פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דייר סרבן
רחלי
24/10/15
רציתי לדעת מה יכול לטעון דייר סרבן בבימש וכן מה זה דייר סרבן!
דייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
רחלי שלום!
הכוונה ב"דייר סרבן" הוא לכל בעל דירה שלא צרף את חתימתו להסכם.
בדיון שיערך בשלב מנסוים בפני המפקח אותו דייר צריךף להסביר למה הוא מתנגד. צריך לזכור שהרוב בבנין (67% או 80% לפי הפרויקט) כן אישר את ההסכם. כך שטענות הנגד צריכות להיות קשות מאוד כדי שיתקבלו. למשל - קיפוח קשה של הדייר הסרבן נראה לי נימוק שישמעו. נימוקים תכנוניים בלבד- לא ישמעו כל כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הכוונה ב"דייר סרבן" הוא לכל בעל דירה שלא צרף את חתימתו להסכם.
בדיון שיערך בשלב מנסוים בפני המפקח אותו דייר צריךף להסביר למה הוא מתנגד. צריך לזכור שהרוב בבנין (67% או 80% לפי הפרויקט) כן אישר את ההסכם. כך שטענות הנגד צריכות להיות קשות מאוד כדי שיתקבלו. למשל - קיפוח קשה של הדייר הסרבן נראה לי נימוק שישמעו. נימוקים תכנוניים בלבד- לא ישמעו כל כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת החדרים בתמ"א
דנית
24/10/15
שלום.
תחילה חתמו רוב הדיירים על חוזה עם תוכנית א'.
בחוזה מוזכר שיתכנו שינויים עקב אילוצי שטח.
נכון להיום הונפקה תוכנית חדשה בה יש פגיעה לא מידתית בחלק מהדירות ולא בגלל אילוצי שטח. אלא בגלל שהיזם מעוניין להרוויח עוד שטח בנוי.
הוא סוגר מס' דירות בתוך פיר שלא יהיה להן אוויר או נוף כמעט בכלל. מלפנים ומאחור.
מה הצעד שיש לנקוט כעת? עיריה ? מפקח?
האם העורך דין של הדיירים אמור לפתור את הסוגיה?
תודה על מענה בהקדם.
תחילה חתמו רוב הדיירים על חוזה עם תוכנית א'.
בחוזה מוזכר שיתכנו שינויים עקב אילוצי שטח.
נכון להיום הונפקה תוכנית חדשה בה יש פגיעה לא מידתית בחלק מהדירות ולא בגלל אילוצי שטח. אלא בגלל שהיזם מעוניין להרוויח עוד שטח בנוי.
הוא סוגר מס' דירות בתוך פיר שלא יהיה להן אוויר או נוף כמעט בכלל. מלפנים ומאחור.
מה הצעד שיש לנקוט כעת? עיריה ? מפקח?
האם העורך דין של הדיירים אמור לפתור את הסוגיה?
תודה על מענה בהקדם.
שוני בתוכניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
דנית שלום!
הבסיס הוא ההסכם שנחתם מול היזם. צריך לראות מה התוכניות שצורפו, מה נכתב שם לגבי אפשרות לסטות מהם ומה תהליך האישור שלהם מבלחינתכם.
קודם כל צריך לפנו לנציגות שלכם ולעורך הדין שיצג אותכם ולהעביר לו את כל ההסתייגויות על מנת שידעו ויעבירו ליזם ואפילו, אם זה ככה מוגדר בהסכם, לא יחתמו על הבקשה עד לפתרון הנושא. אם אין הצלחה בכיוון הזה- קחו עורך דין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הבסיס הוא ההסכם שנחתם מול היזם. צריך לראות מה התוכניות שצורפו, מה נכתב שם לגבי אפשרות לסטות מהם ומה תהליך האישור שלהם מבלחינתכם.
קודם כל צריך לפנו לנציגות שלכם ולעורך הדין שיצג אותכם ולהעביר לו את כל ההסתייגויות על מנת שידעו ויעבירו ליזם ואפילו, אם זה ככה מוגדר בהסכם, לא יחתמו על הבקשה עד לפתרון הנושא. אם אין הצלחה בכיוון הזה- קחו עורך דין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקיחת חלק מהסלון לצורך מעלית לצורך בניית מעלית
דניאל
24/10/15
היזם רוצה לקחת מטר פלוס עומק מכל סלון של 3 דירות בבניין דייר אחד הסכים [ השמועות אומרות שזה תמורת מחסן בקומה המפולשת ] אני ודייר נוסף מתנגדים כאשר על הדייר הנוסף ועלי מאיימים, ורק לאחרונה היזם מנסה להציע לדייר שמעלי פיצוי כספי בגובה 180 אלף ש"ח בעיני רק עבודות השיפוץ וההתאמה של הדירה לשינוי הזה הם חצי מהסכום הזה אני לא מעוניין גם תמורת סכום כפול גם בגלל שדיירים בפרוייקט קודם של היזם הזהירו אותנו שהוא הבטיח להם הבטחות מפה ועד להודעה חדשה, כולל בכתב, ולא מקיים, הם זקנים והוא מנצל את זה שאין להם כוח וכסף כדי להתנהל מולו תביעות השאלה היא האם ניתן לכפות עלי כניסה לתוך הדירה שלי ?ולהכריז עלי כדייר סרבן ?
לקיחת חלק מסלון לצורך מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
דניאל שלום
לא ניתן להכריח אותכך לוותר על רכוש פרטי לטובת מעלית. לכן גם לא תחשבו לדייר סרבן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן להכריח אותכך לוותר על רכוש פרטי לטובת מעלית. לכן גם לא תחשבו לדייר סרבן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
25 מ"ר פלוס מרפסת או כולל מרפסת ?
דייר
24/10/15
האם ה 25 מ"ר זה רק ב"חדרים" או שזה כולל גם את שטח המרפסת ?מה הגודל המינימלי של ממ"ד על פי פיקוד העורף ? ומה נחשב לגודל סביר של מרפסת ? אורך מינימלי, רוחב מינימלי אם היזם לא מנצל את מלוא ה 25 מ"ר שמגיעים לכל דייר אפשר לדרוש תוספת מחסנים ? מהו גודל זסביר של מחסן פרטי ?ואיך הוא מחושב מבחינת ארנונה ? [ שטח שירות ולא שטח עיקרי ? ]
והיות שעדיין לא הוחלט אם אנחנו הולכים לתמ"א הוספת קומות הריסה ובנייה פינוי בינוי בשיתוף בנינים סמוכים
יש שוני בזכויות הללו בין הפרוייקטים ?
והיות שעדיין לא הוחלט אם אנחנו הולכים לתמ"א הוספת קומות הריסה ובנייה פינוי בינוי בשיתוף בנינים סמוכים
יש שוני בזכויות הללו בין הפרוייקטים ?
25 מ"ר כולל מרפסת?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
דייר שלום!
25 מ"ר תוספת מורכבים ממ"ד בשטח תיקני של 12 מ"ר לפחות ועוד 13 מ"ר שהם בערך שטח של חדר נוסף או לכל שימוש אחר.
גודל מרפסת תלוי ברוחב החזית של הדירה. בדר"כ כ- 10 מ"ר.
מחסן פרטי סביר כ- 5 מ"ר.
לצורכי ארנונה אין הבחנה בין שטח עיקרי לשרות. למשל - ממ"ד הוא שטח שרות אבל מחויב בארנונה כחדר רגיל. לא יודע להגיד לך בוודאות אבל אני חושב שיקחו את שח המחסן בהתאם לשימוש העקרי בנכס, קרי תעריף מגורים.
יש הבדלים בין 3 הפרויקטים שציינת. לא ברור בכלל שכולם ישימים אצלכם, מבחינה תכנונית וכלכלית. קודם כל תבדקו מה החלופות הספציפיות אצלכם במגרש. מעבר לכך - יש שוני בין הפרויקטים אבל חבל לתת הסבר תאורטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
25 מ"ר תוספת מורכבים ממ"ד בשטח תיקני של 12 מ"ר לפחות ועוד 13 מ"ר שהם בערך שטח של חדר נוסף או לכל שימוש אחר.
גודל מרפסת תלוי ברוחב החזית של הדירה. בדר"כ כ- 10 מ"ר.
מחסן פרטי סביר כ- 5 מ"ר.
לצורכי ארנונה אין הבחנה בין שטח עיקרי לשרות. למשל - ממ"ד הוא שטח שרות אבל מחויב בארנונה כחדר רגיל. לא יודע להגיד לך בוודאות אבל אני חושב שיקחו את שח המחסן בהתאם לשימוש העקרי בנכס, קרי תעריף מגורים.
יש הבדלים בין 3 הפרויקטים שציינת. לא ברור בכלל שכולם ישימים אצלכם, מבחינה תכנונית וכלכלית. קודם כל תבדקו מה החלופות הספציפיות אצלכם במגרש. מעבר לכך - יש שוני בין הפרויקטים אבל חבל לתת הסבר תאורטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך הנציגות תמ"א 38
דודו
24/10/15
בהסכם כתוב שהנציגות תקבל החלטות תוך 30 יום מרגע שנמסר לה חומר לעיון.
המשך נציגות תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
דודו שלום!
זה עדין לא אומר שהנציגות לא צריכה להעביר גם אליכם את החומרים כדי לשמוע הערות אם יש.
נכון שבדר"כ על פי ההסכמים - הנציגות היא זו שמאשרת או לא את התוכניות להגשה שהם תואמות להסכם, אבל כמו שכתבתי למעלה- זה לא אומר שלא צריך לשתף את היתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה עדין לא אומר שהנציגות לא צריכה להעביר גם אליכם את החומרים כדי לשמוע הערות אם יש.
נכון שבדר"כ על פי ההסכמים - הנציגות היא זו שמאשרת או לא את התוכניות להגשה שהם תואמות להסכם, אבל כמו שכתבתי למעלה- זה לא אומר שלא צריך לשתף את היתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות – תמ"א 38
דודו
24/10/15
עו"ד אילן הלוי שלום .
תודה על תגובתך.
הנציגות אצלינו פועלת במחתרתיות.
אינם עונים לי לטלפון, ומעולם לא ראיתי אותם. איני מכיר אותם אלא רק בשמותיהם.
המתווך שעומד בינינו לבין היזם... הסכים להכניס אותי לנציגות בתנאי שאחתום על התוכנית בלנקו. בלי לבדוק, תוך מפגש של 5 דק'. נכנס לביתי עם התוכניות בשעה 8:34 ויצא בשעה 8:39. המפגש מוקלט ומצולם.
הוא לא הסכים להשאיר לי עותק לעיון ואף הודיע כי לא ידווח לי דבר כי איני חותם בלנקו.
הנציגות אמורה למנות 7 איש והיא מונה 6. (בלעדיי)
לאן עליי לגשת בעיריה כדי להניא אותם מלעשות כרצונם בביניין? ובאיזו עילה? האם העיריה מגנה על התושבים בתמ"א 38?
האם יש טעם לקחת עורך דין נגדם או שאין לי סיכוי מול השרלתנות וההחתמה שלי באיומים על הטיוטה הראשונה?
כל שיחותיי וגם מפגשיי איתם מוקלטים.
רוב הדיירים מבוגרים ומיואשים מהמתווך הנ"ל ומהנציגות.
מה עושים?
תודה על תגובתך.
הנציגות אצלינו פועלת במחתרתיות.
אינם עונים לי לטלפון, ומעולם לא ראיתי אותם. איני מכיר אותם אלא רק בשמותיהם.
המתווך שעומד בינינו לבין היזם... הסכים להכניס אותי לנציגות בתנאי שאחתום על התוכנית בלנקו. בלי לבדוק, תוך מפגש של 5 דק'. נכנס לביתי עם התוכניות בשעה 8:34 ויצא בשעה 8:39. המפגש מוקלט ומצולם.
הוא לא הסכים להשאיר לי עותק לעיון ואף הודיע כי לא ידווח לי דבר כי איני חותם בלנקו.
הנציגות אמורה למנות 7 איש והיא מונה 6. (בלעדיי)
לאן עליי לגשת בעיריה כדי להניא אותם מלעשות כרצונם בביניין? ובאיזו עילה? האם העיריה מגנה על התושבים בתמ"א 38?
האם יש טעם לקחת עורך דין נגדם או שאין לי סיכוי מול השרלתנות וההחתמה שלי באיומים על הטיוטה הראשונה?
כל שיחותיי וגם מפגשיי איתם מוקלטים.
רוב הדיירים מבוגרים ומיואשים מהמתווך הנ"ל ומהנציגות.
מה עושים?
נציגות תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
דודו שלום!
אני מבין שכבר נחתם הסכם עם היזם וכרגע אין לכם מידע בגלל חוסר שקיפות מהנציגות.
אני ממליץ שתיקח (רצוי שיהיו כמה שיותר בעלי דירות שאיתך) עורך דין שיעבור על המסמכים ועל מה שיש לך ויפעל מול הנציגות ומול היזם על מנת שכל הדברים לרבות הצד התכנוני יהיו שקופים וגלויים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שכבר נחתם הסכם עם היזם וכרגע אין לכם מידע בגלל חוסר שקיפות מהנציגות.
אני ממליץ שתיקח (רצוי שיהיו כמה שיותר בעלי דירות שאיתך) עורך דין שיעבור על המסמכים ועל מה שיש לך ויפעל מול הנציגות ומול היזם על מנת שכל הדברים לרבות הצד התכנוני יהיו שקופים וגלויים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת הנציגות
דודו
22/10/15
שלום וברכה.
האם מותר להחתים את הנציגות באופן חשאי כל נציג לבד על תוכניות הבניה?
האם לנציגות יש חובה לשתף את הדיירים בכל מהלך?
האם מותר להחתים את הנציגות באופן חשאי כל נציג לבד על תוכניות הבניה?
האם לנציגות יש חובה לשתף את הדיירים בכל מהלך?
חתימת נציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/15
שלום דודו
קודם כל צריך לקרוא מה כתבו בהסכם. באופן רגיל - הנציגות צריכה לקבל את התוכניות להיתר ולבדוק אם הן תואמות להסכם. רצוי כי תשתף את יתר הבעלים בבדיקה ובכל מקרה רצוי גם שידברו אחד עם השני לצורך בדיקת התוכנית.
בעיקרון ממנים נציגות כי זה לא אפקטיבי להתחיל ולקבל הסכמה מכל אחד מהבעלים בנפרד. עדין אין זה אומר שלא צריך להיות שיתוף ככל שניתן של יתר הבעלים בתהליך הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל צריך לקרוא מה כתבו בהסכם. באופן רגיל - הנציגות צריכה לקבל את התוכניות להיתר ולבדוק אם הן תואמות להסכם. רצוי כי תשתף את יתר הבעלים בבדיקה ובכל מקרה רצוי גם שידברו אחד עם השני לצורך בדיקת התוכנית.
בעיקרון ממנים נציגות כי זה לא אפקטיבי להתחיל ולקבל הסכמה מכל אחד מהבעלים בנפרד. עדין אין זה אומר שלא צריך להיות שיתוף ככל שניתן של יתר הבעלים בתהליך הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה שווה לכל הדיירים בתמ"א 38
אדם
21/10/15
שלום עו"ד אילן.
האם בתמ"א 38 מגיעה תמורה שווה לכל הדיירים? האם ניתן להתנגד לפרויקט אחרי חתימה ראשונית?
האם בתמ"א 38 מגיעה תמורה שווה לכל הדיירים? האם ניתן להתנגד לפרויקט אחרי חתימה ראשונית?
תמורה שווה לכל הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/15
אדם שלום!
אין שום כלל או חוק שקובע שצריך לתת תמורה שווה לכולם. באופן אישי אני גם לא מבין מה זה אומר - תוספת שטח שווה לכולם? באופן יחסי לשטח קיים? מתחשבים בקומות ובכיוונים? במצב הדירה?
סך הכל יש שכל ישר לכולם ויש תכתיבים תכנוניים וגם כלכליםם לפרויקט. לא צריך למדוד על השקל את מה שכל אחד מקבל. כמובן מצד שני - שלא ניתן לקפח אחד מהבעלים באופן בוטה. צריך לבחון כל מקרה לגופו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום כלל או חוק שקובע שצריך לתת תמורה שווה לכולם. באופן אישי אני גם לא מבין מה זה אומר - תוספת שטח שווה לכולם? באופן יחסי לשטח קיים? מתחשבים בקומות ובכיוונים? במצב הדירה?
סך הכל יש שכל ישר לכולם ויש תכתיבים תכנוניים וגם כלכליםם לפרויקט. לא צריך למדוד על השקל את מה שכל אחד מקבל. כמובן מצד שני - שלא ניתן לקפח אחד מהבעלים באופן בוטה. צריך לבחון כל מקרה לגופו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן
נעמה
21/10/15
ומה קורה שיש כמה דיירים סרבנים? כלומר שלא מגיעים ל-80 אחוז אלא מגיעים לקרוב לכך? האם פונים למפקחת על הבתים המשותפים בעניין כולם?
כמעט 80%
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/15
שלום נעמה
לצערי החוק ברור. החוק מחייב מספר תנאים כדי שתהיה בכלל אפשרות להגיש תביעה בפני המפקח/ת. התנאים הם: 1. חתמו על ההסכם בעלים של 80% לפחות מהדירות; 2. הם מחזיקים לפחות ב- 80% מהרכוש המשותף; 3. ניתן היתר בניה או לפחות אישור בתנאים של הוועדה המקומית לצכנון ובניה להוצאת היתר הבניה.
אם תנאים אלו לא מתמלאים לא ניתן בכלל להגיש תביעה. גם אם מאוד קרובים לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי החוק ברור. החוק מחייב מספר תנאים כדי שתהיה בכלל אפשרות להגיש תביעה בפני המפקח/ת. התנאים הם: 1. חתמו על ההסכם בעלים של 80% לפחות מהדירות; 2. הם מחזיקים לפחות ב- 80% מהרכוש המשותף; 3. ניתן היתר בניה או לפחות אישור בתנאים של הוועדה המקומית לצכנון ובניה להוצאת היתר הבניה.
אם תנאים אלו לא מתמלאים לא ניתן בכלל להגיש תביעה. גם אם מאוד קרובים לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממ"ד בחדר שינה
אברהם
20/10/15
שלום רב
בבית שכל הדיירים הסכימו להריסה ובניה מחדש, דירה של 45 מ"ר- תקבל תוספת של מרפסת 7 מ"ר
הממ"ד- יהיה בחדר השינה
האם זה תקני או שהיזם צריך לבנות ממ"ד בנוסף לחדרים הקיימים כיום?
בתודה
אברהם
בבית שכל הדיירים הסכימו להריסה ובניה מחדש, דירה של 45 מ"ר- תקבל תוספת של מרפסת 7 מ"ר
הממ"ד- יהיה בחדר השינה
האם זה תקני או שהיזם צריך לבנות ממ"ד בנוסף לחדרים הקיימים כיום?
בתודה
אברהם
ממ"ד בחדר שינה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/15
שלום אברהם
אני מבין שהבנין הקיים נהרס לגמרי ובונים במקומו בנין חדש. הבנין החדש יכלול ממ"ד שישמש כחדר שינה. אני מבין ממך שאין תוספת חדרים נוספים מעבר לקיים.
אין בכך שום דבר לא חוקי. ממ"ד על פי רוב משמש כחדר שינה. לגבי תוספת חדר- יתכן ופשוט זה לא אפשרי במגרש שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שהבנין הקיים נהרס לגמרי ובונים במקומו בנין חדש. הבנין החדש יכלול ממ"ד שישמש כחדר שינה. אני מבין ממך שאין תוספת חדרים נוספים מעבר לקיים.
אין בכך שום דבר לא חוקי. ממ"ד על פי רוב משמש כחדר שינה. לגבי תוספת חדר- יתכן ופשוט זה לא אפשרי במגרש שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היזם
סמי
20/10/15
האם היזם לא אמור לדעת מה זכויות הבניה שיש לו ? קומה אחת/ שלוש דירות
תודה
תודה
יזם ידען
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/15
סמי שלום!
בעיקרון יזם אמור לדעת מה ניתן לבנות בבנין מסוים. יחד עם זאת - נושא התכנון נתון לשינויים. לפעמים יש תוכניות חדשות בתהליך שעדין לא בתוקף או שינויי מדיניות או פסיקות חדשות ואז כל הקלפים מתערבבים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון יזם אמור לדעת מה ניתן לבנות בבנין מסוים. יחד עם זאת - נושא התכנון נתון לשינויים. לפעמים יש תוכניות חדשות בתהליך שעדין לא בתוקף או שינויי מדיניות או פסיקות חדשות ואז כל הקלפים מתערבבים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיתוי פניה למפקחת על המקרקעין.
אהרון17
19/10/15
שלום רב,
אנו ממתינים
להחלטות ועדת הערר בקשר להתנגדות הקשורה לבעיות תכנוניות.
האם להמתין לפסק
של ועדת הערר ורק אז לפנות למפקחת בקשר לבעיות קניין, או להקדים ולפנות למפקחת שמה
השכנים היוזמים יתחילו בבניה.
בתודה
אהרון
אנו ממתינים
להחלטות ועדת הערר בקשר להתנגדות הקשורה לבעיות תכנוניות.
האם להמתין לפסק
של ועדת הערר ורק אז לפנות למפקחת בקשר לבעיות קניין, או להקדים ולפנות למפקחת שמה
השכנים היוזמים יתחילו בבניה.
בתודה
אהרון
עיתוי פניה למפקחת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/10/15
שלום אהרון
אני מבין שאתם דוקא מאילו שלא חתמו על ההסכם.
בעיקרון - לא ניתן להתחיל בבניה ללא הסכמה של 100% מהבעלים או לחילופין פס"ד של המפקח/ת המחייב את מי שלא חתם (ובתנאי שחתם הרוב הנדרש על פי החוק).
את התביעה היזם והבעלים החתומים יכולים להגיש רק לאחר שהבקשה להיתר אושרה עקרונית. כך שאם ועדת הערר תדחה את הערר שלכם הם יוכלו להגיש תביעה ואם לא אז לא.
לכם לא נותר אלא להמתין ולעקוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתם דוקא מאילו שלא חתמו על ההסכם.
בעיקרון - לא ניתן להתחיל בבניה ללא הסכמה של 100% מהבעלים או לחילופין פס"ד של המפקח/ת המחייב את מי שלא חתם (ובתנאי שחתם הרוב הנדרש על פי החוק).
את התביעה היזם והבעלים החתומים יכולים להגיש רק לאחר שהבקשה להיתר אושרה עקרונית. כך שאם ועדת הערר תדחה את הערר שלכם הם יוכלו להגיש תביעה ואם לא אז לא.
לכם לא נותר אלא להמתין ולעקוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נון שופ
צילה
19/10/15
מה פירוש ההסכם?
האם לאחר בדיקת הקבלן וקבלת היתרים זה אומר שחייבים ללכת עם אותו קבלן?
האם לאחר בדיקת הקבלן וקבלת היתרים זה אומר שחייבים ללכת עם אותו קבלן?
נון שופ
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/10/15
שלום צילה!
בגדול כן. המשמעות של נון שופ היא התחייבות של מי מהבעלים החתום על המסמך לא לפנות לאחרים לקבלת הצעות נוספות. פרק זמן זה אמור לאפש/ר ליזם לבצע בדיקה של הפרויקט בראש שקט שלא יחטפו לו אחרים את העיסקה. כמובן חשוב לדעת מה תוכן מסמך הנון שופ. אבל בכל מקרה עדין צריך להגיע להסכמה על ההסכם "הגדול".
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בגדול כן. המשמעות של נון שופ היא התחייבות של מי מהבעלים החתום על המסמך לא לפנות לאחרים לקבלת הצעות נוספות. פרק זמן זה אמור לאפש/ר ליזם לבצע בדיקה של הפרויקט בראש שקט שלא יחטפו לו אחרים את העיסקה. כמובן חשוב לדעת מה תוכן מסמך הנון שופ. אבל בכל מקרה עדין צריך להגיע להסכמה על ההסכם "הגדול".
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 שעלול להתבצע ע"י יזם כושל
עזיאל
19/10/15
שלום עו"ד אילן הלוי.
אני גר בבנין משותף בן 16 דירות, שרוב דייריו חתמו ליזם על חוזה לביצוע תוכנית תמ"א 38. בפגישה הראשונה אמר היזם שיש לו ניסיון בתחום.
כששאלתי את היזם על ניסיונו בתחום הבניה, הוא אמר לי שיש לו ניסיון בתחום והוא עומד לסיים פרוייקט כזה בקרוב.
השגתי מס' טלפון של אחד הדיירים בבנין, שהזהיר אותי ש'לא לחתום עד שניפגש, אתה ואני, ואסביר לך בפני מה אתה עומד, וזה לא לטלפון'. בפגישה בינינו, אמר לי הדייר, עד כמה גורלו מר מאז שהיזם התחיל את העבודות. ביוב זורם, ללא דו"ש, ללא מזגן וכו'.
לאחר פגישה זו הבהרתי ליזם שאני לא מוכן לחתום, ואני לא מוכן שהוא יעשה בבנין שלנו את הפרוייקט. חודשים רבים אני מבהיר לעו"ד שלנו וליזם שהוא מבחינתי לא שאין לו ניסיון, אלא, יש לו ניסיון רע. ושוב היזם ועו"ד שלנו ניסו לשכנע אותי, והסבירו לי שמה שהדייר אמר זה לא כלכך מדוייק והוא תוך חודשיים מוסר להם את המפתחות. כך נמשכו הטלפונים אלי לחתום על החוזה.
כשנשבר לי מההפצרות שלהם שנמשכו כחצי שנה, החלטתי לבקר באתר שהיזם מבצע את הפרוייקט היחיד שהוא עובד עליו. אז ביקרתי בבנין, ומה שראיתי זה בוקה ומבולקה. דפקתי בדלתות ונפגשתי עם הדיירים לשמוע חוות דעתם על היזם, והם הפצירו בי לא להתקרב לאיש הזה. כל אחד ואחת בדרכם תיארו לי מה עובר עליהם יותר מארבע שנים, וזה לא נגמר.
צילמתי את הבנין, והראתי אותו לחלק מהדיירים שחתמו, והם כמובן נחרדו, ואמרו שהם מתחרטים על החתימה, ומגבים אותי מול היזם.
היזם כמובן לא קבלן ולא רשום בשום מקום שמקשר אותו לבנייה. מה שכן יש לו, זה שני חברות עם שמות שונים הרשומות על שמו, באותה כתובת, עם ח.פ. שונים.
הכתובת של החברות היא... אותו בנין שהיזם מתעלל בו.
עו"ד אילן הלוי. עכשיו אני מקבל מכתבי התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים, מעו"ד של היזם, בגלל שלא חתמתי.
אילו אפשרויות יש לי כדי למנוע מהיזם מ'לבצע את זממו'? והאם אני חייב לחתום.
תודה לך על כל מה שאתה עושה.
ובכבוד רב
עזיאל
אני גר בבנין משותף בן 16 דירות, שרוב דייריו חתמו ליזם על חוזה לביצוע תוכנית תמ"א 38. בפגישה הראשונה אמר היזם שיש לו ניסיון בתחום.
כששאלתי את היזם על ניסיונו בתחום הבניה, הוא אמר לי שיש לו ניסיון בתחום והוא עומד לסיים פרוייקט כזה בקרוב.
השגתי מס' טלפון של אחד הדיירים בבנין, שהזהיר אותי ש'לא לחתום עד שניפגש, אתה ואני, ואסביר לך בפני מה אתה עומד, וזה לא לטלפון'. בפגישה בינינו, אמר לי הדייר, עד כמה גורלו מר מאז שהיזם התחיל את העבודות. ביוב זורם, ללא דו"ש, ללא מזגן וכו'.
לאחר פגישה זו הבהרתי ליזם שאני לא מוכן לחתום, ואני לא מוכן שהוא יעשה בבנין שלנו את הפרוייקט. חודשים רבים אני מבהיר לעו"ד שלנו וליזם שהוא מבחינתי לא שאין לו ניסיון, אלא, יש לו ניסיון רע. ושוב היזם ועו"ד שלנו ניסו לשכנע אותי, והסבירו לי שמה שהדייר אמר זה לא כלכך מדוייק והוא תוך חודשיים מוסר להם את המפתחות. כך נמשכו הטלפונים אלי לחתום על החוזה.
כשנשבר לי מההפצרות שלהם שנמשכו כחצי שנה, החלטתי לבקר באתר שהיזם מבצע את הפרוייקט היחיד שהוא עובד עליו. אז ביקרתי בבנין, ומה שראיתי זה בוקה ומבולקה. דפקתי בדלתות ונפגשתי עם הדיירים לשמוע חוות דעתם על היזם, והם הפצירו בי לא להתקרב לאיש הזה. כל אחד ואחת בדרכם תיארו לי מה עובר עליהם יותר מארבע שנים, וזה לא נגמר.
צילמתי את הבנין, והראתי אותו לחלק מהדיירים שחתמו, והם כמובן נחרדו, ואמרו שהם מתחרטים על החתימה, ומגבים אותי מול היזם.
היזם כמובן לא קבלן ולא רשום בשום מקום שמקשר אותו לבנייה. מה שכן יש לו, זה שני חברות עם שמות שונים הרשומות על שמו, באותה כתובת, עם ח.פ. שונים.
הכתובת של החברות היא... אותו בנין שהיזם מתעלל בו.
עו"ד אילן הלוי. עכשיו אני מקבל מכתבי התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים, מעו"ד של היזם, בגלל שלא חתמתי.
אילו אפשרויות יש לי כדי למנוע מהיזם מ'לבצע את זממו'? והאם אני חייב לחתום.
תודה לך על כל מה שאתה עושה.
ובכבוד רב
עזיאל
חשש לחתום על הסכם מול יזם כושל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/10/15
עזיאל שלום!
אני מבין שרוב הדיירים חתמו כבר על ההסכם המלא מול היזם. במצב זה אני ממליץ לך לא להבהל ולא לחתום על כלום. במקום זה תמשיך לאסוף ראיות ועדויות של "נפגעים" לגבי אותו יזם ואם ובמידה ותוגש תביעה למפקח על המקרקעין אז תנהל את הדיון על הנקודה הזאת.
אם בעלי הדירות אצלכם לא חתמו על הסכם מלא אלא רק על מסמך ראשוני אז בכפוף למה שכתוב שם אני מציע שהם יוציאו לאותו יזם מכתב ביטול.
בכל מקרה - אם זה המצב של היזם אני ממליץ שתמשיך עם האמת שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שרוב הדיירים חתמו כבר על ההסכם המלא מול היזם. במצב זה אני ממליץ לך לא להבהל ולא לחתום על כלום. במקום זה תמשיך לאסוף ראיות ועדויות של "נפגעים" לגבי אותו יזם ואם ובמידה ותוגש תביעה למפקח על המקרקעין אז תנהל את הדיון על הנקודה הזאת.
אם בעלי הדירות אצלכם לא חתמו על הסכם מלא אלא רק על מסמך ראשוני אז בכפוף למה שכתוב שם אני מציע שהם יוציאו לאותו יזם מכתב ביטול.
בכל מקרה - אם זה המצב של היזם אני ממליץ שתמשיך עם האמת שלך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חריגות בנייה יעקבו מתן היתר?
אריה
17/10/15
שלום רב,
בבניין שלנו הוגשו תוכניות לוועדה המקומית והינם נמצאות בשלבים הסופיים של אישור.
האם עצם העובדה שקיימים מספר חריגות בנייה-2 מרפסות שנבנו ללא היתר לפני שנים רבות בשתי דירות שונות וכן פיצול דירות בשני דירות אחרות יכולות לעכב/למנוע אישור הוועדה המקומית?
בבניין שלנו הוגשו תוכניות לוועדה המקומית והינם נמצאות בשלבים הסופיים של אישור.
האם עצם העובדה שקיימים מספר חריגות בנייה-2 מרפסות שנבנו ללא היתר לפני שנים רבות בשתי דירות שונות וכן פיצול דירות בשני דירות אחרות יכולות לעכב/למנוע אישור הוועדה המקומית?
האם חריגות בניה יעכבו מתן היתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/10/15
שלום אריה!
בבקשה למתן היתר מציינים את מה שבנוי היום. אם המרפסות נבנו ללא היתר אבל הן משתלבות בבניה המבוקשת אז זה לא יעכב דבר ופשוט יאשרו זאת בדיעבד כחלק מהבקשה.
לגבי דירות מפוצלות - נתון זה לא בהכרח מופיע בבקשה להיתר. במידה וכן- לדעתי יהיה צורך להחזיר את המצב לקדמותו כחלק מהליך אישור הבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בבקשה למתן היתר מציינים את מה שבנוי היום. אם המרפסות נבנו ללא היתר אבל הן משתלבות בבניה המבוקשת אז זה לא יעכב דבר ופשוט יאשרו זאת בדיעבד כחלק מהבקשה.
לגבי דירות מפוצלות - נתון זה לא בהכרח מופיע בבקשה להיתר. במידה וכן- לדעתי יהיה צורך להחזיר את המצב לקדמותו כחלק מהליך אישור הבקשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על חוזה תמא 38 בתנאי אי וודאות של הזכויות
דייר מודאג מרמת גן
15/10/15
שלום רב,
אני דייר מודאג ברמת גן שהשכנים והיזם לוחצים עלי לחתום על הסכם תמ"א 38/2. במצב הדברים כעת אנו לא יודעים מה הזכויות שיפרסמו הרשויות המוסמכות עקב שינוי המדיניות. עיריית רמת גן הודיעה שהיא לא דנה בבקשות חדשות עד להודעה חדשה. אני חושש לחתום ולהיות כבול להסכם עם הערת אזהרה על הנכס מכלי לדעת מה צופן העתיד אך כל הדיירים רוצים לחתום כעת כי היזם מאיים שאם לא נחתום כעת אז הוא ינטוש אותנו.
מה עלי לעשות?
אני דייר מודאג ברמת גן שהשכנים והיזם לוחצים עלי לחתום על הסכם תמ"א 38/2. במצב הדברים כעת אנו לא יודעים מה הזכויות שיפרסמו הרשויות המוסמכות עקב שינוי המדיניות. עיריית רמת גן הודיעה שהיא לא דנה בבקשות חדשות עד להודעה חדשה. אני חושש לחתום ולהיות כבול להסכם עם הערת אזהרה על הנכס מכלי לדעת מה צופן העתיד אך כל הדיירים רוצים לחתום כעת כי היזם מאיים שאם לא נחתום כעת אז הוא ינטוש אותנו.
מה עלי לעשות?
חתימה על הסכם בתנאי אי וודאות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/10/15
שלום לדייר המודאג!
אני לא יודע על איזה פרויקט מדובר ומה נתוני הבנין ועד כמה עמדת הפרקליטות רלבנטית לבנין שלכם. בכל מקרה- ההסכם עצמו מותנה בתנאים מתחים ואין בעיה להוסיף אם זה לא כתוב- כי ההסכם מותנה גם בקבלת מה שהיזם מתחייב לו. כך שאם אכן יהיה שינוי במדיניות באופן שלא ניתן יהיה לקבל מה שהיזם התחייב לו ההסכם יתבטל. רק לתשומת הלב- אם זה יהיה המצב אז כמובן אין מדובר ב"אשמה" של היזם וצריך לחשוב אם אין טעם להמשיך עם המקסימום שניתן לקבל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא יודע על איזה פרויקט מדובר ומה נתוני הבנין ועד כמה עמדת הפרקליטות רלבנטית לבנין שלכם. בכל מקרה- ההסכם עצמו מותנה בתנאים מתחים ואין בעיה להוסיף אם זה לא כתוב- כי ההסכם מותנה גם בקבלת מה שהיזם מתחייב לו. כך שאם אכן יהיה שינוי במדיניות באופן שלא ניתן יהיה לקבל מה שהיזם התחייב לו ההסכם יתבטל. רק לתשומת הלב- אם זה יהיה המצב אז כמובן אין מדובר ב"אשמה" של היזם וצריך לחשוב אם אין טעם להמשיך עם המקסימום שניתן לקבל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התאמת תמורות בתמ"א פינוי בינוי לפי תקן 21
בעל דירה
15/10/15
יש
לי שאלה לעו"ד הלוי (או למומחים האחרים כאן) בנושא תקן שמאי 21, הקובע טווח
רווחיות סביר ליזם בפרויקט של פינוי בינוי.
כעת
מתנהל מו"מ על הסכם לתמ"א המערב גם תב"ע מקומית
במתכונת של פינוי בינוי, כך שעד הבניה בפועל צפויות לחלוף מספר שנים, שבמהלכן
המחירים עשויים לעלות משמעותית (ולפיכך גם אחוזי הרווחיות של היזם צפויים לעלות). כמובן
שהמחירים גם יכולים לרדת, אבל יותר סביר שיעלו.
האם
ניתן לדרוש שבהסכם תיכלל הוראה לפיה במועד כלשהו בעתיד (כגון עם אישור התב"ע
המקומית) תיערך בחינה שמאית של התמורות בעסקה לפי תקן 21, ובמידה ויתברר שהרווח היזמי
עולה על האמור בתקן 21 אז יוגדלו התמורות לבעלי הדירות?
יש
להדגיש שבעלי הדירות כבר הסכימו עקרונית לפני מספר חודשים לתנאים המסחריים הכלליים
של היזם ובשל עיכובים טכניים שונים רק כעת מתחיל מו"מ משפטי על ההסכם. עם
זאת, בשנה האחרונה מחירי הדירות באיזור עלו בשיעור ניכר ועלויות הבניה כמעט ולא עלו, ויש
צפי להמשך עליית מחירי הדירות ואף לירידת עלויות הבניה (בשל הבאת עובדים סיניים
וכן בשל ירידה בתשומות כגון ברזל, עלות דלק לתעבורה וייצור מלט וכו'), וכמו כן המע"מ ירד - ובשל כל הגורמים הללו קיים צפי לגידול ברווחיות היזם.
חשוב
לציין שמדובר על התאמת תמורות זמן רב לפני הבניה בפועל, ומדובר בהוראה שלמעשה מגנה
על בעלי הדירות מפני מצב שבו בשל התמשכות ההליכים עד לאישור התב"ע התמורה
לבעלי הדירות תפחת באופן משמעותי לעומת מה שניתן לקבל בהתאם לתנאי השוק באותו מועד. לפיכך אם מחירי
הדירות יעלו או שעלויות הבניה ירדו החל ממועד אישור התב"ע ואילך אז זה יהיה רווח נקי של היזם (או הפסד
במקרה של ירידת מחירים).
אשמח
להתייחסותך האם מנסיונך מדובר בדרישה מקובלת ולגיטימית, או האם היית מציע לפתור את
הנושא בדרך אחרת שתשמור על אינטרס בעלי הדירות. תודה מראש.
התאמת תמורות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/10/15
שלום לבעל הדירה!
ראשית- בהסכם ניתן לקבוע כל דבר המוסכם על הצדדים ובלבד שהוא אינו בלתי חוקי. כך שזה רק ענין של הסכמה בין הצדדים. מה שאתה שואל אני מניח הוא אם זה סביר לדרוש זאת. אני לא רואה סיבה שלא אבל באותה מידה אתם תצטרכו להסכים להגדלת התמורות ליזם במידה ומחירי הדירות יורדים ו/או תשומות הבניה עולות. לדעתי אתה תגלה שרוב האנשים רוצים וודאות ויעדיפו לקבע את התמורה.
ענין נוסף שציינת הוא חלוף הזמן עד לקבלת התמורה. בענין זה- ובהנחה שאין שינוי ביתר ההנחות - לא צריך להיות שינוי בתמורה. כאשר שמאים מחשבים חלוקת תמורות הוגנת הם כבר לוקחים בחשבון גם את מרכיב הזמן (וגם פרמית סיכון לבעלים).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית- בהסכם ניתן לקבוע כל דבר המוסכם על הצדדים ובלבד שהוא אינו בלתי חוקי. כך שזה רק ענין של הסכמה בין הצדדים. מה שאתה שואל אני מניח הוא אם זה סביר לדרוש זאת. אני לא רואה סיבה שלא אבל באותה מידה אתם תצטרכו להסכים להגדלת התמורות ליזם במידה ומחירי הדירות יורדים ו/או תשומות הבניה עולות. לדעתי אתה תגלה שרוב האנשים רוצים וודאות ויעדיפו לקבע את התמורה.
ענין נוסף שציינת הוא חלוף הזמן עד לקבלת התמורה. בענין זה- ובהנחה שאין שינוי ביתר ההנחות - לא צריך להיות שינוי בתמורה. כאשר שמאים מחשבים חלוקת תמורות הוגנת הם כבר לוקחים בחשבון גם את מרכיב הזמן (וגם פרמית סיכון לבעלים).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסנים בטאבו על שם חברה שלא קיימת
יגאל
14/10/15
אני גר בבניין עם 10 דירות שמנסים לקדם תמ"א 38. בטאבו רשומות 2 תת חלקות נוספות שהם מחסנים קטנים (2.5 מ"ר) והם רשומים על שם החברה הקבלנית שבנתה את הבניין.
הבניין נבנה בשנות ה-60 והחברה מזמן לא קיימת.
מהו הסטטוס של החלקות האלה? האם הרוב שנספר הוא מתוך 10 או 12? האם זה יכול לעכב תמ"א 48?
תודה,
יגאל
הבניין נבנה בשנות ה-60 והחברה מזמן לא קיימת.
מהו הסטטוס של החלקות האלה? האם הרוב שנספר הוא מתוך 10 או 12? האם זה יכול לעכב תמ"א 48?
תודה,
יגאל
האם סופרים מחסנים?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/10/15
יגאל שלום!
לפי החוק סופרים הכל. כלומר אתם צריכים להגיע לרוב מתוך 12 תתי חלקות.
מאחר והחברה לא קיימת צריך להחיות אותה בהליך משפטי וזאת ככל שבאמת אין אפשרות לאתר את בעלי המניות.
הכל פתיר- אבל עורך הדין שלכם או של היזם צריך להתחיל ולפעול מול החברה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי החוק סופרים הכל. כלומר אתם צריכים להגיע לרוב מתוך 12 תתי חלקות.
מאחר והחברה לא קיימת צריך להחיות אותה בהליך משפטי וזאת ככל שבאמת אין אפשרות לאתר את בעלי המניות.
הכל פתיר- אבל עורך הדין שלכם או של היזם צריך להתחיל ולפעול מול החברה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גריעת חלק מקניין פרטי לטובת מעלית באיטצלה של תמא 3
אפרת ג'קלין רוטבאום
13/10/15
אמא שלי נפטרה לפני כ-4 שנים, ולכן מכרנו את דירתנו ועברנו לגור עם
אבא שלי בן ה-88 שמצב בריאותו רעוע.
בבניין שלו מתוכננת תמ"א 38/3, על מנת לבנות מעלית היזם רוצה שנוותר
על חלק מהדירה ולפצות במתן ממ"ד גדול יותר.
לקיחת השטח מהדירה ומיקום בניית הממ"ד יפגעו קשות במבנה הדירה -
יקטינו את הסלון וחדר השינה של אבא שלי יבוטל בכך שיהפוך לפרוזדור כניסה
לממ"ד. בתמורה לבניית המעלית, הממ"ד
והמרפסת הקבלן יקבל זכויות בנייה בשטח המשותף של 3 קומות וקומת קרקע. הבניין בן 3
קומות ו-6 דיירים. רוב הדיירים נתנו הסכמתם ואילו אבא שלי מתנגד למסור שטח מהקניין
הפרטי שלו. מותר לציין כי אין לו התנגדות לתמ"א 38 בתנאי שלא ישנו לו את
הדירה באופן קפריזי. לפיכך השכנים מפעילים
לחץ על אבא שלי שבמידה ויסרב בית המשפט יחייב אותו לתת שטח מהקניין הפרטי שלו
לטובת המעלית כדי שהפרויקט יקרום עור וגידים ואף יחייב אותו בתשלום לדיירים על
עיכוב הוצאה לפועל של הפרויקט. היזמים עובדים בבתי זיקוק ואינם בעלי ידע כלל ועיקר
בנושא בנייה והנדסה. האם אנחנו מחויבים להתייחס ליזמים אלו? ואם הנושא יגיע לבית
משפט האם יחייבו אותנו במסירת שטח מהקניין הפרטי שלנו ולשלם לדיירים ו/או הקבלן פיצוי
על עיכוב הפרויקט?
גריעת קנין פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/10/15
אפשרת שלום!
לא ניתן להכריח אותכם לוותר על קנין פרטי ועל כן אין לכם מה לדאוג בענין זה. אם אתם מעונינים בפרויקט (ואני מניח כי לאבא ולכם יש ענין בהוספת מעלית בבנין) תמצאו את הדרך מול היזם להגיע לפתרון מוסכם. אבל אני חוזר ואומר שלא הוא ולא השכנים יכולים לכפות עליכם פתרון שלוקח מהרכוש הפרי שלו.
בברכה,
אילן הלוי עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן להכריח אותכם לוותר על קנין פרטי ועל כן אין לכם מה לדאוג בענין זה. אם אתם מעונינים בפרויקט (ואני מניח כי לאבא ולכם יש ענין בהוספת מעלית בבנין) תמצאו את הדרך מול היזם להגיע לפתרון מוסכם. אבל אני חוזר ואומר שלא הוא ולא השכנים יכולים לכפות עליכם פתרון שלוקח מהרכוש הפרי שלו.
בברכה,
אילן הלוי עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גריעת חלק מקניין פרטי לטובת מעלית
אפרת רוטבאום
14/10/15
כל הדיירים בבית משותף מסכימים שיגרעו להם מהקניין הפרטי בדירתם לצורך הקמת מעלית, כך שהמעלית תיבנה בשטח המשותף ובשטח שיגרע מכל הדיירים.
האם גם אנחנו מחוייבים בגריעה מהקניין הפרטי הפרטילצורך הקמת המעלית?
האם גם אנחנו מחוייבים בגריעה מהקניין הפרטי הפרטילצורך הקמת המעלית?
הריסה ובנייה
צילה
12/10/15
שלום
שאלתי היא לגבי תמ"א 38 על שלוש הריסה ובניה מחדש. הבנתי שהחוק מחייב 80 אחוז הסכמה. הקבלן שלנו הסכים להסתפק בפחות אחוזים כדי לצאת לדרך ולבצע בדיקות מול העירייה. האם זה אומר שהוא אכן יכול להוציא את הפרוייקט לדרך ללא 80 אחוזי הסכמה?
שאלתי היא לגבי תמ"א 38 על שלוש הריסה ובניה מחדש. הבנתי שהחוק מחייב 80 אחוז הסכמה. הקבלן שלנו הסכים להסתפק בפחות אחוזים כדי לצאת לדרך ולבצע בדיקות מול העירייה. האם זה אומר שהוא אכן יכול להוציא את הפרוייקט לדרך ללא 80 אחוזי הסכמה?
רוב נדרש לתמ"א של הריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/10/15
צילה שלום!
חשבתי שעניתי לך ואני רואה שהשאלה עדין נשארה פתוחה.
החוק אכן מחייב כתנאי בסיסי רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אני מניח שהיזם שלכם מוכן "להמר" על כך שכשהעסק יתחיל לנוע יצטרפו בעלי דירות נוספים לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חשבתי שעניתי לך ואני רואה שהשאלה עדין נשארה פתוחה.
החוק אכן מחייב כתנאי בסיסי רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אני מניח שהיזם שלכם מוכן "להמר" על כך שכשהעסק יתחיל לנוע יצטרפו בעלי דירות נוספים לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוייקט שקיבל היתר גם בועדת ערר מחוזית
שמואל
11/10/15
שלום רב,
סמוך לבית שלי ברמת גן יש פרויקט הריסה ובניה מחדש של בית קטן ובמקומו אושר לבנות בניין גדול.
היו התנגדויות לדבר (בגלל שמדובר באישור של בניין גדול מידי לרחוב המסוים הזה שיעשה בעיות גדולות) והעניין הגיע לוועדת ערר מחוזית לפני כחצי שנה אשר גם היא אישרה את האישור שניתן מהועדת המקומית ברמת גן.
לאחר האישור הקבלן/היזם יצא עם התוכנית והחל פרסם דירות למכירה.
בפועל הבית הקטן עדיין קיים ולא השתנה דבר בשטח.
האם ההנחיות החדשות של היועץ בממשלה וקביעת בית המשפט העליון בנושא התמ"א משפיעה על ההיתר שכבר ניתן לקבלן שעומד לבנות את הבניין ברחוב שלי או שבגלל שההיתר כבר ניתן - אין לזה השפעה עליו?
תודה
שמואל
סמוך לבית שלי ברמת גן יש פרויקט הריסה ובניה מחדש של בית קטן ובמקומו אושר לבנות בניין גדול.
היו התנגדויות לדבר (בגלל שמדובר באישור של בניין גדול מידי לרחוב המסוים הזה שיעשה בעיות גדולות) והעניין הגיע לוועדת ערר מחוזית לפני כחצי שנה אשר גם היא אישרה את האישור שניתן מהועדת המקומית ברמת גן.
לאחר האישור הקבלן/היזם יצא עם התוכנית והחל פרסם דירות למכירה.
בפועל הבית הקטן עדיין קיים ולא השתנה דבר בשטח.
האם ההנחיות החדשות של היועץ בממשלה וקביעת בית המשפט העליון בנושא התמ"א משפיעה על ההיתר שכבר ניתן לקבלן שעומד לבנות את הבניין ברחוב שלי או שבגלל שההיתר כבר ניתן - אין לזה השפעה עליו?
תודה
שמואל
פרויקט שקיבל היתר ברמת גן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/15
שמואל שלום!
אני בספק אם ניתן לעצור פרויקט כזה שכבר למעשה קיבל היתר ואני מבין שעל החלטת ועדת הערר לא ערערתם.
אין פסיקה של בית משפט עליון אלא כתב תשובה של פרקליטות המדינה במסגרת תביעה שהתבררה בבית המשפט לענינים מנהליים. התביעה לא הוכרעה בפסק דין. כדי לדעת אם יש לעמדת הפרקליטות נגיעה לענינכם צריך להבין מה בנוי היום בפועל על החלקה מבחינת שטחים ומה היזם מבקש וקיבל בהיתר הבניה. זאת לא אוכל לעשות במסגרת פורום זה.
אני ממליץ לך לעשות את הבדיקה ורק אם תראה שיכולה להיות לכך רלבנטיות תבדוק אם יש גם דרך משפטית לתקוף כיום את החלטת הוועדה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני בספק אם ניתן לעצור פרויקט כזה שכבר למעשה קיבל היתר ואני מבין שעל החלטת ועדת הערר לא ערערתם.
אין פסיקה של בית משפט עליון אלא כתב תשובה של פרקליטות המדינה במסגרת תביעה שהתבררה בבית המשפט לענינים מנהליים. התביעה לא הוכרעה בפסק דין. כדי לדעת אם יש לעמדת הפרקליטות נגיעה לענינכם צריך להבין מה בנוי היום בפועל על החלקה מבחינת שטחים ומה היזם מבקש וקיבל בהיתר הבניה. זאת לא אוכל לעשות במסגרת פורום זה.
אני ממליץ לך לעשות את הבדיקה ורק אם תראה שיכולה להיות לכך רלבנטיות תבדוק אם יש גם דרך משפטית לתקוף כיום את החלטת הוועדה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי ובנייה מחדש
צילה
11/10/15
בבנין בו אני מתגוררת רוצים לעשות תמ"א 38,3 כלומר הריסת הבניין ובנייה מחדש. אין 80 אחוז הסכמה כמו שמחייב החוק והקבלן מוכן להסתפק ב-75 אחוזים בשביל לצאת לדרך ולבצע בדיקות. האם מותר לו? האם זה אומר שברגע האמת הוא עדיין יצטרך 80 אחוזי הסכמה?
רוב נדרש לתמ"א של הריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/15
צילה שלום!
על פי החוק הרוב הנדרש כדי שניתן יהיה להגיש תביעה כנגד הדיירים המסרבים לחתום על ההסכם הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. יתכן והיזם מהמר על כך שבעלים נוספים יצטרפו לתהליך והוא יגיע לרוב הנדרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על פי החוק הרוב הנדרש כדי שניתן יהיה להגיש תביעה כנגד הדיירים המסרבים לחתום על ההסכם הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. יתכן והיזם מהמר על כך שבעלים נוספים יצטרפו לתהליך והוא יגיע לרוב הנדרש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר ליזם להחתים חוזים בלי תוכנית?
גלי לוי
10/10/15
שלום,
אני מתגוררת בביניין ישן מאוד באשקלון שאמור לעבור תמ"א 38 . ויש יזם שלרח על עצמו את הפרוייקט או לפחות מנסה לעשות זאת . .הבעיה היא שיש המון בעיות בחוזה שנשלח אליי בבקשה לדעת לפני מה אני עומדת ובנוסף לכך , הוא לא הגיש בפניי אף לא דייר אחד תוכניות, מפרט, שינויים, זכויות וסמכויות. לשאלתי, האם זה חוקי להחתים דיירים על חוזה כולל יפוי כח מבלי שמצויין מה ואיך אמור להבנות ולהשנות?
תודה .
אני מתגוררת בביניין ישן מאוד באשקלון שאמור לעבור תמ"א 38 . ויש יזם שלרח על עצמו את הפרוייקט או לפחות מנסה לעשות זאת . .הבעיה היא שיש המון בעיות בחוזה שנשלח אליי בבקשה לדעת לפני מה אני עומדת ובנוסף לכך , הוא לא הגיש בפניי אף לא דייר אחד תוכניות, מפרט, שינויים, זכויות וסמכויות. לשאלתי, האם זה חוקי להחתים דיירים על חוזה כולל יפוי כח מבלי שמצויין מה ואיך אמור להבנות ולהשנות?
תודה .
האם מותר ליזם להחתים חוזים בלי תוכניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/10/15
גלי שלום!
החוק לא מחייב יזם לצרף להסכם תוכניות. יש לזכור כי בשלב זה גם אם יצורפו תוכניות הן תהיינה תוכניות ראשוניות בלבד ולא מעבר לכך. התוכניות הראשוניות נותנות משהוא כללי לגבי מה הולך להבנות. אפשר לחילופין גם להשאיר זאת למלל בהסכם ולכתוב למשל כי לכל דירה יווסף ממ"ד בשטח החוקי ומרפסת.
גם אם תאור התוספת הוא במלל ולא בתוכנית כדאי וצריך לציין גם מה המפרט של מה שהולך להבנות עבור הבעלים.
כל הדברים האלו צריך להתיחס עורך הדין המייצג אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החוק לא מחייב יזם לצרף להסכם תוכניות. יש לזכור כי בשלב זה גם אם יצורפו תוכניות הן תהיינה תוכניות ראשוניות בלבד ולא מעבר לכך. התוכניות הראשוניות נותנות משהוא כללי לגבי מה הולך להבנות. אפשר לחילופין גם להשאיר זאת למלל בהסכם ולכתוב למשל כי לכל דירה יווסף ממ"ד בשטח החוקי ומרפסת.
גם אם תאור התוספת הוא במלל ולא בתוכנית כדאי וצריך לציין גם מה המפרט של מה שהולך להבנות עבור הבעלים.
כל הדברים האלו צריך להתיחס עורך הדין המייצג אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחזוקה של מתקן חניה
איתי
10/10/15
כאשר מקימים מכפיל חניה תת קרקעי עבור הדירות החדשות בפרוייקט תמ"א, מי ישלם את הוצאות התחזוקה של המתקן?
(בבנין יהיו דיירים חדשים עם חניות תת קרקעיות במתקן, דיירים ותיקים עם חניה עילית בטאבו ודיירים ותיקים בלי חניה כלל. מי מכל סוגי הדיירים ישתתף בהוצאות?)
(בבנין יהיו דיירים חדשים עם חניות תת קרקעיות במתקן, דיירים ותיקים עם חניה עילית בטאבו ודיירים ותיקים בלי חניה כלל. מי מכל סוגי הדיירים ישתתף בהוצאות?)
תחזוקה של מתקן חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/10/15
איתי שלום!
צריך לדאוג שבתקנון המוסכם שירשם יטילו את חובת התחזוקה של מתקני החניה רק על מי שמשתמש בהם. לצורך כך חייבים לדאוג מראש שהסכם התמ"א מול היזם יקבע זאת.
במידה ואין קביעה אחרת אזי כל הוצאות התחזוקה של הבית המשותף יחולו לפי שטח הרצפה היחסי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לדאוג שבתקנון המוסכם שירשם יטילו את חובת התחזוקה של מתקני החניה רק על מי שמשתמש בהם. לצורך כך חייבים לדאוג מראש שהסכם התמ"א מול היזם יקבע זאת.
במידה ואין קביעה אחרת אזי כל הוצאות התחזוקה של הבית המשותף יחולו לפי שטח הרצפה היחסי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרדת בניינים על חלקה אחת
מאיר
08/10/15
שלום
אנו גרים בבניין שיושב על חלקה אחת עם בניין אחר. הבניינים מחוברים בניהם ע"י מרפסות הבניין שלנו (המרפסות יושבות על קיר הבניין שלנו מצד אחד ועל קיר הבניין השני מצד שני). מלבד זה אין חיבור פיזי בין הבניינים.
הבניין השני בעל 3 כניסות וקשה מאוד לקבל שם הסכמה מספיקה לתמ"א (התקדמנו מאוד עם יזם והדיירים שם פשוט הרסו הכל ברגע האחרון). הבניין שלנו בעל כניסה אחת וישנה הסכמה של הדיירים לתמ"א38.
האם יש דרך כלשהי לבצע תמ"א רק בכניסה שלנו? האם ניתן להפריד את הבניינים ל-2 חלקות בצורה רשמית?
תודה רבה מראש
מאיר
אנו גרים בבניין שיושב על חלקה אחת עם בניין אחר. הבניינים מחוברים בניהם ע"י מרפסות הבניין שלנו (המרפסות יושבות על קיר הבניין שלנו מצד אחד ועל קיר הבניין השני מצד שני). מלבד זה אין חיבור פיזי בין הבניינים.
הבניין השני בעל 3 כניסות וקשה מאוד לקבל שם הסכמה מספיקה לתמ"א (התקדמנו מאוד עם יזם והדיירים שם פשוט הרסו הכל ברגע האחרון). הבניין שלנו בעל כניסה אחת וישנה הסכמה של הדיירים לתמ"א38.
האם יש דרך כלשהי לבצע תמ"א רק בכניסה שלנו? האם ניתן להפריד את הבניינים ל-2 חלקות בצורה רשמית?
תודה רבה מראש
מאיר
שני בנינים על חלקה אחת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/10/15
מאיר שלום!
סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מתיחס למקרה של "בנין מורכב", הוא בנין למשל המורכב משני אגפים כמו שאתה מתאר.
בעיקרון ניתן לפנות בשלב מאוחר יותר למפקח על המקרקעין בבבקשה להכיר לצורכי הפרויקט בשני הבנינים כבנין מורכב. במקרה כזה, ובמידה והמפקח מקבל את התביעה, יספרו את הרוב הנדרש בכל אגף בנפרד.
התנאי להכרה בבנין כמורכב הוא שאין פגיעה בצד השני. ברוב המקרים הבעיה היא עם החניה המתוכננת.
בכל מקרה אתם צריכים למצוא יזם שיסכים להתקדם אתכם בתנאים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סעיף 11 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) מתיחס למקרה של "בנין מורכב", הוא בנין למשל המורכב משני אגפים כמו שאתה מתאר.
בעיקרון ניתן לפנות בשלב מאוחר יותר למפקח על המקרקעין בבבקשה להכיר לצורכי הפרויקט בשני הבנינים כבנין מורכב. במקרה כזה, ובמידה והמפקח מקבל את התביעה, יספרו את הרוב הנדרש בכל אגף בנפרד.
התנאי להכרה בבנין כמורכב הוא שאין פגיעה בצד השני. ברוב המקרים הבעיה היא עם החניה המתוכננת.
בכל מקרה אתם צריכים למצוא יזם שיסכים להתקדם אתכם בתנאים אלו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
