פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פיצוי אחרי החלפת דוד שמש עקב פגיעה באיטום גג
אילן לוי
08/09/16
אחד השכנים שמשכיר דירה בקומת גג, עקב נזילות בגג למרות עבודת זיפות מטעם הועד שלא הצליחה, המשיך לתקן את האיטום באמצעות משהו שנקרא פוליגג בהשתתפות בעלות התיקון עם הועד.
תוך כדי עבודת האיטום הוא פנה אלי מאחר ודוד השמש שלי נוזל וזה מפריע לו להשלים את עבודת האיטום.
מיד בדקתי את הנושא ופניתי לטכנאי דוד שמש שבדק וקבע שיש צורך להחליף את הדוד עקב בלאי.
לאחרי החלפת הדוד בעלות 1400 ש"ח השכן טוען שהמים החמים שיצאו מהדוד בזמן ההחלפה פגעו בעבודת האיטום של הגג והוא דורש ממני לשלם לו 150 ש"ח על קניית חומר איטום או שהוא יתבע אותי בבית משפט לתביעות קטנות על הפגיעה באיטום.
השאלה האם אני אמור להיות בכלל אחראי לעבודות האיטום או פגיעה בהן לאחר שאני ביצעתי את מה שביקשו ממני וזה לתקן את הנזילה בדוד?
יותר מזה האם לא הגיוני שלפני שמבצעים עבודות איטום כאלו קודם כל מוודאים שכל הנזילות בדודים או בצנרת תוקנו?
תודה
אילן.
תוך כדי עבודת האיטום הוא פנה אלי מאחר ודוד השמש שלי נוזל וזה מפריע לו להשלים את עבודת האיטום.
מיד בדקתי את הנושא ופניתי לטכנאי דוד שמש שבדק וקבע שיש צורך להחליף את הדוד עקב בלאי.
לאחרי החלפת הדוד בעלות 1400 ש"ח השכן טוען שהמים החמים שיצאו מהדוד בזמן ההחלפה פגעו בעבודת האיטום של הגג והוא דורש ממני לשלם לו 150 ש"ח על קניית חומר איטום או שהוא יתבע אותי בבית משפט לתביעות קטנות על הפגיעה באיטום.
השאלה האם אני אמור להיות בכלל אחראי לעבודות האיטום או פגיעה בהן לאחר שאני ביצעתי את מה שביקשו ממני וזה לתקן את הנזילה בדוד?
יותר מזה האם לא הגיוני שלפני שמבצעים עבודות איטום כאלו קודם כל מוודאים שכל הנזילות בדודים או בצנרת תוקנו?
תודה
אילן.
דף היצרן של פוליגג מפרט אופן יישום החומר
אילן לוי
08/09/16
דף היצרן של פוליגג מצהיר שלפני היישום צריך לוודא שאין שלוליות או נזילות.
חוות דעת מומחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/09/16
שלום אילן,
על מנת להגיש תביעה או להוכיח אחריות עליכם להמציא חוות דעת של מומחה הנדסי.
בעלויות בהם מדובר אני מציעה לכם להדבר ביניכם ולהגיע להבנות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להגיש תביעה או להוכיח אחריות עליכם להמציא חוות דעת של מומחה הנדסי.
בעלויות בהם מדובר אני מציעה לכם להדבר ביניכם ולהגיע להבנות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
אורית
08/09/16
שלום רב,
אני מעוניינת לקנות דירה שיש עלייה כרגע הערת אזהרה לאי מניעת עסקה ומשכנתא לטובת חברה חוץ בנקאית. התשלום הראשון יילך לכיסוי ההלוואה החוץ בנקאית והסרת המשכנתא. שאלתי היא כיצד מבטיחים את זכויותיי בנכס? האם אוכל לרום הערת אזהרה בטרם תוסר ההלוואה?כלומר הערת אזהרה על הערת אזהרה??
תודה
אני מעוניינת לקנות דירה שיש עלייה כרגע הערת אזהרה לאי מניעת עסקה ומשכנתא לטובת חברה חוץ בנקאית. התשלום הראשון יילך לכיסוי ההלוואה החוץ בנקאית והסרת המשכנתא. שאלתי היא כיצד מבטיחים את זכויותיי בנכס? האם אוכל לרום הערת אזהרה בטרם תוסר ההלוואה?כלומר הערת אזהרה על הערת אזהרה??
תודה
רישום הערת אזהרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/09/16
שלום אורית,
לא ניתן לתת תשובה מדוייקת לשאלתך, שכן חסרות עובדות מהותיות.
ככלל, העובדה שרשומה הערת אזהרה איננה מונעת רישום הערת אזהרה נוספת. זכויותיך כמי שתרשום הערת אזהרה יהיו פחותות משל בעלי ההערה הראשונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן לתת תשובה מדוייקת לשאלתך, שכן חסרות עובדות מהותיות.
ככלל, העובדה שרשומה הערת אזהרה איננה מונעת רישום הערת אזהרה נוספת. זכויותיך כמי שתרשום הערת אזהרה יהיו פחותות משל בעלי ההערה הראשונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם חלוקת חניה
דרור
07/09/16
עו"ד נכבד שלום
אני מעוניין לקנות דירה (לפני ההחלטה).מדובר בבניין ישן ובבניין 5 דירות.
ישנם 5 חניות שלא מופיעות בטאבו, אלא נעשה הסכם חלוקה בין הדיירים אותו לטענת המוכר הפקידו בעירייה. ולכן חוקית הדירה שלו.
האם הסכם כזה יכול לקבל תוקף משפטי?
או שיכול לבוא דייר חדש ולהגיד שאין תוקף?
בתודה מראש:)
אני מעוניין לקנות דירה (לפני ההחלטה).מדובר בבניין ישן ובבניין 5 דירות.
ישנם 5 חניות שלא מופיעות בטאבו, אלא נעשה הסכם חלוקה בין הדיירים אותו לטענת המוכר הפקידו בעירייה. ולכן חוקית הדירה שלו.
האם הסכם כזה יכול לקבל תוקף משפטי?
או שיכול לבוא דייר חדש ולהגיד שאין תוקף?
בתודה מראש:)
הסכם שימוש בחניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/09/16
שלום דרור,
הסכם השימוש בחניה תקף בין הצדדים לבין עצמם. על מנת לחחב צדדים שלא חתמו עליו יש לתקן את צו הבית המשותף ולהצמיד את החניה לדירות.
אין כל משמעות לעניין זה להפקדת ההסכם בעיריה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הסכם השימוש בחניה תקף בין הצדדים לבין עצמם. על מנת לחחב צדדים שלא חתמו עליו יש לתקן את צו הבית המשותף ולהצמיד את החניה לדירות.
אין כל משמעות לעניין זה להפקדת ההסכם בעיריה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון בחיוב ארנונה הודעת שומה
אדם
07/09/16
בבעלותי דירה בבניין משנת 60,כל הדיירים קיבלו מכתב בנדון: תיקון בחיוב ארנונה .עדכון גודל נכס עפי סקר נכסים ובהתאם לפסיקת בית המשפט העליון לעיניין עיגול שטחים.מתבקש השגה/ערר תוך 30יום
השאלה מה עושים?
אם יש טעם להגיש ערר? ה
אם יכולים לחייב רטרואקטיבי
השאלה מה עושים?
אם יש טעם להגיש ערר? ה
אם יכולים לחייב רטרואקטיבי
תיקון בחיוב ארנונה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/09/16
שלום רב,
בעקבות פסיקת בית המשפט העליון נדרשו רשויות מקומיות להפסיק לעגל את שטח הדירות כפי שנהגו לעשות (כך שחלק של מטר עוגל למספר השלם הקרוב). הרשויות נדרשו לחייב בארנונה את שטח הדירה המדוייק בלבד.
על פי פסק הדין, רשויות שהיה בידן מידע מדוייק על גודל הדירה יכלו לישם את ההוראה החל מ 2016 ואילו רשויות אחרות נדרשו לבצע מדידות חדשות ויוכלו להתחיל בחיוב החדש החל מ 2018.
השאלה אם להגיש ערר או לא תלויה בקיומן של טעויות במדידה או בשומה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעקבות פסיקת בית המשפט העליון נדרשו רשויות מקומיות להפסיק לעגל את שטח הדירות כפי שנהגו לעשות (כך שחלק של מטר עוגל למספר השלם הקרוב). הרשויות נדרשו לחייב בארנונה את שטח הדירה המדוייק בלבד.
על פי פסק הדין, רשויות שהיה בידן מידע מדוייק על גודל הדירה יכלו לישם את ההוראה החל מ 2016 ואילו רשויות אחרות נדרשו לבצע מדידות חדשות ויוכלו להתחיל בחיוב החדש החל מ 2018.
השאלה אם להגיש ערר או לא תלויה בקיומן של טעויות במדידה או בשומה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על דירה
,
07/09/16
שלום רב
אחותי ואני יורשות חצי-חצי של דירת אימנו שנפטרה לפני 4 שנים.הדירה עומדת
ריקה ללא כל שימוש מאז נפטרה אימי. מדובר על דירה בבניין משותף בו 16 דיירים.
אנו מעוניינות להציע את הדירה למכירה בזמן הקרוב.
אני עצמי בעלת דירה אחת בה אני גרה, ודירת אימי היא למעשה
דירה שנייה בבעלותי (50%)
אחותי בעלת 2 דירות: באחת היא גרה מזה 30 שנים, דירה שנייה שבבעלותה
בה מעולם לא גרה משכירה מזה 7 שנים, ודירת אימי למעשה היא הדירה השלישית שבבעלותה
(50%)
לאור הנתונים הנ"ל, האם עלינו לשלם מס שבח עבור דירת אימי ז"ל שנמכור?
במידה וכן, כיצד ניתן לחשב מה יהיה גובהו? האם יש עילה לבקשת פטור במידה ונידרש לשלם
מס זה?
תודה
אחותי ואני יורשות חצי-חצי של דירת אימנו שנפטרה לפני 4 שנים.הדירה עומדת
ריקה ללא כל שימוש מאז נפטרה אימי. מדובר על דירה בבניין משותף בו 16 דיירים.
אנו מעוניינות להציע את הדירה למכירה בזמן הקרוב.
אני עצמי בעלת דירה אחת בה אני גרה, ודירת אימי היא למעשה
דירה שנייה בבעלותי (50%)
אחותי בעלת 2 דירות: באחת היא גרה מזה 30 שנים, דירה שנייה שבבעלותה
בה מעולם לא גרה משכירה מזה 7 שנים, ודירת אימי למעשה היא הדירה השלישית שבבעלותה
(50%)
לאור הנתונים הנ"ל, האם עלינו לשלם מס שבח עבור דירת אימי ז"ל שנמכור?
במידה וכן, כיצד ניתן לחשב מה יהיה גובהו? האם יש עילה לבקשת פטור במידה ונידרש לשלם
מס זה?
תודה
מס שבח על דירת ירושה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/09/16
שלום רב,
אם הדירה היתה דירתה היחידה של אמכן טרם פטירתה, ואם היתה היא זכאית לפטור לו מכרה אותה בעצמה, תוכלו לבקש פטור ממס שבח בעת המכירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם הדירה היתה דירתה היחידה של אמכן טרם פטירתה, ואם היתה היא זכאית לפטור לו מכרה אותה בעצמה, תוכלו לבקש פטור ממס שבח בעת המכירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מחצית מדירת מגורים לצד ג'.
דניאל
07/09/16
שלום רב,
אודה לעזרתכם בסוגיה זו.
ישנם שני בני זוג (נשואים), שניהם בעלים במשותף בדירת מגורים (50% לכל אחד), ומתגוררים יחדיו באותה הדירה.
כעת הבעל מעוניין למכור ו/או להעביר ללא תמורה את מחציתו בדירה לילדיו.
האם נדרשת הסכמת אשתו או שמא הוא יכול לעשות בחלקו כרצונו?
אציין כי הבעל ימשיך להתגורר בנכס גם לאחר העברת זכויותיו לילדיו.
אודה לתשובה בהקדם.
דניאל.
אודה לעזרתכם בסוגיה זו.
ישנם שני בני זוג (נשואים), שניהם בעלים במשותף בדירת מגורים (50% לכל אחד), ומתגוררים יחדיו באותה הדירה.
כעת הבעל מעוניין למכור ו/או להעביר ללא תמורה את מחציתו בדירה לילדיו.
האם נדרשת הסכמת אשתו או שמא הוא יכול לעשות בחלקו כרצונו?
אציין כי הבעל ימשיך להתגורר בנכס גם לאחר העברת זכויותיו לילדיו.
אודה לתשובה בהקדם.
דניאל.
מכירת מחצית דירת מגורים לצד ג'
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/09/16
שלום דניאל,
כעקרון - כל שותף רשאי לעשות בחלקו כרצונו ואינו נזקק להסכמת שותפים נספים לזכויות במקרקעין.
לפני עריכת הסכם כזה עם הילדים מומלץ להתיעץ בעו"ד שתסביר לכם את ההשלכות של העברה כזו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון - כל שותף רשאי לעשות בחלקו כרצונו ואינו נזקק להסכמת שותפים נספים לזכויות במקרקעין.
לפני עריכת הסכם כזה עם הילדים מומלץ להתיעץ בעו"ד שתסביר לכם את ההשלכות של העברה כזו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני זקוקה לעוד באזור ירושלים על מנת שיאמת חתימות ע
סלוק לוי איריס
07/09/16
שכנתי ואני צריכות לאמת חתימות מול עוד בכדי לקדם תהליך של תיקון טעות סופר מול משרד השיכון .
שאלתי האם יוד אמור לגבות עבור זה תשלום וכמה ???
האם תוכלו להפנות אותי לעוד באזור ירושלים ?? תודה יום נפלא איריס
שאלתי האם יוד אמור לגבות עבור זה תשלום וכמה ???
האם תוכלו להפנות אותי לעוד באזור ירושלים ?? תודה יום נפלא איריס
עו"ד לאימות חתימה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/09/16
שלום איריס,
עו"ד יגבה תשלום כפי שיסוכם עמך.
מוזמנת לחפש באינדקס עו"ד הקרוב למקום מגוריכן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עו"ד יגבה תשלום כפי שיסוכם עמך.
מוזמנת לחפש באינדקס עו"ד הקרוב למקום מגוריכן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול משכנתא הרשומה ע"ש אדם פרטי
ברוך
07/09/16
שלום רב,
איך מבטלים משכנתא לטובת אדם פרטי הרשומה בטאבו?
(ההלוואה שולמה במלואה והנושה רוצה לבטל המשכנתא).
מבחינה פרוצדוראלית, מסמכים וכו'
תודה
איך מבטלים משכנתא לטובת אדם פרטי הרשומה בטאבו?
(ההלוואה שולמה במלואה והנושה רוצה לבטל המשכנתא).
מבחינה פרוצדוראלית, מסמכים וכו'
תודה
כיצד מבטלים משכנתא
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
10/09/16
שלום רב
יש להמציא לרשם המקרקעין 6 שטרות של ביטול משכנתא
חתומים על ידי הנושה ומאומתים כדין
ניתן להדפיס שטרות אילו באתר משרד המשפטים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
יש להמציא לרשם המקרקעין 6 שטרות של ביטול משכנתא
חתומים על ידי הנושה ומאומתים כדין
ניתן להדפיס שטרות אילו באתר משרד המשפטים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
יוסי
07/09/16
שלום רב
שכן שאל אותי אם אני מעוניין למכור את דירתי עניתי לו שבמחיר מסוים כן
הוא הפגיש ביני לבין בן דוד שלו והעיסקה בוצעה
השכן דורש דמי תיווך
השכן אינו מתווך ולא היה כל מסמך בכתב
הוא מאיים בתביעה משפטית
אשמח לדעת מה החוק אומר במקרה הנ"ל
בתודה
שכן שאל אותי אם אני מעוניין למכור את דירתי עניתי לו שבמחיר מסוים כן
הוא הפגיש ביני לבין בן דוד שלו והעיסקה בוצעה
השכן דורש דמי תיווך
השכן אינו מתווך ולא היה כל מסמך בכתב
הוא מאיים בתביעה משפטית
אשמח לדעת מה החוק אומר במקרה הנ"ל
בתודה
זכאות לדמי תיווך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלום יוסי,
מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הוא בעל רשיון תיווך וקיים הסכם בכתב בינו לבין המזמין.
אם השכן איננו מתווך ו/או אם לא נחתם הסכם אין לשכן זכות לדמי תיווך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הוא בעל רשיון תיווך וקיים הסכם בכתב בינו לבין המזמין.
אם השכן איננו מתווך ו/או אם לא נחתם הסכם אין לשכן זכות לדמי תיווך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקוני בלאי בדירה מושכרת
איילה אלישע
07/09/16
אני שוכרת דירה וחלק ממוצרי החשמל דרשו תיקון עקב בלאי כגון מזגן מקרר ותריס חשמלי.
שאלתי היא כזאת:
בחוזה כתוב כי על המשכיר לתקן כל תיקון שנובע מבלי סביר יחד עם זאת הוסף בכתב יד המשפט הבא
קיבלה מוצרי חשמל תקינים עליה להחזיר תקינים.
שאלתי היא כזאת:
בחוזה כתוב כי על המשכיר לתקן כל תיקון שנובע מבלי סביר יחד עם זאת הוסף בכתב יד המשפט הבא
קיבלה מוצרי חשמל תקינים עליה להחזיר תקינים.
תיקוני בלאי בדירה מושכרת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלום אילנה,
לטעמי, פרשנות התוספת בכתב יד היא שעל השוכרת לתקן את מכשירי החשמל. ככל שהיתה כוונה אחרת של הצדדים - ניתן כמובן לפרש את התוספת בהתאם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לטעמי, פרשנות התוספת בכתב יד היא שעל השוכרת לתקן את מכשירי החשמל. ככל שהיתה כוונה אחרת של הצדדים - ניתן כמובן לפרש את התוספת בהתאם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה התוקף של הערכת שמאי?
אלעד
06/09/16
לי ולאישתי יש כמעט מספיק כסף (הון עצמי) כדי לקנות דירה באזור ובגודל אותו אנחנו רוצים (הכל יד שניה). את היתר (כ- 5-10%) ניקח כהלוואה מבני משפחה.
לאחר שראינו המון דירות (כ- 40), ועל חלקן הצענו את המחיר אותו אנחנו מוכנים לשלם, ולעיתים גם ראינו שהדירות נמכרו בסופו של דבר במחירים קצת יותר נמוכים ממה שהצענו,
מצאנו דירה שלאחר מו"מ עם המוכרים הגענו למחיר מוסכם.
(המחירים בהם הדירות כאן מתפרסמות הרבה יותר גבוהים ממחירי המכירה באתר רשות המיסים- כך שהם לא רלוונטים).
כנראה שנעזר בעו"ד של הקונים בשביל העסקה (הוא זול מאוד).
לאחרונה הזמנו שמאי להעריך את שווי הדירה, והוא העריך אותה ב- 11% פחות מהמחיר המוסכם.
הוא לא מצא ליקויים שאנחנו פיספסנו, ולא חידש לנו דבר פרט לסכום הכסף אותו הוא העריך.
השאלה שלי- היא מה תוקפו של הסכום בו נקב?
הרי אנחנו כבר הספקנו "להרגיש" את המחירים באזור ויודעים מה "השווי" של הדירות כאן.
האם כשנרצה למכור את הדירה, נניח בעוד 10 שנים, נגלה כי לא נצליח למכור אותה במחיר סביר והגיוני (בקיזוז אינפלציה)?
עד כמה שמאים מדייקים בהערכות שלהם בד"כ? עד כמה זה תקף לעולם האמיתי? כי הפער הוא ממש גבוה.
לאחר שראינו המון דירות (כ- 40), ועל חלקן הצענו את המחיר אותו אנחנו מוכנים לשלם, ולעיתים גם ראינו שהדירות נמכרו בסופו של דבר במחירים קצת יותר נמוכים ממה שהצענו,
מצאנו דירה שלאחר מו"מ עם המוכרים הגענו למחיר מוסכם.
(המחירים בהם הדירות כאן מתפרסמות הרבה יותר גבוהים ממחירי המכירה באתר רשות המיסים- כך שהם לא רלוונטים).
כנראה שנעזר בעו"ד של הקונים בשביל העסקה (הוא זול מאוד).
לאחרונה הזמנו שמאי להעריך את שווי הדירה, והוא העריך אותה ב- 11% פחות מהמחיר המוסכם.
הוא לא מצא ליקויים שאנחנו פיספסנו, ולא חידש לנו דבר פרט לסכום הכסף אותו הוא העריך.
השאלה שלי- היא מה תוקפו של הסכום בו נקב?
הרי אנחנו כבר הספקנו "להרגיש" את המחירים באזור ויודעים מה "השווי" של הדירות כאן.
האם כשנרצה למכור את הדירה, נניח בעוד 10 שנים, נגלה כי לא נצליח למכור אותה במחיר סביר והגיוני (בקיזוז אינפלציה)?
עד כמה שמאים מדייקים בהערכות שלהם בד"כ? עד כמה זה תקף לעולם האמיתי? כי הפער הוא ממש גבוה.
תוקף- הכוונה ל"תקפות" ולא ל"תקופה"
אלעד
06/09/16
הערכת שמאי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלום אלעד,
הערכת השמאי תקפה למועד נתינתה, אין היא משפיעה על מחיר הדירה בעתיד.
גם שמאים עלולים לטעות, ככל שהשמאי מקצועי ומנוסה יותר הסבירות לכך קטנה. אתם יכולים לבקש מהשמאי הסבר לפער בין הערכתו לבין המחירים המוכרים לכם.
והערה לסיום - כדאי יותר לקבל יעוץ משפטי עצמאי מזה של המוכרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הערכת השמאי תקפה למועד נתינתה, אין היא משפיעה על מחיר הדירה בעתיד.
גם שמאים עלולים לטעות, ככל שהשמאי מקצועי ומנוסה יותר הסבירות לכך קטנה. אתם יכולים לבקש מהשמאי הסבר לפער בין הערכתו לבין המחירים המוכרים לכם.
והערה לסיום - כדאי יותר לקבל יעוץ משפטי עצמאי מזה של המוכרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת מקרקעין בבעלות משותפת
רוי
06/09/16
שלום רב,
ברצוני לשכור חלקת מקרקעין אשר מצויה בבעלות של 15 שותפים (לא נעשתה פרצלציה). מס' שאלות בנוגע לכך:
1. ככל שחלק מן הבעלים אינם מעוניינים להשכיר את הנכס, מה ניתן לעשות? מה הרוב הנדרש להשכרת הנכס?
2. חוק המקרקעין קובע כי בעלות משותפת משתרעת על כל חלק במקרקעין - אם כך, ככל שאני מעוניין לשכור רק חצי מן החלקה, פירוש הדבר שכל שותף יקבל מחצית מדמי השכירות?
תודה רבה!
ברצוני לשכור חלקת מקרקעין אשר מצויה בבעלות של 15 שותפים (לא נעשתה פרצלציה). מס' שאלות בנוגע לכך:
1. ככל שחלק מן הבעלים אינם מעוניינים להשכיר את הנכס, מה ניתן לעשות? מה הרוב הנדרש להשכרת הנכס?
2. חוק המקרקעין קובע כי בעלות משותפת משתרעת על כל חלק במקרקעין - אם כך, ככל שאני מעוניין לשכור רק חצי מן החלקה, פירוש הדבר שכל שותף יקבל מחצית מדמי השכירות?
תודה רבה!
שכירות מגרש בבעלות משותפת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלום רוי,
רוב בעלי הזכויות במקרקעין רשאים להחליט בדבר הניהול והשימוש בהם.
יחד עם זאת, שאר בעלי הזכויות עלולים להתנגד ואף לתבוע צו מניעה.
ככל שאינך חותם על הסכם מול כל בעלי הזכויות ובוודאי כשידוע לך שחלקם מתנגדים - אתה לוקח סיכון שתדרש לפנות את החלקה.
דמי השכירות אמורים להתחלק בין בעלי הזכויות כפי חלקם או כפי שסוכם ביניהם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רוב בעלי הזכויות במקרקעין רשאים להחליט בדבר הניהול והשימוש בהם.
יחד עם זאת, שאר בעלי הזכויות עלולים להתנגד ואף לתבוע צו מניעה.
ככל שאינך חותם על הסכם מול כל בעלי הזכויות ובוודאי כשידוע לך שחלקם מתנגדים - אתה לוקח סיכון שתדרש לפנות את החלקה.
דמי השכירות אמורים להתחלק בין בעלי הזכויות כפי חלקם או כפי שסוכם ביניהם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מגרש בשדה דב
טטט
06/09/16
לא מבינה בנושא... אז מבקשת לתת לי גרייס...לאחרונה עקב דיון מעניין בנושא נדל"ן רותח בתל אביב התעוררה סקרנותי ואני רוצה להבין סדרי גודל של רווח ממגרש בשדה דוב המיתולוגי.
נניח שיש לי מגרש בגודל חצי דונם/דונם. לפני הפשרה/ חלוקה/פרצלציה ולפני הכל. מסלול מופקע כמו היום
באומדן גס, כמה יחידות קרקע תהיינה לי כשהמגרש וכל הגוש יופשרו סוף סוף לבניה?
לאיזה רווח עתידי אני יכולה לצפות ממכירת דונם ליזם? האם מקובל להתחלק חצי חצי? האם מקובל לקבל את התמורה בדירות או בכסף?
אם אני קונה כזה מגרש עכשיו, מהו סכום ריאלי ומה יהיה השווי שלו ב'2018?
נניח שיש לי מגרש בגודל חצי דונם/דונם. לפני הפשרה/ חלוקה/פרצלציה ולפני הכל. מסלול מופקע כמו היום
באומדן גס, כמה יחידות קרקע תהיינה לי כשהמגרש וכל הגוש יופשרו סוף סוף לבניה?
לאיזה רווח עתידי אני יכולה לצפות ממכירת דונם ליזם? האם מקובל להתחלק חצי חצי? האם מקובל לקבל את התמורה בדירות או בכסף?
אם אני קונה כזה מגרש עכשיו, מהו סכום ריאלי ומה יהיה השווי שלו ב'2018?
רכישת מגרש בשדה דב
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלום רב,
השאלה איננה משפטית ואיננה מתאימה לפורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השאלה איננה משפטית ואיננה מתאימה לפורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא לטובת אדם פרטי?
ברוך
06/09/16
אדם פרטי שמלווה כסף לא יכול לרשום משכנתא על נכס הלווה אלא רק משכון, האם נכון? אז למה רשום בנסח טאבו שיש משכנתא ע"ש המלווה? זה לא רק ברשם המשכונות?
אם שולמה ההלוואה איך מסירים את המשכנתא מהטאבו?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
אם שולמה ההלוואה איך מסירים את המשכנתא מהטאבו?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
משכנתא לטובת אדם פרטי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלום ברוך,
אין כל מניעה לרשות משכנתא לטובת מלווה פרטי.
משכון במקרקעין נרשם כאשר אין אפשרות לרשום משכנתא (אם מדובר בזכויות חוזיות שטר נרשמו, למשל).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין כל מניעה לרשות משכנתא לטובת מלווה פרטי.
משכון במקרקעין נרשם כאשר אין אפשרות לרשום משכנתא (אם מדובר בזכויות חוזיות שטר נרשמו, למשל).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירת ירושה של 2 נפטרים
אור
06/09/16
2 הורים נפטרו. הם הורישו אחד לשני את רכושם וזה שנפטר קודם, יעביר לילדים. האב נפטר ב2012 , הוציאו צו קיום צוואה אבל לא רשמו א תהדירה בטאבו ע"ש האם. האם נפטרה אחריו והוציאו צו קיום צוואה. איך רושמים בטאבו? קודם את הדירה ע"ש המנוחה ואז את הילדים היורשים? בפועל איך מבצעים זאת?
תודה
תודה
רישום דירת ירושה של 2 נפטרים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלם אור,
בפועל מגישים את 2 הצווים ביחד והירושה נרשמת ע"ש היורשים האחרונים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בפועל מגישים את 2 הצווים ביחד והירושה נרשמת ע"ש היורשים האחרונים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי קבלה לחברות בקיבוץ
גדי
06/09/16
שלום רב ,
האם לרשם האגודות השיתופיות יש יכולת לאכוף החלטה של קיבוץ שלא לקבל אליו זוג מסוים לחברות? מדובר בחברות באגודה שיתופית , קיבוץ בצפון שרמ"י התנערה מאחריותה בעניין.
אם לא האופציות הן הגשת עתירה לבג"צ?
האם לרשם האגודות השיתופיות יש יכולת לאכוף החלטה של קיבוץ שלא לקבל אליו זוג מסוים לחברות? מדובר בחברות באגודה שיתופית , קיבוץ בצפון שרמ"י התנערה מאחריותה בעניין.
אם לא האופציות הן הגשת עתירה לבג"צ?
חברות בקיבוץ
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלום גדי,
אנא הפנה שאלתך לפורום אגודות שיתופיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום אגודות שיתופיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטרי משכנתא- חברה משכנת
דוד
06/09/16
שלום,
אני רושם בימים אלו עסקה של רכישת דירה (חברה משכנת).
הבנק אמר שיעביר אלי את שטרי המשכנתא.
ככל הידוע לי, שטרי משכנתא רלוונטיים רק במקרה בו הנכס רשום בטאבו ולא בנכסים הרשומים בחברה משכנת.
לא כך?
אני רושם בימים אלו עסקה של רכישת דירה (חברה משכנת).
הבנק אמר שיעביר אלי את שטרי המשכנתא.
ככל הידוע לי, שטרי משכנתא רלוונטיים רק במקרה בו הנכס רשום בטאבו ולא בנכסים הרשומים בחברה משכנת.
לא כך?
שטרי משכנתא
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלום דוד,
שטרי משכנתא אכן נרשמים רק בלשכת רישום המקרקעין.
אם העברת הזכויות נערכת בחבה המשכנת בלבד - אין צורך בהם,
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שטרי משכנתא אכן נרשמים רק בלשכת רישום המקרקעין.
אם העברת הזכויות נערכת בחבה המשכנת בלבד - אין צורך בהם,
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום דמי תיווך על ידי שוכרים שפנו שלא דרך המתווך
דינה
06/09/16
אנו חתומים על בלעדיות אצל מתווך עבור השכרת דירה. פנו אלינו שוכרים, שהגיעו לא דרך המתווך. עתה המתווך דורש דמי תיווך לא רק מאיתנו (עלינו לשלם על פי הסכם הבלעדיות, וכך גם נעשה, למרות שמצאנו שוכרים ללא המתווך), אלא גם מהשוכרים, למרות שלא הגיעו דרכו, ואינם חתומים כלפיו בשום אופן כלשהו.
השוכרים, כמובן, מסרבים לשלם. מה אומר החוק בנושא זה ?
השוכרים, כמובן, מסרבים לשלם. מה אומר החוק בנושא זה ?
שאתם צריכים לשלם גם את החלק של השוכרים
בעל דירה
06/09/16
כיוון שהסכמתם עם השוכרים על מחיר דירה מסוים.
הוספת עלויות נוספות (תיווך) שלא היו בהסכמה המקורית עם השוכרים הינם בגדר הפרת חוזה בע"פ.
בהנחה שלא תרצו להשכיר את הדירה לשוכרים האלה (כי זה לא משתלם), תהיו חשופים לתביעה.
אבל שוכרים בד"כ עניים, ומודרים מבתי משפט גם ככה (כמו כל שאר האוכלוסיות המוחלשות)- אז תשתדלו לדבר איתם כמה שפחות על העניין.
הוספת עלויות נוספות (תיווך) שלא היו בהסכמה המקורית עם השוכרים הינם בגדר הפרת חוזה בע"פ.
בהנחה שלא תרצו להשכיר את הדירה לשוכרים האלה (כי זה לא משתלם), תהיו חשופים לתביעה.
אבל שוכרים בד"כ עניים, ומודרים מבתי משפט גם ככה (כמו כל שאר האוכלוסיות המוחלשות)- אז תשתדלו לדבר איתם כמה שפחות על העניין.
תשלום דמי תיווך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלום דינה,
החוק קובע כי מתווך איננו רשאי לגבות תשלו בלא הסכם תיווך חתום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החוק קובע כי מתווך איננו רשאי לגבות תשלו בלא הסכם תיווך חתום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמך חריגות בניה
זיו
06/09/16
שלום, בהסכם הגירושין שנערך בין הבעל לביני, הבית המשותף עובר אלי כ"מתנה חוזרת". הרישום של הבית נתקע כי הבעל מסרב היום לחתום על הסכם חריגות בניה, שאכן יש. בהסכם הגירושין יש סעיף שבו כתוב: הצדדים מתחייבים לשאת בכל הוצאה מכל מין וסוג שהוא בגין האמור בסעיף זה בחלקים שווים...
מה עלי לעשות? בלי מסמך זה אין אפשרות לסיים את העברת הבית על שמי. אודה לתשובה גם למייל שלי
מה עלי לעשות? בלי מסמך זה אין אפשרות לסיים את העברת הבית על שמי. אודה לתשובה גם למייל שלי
תצהיר העדר חריגות בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
07/09/16
שלום זיו,
קיימת אפשרות לפנות לרמ"י להסביר את הקושי בקבלת התצהיר ולבקש שישלחו למקום פקח שיבדוק קיומן של חריגות בניה.
אם זה לא יצלח, לא יהיה מנוס מפניה לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קיימת אפשרות לפנות לרמ"י להסביר את הקושי בקבלת התצהיר ולבקש שישלחו למקום פקח שיבדוק קיומן של חריגות בניה.
אם זה לא יצלח, לא יהיה מנוס מפניה לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האפשר שחצי בנין יוותר במושע והחצי השני יפורק בדרך
י. קליין
05/09/16
ביהמ"ש הורה על פירוק שיתוף בבנין במושע בדרך של רישום בית משותף, למבקש הפירוק, הקציב בית המשפט יחידה מסוימת, שאר הבעלים אינם מבקשים את הפירוק, האפשרי שלגבי שאר היחידות תמשך השותפות במושע, שעה שיחידה אחת תוקצב לבעלים מבקש הפירוק שכמובן הוא ייצא מהמושע?
פירוק בדרך של רישום כבית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/09/16
שלום רב,
רישום בית משותף יעשה לגבי הבניין כולו. אם תרצו להשאר בעלים משותפים של היחידות האחרות, תוכלו לעשות כן, אף כי הדבר איננו מומלץ.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רישום בית משותף יעשה לגבי הבניין כולו. אם תרצו להשאר בעלים משותפים של היחידות האחרות, תוכלו לעשות כן, אף כי הדבר איננו מומלץ.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית
רוני
04/09/16
האם זכותי כדייר בבניין לבדוק את ההתנהלות הכספית של ועד הבית.
בדיקת התנהלות ועד הבית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/09/16
שלום רוני,
על ועד הבית לאפשר לכל דייר המעוניין בכך לעיין בכל עת סבירה במסמכי ניהול החשבונות של הבית המשותף (סעיף 16 ד לתקנון המצוי).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על ועד הבית לאפשר לכל דייר המעוניין בכך לעיין בכל עת סבירה במסמכי ניהול החשבונות של הבית המשותף (סעיף 16 ד לתקנון המצוי).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה כוונתך במילה "דייר" - בעל דירה, או שוכר ?
אסף
06/09/16
העברת זכויות
גילי
04/09/16
שלום
אם הוצאתי נסח טאבו לבית קרקע שאני עומד לקנות ויש שם הערה הגבלה בהעברה ובירושה
מה זה אומר?מה צריך לעשות כדי להסיר את ההערה?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
אם הוצאתי נסח טאבו לבית קרקע שאני עומד לקנות ויש שם הערה הגבלה בהעברה ובירושה
מה זה אומר?מה צריך לעשות כדי להסיר את ההערה?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
רכישת בית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/09/16
שלום גילי,
הערה כאמור מופיעה במקרים בהם נדרשת חתימת רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות. הדבר קורה למשל, במקרים בהם החכירה איננה מהוונת או בבתים צמודי קרקע, שם רוצה הרשות לוודא טרם מתן הסכמתה ששולמו כל הסכומים המגיעים לה מאת המוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הערה כאמור מופיעה במקרים בהם נדרשת חתימת רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות. הדבר קורה למשל, במקרים בהם החכירה איננה מהוונת או בבתים צמודי קרקע, שם רוצה הרשות לוודא טרם מתן הסכמתה ששולמו כל הסכומים המגיעים לה מאת המוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות דיירים בתמא 38 – חובות וזכויות משפטיות
גלית
04/09/16
שלום למנהלי ולחברי הפורום, יש לי שאלה משפטית עקרונית - באיזה חוק מעוגנים היחסים שבין נציגות הדיירים בפרויקט תמ"א 38 לדיירים - חובות וזכויות. להלן סיפורי בקצרה: אנו בניין עם 10 דיירים בגבעתיים. 7 דיירים החלו הליך של תמא 38. בסיום ההליך הציעו לשאר 3 הדיירים להצטרף. כאשר ביקשנו נתונים שונים על מנת לבחון את הנושא התבררו לנו העובדות הבאות ש 7 הדיירים ניסו להסתיר. 1. נבדק רק יזם אחד ומולו הם רוצים לחתום. 2. קיים קשר מוקדם בין היזם לאחד מחברי הנציגות. נעשה הליך ללא שקיפות, ללא גילוי מידע, הסתרת מידע, לא נעשה גילוי נאות על הקשרים בין היזם לחבר הנציגות. אנחנו איננו מתנגדים לתמא, אולם איננו יכולים לחתום על חוזה כאשר ההליך שבוצע הינו בעייתי ואולי לא כשר. האם יש חוק מסוים שניתן להפעיל סנקציות כנגד חברי הנציגות לאור התנהלותם הבעייתית, האם הם בבחינת ישות משפטית שניתן לתבוע? האם יש לכך התייחסות בחוק המקרקעין או בחוק חיזוק מבנים?
תמ"א 38
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/09/16
שלום גלית,
אנא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השלכות להעסקת קבלן רשום
עדינה
04/09/16
שלום רב,ברצוני להבין מהן ההשלכות של העסקת קבלן שאינו רשום. מצאנו קבלן שעושה רושם של רציני וטוב וכולל המלצות חמות (ראינו כבר לא מעט קבלנים ובעלי עובד בתחום הבניה כך שאנחנו לא פתיים גמורים). גילינו שהקבלן אינו רשום וברצוננו להבין מה הן ההשלכות של לקחת קבלן כזה.תודה רבה על עזרתכם.
עדינה
עדינה
העסקת קבלן לא רשום
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/09/16
שלום רב,
החוק מחייב העסקת קבלן רשום בלבד בעבודות שהיקפן הכספי גבוה מכ 40,000 ש"ח.
העסקת קבלן שאיננו רשום מהווה הפרה של תנאי היתר הבניה, ככל שמדובר בעבודות הדורשות היתר, ועלולה להביא להפסקת העבודות ע"י הועדה המקומית.
בנוסף - העסקת קבלן שאיננו רשום עלולה להוות רשלנות תורמת מבחינתכם, ככל שיתגלו ליקויים בבניה, או יגרם נזק לאחרים או לרכושם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החוק מחייב העסקת קבלן רשום בלבד בעבודות שהיקפן הכספי גבוה מכ 40,000 ש"ח.
העסקת קבלן שאיננו רשום מהווה הפרה של תנאי היתר הבניה, ככל שמדובר בעבודות הדורשות היתר, ועלולה להביא להפסקת העבודות ע"י הועדה המקומית.
בנוסף - העסקת קבלן שאיננו רשום עלולה להוות רשלנות תורמת מבחינתכם, ככל שיתגלו ליקויים בבניה, או יגרם נזק לאחרים או לרכושם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שני דירות באחת אין שבח ובשניה יש
ג
04/09/16
שלום
היו ברשותי 2 בנתים האחד מכרתי לפני שנה ללא שבח כלל כך שלא בקשתי פטור כי לא נוצר שבח . עכשיו אני רוצה למכור את הבית השני שברשותי.. האם יחול עליו מס שבח ? האם הוא יכול להיחשב דירה יחידה , על אף שעברה רק שנה מאז מכרתי את הבית הראשון ?
היו ברשותי 2 בנתים האחד מכרתי לפני שנה ללא שבח כלל כך שלא בקשתי פטור כי לא נוצר שבח . עכשיו אני רוצה למכור את הבית השני שברשותי.. האם יחול עליו מס שבח ? האם הוא יכול להיחשב דירה יחידה , על אף שעברה רק שנה מאז מכרתי את הבית הראשון ?
מכירת 2 דירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/09/16
שלום רב,
ככלל, אם בעת מכירת הדירה השניה היא דירתך היחידה, אם אתה מחזיק בה למעלה מ 18 חודשים ואם לא בקשת פטור בעת מכירת הדירה הראשונה, תוכל לבקש פטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככלל, אם בעת מכירת הדירה השניה היא דירתך היחידה, אם אתה מחזיק בה למעלה מ 18 חודשים ואם לא בקשת פטור בעת מכירת הדירה הראשונה, תוכל לבקש פטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
