פורום תמ"א 38

לא ברורה כל כך השאלה

אולם לפי מה שמתואר, ככל וישנם ליקויים ו/או אי התאמות, נדרש להעריך את הנזק/שווי על ידי שמאי ובהתאם לגובה התביעה לבחור את המסלול הנכון לתביעה.

ככל ולא תעמוד על זכויותך המצב בטוח לא ישתפר

בכל הפרויקטים שיש, עורך הדין של הבעלים (כנ"ל המפקח של הבעלים, שמאי הבעלים אם ישנו וכל גורם אחר מטעם הבעלים) מקבל את שכרו מהיזם. עורך הדין אמור שלא להיות בניגוד עניינים עם היזם ובכל מקרה אתם אלו (בעלי הדירות) שבוחרים את עורך הדין שלכם ואת שאר נותני השירות וזאת על אף שהיזם הוא זה שנושא בשכרם.

ככל ועורך הדין שנבחר הוא עורך הדין שהיזם המליץ עליו או שהוא עובד עם היזם בדרך כזו או אחרת, צריך להחליף אותו, ככל וזה לא המצב ועורך הדין נבחר על ידי בעלי הזכויות/נציגות בעלי הזכויות ההליך תקין

קצת מוזר שאתה צריך לשאול את השאלה הזו בפורום, אמור להיות עורך דין שמייצג את בעלי הזכויות שאמור לדעת לענות על שאלות מסוג זה...

לגופו של עניין, בהנחה ובהתאם להסכם מול היזם אתם יכולים למכור את הדירה, יש לעמוד בתנאים הכתובים בהסכם והמוטב של הערת האזהרה (היזם במקרה שלכם) חותם על הסכמה למכירת הדירה המופנית לטאבו.

אם עורך הדין שמייצג אתכם בפרויקט לא יבין במה מדובר (לא ריאלי) תבקשו מעורך הדין שמייצג אתכם במכירה להכין מסמך רלוונטי

קצת מוזר שאתה צריך לשאול את השאלה הזו בפורום, אמור להיות עורך דין שמייצג את בעלי הזכויות שאמור לדעת לענות על שאלות מסוג זה...

לגופו של עניין, בהנחה ובהתאם להסכם מול היזם אתם יכולים למכור את הדירה, יש לעמוד בתנאים הכתובים בהסכם והמוטב של הערת האזהרה (היזם במקרה שלכם) חותם על הסכמה למכירת הדירה המופנית לטאבו.

אם עורך הדין שמייצג אתכם בפרויקט לא יבין במה מדובר (לא ריאלי) תבקשו מעורך הדין שמייצג אתכם במכירה להכין מסמך רלוונטי

שלום יוסי

אין בחוק הוראות לגבי חיוב היזם בהוצאות אלו. ככל והן אינן מוסדרות בהסכם התמ"א אין חובה על היזם לשלמם.

ברמת העקרון העובדה שיש עוד דירה לא מחייבת במס במסגרת הפרויקט, יחד עם זאת צריך לבדוק באופן פרטני שהנתונים האישיים לא גוררים חבות במס. במסגרת ההסכם פינוי בינוי עורך הדין היה אמור לדאוג לכך שהעסקה תהיה עסקת נטו לבעלים שלא ישלמו מס גם אם הם לא עומדים בתנאים לפטור

צריך לבדוק עם עורך הדין של הבעלים האם יש התייחסות בהסכם לזכויות הקשישים ולקבל הסבר על האפשרויות העומדות בפניך.

ככל ואתה מרגיש שאתה מקבל מענה והזכויות שלך לא נשמרות מומלץ לפנות לייצוג פרטני על מנת שיוודא שזכויותך נשמרות, לצערי הרב אני מכיר ויצא לי לייצג לא מעט אנשים במצבך

צריך לבחון איפה הדירה והאם יש תוכניות של העירייה לאותה כתובת.

בתור בעלי דירות, לקדם פרויקט תמ"א עצמאי זה יכול להיות מאוד מאתגר...

בהנחה וניתן לבצע פרויקט אצלכם ויש כלכליות לפרויקט, מומלץ לפנות ליזמים שיציעו הצעות.

דרך המלך היא לדאוג לייצוג של עורך דין שינהל את התהליך הזה עבורכם (שכרו של עורך הדין גם ככה יהיה על חשבון היזם שיבחר, ככל ויבחר)

בהנחה שמרפסת הגג בנויה בהיתר, כמובן שהינה חלק משטח הדירה.

בדרך כלל נותנים מקדם שמאי לשטח המרפסת שיתווסף לשטח הדירה, למשל מקדם של 0.3 ואז מוסיפים לשטח הדירה עוד 15 מ"ר (50 כפול 0.3).

עדיף לבחון בצורה מדויקת יותר את פרטי הפרויקט לדעת מה המקדם הרלוונטי ולעיתים אפשר לקבל את דירת הגג (זה במקרים נדירים יחסית ובהתחשב באופי הפרויקט, הבניין וכו)

בהנחה שמרפסת הגג בנויה בהיתר, כמובן שהינה חלק משטח הדירה.

בדרך כלל נותנים מקדם שמאי לשטח המרפסת שיתווסף לשטח הדירה, למשל מקדם של 0.3 ואז מוסיפים לשטח הדירה עוד 15 מ"ר (50 כפול 0.3).

עדיף לבחון בצורה מדויקת יותר את פרטי הפרויקט לדעת מה המקדם הרלוונטי ולעיתים אפשר לקבל את דירת הגג (זה במקרים נדירים יחסית ובהתחשב באופי הפרויקט, הבניין וכו)

כעיקרון על מנת לענות על השאלה הזו צריך לבחון את ההסכם ואת ההסכמות בינכם לבין היזם. בהנחה ואין הסכמות כאלו ככל והיזם טוען לריווחיות לא מספקת, לכל הפחות מצופה ממנו להראות את החישובים שלו ולהסביר מדוע נדרשת הפחתת התמורות ואיך הגיעו לחישוב של כמה מהתמורה יש להפחית. עצם השינוי בתמורות לא אמור לגרום לשינוי בעסקה ו/או לתשלומים שיטלו על הבעלים ובכל מקרה כדאי וצריך לוודא שחלק מהנספח שיחתם ביניכם לבין היזם (ככל שיחתם) יכלול התייחסות גם לעניין הוצאות/תשלומים שבכל מקרה יהיו באחריות היזם (ככל שיהיו).

צריך לזכור שאם אין התייחסות לענין הפחתת התמורות ואין סעיף אחר המונע זאת מכם, אתם יכולים פשוט לסרב להצעתו של היזם שכבר השקיע לא מעט כסף עד שלב זה ולעצור לו את הפרויקט, מהצד שלכם לא השתנה כלום ומהצד שלו הוא השקיע כסף בפרויקט שלא יצא לפועל, על פניו ידכם על העליונה בסיטואציה אבל כמו שכתבתי לעיל, צריך לבחון את ההסכם באופן מעמיק (שווה לבדוק עם עורך הדין שמייצג את הבעלים מה דעתו)

אם אתם בתחילת התהליך או עדיין לפני שלב החתימה מול היזם, כדאי לנסות להכניס אחריות של היזם להסרת צו מבנה מסוכן ככל שיתקבל (בפרויקטים מסוג זה ככל וניתן אז כדאי גם להכניס שנושאי תחזוקה חריגים יחולו על היזם - לא תמיד אפשרי וכלכלי).

בכל מקרה, ככל ואין סיכום מול היזם להסרת צו הבית המסוכן והעירייה לא מוכנה להמתין עד להריסת הבניינים, בעלי הזכויות ידרשו לטפל בעצמם ועל חשבונם.

המסלול שבו מקודמת התכנית לא רלוונטית לטובת הגשת תביעת דייר סרבן.

מעבר לכך, כדי לבדוק מה הסיבה האמיתית לסירוב והאם הסיבה מוצדקת (ככל והסיבה מוצדקת ככל הנראה כדאי לעמוד על שלך). בכל מקרה על מנת להבין את המקרה לעומק יש לפנות לקבלת ייעוץ פרטני

צריך לבחון בצורה מעמיקה את העניין

לכאורה בגלל אילוץ של היזם אתה לא אמור לשלם יותר כסף, צריך לבחון את ההסכם ותנאיו.

לכאורה כפי שרשמתי המס לא אמור לחול עליך אבל יש לבדוק זאת

ככל ומדובר בזמנים רחבים למדי שלא נהוגים ו/או שאין אפשרות לצאת מההסכם בתוך זמנים סבירים, יש על מה לנהל מו"מ. ככל והדרישה שלך פחות נהוגה בסוג הפרויקט הספציפי חבל להתעקש סתם.

נדרש לבחון לעומק על מנת לתת מענה לגופו של עניין

העובדה שעורך הדין שמייצג אתכם הכניס את הסעיף להסכם זו כבר התחלה טובה (יש לא מעט הסכמים שהסעיף הזה לא קיים). מבחינת העירייה מובן לגמרי שלא מעניין אותם ההתחייבות של היזם לשלם והם רוצים את הכסף במועד.

לכאורה נראה שאו שתשלים את התשלום בגין היטל השבחה או שתשלם קנס של 10% משווי הדירה לביטול ההסכם, כך או אחרת בשתי האפשרויות אתה צריך להוציא בשלב הראשוני כסף וכדי לתת תשובה או עצה נדרש ייעוץ פרטני להבנת המונה במלואה.

להבא, את הבדיקות על החיובים וכו עושים לפני שחותמים על הסכמים

ברוב המקרים, מבחינת היזם הוא אדיש לבחירת הקשיש, ההטבה שיש לקשיש וליזם זה שהבחירה של הקשיש לא תיצור חבות מס נוספת למי מהצדדים.

העובדה שהקשיש בן 79 ואני מניח שהיה מעל גיל 75 במועד החתימה רק קובעת כי היזם חייב להציע לאותו קשיש אפשרות מסויימת מתוך כל אפשרויות הקשיש.

העובדה כי אותו קשיש "מוותר" על הזכויות שלו כ-קשיש לא אמורה לגרור תמונה נוספת בגין כך.

הפתרונות המיטיבים עם הקשיש רלוונטיים לאותו קשיש ספציפי, התכניות שלו והציפיות שלו לעתיד, זה משתנה בין אחד לשני (למשל - אחד מעוניין שיהיו לו 2 דירות להעביר לילדים, אחר מעוניין בדירה קטנה ותמורה כספית כדי שיחייה את ימיו האחרונים ברווחה כלכלית וכו')

יש כתב מינוי נציגות שמסדיר את הנושא או לפחות אמור להיות כזה, בנוסף כאשר יש הסכם סופי אז גם שם יש התייחסות למה הנציגות רשאית לעשות.

באופן כללי הנציגות לא אמורה לקבל תמורה עודפת/נוספת וכן היא לא רשאית לקבל החלטות קניינות כמו גודל הדירות, המרפסות והתמורות באופן כללי

פרויקטים מטבעם נמשכים לא מעט שנים, זה טבעי שאנשי מקצוע יחליפו את מקום עבודתם וזה לכשעצמו לא אומר כלום

אתה יכול לבדוק בעצמך את הסטטוס התכנוני בעירייה, אתה גם יכול לגשת בעצמך לעירייה ולנסות להבין איתם איפה הדברים עומדים

שלום, דניאל

בפרוייקטים גדולים, של עשרות דירות ומעלה (מצב קיים) יש לעיתים יתרון בחברה מארגנת, אשר מסייעת להו, עורכי הדין המייצגים, בריכוז הבעלים.

עם זאת, אני מלווים מספר רב של פרוייקטים ברחבי הארץ, הכוללים עשרות דירות, ובטח ובטח פרוייקטים קטנים יותר, בהצלחה רבה ללא כל סיוע של מארגנים.

עלויות המארגנים גבוהות, לרוב משמעותית אף משכר עורכי הדין המלווים, עם כל האחריות הכרוכה בכך, ומן הסתם הן חלק מהעלויות הכלליות של הפרוייקט שברוב המקרים ניתן היה לוותר עליהן.

מצד שני, אם בעלי הדירות מתקשים להתארגן ולא מצליחים להגיע להסכמות אפילו לבחירת עו"ד, כדאי להיעזר במארגנים אשר ישכילו לאחד את השורות.

אם יש נציגות טובה, שיכולה לבחור עו"ד מייצג, שזוהי למעשה החוליה הראשונה בשרשרת בעלי המקצוע, הרי שעוה"ד ידאג לכל בעלי התפקידים הנוספים הנדרשים (שמאי, מפקח וכמובן יזם) בדרך מקצועית לא פחות מכל מארגן.

בהצלחה

ברמת העקרון התמורות צריכות להיות זהות כך שאם אין לדירתו מאפיינים מיוחדים המצדיקים זאת, גודל המרפסת אמור להיות דומה.

ככל ומדובר בהטבה, לכאורה היא צריכה להיות לכל בעלי הזכויות בהנחה שאין סיבה מיוחדת להטבה שניתנה

ככל הנראה אפשרי, יחד עם זאת, צריך לבחון את ההסכם ולהבין האם אכן יש איחור ואם כן של כמה זמן וטובת כך נדרש ייעוץ פרטני

1. מוזמן לפנות, יש לי ניסיון רב בייצוג קשישים באופן פרטני (וגם לא פרטני) מול יזמים ובפרט בכל האמור לזכויותיהם.

2.לאור התיקונים האחרונים בעניין הקשישים, כעת הקשיש יכול לבחור את העדפתו עד ליום המכירה (יום המכירה - המועד שבו התקיימו התנאים המתלים) וזאת בניגוד למה שהיה נהוג עד לא מזמן שהקשיש נאלץ לבחור מה הוא מעדיף בסמוך לחתימה על ההסכם.

שלום, יגאל

מהנתונים שרשמת עולה, שמדובר בתמורות של שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה.

בדרך כלל זו תיחשב הטבה לבעלי הזכויות (בהנחה שאין מדובר בתוספת תשלום מצידך או בקיזוז בגין התמורות המגיעות לך). אך זוהי בחירה שלך ואינך חייב להסכים לפיצול התמורה לשתי יחידות אחרות.

כמובן שהתמורה צריכה לעלות בנקה אחד עם התכנון המוצע לפרוייקט, אך אין חובה שיהיה מדובר בפיצול, ועל פני הדברים, היזם מחוייב "לייצר" לך דירת תמורה הולמת.

כל שאין אלו פני הדברים, הייתי ממליצה לך לפנות לייצוג פרטני, שיעמוד על זכויותיך.

בהצלחה

דירה שלא בנויה לא נחשבת כחלק מכמות הדירות לטובת הרוב הדרוש. לאחר שתסיים לבנות את הדירות הם יהיו חלק מהספירה של הרוב הדרוש אבל שים לב שהחוק מתייחס אחרת לבעלים של מספר דירות באותו בניין בהתאם לכמות הדירות בבניין.

במצב המתואר שיש רק זכויות בנייה, זכויות הבניה צריכות להיות חלק מהתמורות העתידיות במקרה של פרויקט

ניתן לתבוע ללא עורך דין ויחד עם זאת מי שלא בקיא בסדרי הדין ובהליכים יהיה בעמדת נחיתות.

ככל ומדובר בסכומים המתאימים לתביעות קטנות, עדיף ללכת במסלול זה