פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פיצול דירה
קארן אביקזר
17/05/16
שלום,
בבניין בו אמי מתגוררת המונה 7 דירות, ישנה דירה מפוצלת שמשכירים בה חדרים על בסיס יומי. ברצוני לדעת אילו אמצעים עומדים לרשותי על מנת למנוע את התופעה.
בבניין בו אמי מתגוררת המונה 7 דירות, ישנה דירה מפוצלת שמשכירים בה חדרים על בסיס יומי. ברצוני לדעת אילו אמצעים עומדים לרשותי על מנת למנוע את התופעה.
פיצול דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/05/16
שלום קארן,
חסרות עובדות רבות למתן תשובה קונקרטית, אבל ככלל קיימות דרכי פעולה שונות. כאן יפורטו מס' דרכים הקשורות לפורום זה, ייתכן שפניה לפורום נזיקין תתן תשובות נוספות.
אם פיצול הדירה נעשה שלא כדין, תוכלי לפנות לועדה המקומית ולדווח על כך. מרבית הרשויות דורשות את השבת מצב הדירה לקדמותו.
גם אם הפיצול נעשה בהיתר, אך השימוש נוגד את היעוד הקבוע (למשל אם היעוד הוא מגורים והשכרה יומית איננה מגורים אלא שימוש עסקי), גם כאן פניה לועדה המקומית עשויה לסייע.
אם קיים תקנון מוסכם לבניין ובו מוגדר השימוש המותר בדירות יתכן שתוכלי להעזר בו ולדרוש את אכיפתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חסרות עובדות רבות למתן תשובה קונקרטית, אבל ככלל קיימות דרכי פעולה שונות. כאן יפורטו מס' דרכים הקשורות לפורום זה, ייתכן שפניה לפורום נזיקין תתן תשובות נוספות.
אם פיצול הדירה נעשה שלא כדין, תוכלי לפנות לועדה המקומית ולדווח על כך. מרבית הרשויות דורשות את השבת מצב הדירה לקדמותו.
גם אם הפיצול נעשה בהיתר, אך השימוש נוגד את היעוד הקבוע (למשל אם היעוד הוא מגורים והשכרה יומית איננה מגורים אלא שימוש עסקי), גם כאן פניה לועדה המקומית עשויה לסייע.
אם קיים תקנון מוסכם לבניין ובו מוגדר השימוש המותר בדירות יתכן שתוכלי להעזר בו ולדרוש את אכיפתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלת מיסוי בעת רכישת דירה
מיכל
17/05/16
שלום רב,
לאישה נכס על שמה מלפני הנישואים. לגבר אין נכסים על שמו.
הזוג מעוניין לרכוש דירה, האם ניתן לרשום משכנתא על שם שני הבני זוג ואת הדירה לרשום רק על שם הגבר על מנת לא לשלם מס רכישה 8%?
אופציה שנייה, האם ניתן לרשום משכנתא ודירה על שם הגבר מבלי לשלם מס רכישה למרות שהזוג נחשב יחידה כלכלית אחת (הזוג טרם נרשם במשרד הפנים כזוג נשוי במידה וזה רלוונטי לעניין) ?
האם יש עוד אופציה שלא חשבנו על מנת להמנע מתשלום מס הרכישה?
תודה רבה מיכל
לאישה נכס על שמה מלפני הנישואים. לגבר אין נכסים על שמו.
הזוג מעוניין לרכוש דירה, האם ניתן לרשום משכנתא על שם שני הבני זוג ואת הדירה לרשום רק על שם הגבר על מנת לא לשלם מס רכישה 8%?
אופציה שנייה, האם ניתן לרשום משכנתא ודירה על שם הגבר מבלי לשלם מס רכישה למרות שהזוג נחשב יחידה כלכלית אחת (הזוג טרם נרשם במשרד הפנים כזוג נשוי במידה וזה רלוונטי לעניין) ?
האם יש עוד אופציה שלא חשבנו על מנת להמנע מתשלום מס הרכישה?
תודה רבה מיכל
רכישת דירה כאשר לאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/05/16
שלום מיכל,
אין מניעה שבן הזוג יקנה דירה שתרשם על שמו בלבד ויקבל משכנתא מבנק למשכנתאות. יתכן שהבנק אפילו ישמח לקבל לווה נוספת.
השאלה אם יתקבל פטור ממס רכישה לדירה שניה תלויה בשאלה האם הדירה מהווה באיזשהו אופן רכוש משותף.
אם קיים הסכם ממון המסדיר הפרדה רכושית, הדירה של בת הזוג איננה משמשת למגורים משותפים ודמי השכירות ממנה נכנסים לחשבון נפרד של בת הזוג הסיכוי שבן הזוג יחשב כרוכש דירה יחידה גדל.
אם לא קיים הסכם ממון, הדירה משמשת למגורי בני הזוג או מושכרת והכספים נכנסים לחשבון משותף - ככל הנראה בן הזוג יחשב כבעל דירה במסגרת התא המשפחתי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין מניעה שבן הזוג יקנה דירה שתרשם על שמו בלבד ויקבל משכנתא מבנק למשכנתאות. יתכן שהבנק אפילו ישמח לקבל לווה נוספת.
השאלה אם יתקבל פטור ממס רכישה לדירה שניה תלויה בשאלה האם הדירה מהווה באיזשהו אופן רכוש משותף.
אם קיים הסכם ממון המסדיר הפרדה רכושית, הדירה של בת הזוג איננה משמשת למגורים משותפים ודמי השכירות ממנה נכנסים לחשבון נפרד של בת הזוג הסיכוי שבן הזוג יחשב כרוכש דירה יחידה גדל.
אם לא קיים הסכם ממון, הדירה משמשת למגורי בני הזוג או מושכרת והכספים נכנסים לחשבון משותף - ככל הנראה בן הזוג יחשב כבעל דירה במסגרת התא המשפחתי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עצים המהווים מטרד
יוסי
16/05/16
שלום רב,
הנני מתגורר בבית פרטי, בשטח השכן קיימים מס' עצים הצמודים לגדר המפרידה ביננו, מדובר בעצי דקל, עצים אלו משילים פרחים רבים וענפים היוצרים לכלוך רב ומהווים מטרד עבורנו, השכן אינו עושה דבר אפילו שפנינו אליו מס' פעמים, שאלתי היא האם יש חוק המגן עלי?
שאלה נוספת, בשטח האחורי קיימת חומה המפרידה ביני לבין השכן, השכן בנה על החומה גדר עץ מאולתרת ללא ידיעתי, המצב שנוצר הוא שבצד שלי הגדר אינה אסטטית , השכן דאג ליפות ולסיים את הגדר מהצד שלו, האם מצב זה אפשרי?
בתודה מראש
הנני מתגורר בבית פרטי, בשטח השכן קיימים מס' עצים הצמודים לגדר המפרידה ביננו, מדובר בעצי דקל, עצים אלו משילים פרחים רבים וענפים היוצרים לכלוך רב ומהווים מטרד עבורנו, השכן אינו עושה דבר אפילו שפנינו אליו מס' פעמים, שאלתי היא האם יש חוק המגן עלי?
שאלה נוספת, בשטח האחורי קיימת חומה המפרידה ביני לבין השכן, השכן בנה על החומה גדר עץ מאולתרת ללא ידיעתי, המצב שנוצר הוא שבצד שלי הגדר אינה אסטטית , השכן דאג ליפות ולסיים את הגדר מהצד שלו, האם מצב זה אפשרי?
בתודה מראש
עצים המהווים מטרד
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/05/16
שלום יוסי,
סעיף 51 לחוק המקרקעין קובע כי:
"עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן - השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השרשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים.
אם אין שיתוף פעולה מצד השכן יתכן שתאלץ להגיש כנגדו תביעה.
בנוגע לגדר, ככל שהגדר נבנתה כדין, לא תוכל למנוע את קיומה, אבל אתה רשאי לדאוג לאסתטיקה של החלק הפונה לכיוון חצרך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
סעיף 51 לחוק המקרקעין קובע כי:
"עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן - השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השרשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים.
אם אין שיתוף פעולה מצד השכן יתכן שתאלץ להגיש כנגדו תביעה.
בנוגע לגדר, ככל שהגדר נבנתה כדין, לא תוכל למנוע את קיומה, אבל אתה רשאי לדאוג לאסתטיקה של החלק הפונה לכיוון חצרך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אשתי
חנניה
16/05/16
קניתי דירה לבד.
אשתי לא רוכשת ולא חתומה בחוזה ולא תהיה בעלים.
שובר מה רכישה היה על שמה ושלמנו
מה לכתוב בשטרי מכר רק אותי או גם אותה?
איך ירשם בטאבו?
כיצד עלי לפעול כשאישור רשות המיסים כולל אותה?
אשתי לא רוכשת ולא חתומה בחוזה ולא תהיה בעלים.
שובר מה רכישה היה על שמה ושלמנו
מה לכתוב בשטרי מכר רק אותי או גם אותה?
איך ירשם בטאבו?
כיצד עלי לפעול כשאישור רשות המיסים כולל אותה?
רישום בטאבו
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
19/05/16
שלום,
עליך לפנות לרשות המיסים מיסוי מקרקעין לצורך תיקון האישור לטאבו. בשטר המכר/ בטאבו יירשם רק מי שמופיע בחוזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח דירה יחידה
ארז
16/05/16
במידה ויש לי שתי דירות אשר אחת מהן משמשת כמשרד, האם אני אחשב כבעל דירה יחידה כשאמכור את הדירה הרגילה?
פטור ממס שבח לדירה יחידה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/05/16
שלום ארז,
הגדרת דירת מגורים בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כוללת: "דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;
מכאן - גם דירה המשמשת כמשרד עשויה להחשב, עקרונית כדירת מגורים.
ככל שהדירה המשמשת כמשרד נעדרת סממנים של דירת מגורים (מטבח, מקלחת וכו'), וככל שהיא משמשת כמשרד תקופה ארוכה יותר יש סיכוי גדול יותר שהדירה האחרת תוכר כדירה יחידה.
אפשר לקבל החלטה מוקדמת של רשות המסים בעניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הגדרת דירת מגורים בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כוללת: "דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה;
מכאן - גם דירה המשמשת כמשרד עשויה להחשב, עקרונית כדירת מגורים.
ככל שהדירה המשמשת כמשרד נעדרת סממנים של דירת מגורים (מטבח, מקלחת וכו'), וככל שהיא משמשת כמשרד תקופה ארוכה יותר יש סיכוי גדול יותר שהדירה האחרת תוכר כדירה יחידה.
אפשר לקבל החלטה מוקדמת של רשות המסים בעניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תו חניה דו עירוני ,האם אפשרי?
מיכה
15/05/16
שלום רב , ברצוני לשאול שאלה בקשר להוצאת תו חניה עירוני.
על פי בדיקה ,על מנת להוציא תו חניה אזורי עליי להציג חשבונית ארנונה ,רישיון רכב בתוקף וחוזה שכירות במידה ואני שוכר.
אני רוצה להוציא תו חניה בגבעתיים ,בגדול אין עם זה בעיה ,אבל אני מכיין שאני בת"ז אני רשום אצל הורי בת"א זכותי לקבל תו חניה ת"א,
העניין שכרגע אני מתגורר יחד עם בת זוגתי בגבעתיים לא רוצה לוותר על תו חניה של ת"א, האם קיימת אפשרות לרשום את בת זוגתי כבעלת רכב בנוסף ושהיא תוציא את תו חניה אזורי?
על פי בדיקה ,על מנת להוציא תו חניה אזורי עליי להציג חשבונית ארנונה ,רישיון רכב בתוקף וחוזה שכירות במידה ואני שוכר.
אני רוצה להוציא תו חניה בגבעתיים ,בגדול אין עם זה בעיה ,אבל אני מכיין שאני בת"ז אני רשום אצל הורי בת"א זכותי לקבל תו חניה ת"א,
העניין שכרגע אני מתגורר יחד עם בת זוגתי בגבעתיים לא רוצה לוותר על תו חניה של ת"א, האם קיימת אפשרות לרשום את בת זוגתי כבעלת רכב בנוסף ושהיא תוציא את תו חניה אזורי?
תו חניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/05/16
שלום מיכה,
שאלתך איננה בתחומי העיסוק של פורום זה.
ככלל, אין מניעה שאדם המשתמש ברכב שאיננו בבעלותו יקבל תו חניה. הרשויות דורשות בד"כ תצהיר של בעל הרכב, כי הרכב נמצא בשימוש אותו אדם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך איננה בתחומי העיסוק של פורום זה.
ככלל, אין מניעה שאדם המשתמש ברכב שאיננו בבעלותו יקבל תו חניה. הרשויות דורשות בד"כ תצהיר של בעל הרכב, כי הרכב נמצא בשימוש אותו אדם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון מזגן
רחל
15/05/16
שלום,
לאחר חתימת חוזה ,ביקש ממני הדייר לתקן מזגן שהוא מקרר את החדר אך המדף בו עולה רק בחלקו כך שפעולת האיוורור נמנעת,בחוזה כתוב שבעל הבית צריך לתקן בלאי סביר אך אם הפעולה העיקרית של המזגן של קירור החדר אכן מתבצעת האם יש חובה לתקן את פעולת האיוורור,ואם כן ובעלי מקצוע אומרים שסיכויי התיקון בינוניים ויתכן שיצרכו להחליף למזגן חדש ,אז האם זה חובת המשכיר לעשות זאת,בהדגשה שוב שהמזגן מצליח לקרר את החדר?תודה מראש.
לאחר חתימת חוזה ,ביקש ממני הדייר לתקן מזגן שהוא מקרר את החדר אך המדף בו עולה רק בחלקו כך שפעולת האיוורור נמנעת,בחוזה כתוב שבעל הבית צריך לתקן בלאי סביר אך אם הפעולה העיקרית של המזגן של קירור החדר אכן מתבצעת האם יש חובה לתקן את פעולת האיוורור,ואם כן ובעלי מקצוע אומרים שסיכויי התיקון בינוניים ויתכן שיצרכו להחליף למזגן חדש ,אז האם זה חובת המשכיר לעשות זאת,בהדגשה שוב שהמזגן מצליח לקרר את החדר?תודה מראש.
תיקון מזגן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/05/16
שלום רחל,
על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה:
7. (א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות...
אם התקלה איננה שוללת או מגבילה באופן מהותי את השימוש במושכר, אין חובה לתקנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה:
7. (א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות...
אם התקלה איננה שוללת או מגבילה באופן מהותי את השימוש במושכר, אין חובה לתקנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך בכינוס
דוד כהן
15/05/16
אני מתווך והחתמתי מוכר נכס על הזמנת שירות ובלעדיות. הבאתי קונה תוך זמן קצר מאוד. בהמשך הנכס נכנס להליך כינוס עם פרסום והוא נמכר בסוף לקונה שאני הבאתי. הקונה שילם לי עמלה אך המוכר לא.
האם אני זכאי לעמלה?
האם אני זכאי לעמלה?
דמי תיווך בכינוס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/05/16
שלום דוד,
התשובה לשאלתך מורכבת ודורשת בחינת ההסכם ובחינה עובדתית של השתלשלות העניינים, של המסמכים שפרסם הכונס, של נסיבות המו"מ, של נסיבות הכינוס, של פעולותיך ועוד. הפורום איננו מתאים לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה לשאלתך מורכבת ודורשת בחינת ההסכם ובחינה עובדתית של השתלשלות העניינים, של המסמכים שפרסם הכונס, של נסיבות המו"מ, של נסיבות הכינוס, של פעולותיך ועוד. הפורום איננו מתאים לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה דחופה בבקשה!
מיטל
15/05/16
שלום רב,
אני לפני כניסה לדירה חדשה ואני במו"מ עם הקבלן לגבי פיצויים שמגיעים לי בגין איחור במסירת הדירה .
הפרויקט הינו בחולון והקבלן טוען שצוק איתן גרם לדחייה במסירה (חודשיים) ...ביקשתי שיציג לי אסמכתא לטענה ונענתי בתשובה שלילית ... האם יש לי סיכוי להילחם על נושא זה? האם צוק איתן הוא בחזקת "כח עליון"??? תודה רבה!
אני לפני כניסה לדירה חדשה ואני במו"מ עם הקבלן לגבי פיצויים שמגיעים לי בגין איחור במסירת הדירה .
הפרויקט הינו בחולון והקבלן טוען שצוק איתן גרם לדחייה במסירה (חודשיים) ...ביקשתי שיציג לי אסמכתא לטענה ונענתי בתשובה שלילית ... האם יש לי סיכוי להילחם על נושא זה? האם צוק איתן הוא בחזקת "כח עליון"??? תודה רבה!
דחיה במסירת דירה עקב צוק איתן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/05/16
שלום מיטל,
כדי להעריך סיכויי תביעה יש לבדוק את סעיפי החוזה עליו חתמת ואת הגדרת "כח עליון" בו.
יש לזכור שצוק איתן אמנם לא הוכרז כמלחמה, אך ככל שהקבלן יוכל הראות שהיו לו עיכובים בפועל עקב המבצע הצבאי ושהתמלאו התנאים האמורים בחוזה לעניין כח עליון, יתכן שהפצוי יופחת או לא ינתן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כדי להעריך סיכויי תביעה יש לבדוק את סעיפי החוזה עליו חתמת ואת הגדרת "כח עליון" בו.
יש לזכור שצוק איתן אמנם לא הוכרז כמלחמה, אך ככל שהקבלן יוכל הראות שהיו לו עיכובים בפועל עקב המבצע הצבאי ושהתמלאו התנאים האמורים בחוזה לעניין כח עליון, יתכן שהפצוי יופחת או לא ינתן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בענין:-האם צוק איתן הוא בחזקת "כח עליון"
גבי מויאל - עו"ד
21/05/16
הגוף המוסמך והבלעדי לקבוע האם באזור מוגדר אין חובה על הקבלן שבנה ( זה נכון לכל סוגי בעלי המקצוע....) ולכן , ללא אישור לכך על הקבלן לפצות אותך ומבחינתך שיפנה לגורמים המוסמכים.... אל תוותר !!
שאלה קטנה
רחל
15/05/16
שלום,
בשטר חוב בהשכרת דירה ,ערב אחד נתן צילום מלא של תעודת זהות והערב השני נתן צילום תעודת זהות רק את החלק העליון של הספח,וטוען שאבד לו הנספח ולא רוצה להתאמץ לקחת במשרד הפנים,האם יש כאן בעייה במידה וצריך לממש את השטר חוב?תודה מראש.
בשטר חוב בהשכרת דירה ,ערב אחד נתן צילום מלא של תעודת זהות והערב השני נתן צילום תעודת זהות רק את החלק העליון של הספח,וטוען שאבד לו הנספח ולא רוצה להתאמץ לקחת במשרד הפנים,האם יש כאן בעייה במידה וצריך לממש את השטר חוב?תודה מראש.
פרטי הערבים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/05/16
שלום רחל,
העובדה שאין בידיך ספח של תעודת הזהות איננה עתידה להפריע למימוש שטר החוב, ככל שיש ודאות בזהות הערב ויש בידך צילום החלק הקשיח של התעודה (הכולל תמונה ומס' זהות).
אם אינך בטוחה - תוכלי לבקש תעודה מזהה נוספת (רשיון נהיגה למשל).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העובדה שאין בידיך ספח של תעודת הזהות איננה עתידה להפריע למימוש שטר החוב, ככל שיש ודאות בזהות הערב ויש בידך צילום החלק הקשיח של התעודה (הכולל תמונה ומס' זהות).
אם אינך בטוחה - תוכלי לבקש תעודה מזהה נוספת (רשיון נהיגה למשל).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר למשתכן – רישום דירה
עידן
15/05/16
היי,הבנתי שזוג (בין אם נשוי או ידוע בציבור) שמוציא תעודת זכאות חייב לרשום את הדירה במידה וזוכה על שם שני בני הזוג.
האם יש אפשרות משפטית לעקוף את זה ועדיין שהדירה תהיה רק על שם אחד מבני הזוג ? (בהסכמת שני בני הזוג כמובן)
תודה.
האם יש אפשרות משפטית לעקוף את זה ועדיין שהדירה תהיה רק על שם אחד מבני הזוג ? (בהסכמת שני בני הזוג כמובן)
תודה.
מחיר למשתכן - רישום דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/05/16
שלום עידן,
ההגבלה שאתה מציין איננה נמצאת בהחלטת מועצת רמ"י הנוגעת למחיר למשתכן. כדאי לבדוק בחברות המוציאת את תעודת הזכאות את נכונות הטענה ואת ההוראה החוקית ממנה היא נגזרת.
יש לזכור, שככל שמדובר בתא משפחתי לא קיימת הגבלת גיל להוצאת תעודת הזכאות (בניגוד לרווקים, שעל מנת לקבלה צריכים להיות מעל גיל 35) ויתכן שיש כוונה למנוע עקיפה של הוראה זו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ההגבלה שאתה מציין איננה נמצאת בהחלטת מועצת רמ"י הנוגעת למחיר למשתכן. כדאי לבדוק בחברות המוציאת את תעודת הזכאות את נכונות הטענה ואת ההוראה החוקית ממנה היא נגזרת.
יש לזכור, שככל שמדובר בתא משפחתי לא קיימת הגבלת גיל להוצאת תעודת הזכאות (בניגוד לרווקים, שעל מנת לקבלה צריכים להיות מעל גיל 35) ויתכן שיש כוונה למנוע עקיפה של הוראה זו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקוים בנכס נמכר
Anna
14/05/16
שלום רב. לפני שנה וחצי קניתי בית יד שניה. בחזה מכר צויין שאין ליקוים שלא
נראים לעין.חודש לאחר קבלת מפתח גיליתי שקיר תומך ביני לבין שכנים עם הפרש
גובה הוא במצב בטיחותי מסוכן ועל מנת לתקן אני צריכה להשקיע סביב 100.000
ש"ח כולל תיקון ריצוף בכל הגינה בגלל הרס מוחלט בזמן בניהתיקון קיר.
האם אני יכולה לזכות בתביעה נגד מוכר שהסתיר מידה זה.יש ברשותי צילומים של
הבית בזמן הקניה שבבירור רואים שפגם בקיר היה מוסתר. תודה
נראים לעין.חודש לאחר קבלת מפתח גיליתי שקיר תומך ביני לבין שכנים עם הפרש
גובה הוא במצב בטיחותי מסוכן ועל מנת לתקן אני צריכה להשקיע סביב 100.000
ש"ח כולל תיקון ריצוף בכל הגינה בגלל הרס מוחלט בזמן בניהתיקון קיר.
האם אני יכולה לזכות בתביעה נגד מוכר שהסתיר מידה זה.יש ברשותי צילומים של
הבית בזמן הקניה שבבירור רואים שפגם בקיר היה מוסתר. תודה
נקודת המפתח כאן - האם תוכיחי שהמוכר ידע על הנזק
אסף
15/05/16
ולא גילה לך טרם המכירה.
אם המוכר יטען שלא ידע, ואת לא תוכיחי ההיפך, אז יש לך בעיה.
כי בטענת תרמית והטעיה יש צורך להוכיח ידיעה
ראי החלטה מצורפת בקישור
אם המוכר יטען שלא ידע, ואת לא תוכיחי ההיפך, אז יש לך בעיה.
כי בטענת תרמית והטעיה יש צורך להוכיח ידיעה
ראי החלטה מצורפת בקישור
דרישת שכירות ע"י הגרוש עבור ביתי. אובדת עצות..
אמבר
14/05/16
היי,
יש לי שאלה חשובה ומקווה שתענו לי במהרה.
התגרשתי בתאריך 1.9.15. אני והגרוש המשכנו לגור יחד כחודש לאחר הגירושין. לאחר כחודש הצעתי שאני אצא מהבית ואשכור דירה. הגרוש סרב והציע לצאת בעצמו.היום הוא מתגורר ביחידת דיור. אני נשארתי בבית לשאת את עול הוצאות הארנונה והתחזוקה היקרה של הבית ובמקביל אני דואגת לפרסום הדירה למכירה, עונה לטלפונים ומקבלת אנשים בשעות לא שעות כשהו אינו שותף לכלום. היוםף לאחר כ8 חודשים הוא דורש ממני שכירות על גך שאני מתגורררת בבית. הוא גם דורש רטרו אקטיבית. יש לציין שלא דובר מעולם על כך שמי שנשאר אמור לשלם שכירות וזה לא צויין אפילו ברמז.
שאלתי האם מותר לו לפי החוק לדרוש ממני שכירות עבור ביתי? אני רוצה לציין שדירתנו בת 19שנה ואינה משופצת. הדירה מוצעת למכירה כבר יותר משנה והגרוש אינו מוכן להוריד במחיר ודורש מחיר גבוה. כך שזה מעכב לנו את מכירת הדירה. וזו גם דעתם של מתווכים.
אז האם אני יכולה לישון בשקט או שעליי לפנות את הדירה?
תודה רבה מראש
אמבר
יש לי שאלה חשובה ומקווה שתענו לי במהרה.
התגרשתי בתאריך 1.9.15. אני והגרוש המשכנו לגור יחד כחודש לאחר הגירושין. לאחר כחודש הצעתי שאני אצא מהבית ואשכור דירה. הגרוש סרב והציע לצאת בעצמו.היום הוא מתגורר ביחידת דיור. אני נשארתי בבית לשאת את עול הוצאות הארנונה והתחזוקה היקרה של הבית ובמקביל אני דואגת לפרסום הדירה למכירה, עונה לטלפונים ומקבלת אנשים בשעות לא שעות כשהו אינו שותף לכלום. היוםף לאחר כ8 חודשים הוא דורש ממני שכירות על גך שאני מתגורררת בבית. הוא גם דורש רטרו אקטיבית. יש לציין שלא דובר מעולם על כך שמי שנשאר אמור לשלם שכירות וזה לא צויין אפילו ברמז.
שאלתי האם מותר לו לפי החוק לדרוש ממני שכירות עבור ביתי? אני רוצה לציין שדירתנו בת 19שנה ואינה משופצת. הדירה מוצעת למכירה כבר יותר משנה והגרוש אינו מוכן להוריד במחיר ודורש מחיר גבוה. כך שזה מעכב לנו את מכירת הדירה. וזו גם דעתם של מתווכים.
אז האם אני יכולה לישון בשקט או שעליי לפנות את הדירה?
תודה רבה מראש
אמבר
דרישת שכירות ע"י הגרוש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/05/16
שלום אמבר,
התשובה לשאלתך מושפעת מדיני משפחה יותר מאשר מדיני הקניין.
בהיבט הקנייני, שותף שעושה בנכס שימוש שאיננו מאפשר לשותף האחר שימוש זהה בנכס צריך לשלם לו עבור השימוש בנכס, אלא אם כן הוסכם ביניהם אחרת. לגבי גובה דמי השכירות הראויים, אין חובה להענות לדרישת השותף, אלא ניתן להסתמך על הערכת שמאי.
יחד עם זאת וכאמור לעיל, התשובה בעניינך תושפע, בין היתר, משאלת המזונות ומקיומן של הסכמות אחרות/נוספות ביניכם, ואני ממליצה לך להפנותה לפורום דיני משפחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה לשאלתך מושפעת מדיני משפחה יותר מאשר מדיני הקניין.
בהיבט הקנייני, שותף שעושה בנכס שימוש שאיננו מאפשר לשותף האחר שימוש זהה בנכס צריך לשלם לו עבור השימוש בנכס, אלא אם כן הוסכם ביניהם אחרת. לגבי גובה דמי השכירות הראויים, אין חובה להענות לדרישת השותף, אלא ניתן להסתמך על הערכת שמאי.
יחד עם זאת וכאמור לעיל, התשובה בעניינך תושפע, בין היתר, משאלת המזונות ומקיומן של הסכמות אחרות/נוספות ביניכם, ואני ממליצה לך להפנותה לפורום דיני משפחה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד הבית
מיתר
14/05/16
שלום,
יש לי שאלה לגבי ועד בית בבנין משותף.
לאחרונה הודיע ועד הבית בבנין של חברתי שהוא לא מוכן יותר שיתנהלו עסקים בדירות השכנים. יש בבנין תופרת, ספרית, קוסמטיקאית וכו,.
חברתי היא מורה פרטית.
האם יכול ועד בית להחליט החלטה שכזו? והאם מורה פרטית נחשב לעסק שיהיה בידו לסגור?
אודה על תשובתכם.
יש לי שאלה לגבי ועד בית בבנין משותף.
לאחרונה הודיע ועד הבית בבנין של חברתי שהוא לא מוכן יותר שיתנהלו עסקים בדירות השכנים. יש בבנין תופרת, ספרית, קוסמטיקאית וכו,.
חברתי היא מורה פרטית.
האם יכול ועד בית להחליט החלטה שכזו? והאם מורה פרטית נחשב לעסק שיהיה בידו לסגור?
אודה על תשובתכם.
ועד בית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/05/16
שלום מיתר,
יש לבדוק אם בתקנון הבית המשותף נקבעו הגבלות לעניין השימוש בדירות. הועד רשאי לאכוף הגבלות אלה ככל שקיימות.
ככל שלא קיימות הגבלות כאמור, סמכותו של הועד מוגבלת, אך ככל שמתנהלים עסקים בלא רשיון או בשימוש חורג הועד יכול לפנות לרשות המקומית ולהפנות את תשומת לבה לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק אם בתקנון הבית המשותף נקבעו הגבלות לעניין השימוש בדירות. הועד רשאי לאכוף הגבלות אלה ככל שקיימות.
ככל שלא קיימות הגבלות כאמור, סמכותו של הועד מוגבלת, אך ככל שמתנהלים עסקים בלא רשיון או בשימוש חורג הועד יכול לפנות לרשות המקומית ולהפנות את תשומת לבה לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סירוב העברת מחסן שנרכש ביחד עם דירה בבית משותף
שני
13/05/16
שלום,
רכשתי לפני מספר חודשים דירה בבית משותף, בקומת חנייה ישנו מחסן ששיך (לא בטאבו) לבעל הדירה, כאשר נרכש הנכס היה ידוע בריש גלי שהדירה כוללת את המחסן. נאמר על ידיו שהמחסן הוא אינו בטאבו אבל זה המצב הקיים כבר עשור.(יש לציין שלכל השכנים באותו בניין יש מחסן שככזה וכי יש סוג של קשר שתיקה בנושא. לאחר שרכשתי את הדירה המוכר ביקש להמתין עם מסירת המחסן כי יש בתוכו רכוש שיש צורך לשמורו לתקופה קצרה וכך היה. כעבור שבועים ביקשתי בשנית לפנות את המחסן וכעת המוכר החליט לשנות את עורו ולחזור בו ממסירת המחסן וטוען שבגלל שהמחסן לא רשום בטאבו אין הוא חייב למסור לי אותו.
חשוב לציין שמפני שהמחסן לא רשום בטאבו לא הכנסנו אותו לחוזה וכי ידוע בפני כולם(מתווך, מודעה ביד 2, ו-3 עדים כולל 2 עו"ד של העסקה שהמחסן הוא חלק מהעסקה).
אני שואל מה ניתן לעשות באופן מיידי .....
בברכה חן
רכשתי לפני מספר חודשים דירה בבית משותף, בקומת חנייה ישנו מחסן ששיך (לא בטאבו) לבעל הדירה, כאשר נרכש הנכס היה ידוע בריש גלי שהדירה כוללת את המחסן. נאמר על ידיו שהמחסן הוא אינו בטאבו אבל זה המצב הקיים כבר עשור.(יש לציין שלכל השכנים באותו בניין יש מחסן שככזה וכי יש סוג של קשר שתיקה בנושא. לאחר שרכשתי את הדירה המוכר ביקש להמתין עם מסירת המחסן כי יש בתוכו רכוש שיש צורך לשמורו לתקופה קצרה וכך היה. כעבור שבועים ביקשתי בשנית לפנות את המחסן וכעת המוכר החליט לשנות את עורו ולחזור בו ממסירת המחסן וטוען שבגלל שהמחסן לא רשום בטאבו אין הוא חייב למסור לי אותו.
חשוב לציין שמפני שהמחסן לא רשום בטאבו לא הכנסנו אותו לחוזה וכי ידוע בפני כולם(מתווך, מודעה ביד 2, ו-3 עדים כולל 2 עו"ד של העסקה שהמחסן הוא חלק מהעסקה).
אני שואל מה ניתן לעשות באופן מיידי .....
בברכה חן
רכישת דירה עם מחסן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/05/16
שלום שני,
כדי להשיב לשאלתך יש לבחון את הסכם הרכישה ואת המצגים שקדמו לו.
ככל שיש בידיך להוכיח שהמחסן אמור היה להיות חלק מהעסקה, תוכלי להגיש תביעה לצו הצהרתי לפו המחן היה חלק מן העסקה ולחיוב המוכר בפיצוי עקב הפרת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כדי להשיב לשאלתך יש לבחון את הסכם הרכישה ואת המצגים שקדמו לו.
ככל שיש בידיך להוכיח שהמחסן אמור היה להיות חלק מהעסקה, תוכלי להגיש תביעה לצו הצהרתי לפו המחן היה חלק מן העסקה ולחיוב המוכר בפיצוי עקב הפרת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית נכס שמנוהל ע"י האפוטרופוס
מתעניין בקרקע
12/05/16
מצאתי קרקע שאני מעוניין לקנות ובדיקה של הטאבו מראה שהנכס מנוהל על ידי האפוטרופוס מכוח צו בית משפט.
איך אני קונה את הנכס? למי אני פונה...
איך אני קונה את הנכס? למי אני פונה...
רכישת נכס מאפוטרופוס
רקפת שפיים, עו"ד
12/05/16
שלום רב,
עליך לפנות לאפוטרופוס עצמו. אני מציעה שתנסה להשיג את פרטיו וליצור עמו קשר.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
מס רכישה על שני דירות שעדין לא קיבלו טופס 4
יותם זמיר
11/05/16
בנושא מס רכישה בגין דירה יחידה,
רכשתי דירה במסגרת קבוצת רכישה ( דווח לרשויות כדירה)
דווח לרשויות ב 2012 צפי לטופס 4 2019 - מיקום רמלה
בשנת 2015 רכשתי דירה נוספת בבאר יעקב מקבלן צפי לטופס 4 ב 2017
התחייבתי לרשויות למכור את הדירה ברמלה עד שנה מיום קבלת טופס 4 בבאר יעקב , כלומר 2018
האם בפועל אני יכול לחכות שנה מיום קבלת טופס 4 ברמלה , כי הדירה לא תהייה מוכנה ב 2018? כלומר עד 2019 יהיה בבעלותי רק דירה אחת ויחידה
רכשתי דירה במסגרת קבוצת רכישה ( דווח לרשויות כדירה)
דווח לרשויות ב 2012 צפי לטופס 4 2019 - מיקום רמלה
בשנת 2015 רכשתי דירה נוספת בבאר יעקב מקבלן צפי לטופס 4 ב 2017
התחייבתי לרשויות למכור את הדירה ברמלה עד שנה מיום קבלת טופס 4 בבאר יעקב , כלומר 2018
האם בפועל אני יכול לחכות שנה מיום קבלת טופס 4 ברמלה , כי הדירה לא תהייה מוכנה ב 2018? כלומר עד 2019 יהיה בבעלותי רק דירה אחת ויחידה
מס רכישה על שתי דירותשלא קבלו טופס 4
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/05/16
שלום יותם,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה למנהלי הפורום
דני
11/05/16
האם בתביעה להשתתפות לפי סעיף 49(א) לחוק המקרקעין, יש צורך לצרף לכתב התביעה חוות דעת מודד שהקיר הוא במיצר, או שאפשר לוותר על זה בשלב הראשון, אא"כ הנתבע יטען שהוא לא במיצר, או לבקש מלכתחילה מינוי מומחה של בית המשפט?
שהרי יתכן והנתבע כלל לא יכחיש עובדה זו.
תודתי מראש
שהרי יתכן והנתבע כלל לא יכחיש עובדה זו.
תודתי מראש
צרוף חוות דעת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/05/16
שלום דני,
ככל שמדובר בכתב תביעה בסדר דין רגיל, אין צורך לצרף חוות דעת כבר בעת הגשת כתב התביעה. אם הסכום הוא עד 75,000 ש"ח והתביעה מוגשת בסדר דין מקוצר - יש לצרף חוות דעת כבר בתחילת ההליך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר בכתב תביעה בסדר דין רגיל, אין צורך לצרף חוות דעת כבר בעת הגשת כתב התביעה. אם הסכום הוא עד 75,000 ש"ח והתביעה מוגשת בסדר דין מקוצר - יש לצרף חוות דעת כבר בתחילת ההליך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה המיסוי של דירות למכירה
דפנה
10/05/16
שלום רב,ברצוני לברר מידע לגבי שתי דירות שבבעלותי בחיפה, על הכרמל, שהן חלק מנכס משפחתי של מבנה בן שלוש קומות ושש דירות, המחולק ביני, בין אחי ובין אחותי. הנכס עבר אלינו בירושה מהוריי בשנת 2010, ורשום בטאבו כדין על שם שלושתנו. שלושתנו החלטנו במשותף, ב-2010, לעשות פרויקט פינוי-בינוי למבנה, ולפני כחצי שנה קיבלנו אישור בניה לפרויקט, ויש תכנית מאושרת למבנה ולדירות שבתוכו. עדיין לא התחלנו לבנות, אבל אני מעוניינת לבדוק אפשרות של מכירת שתי הדירות שבבעלותי לפני תחילת הפרויקט. ברצוני לשאול מה המיסוי שאני אמורה לשלם על מכירת שתי הדירות או אחת מהן, בהתחשב בכך שהמבנה נבנה והקרקע נקנתה בשנת 1948 על ידי סבי. עד עכשיו, לא הצלחתי לקבל תשובה על גובה המסים. בחלק מהתשובות שנתנו לי, נאמר לי שבגלל שהמבנה נבנה בשנת 1948, החוקים של דירות שנמכרות מסוג זה, לא חלים עליו. ברצוני גם לציין, שלא מכרתי עד עכשיו שום דירה, ויש בבעלותי עוד שתי דירות. בתודה מראש.
מיסוי בגין מכירת שתי דירות
12/05/16
שלום רב,
התשובה לשאלה בדבר המיסוי החל על מכירת דירה מורכבת ממס' פרמטרים ובמקרה שאת מתארת התשובה אפילו מורכבת. אני מציעה שלא להסתפק בתשובות בפורום, אלא להיוועץ עם מומחה מס, אשר יערוך תחשיב מדויק המביא בחשבון, בין היתר, הוצאות שהוצאו להשבחת הנכסים, הפסדי הון אם היו וכו'.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
התחייבות לרישום משכנתא שלא נרשמה
אפרת
10/05/16
שלום
דירה שנרכשה מקבלן לפני למעלה משנתיים.
רשומות הערות אזהרה לכל בעלי הזכויות (זה בהליכי רישום בית משותף). יש משכנתא אבל לא נרשמה הערת אזהרה בגין המשכנתא.
כעת מוכרים את הדירה הזאת. מה עושים בנוגע למשכנתא? הרי לא נרשמה אפילו הערת אזהרה.. צפויות בעיות מצד הבנק?
תודה
דירה שנרכשה מקבלן לפני למעלה משנתיים.
רשומות הערות אזהרה לכל בעלי הזכויות (זה בהליכי רישום בית משותף). יש משכנתא אבל לא נרשמה הערת אזהרה בגין המשכנתא.
כעת מוכרים את הדירה הזאת. מה עושים בנוגע למשכנתא? הרי לא נרשמה אפילו הערת אזהרה.. צפויות בעיות מצד הבנק?
תודה
משכנתא שלא נרשמה
10/05/16
שלום רב,
תמוה כיצד הבנק שחרר כספים מבלי שתהיה התחייבות לרישום המשכנתא ולאחריה רישום הערת אזהרה (ברגע שניתן מבחינת הרישום בלשכת רישום מקרקעין). על פניו, אם המשכנתא תפרע במסגרת הסכם המכירה, אזי בכך יתמלאו החיובים כלפי הבנק (שהרי עניינו של הבנק הוא בפרעון ההלוואה). יחד עם זאת מציעה לבחון היטב את המסמכים עליהם חתם המוכר בעת קבלת המשכנתא לרבות החברה העניקה את ההתחייבות לרישום המשכנתא כלפי הבנק.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
תמוה כיצד הבנק שחרר כספים מבלי שתהיה התחייבות לרישום המשכנתא ולאחריה רישום הערת אזהרה (ברגע שניתן מבחינת הרישום בלשכת רישום מקרקעין). על פניו, אם המשכנתא תפרע במסגרת הסכם המכירה, אזי בכך יתמלאו החיובים כלפי הבנק (שהרי עניינו של הבנק הוא בפרעון ההלוואה). יחד עם זאת מציעה לבחון היטב את המסמכים עליהם חתם המוכר בעת קבלת המשכנתא לרבות החברה העניקה את ההתחייבות לרישום המשכנתא כלפי הבנק.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
האם דייר שלא מפנה נחשב לפולש
אבי
10/05/16
שלום - סעיף 18 לחוק המקרקעין מאפשר"לעשות דין עצמי " לסילוק פולש 30 יום מיום הפלישה .
1 - האם דייר שלא מפנה את הדירה לאחר תום תקופת השכירות נחשב לפולש ?
2 - בהנחה שכן , האם אני יכול להחליף צלינדר, לנתק מים ו/או חשמל ,או להשתמש בכח סביר להוציאו מהדירה .
תודה מראש
1 - האם דייר שלא מפנה את הדירה לאחר תום תקופת השכירות נחשב לפולש ?
2 - בהנחה שכן , האם אני יכול להחליף צלינדר, לנתק מים ו/או חשמל ,או להשתמש בכח סביר להוציאו מהדירה .
תודה מראש
לא
אסף
10/05/16
עליך להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט השלום
ואינך רשאי לעשות דין עצמי ולקחת את החוק לידיים
ואינך רשאי לעשות דין עצמי ולקחת את החוק לידיים
נקיטת אמצעים כנגד שוכר שלא פינה
10/05/16
שלום רב,
הפסיקה בתחום אינה תומכת בנקיטת סעד עצמי כפי שתארת. דרך המלך היא הגשת תביעה לפינוי - זהו הליך מהיר בד"כ.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
הפסיקה בתחום אינה תומכת בנקיטת סעד עצמי כפי שתארת. דרך המלך היא הגשת תביעה לפינוי - זהו הליך מהיר בד"כ.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
מי צריך לשלם מס השבחה אם עושים מרפסת ?
שרון
10/05/16
היי
מי צריך לשלם מס השבחה אם עושים מרפסת?
מי צריך לשלם מס השבחה אם עושים מרפסת?
היטל השבחה בגין מרפסת
12/05/16
שלום רב,
באופן עקרוני, היטל השבחה חל על בעלי המקרקעין, אלא אם הוסכם אחרת במסגרת הסכם מכר או אם מדובר בפרויקט התחדשות עירונית.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
יש פטור על היטל השבחה בהרחבה עד 140 מ"ר
אסף
13/05/16
על פי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה.
מיסוי זכות בקרקע
Josho
10/05/16
שלום וברכה,
אדם שבבעלותו דירה יחידה, וזכות לדירה באחיסמך, (שכרגע עוד לא בנויה..)
ברכישת הזכות לדירה, שילם מס רכישה לפי דירה שנייה.
השאלה היא, אם הוא רוצה לעבור דירה, למכור את הדירה שבה הוא מתגורר כיום ולקנות דירה אחרת? הוא יוכל למכור ולקנות בפטור כלשהו?
הוא לא מכר אף זכות בשנים האחרונות.
תודה רבה
אדם שבבעלותו דירה יחידה, וזכות לדירה באחיסמך, (שכרגע עוד לא בנויה..)
ברכישת הזכות לדירה, שילם מס רכישה לפי דירה שנייה.
השאלה היא, אם הוא רוצה לעבור דירה, למכור את הדירה שבה הוא מתגורר כיום ולקנות דירה אחרת? הוא יוכל למכור ולקנות בפטור כלשהו?
הוא לא מכר אף זכות בשנים האחרונות.
תודה רבה
פטור דירה יחידה
11/05/16
שלום רב,
לפי מה שהבנתי משאלתך, גם אם תמכור את דירת המגורים שלך תישאר בעלים
של דירה בקבוצת רכישה (אם אכן זו הכוונה בזכות לדירה), ועל כן כל עוד הנך בעלים של
דירה נוספת, אינך זכאי לפטור דירה יחידה.
יחד עם זאת, אני מציעה לקבל ייעוץ פרטני משום שכל סוגיית המיסוי נבחנת
באופן אישי על פי נתוניו של המוכר. בנוסף יש לבחון האם הנך זכאי למס לינארי שאז
תשלום המס הצפוי מופחת באופן משמעותי.
בהצלחה,
רקפת שפיים עו"ד
מי אמור לפי החוק לשלוח הודעות על בנייה?
רותי
10/05/16
מי אמור לפי חוק התכנון והבנייה לשלוח הודעות לשכנים וליידע אותם על הקלות בנייה, ככל שירצו להתנגד. ומה הדין אם מי ששלח את ההודעות, כתב כתובת שגויה? קיימת הוכחה שההודעה הגיעה לסניף דואר מרוחק
בנוסף למשלוח בדואר - מדביקים הודעה על הבניין
אסף
10/05/16
פינוי בינוי – שאלה
ליאור
09/05/16
שלום וברכה,לפרויקט פינוי בינוי, הציע עו"ד לדיירים את החוזה המצ"ב.מכיוון שאינני משפטן, רציתי לשאול אם לדעתכם זהו חוזה הוגן, נכון ומלא כדי ליצצג אותנו מול החברה בפרויקט. ואם יש סעיפים החסרים או שעלינו להתעקש לשנותם...תודה מראש,ליאור..הסכם שכר טרחה לליווי פרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי)הרינו לאשר לכם בזה באופן מפורש ובלתי חוזר את ההצהרות וההתחיבויות הבאות מטעמנו:1. הואיל וברצוננו לבחון התקשרותינו עם חברת אאא י(להלן אאא) בעסקת פינוי בינוי בקשר עם זכויותינו במקרקעין שבנדון (להלן בהתאמה: "העסקה" ו"המקרקעין"), הננו ממנים אתכם כמייצגים לצורך הליווי המשפטי בקשר עם העסקה שנתקשר בה עם אאורה באופן המפורט במסמך זה להלן.2. היקף השירותים המשפטיים:2.1 השירותים המשפטיים שיוענקו לנו על ידיכם הינם בחינה משפטית של טיוטת הסכם העסקה וניהול מו"מ משפטי לגביו מטעמנו, כקבוצת בעלי זכויות במקרקעין. למען הסר ספק, הטיפול המשפטי שיסופק לנו אינו כולל ייצוג לאחר חתימת ההסכם ו/או בנושא תכנוני ו/או בהליכי ערכאות משפטיות כלשהן, אף לא בדיווח ו/או השגה ו/או ערר מול שלטונות מיסוי מקרקעין ו/או בשמירת ערבויות ו/או בטחונות כלשהם (להלן: "השירותים המשפטיים")2.2 בתמורה לשירותים המשפטיים שיוענקו על ידיכם כמפורט לעיל, תהיו זכאים לשכר טרחה בסך השוה ל-2% משווי כל דירה חדשה שנקבל במסגרת הפרויקט ומתוך כל תמורה נוספת שתתקבל על ידינו ובתוספת מע"מ כדין במכפלת תתי החלקות במקרקעין הנ"ל והמיוצגות על ידיכם (שכר הטרחה בגין כל הפעולות המשפטיות המוזכרות בהתחייבות זו לעיל ולהלן יקרא: "שכ"ט בגין השירותים המשפטיים"). לצורך כך, שווי כל דירה חדשה ייקבע עפ"י דו"ח 0 שיאושר על ידי הבנק המלווה או שוויה במועד קבלת טופס 4, לפי הגבוה מבינהם.2.3 שכר הטרחה בגין השירותים המשפטיים ישולם למשרדכם מראש באמצעות אאא ובכל מקרה לא יושת עלינו. 2.4 הטיפול אינו כולל בדיקה בנושאי תכנון, רישוי ומיסוי, אשר תבוצע/בוצעה במלואה על ידכם וכן לא כולל טיפול בהליכים משפטיים כלשהם ו/או ייצוג בערכאות משפטיות ולמשרדכם לא תהא כל אחריות בעניינים אלו. בכל מקרה אנו מוותרים בזאת מראש על כל תביעה ו/או טענה כלפי משרדכם מכל מין וסוג בקשר לנושאי רישוי ו/או למצב תכנוני ו/או לנושאי מיסוי, לרבות בגין היטלים ואגרות מכל מין וסוג החלים על המקרקעין או על העסקה על פי ההסכם.2.5 הטיפול והליווי המשפטי בקשר עם זכויותינו יכלול אך ורק את האמור במפורש בהתחייבות זו וכי בכל נושא אחר ייקבע שכר טרחה לגופו של עניין ו/או יתחייב ליווי של יועצים לרבות שמאים ו/או יועצי מס ו/או אחר.3. זכאותכם לקבלת תשלום שכר הטרחה המפורט במסמך זה לעיל הינה התחייבות המוטלת עלינו באופן מפורש ובלתי חוזר ובכל מקרה לא תישמע טענה כלשהי מצדנו לפטור או הנחה בגובה שכר הטרחה הנ"ל ואולם, למען הסר ספק מובהר כי שכר הטרחה בגין השירותים המשפטיים ישולם למשרדכם מראש באמצעות אאא ובכל מקרה לא יושת עלינו.4. מוסכם עלינו כי תנאי יסודי לקבלת השירותים המשפטיים הינו לכל הפחות חתימתם של בעלי זכויות ב-10 תתי חלקות במקרקעין הנ"ל על מסמך זה ואולם תהיו רשאים להודיע כי השירותים המשפטיים הנ"ל יוענקו לנו על ידכם אף בחתימה של כמות פחותה של בעלי זכויות מזו הנקובה לעיל.
פינוי בינוי
10/05/16
שלום רב,
הפורום נועד לשאלות נקודתיות ועקרוניות. עם כל הרצון הטוב לא ניתן
במסגרת הפורום לעיין בחוזים ולתת חוות דעת במסגרתו.
אני מציעה שתפנה לייעוץ פרטני או שכל דיירי הבניין ישכרו את שירותיו
של עו"ד (זו דרך המלך).
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
