פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
השגת גבול של שכן
השכן התלונן על יונים וביקש שנשים דוקרנים על החלונות שלנו שפונים לגינה שלו. אמרנו שאין לנו בעיה עם יונים וישים על החלונות שלו, וזה ימנע לו את הבעיה. זה היה בסוף חודשי הקיץ. מסתבר שהשכן ה"נחמד" עלה על הבית שלי והתקין על דעת עצמו דוקרנים מאוד גבוהים על חלון חדר השינה שלי ועל חלון האמבטית הורים.
חוצפה כזו שאין דוגמתה.
לצערי גיליתי את זה רק לפני חודש שרציתי לפרק את החלון לנקות את הרשתות, כמעט נקרעה לי היד מגובה הדוקרנים, נדקרתי וכך גיליתי אותם.
כשביקשתי מהשכן בצורה יפה להוריד אותם התנגד בכל תוקף.
מאוד כעסתי עליו. זה הבגית שלי !!!
איך הוא מרשה לעצמו בכלל ???
הוא לא הוריד ולא רק שלא הוריד.... אלא הוא תובע אותי בבית משפט ומבקש צו הרחקה שלא אוריד אותם, מהבית שלי !!!
השופט אישר לו את הצו הרחקה ?
זה אמיתי ???
יש משפט שבוע הבא....
מה עליי לעשות ???
אובדת עצות.
תודה
צו הרחקה נגד שכן מסיג גבול
אני מניחה שניתן צו הרחקה עד למועד הדיון.
אני מציעה לך להתייעץ עם עורך דין על מנת להגיש תגובה דחופה לבקשה שהשכן הגיש, וכן על מנת שייצג אותך בדיון.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה דירה שניה
יש ברשותי כבר דירה היום
האם בהצהרה למס רכישה אני יכול להתחייב למכור את הדירה השנייה תוך 24 חודשים או שמדובר על הדירה הישנה תוך 24 חודשים או שזה לא משנה
תודה
מס רכישה - התחייבות למכירת דירה תוך שנתיים
סעיף 9 (ג1א)(2)(א) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר להצהיר כי רוכש שיש בבעלותו דירת מגורים, ימכור אותה תוך 24 חודשים (או תוך שנה מיום קבלת החזקה ברכישת דירה מקבלן), וזאת על מנת ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחות ברכישת הדירה הנוספת.
לא ניתן להצהיר כי אותה הדירה הנוספת תימכר תוך 24 חודשים.
הרציונאל של החוק הוא לאפשר למשפרי דיור לרכוש דירה עוד בטרם מכירת הדירה ה"ישנה", ועדיין ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות של דירה ראשונה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה לטובת אם והבית אינו רשום בטאבו.
רישום משכון
כאשר הזכויות לא רשומות בטאבו ניתן לרשום משכון ברשם המשכונות, בהתאם להסכם שייחתם בין האם לבנה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספות של מרפסות שמש
לשם כך נבחר וועד מרפסות.
וועד זה בא אל הדיירים בדרישה, לחתום על מכתב ״שיפוי״ כדי להגן על עצמו מפני תביעות דיירים בעתיד.
לא נראה לי הליך זה ואני מתנגדת.
אשמח לקבל עצה מקצועית האם אני צודקת ? או שעליי לחתום על מסמך זה?
בתודה,מרב
כתב ויתר לוועד עבור התקשרות לצורך בניית מרפסות שמש
וועד הבית רוצה להגן על עצמו שבמידה ותהיה בעיה בעתיד בקשר עם בניית המרפסות, כמו קבלן שלא מבצע את העבודות כפי שהתחייב או קבלן שפשט את הרגל, הדיירים לא יתבעו את הוועד.
נראה כי זה התנאי של הוועד עבור ה"שירות" שהוא מעניק לכל הדיירים.
יש לבחון את כתב ויתור זה ולוודא איזה מצבים הוא כולל ושהוא לא כולל לדוגמא מצבים לפיהם הוועד התרשל, אלא רק במקרים בהם הוועד פעל בתום לב.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנית דירה תמא 38
קנינו דירה מקבלן בפרויקט תמ"א 38, כאשר דירה שלנו הינה דירה חדשה שנוספה על הגג הקיים. כרגע אנחנו חתמנו על החוזה והבניה אמורה להסתיים לקראת סוף 2015.
יש לנו עורך דין שמלווה אותנו ועזר לנו גם בחתימת החוזה . לקבלן יש עוד ששילמנו 1.5 אחוז עבור שירותיו
יש לי 2 שאלות:
1. מה העבודה שנשארה לעורך דין שלנו לעשות ?
2. מה אופן התשלום שמקובל בשוק לעורך דין שמלווה קנית דירה מקבלן ?- לשלם על הכל מראש או חלוקת תשלומים שמסתיימת רק כשהבנייה הסתיימה והדירה פיזית ורשמית בידיים שלנו?
תודה מראש
ליווי רוכשים בעסקה לרכישת דירה מקבלן
כששוכרים את שירותיו של עורך הדין, יש לסכם מה השירותים כוללים.
בדרך כלל ייצוג בעסקת מקרקעין כולל ניהול מו"מ לפני חתימת ההסכם (כאשר זו מרבית העבודה), וכן ליווי הרוכשים עד לקבלת מפתח (לא כולל סכסוכים עם הקבלן, ככל שישנן).
כמובן שהדבר תלוי בהסכם בין עורך הדין לבין הקונים.
נהוג לשלם את שכר הטרחה לעורך הדין ביום חתימת ההסכם. שוב, הדבר תלוי בהסכמת הצדדים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחיית מסירת דירה בגין מבצע צוק איתן
אלי.
דחיית מסירת הדירה בשל ״צוק איתן״
מבצע צוק איתן מוגדר לפחות כ ״פעולה מלחמתית״ ומשכך בא בגדרם של הסעיפים המקובלים בחוזי מכר דירות כמצדיקים עיכוב בהשלמת עבודות. עם זאת כדי להשיב באופן קונקרטי לשאלתך יש לבחון את תוכן החוזה גופו . לא מדובר בשאלה תקדימית אלא בפרשנות חוזה . כמו כן , בשים לב לכך שצריך להיות מתאם וקשר סיבתי בין משך זמן המניעה לביצוע העבודות (מנין ימי המבצע) לבין זמן העיכוב במסירה, נראה לי כי תקופת האיחור של 80 יום אינה סבירה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה טכנית
אם יש לי הסכם שכירות עם שוכר שהוא לשנה אחת+ אופציה לעוד שנה. להסכם יש ערבים.
במידה והאופציה תמומש- אני צריך לעשות איתם עוד הסכם ולהחתים אותם? כנ"ל לגבי הערבים?
האם צריך להחתים את הערבים מחדש במימוש אופציה
אין צורך להחתים את השוכרים על חוזה חדש מאחר והחוזה הקיים מסדיר גם את יחסי השכירות בתקופת מימוש האופציה. באשר לערבים - לא ברור לגמרי איזו בטוחות יש לך . אם זה כתב ערבות צריך לוודא שהוא חל גם על תקופת האופציה והדבר תלוי בנוסח הערבות. בדרך כלל הנוסח המקובל ״מכסה״ גם את תקופת האופציה בשים לב לכך שהערב חותם כי הוא ערב לחיובי השוכר לפי הסכם השכירות הכולל את החיובים הנוגעים למימוש האופציה
במקרה שיש לך ספק תבקש שהערבים יחתמו על מסמך קצר המבהיר זאת
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקבלן מכר את הגג בנפרד מהבניין.
הקבלן טוען שלמרות שלא השאיר לעצמו דירה או מחסן בבניין, בכל זאת יכול לשמור לעצמו את הגג, בגלל שבחוזה המכר שחתמנו עליו כשקנינו את הדירות, לפני 8 שנים. נכתב בתקנון המשותף לכל הבניין שהקבלן משאיר לעצמו את הגג.
השאלה האם זה חל, או שאי אפשר להשאיר את הגג לבד.
בתודה מראש.
הצמדת הגג לרשות קבלן
פנחס שלום
ככלל הגג מהווה רכוש משותף של כל הדיירים אלא אם כן הוצמד לדירה מסויימת. הצמדה של חלק מהרכוש המשותף יכולה להיעשות אך ורק לדירה בבנין ולא ניתן לסחור או למכור "הצמדה" בלבד (סעיף 56 (ג) לחוק המקרקעין). יחד עם זאת, ישנן דרכים יצירתיות יותר או פחות לעקוף מגבלה זו,. על מנת לבדוק האם המהלך שביצע הקבלן חוקי יש לעיין בין השאר בתקנון הבית המשותף, בצו רישום הבית ככל שנרשם ובהוראות חוזה המכר שנחתם איתכם ואם אפשר גם אם דיירים נוספים
לפיכך ממליץ לך לפנות לייעוץ ספיצפי עם עו"ד הבקיא בתחום
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו עם אזרחות זרה
רישום בטאבו עם אזרחות זרה
הרישום בטאבו כיום הוא על שם אביך עם מספר דרכון לא בתוקף, לפיכך, קודם כל, יש לתקן את מספר הדרכון למספר החדש, כך שהטאבו "ישוכנע" שמדובר באותו אדם.
אביך יצטרך להגיש תצהיר זיהוי, וכן תצהיר זיהוי נוסף של אדם זר, בתוספת טופס תיקון טעות סופר ומסמכים שמעידים שמדובר באותו אדם.
רק לאחר התיקון ניתן יהיה למכור את הדירה.
לצורך מכירת הדירה, אביך יכול לחתום על ייפוי כוח בפני הקונסול, לפיו הוא ממנה עו"ד בארץ או כל אדם אחר בארץ לצורך ביצוע העסקה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן הרס גדר שבין מגרשו למגרשי, האם אפשר לחייב
הריסת גדר משותפת וחיוב בנייתה מחדש
פעולת הריסה כמו גם פעולת בניה טעונה קבלת היתר כדין מהועדה המקומית לתכנון ולבניה.
באפשרותך להוציא מכתב התראה לשכן, וככל שהשכן מסרב לבנות את הגדר, באפשרותך לפנות לערכאות משפטיות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איתור חוזה למכר מקרקעין ישן
סבתי ז"ל מכרה לפני 30 שנים דירה, ליד הדירה היה צריף שסבתי השתמשה בו. כעת קיבלנו תביעה הצהרתית לכך שהצריף נמכר יחד עם הדירה.כמו כן כעת התברר לנו שהדירה עברה על שם הרוכשים אך הצריף רשום כנכס בפני עצמו עדיין על שם סבתי. לנו אין כלל את הסכם המכירה העתיק. השאלה היא כיצד ניתן להשיג העתק של הסכם המכירה המקורי? ומי רשאי לקבל העתק?
איתור העתק של הסכם המכר המקורי
ניתן לפנות לרשויות מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס, על מנת לקבל את הסכם המכר מהארכיון.
בנוסף, ככל שנרשמה הערת אזהרה בטאבו בגין הסכם המכר, ייתכן שניתן יהיה לאתר את ההסכם גם בטאבו.
אציין כי כתב התביעה צריך להיות מבוסס על מנת שהתובעים יזכו בסעד. ייתכן שלכתב התביעה אף צורף הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חלוקת דירה בירושה חייבת בדיווח למס שבח
הסכם חלוקת עיזבון מכוח ירושה אינו חייב בדיווח
הסכם חלוקת עיזבון מכוח ירושה אינו חייב בדיווח. התנאי לכך הוא שלא נעשה איזון עם נכסים מחוץ לעיזבון המנוח.
בדיעבד, אני ממליצה להיעזר בעורך דין המבין בתחום על מנת לנסח הסכם זה.
ככל שההסכם כבר נחתם, יש לבחון את הוראותיו ולראות אם הוא עומד בגדר הסכם חלוקת עיזבון על פי החוק.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בעניין הערת אזהרה
כולי תקווה ששאלתי ברורה מספיק
תודה מראש
רישום הערת אזהרה בכמה עסקאות עוקבות
הערת אזהרה נרשמת מכוח התחייבות, לרוב מכוח התחייבות לפי הסכם מכר.
כפי שאני מבינה, אין התחייבות בקשר בין X ל Z ולכן הדבר אינו אפשרי, אלא אם יהיה מסמך המקשר ביניהם.
ניתן יהיה לרשום שתי הערות אזהרה, על שני הסכמי המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צינור משותף או פרטי
צינור ביוב היוצא מקיר דירה בקומה ג' ומתחבר לצינור הביוב המרכזי היורד למטה, נוזל לפני החיבור בפועל. הקטע הנוזל כאמור מעביר רק את ביוב הדירה. שאלה - האם זהו רכוש משותף כי הוא מחוץ לדירה ולכן הוועד צריך לתקן או שזה רכוש הדירה והדייר צריך לתקן. תודה, עדיאל.
מי אחראי לתקן את צינור הביוב
עדיאל שלום
קצת קשה לדבר על חוק יבש כשמדובר ב..נזילה מביוב אבל אנסה
סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע כהאי לישנא
רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת
מאחר והנזילה היא במקטע צינור הביוב המשמש אך ורק את דירתך חוששני כי לא מדובר ברכוש משותף אלא ברכושך שלך - ומכאן עליך החובה לתקנו.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת תביעת פיצויים בגין תוכנית
אני בעלים של קרקע במטה יהודה ועקב תוכנית לסלילת כביש הולכים להפקיע ממני קרקע.
בנוסף עקב התוכנית שונה ייעודה של הקרקע כך שהפכה מחקלאית לדרך-הפיצוי שמוצע לי היום הוא לפי חישוב של דרך ולא לפי חישוב חקלאי ועל כן אני מעוניין להגיש לועדת תכנון ובניה תביעה לפיצוי על ירידת הערך בגין השינוי מחקלאי לדרך.
האם ניתן לעשות זאת ללא עו"ד ? מדובר בשינוי יעוד בשטח של 100 מ"ר כך שתשלום לעו"ד יהיה גבוה ממה שאזכה לקבל אם בכלל.
האם מישהו יכול לתת לי קצת רקע על איך עובדת הועדה ומה הולך לקרות מרגע הגשת התביעה לועדה.
תודה מראש
תביעה לפי סעיף 197 לחוק המקרקעין
שלום רב,
עליך להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לועדה המקומית שעניינה פגיעה על ידי תכנית. בשים לב לשטח נשוא שינוי היעוד גם אם לא כלכלי להסתייע בשירותיו של עורך דין - אתה חייב להצטייד בחוות דעת שמאית
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי בנה כביש על הקרקע שלי??
רכשתי קרקע לפני משהו כמו 30 שנה.
לאחרונה התחלתי לבדוק מה קורה שם ומעיון בgovmap אני רואה כי בחלק מהקרקע שלי נסלל כביש.
השטח הנ"ל מעולם לא הופקע ממני והוא בבעלותי גם היום, כמו כן לא ראיתי שהייתה כל תוכנית היסטורית שאפשרה העברת כביש בחלקה.
כיצד זה ייתכן שהמדינה בנתה כביש על השטח שלי מבלי ליידע אותי ו/או להפקיע את הקרקע ממני?
סלילת כביש על קרקע ששייכת לי. האם חוקי?
שלום רב
הסיטואציה אותה אתה מתאר - בהחלט נראית בלתי סבירה וייתכן וישנן עובדות שאינן בידיעתך אותן יש לברר תחילה
(הפקעות , שינוי יעוד הקרקע - ומתן אפשרות לפיצוי לפי סעיף 197, סלילת הכביש בחריגה מהתכנית על החלקה שלך וכו)
מציע לך לנסות ולברר את העובדות בועדה המקומית או המחוזית לפי הענין ולאחר מכן - או במקביל, להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת bdi
הזמנתי מהם דו"ח עיון והתברר לי כי יש הערה משנת 2013 על סכום של 1000 שח מבנק לאומי .
רציתי לדעת האם הערה הזאת יכולה לפגוע לי בבקשה לקבלת משכנתא ???
כמו כן הבנק טוען כי איננו יודע על מה מדובר ואיך זה נעשה אז רציתי לדעת האם ניתן לפנות למישהו כדי להתלונן על כך??
האם הערת bdi יכולה לפגוע לי בבקשה לקבלת משכנתא?
שלום רב,
הערה כזו אכן יכולה לחבל בבקשה לקבלת משכנתא
יחד עם זאת, לצערי השאלה חורגת מתחום מומחיותי ואינה מתאימה לפורום זה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לרכוש משותף
הבנתי שתביעה כנגד שכן שפלש לרכוש משותף ללא אישור מגישים למפקח על המקרקעין. שאלתי האם דייר בבניין שדירה בבעלותו יכול להגיש תביעה כזו בעצמו כנגד השכן הפולש או שחייבים לצרף לתביעה את נציגות ועד הבית?
לתשובתכם אודה.
מי רשאי לתבוע בגין פלישה לרכוש משותף
שלום רב,
בהתאם לסעיפים 72-73 לחוק המקרקעין - גם אתה כבעל דירה רשאי להגיש תביעה כנגד דייר אחר בגין פלישה לרכוש המשותף. . יחד עם זאת, רצוי שנציגות הבית המשותף תצטרף לתביעה כתובעת בפני עצמה.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף במקרקעין
אני מעוניינת לרכוש מבן משפחה נכס שבחודש אוגוסט נערך הסכם שיתוף בו והוגש ללשכת רישום המקרקעין.
האם אוכל לרכוש את הנכס בטרם נרשם הסכם השיתוף? ומהי הפרוצדורה לרכישת נכס שחלה עליו הסכם מסוג זה?
תודה.
האם ניתן לרכוש נכס מבן משפחה בטרם נרשם הסכם השיתוף?
יש לבחון את הוראות הסכם השיתוף.
ככלל, אין מניעה למכור נכס ללא הסכם שיתוף.
יחד עם זאת, הסכם השיתוף מגדיר את זכויותיהם של השותפים ומעניק לך, הרוכשת, את הוודאות לעניין הזכויות הנרכשות על ידך.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם כונס נכסים פותח חשבון נאמנות עם ת.ז. של בעלים
נאמנות עורך דין בעסקת מכר
יש לבחון את הוראות הסכם המכר עליו חתמת.
מקובל כי עורך הדין של המוכר פותח חשבון נאמנות ספציפי לטובת המוכר בעסקה וכי ככל שבמועד מסירת החזקה טרם התקבלו אישור מס שבח ו/או אישור עירייה, כספים אלו מופקדים בחשבון הנאמנות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכן מנקז את מי הגשמים ממרזבו אליי לחצר
בדו משפחתי החצר האחורית שלי גובלת לחצר השכנים.
השכנים עשו לעצמם גדר (בעל הבית שלי לא השתתף איתם) לכן הגדר היא רק בשטח שלהם. ולא בשטח משותף (חצי חצי).
אני הקמתי גדר במקביל לגדר שלהם, נשאר כמה ס"מ ביני לגדר השכנים. הס"מ האלו זה בשטח של החצר שלי.
בכל מקרה, היום גיליתי, כי השכנים הוציאו צינור המחובר למרזב יחידת הדיור שלהם ופשוט הוציאו אותו אליי לחצר.
הצינור יושב פשוט זרוק מאחורי הגדר שלהם וזה מוציא את מי הגשמים ישירות אליי.
לחצר שלי אין שיפוע ובזמן ירידת גשמים עזים היא מוצפת גם ככה.
אין לי צורך במי גשמים נוספים אשר מגיעים מהשכנים.
מה ניתן לעשות בנושא? האם יש עילה לתביעה? האם הדבר חוקי?
יש לציין שזהו הניסיון השני שלהם כבר לנקז את מיי הגשמים שלהם אליי לחצר, בהתחלה עשו זאת מהבית שלהם ופשוט הסתתי את הצינור לכיוון החצר שלהם.
תודה,
דפנה.
מהם הוראות החוק לגבי ניקוז מים
יש לבדוק מה נקבע בהיתר הבניה.
בנוסף, על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, שינוי בצנרת חיצונית של הבניין אינו כלול בהגדרה "שינוי פנימי" ולכן חייב בקבלת היתר בניה.
כמו כן, על פי חוק הניקוז:
"איסור על הטיית מים שלא בהיתר
4. (א) לא יטה אדם מים מעורק, ממיתקן
ניקוז או מצינור ניקוז, לא יטה מים אליהם, לא ישנה את זרימת המים בהם ולא יניח לאחר
לעשות פעולה כאמור, אלא בהיתר מאת מנהל הרשות הממשלתית ובהתאם לתנאי
ההיתר.
(ב) בעורק שכולו ברשות יחידים אין סעיף זה חל על
בעלי הקרקעות שיש להם נגיעה לאותו עורק, ועל התופסים בקרקעות אלה, ובלבד שמנהל
הרשות הממשלתית הודיע להם כי הפעולות המנויות בסעיף קטן (א) עלולות להביא לידי סכנה
של סחף קרקע, שטפון, הצפה, או פגיעה בבריאות הציבור או
בחקלאות."
לפיכך, אפשר להגיש תלונה למחלקת הפיקוח בעירייה.
קניית דירה מחולקת בניגוד להיתר
האם הרוכש עלול להיות מואשם בחלוקה ללא היתר ע"י העירייה? או שהוא איננו אחראי במידה ורכש את הדירה כאשר היא חולקה ע"י המוכר?
ובמידה והוא כן אחראי האם בפועל מוגשים כתבי אישום במקרים כאלו? (הדירה בת"א)
רכישת דירה מחולקת בניגוד להיתר ע"י העירייה
לפי חוק התכנון והבנייה, פיצול דירת מגורים הינו שינוי פנימי אשר מחייב קבלת היתר וזאת לאור העובדה שהוא משנה את מספר יחידות הדיור בבניין.
ברכישת דירת מגורים מפוצלת נכנס הקונה בנעליו של המוכר והוא חשוף בשני היבטים:
בהיבט הפלילי - למנהל ההנדסה בעירייה או לוועדה המקומית קיימת סמכות לפתוח בהליך פלילי נגד בעל הדירה, אשר בסופו של דבר ניתן יהיה להטיל על בעל הדירה קנס כספי, מתן צו הריסה לדירה שפוצלה או מתן צו השבת מצב הבנייה לקדמותו. בסמכות בית המשפט אף לתת עונש מאסר בפועל לבעל הדירה.
בהיבט האזרחי - באפשרות השכנים להגיש תביעה אזרחית נגד הבעלים, לידי המפקח על הבתים המשותפים. גם למפקח ישנה סמכות לתת צו הריסה לדירה המפוצלת וכן לתת צו השבת מצב הבנייה לקדמותו. בנוסף, יכול המפקח לחייב את בעל הדירה בפיצויים לידי השכנים.
בנוסף, אני אציין כי לפי חוק התכנון והבנייה, רשאית הוועדה המקומית להורות לחברת חשמל, לבזק ולעירייה להפסיק לספק שירותי חשמל, טלפון ומים לדירה שפוצלה.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה בגג
את מי לתבוע בגין נזילה בגג
התשובה היא גם וגם וגם
כנגד השכן - אשר לפי הנטען על ידך גרם לנזק בשל הבניה שביצע
כנגד ועד הבית - אשר אחראי על תיקון ליקויים בגג בהנחה שהגג הוא רכוש משותף ולא הוצמד לאחת הדירות
ובנפרד -כנגד המשכיר אשר התחייב להעמיד לרשותך דירה תקינה המאפשרת שימוש סביר וכנגדו ניתן לפעול גם בדרך של קיזוז/ ניכוי הנזק שנגרם מדמי השכירות
אשר לתביעה כנגד להכן וועד הבית - לפני הגשת תביעה יש להיעזר בחוות דעת מומחה ובהתאם לחוות הדעת להחליט מי יהא הנתבע. לחלופין (וכך הייתי פועל) - יש לתבוע את שני הגורמים הללו ובית המשפט יקבע מי המזיק ואת חלוקת האחריות ביניהם
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תודה רבה
רישום עסקה בניגוד לצו מניעה/ ביטול רישום
כך שאלמלא הטעות לא הייה מתאפשר רישום העסקה.
לשכת הרישום הודתה כי נפלה טעות ברישום הצו.
אז השאלה היא האם התביעה מוגשת באמצעות עתירה מינהלית לביהמ"ש לעניינים מנהליים, או שמה?
האם ניתן לתבוע את הטאבו בגין רשלנות
ככל שתהיינה לך ראיות טובות לנטען על ידך - אכן קיימת לך עילת תביעה כנגד לשכת רישום המקרקעין ברשלנות והפרת חובה חקוקה באי רישום צו המניעה
תביעה כזו מגישים בבית משפט אזרחי ולא בעתירה מנהלית
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל פיתוח על תוספת בנייה
התשלומים לעיריה בגין היתר בניה והיטל פיתוח עומדים על כ 6000 ש"ח, כאשר מתוכם רק 500 ש"ח אגרת היתר.
והיתר היטל פיתוח כניראה.
השאלה, האם הרשות המקומית , במקרה זה ת"א יכולה לגבות היטל פיתוח בגין הוספת מרפסות לבניין ישן ?
הרי העיריה לא עשתה שום פיתוח באזור
כל העלות ממומנת מכיס הדיירים בלבד, והעירייה לא משקיעה ולו שקל בפיתוח כלשהו שקשור להוספת מרפסות.
האם ידוע לכם על דרישות כאלו
האם זה חוקי ?
האם הרשות המקומית יכולה לגבות היטל פיתוח בגין הוספת מרפסות?
אגרות בניה והיטלי פיתוח הינם תשלומים אותם נדרש לשלם בעלים של קרקע או מי שמבקש לבנות על קרקע או להוסיף בניה למבנה קיים.
לאור העובדה שהיטלי פיתוח משולמים על כל השטח הבנוי, ישנן עיריות הגובות את היטל הפיתוח בעת הגשת הבקשה להיתר בניה.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
