פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
האם יש פטור ממס שבח לדירה שנתקבלה ללא תמורה?
אבי
01/06/16
קיבלתי דירה ללא תמורה מאימי לפני כ- 8 שנים.
כמו כן מכרתי דירה שקיבלתי בירושה לפני כחודשיים.
על הדירה שנמכרה מירושה קיבלתי פטור ממס שבח עקב כך שהדירה קיבלתי בירושה לפי סעיף 49 ב 5 כמדומני.
האם אני זכאי לקבל פטור מהדירה הנוספת שקיבלתי ללא תמורה מאימי.
אם כן לפי איזה סעיף הפטור?
תודה רבה מראש.
כמו כן מכרתי דירה שקיבלתי בירושה לפני כחודשיים.
על הדירה שנמכרה מירושה קיבלתי פטור ממס שבח עקב כך שהדירה קיבלתי בירושה לפי סעיף 49 ב 5 כמדומני.
האם אני זכאי לקבל פטור מהדירה הנוספת שקיבלתי ללא תמורה מאימי.
אם כן לפי איזה סעיף הפטור?
תודה רבה מראש.
פטור ממס שבח לדירה שנתקבלה במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום אבי,
על מנת לקבל פטור בשל דירה שנתקבלה במתנה, צריכה לחלוף תקופת צינון בת 3-4 שנים. במקרה שלך תקופת הצינון חלפה ולכן עצם העובדה שהדירה התקבלה במתנה לא תמנע קבלת פטור.
על מנת לבדוק זכאות לפטור יש לוודא שדירת המתנה היא דירתך היחידה ולוודא שדירת הירושה אכן נמכרה בפטור לפי 49ב 5. אם התשובה לשתי השאלות חיובית, תוכל להיות זכאי לפטור לפי סעיף 49ב2.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לקבל פטור בשל דירה שנתקבלה במתנה, צריכה לחלוף תקופת צינון בת 3-4 שנים. במקרה שלך תקופת הצינון חלפה ולכן עצם העובדה שהדירה התקבלה במתנה לא תמנע קבלת פטור.
על מנת לבדוק זכאות לפטור יש לוודא שדירת המתנה היא דירתך היחידה ולוודא שדירת הירושה אכן נמכרה בפטור לפי 49ב 5. אם התשובה לשתי השאלות חיובית, תוכל להיות זכאי לפטור לפי סעיף 49ב2.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן ושוכרת נמצאים בסכסוך
תומר
31/05/16
שלום רב,
ברשותי דירה בבניין דירות אותה אני משכיר לדיירת כבר תקופה ארוכה. לאחרונה אחד הדיירים בבניין והשוכרת הסתכסכו. ניסיתי לגשר ביניהם אך ללא הועיל והדייר הצהיר בפניי כי הוא הולך לנצל את כל הדרכים החוקיות שברשותו בכדי לגרום לה לעזוב את הדירה.
מצידי החלטתי לא להכניס את הראש למיטה חולה והחלטתי לא להתערב בסכסוך הפרטי ביניהם.
שאלתי היא האם אני אוכל בעתיד, אם הוא אכן יצליח לגרום לה לעזוב את דירתי, לתבוע אותו על הפסד שכר דירה אשר ייגרם לי כתוצאה מפעולותיו?
תודה מראש
ברשותי דירה בבניין דירות אותה אני משכיר לדיירת כבר תקופה ארוכה. לאחרונה אחד הדיירים בבניין והשוכרת הסתכסכו. ניסיתי לגשר ביניהם אך ללא הועיל והדייר הצהיר בפניי כי הוא הולך לנצל את כל הדרכים החוקיות שברשותו בכדי לגרום לה לעזוב את הדירה.
מצידי החלטתי לא להכניס את הראש למיטה חולה והחלטתי לא להתערב בסכסוך הפרטי ביניהם.
שאלתי היא האם אני אוכל בעתיד, אם הוא אכן יצליח לגרום לה לעזוב את דירתי, לתבוע אותו על הפסד שכר דירה אשר ייגרם לי כתוצאה מפעולותיו?
תודה מראש
סכסוך בין שוכרת ושכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום תומר,
ככל שיגרם לך נזק וככל שתוכל להוכיח כי נזק זה נגרם לך ע"י השכן תעמוד לך עילת תבחעה כנגדו.
במקרה בו השוכרת תעזוב בתום תקופת השכירות, ככל הנראה תתקשה להוכיח כי נגרם לך נזק בשל מעשי השכן דווקא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שיגרם לך נזק וככל שתוכל להוכיח כי נזק זה נגרם לך ע"י השכן תעמוד לך עילת תבחעה כנגדו.
במקרה בו השוכרת תעזוב בתום תקופת השכירות, ככל הנראה תתקשה להוכיח כי נגרם לך נזק בשל מעשי השכן דווקא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטירה לפני בעלות עמידר
חן
31/05/16
שלום,
יש לי שאלה לגבי מצב שבו אדם רשאי לרכוש דירה שהתגורר בה שנים ולפני שהושלם תהליך המכירה מחברת עמידר האדם נפטר.
השאלה היא אם אפשר שילדיה יקנו את הדירה לאחר הפטירה גם אם הנפטרת לא הצליחה בחייה להשלים את תהליך המכירה, כלומר האם הילדים יכולים להיכנס בנעליה ולרכוש כעת את הדירה?
אשמח לתשובה בנושא..
יש לי שאלה לגבי מצב שבו אדם רשאי לרכוש דירה שהתגורר בה שנים ולפני שהושלם תהליך המכירה מחברת עמידר האדם נפטר.
השאלה היא אם אפשר שילדיה יקנו את הדירה לאחר הפטירה גם אם הנפטרת לא הצליחה בחייה להשלים את תהליך המכירה, כלומר האם הילדים יכולים להיכנס בנעליה ולרכוש כעת את הדירה?
אשמח לתשובה בנושא..
פטירת דייר בטרם מימוש זכות רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/06/16
שלום חן,
החוק קובע מי רשאי לקבל זכות בדיור הציבורי לאחר פטירת הזכאי (דייר ממשיך). בדרך כלל מדובר בקרובים מדרגה ראשונה ולגבי כולם נדרשים מגורים משותפים עם הדייר שנפטר למשך התקופה הקבועה בחוק.
אם הליכי המכירה הגיעו לשלב מתקדם, יתכן ניתן יהיה לרכוש את הדירה, אך ללא ההנחה או המענק שהיתה מקבלת הדיירת המקורית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החוק קובע מי רשאי לקבל זכות בדיור הציבורי לאחר פטירת הזכאי (דייר ממשיך). בדרך כלל מדובר בקרובים מדרגה ראשונה ולגבי כולם נדרשים מגורים משותפים עם הדייר שנפטר למשך התקופה הקבועה בחוק.
אם הליכי המכירה הגיעו לשלב מתקדם, יתכן ניתן יהיה לרכוש את הדירה, אך ללא ההנחה או המענק שהיתה מקבלת הדיירת המקורית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת דירה לבינין קיים ללא רישום בטאבו
יעקב
31/05/16
שלום
מדובר בבינין מורכב 8 דיירים שתי כניסות שתי קומות קרקע +1.
אחד הדיירים בקומה שנייה רוצה להוסיף דירה מעליו.
אנחנו מתלבטים, כאשר אחד התנאים שלא ירשום את הדירה בטאבו, וכרגע לא רוצים ממנו כסף על אחוזי הבניה.
1) האם יכול בסיום הבנייה לרשום חד צדדית את הדירה החדשה בטאבו? לכפות עלינו רישום?
2) במקרה של פינוי בינוי כנראה יקבל שתי דירות, האם ניתן להתנות בזה שבמקרה דנן יפצה אותנו בכסף על אחוזי הבנייה שקיבל?
תודה יעקב
מדובר בבינין מורכב 8 דיירים שתי כניסות שתי קומות קרקע +1.
אחד הדיירים בקומה שנייה רוצה להוסיף דירה מעליו.
אנחנו מתלבטים, כאשר אחד התנאים שלא ירשום את הדירה בטאבו, וכרגע לא רוצים ממנו כסף על אחוזי הבניה.
1) האם יכול בסיום הבנייה לרשום חד צדדית את הדירה החדשה בטאבו? לכפות עלינו רישום?
2) במקרה של פינוי בינוי כנראה יקבל שתי דירות, האם ניתן להתנות בזה שבמקרה דנן יפצה אותנו בכסף על אחוזי הבנייה שקיבל?
תודה יעקב
תוספת דירה לבניין קיים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/05/16
שלום יעקב,
לא ברור מדוע אתם מסכימים לבניה אך לא לתיקון צו הבית המשותף.
הדייר הבונה יוכל להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף, וככל שתתנגדו לה יחליט המפקח על רישום הבתים המשותפים אם לתקן, כך שאתם עלולים למצוא את עצמכם במצב בו יתוקן צו רישום הבית המשותף בניגוד לרצונכם.
אפשר להגיע עם השכן הבונה להסכמות לעניין פיצוי עתידי, בנסיבות שיוסכמו.
מומלץ לעשות זאת בהסכם בכתב שיערך ע"י עו"ד ויכלול הגנה על זכויותיכם.
עליכם לבדוק השלכות של ניצול אחוזי הבניה על ידו ובין היתר: האם נשארו עוד אחוזי בניה? האם גם דיירים אחרים ידרשו ויתור על זכויות בניה בלא תמרה בהסתמך על ה"תקדים"? האם תפגע האפשרות לתמ"א 38 ככל שקיימת, והאם הדייר הבונה איננו צפוי להתנגד לכך לאור השקעותיו בבניה? מי יפצה אתכם במקרה שהשכן ימכור זכויות בדירה אחת (ואז לא יקבל 2 דירות בפינו בינוי) או ימכור את 2 הדירות לפני שיתבצע פרוייקט כלשהו?
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ברור מדוע אתם מסכימים לבניה אך לא לתיקון צו הבית המשותף.
הדייר הבונה יוכל להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף, וככל שתתנגדו לה יחליט המפקח על רישום הבתים המשותפים אם לתקן, כך שאתם עלולים למצוא את עצמכם במצב בו יתוקן צו רישום הבית המשותף בניגוד לרצונכם.
אפשר להגיע עם השכן הבונה להסכמות לעניין פיצוי עתידי, בנסיבות שיוסכמו.
מומלץ לעשות זאת בהסכם בכתב שיערך ע"י עו"ד ויכלול הגנה על זכויותיכם.
עליכם לבדוק השלכות של ניצול אחוזי הבניה על ידו ובין היתר: האם נשארו עוד אחוזי בניה? האם גם דיירים אחרים ידרשו ויתור על זכויות בניה בלא תמרה בהסתמך על ה"תקדים"? האם תפגע האפשרות לתמ"א 38 ככל שקיימת, והאם הדייר הבונה איננו צפוי להתנגד לכך לאור השקעותיו בבניה? מי יפצה אתכם במקרה שהשכן ימכור זכויות בדירה אחת (ואז לא יקבל 2 דירות בפינו בינוי) או ימכור את 2 הדירות לפני שיתבצע פרוייקט כלשהו?
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"זכות" למשרד/דירה
נדב
31/05/16
היי,
אני מעוניין לבצע רכישת חלק קטן מחלקה שמיועדת לעסקים ומסחר עפ"י התבע.
בעל החלקה מציע חלק קטן מהחלקה שתקנה זכות למשרד עם X שטח וX חניות...
ראוי לציין שכרגע אין בנייה בשטח ויש רק חול.
השאלה שלי- האם המילה 'זכות' הכוונה שבבוא העת שיהיה בניין משרדים אצטרך להוסיף עוד כסף על מנת לממש את הזכות?
אני מעוניין לבצע רכישת חלק קטן מחלקה שמיועדת לעסקים ומסחר עפ"י התבע.
בעל החלקה מציע חלק קטן מהחלקה שתקנה זכות למשרד עם X שטח וX חניות...
ראוי לציין שכרגע אין בנייה בשטח ויש רק חול.
השאלה שלי- האם המילה 'זכות' הכוונה שבבוא העת שיהיה בניין משרדים אצטרך להוסיף עוד כסף על מנת לממש את הזכות?
זכאות למשרד/דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/05/16
שלום נדב,
עניין זה אמור להיות מוסדר בהסכם או במערכת ההסכמים עליהם תתבקשו לחתום. מומלץ לא לחתום לפני קבלת יעוץ משפטי לגבי ההסכמים ומשמעותם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עניין זה אמור להיות מוסדר בהסכם או במערכת ההסכמים עליהם תתבקשו לחתום. מומלץ לא לחתום לפני קבלת יעוץ משפטי לגבי ההסכמים ומשמעותם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסת ביית תמא 38
אביאל
30/05/16
אנו גרים בבית פרטי 400 מ"מ במרכז עיר קיבלנו מספר הצעות מקבלנים להריסת הביית ולבנות בניין קומות איך וכמה עלינו לדרוש בתים שנקבל ע"מ שלא נרומה ? תודה
תמ"א 38
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/05/16
שלום אביאל,
ככל שמדובר בתמ"א 38, לרוב הדיירים אינם מקבלים דירה נוספת, אלא דירה כנגד הדירה שהיתה להם בבניין (בדר"כ גדולה יותר, לעיתים בקומה גבוהה יותר). היזם הוא שמקבל את הזכויות לדירות הנוספות.
אם מדובר בעסקת קומבינציה - הדרך הטובה ביותר לקבוע את שווי התמורה הוא באמצעות קבלת חוות דעת של שמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר בתמ"א 38, לרוב הדיירים אינם מקבלים דירה נוספת, אלא דירה כנגד הדירה שהיתה להם בבניין (בדר"כ גדולה יותר, לעיתים בקומה גבוהה יותר). היזם הוא שמקבל את הזכויות לדירות הנוספות.
אם מדובר בעסקת קומבינציה - הדרך הטובה ביותר לקבוע את שווי התמורה הוא באמצעות קבלת חוות דעת של שמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקוי בניה
יוסי ק
30/05/16
1. איך אני תוקף ליקוי בניה עוד בשלב הבניה טרם קבלת הדירה שכן יש קושי להתנהל מול הקבלן
2. שמדובר בדירת גן האם יש מגבלה על הקבלן באיזו אדמה למלא את הקרקע , הבעיה שהם שמים אדמה עם פסולת בניה ומעליה 30 ס"מ של אדמה גננית וככה מכסים את השטח , האם יש תקן , חוק או פסיקה בנושא
הקבלן מסרב לשתף פעולה וטענתו שע"פ החוזה הוא מחויב ל-30 ס"מ אדמה הגננית
אשמח לקבל תשובות ועזרה מעמיתים למקצוע ( גילוי נאות אני פלילי )
תודה
2. שמדובר בדירת גן האם יש מגבלה על הקבלן באיזו אדמה למלא את הקרקע , הבעיה שהם שמים אדמה עם פסולת בניה ומעליה 30 ס"מ של אדמה גננית וככה מכסים את השטח , האם יש תקן , חוק או פסיקה בנושא
הקבלן מסרב לשתף פעולה וטענתו שע"פ החוזה הוא מחויב ל-30 ס"מ אדמה הגננית
אשמח לקבל תשובות ועזרה מעמיתים למקצוע ( גילוי נאות אני פלילי )
תודה
ליקויי בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/05/16
שלום יוסי,
עליך לבדוק בחוזה המכר אם קיים מנגנון של בירור טענות בנוגע לליקויי בניה ולנהוג על פיו אם קיים.
ככל שאתה סבור שקיימים ליקויי בניה במהלך הבניה, דאג לבדיקת הדירה ע"י מהנדס מומחה ולקבלת חוות דעת, אותה תוכל להציג לקבלן. קבלנים רבים יעדיפו לתקן בשלב הבניה ולא להרוס אחר כך, בעיקר כשמדובר ברוכש נחוש.
אם הקבלן יוסיף להתעלם - תהיה בידך ראיה לכך שניתן היה לתקןאת הליקוי טרם מסירת החזקה, מה שעשוי להשפיע על גובה הפיצוי.
לגבי אדמה - יש לבחון את הוראות החוזה לעניין מילוי האדמה הגננית. על הקבלן חלה חובה לפנות את פסולת הבניין כאמור בהיתר הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לבדוק בחוזה המכר אם קיים מנגנון של בירור טענות בנוגע לליקויי בניה ולנהוג על פיו אם קיים.
ככל שאתה סבור שקיימים ליקויי בניה במהלך הבניה, דאג לבדיקת הדירה ע"י מהנדס מומחה ולקבלת חוות דעת, אותה תוכל להציג לקבלן. קבלנים רבים יעדיפו לתקן בשלב הבניה ולא להרוס אחר כך, בעיקר כשמדובר ברוכש נחוש.
אם הקבלן יוסיף להתעלם - תהיה בידך ראיה לכך שניתן היה לתקןאת הליקוי טרם מסירת החזקה, מה שעשוי להשפיע על גובה הפיצוי.
לגבי אדמה - יש לבחון את הוראות החוזה לעניין מילוי האדמה הגננית. על הקבלן חלה חובה לפנות את פסולת הבניין כאמור בהיתר הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה ברירת רכישה
אלי
30/05/16
מה יתרונות לסוחר דירות ברכישת אופציה דווקא , ומכירתה בסמוך?
אופציה במקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/05/16
שלום אלי,
ככל שמדובר באופציה העומדת בתנאי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין - עשויים להיות יתרונות מיסוי (לא יהיה חיוב במס רכישה בעת קבלת האופציה ומכירתה תמוסה במסלול מיוחד).
ממליצה לך להפנות את השאלה לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר באופציה העומדת בתנאי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין - עשויים להיות יתרונות מיסוי (לא יהיה חיוב במס רכישה בעת קבלת האופציה ומכירתה תמוסה במסלול מיוחד).
ממליצה לך להפנות את השאלה לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכר מקבלן
מור
29/05/16
שלום רב,
אני עו"ד צעירה, ואשמח אם תוכלו לעזור מעט בסיטואציה שאני מטפלת בה כיום.
אדם רכש נכס מקבלן והעביר 2 תשלומים. לא מצליח לעמוד בתשלומים ורוצה למכור לאדם שלישי. כמובן שעדיין לא עברו הזכויות מהקבלן אליו. החברה דורשת הסכם מכר בין 2 הקונים על מנת לאשר את ההעברה אצל הקבלן.
כיצד לעשות הסכם? האם זהו הסכם מכר רגיל?היכן ההתייחסות בהסכם לכך שהדירה מקבלן?
תודה.
אני עו"ד צעירה, ואשמח אם תוכלו לעזור מעט בסיטואציה שאני מטפלת בה כיום.
אדם רכש נכס מקבלן והעביר 2 תשלומים. לא מצליח לעמוד בתשלומים ורוצה למכור לאדם שלישי. כמובן שעדיין לא עברו הזכויות מהקבלן אליו. החברה דורשת הסכם מכר בין 2 הקונים על מנת לאשר את ההעברה אצל הקבלן.
כיצד לעשות הסכם? האם זהו הסכם מכר רגיל?היכן ההתייחסות בהסכם לכך שהדירה מקבלן?
תודה.
מכר דירה שנרכשה מקבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום מור,
מדובר בהסכם מכר רגיל, שבו יש לכלול גם התיחסות לכך שמדובר בדירה שבניתה טרם נמסרה ושהמוכר טרם קבל בה את החזקה.
חשוב לזכור שהמוכר יהיה חייב בתשלום מס שבח (לא עונה על תנאי הפטור) ושיש להסדיר בחוזה גם עניין זה, לרבות תשלום המקדמה למס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדובר בהסכם מכר רגיל, שבו יש לכלול גם התיחסות לכך שמדובר בדירה שבניתה טרם נמסרה ושהמוכר טרם קבל בה את החזקה.
חשוב לזכור שהמוכר יהיה חייב בתשלום מס שבח (לא עונה על תנאי הפטור) ושיש להסדיר בחוזה גם עניין זה, לרבות תשלום המקדמה למס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תפקוד יו"ר ועד הבית
עוז
29/05/16
שלום רב,
יו"ר ועד הבית בבניין שלי מודע לכך שחסרה דלת מקשרת בין חדר המדרגות לגג, וכן לכך שהרפרפות בחלון המקשר שבורות. כתוצאה מכך, חודרים מי גשמים לחדר המדרגות בחורף, ואילו בקיץ עולים לשם בני נוער ודיירים על מנת להתרועע בלילות, מה שיוצר רעש והפרעות. התרעתי על כך מספר פעמים, אולם כל פעם הוא טוען שאין לכך מספיק כסף בקופה. זאת - למרות שבמהלך תקופה זו (שאורכה כשנה) דאג להקצות סכומי כסף גדולים לסיוד הגג, פתיחת סתימת ביוב בצנרת, תיקון המעטפת החיצונית של הבניין וכו'.מה האפשרויות העומדות לרשותי כבעלים של דירה בבניין?
בתודה מראש.
יו"ר ועד הבית בבניין שלי מודע לכך שחסרה דלת מקשרת בין חדר המדרגות לגג, וכן לכך שהרפרפות בחלון המקשר שבורות. כתוצאה מכך, חודרים מי גשמים לחדר המדרגות בחורף, ואילו בקיץ עולים לשם בני נוער ודיירים על מנת להתרועע בלילות, מה שיוצר רעש והפרעות. התרעתי על כך מספר פעמים, אולם כל פעם הוא טוען שאין לכך מספיק כסף בקופה. זאת - למרות שבמהלך תקופה זו (שאורכה כשנה) דאג להקצות סכומי כסף גדולים לסיוד הגג, פתיחת סתימת ביוב בצנרת, תיקון המעטפת החיצונית של הבניין וכו'.מה האפשרויות העומדות לרשותי כבעלים של דירה בבניין?
בתודה מראש.
תפקוד נציגות הבית המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלם עוז,
זכותך לדרוש מנציגות הבית המשותף את תיקון הליקויים ברכוש המשותף. ככל שדרישתך אינה נענית, תוכל להגיש תביעה לצו עשה למפקח על רישום המקרקעין.
אם בעלי דירות נוספים בבניין סבורים שהנציגות איננה מתפקדת היטב, תוכלו לקיים אסיפת דיירים ולהחליפה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
זכותך לדרוש מנציגות הבית המשותף את תיקון הליקויים ברכוש המשותף. ככל שדרישתך אינה נענית, תוכל להגיש תביעה לצו עשה למפקח על רישום המקרקעין.
אם בעלי דירות נוספים בבניין סבורים שהנציגות איננה מתפקדת היטב, תוכלו לקיים אסיפת דיירים ולהחליפה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל דירה לא מחזיר צ'ק בנקאי
אשמח לעזרה
28/05/16
שלום,
שתי שותפות נתנו כל אחת צ'ק של 5000 בנקאי לבעל הדירה. לאחר שנתיים עם תום החוזה ופינוי הדירה לשביעות רצונו המלאה, לא החזיר את הצ'קים הבנקאי שנתנו הבנות בטענה שכבר נתן להן אותם לפני שנה, וגם לאחר שחיפש שוב התעקש שזה כבר לא אצלו. יש לנו עדים שהצ'ק לא חזר אל הבנות בשום שלב. לאיזה בית דין צריך לפנות על מנת לקבל ממנו את הסכום שאיבד/לקח? האם צריך להגיש שתי תביעות נפרדות או אפשר אחת?
שתי שותפות נתנו כל אחת צ'ק של 5000 בנקאי לבעל הדירה. לאחר שנתיים עם תום החוזה ופינוי הדירה לשביעות רצונו המלאה, לא החזיר את הצ'קים הבנקאי שנתנו הבנות בטענה שכבר נתן להן אותם לפני שנה, וגם לאחר שחיפש שוב התעקש שזה כבר לא אצלו. יש לנו עדים שהצ'ק לא חזר אל הבנות בשום שלב. לאיזה בית דין צריך לפנות על מנת לקבל ממנו את הסכום שאיבד/לקח? האם צריך להגיש שתי תביעות נפרדות או אפשר אחת?
בעל דירה לא מחזיר שיק בנקאי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום רב,
תוכלו להגיש תביעה משותפת להשבת השיק הבנקאי או קבלת פיצוי בערכם של השיקים.
לאור סכום השיקים תוכלו להגישה כתביעה קטנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תוכלו להגיש תביעה משותפת להשבת השיק הבנקאי או קבלת פיצוי בערכם של השיקים.
לאור סכום השיקים תוכלו להגישה כתביעה קטנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת הדירה – מבצע צוק איתן
אריק
28/05/16
שלום,
מעוניין לדעת
באילו מקרים חברה קבלנית יכולה לתרץ את האיחור במסירת הדירה בגלל מבצע "צוק
איתן" (מלבד הסעיף הכללי שכל חברה מוסיפה בחוזה המכר – כח עליון) ?
האם קיים אישור
כל שהוא ממשרד ממשלתי או רשות המיסים המאפשר לה לעשות זאת (פרטנית לכל חברה) ?
האם עצם הפיצוי
לחברה בגין המבצע על ידי רשות המיסים אינו מאפשר לה לתרץ את האיחור במסירה הדירה
בגין אותה סיבה (חנייה כפולה).
האם במידה
וקיימים דיירים שרכשו את הדירה לאחר צוק איתן ומועד המסירה שלהם זהה לאלו שרכשו את
הדירה לפני המבצע סותר את הטענות לאיחור בגין המבצע על ידי הקבלן.
תודה
מעוניין לדעת
באילו מקרים חברה קבלנית יכולה לתרץ את האיחור במסירת הדירה בגלל מבצע "צוק
איתן" (מלבד הסעיף הכללי שכל חברה מוסיפה בחוזה המכר – כח עליון) ?
האם קיים אישור
כל שהוא ממשרד ממשלתי או רשות המיסים המאפשר לה לעשות זאת (פרטנית לכל חברה) ?
האם עצם הפיצוי
לחברה בגין המבצע על ידי רשות המיסים אינו מאפשר לה לתרץ את האיחור במסירה הדירה
בגין אותה סיבה (חנייה כפולה).
האם במידה
וקיימים דיירים שרכשו את הדירה לאחר צוק איתן ומועד המסירה שלהם זהה לאלו שרכשו את
הדירה לפני המבצע סותר את הטענות לאיחור בגין המבצע על ידי הקבלן.
תודה
איחור במסירת הדירה עקב מבצע צוק איתן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום אריק,
למיטב ידיעתי, קבלנים לא קבלו פיצוי מראש בגין איחורים צפויים בשל צוק איתן.
תוכל לתבוע את הקבלן ככל שנראה לך שצוק איתן משמש תירוץ בלבד ותוכל להוכיח זאת (הדוגמה שהבאת של רוכשים שרכשו מאוחר יותר אך קבלו באותו מועד לא בהכרח תועיל, כי העיכוב, ככל שהיה מוקדם יותר לרכישתם ומועד המסירה שלהם נקבע בידיעה שהעיכוב קיים, מה גם שהבניה מסתיימת, פחות או יותר, באותו מועד). גם הקבלן, מצידו יתבקש להראות כיצד המבצע דווקא הוא שגרם לעיכוב, אך נטל ההוכחה יהיה מוטל עליך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
למיטב ידיעתי, קבלנים לא קבלו פיצוי מראש בגין איחורים צפויים בשל צוק איתן.
תוכל לתבוע את הקבלן ככל שנראה לך שצוק איתן משמש תירוץ בלבד ותוכל להוכיח זאת (הדוגמה שהבאת של רוכשים שרכשו מאוחר יותר אך קבלו באותו מועד לא בהכרח תועיל, כי העיכוב, ככל שהיה מוקדם יותר לרכישתם ומועד המסירה שלהם נקבע בידיעה שהעיכוב קיים, מה גם שהבניה מסתיימת, פחות או יותר, באותו מועד). גם הקבלן, מצידו יתבקש להראות כיצד המבצע דווקא הוא שגרם לעיכוב, אך נטל ההוכחה יהיה מוטל עליך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קליניקה שעוברת תמ'א-מחוייבת במסי השבחה?
שלומצ
27/05/16
ירשתי קלינקה בבניין דירות שעובר בימים אלו תמא.
הקליניקה מושכרת, והשוכר מעוניין ברכישת הקליניקה.
האם אהיה מחוייבת המיסים בתום התמא?
מציינת שבבעלותי דירת מגורים האם משנה מבחינת מיסוי?
הקליניקה מושכרת, והשוכר מעוניין ברכישת הקליניקה.
האם אהיה מחוייבת המיסים בתום התמא?
מציינת שבבעלותי דירת מגורים האם משנה מבחינת מיסוי?
היטל השבחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום רב,
על מנת לווא חבות בהיטל השבחה ומה שיעורו עליך לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה באיזור בו מצויה הדירה.
היטל השבחה איננו תלוי במספר הדירות שיש למוכר אלא בקיומן של תכניות בנין עיר שמכוחן נוספו זכויות למוכר.
ככל שמדובר במס שבח, מאחר שמדובר בקחיניקה, שאיננה משמשת למגורים, ככל הנראה לא ינתן פטור ממס שבח (כפוף לבדיקה פרטנית של שנות שימוש).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לווא חבות בהיטל השבחה ומה שיעורו עליך לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה באיזור בו מצויה הדירה.
היטל השבחה איננו תלוי במספר הדירות שיש למוכר אלא בקיומן של תכניות בנין עיר שמכוחן נוספו זכויות למוכר.
ככל שמדובר במס שבח, מאחר שמדובר בקחיניקה, שאיננה משמשת למגורים, ככל הנראה לא ינתן פטור ממס שבח (כפוף לבדיקה פרטנית של שנות שימוש).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2)
חופית
27/05/16
חתמתי על חוזה לרכישת דירה במאי 2015 ונכנסתי לגור בדירה באוגוסט 2015 עם העברת תשלום אחרון למוכר. אני גרה בה 10 חודשים ואני מעוניינת למכור אותה ולרכוש דירה אחרת. האם חתימה על חוזה מכר של דירתי לפיו הפינוי של הדירה (על ידי)יעשה בעוד 8 חודשים יעמוד בתנאי של חזקה בדירה 18 חודשים לצורך הפטור האמור? או שמא יש לחתום על חוזה מכר בחלוף 18 חודשים בהם אני מחזיקה בדירה ואז זה עומד בתנאי של "בעל הזכויות בה" לפי לשון הסעיף.
אודה לתשובתכם המהירה.
פטור ממס שבח - ממתי סופרים 18 חודשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום חופית,
בדירה שנרכשה כשכבר היתה קיימת (לא דירה על הנייר) נספרים 18 החודים מעת חתימת חוזה הרכישה.
ברכישת דירה בשלבי בניה יספרו 18 חודים ממועד קבלת המפתח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בדירה שנרכשה כשכבר היתה קיימת (לא דירה על הנייר) נספרים 18 החודים מעת חתימת חוזה הרכישה.
ברכישת דירה בשלבי בניה יספרו 18 חודים ממועד קבלת המפתח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחוד שתי דירות לדירה אחת
מיכאל
27/05/16
שתי דירות שנקנו מעמידר כשתי דירות נפרדות . רשומות בטאבו כשתי דירות . אוחדו לדירה אחת. במיסוי מקרקעין מופיעים כדירה אחת . האם ניתן למכור אותם כדירה אחת ? בפטור ממס שבח דירה יחידה. והאם ניתן למכור אותם בחוזה מכר אחד .
עשיתי את זה עם 3 דירות
יאיר
27/05/16
היו לי 3 דירות שרכשתי מעמידר אבל בפועל הן חוברו מזמן ושימשו כדירה אחת.
הייתי צריך להוכיח לרשות המיסים שיש כניסה אחת, שעון חשמל אחד שכל הדירות מחוברות אליו ושעון מים אחד.
במקרה הזה גם לא שילמתי מס שבח מכיוון שמכרתי דירה אחת והיה לי פטור.
הייתי צריך להוכיח לרשות המיסים שיש כניסה אחת, שעון חשמל אחד שכל הדירות מחוברות אליו ושעון מים אחד.
במקרה הזה גם לא שילמתי מס שבח מכיוון שמכרתי דירה אחת והיה לי פטור.
איחוד שתי דירות לדירה אחת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום מיכאל,
השאלה אם מדובר בדירה אחת או שתיים לצורך מיסוי מקרקעין איננה מוכרעת ע"י הרישום הפורמלי, אלא ע"י המבחן הפונקציונלי: אם מדובר בדירה אחת, ובה מערכת חשמל אחידה, מערכת מים אחידה, דוד שמש משותף, כניסה אחת, חלל אחד (ולא יחידות נפרדות) המשמש למגורי משפחה אחת, ככל הנראה ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח,
עצם המכירה בחוזה אחד איננה בעייתית גם אם מדובר בשתי דירות הנמכרות לרוכש אחד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השאלה אם מדובר בדירה אחת או שתיים לצורך מיסוי מקרקעין איננה מוכרעת ע"י הרישום הפורמלי, אלא ע"י המבחן הפונקציונלי: אם מדובר בדירה אחת, ובה מערכת חשמל אחידה, מערכת מים אחידה, דוד שמש משותף, כניסה אחת, חלל אחד (ולא יחידות נפרדות) המשמש למגורי משפחה אחת, ככל הנראה ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח,
עצם המכירה בחוזה אחד איננה בעייתית גם אם מדובר בשתי דירות הנמכרות לרוכש אחד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה דירת מתנה אחרי 2018
אורי
27/05/16
אני אמור לקבל דירת מגורים
במתנה רק בשנת 2018 ( דירה עכשיו בבניה)
אני רוצה למכור אותה ב 2018 ולא
עומד בתקופת הצינון.האם אפשר למכור אותה
ולשלם מס שבח לפי מס מוטב לינארית
החדשה ? (פטור עד 1-1-204 )
במתנה רק בשנת 2018 ( דירה עכשיו בבניה)
אני רוצה למכור אותה ב 2018 ולא
עומד בתקופת הצינון.האם אפשר למכור אותה
ולשלם מס שבח לפי מס מוטב לינארית
החדשה ? (פטור עד 1-1-204 )
מכירת דירה שנתקבלה במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום אורי,
מאחר שתקבל את הדירה במתנה רק ב 2018 אין כל משמעות לחישוב לינארי, חישוב מס השבח יתחיל מהמועד בו תקבל את הדירה במתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שתקבל את הדירה במתנה רק ב 2018 אין כל משמעות לחישוב לינארי, חישוב מס השבח יתחיל מהמועד בו תקבל את הדירה במתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטחי חלל לאחר קבלת טאבו
חיים
26/05/16
במספר בניינים טרם קבלת הטאבו (לאחרונה) האחיזה היתה
בידי העמותה, מהבנייה 15 שנה, בחוזה רכישת הדירה עם העמותה נכתב שלא מוכרים את שטחי
החלל, האם לאחר קבלת הטאבו לדירה, יש תוקף לרכישת שטחי חלל מהעמותה(קיימת עדין ברשם
העמותות)
בידי העמותה, מהבנייה 15 שנה, בחוזה רכישת הדירה עם העמותה נכתב שלא מוכרים את שטחי
החלל, האם לאחר קבלת הטאבו לדירה, יש תוקף לרכישת שטחי חלל מהעמותה(קיימת עדין ברשם
העמותות)
שטחי חלל
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום חיים,
יש לבדוק על שם מי רשום החלל. ככל שעל שם העמותה, יש לבדוק אם על פי תקנונה העמותה רשאית למכור את נכסיה, וכן לבדוק את החוזים הקודמים והמחייבים את העמותה.
אם מדובר ברכוש משותף, יש לבחון את הוראות התקנון שנרשם, אבל ככלל אין אפשרות לבצע בהם עסקה נפרדת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק על שם מי רשום החלל. ככל שעל שם העמותה, יש לבדוק אם על פי תקנונה העמותה רשאית למכור את נכסיה, וכן לבדוק את החוזים הקודמים והמחייבים את העמותה.
אם מדובר ברכוש משותף, יש לבחון את הוראות התקנון שנרשם, אבל ככלל אין אפשרות לבצע בהם עסקה נפרדת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך עושים טאבו לדירה שאין לה טאבו
אליהו אבוחצירא
26/05/16
יש בבעלותינו דירה שנרכשה מקבלן לפני 25 שנה , בעקבות כך שקבלן אחר סיים את הבנייה בשלבים האחרים של הפרויקט לא נעשתה פרצלציה
על הדירה יש הערת אזהרה
השאלה היא כיצד ניתן לעשות טאבו על הבית
אשמח לקבל יעוץ
בתודה אליהו
על הדירה יש הערת אזהרה
השאלה היא כיצד ניתן לעשות טאבו על הבית
אשמח לקבל יעוץ
בתודה אליהו
רישום בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום אליהו,
בעת רכישת הדירה התחייב כלפיכם הקבלן כי זכויותיכם ירשמו בטאבו. עליכם לברר עם עורך הדין של הקבלן מדוע לא מתבצע הרישום ומה הגורמים לעיכוב ככל שקיימים.
כדי לרשום את הזכויות בדירה צריך לרשום קודם כל את הבית המשותף. אם עורך הדין של הקבלן איננו פעיל או אם איננו פועל על פי המוסכם תוכלו לפנות לעו"ד שייצג אתכם ויפעל לרישום הבית המשותף מטעמכם. פניה כזו יש לעשות בהסכמת כל הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעת רכישת הדירה התחייב כלפיכם הקבלן כי זכויותיכם ירשמו בטאבו. עליכם לברר עם עורך הדין של הקבלן מדוע לא מתבצע הרישום ומה הגורמים לעיכוב ככל שקיימים.
כדי לרשום את הזכויות בדירה צריך לרשום קודם כל את הבית המשותף. אם עורך הדין של הקבלן איננו פעיל או אם איננו פועל על פי המוסכם תוכלו לפנות לעו"ד שייצג אתכם ויפעל לרישום הבית המשותף מטעמכם. פניה כזו יש לעשות בהסכמת כל הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי רצינות
צליל
26/05/16
שלום,
אני ובעלי מעוניינים לרכוש דירה מחברה ודרשו מאיתנו דמי רצינות בסך 10,000 ש"ח בשיק על מנת לראות את החוזה.
שלטענת החברה יוחזרו לנו באם לא נהיה מעוניינים.
זה נשמע לי מוזר בשביל לראות את החוזה אנחנו צריכים לשלם.
רציתי לשאול האם זה מקובל? והאם יוחזר לנו באמת הכסף באם נתחרט?
אודה לעזרתכם.
אני ובעלי מעוניינים לרכוש דירה מחברה ודרשו מאיתנו דמי רצינות בסך 10,000 ש"ח בשיק על מנת לראות את החוזה.
שלטענת החברה יוחזרו לנו באם לא נהיה מעוניינים.
זה נשמע לי מוזר בשביל לראות את החוזה אנחנו צריכים לשלם.
רציתי לשאול האם זה מקובל? והאם יוחזר לנו באמת הכסף באם נתחרט?
אודה לעזרתכם.
דמי רצינות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום צליל,
"דמי הרצינות" בדרך כלל מלווים בקשה בכתב לרכישת הדירה, שפעמים רבות דינה כדין חוזה.
ככל שאתם חותמים על בקשה כזו, מומלץ להתיעץ עם עו"ד מטעמכם לגבי הנוסח שלה, ולוודא, שאיננה מהווה הסכם או זכרון דברים ושתוכלו לקבל את המקדמה כולה בחזרה אם תחליטו שלא לרכוש את הדירה מכל סיבה שהיא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
"דמי הרצינות" בדרך כלל מלווים בקשה בכתב לרכישת הדירה, שפעמים רבות דינה כדין חוזה.
ככל שאתם חותמים על בקשה כזו, מומלץ להתיעץ עם עו"ד מטעמכם לגבי הנוסח שלה, ולוודא, שאיננה מהווה הסכם או זכרון דברים ושתוכלו לקבל את המקדמה כולה בחזרה אם תחליטו שלא לרכוש את הדירה מכל סיבה שהיא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי מספר מטרים בטאבו
מיכל אנגל
26/05/16
ברשותי דירת 4 חדרים
בנסח טאבו מופיע 69 מטר
ארנונה אני משלמת לפי 88 מטר
המדינה מעונינת לרכוש ממני את הדירה רק שאחד הקרטריונים שלה הוא דירה בת 70 מטר חסר לי מטר אחד בטאבו
אשמח אם מישהו מכם יוכל להאיר את עיני מה לעשות???
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
בנסח טאבו מופיע 69 מטר
ארנונה אני משלמת לפי 88 מטר
המדינה מעונינת לרכוש ממני את הדירה רק שאחד הקרטריונים שלה הוא דירה בת 70 מטר חסר לי מטר אחד בטאבו
אשמח אם מישהו מכם יוכל להאיר את עיני מה לעשות???
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
שינוי שטח הדירה בטאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום מיכל,
שטח הדירה הרשום בטאבו איננו משקף בהכרח את גודלה האמיתי וכך גם גודל הדירה לצורכי ארנונה.
תוכלי להוכיח את הגודל האמיתי של הדירה באמצעות תשריט שיוכן ע"י מודד (או באמצעות התשריט המצוי בתיק הבית המשותף, ככל שניתן לראות ב את החלקים שלא נכללו בשטח הדירה הרשום).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שטח הדירה הרשום בטאבו איננו משקף בהכרח את גודלה האמיתי וכך גם גודל הדירה לצורכי ארנונה.
תוכלי להוכיח את הגודל האמיתי של הדירה באמצעות תשריט שיוכן ע"י מודד (או באמצעות התשריט המצוי בתיק הבית המשותף, ככל שניתן לראות ב את החלקים שלא נכללו בשטח הדירה הרשום).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרצפות שזזות
אורי נחום
26/05/16
קניתי דירה לפני כ 6 שנים,כבר בהתחלה המרצפות זזו והחברה באה מספר פעמים בתקופות שונות ותיקנה ,הדירה בשכירות והדייר כנראה לא רצה שוב בלגן וליכלוך ולא דווח לי ששוב יש עוד מרצפות שזזות ,שביקרתי בדירה ראיתי ששוב יש עוד מרצפות שזזות והדייר לא דווח לי ,פניתי לחברה והם טענו שאין יותר אחריות כי עבר הרבה זמן, לדעתי היה כשל במלט ומילוי בריצוף בכל הסלון ובמיטבח שהוא גדול כ 45 מ"ר .מה עלי לעשות.
ליקויי בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום אורי,
עליך לקבל חוות דעת מהנדס מומחה וככל שזו תקבע את אחריות הקבלן לתזוזת המרצפות עליך למהר ולהגיש תביעה לפני שתחלוף תקופת ההתישנות (7 שנים).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לקבל חוות דעת מהנדס מומחה וככל שזו תקבע את אחריות הקבלן לתזוזת המרצפות עליך למהר ולהגיש תביעה לפני שתחלוף תקופת ההתישנות (7 שנים).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית פרטי ללא טופס 4
מיקי
26/05/16
אני נמצא בתהליך קניית בית פרטי מכונס נכסים. הבית נבנה לפני 20 שנה. ולפני שנמכר ע״י הכונס היו גרים בבית הזה. יש בבית הכל. חשמל. מים גז. טלפון. חשבון ארנונה ומים
נתתי לכונס על פי הסכם המכר את ה50% ואת השאר אני אמור לקבל משכנתא בבנק. אולם. הבנק לא נותן בגלל שמסתבר שאין לבית טופס 4. ובעירייה אמרו לי שאכן נכון אין טופס 4 ואני צריך לעשות. והבנתי שזה תהליך ארוך. ואז אני לא יעביר לכונס את הכסף בזמן ואכנס לחריגה חס וחלילה.
מה אתם ממליצים לי לעשות. תודה
נתתי לכונס על פי הסכם המכר את ה50% ואת השאר אני אמור לקבל משכנתא בבנק. אולם. הבנק לא נותן בגלל שמסתבר שאין לבית טופס 4. ובעירייה אמרו לי שאכן נכון אין טופס 4 ואני צריך לעשות. והבנתי שזה תהליך ארוך. ואז אני לא יעביר לכונס את הכסף בזמן ואכנס לחריגה חס וחלילה.
מה אתם ממליצים לי לעשות. תודה
בית פרטי ללא טופס 4
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום מיקי,
כעקרון על המוכר למכור לך דירה בנויה כדין, דהיינו דירה שקבלה טופס 4. במקרים בהם אין טופס 4 לדירה יש להתייחס לכך בחוזה המכר. אגב, אם קיים חיבור חשמל דירה יש להניח שניתן לה בעבר טופס 4, אולי ניתן לאתרו בתיקי חברת חשמל.
ברמה הפרקטית, עליך לברר מה בדיוק נדרש על מנת לקבל טופס 4. ככל שהדבר ישים וניתן לביצוע מהיר ולהגיע עם הכונס להבנות בעניין קבלת טופס 4 ודחית התשלומים עד לאחר קבלתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון על המוכר למכור לך דירה בנויה כדין, דהיינו דירה שקבלה טופס 4. במקרים בהם אין טופס 4 לדירה יש להתייחס לכך בחוזה המכר. אגב, אם קיים חיבור חשמל דירה יש להניח שניתן לה בעבר טופס 4, אולי ניתן לאתרו בתיקי חברת חשמל.
ברמה הפרקטית, עליך לברר מה בדיוק נדרש על מנת לקבל טופס 4. ככל שהדבר ישים וניתן לביצוע מהיר ולהגיע עם הכונס להבנות בעניין קבלת טופס 4 ודחית התשלומים עד לאחר קבלתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום שירותי חצרנות לעמידר
משה
25/05/16
שלום,
רכשתי דירה מעמידר (יש הערה בטאבו שלא ניתן למכור חמש שנים) והם התחילו לגבות ממני דמי חצרנות.
מיותר לציין שאין ממש גינה והם לא עושים כלום.
האם חובה לשלם את הדבר הזה?
צירפתי צילום של זה.
רכשתי דירה מעמידר (יש הערה בטאבו שלא ניתן למכור חמש שנים) והם התחילו לגבות ממני דמי חצרנות.
מיותר לציין שאין ממש גינה והם לא עושים כלום.
האם חובה לשלם את הדבר הזה?
צירפתי צילום של זה.
דמי חצרנות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום משה,
החובה לשלם דמי חצרנות לעמידר מעוגנת בדרך כלל בחוזה המכר.
ככל שאתה סבור שעמידר איננה במצעת עבודות בבניין, אתה זכאי לפנות ולבקש פירוט של העבודות בגינן נדרש התשלום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החובה לשלם דמי חצרנות לעמידר מעוגנת בדרך כלל בחוזה המכר.
ככל שאתה סבור שעמידר איננה במצעת עבודות בבניין, אתה זכאי לפנות ולבקש פירוט של העבודות בגינן נדרש התשלום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מזגנים בבניין משותף ומטרד של רעש
אוקסנה
25/05/16
שלום רב,לפני כשנה וחצי רכשתי דירת גן בפתח תקווה בבניין בן 7 קומות. בבניין קיימות מספר דירות של חיילים (מטעם האגודה למען החייל). מיותר לציין כי מדובר במטרד תמידי (מוזיקה ורעש עד שלוש בבוקר, זריקת סיגריות, קונדומים וזבל לחצר שלי). פניתי מספר פעמים למשטרת ישראל עם תלונות באמצע הלילה, כמובן לא נעשה דבר בנושא. לפני כשבוע הותקנו מזגנים בדירות החיילים מעל חדרי השינה שלנו, בקיר החיצוני של הבניין (כשקיים מסתור כביסה לשאר הדירות). לא בוצעה התקנה תקינה, כיוון שלא הועבר צינור ניקוז מים מהמזגן אל משפך מסויים. כל המים מטפטפים על חלון חדר השינה, על הקיר החיצוני שלי, על הכסיבה וכמובן על ריצפת החצר. הדבר מהווה סכנת החלקה כיוון שהחצר שלי מרוצפת, ומיותר לציין כי לא ניתן לתלות כביסה, וניתן לשמוע את טפטוף המים. פנינו לאיש שאחראי על דירת החיילים (כנראה מתווך בין דירת החיילים לאגודה למען החייל) וזה הבטיח לנו כי היום יבוא מתרין לתקן את המצב כיוון שבא להוסיף מזגנים נוספים בשאר החדרים. כמובן שלא נעשה דבר בנושא, אלא הותקנו מזגנים נוספים עם צינורות זרוקים לחצר (צינורות קצרים). כיצד ולמי אני אמורה לפנות בנושא זה? הרי לא יכול להיות שאנו נהיה שבויים של האגודה למען החייל. אודה לעזרה. תודה מראש: אוקסנה
מטרי רעש ונזילת מים ממזגנים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום אוקסנה,
עליך לברר מי בעלי הדירה (למשל באמצעות הוצאת נסח טאבו) ולפנות אליהם בדרישה להסרת המטרדים.
אם לא תגיעו להסכמות יתכן שתאלצי להגיש תביעה כנגד בעלי הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לברר מי בעלי הדירה (למשל באמצעות הוצאת נסח טאבו) ולפנות אליהם בדרישה להסרת המטרדים.
אם לא תגיעו להסכמות יתכן שתאלצי להגיש תביעה כנגד בעלי הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש קייס לתביעה?
אמא מודיעינית 1
25/05/16
שואלת בישביל ידידה. היא פנתה בקשר למודעה על דירה להשכרה לבעלת הדירה. היא הפנתה לעו"ד. העו"ד שלחה להם חוזה ב-17.5. החוזה היה אצלה והיא בינתיים ראתה דירות נוספות. ביום 19.5 התקשרה עו"ד ואמרה לה שהיא צריכה לתת תשובה מידית האם היא רוצה להתקדם כי בינתיים היא מחכה לה כי היא שלחה לה חוזה. הידידה בתוך שעתיים קראה את החוזה וענתה שהיא מסכימה לנוסח החוזה. בחוזה הופיע שהשוכרת תמציא 2 ערבים. קבעו פגישה לחתימה על חוזה ביום 25.5. ביום 25.5 בבוקר הידידה הודיעה לבעלת הדירה שהיא לא מוצאת ערבים לכן מבטלת פגישה עם עו"ד ועם בעלת הדירה לחתימת חוזה. בעלת הדירה כתבה לה שהיא בינתיים שילמה לדייר הנוכחי הפרש כספי שיעזוב ב-3.6 במקום ב-9.6 לפי בקשה של הידידה שלי. ידידה שלי ענתה לה שהיא הבינה שכל הסיכומים מול דייר נוכחי יעשו אחרי חתימת חוזה.
בשעה 9 בבוקר התקשרה עו"ד ואיימה בתביעה עבור שבועיים עיכוב בהשכרת דירה מצד בעלת הדירה כי לטענת העו"ד החוזה היה שבועיי אצל ידידה שלי. בשעה 9:50 ידידה שלי כתבה הודעה לבעלת הדירה והציעה לבדוק אפשרות להביא ערבים בני 75, 76 שמקבלים קיצבת זיקנה עם הבטחת הכנסה ואין להם רכוש. בעלת הדירה ענתה לה בהודעה שהיא מבקשת יותר לא לפנות אליה ואם יהיה ביניהן קשר הוא יהיה סביב תביעה משפטית. ידידה שלי ענתה לה שהיא מוכנה להביא ערבים כפי שהיא כתבה אבל לפי מה שבעלת הדירה כתבה היא לא מעוניינת להשכיר לה. ידידה שלי גם כתבה מייל לעו"ד עם השתלשלות העניינים. האם יש קייס לתביעה נגד ידידה שלי? תודה
בשעה 9 בבוקר התקשרה עו"ד ואיימה בתביעה עבור שבועיים עיכוב בהשכרת דירה מצד בעלת הדירה כי לטענת העו"ד החוזה היה שבועיי אצל ידידה שלי. בשעה 9:50 ידידה שלי כתבה הודעה לבעלת הדירה והציעה לבדוק אפשרות להביא ערבים בני 75, 76 שמקבלים קיצבת זיקנה עם הבטחת הכנסה ואין להם רכוש. בעלת הדירה ענתה לה בהודעה שהיא מבקשת יותר לא לפנות אליה ואם יהיה ביניהן קשר הוא יהיה סביב תביעה משפטית. ידידה שלי ענתה לה שהיא מוכנה להביא ערבים כפי שהיא כתבה אבל לפי מה שבעלת הדירה כתבה היא לא מעוניינת להשכיר לה. ידידה שלי גם כתבה מייל לעו"ד עם השתלשלות העניינים. האם יש קייס לתביעה נגד ידידה שלי? תודה
פיצויים בגין משא ומתן לחתימת חוזה שכירות
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
26/05/16
שלום רב
על מנת להשיב על שאלתך "אם יש קייס" - יש לבחון את הנסיבות באופן מפורט יותר ולעיין בכל חלופת המסמכים בין הצדדים.
ככלל יש חובה על צד לנהל משא ומתן בתום לב. סבורני כי עורכת הדין של המשכירה מכוונת לכך שהפרישה מהמשא ומתן נעשתה בשלב בו כבר הייתה הסכמה בין הצדדים לגבי נוסח החוזה וכי בשלב זה הידידה שלך לא יכולה הייתה לפרוש מהחוזה אלא היה עליה להביא שני ערבים לשביעות רצונה של השוכרת.
מאחר וממילא המשכירה הודיעה ל כי היא אינה מעוניינת בחברתך כשוכרת של הנכס, הרי שאין לחברתך מה לעשות מלבד מה שעשתה, קרי - העלאת השתלשלות העניינים על הכתב.
מציע לך לשמור היטב את התיעוד הקיים ולעשות בו שימוש על מנת להוכיח את תום הלב במשא ומתן ואת היעדר זכאותה של המשכירה לפיצוי בגין פרק הזמן שחלף מתחילת המשא ומתן ועד סיומו ללא חתימה על החוזה.
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
