פורום נדל"ן

מיקי שלום

נושא הפיצוי המוסכם מוסדר בתיקון לחוק המכר דירות בסעיף 5א לחוק הקובע כהאי לישנא

(א)  לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה,

לפיכך, במיוחד בנסיבות שתיארת שרובצות לפתחו של המוכר

השאלה אם חצי שנה היא פרק זמן סביר לביטול חוזה ומהן הנסיבות המאפשרות לך להשתמש בסעד העצמי של ביטול חוזה טעונה בדיקה פרטנית של הוראות החוזה ונסיבותיו

בברכה,

עו"ד
יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

כרמלה שלום

אין קשר בין הרישום בטאבו לבין התשלום לועד הבית.

התשלום לועד הבית הינו בגין ניהול והחזקה של הרכוש המשותף ואת אמורה להיות מחוייבת בו ממועד מסירת הדירה לרשותך, אלא אם כן הוסכם אחרת בינך לבין הקבלן בחוזה המכר או שנרשם אחרת בתקנון הבית המשותף.

בברכה,

עו"ד
יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

יוסי שלום

אם מדובר בקרקע המנוהלת על ידי המינהל אמך או מי שהוריש לה את הנכס חתמו על חוזה חכירה קודם, ויש לבדוק מה התוקף שלו ואם הוא לא בתוקף יש להאריכו.

עליך לפנות בכל מקרה למינהל מקרקעי ישראל אל המחוז בו ממוקם הנכס, ולבקש שינפיקו לך אישור זכויות בקשר לנכס וכן שטרי חכירה לרישום בטאבו. לאחר מכן יש לבצע רישום בטאבו, שהינו תהליך שרצוי לבצע באמצעות עורך דין

לתשומת לבך לאחרונה נכנסה לתוקף החלטה 1370 של מועצת מקרקעי ישראל המאפשרת בתנאים מסויימים לקבל זכות בעלות במקום זכות חכירה !!, בחלק מהמקרים אף ללא תשלום תמורה כלשהי  - הכל כפי המפורט בהחלטה 1370

בברכה,

עו"ד
יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

אמיר שלום

מלשון סעיף ההגדרות של בית משותף בחוק המקרקעין (סעיף 52) וכן סעיף 142 לחוק, כמו גם תקנות המקרקעין ניהול ורישום - עולה כי ניתן לרשום בית משותף רק לאחר השלמת כל הבתים האמורים להיכלל בבית המשותף. משכך, אם ברצונכם שגם צמוד הקרקע הרביעי יירשם כחלק מהבית המשותף - יש להמתין עד לבנייתו. בינתיים ניתן לערוך את התקנון המוסכם של הבית המשותף או הסכם שיתוף  (אותו כן ניתן לרשום בטאבו עוד לפני סיום הבניה) ולנהוג לפיו.

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

יעקב שלום,

בנוסף לתשובתו של טל אליך - הייתי מוסיף כדלקמן:

1. ראשית, יש לבחון מה כן רשום - כלומר, האם הרישום בטאבו הוא על שם המוכרים או שאין רישום כלל ?

2. האם הזכויות הרשומות הן בעלות או חכירה ?

אם יש רישום - מתי הוא בוצע ?

3. (אם הזכויות הן חכירה  - ייתכן מאוד ויש תיעוד במינהל מקרקעי ישראל על העסקה.

4. בהנחה שלא נרשמה הערת אזהרה - הייתי מוסיף ובודק מה נרשם בלשכת הסדר המקרקעין - ובודק במיוחד מתי הוסדר הרישום הראשון של המקרקעין. כמו כן הייתי בודק בועדה המקומית לתכנון ולבניה בעיריה (הרשות המקומית),

בכל רשות שהיא - יש לאסוף חומר גם על עצם ההחזקה הממושכת ולא רק על העברת הזכויות. הדבר יועיל להמשך.

4. ככל שאינך מוצא מסמכים המתעדים את העסקה - כנראה שלא יהיה מנוס מלבוא בדברים עם המוכרים או לנקוט ישירות בהליך של תביעה לסעד הצהרתי להכרה בזכויות ההורים בחנות.

במצב כזה מנסיון שלי בכמה תיקים שטיפלתי והסתיימו רק בהליך משפטי - מומלץ מאוד לפני הפניה למוכרים להיעזר בחוקר פרטי שיתחקה אחר המוכרים או יורשיהם ויאשר את היעדר הזיקה של המוכרים לנכס משנות השישים, ינסה למצוא סימוכין לעסקה עצמה יבדוק את זכויותיהם בנכסים אחרים שנמכרו (למשל - אם מדובר היה בקבלן עצמו או בקרובי משפחתו), וכו'. 

בהצלחה

בברכה,

עו"ד
יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

דוד שלום

התביעה היא תביעה בגין תכנית פוגעת בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. התביעה מוגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה  - ראה ההוראות המתאימות בחוק ושים לב לתקופת ההתישנות המקוצרת לגבי תביעה כזו

תביעת פיצויים (תיקון מס' 20) תשמ"ג-1982

197. (א)  נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.

(תיקון מס' 43) תשנ"ה-1995

          (ב)  התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה הת

אסף שלום

אם יש לך השגות על מתן טופס 4 לדירה לא גמורה-  יש להפונתן לועדה המקומית לתו"ב ולבקש הבהרות מתאימת

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

ענת שלום

אם יש לך השגות על החלטות קונקרטיות של המפקחת הדרך להשיג עליהן היא באמצעות ערעור על החלטתה לביהמש המחוזי

אם ברצונך להגיש תלונה בכל זאת (לפעמים הדבר מהוה חרב פיפיות...) להערכתי הכתובת לכך הוא נציב תלונות הצבור על השופטים מאחר ולמפקחת יש סמכויות של שופט שלום בדונה בסכסוך הנוגע לבתים משותפים, או למשרד המשפטים

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

יוסי שלום,

התשובה אינה בהכרח חיובית - שומת המינהל מתייחסת לערך קרקע של 70 מ"ר נוספים ואותה מבצע שמאי המינהל או שמאי ממשרד השמאי הממשלתי הראשי.

שומת היטל ההשבחה מתייחסת להשבחה הנגרמת על ידי התכנית המשביחה ואותה יבצע שמאי מטעם הועדה המקומית.

השמאי מטעם הרשות המקומית אינו כבול לחוות הדעת השמאית של שמאי המינהל והוא יכול לסטות ממנה. יחד עם זאת אם חוות הדעת "טובה" לך אתה יכול לבקש ממנו להסתמך עליה מאחר והיא ניתנה על ידי גורם אוביקטיבי בקשר לאותן זכויות ובמועדים סמוכים.

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

נא הפנה את שאלתך לפורום תמ"א 38

שלום הדר

תפקיד הכונס הוא להיות אמון על ביצוע הליך הפירוק. אם השומה העצמית נדרשת לצורך השלמת התהליך - אזי הוא אחראי על כך שתוגש שומה על ידי הצדדים -  בחתימתם וכמובן על פי נתונים שימסרו לו ויצהירו עליהם.

מורן שלום,

האם האישה אינה מיוצגת על ידי עורך דין ?  אם האישה אינה דוברת עברית וחותמת על חוזה בעברית  - רצוי מאד לתרגם את החוזה לרוסית (גם אם יעלה עוד כמה מאות שקלים) ושהאישה תחתום גם על הנוסח ברוסית.

אם הדבר אינו אפשרי  - יש לקבל מכתב  מעורך הדין שלה (ובמצב שתיארת אני סבור שהאישה חייבת להיות מיוצגת)  -  לפיו נוסח החוזה הובהר לה, תורגם לרוסית והיא הבינה את תוכנו.

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

ראה התשובה שהשבתי בשאלה למטה