פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברה ללא תמורה
רציתי לדעת בהעברה ללא תמורה בין סב (שיש לו עוד נכס חוץ ממה שמעביר ) לנכדו מוטל מס שבח?
תודה
העברה ללא תמורה
אנא הפנה שאלתך לפורום מסים
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס שבח
אני רוצה למכור את הדירה היחידה שלי.
הבנתי שקיים פטור מס שבח אחרי 18 חודשים. ממתי מתחיל את החישוב? מהחתימה, מהמסירה או מהרישום?
מהו המועד ממנו יש למנות 18 חודשים לקבלת פטור?
אחד מהתנאים לקבלת פטור זה הינו שהדירה הנמכרת נמצאת ברשותך לפחות 18 חודשים. 18 החודשים נספרים החל מהחתימה על חוזה הרכישה של הדירה הנמכרת וזאת ככל שמדובר בדירה נרכשה יד שניה. זה המועד עליו היה לדווח למיסוי מקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוק שיתוף
בכוונתי להגיש כתב תביעה לפרוק שיתוף
לבית המישפט,וזהו עיקרון על .
ובטוח שבית המישפט יעשה מעשה של הפרדה בין השותפים .
1. חובתו של הצד השני להגיש כתב הגנה .
2.אין בנינו חוזה המגביל את רצון מגיש כתב התביעה בפרוק השיתוף של עד שלוש שנים .לשאלתי ?
מהם או אלו מיסים אים וכאשר יהיו חלים עליי באים יוחלט לפרק את השיתוף , עי׳ כינוס הנכס ומכירתו לצד ג׳ .
או לחילופין הצד השני יגיש בכתב ההגנה
שהינו מעוניין ליקנות את חלקי .
בתודה מראש..
מהו תוקפה של תניה מגבילה בהסכם שיתוף?
1. כן. הצד השני יכול להגיש כתב הגנה.
2. תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים.
3. בענין המיסים- פנה לפורום דיני מיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו בהקפאה
אני מייצג מוכרים בעסקה למכירת משרד,
לא הצלחתי להפיק נסח טאבו עדכני מכיוון שהרישום נמצא בהקפאה, איך ניתן להתקדם בביצוע העיסקה היות והצדדים כבר מוכנים לחתום על חוזה ואף ניתנה מקדמה?
האם ניתן להחתים על חוזה כבר עתה?
תודה מראש
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
כיצד ניתן לעיין בנסח טאבו אם הרישום מוקפא?
ניתן להגיע למשרדי לשכת רישום המקרקעין ולבקש להנפיק נסח מקורי על אף ההקפאה.
כמו כן, אם מדובר בתת חלקה נפרדת ניתן לנסות להוציא נסח ספציפי עבור אותה תת חלקה ולא נסח מרוכז. ייתכן שהקפאה בתת חלקה אחרת מונעת את הנפקתו של הנסח הכולל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסנים בטאבו על שם חברה שלא קיימת
הבניין נבנה בשנות ה-60 והחברה מזמן לא קיימת.
מה הסטטוס של החלקות האלה? האם הרוב שנספר לאישור הוא מתוך 10 דירות או 12?
האם דבר כזה יכול לעקב תמ"א 38?
תודה,
יגאל
פנה לפורום תמ"א 38 בבקשה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
האם המתווך הוא הגורם היעיל בסגירת עסקת המכר?
הכלל הנהוג הוא, כי אם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה הוא יהיה זכאי לדמי התיווך.
הקביעה האם המתווך היה אכן הגורם היעיל לעיתים אינה פשוטה, ואף פשוטה עוד פחות כאשר ניתנה למתווך תקופת בלעדיות והוא הראה לכם את הדירה כבר בעבר.
על פניו, המתווך יכול לתבוע אותך ויהיה עליך להוכיח כי לא היה הוא הגורם היעיל לסגירת העסקה
לעיונך, פסק דין שניתן ביום 18.6.06במקרה דומה -ת"א 31480/04 אלימלך נ' שמעונוב.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה על דירה עם משכנתא
ברצוני לדעת מהיא הפרוצדורה בעסקת דירה במתנה מהורה לילד כאשר יש על הדירה משכתא ע"ש ההורה
העברה ללא תמורה על דירה עם משכנתא
על פניו, הפרוצדורה דומה לזו הנהוגה בעסקאות מכר עם תמורה. יש להסיר את המשכנתא על מנת להעביר את הדירה במתנה בין אם הדירה רשומה בטאבו / במנהל / חברה משכנת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי קונסטרוקציה במהלך שיפוץ דירה
שאלתי: האם חייבים אישור של מהנדס בניין שהתמחותו בקונסטרוקציה של מבנים על מנת לבצע שינוי כזה, או שכל אדריכל/מעצב פנים מוסמך לאשרו ?
שינוי קונסטרוקציה במהלך שיפוץ דירה
אני מציעה להפנות שאלה זו לאיש מקצוע בתחום הנדסת בניין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קונה שטוען לנזקים בדירה חודשיים לאחר מסירת דירה
אי גילוי פגמים נסתרים בדירה
מבלי לקרוא בעיון את חוזה המכר לא ניתן לענות על שאלתך.
מציעה לך לפנות לייעוץ אישי באתר.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי מושכר
כיצד ניתן להתגונן מול תביעה לפינוי מושכר?
בעיקרון, אם הופר החוזה, המשכיר רשאי להגיש כנגדך תביעה לפינוי מושכר. קיימת בפניך אפשרות להגיש כתב הגנה ולנמק בפני בית המשפט את הסיבות שבגינן אין המשכיר רשאי לפנותך.
מבלי להכיר את נסיבות המקרה לא ניתן לענות על שאלתך.
מציעה לך לפנות לייעוץ אישי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
האם יש צורך באימות חתימה על בקשה לרישום הערת אזהרה
לא כ"כ ברורה לי שאלתך. הא אתה מעונין להגיש כעת בקשה לרישום הערת אזהרה אשר נחתמה בשנת 1992?
נא הבהרתך.
כיום על המתחייב והזכאי לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה ויש לאמת חתימותיהם בפני עו"ד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתלטות על שטח משותף כחנייה
השתלטות על שטח משותף כחנייה
אם הדיירים חונים בשטח של רכוש משותף מבלי לקבל הסכמת הדיירים והדבר מפריע ליתר דיירי הבניין ניתן להגיש כנגדם תביעה אל מול המפקח על הבתים המשותפים לקבלת צו מניעה לחניה באותו שטח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרמה בארץ הקודש
הנוכלים מכרו לה חצי מגרש בשמורת טבע, השאלה חוץ מאשר האישור שהמגרש שלה מה ניתן לעשות חוקית, האם אפשר שם להעמיד ק'רוואן? אוהל? בית בוץ מהן זכויותיה במגרש ברור שלא לבנות. תודה
האם ניתן להקים קראוון במגרש?
לא ניתן לענות על שאלתך מבלי לקבל מידע מקיף בגין הנכס, הרשות המקומית אליו שייך, אופן רישומו וכיו"ב.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור רישום בית משותף
הוריי בעלי דירה שנרכשה לפני עשרות שנים (מיד שניה).
לפני כחודש קיבלנו את המכתב הנ"ל המסביר כי עדיין לא בוצע רישום כבית משותף
שאלתי היא :האם התעריף המבוקש (6800 ש"ח) הינו סביר?
תודה מראש
קובי
מהי עלות תשריטים לצורך רישום בית משותף?
לא צורף המכתב.
בעיקרון, אם הכוונה היא כי יש לשלם עבור תשריטים לקראת רישום בית משותף בד"כ נהוג כ- 100 דולר עבור כל חדר בדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעית חניה
בעיות חניה
שלום רב
מציע שתבדקי סוגיה זו מול הועדה המקומית - לרבות את היתר הבניה והגרמושקה של הבנין שבבניה
אם נתקבל היתר לכך כדין - אין מניעה חוקית לביצוע שתי כניסות לבנין
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה
למי שייכות המדרגות
שוב שלום
יש לבדוק את תשריט החלקה עליה מוקם הבנין -
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לגרוע מרישום של דירה בעלים אחד (בהסכמה
אני ואשתי רכשנו דירה , עם משכנתא כמובן ....
הדירה רשומה על שם שנינו .
אנחנו מעוניינים לגרוע אותי מהרישום כך שתישאר רק על שמה של אשתי,האם זה אפשרי ?מהו התהליך ?האם זה מצריך חתימות חדשות על כול המשכנתא מול הבנק?אם כן ,כמה זמן אמור לקחת תהליך שכזה כמובן בליוי עו"ד?
תודה ..
העברה ללא תמורה מהבעל לאישה
עזרא שלום
נראה לי ששוחחתי היום טלפונית עם אשתך והיא קיבלה מענה לשאלותך לאחר שהבהירה לי את העובדות העומדות בבסיס הכוונה להעברת הזכויות
בהנחה ומדובר ב "טעות בזיהוי" שלי - הרי שהעברת זכויוית מתבצעת בדרך של עריכת הסכם מתנה או תצהירי מתנה כולל קבלת אישור מפורש של הבנק הממשכן להעברת הזכויות דיווח לרשות המסים וקבלת אישורים מהרשות המקומית - על כל המשתמע מכך
הליך כזה אמור להיות מבוצע בליווי עורך דין
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה
את היסודות ליחידה בניתי במהלך חולה"מ(זה בנייה מהירה,קלה עם אסכורית ולא לבנים-).
פתאום הגיע מודד מהעירה (שבודק שטחי ארנונה).ועכשיו אני מפחד.מה יקרה לי?
יתנו לי קנס כספי?כמה?או שבכלל יכירחו אותי לפרק את המבנה?
האם אוכל לטעון בבה"מש למה שכניי כן בנו?והאם זה יתן משה בכלל?
בניה ללא היתר
תומר שלום
גם לפי שאלתך - ברור לך שאתה חשוף לכל הסנקציות המוטלות על מי שבנה ללא היתר, לרבות כתב אישום מהועדה המקומית בגין בניה לא חוקית, צו הפסקת עבודה/ הפסקת שימוש וכו
העובדה ששאר הדיירים בונים ללא היתר טעונה הוכחה לא פשוטה. אמנם בנסיבות מסויימות הדבר מקנה לך הגנה מן הצדק אבל לא ברור מדוע אינך פועל לקבלת היתר בדיעבד אם הדבר אפשרי כפי שציינת
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הלוואה – רישום משכנתא
לבטחון הוא מציע לרשום משכנתא / עקול / כל הצעה אחרת על דירתו שכבר ממושכנת בכ 50% מהשווי לטובת הבנקהאם אפשרי? יש צורך באישור מהבנק?
הלוואה רישום משכנתא
שלום רב
הדבר אפשרי - אבל יש צורך בקבלת הסכמת הבנק הממשכן
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיישנות קרקע מוסדרת
התיישנות במקרקעין מוסדרים
תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים היא 25 שנה מיום שבו נולדה העילה.
לרוכשים החדשים נולדה העילה רק לפני שנתיים, שכן הם לא היו בעלי זכות במקרקעין קודם לכן, ולכן לעניות דעתי, לא תעמוד טענת ההתיישנות בבית המשפט.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
רציתי לשאול, האם ניתן למכור דירה חדשה שעדיין לא נבנתה ושעדין לא שילמתי את כל התשלומים עבורה ?
האם ניתן למכור דירה שטרם נבנתה
שלום רב
אין מניעה חוקית למכור דירה חדשה שטרם נבנתה גם אם לא השלמת את התמורה עליה, אולם יש לבחון האם בחוזה עם המוכר/ קבלן ישנה מגבלה כזו וודאי גם אם אין מגבלה קבועים בחוזה תנאים להעברת הזכויות לצד ג בטרם נמסרה לך החזקה
העברת זכויות כאמור מחוייבת במס מאחר ולא מדובר במכירה של דירת מגורים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה בחצר משותפת
חניה בחצר המשותפת
על מנת להשיב לשאלתך באופן ממצה יש לבחון גם את התקנון של הבית המשותף ואת תשריט הבית המשותף.
ככלל, בהנחה שחניה משותפת היא שימוש רגיל וסביר בנסיבות הענין בחצר המשותפת יש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות באסיפה הכללית (להבדיל מהצמדת חניות לדירות ספציפיות הטעונות אישור של כל הדירים באסיפה). כדי להכשיר את החניה עליכם לקבל היתר בניה מהועדה המקומית.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי
לדאבוננו נודע לנו שלא יהיה פטור ממיסוי בשתי הדירות אלא רק באחת מהן.
שאלתי היא-
אם אחי יעביר בהעברה ללא תמורה אלי רק דירה אחת ואת הדירה השניה יעביר לאימנו (מתוך כוונה שהיא תכתוב צוואה בה תוריש לי את אותה מחצית) האם אז יהיה פטור ממס בגין שתי הדירות?
אציין כי גם לי וגם לאחי יש דירות אחרות בבעלותנו ושנינו לא ביצענו שום עסקה במקרקעין כבר המון שנים.
תודה מראש !
מיסוי
שלום רב
נא הפנה את שאלתך לפורום דיני מסים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן בתמ"א 38
השאלה שלי היא לי יש רק מחסן בבניין 5 מטר בקומת קרקע בכניסה האם אני צריך לקבל פיצוי כספי על זה שיש גם לי זכויות בבניין או שהייזם יכול להגיד שאני מקבל חיזוק למבנה
מי שהוא נתקל במקרה כזה
הבניין בתל אביב ברחוב אבן גבירול
נשאלה שאלה דומה בפורום תמ"א
בשני חלקים:
המצב עם מחסנים הוא תמיד
בעייתי. זו לא דירה או חנות שדי ברור מה מקבלים. אם המחסן רשום כתת חלקה ונבנה
כדין, אני ממליץ לבדוק אפשרות אם ניתן או לקנות אותו החוצה במחיר מוסכם ואם לא
ניתן לבדוק אפשרות לשדרג לדירה קטנה עם תוספת כספית.
בכל מקרה
פתרון נכון מאוד תלוי בעובדות המקרה הספציפי.
לא מכיר מקרים כאלו בפסיקה. לגבי עמדת המפקח - בהנחה שהמחסן נבנה כחוק - אם
יש רוב של 80% כנדרש, והיזם מציע בהסכם הצעה הוגנת לבעל המחסן העומדת במבחני שמאות
והשכל הישר, אני חושב שהמפקח יאשר את ההסכם ויכפה את תוכנו על בעל המחסן.
לפני כן
אני די בטוח שהמפקח ינסה בכל כוחו לכפות על הצדדים להגיע להסכמות כי יכולה להיות
בעיה בחיוב בעל מחסן לשלם כסף לצורך מעבר לדירת מגורים. יכולה להיות גם בעיה של
פגיעה בקנין להכריח אותו למכור. אני עדין מאמין שאם לא תהיה לו ברירה המפקח
ימצא פתרון ראוי שלא מסכל ביצוע פרויקט תמ"א 38 מחד ומצד שני מעניק לבעל
המחסן תגמול הולם.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל
פורום תמ"א 38
מסמכים לאישור המינהל לעברת זכויות
יש לי לקוח עסקי בעל חברה( החברה קנתה ) שרכש דירה מאדם פרטי.
שלחתי, בקשה אם מילוי כל הטפסים הנדרשים לרישום בטאבו.
רשם מקרקעין, החזיר את הטפסים , עם הערה שיש צורך באישור המינהל.
פרטים נוספים:
בנסח הרשום, יש הערה האוסרת לעברת זכויות לזרים.
הקרקע בבעלות הרשות לפיתוח.
העסקה היא בין חברה לעיסוקה הפרטי לבין אדם פרטי.
איזה מסמכים יש צורך לשלוח, כדי לקבל את אישור המנהל
אודה לכם
יואל
מסמכים לאישור המינהל לעברת זכויות
יש לפנות למנהל ולפעול על פי נוהל העברת זכויות של המנהל.
בין היתר, בסוף התהליך יספק המנהל את האישור.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
