פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מחסן בבניין משותף
יריב
29/12/15
שאלתי לפורום הנכבד
ישנו בבניין בו אני גר מחסן משותף לכלל הדיירים
רק ל מס' מועט של דיירים 4 לדעתי, יש את המפתח ולשאר אין מפתחות. לאלו שיש, מסרבים לתת לשכפל את המפתח.
האם ניתן לחייבם לשלם שכירות או שמא, מה אומר החוק לגביי זה?
ישנו בבניין בו אני גר מחסן משותף לכלל הדיירים
רק ל מס' מועט של דיירים 4 לדעתי, יש את המפתח ולשאר אין מפתחות. לאלו שיש, מסרבים לתת לשכפל את המפתח.
האם ניתן לחייבם לשלם שכירות או שמא, מה אומר החוק לגביי זה?
זכות להשתמש במחסן משותף
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום יריב,
אם המחסן אכן מהווה רכוש משותף (זאת ניתן לבדוק בנסח) לכל אחד ואחד מן הדיירים יש זכות לעשות בו שימוש סביר שאיננו מונע שימוש דומה מיתרת הדיירים.
בהעדר הסכמה של כל הדיירים אין דייר או קבוצת דיירים שמותר להם לעשות במחסן שימוש ייחודי ולמנוע שימוש משאר הדיירים ולכל אחד מהדיירים זכות לקבל העתק של המפתח.
השאלה אם לתבוע סילוק יד ו/או דמי שכירות תלויה במטרותיכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
אם המחסן אכן מהווה רכוש משותף (זאת ניתן לבדוק בנסח) לכל אחד ואחד מן הדיירים יש זכות לעשות בו שימוש סביר שאיננו מונע שימוש דומה מיתרת הדיירים.
בהעדר הסכמה של כל הדיירים אין דייר או קבוצת דיירים שמותר להם לעשות במחסן שימוש ייחודי ולמנוע שימוש משאר הדיירים ולכל אחד מהדיירים זכות לקבל העתק של המפתח.
השאלה אם לתבוע סילוק יד ו/או דמי שכירות תלויה במטרותיכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
מבנה מסוכן
יצחק
29/12/15
שלום רב
הבניין בו אני מתגורר, הוכרז היום כבניין מסוכן
האם בניין מסוכן, יכול להשתתף בתמ"א 38 או האם קודם, צריך לפעול לפי ההוראות שניתנו מהעירייה ורק לאחר מכן, לבקש השתתפות בתמ"א?
הבניין בו אני מתגורר, הוכרז היום כבניין מסוכן
האם בניין מסוכן, יכול להשתתף בתמ"א 38 או האם קודם, צריך לפעול לפי ההוראות שניתנו מהעירייה ורק לאחר מכן, לבקש השתתפות בתמ"א?
תמ"א 38 במבנה מסוכן
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום יצחק,
ברור שאין אפשרות להתעלם מכך שהמבנה מסוכן וקיימת חשיבות גם לסוג השיפוץ המוצע. תוספת לבניין קיים תצריך ככל הנראה תיקון המבנה ואילו הריסה ובניה מחדש לא.
לתשובה מפורטת יותר נא פנה לפורום תמ"א 38.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
ברור שאין אפשרות להתעלם מכך שהמבנה מסוכן וקיימת חשיבות גם לסוג השיפוץ המוצע. תוספת לבניין קיים תצריך ככל הנראה תיקון המבנה ואילו הריסה ובניה מחדש לא.
לתשובה מפורטת יותר נא פנה לפורום תמ"א 38.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
טופס אגודה שיתופית
שירן
28/12/15
אנחנו בתהליך רכישת שטח ממנהל מקרקעי ישראל בהרחבה של ישוב בצפון- יש לציין שזה ישוב ולא מושב או קיבוץ.
כחלק מתנאי קבלת המשכנתא לשטח - הבנק דורש מאיתנו להחתים את האגודה השיתופית של הישוב על טופס שאנחנו חברים באגודה השיתופית.
מישהו מכיר את הנושא?
יש לציין שהיישוב לא מוכן לחתום כי אנחנו עדיין לא חלק ממנו ומצד שני היועץ המשפטי של היישוב מוכן לחתום על הטופס במידה ונצטרך לאגודה השיתופית שעלות ההצטרפות היא ע״ס 10000 שח.
הצילוו!!
כחלק מתנאי קבלת המשכנתא לשטח - הבנק דורש מאיתנו להחתים את האגודה השיתופית של הישוב על טופס שאנחנו חברים באגודה השיתופית.
מישהו מכיר את הנושא?
יש לציין שהיישוב לא מוכן לחתום כי אנחנו עדיין לא חלק ממנו ומצד שני היועץ המשפטי של היישוב מוכן לחתום על הטופס במידה ונצטרך לאגודה השיתופית שעלות ההצטרפות היא ע״ס 10000 שח.
הצילוו!!
הצטרפות לאגודה שיתופית
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום שירן,
עליכם לברר (עם המינהל/הישוב) האם עליכם להצטרף לאגודה השיתופית כתנאי לבניה/מגורים בישוב.
ברור שהישוב לא יוכל לאשר לבנק כי הנכם חברים באגודה השיתופית אם אינכם חברים בה.
אם ההצטרפות הינה חובה - האם יש מניעה (מלבד התשלום)שתצטרפו עכשיו?
אם ההצטרפות איננה חובה, יש להפנות תשומת לב הבנק לכך ולבקש את עמדתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
עליכם לברר (עם המינהל/הישוב) האם עליכם להצטרף לאגודה השיתופית כתנאי לבניה/מגורים בישוב.
ברור שהישוב לא יוכל לאשר לבנק כי הנכם חברים באגודה השיתופית אם אינכם חברים בה.
אם ההצטרפות הינה חובה - האם יש מניעה (מלבד התשלום)שתצטרפו עכשיו?
אם ההצטרפות איננה חובה, יש להפנות תשומת לב הבנק לכך ולבקש את עמדתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
רישום בית משותף
אמיר
28/12/15
שלום רב,
לי ולאחי ניתנה קרקע מאבינו, ושנינו רשומים בטאבו כבעליה (50-50). על הקרקע בנינו בניין בן 4 דירות, ואני מבין שכדי שכל אח יוכל למכור דירותיו, יש צורך בהליך מורכב של רישום בית משותף.
1. מה כולל הליך זה?
2. האם מחובתי להעזר בעורך דין לשם כך?
3. מבירור לא מעמיק הבנתי שזה יעלה לי כ-20-30 אלף ש"ח, האמנם?
לי ולאחי ניתנה קרקע מאבינו, ושנינו רשומים בטאבו כבעליה (50-50). על הקרקע בנינו בניין בן 4 דירות, ואני מבין שכדי שכל אח יוכל למכור דירותיו, יש צורך בהליך מורכב של רישום בית משותף.
1. מה כולל הליך זה?
2. האם מחובתי להעזר בעורך דין לשם כך?
3. מבירור לא מעמיק הבנתי שזה יעלה לי כ-20-30 אלף ש"ח, האמנם?
רישום בית משותף
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום אמיר,
הליך של רישום בית משותף כולל הכנת תשריטים (ע"י מודד), הכנת מסמכי הרישום - בקשה לרישום בית משתף, תקנון ככל שנדרש (בעיקר אם יש הצמדות ושטחים שהוצאו מהרכוש המשותף), צו רישום, קבלת אישורי רשות המסים והעיריה, יחוד הדירות לבעליהן השונים, החתמת הבעלים ונציגות הבית המשותף וכו' וסופו רישום בפנקס הבתים המשותפים של הבית ודירותיו. רק לאחר רישום הבית המשותף יוכל כל אחד מכם להרשם כבעל דירה מסויימת.
אין חובה על פי דין להעזר בשרותי עו"ד אך מדובר במשימה מורכבת ומומלץ מאוד לא לוותר על שירותי עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
הליך של רישום בית משותף כולל הכנת תשריטים (ע"י מודד), הכנת מסמכי הרישום - בקשה לרישום בית משתף, תקנון ככל שנדרש (בעיקר אם יש הצמדות ושטחים שהוצאו מהרכוש המשותף), צו רישום, קבלת אישורי רשות המסים והעיריה, יחוד הדירות לבעליהן השונים, החתמת הבעלים ונציגות הבית המשותף וכו' וסופו רישום בפנקס הבתים המשותפים של הבית ודירותיו. רק לאחר רישום הבית המשותף יוכל כל אחד מכם להרשם כבעל דירה מסויימת.
אין חובה על פי דין להעזר בשרותי עו"ד אך מדובר במשימה מורכבת ומומלץ מאוד לא לוותר על שירותי עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
תשלום על איחור מסירה – כולל את תקופת הגרייס?
נדב
28/12/15
קניתי בית מקבלן, והוא איחר במסירת הבית ב-10 חודשים. לטענתו על תקופת הגרייס הוא לא צריך לשלם.
האם הוא צודק?
להלן הציטוטים הרלוונטיים מתוך החוזה:
"לא יאוחר ממועד חתימת חוזה זה, בצירוף 90 ימי גרייס הקבלן מתחייב למסור את המבנה ..."
"למרות כל האמור בהסכם זה, איחור... שלא יעלו על 90 יום... לא יהוו הפרה של התחייבות הקבלן ולא יזכו את המשתכן בתרופה כלשהי"
"היה והקבלן יאחר במועד מסירת הדירה, כקבוע בהסכם הקבלן... הוא יפצה... לכל חודש איחור או חלק יחסי..."
האם הוא צודק?
להלן הציטוטים הרלוונטיים מתוך החוזה:
"לא יאוחר ממועד חתימת חוזה זה, בצירוף 90 ימי גרייס הקבלן מתחייב למסור את המבנה ..."
"למרות כל האמור בהסכם זה, איחור... שלא יעלו על 90 יום... לא יהוו הפרה של התחייבות הקבלן ולא יזכו את המשתכן בתרופה כלשהי"
"היה והקבלן יאחר במועד מסירת הדירה, כקבוע בהסכם הקבלן... הוא יפצה... לכל חודש איחור או חלק יחסי..."
פיצוי על איחור במסירה - ממתי?
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום נדב.
בהנחה שהחוזה נחתם אחרי שנת2011, פרשנות הקבלן איננה תואמת את הקבוע בחוק המכר (דירות).
הוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובעות ש"תקופת הגרייס" לא תעלה על 60 יום וכי במקרה של אחור מעבר לתקופה זו נכללת גם היא בתקופת הפיצוי.
וזה נוסח הסעיף:
5א. פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס' 5) תשע"א -2011 .
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
לתשובה מפורטת יותר יש לבחון את כל הוראות החוזה.
בברכה,
לילך עתני עו"ד ונוטריון
בהנחה שהחוזה נחתם אחרי שנת2011, פרשנות הקבלן איננה תואמת את הקבוע בחוק המכר (דירות).
הוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובעות ש"תקופת הגרייס" לא תעלה על 60 יום וכי במקרה של אחור מעבר לתקופה זו נכללת גם היא בתקופת הפיצוי.
וזה נוסח הסעיף:
5א. פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס' 5) תשע"א -2011 .
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
לתשובה מפורטת יותר יש לבחון את כל הוראות החוזה.
בברכה,
לילך עתני עו"ד ונוטריון
חיוב יורש אחד בכל החוב
ליר
27/12/15
אבי ירש לפני 40 שנה מגרש (מוקפא).
למגרש שלושה יורשים נוספים (כל אחד מאח אחר).
במשך כל השנים לא קיבל הודעות תשלום מס עבור המגרש.
לפני כשבוע קיבל התראה להסדיר תשלום של כמה עשרות אלפי שקלים, עוקל לו חשבון הבנק וכונה כ׳סרבן מס׳.
זוהי הפניה הראשונה(!) בדרישת תשלום ממיסוי מקרקעין.
אין לנו כל קשר עם שאר היורשים / בעלי המגרש (ייתכן וחלקם נפטרו).
שאלתי היא: האם מיסוי מקרקעין יכולים לפנות רק לאחד מן היורשים (אבי, במקרה זה) בבקשה להסדיר החוב המלא לאלתר?
מדוע החוב אינו מתחלק בין כל הבעלים בהתאם לאחוז היחסי במגרש של כל אחד?
למה דווקא אנחנו צריכים לשאת בתשלום החוב המלא ובסנקציות של עיקול וכו׳ במידה ולא?
תודה רבה!!!
למגרש שלושה יורשים נוספים (כל אחד מאח אחר).
במשך כל השנים לא קיבל הודעות תשלום מס עבור המגרש.
לפני כשבוע קיבל התראה להסדיר תשלום של כמה עשרות אלפי שקלים, עוקל לו חשבון הבנק וכונה כ׳סרבן מס׳.
זוהי הפניה הראשונה(!) בדרישת תשלום ממיסוי מקרקעין.
אין לנו כל קשר עם שאר היורשים / בעלי המגרש (ייתכן וחלקם נפטרו).
שאלתי היא: האם מיסוי מקרקעין יכולים לפנות רק לאחד מן היורשים (אבי, במקרה זה) בבקשה להסדיר החוב המלא לאלתר?
מדוע החוב אינו מתחלק בין כל הבעלים בהתאם לאחוז היחסי במגרש של כל אחד?
למה דווקא אנחנו צריכים לשאת בתשלום החוב המלא ובסנקציות של עיקול וכו׳ במידה ולא?
תודה רבה!!!
חוב מס רכוש כאשר קיימים בעלים משותפים בקרקע
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום ליר,
כעקרון, כאשר קיימים מספר בעלים משותפים לקרקע יגבה המס מכל אחד מהם כפי שיעור חלקו בקרקע.
עליכם לבדוק האם החיוב שנתקבל הוא אכן בגין הקרקע כולה ולקבל את כל פרטי החיוב, כולל ממתי החיוב, מה הסכום המקורי לתשלום, מה שיעורי הקנסות וההצמדות ובגין איזה חלק מהקרקע חוייב אביך.
ככל שחוייב ביתר יש להבין מדוע ולבקש תיקון החיוב.
ניתן לפנות למשרד מיסוי מקרקעין, להגיש בקשה המפרטת את כל הנסיבות, לרבות העובדה שמעולם לא נדרש תשלום ולבקש ביטול קנסות וריביות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
כעקרון, כאשר קיימים מספר בעלים משותפים לקרקע יגבה המס מכל אחד מהם כפי שיעור חלקו בקרקע.
עליכם לבדוק האם החיוב שנתקבל הוא אכן בגין הקרקע כולה ולקבל את כל פרטי החיוב, כולל ממתי החיוב, מה הסכום המקורי לתשלום, מה שיעורי הקנסות וההצמדות ובגין איזה חלק מהקרקע חוייב אביך.
ככל שחוייב ביתר יש להבין מדוע ולבקש תיקון החיוב.
ניתן לפנות למשרד מיסוי מקרקעין, להגיש בקשה המפרטת את כל הנסיבות, לרבות העובדה שמעולם לא נדרש תשלום ולבקש ביטול קנסות וריביות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
עורך דין מטעם היזם
חיים נני
23/12/15
שלום רב,
בעת קניית דירה חדשה מיזם, בבניין שעבר תמ"א 38, האם אני מחוייב לשכור את עורך הדין של הדיירים ? מן היזם נמסר כי כל מי שקונה דירה אוטמוטית עורך הדין של הדיירים הופך לשלו
האם כך הדבר ? או שיש באפשרותי להביא עורך דין מטעמי ?
בברכה,
חיים
בעת קניית דירה חדשה מיזם, בבניין שעבר תמ"א 38, האם אני מחוייב לשכור את עורך הדין של הדיירים ? מן היזם נמסר כי כל מי שקונה דירה אוטמוטית עורך הדין של הדיירים הופך לשלו
האם כך הדבר ? או שיש באפשרותי להביא עורך דין מטעמי ?
בברכה,
חיים
יש לך זכות לשכור עורך דין מטעמך שייצג רק אותך
אסף
24/12/15
ואם יש למי מהם טענה כלשהי, שיפנה אותה לעורך הדין שלך.
הערת אזהרה בדבר העברה לזרים
רבקה
23/12/15
שלום רב, בנסח טאבו כתוב שיש הערה בדבר העברה לזרים סע' 4 י"ז (ג) (2) לחוק מינהל מקרקעי ישראל.
מה הכוונה? האם אפשר לרשום עוד הערת אזהרה ? האם אפשר יהיה למכור את הדירה בהמשך?
תודה רבה.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
מה הכוונה? האם אפשר לרשום עוד הערת אזהרה ? האם אפשר יהיה למכור את הדירה בהמשך?
תודה רבה.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת אזהרה בדבר העברה לזרים
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום רבקה,
העברת בעלות בדירות שנוהלו קודם ע"י המדינה (באמצעות רמ"י) הותנתה ברישום הערת אזהרה בדבר העדר האפשרות למכור את הדירות בעתיד לזרים בלא אישור מועצת מקרקעי ישראל.
למעט מגבלה זו ניתן יהיה למכור את הדירה בהמשך ואין מניעה לרשום הערת אזהרה בגין עסקה בנכס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
העברת בעלות בדירות שנוהלו קודם ע"י המדינה (באמצעות רמ"י) הותנתה ברישום הערת אזהרה בדבר העדר האפשרות למכור את הדירות בעתיד לזרים בלא אישור מועצת מקרקעי ישראל.
למעט מגבלה זו ניתן יהיה למכור את הדירה בהמשך ואין מניעה לרשום הערת אזהרה בגין עסקה בנכס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
מינהל
צור
23/12/15
רכשתי דירה הרשומה במנהל בלבד
האם ניתן לרשומה בלשכת רישום המקרקעין? בכדי שתהא לי זכות קנינית ולא חוזית בלבד.
האם ניתן לרשומה בלשכת רישום המקרקעין? בכדי שתהא לי זכות קנינית ולא חוזית בלבד.
דירה רשומה במינהל בלבד
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום צור,
על מנת להשיב לשאלתך יש לדעת מה הסיבה בגינה לא נרשמה הדירה בלשכת רישום המקרקעין. האם המקרקעין לא מוסדרים, האם טרם נערכה פרצלציה או טרם נרשם בית משותף.
המינהל יוכל לענות לךו על פי המצוי בתיקיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
על מנת להשיב לשאלתך יש לדעת מה הסיבה בגינה לא נרשמה הדירה בלשכת רישום המקרקעין. האם המקרקעין לא מוסדרים, האם טרם נערכה פרצלציה או טרם נרשם בית משותף.
המינהל יוכל לענות לךו על פי המצוי בתיקיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
העברת זכויות
עדי
23/12/15
דחוף מאוד אשמח לתשובה מהירה
חברה משכנת בדמות עמותה מסרבת לשתף פעולה עם הליך ביצוע העברה ורישום הזכויות בטאבו בטענה שאינה מטפלת עוד בנושא זה. סטטוס החברה ברשם העמותות הוא "רשומה". איך ניתן לקדם את ההליך מול ממ"י שמתעקשים להמציא אישור מסוים מהעמותה ואין תקשורת עם העמותה. מה האופציה המהירה ביותר מאחר וביצוע ההליך הוא חלק מהחייבות החוכרת עפ"י הסכם מכר ולא נותר יותר מדי זמן עד להפרת ההסכם.. תודה.
חברה משכנת בדמות עמותה מסרבת לשתף פעולה עם הליך ביצוע העברה ורישום הזכויות בטאבו בטענה שאינה מטפלת עוד בנושא זה. סטטוס החברה ברשם העמותות הוא "רשומה". איך ניתן לקדם את ההליך מול ממ"י שמתעקשים להמציא אישור מסוים מהעמותה ואין תקשורת עם העמותה. מה האופציה המהירה ביותר מאחר וביצוע ההליך הוא חלק מהחייבות החוכרת עפ"י הסכם מכר ולא נותר יותר מדי זמן עד להפרת ההסכם.. תודה.
העברת זכויות - התעלמות חברה משכנת
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום עדי,
בקשו מהמינהל את פרטי ההתקשרות עם עוה"ד של העמותה ופנו אליו ישירות. ככל שתקבלו את התשובה שקבלתם, בקשו מהעמותה/מעוה"ד אישור בכתב כי איננה משמשת עוד חברה משכנת ומי כן משמש בתפקיד.
אם ינתן לכם אישור כזה, פנו עמו למינהל ובקשו הנחיותיו להמשך.
נהלו את כל הפניות בכתב (רצוי באמצעות עוה"ד שלכם).
ככל שהמינהל לא ישתכנע או העמותה לא תגיב תאלצו לפנות לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
בקשו מהמינהל את פרטי ההתקשרות עם עוה"ד של העמותה ופנו אליו ישירות. ככל שתקבלו את התשובה שקבלתם, בקשו מהעמותה/מעוה"ד אישור בכתב כי איננה משמשת עוד חברה משכנת ומי כן משמש בתפקיד.
אם ינתן לכם אישור כזה, פנו עמו למינהל ובקשו הנחיותיו להמשך.
נהלו את כל הפניות בכתב (רצוי באמצעות עוה"ד שלכם).
ככל שהמינהל לא ישתכנע או העמותה לא תגיב תאלצו לפנות לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
קניית דירה – ללא תשריט בית משותף
שחר
22/12/15
שלום לכולם.
אנו מעוניינים לרכוש דירת קרקע .בעל הדירה הינו תושב שעזב את הארץ ומתגורר בארצות הברית ,הנ"ל מיוצג בארץ על ידיד מתווך .מבדיקה שערך עורך דיננו עולה כי לדירה לא קיים תשריט בית משותף ומשהדיסק הוצא בועדה לתכנון ובניה הגיע הדיסק עם מספר קבצים עליו אך ללא תשריט זה.לטענת עורך הדין התשריט המבוקש לא נמצא גם בגנזך.אנחנו מאוד מאוד מעוניינים בבית אך נראה כי לאיש לא בא להתאמץ ,פרט לנו ,הקונים.מה ניתן לעשות במקרה שכזה? הבנתי שהתשריט דרוש לנו על מנת לקבל משכנתא וכן על מנת לדעת את זכויות הבנייה שלנו בנכס לעתיד. איך ניתן להשיג שרטוט שכזה ובמידה שאין ,מה ניתן לעשות?אודה לכל המגיבים.
אנו מעוניינים לרכוש דירת קרקע .בעל הדירה הינו תושב שעזב את הארץ ומתגורר בארצות הברית ,הנ"ל מיוצג בארץ על ידיד מתווך .מבדיקה שערך עורך דיננו עולה כי לדירה לא קיים תשריט בית משותף ומשהדיסק הוצא בועדה לתכנון ובניה הגיע הדיסק עם מספר קבצים עליו אך ללא תשריט זה.לטענת עורך הדין התשריט המבוקש לא נמצא גם בגנזך.אנחנו מאוד מאוד מעוניינים בבית אך נראה כי לאיש לא בא להתאמץ ,פרט לנו ,הקונים.מה ניתן לעשות במקרה שכזה? הבנתי שהתשריט דרוש לנו על מנת לקבל משכנתא וכן על מנת לדעת את זכויות הבנייה שלנו בנכס לעתיד. איך ניתן להשיג שרטוט שכזה ובמידה שאין ,מה ניתן לעשות?אודה לכל המגיבים.
תשריט בית משותף
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום שחר,
ככל שהדירה מהווה חלק מבית משותף, תשריט הבית המשותף ימצא בלשכת רישום המקרקעין.
אם מדובר בבית בודד על קרקע, שאיננו רשום כבית משותף, לא יהיה תשריט.
על מנת לוודא את זכויות הבניה הקיימות יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולבקש מידע כתוב בעניין.
לעניין המשכנתא - פנו לקבלת אישור מהבנק ובדקו עם הבנק אם ידרשו מסמכים נוספים ואילו.
מומלץ גם לדרוש מהמוכר לפעול לקבלת המסמכים הדרושים ולנסות לקבל ממנו את פרטי עוה"ד שיצג אותו ברכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
ככל שהדירה מהווה חלק מבית משותף, תשריט הבית המשותף ימצא בלשכת רישום המקרקעין.
אם מדובר בבית בודד על קרקע, שאיננו רשום כבית משותף, לא יהיה תשריט.
על מנת לוודא את זכויות הבניה הקיימות יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולבקש מידע כתוב בעניין.
לעניין המשכנתא - פנו לקבלת אישור מהבנק ובדקו עם הבנק אם ידרשו מסמכים נוספים ואילו.
מומלץ גם לדרוש מהמוכר לפעול לקבלת המסמכים הדרושים ולנסות לקבל ממנו את פרטי עוה"ד שיצג אותו ברכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
משמעות הערת אזהרה על בניה לא חוקית-קנית דירה
רונה
22/12/15
לפני כ 4 חודשים רכשנו דירה (מאדם פרטי) וקיבלנו מהבנק משכנתא בגובה 30% מערכה, כעת הגיע השלב שבו צריך להעביר אותה בטאבו על שמנו גילינו שקיימת הערת אזהרה על אי התאמה תקנה 29 , "קיימת תוספת בניה בגודל 12.54 מ"ר ופתיחת דלת נוספת ללא היתר" . עד כה לא קיבלנו צו הריסה ולא ידוע לנו אם קיים אחד כזה. שאלותיי הן: 1.האם הדבר יכול להוות בעיה מבחינתנו ? האם הנכס יכול לעבור על שמנו ? 2. האם הבנק יכול לראות את הסוגיה הזו כבעייתית ולטעון כלפי טענות (את המשכנתא כבר קיבלנו ושולמו כבר כל הכספים למוכר) ? 3. האם יש סבירות שנקבל אח"כ צו הריסה ?
הערת אזהרה על בניה ללא היתר
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום רונה,
אני מבינה שהערת האזהרה נרשמה לאחר שהעסקה נערכה.
ככל שלא היתה מצדכם הסכמה לרכישת מבנה שנבנה ללא היתר, ובעיקר ככל שהמוכר מצהיר כי הדירה נבנתה כדין (יש לבדוק בחוזה הרכישה שלכם) עליכם לדרוש מהמוכר כי יסדיר את היתר הבניה ויגרום למחיקת הערת האזהרה על חשבונו. זה הליך ארוך.
אם לא ניתן יהיה להכשיר את הבניה תצטרכו להחליט מה הסעד אותו תדרשו מהמוכר(ביטול החוזה, פיצויים וכו').
כנראה תאלצו לפנות בתביעה מתאימה לבית המשפט.
גם אם הדירה תרשם על שמכם (בכפוף להערת האזהרה) עדיין תהיו חשופים לסנקציות מטעם הרשות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
אני מבינה שהערת האזהרה נרשמה לאחר שהעסקה נערכה.
ככל שלא היתה מצדכם הסכמה לרכישת מבנה שנבנה ללא היתר, ובעיקר ככל שהמוכר מצהיר כי הדירה נבנתה כדין (יש לבדוק בחוזה הרכישה שלכם) עליכם לדרוש מהמוכר כי יסדיר את היתר הבניה ויגרום למחיקת הערת האזהרה על חשבונו. זה הליך ארוך.
אם לא ניתן יהיה להכשיר את הבניה תצטרכו להחליט מה הסעד אותו תדרשו מהמוכר(ביטול החוזה, פיצויים וכו').
כנראה תאלצו לפנות בתביעה מתאימה לבית המשפט.
גם אם הדירה תרשם על שמכם (בכפוף להערת האזהרה) עדיין תהיו חשופים לסנקציות מטעם הרשות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
תוספת לחוזה בהסכמה, לאחר חתימת החוזה
איזי
22/12/15
שלום, חתמתי חוזה עם קבלן כדי שיבנה עבורי בית פרטי.
לאחר כמה חודשים, הקבלן חתם על מסמך נפרד, בו כתוב כי הוא מסכים לבנות עבורי חלק נוסף בבית, ללא עלות.
האם המסמך הזה מחייב?
אין התייחסות לבניה הנוספת בחוזה.
לאחר כמה חודשים, הקבלן חתם על מסמך נפרד, בו כתוב כי הוא מסכים לבנות עבורי חלק נוסף בבית, ללא עלות.
האם המסמך הזה מחייב?
אין התייחסות לבניה הנוספת בחוזה.
תוספת מאוחרת לחוזה
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום איזי,
התשובה הינה כללית, שכן לא ניתן לענות על שאלתך בדייקנות מבלי לבחון את מערכת ההסכמים.
עקרונית, אין מניעה להגיע להסכמות מחייבות בין צדדים להסכם גם לאחר מועד חתימת ההסכם המקורי.
ככל שהתוספת המאוחרת נחתמה בהסכמה ונועדה לחייב את הצדדים, היא מהווה הסכם מחייב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
התשובה הינה כללית, שכן לא ניתן לענות על שאלתך בדייקנות מבלי לבחון את מערכת ההסכמים.
עקרונית, אין מניעה להגיע להסכמות מחייבות בין צדדים להסכם גם לאחר מועד חתימת ההסכם המקורי.
ככל שהתוספת המאוחרת נחתמה בהסכמה ונועדה לחייב את הצדדים, היא מהווה הסכם מחייב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
הגדרה של נכה לקבלת הנחה במס רכישה
רון
22/12/15
שלום ,ברצוני לרכוש דירה הנני נכה 100 אחוז - ידוע לי שאני אמור לשלם רק 0.5 אחוז מס רכישה - רציתי לדעת אם אני זכאי ומהי ההגדרה של "נכה" שבה אני רוצה לדעת אם אני זכאי או שלא .
הגדרת נכה לצורך במס רכישה
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום רון,
להלן ההגדרה הרלוונטית:
נכה" - אחד מאלה:
(1) נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959 [נוסח משולב], או בחוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד-1954, שדרגת נכותו לצמיתות כפי שנקבעה לו על פי אחד מהחוקים האמורים, אינה פחותה מ-19%;
(2) נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז-1957, שדרגת נכותו לצמיתות, כפי שנקבעה על פי החוק האמור, אינה פחותה מ-50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור;
(3) נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 59 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשכ"ח-1968 (להלן - חוק הביטוח הלאומי) הזכאי לקבל מהמוסד לביטוח לאומי קצבה או מענק לפי פרק ג' לחוק האמור ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה כפי שנקבעה על פי החוק האמור אינה פחותה מ-50%;
(4) נכה על פי פרק ו'2 לחוק הביטוח הלאומי שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות;
(5) אחד מהמנויים להלן שאחוז נכותו נקבע על פי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם-1979 –
(א) נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, נכות שאינה פחותה מ-50%;לענין זה, "תאונת דרכים" - כהגדרתה בחוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל"ה-1975;
(ב) נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ-50%;
(ג) נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
להלן ההגדרה הרלוונטית:
נכה" - אחד מאלה:
(1) נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959 [נוסח משולב], או בחוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד-1954, שדרגת נכותו לצמיתות כפי שנקבעה לו על פי אחד מהחוקים האמורים, אינה פחותה מ-19%;
(2) נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז-1957, שדרגת נכותו לצמיתות, כפי שנקבעה על פי החוק האמור, אינה פחותה מ-50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור;
(3) נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 59 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשכ"ח-1968 (להלן - חוק הביטוח הלאומי) הזכאי לקבל מהמוסד לביטוח לאומי קצבה או מענק לפי פרק ג' לחוק האמור ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה כפי שנקבעה על פי החוק האמור אינה פחותה מ-50%;
(4) נכה על פי פרק ו'2 לחוק הביטוח הלאומי שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות;
(5) אחד מהמנויים להלן שאחוז נכותו נקבע על פי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם-1979 –
(א) נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, נכות שאינה פחותה מ-50%;לענין זה, "תאונת דרכים" - כהגדרתה בחוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל"ה-1975;
(ב) נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ-50%;
(ג) נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
רישום בית משותף
ישי
20/12/15
בס"ד
בוקר טוב,
בשכונה מסויימת, ישנה שיטת רישום בתים משותפים כאשר כל 4 בתים (מדובר בבתים פרטיים ולא בבנייה רוויה) רשומים כבית משותף.
ישנם 4 שכנים שרישום הבתים שלהם אינו תקין, ולכן נתבקשנו בטאבו למחוק את הרישום הקיים ולרשום בית משותף מהתחלה.
שאלתנו: אילו הוצאות כרוכות ברישום הבית המשותף מלבד שכ"ט עו"ד, כגון האם צריך להכין תשריטים חדשים על ידי בעל מקצוע וכיו"ב.
אודה על עדכון בדבר ההוצאות הכרוכות לרושמים את הבית המשותף, גם אם לא ידוע בדיוק מה יהיו ההוצאות אשמח לקבל דעה מה יכולות להיות העלויות המירביות.
בתודה מראש.
בוקר טוב,
בשכונה מסויימת, ישנה שיטת רישום בתים משותפים כאשר כל 4 בתים (מדובר בבתים פרטיים ולא בבנייה רוויה) רשומים כבית משותף.
ישנם 4 שכנים שרישום הבתים שלהם אינו תקין, ולכן נתבקשנו בטאבו למחוק את הרישום הקיים ולרשום בית משותף מהתחלה.
שאלתנו: אילו הוצאות כרוכות ברישום הבית המשותף מלבד שכ"ט עו"ד, כגון האם צריך להכין תשריטים חדשים על ידי בעל מקצוע וכיו"ב.
אודה על עדכון בדבר ההוצאות הכרוכות לרושמים את הבית המשותף, גם אם לא ידוע בדיוק מה יהיו ההוצאות אשמח לקבל דעה מה יכולות להיות העלויות המירביות.
בתודה מראש.
עלויות הכרוכות ברישום בית משותף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
20/12/15
שלום,
יש צורך בתשלום שכ"ט עו"ד, בתשלום הכנת תשריטים ותשלום אגרות לטאבו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש צורך בתשלום שכ"ט עו"ד, בתשלום הכנת תשריטים ותשלום אגרות לטאבו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מגרש מאדם פרטי (בבעלות מנהל מקרקעי ישראל)
נאדי
20/12/15
ברצוני לרכוש מגרש מאדם פרטי אשר בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, שהפרטי קיבל בשנית 1997.
טרם נרשמו הזכויות על שם המוכר.
האם הדבר אפשרי?
תודה
טרם נרשמו הזכויות על שם המוכר.
האם הדבר אפשרי?
תודה
ביצוע עסקת מכר- רישום זכויות במנהל
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
20/12/15
שלום,
מדבריך נראה כי הרישום קיים במנהל וטרם הוסדרת בלשכת רישום המקרקעין.
יש לקבל אישור זכויות מהמנהל שהמוכר אכן בעל הזכויות.
אין בעיה לבצע עסקת מכר במצב דברים זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מדבריך נראה כי הרישום קיים במנהל וטרם הוסדרת בלשכת רישום המקרקעין.
יש לקבל אישור זכויות מהמנהל שהמוכר אכן בעל הזכויות.
אין בעיה לבצע עסקת מכר במצב דברים זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נתינת רשות לבן לגור בדירה ללא הסכם
משה
19/12/15
שלום רב לעורכי הדין,
הנני רוצה לתת לבני לגור בדירה שניה שהיא בבעלותי מבלי להעביר אותה על שמו בטאבו ומבלי לקבל ממנו תמורה עבור השכירות, האם אפשרי הדבר או שיש צורך לעשות בכל זאת הסכם שכירות עם מחיר למשל של 1 ש"ח בחודש.
תודה והכבוד רב,
משה
הנני רוצה לתת לבני לגור בדירה שניה שהיא בבעלותי מבלי להעביר אותה על שמו בטאבו ומבלי לקבל ממנו תמורה עבור השכירות, האם אפשרי הדבר או שיש צורך לעשות בכל זאת הסכם שכירות עם מחיר למשל של 1 ש"ח בחודש.
תודה והכבוד רב,
משה
העברת חזקה בדירה ללא הסכם שכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
20/12/15
שלום,
דרישת הכתב בהסכמי שכירות אינה הכרחית, אלא קיימת גם מכוח נוהג, כלומר באפשרותך להעביר את זכות החזקה בדירה לידי בנך ללא הסכם.
יחד עם זאת, ועל מנת להסדיר את היחסים ביניכם בצורה מסודרת, לרבות למנוע טענות בעתיד של הבן שהתכוונת לתת לו זכות להחזיק בנכס לתקופה בלתי מוגבלת ו/או להעביר לו את הדירה במתנה, מומלץ להכין הסכם שכירות ובו יקבע מחיר של דמי שכירות בסך 1 ש"ח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
דרישת הכתב בהסכמי שכירות אינה הכרחית, אלא קיימת גם מכוח נוהג, כלומר באפשרותך להעביר את זכות החזקה בדירה לידי בנך ללא הסכם.
יחד עם זאת, ועל מנת להסדיר את היחסים ביניכם בצורה מסודרת, לרבות למנוע טענות בעתיד של הבן שהתכוונת לתת לו זכות להחזיק בנכס לתקופה בלתי מוגבלת ו/או להעביר לו את הדירה במתנה, מומלץ להכין הסכם שכירות ובו יקבע מחיר של דמי שכירות בסך 1 ש"ח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גרמושקה והיתר בנייה
אסי
18/12/15
הבית של סבא שלי בעבר הייה שתי בתים עם שתי שעונים שונים ...חיברו את הבתים לבית אחד שעון מים 1 ארנונה חשמל ל1... אנחנו רוצים למכור ב1 ולעשות הפרדה של הכול ... העניין שמכרנו בית אחד ובחברת המים ביקשו מאיתנו גרמושקה והיתר בנייה.. העניין שאין לנו... לאחר בירור הבנו שלא ישן לא צריך גרמושקה !! דברנו עם כול מיני פקדים חלק אומרים שצריך חלק אומרים שלא צריך .... העניין שמכרנו את הבית והבעלים אמורים להיכנס אוטוטו ... אנחנו מפחדים שתהיה בעיה עם התהליך זה יוכל לעלות בכנס לא? מה לגביי הגרמושקה וההיתר בנייה?
פיצול נכס לשתי יחידות נפרדות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
20/12/15
שלום,
שאלתך אינה ברורה לי.
האם אתם מעוניינים למכור את הנכס כשני בתים נפרדים?
כיצד הבית רשום בטאבו? כבית אחד או שניים?
האם כשפיצלתם את הבתים התקבל לכך היתר בניה?
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
שאלתך אינה ברורה לי.
האם אתם מעוניינים למכור את הנכס כשני בתים נפרדים?
כיצד הבית רשום בטאבו? כבית אחד או שניים?
האם כשפיצלתם את הבתים התקבל לכך היתר בניה?
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניה, שיפוץ ומכירת דירה
shaimba
18/12/15
שלום-אני מעוניין לקנות דירה, לשפץ אותה ואז למכור, בתוך כשנה/שנה וחצי. האם אהיה פטור ממס רכישה (יש לי כבר דירה אחת משלי)? מה יהיה גובה המס אם ישנו?איך מחשבים את השבח לצורך העניין? מורידים ממנו את עלות השיפוץ? אם אני לוקח הלוואות לצורך זה (לא משכנתא) האם הריביות עליהן יורדות מהשבח?אני מדבר על קנייה של דירה ב500-600 אש"ח ושיפוץ ב50-75 אש"ח בערךתודה מראש
חישוב מס רכישה ומס שבח
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
20/12/15
שלום,
לגבי הרכישה- לאור העובדה שמדובר בדירה שאינה דירה יחידה, מס הרכישה הינו 8% ממחיר הדירה.
לגבי המכירה- מס השבח חל על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בגובה של 20-25%. ניתן לנכות ממס השבח הוצאות של שיפוץ (בצירוף קבלות) וכן את ריביות המשכנתא.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין על מנת שיערוך עבורך את החישוב.
אשמח לעמוד לשרותך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לגבי הרכישה- לאור העובדה שמדובר בדירה שאינה דירה יחידה, מס הרכישה הינו 8% ממחיר הדירה.
לגבי המכירה- מס השבח חל על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בגובה של 20-25%. ניתן לנכות ממס השבח הוצאות של שיפוץ (בצירוף קבלות) וכן את ריביות המשכנתא.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין על מנת שיערוך עבורך את החישוב.
אשמח לעמוד לשרותך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
שיר
16/12/15
אני ובעלי רוצים לרכוש דירה למגורים.
ראינו דירה שאהבנו והבנו מהמוכר שעל הדירה יש משכנתא
של הבנק שלו ועוד שעבוד על הלוואה עסקית (של אותו בנק )שהמוכר לקח על עוד וילה שהוא בונה (לצורך העסק שלו).
לצורך ההלוואה העסקית הוא שעבד גם את הוילה שהוא בונה וגם את הדירה שאנחנו רוצים לרכוש.
כדי לדעת אם אני ובעלי יכולים לעמוד בתשלומים פנינו לבנק למשכנתאות והפקידה שם אמרה לנו שכדי שהיא תבין כמה משכנתא אנחנו צריכים כדי לחסות למוכר את ההלוואות עדיף שנבקש מהמוכר מכתב כוונות מהבנק שלו.
פניתי למוכר בבקשה שלפני שאנחנו מחליטים אם לחתום איתו הסכם אנחנו צריכים מכתב כוונות מהבנק שלו כדי לדעת על כל ההלוואות שבגינן הבית משועבד.
המוכר אמר לנו שאין צורך בזה ושנשאיר את זה לעורכי דין אחרי שנחתום עיסקה.
אמרתי לו שאני רוצה את המכתב דווקא לפני כדי לדעת אם בכלל אעמוד בעיסקה ואם בכלל אצטרך עורך דין.
והוא אומר שגם ככה הכוונה שלו היא לכסות את ההלוואה העסקית ואת המשכנתא שקיימת על הדירה לגרור על המבנה של הוילה בעסק.
מה שהוא שלח לי בינתיים זה רק לוח סילוקין של המשכנתא.
מה עושים במקרה כזה?
האם באמת זה לא הזמן לבקש מכתב כוונות?
ראינו דירה שאהבנו והבנו מהמוכר שעל הדירה יש משכנתא
של הבנק שלו ועוד שעבוד על הלוואה עסקית (של אותו בנק )שהמוכר לקח על עוד וילה שהוא בונה (לצורך העסק שלו).
לצורך ההלוואה העסקית הוא שעבד גם את הוילה שהוא בונה וגם את הדירה שאנחנו רוצים לרכוש.
כדי לדעת אם אני ובעלי יכולים לעמוד בתשלומים פנינו לבנק למשכנתאות והפקידה שם אמרה לנו שכדי שהיא תבין כמה משכנתא אנחנו צריכים כדי לחסות למוכר את ההלוואות עדיף שנבקש מהמוכר מכתב כוונות מהבנק שלו.
פניתי למוכר בבקשה שלפני שאנחנו מחליטים אם לחתום איתו הסכם אנחנו צריכים מכתב כוונות מהבנק שלו כדי לדעת על כל ההלוואות שבגינן הבית משועבד.
המוכר אמר לנו שאין צורך בזה ושנשאיר את זה לעורכי דין אחרי שנחתום עיסקה.
אמרתי לו שאני רוצה את המכתב דווקא לפני כדי לדעת אם בכלל אעמוד בעיסקה ואם בכלל אצטרך עורך דין.
והוא אומר שגם ככה הכוונה שלו היא לכסות את ההלוואה העסקית ואת המשכנתא שקיימת על הדירה לגרור על המבנה של הוילה בעסק.
מה שהוא שלח לי בינתיים זה רק לוח סילוקין של המשכנתא.
מה עושים במקרה כזה?
האם באמת זה לא הזמן לבקש מכתב כוונות?
רכישת דירה ממושכנת
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
16/12/15
שלום, שיר,
כאשר רוכשים דירה לא מומלץ לחתום על מסמך כלשהו, גם לא על זכרון דברים, לפני התיעצות עם עו"ד שעיסוקו בתחום המקרקעין.
סכום המשכנתא שתצטרכו לקחת איננו נובע מגובה המשכנתא המוטלת על הנכס כיום, אלא מההפרש בין עלות הדירה לבין ההון העצמי המצוי בידיכם.
יחד עם זאת -
קיימת חשיבות רבה לקבלת מידע מדוייק לגבי היתרה לסילוק של המשכנתאות הקיימות, וזאת על מנת להבטיח את סילוקן במסגרת תנאי החוזה.
תוקפו של מכתב כוונות מוגבל בזמן, ובדר"כ מבקשים אותו מהבנק בסמוך להעברת כספים לסילוק המשכנתא וכתנאי לכך.
שבה וממליצה לכם להתיעץ בעו"ד מתחום המקרקעין בטרם חתימה על מסמך כלשהו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
כאשר רוכשים דירה לא מומלץ לחתום על מסמך כלשהו, גם לא על זכרון דברים, לפני התיעצות עם עו"ד שעיסוקו בתחום המקרקעין.
סכום המשכנתא שתצטרכו לקחת איננו נובע מגובה המשכנתא המוטלת על הנכס כיום, אלא מההפרש בין עלות הדירה לבין ההון העצמי המצוי בידיכם.
יחד עם זאת -
קיימת חשיבות רבה לקבלת מידע מדוייק לגבי היתרה לסילוק של המשכנתאות הקיימות, וזאת על מנת להבטיח את סילוקן במסגרת תנאי החוזה.
תוקפו של מכתב כוונות מוגבל בזמן, ובדר"כ מבקשים אותו מהבנק בסמוך להעברת כספים לסילוק המשכנתא וכתנאי לכך.
שבה וממליצה לכם להתיעץ בעו"ד מתחום המקרקעין בטרם חתימה על מסמך כלשהו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
מכירת דירה שהועברה בירושה
א'
16/12/15
שלום רב,
מנוחה נפטרה והותירה בצוואה דירה ל 2 ילדיה.
ניתן צו קיום צוואה.
היורשים מעוניינים למכור את הבית.
האם בטרם ביצוע הסכם המכר, חייב קודם לבצע רישום של הבית על שם היורשים בטאבו מכוח הצוואה, או שמא אפשר לבצע את הסכם המכר ולהעביר את הדירה על שם הקונים ישירות מכוח צו קיום הצוואה, מבלי שבוצע הרישום על שם היורשים?
מנוחה נפטרה והותירה בצוואה דירה ל 2 ילדיה.
ניתן צו קיום צוואה.
היורשים מעוניינים למכור את הבית.
האם בטרם ביצוע הסכם המכר, חייב קודם לבצע רישום של הבית על שם היורשים בטאבו מכוח הצוואה, או שמא אפשר לבצע את הסכם המכר ולהעביר את הדירה על שם הקונים ישירות מכוח צו קיום הצוואה, מבלי שבוצע הרישום על שם היורשים?
מכירת דירה שהועברה בירושה
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
16/12/15
שלום רב,
עקרונית ניתן לרשום את צו קיום הצוואה ואת העסקה באותו מעמד.
אבל - מעשית יש לבצע קודם כל את העברת הזכויות על שם היורשים.
זו תהיה דרישה של עוה"ד שייצג את הקונה כתנאי להעברת הכספים למוכרים ודרישה של בנק למשכנאות שיתן לקונה משכנתא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
עקרונית ניתן לרשום את צו קיום הצוואה ואת העסקה באותו מעמד.
אבל - מעשית יש לבצע קודם כל את העברת הזכויות על שם היורשים.
זו תהיה דרישה של עוה"ד שייצג את הקונה כתנאי להעברת הכספים למוכרים ודרישה של בנק למשכנאות שיתן לקונה משכנתא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
הריון ונכסים
יובל
15/12/15
האם הסכם הורות עם פרטנרית (לא בת זוג) צריך לכלול סעיף שקשור בנכסים שיש בבעלותי?
כלומר שלא תהיה סיטואציה בה היא תובעת ממני נכס או תביעהעל רווחים שיש לי.
זה נשמע קר אני יודע אבל חשוב לי להבין בפני מה אני עומד.
תודה רבה
כלומר שלא תהיה סיטואציה בה היא תובעת ממני נכס או תביעהעל רווחים שיש לי.
זה נשמע קר אני יודע אבל חשוב לי להבין בפני מה אני עומד.
תודה רבה
הריון ונכסים
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
16/12/15
שלום יובל,
עריכת הסכם הורות לא מהווה כשלעצמה הסכמה לשיתוף במקרקעין, אבל חשוב לבדק ולראות את כל הנסיבות האישיות, כגון מגורים משותפים וכו' ואת תנאי ההסכם.
נא הפנה שאלתך לפורום דיני משפחה, שם יוכלו לעזור לך יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
עריכת הסכם הורות לא מהווה כשלעצמה הסכמה לשיתוף במקרקעין, אבל חשוב לבדק ולראות את כל הנסיבות האישיות, כגון מגורים משותפים וכו' ואת תנאי ההסכם.
נא הפנה שאלתך לפורום דיני משפחה, שם יוכלו לעזור לך יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
העברת מגרש מאב לבן
אור
14/12/15
מה כוללים מסמכי העברת מגרש מאב לבן. יש פטור ממס שבח שולם שליש מס רכישה. מה עוד צריך והיכן מעבירים בטאבו או במנהל. תודה
העברת מגרש מאב לבן
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
16/12/15
שלום אור,
כדי לדעת היכן לבצע את ההעברה יש לדעת היכן הדירה רשומה - בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ? במינהל? גם וגם? בחברה משכנת?
בנוסף חשוב לדעת מה הזכות המועברת - חכירה? האם יש הגבלה בירושה ובהעברה? בעלות?
אני מבינה שהעסקה דווחה לרשויות המס - את אישורי מס שבח ומס רכישה צריך יהיה לצרף בכל מקרה, וכן אישור הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
כדי לדעת היכן לבצע את ההעברה יש לדעת היכן הדירה רשומה - בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ? במינהל? גם וגם? בחברה משכנת?
בנוסף חשוב לדעת מה הזכות המועברת - חכירה? האם יש הגבלה בירושה ובהעברה? בעלות?
אני מבינה שהעסקה דווחה לרשויות המס - את אישורי מס שבח ומס רכישה צריך יהיה לצרף בכל מקרה, וכן אישור הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
פירוק הצמדה משותפת
רובין
14/12/15
אני גר בבית משותף של 4 דירות. הגינה של הבניין מוצמדת גם לדירה שלי וגם לדירה של השכן שלי, כלומר לשנינו, איך עושים פירוק להצמדה הזו? (השכן לא מעוניין בפירוק ההצמדה)
תביעה לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין
אסף
14/12/15
שמוגשת לבית המשפט השלום.
האם משלמים על זיקת הנאה בהיתר ?
משה
13/12/15
מעשה שהיה : קניתי מגרש דו משפחתי טורי עם שותף , שנינו רצינו להיות בחזית ,בסוף סוכם שהוא יהיה בחזית ובתמורה השביל גישה והחניות שלי יהיו במגרש שלו,לצערי לא החתמתי אותו על חוזה והוא מתכחש ,אבל חתם על הסכמה להיתר שמראה שהשביל והחניות במגרש שלו,לאחר בניה התחרט ודורש כסף, מישהו מכיר פסק דין במצב כזה ?
תודה רבה .
תודה רבה .
האם בהיתר הבניה נקבע שיש לך זיקת הנאה לחניה?
אסף
14/12/15
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
