פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פינוי ובנייה מחדש
צילה
11/10/15
בבנין בו אני מתגוררת רוצים לעשות תמ"א 38,3 כלומר הריסת הבניין ובנייה מחדש. אין 80 אחוז הסכמה כמו שמחייב החוק והקבלן מוכן להסתפק ב-75 אחוזים בשביל לצאת לדרך ולבצע בדיקות. האם מותר לו? האם זה אומר שברגע האמת הוא עדיין יצטרך 80 אחוזי הסכמה?
רוב נדרש לתמ"א של הריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/15
צילה שלום!
על פי החוק הרוב הנדרש כדי שניתן יהיה להגיש תביעה כנגד הדיירים המסרבים לחתום על ההסכם הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. יתכן והיזם מהמר על כך שבעלים נוספים יצטרפו לתהליך והוא יגיע לרוב הנדרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על פי החוק הרוב הנדרש כדי שניתן יהיה להגיש תביעה כנגד הדיירים המסרבים לחתום על ההסכם הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. יתכן והיזם מהמר על כך שבעלים נוספים יצטרפו לתהליך והוא יגיע לרוב הנדרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר ליזם להחתים חוזים בלי תוכנית?
גלי לוי
10/10/15
שלום,
אני מתגוררת בביניין ישן מאוד באשקלון שאמור לעבור תמ"א 38 . ויש יזם שלרח על עצמו את הפרוייקט או לפחות מנסה לעשות זאת . .הבעיה היא שיש המון בעיות בחוזה שנשלח אליי בבקשה לדעת לפני מה אני עומדת ובנוסף לכך , הוא לא הגיש בפניי אף לא דייר אחד תוכניות, מפרט, שינויים, זכויות וסמכויות. לשאלתי, האם זה חוקי להחתים דיירים על חוזה כולל יפוי כח מבלי שמצויין מה ואיך אמור להבנות ולהשנות?
תודה .
אני מתגוררת בביניין ישן מאוד באשקלון שאמור לעבור תמ"א 38 . ויש יזם שלרח על עצמו את הפרוייקט או לפחות מנסה לעשות זאת . .הבעיה היא שיש המון בעיות בחוזה שנשלח אליי בבקשה לדעת לפני מה אני עומדת ובנוסף לכך , הוא לא הגיש בפניי אף לא דייר אחד תוכניות, מפרט, שינויים, זכויות וסמכויות. לשאלתי, האם זה חוקי להחתים דיירים על חוזה כולל יפוי כח מבלי שמצויין מה ואיך אמור להבנות ולהשנות?
תודה .
האם מותר ליזם להחתים חוזים בלי תוכניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/15
גלי שלום!
החוק לא מחייב יזם לצרף להסכם תוכניות. יש לזכור כי בשלב זה גם אם יצורפו תוכניות הן תהיינה תוכניות ראשוניות בלבד ולא מעבר לכך. התוכניות הראשוניות נותנות משהוא כללי לגבי מה הולך להבנות. אפשר לחילופין גם להשאיר זאת למלל בהסכם ולכתוב למשל כי לכל דירה יווסף ממ"ד בשטח החוקי ומרפסת.
גם אם תאור התוספת הוא במלל ולא בתוכנית כדאי וצריך לציין גם מה המפרט של מה שהולך להבנות עבור הבעלים.
כל הדברים האלו צריך להתיחס עורך הדין המייצג אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החוק לא מחייב יזם לצרף להסכם תוכניות. יש לזכור כי בשלב זה גם אם יצורפו תוכניות הן תהיינה תוכניות ראשוניות בלבד ולא מעבר לכך. התוכניות הראשוניות נותנות משהוא כללי לגבי מה הולך להבנות. אפשר לחילופין גם להשאיר זאת למלל בהסכם ולכתוב למשל כי לכל דירה יווסף ממ"ד בשטח החוקי ומרפסת.
גם אם תאור התוספת הוא במלל ולא בתוכנית כדאי וצריך לציין גם מה המפרט של מה שהולך להבנות עבור הבעלים.
כל הדברים האלו צריך להתיחס עורך הדין המייצג אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחזוקה של מתקן חניה
איתי
10/10/15
כאשר מקימים מכפיל חניה תת קרקעי עבור הדירות החדשות בפרוייקט תמ"א, מי ישלם את הוצאות התחזוקה של המתקן?
(בבנין יהיו דיירים חדשים עם חניות תת קרקעיות במתקן, דיירים ותיקים עם חניה עילית בטאבו ודיירים ותיקים בלי חניה כלל. מי מכל סוגי הדיירים ישתתף בהוצאות?)
(בבנין יהיו דיירים חדשים עם חניות תת קרקעיות במתקן, דיירים ותיקים עם חניה עילית בטאבו ודיירים ותיקים בלי חניה כלל. מי מכל סוגי הדיירים ישתתף בהוצאות?)
תחזוקה של מתקן חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/10/15
איתי שלום!
צריך לדאוג שבתקנון המוסכם שירשם יטילו את חובת התחזוקה של מתקני החניה רק על מי שמשתמש בהם. לצורך כך חייבים לדאוג מראש שהסכם התמ"א מול היזם יקבע זאת.
במידה ואין קביעה אחרת אזי כל הוצאות התחזוקה של הבית המשותף יחולו לפי שטח הרצפה היחסי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לדאוג שבתקנון המוסכם שירשם יטילו את חובת התחזוקה של מתקני החניה רק על מי שמשתמש בהם. לצורך כך חייבים לדאוג מראש שהסכם התמ"א מול היזם יקבע זאת.
במידה ואין קביעה אחרת אזי כל הוצאות התחזוקה של הבית המשותף יחולו לפי שטח הרצפה היחסי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרדת בניינים על חלקה אחת
מאיר
08/10/15
שלום
אנו גרים בבניין שיושב על חלקה אחת עם בניין אחר. הבניינים מחוברים בניהם ע"י מרפסות הבניין שלנו (המרפסות יושבות על קיר הבניין שלנו מצד אחד ועל קיר הבניין השני מצד שני). מלבד זה אין חיבור פיזי בין הבניינים.
הבניין השני בעל 3 כניסות וקשה מאוד לקבל שם הסכמה מספיקה לתמ"א (התקדמנו מאוד עם יזם והדיירים שם פשוט הרסו הכל ברגע האחרון). הבניין שלנו בעל כניסה אחת וישנה הסכמה של הדיירים לתמ"א38.
האם יש דרך כלשהי לבצע תמ"א רק בכניסה שלנו? האם ניתן להפריד את הבניינים ל-2 חלקות בצורה רשמית?
תודה רבה מראש
מאיר
אנו גרים בבניין שיושב על חלקה אחת עם בניין אחר. הבניינים מחוברים בניהם ע"י מרפסות הבניין שלנו (המרפסות יושבות על קיר הבניין שלנו מצד אחד ועל קיר הבניין השני מצד שני). מלבד זה אין חיבור פיזי בין הבניינים.
הבניין השני בעל 3 כניסות וקשה מאוד לקבל שם הסכמה מספיקה לתמ"א (התקדמנו מאוד עם יזם והדיירים שם פשוט הרסו הכל ברגע האחרון). הבניין שלנו בעל כניסה אחת וישנה הסכמה של הדיירים לתמ"א38.
האם יש דרך כלשהי לבצע תמ"א רק בכניסה שלנו? האם ניתן להפריד את הבניינים ל-2 חלקות בצורה רשמית?
תודה רבה מראש
מאיר
שני בנינים על חלקה אחת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/10/15
מאיר שלום!
סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מתיחס למקרה של "בנין מורכב", הוא בנין למשל המורכב משני אגפים כמו שאתה מתאר.
בעיקרון ניתן לפנות בשלב מאוחר יותר למפקח על המקרקעין בבבקשה להכיר לצורכי הפרויקט בשני הבנינים כבנין מורכב. במקרה כזה, ובמידה והמפקח מקבל את התביעה, יספרו את הרוב הנדרש בכל אגף בנפרד.
התנאי להכרה בבנין כמורכב הוא שאין פגיעה בצד השני. ברוב המקרים הבעיה היא עם החניה המתוכננת.
בכל מקרה אתם צריכים למצוא יזם שיסכים להתקדם אתכם בתנאים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מתיחס למקרה של "בנין מורכב", הוא בנין למשל המורכב משני אגפים כמו שאתה מתאר.
בעיקרון ניתן לפנות בשלב מאוחר יותר למפקח על המקרקעין בבבקשה להכיר לצורכי הפרויקט בשני הבנינים כבנין מורכב. במקרה כזה, ובמידה והמפקח מקבל את התביעה, יספרו את הרוב הנדרש בכל אגף בנפרד.
התנאי להכרה בבנין כמורכב הוא שאין פגיעה בצד השני. ברוב המקרים הבעיה היא עם החניה המתוכננת.
בכל מקרה אתם צריכים למצוא יזם שיסכים להתקדם אתכם בתנאים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן מתוך הבנין המארגן תמא 38
מיכל מהדרום
06/10/15
אם שכן מהבנין הוא זה הלוקח על עצמו את כל הטרחה בנוגע לתמ"א 38 מבחינת הבאת ההסכמה של כל הדיירים (כאב ראש ענק)
דאגה ליזם וקבלן וכו. בכל הנוגע להתנהלות עם הדירים הוא מטפל.
האם מקובל/מותר וכו שהוא יתוגמל עבור מאות השעות שהוא משקיע בכך?
(בלעדיו לא יזוז דבר)
דאגה ליזם וקבלן וכו. בכל הנוגע להתנהלות עם הדירים הוא מטפל.
האם מקובל/מותר וכו שהוא יתוגמל עבור מאות השעות שהוא משקיע בכך?
(בלעדיו לא יזוז דבר)
גמול לשכן מארגן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום מיכל
לא בריא ששכן מהבנין יתוגמל עבור כך אלא אם הבעלים האחרים מודעים לכך והסכימו על כך מראש. כל מצב אחר יגרור טענות של אי שוויון, העדפת יזמים מסוימים וכו'.
לפי נסיוני בכל בנין יש כמה בעלים שמושכים בעגלה ומעבר לכך שבגללם הפרויקט יוצא לאור הם לא מקבלים כל תגמול נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא בריא ששכן מהבנין יתוגמל עבור כך אלא אם הבעלים האחרים מודעים לכך והסכימו על כך מראש. כל מצב אחר יגרור טענות של אי שוויון, העדפת יזמים מסוימים וכו'.
לפי נסיוני בכל בנין יש כמה בעלים שמושכים בעגלה ומעבר לכך שבגללם הפרויקט יוצא לאור הם לא מקבלים כל תגמול נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ״א ללא דירות עם ממד
דן
05/10/15
שלום,
בבניין שלי אושרה תמ״א 38/1. לשלוש דירות מתוך 14 לא ניתן להוסיף ממד וישנו דייר סרבן אחד שפנה לוועדה מחוזית בנושא. שני הדיירים האחרים לא מתנגדים. הועדה המקומית דחתה את טיעוניו אבל הועדה המחוזית ביקשה חוו״ד מומחה בנושא. האם ייתכן ויוכל לזכות בערעור?
מה החשיבות של ממ״ד באישור תמ״א?
האם אילוצי בנייה של אי בניית ממ״ד יכולים להכשיל פרוייקט שלם בגלל דייר סרבן אחד?
תודה!
בבניין שלי אושרה תמ״א 38/1. לשלוש דירות מתוך 14 לא ניתן להוסיף ממד וישנו דייר סרבן אחד שפנה לוועדה מחוזית בנושא. שני הדיירים האחרים לא מתנגדים. הועדה המקומית דחתה את טיעוניו אבל הועדה המחוזית ביקשה חוו״ד מומחה בנושא. האם ייתכן ויוכל לזכות בערעור?
מה החשיבות של ממ״ד באישור תמ״א?
האם אילוצי בנייה של אי בניית ממ״ד יכולים להכשיל פרוייקט שלם בגלל דייר סרבן אחד?
תודה!
אישור פרויקט תמ"א ללא ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום דן!
אומנם התמ"א נועדה לפתור בעיות של חיזוק בנינים מפני רעידות אדמה אבל הרבה רשויות נותנות דגש גם בפרויקט של תוספת בניה, להוספת ממ"ד לדירות הקיימות. יש מספר עיריות שללא תוספת ממ"ד הם יערימו קשיים על אישור הפרויקט.
במקרה שלכם כבר אושר הפרויקט כמו שתארת. אני לא יודע איזה מומחה הוועדה ביקשה אבל בראש ובראשונה צריך לבוא אדריכל הפרויקט ולהסביר מה האילוצים בבנין ובמגרש שמונעים ממנו הוספת ממ"ד לכל הדירות. צריך לזכור שהתמ"א עצמה הקלה בקווי בניה להוספת ממ"ד לדירות קיימות.
לא נראה לי שהוועדה תחמיר עמכם יתר על המידה במיוחד כאשר הוועדה המקומית כבר בדקה ושקלה את הענין אבל כן צריך לתת לה כלים לפסוק כמו שאתם רוצים.
אם הוועדה המחוזית תגיע למסקנה שאכן יש אילוצים שמונעים הקמת ממ"ד (להבדיל משיקולי כדאיות של היזם) אז אני לא צופה אפשרות שהיא תסכל את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אומנם התמ"א נועדה לפתור בעיות של חיזוק בנינים מפני רעידות אדמה אבל הרבה רשויות נותנות דגש גם בפרויקט של תוספת בניה, להוספת ממ"ד לדירות הקיימות. יש מספר עיריות שללא תוספת ממ"ד הם יערימו קשיים על אישור הפרויקט.
במקרה שלכם כבר אושר הפרויקט כמו שתארת. אני לא יודע איזה מומחה הוועדה ביקשה אבל בראש ובראשונה צריך לבוא אדריכל הפרויקט ולהסביר מה האילוצים בבנין ובמגרש שמונעים ממנו הוספת ממ"ד לכל הדירות. צריך לזכור שהתמ"א עצמה הקלה בקווי בניה להוספת ממ"ד לדירות קיימות.
לא נראה לי שהוועדה תחמיר עמכם יתר על המידה במיוחד כאשר הוועדה המקומית כבר בדקה ושקלה את הענין אבל כן צריך לתת לה כלים לפסוק כמו שאתם רוצים.
אם הוועדה המחוזית תגיע למסקנה שאכן יש אילוצים שמונעים הקמת ממ"ד (להבדיל משיקולי כדאיות של היזם) אז אני לא צופה אפשרות שהיא תסכל את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי במדיניות חישוב זכויות תמ"א והצעה לפתרון פשוט
בעל דירה
04/10/15
לנו כבעלי דירות נמאס להיות פראיירים בתמ"א 38 בגלל הרווחיות המופרזת של היזמים, אבל עכשיו נראה שזה נמאס לא רק לנו, אלא גם ליועץ המשפטי לממשלה ולועדות הערר המחוזיות.
מתברר שבמהלך החודשים האחרונים חל שינוי מדיניות מהותי ביותר בועדת הערר המחוזיות העוסקת בתמ"א 38 (ובעיקר בועדה במחוז ת"א), שבמסגרתה צומצמה שיטת חישוב הזכויות של תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה, וזאת בניגוד מוחלט לשיטה שהיתה נהוגה עד כה.
אני כבעל דירה לא מעוניין שיהיה ליזמים רווח מופרז שיבוא על חשבוני (כך שאקבל כבעל דירה תמורה נמוכה מאוד עבור הזכויות שאני מעביר ליזם), אלא רווח סביר שנותן תשואה סבירה על העלות. ניתן בהחלט להבין את הרציונל לשינוי בגישת ועדת הערר, ובמידה רבה חלק מהיזמים הפחות הגונים (יש גם הגונים) הביאו את זה על עצמם - אם הם היו שומרים על שיעורי רווחיות סבירים ולא מופרזים סביר להניח שלא היה צורך בהחלטה כזו כדי לרסן את תאוות הבצע שלהם.
על כל פנים, צריך לזכור שכל עוד שומרים על רווחיות סבירה ליזם, כך שגם היזם וגם בעלי הדירות יוכלו לקבל תמורה הוגנת בעסקה הזו, הרי שתמ"א 38 (ובמיוחד תמ"א 38 במתכונת של פינוי בינוי, להבדיל מחיזוק) היא כלי חשוב מאוד לצורך חיזוק הבניינים וקידום התחדשות עירונית בשכונות שזקוקות לכך.
לכן, על אף שבהכרח נדרש ריסון כלשהו של הזכויות ליזמים, נראה שהחלטות ועדות הערר מהעת האחרונה עוברות מקיצוניות אחת לקיצוניות שניה, ולמעשה "שופכות את התינוק עם המים". חשוב מצד אחד להגביל את רווחיות היזם לרווחיות סבירה ולא מופרזת, אבל מצד שני חשוב לאפשר מספיק זכויות בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, כי אחרת פרויקטים כאלו (שהם יותר יקרים ליזם מפרויקטים של חיזוק) לא יהיו רווחיים כלל ופשוט לא יתבצעו, ואז נישאר רק עם תמ"א של חיזוק (שלדעתי היא ישראבלוף אחד גדול ואני לא הייתי מסכים לדבר כזה בבניין שלי - אבל זה כבר עניין לפוסט אחר).
יש לי הצעה שעשויה לאזן כראוי בין כל האינטרסים בצורה פשוטה יחסית: להשאיר את נוסח התמ"א כפי שהוא (כלומר - כך שיתאפשר חישוב זכויות באופן תיאורטי לפי גישת "המגרש הריק", כפי שמתואר בכתבות), אבל להכפיף את זכויות התמ"א במתכונת של הריסה ובניה מחדש לרווח יזמי בטווח האמור בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין בנושא פינוי בינוי (כלומר רווח של כ-15-20% על העלות לאחר מימון). זאת בכפוף לכך שהתקבלה חוות דעת של הועדה המחוזית (שעשויה פחות להיות נגועה בשיקולים פוליטיים לעומת הועדה המקומית) שהרחוב הספציפי מתאים ליישום התמ"א מבחינת עמידה בתשתיות, תחבורה, אופי הבניה ברחוב וכו'.
הצעה זו עשויה לא רק להגביר את הוודאות התכנונית בתחום, אלא גם לרסן את הרווחים המופרזים שהיזמים לעתים מרוויחים בתמ"א 38 על חשבון בעלי הדירות, וגם לשפר את מצבם של בעלי הדירות השכנים ברחובות שבהם נעשית תמ"א (שכן יווצר ריסון מסוים על זכויות הבניה של היזם וכתוצאה מכך גם יהיה פחות עומס על התשתיות).
בחודשים הקרובים יוחלט ברשויות התכנון על נוסח התיקון הרביעי לתמ"א 38 ואני מקווה מאוד שיאמצו בו הצעה ברוח דומה שמאזנת בין כל האינטרסים. אם אתם מכירים מישהו שעוסק בתחום של תמ"א 38 או עובד במינהל התכנון או בוועדות הערר המחוזיות אשמח אם תפיצו את הפוסט שלי הלאה, אולי זה יפול על אוזניים קשובות.
שתהיה לכולנו שנה טובה שתביא עמה התחדשות עירונית שמבוצעת גם לטובת האינטרסים של בעלי הדירות ולא בעיקר לטובת היזמים!
מתברר שבמהלך החודשים האחרונים חל שינוי מדיניות מהותי ביותר בועדת הערר המחוזיות העוסקת בתמ"א 38 (ובעיקר בועדה במחוז ת"א), שבמסגרתה צומצמה שיטת חישוב הזכויות של תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה, וזאת בניגוד מוחלט לשיטה שהיתה נהוגה עד כה.
אני כבעל דירה לא מעוניין שיהיה ליזמים רווח מופרז שיבוא על חשבוני (כך שאקבל כבעל דירה תמורה נמוכה מאוד עבור הזכויות שאני מעביר ליזם), אלא רווח סביר שנותן תשואה סבירה על העלות. ניתן בהחלט להבין את הרציונל לשינוי בגישת ועדת הערר, ובמידה רבה חלק מהיזמים הפחות הגונים (יש גם הגונים) הביאו את זה על עצמם - אם הם היו שומרים על שיעורי רווחיות סבירים ולא מופרזים סביר להניח שלא היה צורך בהחלטה כזו כדי לרסן את תאוות הבצע שלהם.
על כל פנים, צריך לזכור שכל עוד שומרים על רווחיות סבירה ליזם, כך שגם היזם וגם בעלי הדירות יוכלו לקבל תמורה הוגנת בעסקה הזו, הרי שתמ"א 38 (ובמיוחד תמ"א 38 במתכונת של פינוי בינוי, להבדיל מחיזוק) היא כלי חשוב מאוד לצורך חיזוק הבניינים וקידום התחדשות עירונית בשכונות שזקוקות לכך.
לכן, על אף שבהכרח נדרש ריסון כלשהו של הזכויות ליזמים, נראה שהחלטות ועדות הערר מהעת האחרונה עוברות מקיצוניות אחת לקיצוניות שניה, ולמעשה "שופכות את התינוק עם המים". חשוב מצד אחד להגביל את רווחיות היזם לרווחיות סבירה ולא מופרזת, אבל מצד שני חשוב לאפשר מספיק זכויות בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, כי אחרת פרויקטים כאלו (שהם יותר יקרים ליזם מפרויקטים של חיזוק) לא יהיו רווחיים כלל ופשוט לא יתבצעו, ואז נישאר רק עם תמ"א של חיזוק (שלדעתי היא ישראבלוף אחד גדול ואני לא הייתי מסכים לדבר כזה בבניין שלי - אבל זה כבר עניין לפוסט אחר).
יש לי הצעה שעשויה לאזן כראוי בין כל האינטרסים בצורה פשוטה יחסית: להשאיר את נוסח התמ"א כפי שהוא (כלומר - כך שיתאפשר חישוב זכויות באופן תיאורטי לפי גישת "המגרש הריק", כפי שמתואר בכתבות), אבל להכפיף את זכויות התמ"א במתכונת של הריסה ובניה מחדש לרווח יזמי בטווח האמור בתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין בנושא פינוי בינוי (כלומר רווח של כ-15-20% על העלות לאחר מימון). זאת בכפוף לכך שהתקבלה חוות דעת של הועדה המחוזית (שעשויה פחות להיות נגועה בשיקולים פוליטיים לעומת הועדה המקומית) שהרחוב הספציפי מתאים ליישום התמ"א מבחינת עמידה בתשתיות, תחבורה, אופי הבניה ברחוב וכו'.
הצעה זו עשויה לא רק להגביר את הוודאות התכנונית בתחום, אלא גם לרסן את הרווחים המופרזים שהיזמים לעתים מרוויחים בתמ"א 38 על חשבון בעלי הדירות, וגם לשפר את מצבם של בעלי הדירות השכנים ברחובות שבהם נעשית תמ"א (שכן יווצר ריסון מסוים על זכויות הבניה של היזם וכתוצאה מכך גם יהיה פחות עומס על התשתיות).
בחודשים הקרובים יוחלט ברשויות התכנון על נוסח התיקון הרביעי לתמ"א 38 ואני מקווה מאוד שיאמצו בו הצעה ברוח דומה שמאזנת בין כל האינטרסים. אם אתם מכירים מישהו שעוסק בתחום של תמ"א 38 או עובד במינהל התכנון או בוועדות הערר המחוזיות אשמח אם תפיצו את הפוסט שלי הלאה, אולי זה יפול על אוזניים קשובות.
שתהיה לכולנו שנה טובה שתביא עמה התחדשות עירונית שמבוצעת גם לטובת האינטרסים של בעלי הדירות ולא בעיקר לטובת היזמים!
שינו במדיניות חישוב זכויות התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום לבעל הדירה!
אני שוב שמח על השתתפותך הפעילה בפורום ועל דעותיך המאוד ברורות.
אין לנו ויכוח שהיזם צריך להרוויח רווח יזמי סביר ולא מעבר לכך. הכפפת פרויקטים של תמ"א לקבלת חוו"ד לגבי הרווחיות משמאי פינוי בינוי היא רעיון שצריך לבדק. יחד עם זאת גם בעלי הדירות עצמם יכולים וחופשיים לבדוק בעצמם את הנושא לפני שהם מתקשרים עם יזם.
תרומה גדולה לענין יתנו גם הרשויות אם יבהירו בדיוק מה ניתן לבנות ומה עקרונות המיסוי שיחול.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני שוב שמח על השתתפותך הפעילה בפורום ועל דעותיך המאוד ברורות.
אין לנו ויכוח שהיזם צריך להרוויח רווח יזמי סביר ולא מעבר לכך. הכפפת פרויקטים של תמ"א לקבלת חוו"ד לגבי הרווחיות משמאי פינוי בינוי היא רעיון שצריך לבדק. יחד עם זאת גם בעלי הדירות עצמם יכולים וחופשיים לבדוק בעצמם את הנושא לפני שהם מתקשרים עם יזם.
תרומה גדולה לענין יתנו גם הרשויות אם יבהירו בדיוק מה ניתן לבנות ומה עקרונות המיסוי שיחול.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תוכנית בתמא 38-1
דוד
04/10/15
האם ניתן לשנות תוכנית של פרוייקט לחלוטין אחרי שכל הדיירים והיזם חתמו על תוכנית מסויימת?
ואם התוכנית החדשה לא לרוח הדיירים האם הם יכולים להפר בשל כך חוזה?
ואם התוכנית החדשה לא לרוח הדיירים האם הם יכולים להפר בשל כך חוזה?
שינוי תכנון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום דוד
חשוב מאוד לדעת מה כתבו בהסכם עליו חתמתם. האם צורפה לו תוכנית ראשונית ומה כתוב בו לגבי שינויים מכך.
צריך לזכור כי בשלב של חתימת ההסכם עדין אין התיחסות של יועצים שונים ושל הגוף התכנוני לתוכנית המוצעת. על כן בהחלט עשויים להיות שינויים בתוכניות לעומת מה שצורף להסכם. מה שחשוב לבדוק הוא אם מדובר בשינוי מהותי או לא. אם למשל הבטיחו לכם תוספת ממ"ד ולא מאשרים זאת זה שינוי מהותי. אם הורידו שטח מרפסת מ-12 מ"ר ל- 10 מ"ר זה להבנתי לא שינוי מהותי אלא שינוי שלכל היותר ניתן לפתור בכסף או בשווה ערך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חשוב מאוד לדעת מה כתבו בהסכם עליו חתמתם. האם צורפה לו תוכנית ראשונית ומה כתוב בו לגבי שינויים מכך.
צריך לזכור כי בשלב של חתימת ההסכם עדין אין התיחסות של יועצים שונים ושל הגוף התכנוני לתוכנית המוצעת. על כן בהחלט עשויים להיות שינויים בתוכניות לעומת מה שצורף להסכם. מה שחשוב לבדוק הוא אם מדובר בשינוי מהותי או לא. אם למשל הבטיחו לכם תוספת ממ"ד ולא מאשרים זאת זה שינוי מהותי. אם הורידו שטח מרפסת מ-12 מ"ר ל- 10 מ"ר זה להבנתי לא שינוי מהותי אלא שינוי שלכל היותר ניתן לפתור בכסף או בשווה ערך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחילת בניה בתוכנית שאושרה
גולדה אדישליד
03/10/15
לאחר שהתקבלה דחיה של הערר, על ידי ועדה מחוזית, והיא נתנה את החלטתה בתיק, האם יש מגבלת זמן שבמסגרתה יש להתחיל ולבנות? האם תוקף ההחלטה מוגבל בזמן, או שמכאן ואילך ניתן להתחיל לבנות בכל רגע נתון? (למשל, גם 5 שנים לאחר תחילת הפרויקט?)
מועד לתחילת בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/10/15
שלום לך
מקווה שהבנתי את העובדות.
הוגש ערר על החלטת ועדת הרישוי לקבל את הבקשה להיתר בניה ןהערר נדחה.
אם זה המצב אז היזם יכול להמשיך בתהליך לקבלת היתר הבניה. תוקף ההחלטה הוא שנה אבל ניתן להארכה ללא בעיה בעוד שנה ואולי אף יותר מנימוקים משכנעים. לא ניתן למשוך כעת את הוצאת ההיתר 5 שנים פשוט כי כבר לא יהיה תוקף להחלטת הוועדה.
מקווה שעניתי ואם לא אז נא להבהיר את העובדות.
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מקווה שהבנתי את העובדות.
הוגש ערר על החלטת ועדת הרישוי לקבל את הבקשה להיתר בניה ןהערר נדחה.
אם זה המצב אז היזם יכול להמשיך בתהליך לקבלת היתר הבניה. תוקף ההחלטה הוא שנה אבל ניתן להארכה ללא בעיה בעוד שנה ואולי אף יותר מנימוקים משכנעים. לא ניתן למשוך כעת את הוצאת ההיתר 5 שנים פשוט כי כבר לא יהיה תוקף להחלטת הוועדה.
מקווה שעניתי ואם לא אז נא להבהיר את העובדות.
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרסומים אחרונים בנושא זכויות הבנייה מתוקף תמ"א 38
מיכל
02/10/15
אנחנו בעלי דירה בבניין ברמת גן שסיים את כל הליך התמ"א ולפני תשלום אגרות והתר, בעקבות הפרסומים האחרונים בדבר שינוי חישוב זכויות הבנייה הן אנו והן הקבלן נותרנו בערפל וחששות ולא ברור גורל הפרויקט, שעמלנו עליו שנים רבות.
השאלה האם בשלבים כל כך מתקדמים לאחר שכל התוכניות אושרו כדת וכדין יכולה הרשות המקומית לעצור את התקדמות התהליך אגב הפרסומים האחרונים ?
השאלה האם בשלבים כל כך מתקדמים לאחר שכל התוכניות אושרו כדת וכדין יכולה הרשות המקומית לעצור את התקדמות התהליך אגב הפרסומים האחרונים ?
חישוב זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/15
שלום מיכל
אני מבין שאתם כבר בשחב הסופי לפני קבלת היתר בניה. לא ברור לי גם אם ההחלטה האחרונה רלבנטית לכם. בכל מקרה אני בספק אם יעצרו לכם את התהליך. בכל מקרה גם עדיף לשלם אגרות ולהוציא היתר מהר ככל שניתן
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתם כבר בשחב הסופי לפני קבלת היתר בניה. לא ברור לי גם אם ההחלטה האחרונה רלבנטית לכם. בכל מקרה אני בספק אם יעצרו לכם את התהליך. בכל מקרה גם עדיף לשלם אגרות ולהוציא היתר מהר ככל שניתן
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימת בניינים בתמ"א 38
תומר
02/10/15
צהרים טובים,
ברחוב שלי החל פרויקט פינוי בינוי (אמנם בצעדיו הראשונים אך היה כבר כנס ראשון).
כיצד אני יכול לדעת אם בנייני עומד ברשימת הבניינים לפרויקט והאם יש חובה כלשהי על היזם לכלול בניינים כלשהם בפרויקט?(אם לדוגמא ברוב הרחוב מבצעים את הפרויקט).
שבת שלום.
ברחוב שלי החל פרויקט פינוי בינוי (אמנם בצעדיו הראשונים אך היה כבר כנס ראשון).
כיצד אני יכול לדעת אם בנייני עומד ברשימת הבניינים לפרויקט והאם יש חובה כלשהי על היזם לכלול בניינים כלשהם בפרויקט?(אם לדוגמא ברוב הרחוב מבצעים את הפרויקט).
שבת שלום.
אם אתה בעל דירה אתה אמור להיות מעורב בתהליך
סיכויים
02/10/15
תבדוק עם היזם. או עם וועד הביניין.
אם אתה בעלים של הדירה הם חייבים שתיהיה נוכח באסיפות. אם אתה שוכר דירה הם לא חייבים ליידע אותך ותתעדכן מהדיירים בביניין שלך. ואם אתה בעלים, ולא יידעו אותך בכלל בנושא אז אין להביניין שלך לא בפרוייקט זה.
ולשאלתך אם היזם חייב לכלול.... זה עיניין פרטי שלו והוא בוחר היכן להשקיע את כספו. זה כמו לשאול אם מישהוא קנה 4 דירות בביניין האם הוא חייב לקנות את כל הדירות. עיניין שלו. הכסף שלו.
במידה ואתם לא בפרוייקט יתכן שתיהיו בשלב הבא. ואם לא אז זכותכם ליזום עם חברה זו או אחרת ולהריץ פרוייקט משלכם. אם הנושא אושר בעיריה, יהיה לכם קל יותר ליזום. בהצלחה.
רשימת בנינים בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום תומר!
אני מבין שמדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38. יש הבדל בינהם מבחינת החוקים החלים.
אם בכל זאת מדובר על פרויקט תמ"א 38 - הפרויקט נעשה לכל בנין לחוד. העובדה שמבצעים הרבה פםרויקטים של תמ"א 38 ברחוב אצלכם היא לא רלבנטית. כל בעל דירה אמור לדעת אם אצלו בבנין התחילו הליכים לפרויקט כזה.
בכל מקרה- לא לא לחייב יזם לבצע פרויקט תמ"א 38 גם אצלכם.
אם ברחוב שלכם מתכננים פרויקט פינוי בינוי המצב יכול להיות שונה - שוב כל בעל דירה אמור לדעת אם הבנין שלו נכלל בפרויקט או לא. אבל במקרה שאתם לא נכללים - אפשר לנסות ולהגיש התנגדויות וכמובן גם לדבר על היזם על מנת לדרוש ולבקש להכליל אותכם במסגרת הפרויקט (במידה ויש נימוקים הגיוניים לכך).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38. יש הבדל בינהם מבחינת החוקים החלים.
אם בכל זאת מדובר על פרויקט תמ"א 38 - הפרויקט נעשה לכל בנין לחוד. העובדה שמבצעים הרבה פםרויקטים של תמ"א 38 ברחוב אצלכם היא לא רלבנטית. כל בעל דירה אמור לדעת אם אצלו בבנין התחילו הליכים לפרויקט כזה.
בכל מקרה- לא לא לחייב יזם לבצע פרויקט תמ"א 38 גם אצלכם.
אם ברחוב שלכם מתכננים פרויקט פינוי בינוי המצב יכול להיות שונה - שוב כל בעל דירה אמור לדעת אם הבנין שלו נכלל בפרויקט או לא. אבל במקרה שאתם לא נכללים - אפשר לנסות ולהגיש התנגדויות וכמובן גם לדבר על היזם על מנת לדרוש ולבקש להכליל אותכם במסגרת הפרויקט (במידה ויש נימוקים הגיוניים לכך).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
שלי
30/09/15
עו"ד אילן הלוי שלום רב.
אודה לך על התייחסות למקרה שלנו.
תחילה היה בהסכם שביניין אחד בעל 2 כניסות יעבור תמ"א 38
אילוצי שטח
הכתיבו שכל הדיירים יקבלו ממ"ד + מרפסת שמש בגודל 12 מטר, למעט 8 דיירים שנמצאים בתפר
הביניין, 4 מכל צד, שהם יקבלו ממ"ד + מרפסת 7 מטר וחניה כפיצוי. לאחר החתימות התברר כי הקבלן
רוצה להרוויח יותר ומאחר והעיריה לא אישרה לו 4 דירות גן הוא שינה את התוכנית לכך שכל הדיירים שאינם בתפר יקבלו 2 חדרים
נוספים ומרפסת 12 מטרים. ואילו הדיירים שבתפר ישארו עם חדר הממד המקורי מרפסת 7
מטרים וחניה.
זה לא מפאת אילוצי שטח זה אילוצי רווח.
הקבלן יבנה מעל הדירות שאינן בתפר דירות 5 חדרים במקום דירות 4 חדרים ובכך יגדיל את רווחיו.
למחאת 8 הדיירים שבתפר ואמר אל תיהיו צרי עין על מה שהאחרים
מקבלים... העיקר שאתם מקבלים חניה.
הדיירים שבתפר טוענים שפיצוי כגון מחסן קטן של 2
על 2 יכול לעזור להרגשת הקיפוח ויכול לתת מענה לגודל של הבית כי ישמש מחסן למטה
בביניין מה גם שבוטלה האפשרות שלו לבנות דירות גן מה שמרחיב את האפשרות לבנות מחסנים.
מה אפשר לעשות כדי להוציא את הפיצוי הנ"ל מהקבלן בלי לשבור את הכלים? האם העו"ד של הדיירים אמור לעמוד על זכותם של ה 8 המקופחים או שהם צריכים לדאוג לעצמם? יש לציין שנציגות הביניין מתנהלת כמו עציץ. אף אחד לא יודע ולא שומע עליהם והם לא נגישים. רובם ככולם משכירים את דירותיהם בביניין. ומה שעוד יותר גרוע.. אין בנציגות אף אדם משמונה הדירות שבתפר. כך שאין אינטרס לדון בזה ואף ההיפך הוא הנכון. (הם עשויים לטרפד כי הם מפוצים).
האם זכותי כדיירת שבתפר לבקש שיכניסו אותי לנציגות? ואם כן כיצד? כשרכשתי את הדירה כבר היה הסכם תמ"א ולכן לא נצנתי עם הדיירים בנציגות.
סליחה על הסתעפות השאלה/ות
ותודה רבה.
אודה לך על התייחסות למקרה שלנו.
תחילה היה בהסכם שביניין אחד בעל 2 כניסות יעבור תמ"א 38
אילוצי שטח
הכתיבו שכל הדיירים יקבלו ממ"ד + מרפסת שמש בגודל 12 מטר, למעט 8 דיירים שנמצאים בתפר
הביניין, 4 מכל צד, שהם יקבלו ממ"ד + מרפסת 7 מטר וחניה כפיצוי. לאחר החתימות התברר כי הקבלן
רוצה להרוויח יותר ומאחר והעיריה לא אישרה לו 4 דירות גן הוא שינה את התוכנית לכך שכל הדיירים שאינם בתפר יקבלו 2 חדרים
נוספים ומרפסת 12 מטרים. ואילו הדיירים שבתפר ישארו עם חדר הממד המקורי מרפסת 7
מטרים וחניה.
זה לא מפאת אילוצי שטח זה אילוצי רווח.
הקבלן יבנה מעל הדירות שאינן בתפר דירות 5 חדרים במקום דירות 4 חדרים ובכך יגדיל את רווחיו.
למחאת 8 הדיירים שבתפר ואמר אל תיהיו צרי עין על מה שהאחרים
מקבלים... העיקר שאתם מקבלים חניה.
הדיירים שבתפר טוענים שפיצוי כגון מחסן קטן של 2
על 2 יכול לעזור להרגשת הקיפוח ויכול לתת מענה לגודל של הבית כי ישמש מחסן למטה
בביניין מה גם שבוטלה האפשרות שלו לבנות דירות גן מה שמרחיב את האפשרות לבנות מחסנים.
מה אפשר לעשות כדי להוציא את הפיצוי הנ"ל מהקבלן בלי לשבור את הכלים? האם העו"ד של הדיירים אמור לעמוד על זכותם של ה 8 המקופחים או שהם צריכים לדאוג לעצמם? יש לציין שנציגות הביניין מתנהלת כמו עציץ. אף אחד לא יודע ולא שומע עליהם והם לא נגישים. רובם ככולם משכירים את דירותיהם בביניין. ומה שעוד יותר גרוע.. אין בנציגות אף אדם משמונה הדירות שבתפר. כך שאין אינטרס לדון בזה ואף ההיפך הוא הנכון. (הם עשויים לטרפד כי הם מפוצים).
האם זכותי כדיירת שבתפר לבקש שיכניסו אותי לנציגות? ואם כן כיצד? כשרכשתי את הדירה כבר היה הסכם תמ"א ולכן לא נצנתי עם הדיירים בנציגות.
סליחה על הסתעפות השאלה/ות
ותודה רבה.
פיצוי לדירות התפר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
04/10/15
שלום שלי
אני מבין שאתם כבר חתמתם על ההסכם ועל כן חשוב לדעת מה כתוב שם. כם לגבי חברות בנציגות וגם לגבי שינוי התוכניות. לגבי התוכניות- בעצם היזם יטען שאתם לא ניזוקתם אלא פשוט הדירות האחרות יקבלו עוד. הטענה שלכם היא שחלוקת העוגה המוסכמת בין הדיירים היתה לפי המצב הקודם ואם העוגה גדלה אז גם לכם מגיע עוד חלק. דרישתכם למחסן מאוד סבירה אבל צריך לבדוק אם היא ישימה בכלל. בכל מקרה אני ממליץ כי תצרו חזית אחידה של כול דירות התפר מול היזם ודברו איתו. אף יזם לא אוהב בעיות ואנו בטוח שתגיעו לפתרון.
לגבי חברות בנציגות- אפשר לדרוש זאת גם עכשיו ולא רואה סיבה למניעה בעניין זה.
כמו שפתחתי בכל מקרה רצוי לדעת מה הזכויות שלכם על פי ההסכם ולצורך כך להעזר בעורך דין.
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
אני מבין שאתם כבר חתמתם על ההסכם ועל כן חשוב לדעת מה כתוב שם. כם לגבי חברות בנציגות וגם לגבי שינוי התוכניות. לגבי התוכניות- בעצם היזם יטען שאתם לא ניזוקתם אלא פשוט הדירות האחרות יקבלו עוד. הטענה שלכם היא שחלוקת העוגה המוסכמת בין הדיירים היתה לפי המצב הקודם ואם העוגה גדלה אז גם לכם מגיע עוד חלק. דרישתכם למחסן מאוד סבירה אבל צריך לבדוק אם היא ישימה בכלל. בכל מקרה אני ממליץ כי תצרו חזית אחידה של כול דירות התפר מול היזם ודברו איתו. אף יזם לא אוהב בעיות ואנו בטוח שתגיעו לפתרון.
לגבי חברות בנציגות- אפשר לדרוש זאת גם עכשיו ולא רואה סיבה למניעה בעניין זה.
כמו שפתחתי בכל מקרה רצוי לדעת מה הזכויות שלכם על פי ההסכם ולצורך כך להעזר בעורך דין.
בברכה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקים בתמא 38
רבקה
30/09/15
שלום!
האם יזם שבונה דירות על הגג מכוח תמ"א 38 חייב לתת חניות לדירות החדשות שהוא בנה,או שהוא אומר זאת כדי למכור טוב יותר את הדירות שבנה או שהוא יכול לחלק את החניות בין הדירות החדשות שבנה ובין הדירות הקיימות כראות עיניו?בעצם הוא עושה מה שטוב לו כדי להרוויח כמה שיותר,איזה הגיון יש לתת חניות לדירות החדשות ובעלי הדירות הישנות ישארו ללא חניה? מדובר בפרויקט במרכז העיר שחניה היא דבר קריטי עבור הדיירים.
האם יזם שבונה דירות על הגג מכוח תמ"א 38 חייב לתת חניות לדירות החדשות שהוא בנה,או שהוא אומר זאת כדי למכור טוב יותר את הדירות שבנה או שהוא יכול לחלק את החניות בין הדירות החדשות שבנה ובין הדירות הקיימות כראות עיניו?בעצם הוא עושה מה שטוב לו כדי להרוויח כמה שיותר,איזה הגיון יש לתת חניות לדירות החדשות ובעלי הדירות הישנות ישארו ללא חניה? מדובר בפרויקט במרכז העיר שחניה היא דבר קריטי עבור הדיירים.
חניות לדירות ישנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/15
שלום לך
אין כל חוק בענין זה ומדובר בענין מסחרי בלבד. יחד עם זאת כמעט תמיד חניות חדשות הולכות לדירות היזם כי קשה מאוד למכור היום דירות בלי חניה צמודה. זה גם מה שמקובל בהסכמים. צריך לזכור שיש גם בעיה טכנית ליצר חניות בכמות מספקת בפרויקט של בניה מעל הקיים.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין כל חוק בענין זה ומדובר בענין מסחרי בלבד. יחד עם זאת כמעט תמיד חניות חדשות הולכות לדירות היזם כי קשה מאוד למכור היום דירות בלי חניה צמודה. זה גם מה שמקובל בהסכמים. צריך לזכור שיש גם בעיה טכנית ליצר חניות בכמות מספקת בפרויקט של בניה מעל הקיים.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות היזם לאחר גמר הבניה
שרון
30/09/15
מה היקף אחריותו של היזם כלפי הדיירים לעתיד אחרי גמר הבניה ? יש הרבה יזמים שמקימים חברות לצורך בניין מסויים ואחרי גמר פרוייקט סוגרים את החברה ונעלמים. אם כתוצאה מהעומס החדש יהיו נזקים כבדים בדירות הישנות נניח אחרי 3 שנים אנחנו בצרה צרורה כי אין ערבות מדינה לנושא. היזם ברח. החברה נסגרה ואתם אכלתם אותה לכל החיים.
דרך אגב זה אותו דבר גם לגבי תמא 38(2). אם יפלו המרפסות - לך חפש את החברה של היזם אחרי 5 שנים.
למה בכלל היזם מקים חברה לכל פרוייקט בנפרד?
מה דעתך?
דרך אגב זה אותו דבר גם לגבי תמא 38(2). אם יפלו המרפסות - לך חפש את החברה של היזם אחרי 5 שנים.
למה בכלל היזם מקים חברה לכל פרוייקט בנפרד?
מה דעתך?
אחריות חברת פרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/09/15
שלום לך
כל יזם אחראי לליקויים לפחות בהתאם לתקופות הקבועות בחוק אם לא נקבע מעבר לכך בהסכם עצמו. לעיתים היזם נותן ערבות בנקאית להבטחת אחריותו לבדק אבל לתקופה של שנה. מעבר לכך גם יזם ותיק יכול ליפול עם השנים ולא לעמוד בהתחייבותו לבדק.
על פי רוב פותחים חברה חדשה לפרויקט כי יש הבדלע בעלויות ואולי גם לא רוצים לערבב אחריות כספית ואחרת. זה קיים גם אצל יזמים ותיקים שפותחים חברת פרויקט.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל יזם אחראי לליקויים לפחות בהתאם לתקופות הקבועות בחוק אם לא נקבע מעבר לכך בהסכם עצמו. לעיתים היזם נותן ערבות בנקאית להבטחת אחריותו לבדק אבל לתקופה של שנה. מעבר לכך גם יזם ותיק יכול ליפול עם השנים ולא לעמוד בהתחייבותו לבדק.
על פי רוב פותחים חברה חדשה לפרויקט כי יש הבדלע בעלויות ואולי גם לא רוצים לערבב אחריות כספית ואחרת. זה קיים גם אצל יזמים ותיקים שפותחים חברת פרויקט.
בברכה וחג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
טובי
27/09/15
שלום,
אני אדריכלית ופנו אלי דיירים בבקשה למצוא להם יזם לעסקת תמ"א 38.השאלה: האם כשאני פונה לייזם יש מקום לדון על תמורה (בנוסף לשכ"ט בגין התכנון) אם העסקה תצא לפועל? אם כן, מה טווח התמורה המקובלת? האם נדרשת חתימת חוזה ואילו דגשים יש לשים בחוזה כנ"ל?
אני אדריכלית ופנו אלי דיירים בבקשה למצוא להם יזם לעסקת תמ"א 38.השאלה: האם כשאני פונה לייזם יש מקום לדון על תמורה (בנוסף לשכ"ט בגין התכנון) אם העסקה תצא לפועל? אם כן, מה טווח התמורה המקובלת? האם נדרשת חתימת חוזה ואילו דגשים יש לשים בחוזה כנ"ל?
שכר לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/15
שלום טובי!
מתנצל על האיחור בתשובה (חגים/חופשה).
קשה לי לתת תשובה על השאלה. ברור כנראה לדיירים ולך שאת לא עובדת בהתנדבות אלא מצפה לתמורה בעד העבודה. מצד שני- מהכרותי עם בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א - הם לא אוהבים להוציא כספים מכיסם. כך שסביר שהם ירצו להפיל את השכר לך על היזם. תצפי לכך שאם זה המצב תעלה שאלת "הנאמנות" שלך כלפי הבעלים. מבחינת היזם - הם יודעים לשלם מעין "תיווך" על עיסקה אם יש לך שם ערך מוסף. כמובן שתלוי בהיקף ההשקעה בזמן ובהיקף הפרויקט עצמו.
מאוד ממליץ לעגן בהסכם כל דבר. פשוט להחתים את הבעלים על מסמך בו הם מייפים את כוחך לאתר יזם מתאים וכי במידה והם יתקשרו עימו בהסכם תקבלי שכר של ככה וככה.
צריך להתיחס גם למקרה בו את עובדת ובסוף הם מתקשרים עם יזם אחר. לכם צריך לוודא שהמסמך כולל סוג של בעלדיות וכי בכל מקרה את תקבלי שכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מתנצל על האיחור בתשובה (חגים/חופשה).
קשה לי לתת תשובה על השאלה. ברור כנראה לדיירים ולך שאת לא עובדת בהתנדבות אלא מצפה לתמורה בעד העבודה. מצד שני- מהכרותי עם בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א - הם לא אוהבים להוציא כספים מכיסם. כך שסביר שהם ירצו להפיל את השכר לך על היזם. תצפי לכך שאם זה המצב תעלה שאלת "הנאמנות" שלך כלפי הבעלים. מבחינת היזם - הם יודעים לשלם מעין "תיווך" על עיסקה אם יש לך שם ערך מוסף. כמובן שתלוי בהיקף ההשקעה בזמן ובהיקף הפרויקט עצמו.
מאוד ממליץ לעגן בהסכם כל דבר. פשוט להחתים את הבעלים על מסמך בו הם מייפים את כוחך לאתר יזם מתאים וכי במידה והם יתקשרו עימו בהסכם תקבלי שכר של ככה וככה.
צריך להתיחס גם למקרה בו את עובדת ובסוף הם מתקשרים עם יזם אחר. לכם צריך לוודא שהמסמך כולל סוג של בעלדיות וכי בכל מקרה את תקבלי שכר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבה בלי ממד
עדי
26/09/15
שלום,
האם בתמ"א של הרחבה חייבים ממ"ד?
עדי
האם בתמ"א של הרחבה חייבים ממ"ד?
עדי
האם חייבים להוסיף ממ"ד?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/09/15
שלום לך
על פי הוראות תמ"א 38 ניתנו זכויות להרחבת דירות קיימות בעד 25 מ"ר לכל דירה. אולם הרחבה זו מותנית, בין היתר, בהוספת ממ"ד כחלק מזכויות אלו. כלומר - לא ניתן על פי התמא להרחיב דירה קיימת אם לא מוסיפים לה ממד.
אולם לעיתים ישנם זכויות לא מנוצלות בבנין שלא מכוח התמא. במקרה כזה יתכן )לא בטוח( שהעיריה תאשר הרחבה גם ללא בנית ממ"ד.
בברכת חג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על פי הוראות תמ"א 38 ניתנו זכויות להרחבת דירות קיימות בעד 25 מ"ר לכל דירה. אולם הרחבה זו מותנית, בין היתר, בהוספת ממ"ד כחלק מזכויות אלו. כלומר - לא ניתן על פי התמא להרחיב דירה קיימת אם לא מוסיפים לה ממד.
אולם לעיתים ישנם זכויות לא מנוצלות בבנין שלא מכוח התמא. במקרה כזה יתכן )לא בטוח( שהעיריה תאשר הרחבה גם ללא בנית ממ"ד.
בברכת חג שמח
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בדירתנו מכוח תמא 38
סימה
21/09/15
שינוי בדירתנו מכוח תמא 38
סימה
21/09/15
שלום רב,
בבניין שלנו החל פרויקט תמא 38. עפ"י התוכנית החיזוקים לבנין יעשו בתוך הבתים בדירות העורפיות. משמעות החיזוק - בנית שני קירות תמך בתוך החדר. הדבר מקטין מאוד את החדר , מה גם שמדובר בדירת חדר וחצי. האם אנחנו יכולים לסרב למהלך זה? כמו כן, היזם אינו מוכן לשאת בשום עלות שיפוצית העשויה להיות כתוצאה מהשינוי שיחול בדירה. רק לציין שהבית כולו כ- 34 מ"ר ושופץ לפני 4 שנים בעלות של 100,000 ש"ח. אשמח לקבל התייחסותך. תודה.
בבניין שלנו החל פרויקט תמא 38. עפ"י התוכנית החיזוקים לבנין יעשו בתוך הבתים בדירות העורפיות. משמעות החיזוק - בנית שני קירות תמך בתוך החדר. הדבר מקטין מאוד את החדר , מה גם שמדובר בדירת חדר וחצי. האם אנחנו יכולים לסרב למהלך זה? כמו כן, היזם אינו מוכן לשאת בשום עלות שיפוצית העשויה להיות כתוצאה מהשינוי שיחול בדירה. רק לציין שהבית כולו כ- 34 מ"ר ושופץ לפני 4 שנים בעלות של 100,000 ש"ח. אשמח לקבל התייחסותך. תודה.
תמ"א 38, מחסן כתת חלקה – מה אמור לקבל הבעלים?
ורד דאבוש
20/09/15
שלום,
בבניין יש מחסנים כתת חלקה. לדיירים יש בעלות על מחסן בלבד (ללא דירה). בשאלות קודמות רשמת כי קולם של בעלי המחסן נספר גם כן. הבניין מיועד להריסה - תמ"א 38 פינוי בינוי. מה הדיירים בעלי המחסן אמורים לקבל? פיצוי כספי? אם כן, ממי? מחסן?
תודה רבה,
ורד
בבניין יש מחסנים כתת חלקה. לדיירים יש בעלות על מחסן בלבד (ללא דירה). בשאלות קודמות רשמת כי קולם של בעלי המחסן נספר גם כן. הבניין מיועד להריסה - תמ"א 38 פינוי בינוי. מה הדיירים בעלי המחסן אמורים לקבל? פיצוי כספי? אם כן, ממי? מחסן?
תודה רבה,
ורד
מחסן כתת חלקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/09/15
שלום ורד
המצב עם מחסנים הוא תמיד בעייתי. זו לא דירה או חנות שדי ברור מה מקבלים. אם המחסן רשום כתת חלקה ונבנה כדין, אני ממליץ לבדוק אפשרות אם ניתן או לקנות אותו החוצה במחיר מוסכם ואם לא ניתן לבדוק אפשרות לשדרג לדירה קטנה עם תוספת כספית.
בכל מקרה פתרון נכון מאוד תלוי בעובדות המקרה הספציפי.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
המצב עם מחסנים הוא תמיד בעייתי. זו לא דירה או חנות שדי ברור מה מקבלים. אם המחסן רשום כתת חלקה ונבנה כדין, אני ממליץ לבדוק אפשרות אם ניתן או לקנות אותו החוצה במחיר מוסכם ואם לא ניתן לבדוק אפשרות לשדרג לדירה קטנה עם תוספת כספית.
בכל מקרה פתרון נכון מאוד תלוי בעובדות המקרה הספציפי.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לביניין ליד
קרן
20/09/15
הביניין שלידנו מבצע תוכנית תמ"א 38.
מעבר לכך שהם נכנסים ויוצאים דרך שטחי הביניין שלנו ללא הסכמה,יש לנו חשש כי הם פלשו בבניה לשטחנו.
מה עלינו לעשות?
מעבר לכך שהם נכנסים ויוצאים דרך שטחי הביניין שלנו ללא הסכמה,יש לנו חשש כי הם פלשו בבניה לשטחנו.
מה עלינו לעשות?
פלישה לבנין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/09/15
שלום קרן
תבדקו אם החשש מוצדק. צריך לקחת מודד שיבדוק מה גבולות החלקה שלכם ולוודא אם יש או אין פלישה. אם יש פלישה אז תתיעצו עם עורך דין לגבי המשך הדרך.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תבדקו אם החשש מוצדק. צריך לקחת מודד שיבדוק מה גבולות החלקה שלכם ולוודא אם יש או אין פלישה. אם יש פלישה אז תתיעצו עם עורך דין לגבי המשך הדרך.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות ליזם הדורש שינוי בדירה שלי למען הפרוייקט.
עדו קרילה
18/09/15
שלום רב, מקווה שאצליח להסביר את העיניין ושתהיה לפורום איזו תשובה בשבילי.
הבניין בו אני מתגורר בנוי ככה שהדירות בחזית נמצאות במפלס שנמוך בחצי קומה מהדירות העורפיות. הבניין בנוי כך שבחזית ישנן שלוש קומות ובעורף ארבע. אני מתגורר בעורף בקומה הרביעית ויש לי מרפסת שפונה לכיוון החזית כך שבפועל היא פונה לעבר הגג של דירות החזית, מרפסת שמשקיפה על דודי השמש. בא יזם שמציע לעשות תמ"א 38 כך שמעל דירות החזית יבנו שתי קומות ומעליהן דירת גג ומעל דירות העורף קומה אחת ומעליה דירת גג. על מנת שזה יקרה הוא בעצם מבקש שאוותר על המרפסת שלי. רציתי לדעת מבחינה חוקית מה כח ההתנגדות שלי לבנייה מול המרפסת הזו ו/או מול הבקשה שלו שאוותר על המרפסת. תודה מראש. עדו
הבניין בו אני מתגורר בנוי ככה שהדירות בחזית נמצאות במפלס שנמוך בחצי קומה מהדירות העורפיות. הבניין בנוי כך שבחזית ישנן שלוש קומות ובעורף ארבע. אני מתגורר בעורף בקומה הרביעית ויש לי מרפסת שפונה לכיוון החזית כך שבפועל היא פונה לעבר הגג של דירות החזית, מרפסת שמשקיפה על דודי השמש. בא יזם שמציע לעשות תמ"א 38 כך שמעל דירות החזית יבנו שתי קומות ומעליהן דירת גג ומעל דירות העורף קומה אחת ומעליה דירת גג. על מנת שזה יקרה הוא בעצם מבקש שאוותר על המרפסת שלי. רציתי לדעת מבחינה חוקית מה כח ההתנגדות שלי לבנייה מול המרפסת הזו ו/או מול הבקשה שלו שאוותר על המרפסת. תודה מראש. עדו
התנגדות ליזם הדורש שינוי בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/09/15
שלום עדו!
לא הבנתי אם הכוונה למרפסת שהיא חלק מהדירה שלך או שאתה פשוט משתמש בשטח הגג של דירות החזית כמרפסת שלך בשל הפרשי הגובה.
החוק אינו מאפשר לקחת ממך רכוש שהוא שלך. ועל כן אם הכוונה למרפסת שהיא חלק מהדירה, שלך יש את זכויות הבעלות בה, ליזם אין יכולת לקחת שטח זה לטובתו ללא הסכמתך.
אם לעומת זאת - התרעומת היא על הסתרת נוף שהיה ולא יהיה עוד או על שימוש שעשית בגג דירות החזית מבלי שיש לך זכות בעלות בשטח זה- אז ליזם או יותר נכון לרוב של 2/3 מבין בעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף יש יכולת להכריח אותך לכך.
בכל מקרה אני ממליץ כי תתיעץ עם עורך דין שיבדוק את העובדות הספציפיות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא הבנתי אם הכוונה למרפסת שהיא חלק מהדירה שלך או שאתה פשוט משתמש בשטח הגג של דירות החזית כמרפסת שלך בשל הפרשי הגובה.
החוק אינו מאפשר לקחת ממך רכוש שהוא שלך. ועל כן אם הכוונה למרפסת שהיא חלק מהדירה, שלך יש את זכויות הבעלות בה, ליזם אין יכולת לקחת שטח זה לטובתו ללא הסכמתך.
אם לעומת זאת - התרעומת היא על הסתרת נוף שהיה ולא יהיה עוד או על שימוש שעשית בגג דירות החזית מבלי שיש לך זכות בעלות בשטח זה- אז ליזם או יותר נכון לרוב של 2/3 מבין בעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף יש יכולת להכריח אותך לכך.
בכל מקרה אני ממליץ כי תתיעץ עם עורך דין שיבדוק את העובדות הספציפיות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניות
רבקה
17/09/15
אני לא חתמתי עדיין על תוכנית תמ"א בניגוד לרוב הדיירים שכן חתמו,היזם נותן חניות רק לדירות החדשות שהוא בונה על הגג.יש לי 2 דירות בבנין.ואני מבקשת מהיזם חניה .האם זה לגיטימי?
חניות לדירות קיימות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/09/15
שלום רבקה
אם לכל יתר הדייירם בבנין לא הובטחה חניה אז אני לא רואה סיבה שלך תנתן חניה גם אם יש לך 2 דירות בבנין.
בכל מקרה יתכן ובשל כך שיש לך 2 דירות בבנין היזם יעדיף לבוא לקראתך. דברי איתו ותראי אם יש לו נכונות לכך.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם לכל יתר הדייירם בבנין לא הובטחה חניה אז אני לא רואה סיבה שלך תנתן חניה גם אם יש לך 2 דירות בבנין.
בכל מקרה יתכן ובשל כך שיש לך 2 דירות בבנין היזם יעדיף לבוא לקראתך. דברי איתו ותראי אם יש לו נכונות לכך.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפקח על בתים משותפים
דנה
15/09/15
הורי לא חתמו על התמא והוגשה נגדם תביעה אצל המפקח על בתים משותפים. האם הם צריכים להופיע שם בעצמם או שהילדים שלהם יכולים לייצג אותם (מדובר באנשים מבוגרים וחולים) ? האם עדיף להגיע לדיון עם עורך דין? האם העורך דין של הדיירים בתמ"א אמור לעזור בהכנה לדיון או לייצג את ההורים?
תביעה בפני המפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/09/15
דנה שלום!
אם הם לא יכולים להגיע אז שיתנו יפוי כח לילדים. אבל עדיף להם להיות נוכחים בעצמם.
תמיד עדיף לבוא עם עורך דין לדיון כזה.
עורך הדין בתמ"א לא ייצג את ההורים. הרי מי שמגיש תביעה הם יתר הדיירים אותם הוא מייצג. כך שהוא לא יכול וגם אין כל הגיון שייצג את המתנגדים.
בברכת שנה טובה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם הם לא יכולים להגיע אז שיתנו יפוי כח לילדים. אבל עדיף להם להיות נוכחים בעצמם.
תמיד עדיף לבוא עם עורך דין לדיון כזה.
עורך הדין בתמ"א לא ייצג את ההורים. הרי מי שמגיש תביעה הם יתר הדיירים אותם הוא מייצג. כך שהוא לא יכול וגם אין כל הגיון שייצג את המתנגדים.
בברכת שנה טובה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שויון ושקיפות
אילנה באבו
11/09/15
האם אני מחויובת לדירות קטנות אותו גודל ,כמו לי לפי תקן
21 ,וכןעו״ד חיבים להצהיר על הכנסותיהם מהיזם לפרוייקט?
21 ,וכןעו״ד חיבים להצהיר על הכנסותיהם מהיזם לפרוייקט?
שוויון ושקיפות בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/09/15
אילנה שלום!
לא הבנתי את החלק הראשון של השאלה. לגבי החלק השני - אם הכוונה לעו"ד המייצג את בעלי הדירות אז הוא בודאי מחויב לגלות לכם את שכרו מהיזם. בהרבה מקרים אף מצרפים את הסכם שכר הטרחה כחלק מנספחי ההסכם.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא הבנתי את החלק הראשון של השאלה. לגבי החלק השני - אם הכוונה לעו"ד המייצג את בעלי הדירות אז הוא בודאי מחויב לגלות לכם את שכרו מהיזם. בהרבה מקרים אף מצרפים את הסכם שכר הטרחה כחלק מנספחי ההסכם.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש חובה ליצור מסתור למזגן בתמא 38?
איריס צייטלין
11/09/15
שלום, האם יש חובה ליצור מסתור למזגן בפרויקט תמא?. בתודה ושנה טובה איריס
חובה למסתור למזגן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/09/15
שלום איריס
החובה למסתור למזגן אינה קשורה לתמ"א אלא היא חלק מתקנות התכנון והבניה וכן מדיניות אדריכלית של הרשות הרלבנטית.
הבעיה במזגנים היא הפיזור הרבה שלהם על קירות הבנין. הדיירים בדרך כלל לא התקינו מזגנים באותו קו אנכי בבנין ולכן צריך גם לבדוק אם אין צורך בהזזת המזגן כדי שתהיה אפשרות לבנית מסתור.
אילןה לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החובה למסתור למזגן אינה קשורה לתמ"א אלא היא חלק מתקנות התכנון והבניה וכן מדיניות אדריכלית של הרשות הרלבנטית.
הבעיה במזגנים היא הפיזור הרבה שלהם על קירות הבנין. הדיירים בדרך כלל לא התקינו מזגנים באותו קו אנכי בבנין ולכן צריך גם לבדוק אם אין צורך בהזזת המזגן כדי שתהיה אפשרות לבנית מסתור.
אילןה לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלט מכירה דירות בתמ"א
רחלי
10/09/15
שלום רב ...אילן
רציתי לדעת באיזה שלב מותר להציב שלט של החברה בבניין. והאם הוצבת שלט לפני קבלת אישורי בניה מהעיריה היא לא חוקית ואפשר להתנגד או לבטל אותה גם אם אין רוב
תודה
רציתי לדעת באיזה שלב מותר להציב שלט של החברה בבניין. והאם הוצבת שלט לפני קבלת אישורי בניה מהעיריה היא לא חוקית ואפשר להתנגד או לבטל אותה גם אם אין רוב
תודה
שלטי מכירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/15
שלום רחלי!
מבחינת העיריה בדר"כ הם לא מאשרים הצבת שלט אלא לאחר אישור וועדה ובהתאם לאישורם להצבת השלט.
ביחסים בינכם ובין היז - צריך לראות אם יש התיחסות לכך בהסכם ובכל מקרה אם אין אישור העיריה אז ניתן לפנות אליהם שיורידו את השלט.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מבחינת העיריה בדר"כ הם לא מאשרים הצבת שלט אלא לאחר אישור וועדה ובהתאם לאישורם להצבת השלט.
ביחסים בינכם ובין היז - צריך לראות אם יש התיחסות לכך בהסכם ובכל מקרה אם אין אישור העיריה אז ניתן לפנות אליהם שיורידו את השלט.
בברכה ושנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
