פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ביטול הערת אזהרה
משה
06/01/16
האבא נפטר ומאחר ולא היה בריא ביותר(לאו דווקא מבחינה גופנית אם כי לא מונה לא אפוטרופוס) נתן התחייבות שנרשמה כהערת אזהרה שלא ימכור את הדירה שהיתה רשומה על -שמו ללא הסכמת אימו הסבתא נפטרה והאבא אחריה האם אנו זקוקים להסכמת היורשים של הסבתא למחיקת ההערה או כיורשי האבא יכולים להגיש בקשה בפניה לטאבו למחיקת ההערה
הסכמת יורשים למחיקת הערת אזהרה על צורך בהסכמה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/01/16
שלום משה,
הערת אזהרה תמחק:
1. בהסכמת הצדדים: כדי לבטל את ההערה בחיי הסבתא היתה נדרשת הסכמתה. מכאן שכיום נדרשת הסכמת היורשים.
2. אם בטלה עילת ההערה - לצורך הכרעה בשאלה זו יש לבדוק את מסמך ההתחייבות על פיו נרשמה ההערה. אם העילה בטלה - אין צורך בהסכמה, אך רשם המקרקעין יפנה לקבלת תגובת היורשים, ובמדה ויתנגדו יפנה אתכם לבית המשפט.
3. על פי צו של בית משפט.
מקווה שעזרתי,
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הערת אזהרה תמחק:
1. בהסכמת הצדדים: כדי לבטל את ההערה בחיי הסבתא היתה נדרשת הסכמתה. מכאן שכיום נדרשת הסכמת היורשים.
2. אם בטלה עילת ההערה - לצורך הכרעה בשאלה זו יש לבדוק את מסמך ההתחייבות על פיו נרשמה ההערה. אם העילה בטלה - אין צורך בהסכמה, אך רשם המקרקעין יפנה לקבלת תגובת היורשים, ובמדה ויתנגדו יפנה אתכם לבית המשפט.
3. על פי צו של בית משפט.
מקווה שעזרתי,
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו בו מופיעה הערה על הפקעה סע' 5 ו- 7
רן
06/01/16
תחת הרכוש המשותף.
מה הכוונה והאם ישנן משמעויות לרוכש?
אודה להתייחסות.
מה הכוונה והאם ישנן משמעויות לרוכש?
אודה להתייחסות.
הערה על הפקעה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/01/16
שלום רן,
הערה על הפקעה משמעה, כי הרשות מתכוונת להפקיע חלק מן הרכוש המשותף. מטבע הדברים הודעה כאמור משפיעה גם על זכויות הרוכש.
כדאי להבין מה השטח המופקע, מיקומו ולצורך מה הופקע. קיימת גם חשיבות לשאלה מהו בדיוק הנכס הנמכר (דירה בבית רב קומות או צמוד קרקע.
על מנת להבין האם תהיה פגיעה בערך הנכס ומה שיעורה של פגיעה כזו, יש לבדוק את תכניות בנין עיר החלות על החלקה ולבקש פרטים מן הועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הערה על הפקעה משמעה, כי הרשות מתכוונת להפקיע חלק מן הרכוש המשותף. מטבע הדברים הודעה כאמור משפיעה גם על זכויות הרוכש.
כדאי להבין מה השטח המופקע, מיקומו ולצורך מה הופקע. קיימת גם חשיבות לשאלה מהו בדיוק הנכס הנמכר (דירה בבית רב קומות או צמוד קרקע.
על מנת להבין האם תהיה פגיעה בערך הנכס ומה שיעורה של פגיעה כזו, יש לבדוק את תכניות בנין עיר החלות על החלקה ולבקש פרטים מן הועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה של מחצית דירה
אפרת
05/01/16
שלום.
העברה ללא תמורה של מחצית דירה מבעל לאשתו, כאשר על הדירה רשומה משכנתא. האם ניתן לבצע? אם כן, איך?
תודה
העברה ללא תמורה של מחצית דירה מבעל לאשתו, כאשר על הדירה רשומה משכנתא. האם ניתן לבצע? אם כן, איך?
תודה
העברה ללא תמורה של מחצית דירה בין בני זוג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/01/16
שלום אפרת,
ניתן לבצע את ההעברה בכפוף לקבלת הסכמת הבנק. עליכם לפנות לבנק ולבקש את הסכמתו, אך יש לשים לב שהבנק עשוי להעלות דרישות למתן הסכמתו, כגון צרופך כלווה נוספת.
העברה כאמור היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. יש להכין הסכם או תצהירי מתנה, לדווח על העסקה לרשויות המס (אם מדובר בדירת המגורים של בני הזוג ניתן לקבל פטור ממס שבח וממס רכישה), להכין את מסמכי הרישום ולסיים את העסקה ברישום הזכויות על שם האשה.
מקווה שעזרתי ואם צריך, אני כאן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן לבצע את ההעברה בכפוף לקבלת הסכמת הבנק. עליכם לפנות לבנק ולבקש את הסכמתו, אך יש לשים לב שהבנק עשוי להעלות דרישות למתן הסכמתו, כגון צרופך כלווה נוספת.
העברה כאמור היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. יש להכין הסכם או תצהירי מתנה, לדווח על העסקה לרשויות המס (אם מדובר בדירת המגורים של בני הזוג ניתן לקבל פטור ממס שבח וממס רכישה), להכין את מסמכי הרישום ולסיים את העסקה ברישום הזכויות על שם האשה.
מקווה שעזרתי ואם צריך, אני כאן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשלנות מס רכישה
דני
05/01/16
רכשתי דירה רדפתי אחרי העו"ד לקבל שובר למס רכישה כמה חדשים ולא הביא. כעת הביא באיחור רב עם ריביות. האם רשלנות שלו? מי אמור לספוג הריביות
קיבלתי שובר תשלום באיחור האם עורך הדין התרשל ?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
06/01/16
שלום רב
שאלתך חורגת מתחומי העיסוק של פורום זה שכן היא עוסקת בטענה לרשלנות מקצועית של נותן שירות ולא בדיני מקרקעין, מה גם שעל מנת להשיב עליה יש להידרש לבדיקה פרטנית של מלוא המסכת העובדתית בגינה מתבקשת ריבית כעת
מציע בכל מקרה להגיש בקשה לביטול קנסות ו/ז'אן הפחתתם שבמקרים לא מועטים מתקבלת בחיוב
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן
שאלתך חורגת מתחומי העיסוק של פורום זה שכן היא עוסקת בטענה לרשלנות מקצועית של נותן שירות ולא בדיני מקרקעין, מה גם שעל מנת להשיב עליה יש להידרש לבדיקה פרטנית של מלוא המסכת העובדתית בגינה מתבקשת ריבית כעת
מציע בכל מקרה להגיש בקשה לביטול קנסות ו/ז'אן הפחתתם שבמקרים לא מועטים מתקבלת בחיוב
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אגרות
בן
03/01/16
שלום
אני אמור לרשום דירה בטאבו, האם האגרות שאני אמור לשלם הם 28 ש"ח - אגרת בקשה, ויש לי בנוסף משכנתא - זה כרוך באגרה של 126 ש"ח, זה סך האגרות שאני אמור לשלם ? או שיש מעבר כדי לרשום את הדירה בטאבו ?
אני אמור לרשום דירה בטאבו, האם האגרות שאני אמור לשלם הם 28 ש"ח - אגרת בקשה, ויש לי בנוסף משכנתא - זה כרוך באגרה של 126 ש"ח, זה סך האגרות שאני אמור לשלם ? או שיש מעבר כדי לרשום את הדירה בטאבו ?
רישום דירה בטאבו-פרוצדורה
מנחם מושקוביץ
06/01/16
רישום
דירה בטאבו כרוך באגרה של 126 ₪ .
בנוסף,
כל בקשה המוגשת ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) כרוכה בתשלום אגרה של 28 ₪.
יש לבדוק האם נרשמה ו/או אמורה להירשם הערת אזהרה דבר המצריך תשלום אגרה נוספת.
חשוב
לציין כי תשלום האגרה הוא השלב הסופי טרם הגשת הבקשה לרישום המקרקעין לאחר מילוי
כל הטפסים והמסמכים הרלוונטיים לרישום הדירה.
בבואנו
לרשום נכס בלשכת רישום המקרקעין יש להצטייד במסמכים כדלהלן:
1. בקשה
לרישום מקרקעין-טופס בקשה לרישום מקרקעין ניתן למצוא באתר אגף רישום והסדר
מקרקעין.
2. שטרי מכר
– העברת הזכויות על שם הקונה מתבצעת מכוח שטרי מכר אותם יש להגיש ב-5 עותקים מקוריים חתומים ע"י שני הצדדים (המוכר והקונה) ומאומתים ע"י עו"ד.
3. אישורי
מיסים-יש לצרף לבקשה לרישום אישור מס רכישה ומס שבח במסגרתם מאשר מיסוי מקרקעין
שאין חוב במס והסכמתו להעברת הזכויות.
4. אישורי
עירייה-אישור היעדר חובות לרשות המקומית לרות היעדר חובות בגין היטל השבחה. חשוב
לציין כי אישור היעדר חובות לעירייה תקף ל-6 חודשים בלבד.
5. שטר
משכנתא- במידה ונלקחה משכנתא לטובת קניית הנכס יש להזמין מהבנק שטרי משכנתא ולחתום
עליהם בפני עו"ד.
6. אגרה-לבסוף
יש לשלם אגרת רישום שעלותה פורטה לעיל.
בהצלחה
דירה בטאבו כרוך באגרה של 126 ₪ .
בנוסף,
כל בקשה המוגשת ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) כרוכה בתשלום אגרה של 28 ₪.
יש לבדוק האם נרשמה ו/או אמורה להירשם הערת אזהרה דבר המצריך תשלום אגרה נוספת.
חשוב
לציין כי תשלום האגרה הוא השלב הסופי טרם הגשת הבקשה לרישום המקרקעין לאחר מילוי
כל הטפסים והמסמכים הרלוונטיים לרישום הדירה.
בבואנו
לרשום נכס בלשכת רישום המקרקעין יש להצטייד במסמכים כדלהלן:
1. בקשה
לרישום מקרקעין-טופס בקשה לרישום מקרקעין ניתן למצוא באתר אגף רישום והסדר
מקרקעין.
2. שטרי מכר
– העברת הזכויות על שם הקונה מתבצעת מכוח שטרי מכר אותם יש להגיש ב-5 עותקים מקוריים חתומים ע"י שני הצדדים (המוכר והקונה) ומאומתים ע"י עו"ד.
3. אישורי
מיסים-יש לצרף לבקשה לרישום אישור מס רכישה ומס שבח במסגרתם מאשר מיסוי מקרקעין
שאין חוב במס והסכמתו להעברת הזכויות.
4. אישורי
עירייה-אישור היעדר חובות לרשות המקומית לרות היעדר חובות בגין היטל השבחה. חשוב
לציין כי אישור היעדר חובות לעירייה תקף ל-6 חודשים בלבד.
5. שטר
משכנתא- במידה ונלקחה משכנתא לטובת קניית הנכס יש להזמין מהבנק שטרי משכנתא ולחתום
עליהם בפני עו"ד.
6. אגרה-לבסוף
יש לשלם אגרת רישום שעלותה פורטה לעיל.
בהצלחה
תביעה בגין הפרת הסכם מכר
ישי
31/12/15
בס"ד
צהריים טובים,
עסקת מכר הופרה הפרה יסודית על ידי המוכר (הוא לא מעביר את מסמכי הרישום זה כ- 4 שנים), בנוסף מועניין הרוכש לתבוע לא רק הפרה יסודית, אלא גם עבודות שיפוץ בגין ליקויי בנייה שהמוכר לא הביא לידיעתו, ישנה קבלה בגין שיפוץ כ- 12,500 ₪.
גובה הפיצויי המוסכם 55,000 ₪.
סך הכל התביעה היא בגובה 67,500 ₪ בתוספת הוצאות ושכ"ט.
הכיצד מגישים את התביעה: מקוצר, מהיר, תביעה לסכום קצוב או תביעה רגילה לשלום.
בתודה מראש.
צהריים טובים,
עסקת מכר הופרה הפרה יסודית על ידי המוכר (הוא לא מעביר את מסמכי הרישום זה כ- 4 שנים), בנוסף מועניין הרוכש לתבוע לא רק הפרה יסודית, אלא גם עבודות שיפוץ בגין ליקויי בנייה שהמוכר לא הביא לידיעתו, ישנה קבלה בגין שיפוץ כ- 12,500 ₪.
גובה הפיצויי המוסכם 55,000 ₪.
סך הכל התביעה היא בגובה 67,500 ₪ בתוספת הוצאות ושכ"ט.
הכיצד מגישים את התביעה: מקוצר, מהיר, תביעה לסכום קצוב או תביעה רגילה לשלום.
בתודה מראש.
בית המשפט בעל הסמכות לדון בתביעה להפרת הסכם מכר
מנחם מושקוביץ
06/01/16
תביעות
אזרחיות עד לסך של 2,500,000 מיליון שקלים נידונות בבית משפט השלום.
תביעה
לסדר דין מקוצר הינה תביעה המסתמכת על ראיות בכתב כגון חוזה או התחייבות שעליהן
אין עוררין.
לפי
הנתונים בשאלתך, הינך רשאי להגיש תביעה בסדר דין מקוצר רק על הפיצוי המוסכם מאחר
ומקורו בחוזה מפורש.
במידה
ותרצה לתבוע גם על ליקויי הבניה בנוסף לפיצוי המוסכם לא תוכל לתבוע בסדר דין מקוצר
אלא בסדר דין מהיר במידה וסכום התביעה לא יעלה על 75,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.
בהצלחה
אזרחיות עד לסך של 2,500,000 מיליון שקלים נידונות בבית משפט השלום.
תביעה
לסדר דין מקוצר הינה תביעה המסתמכת על ראיות בכתב כגון חוזה או התחייבות שעליהן
אין עוררין.
לפי
הנתונים בשאלתך, הינך רשאי להגיש תביעה בסדר דין מקוצר רק על הפיצוי המוסכם מאחר
ומקורו בחוזה מפורש.
במידה
ותרצה לתבוע גם על ליקויי הבניה בנוסף לפיצוי המוסכם לא תוכל לתבוע בסדר דין מקוצר
אלא בסדר דין מהיר במידה וסכום התביעה לא יעלה על 75,000 ₪ נכון ליום הגשת התביעה.
בהצלחה
בעל דירה שאינו אזרח המדינה
רן
30/12/15
שלום רב,
מתעתד לרכוש דירה הרשומה ע"ש בעלים שאינם אזרחי המדינה ובנסח הטאבו מופיע מס' הדרכון שלו.
מתווך הדירות שמציע את הדירה אומר שמס' הדרכון המופיע בנסח הטאבו אינו מעודכן, ונמצא בתהליכי עדכון מול לשכת המקרקעין, מכיוון שהשיטה הנהוגה בחידוש דרכונים זרים בניגוד לחידוש דרכון מקומי היא שינוי/חידוש מס' הדרכון בעת חידוש הדרכון עצמו.
מוכר למישהו?
אודה מאוד לעונים.
מתעתד לרכוש דירה הרשומה ע"ש בעלים שאינם אזרחי המדינה ובנסח הטאבו מופיע מס' הדרכון שלו.
מתווך הדירות שמציע את הדירה אומר שמס' הדרכון המופיע בנסח הטאבו אינו מעודכן, ונמצא בתהליכי עדכון מול לשכת המקרקעין, מכיוון שהשיטה הנהוגה בחידוש דרכונים זרים בניגוד לחידוש דרכון מקומי היא שינוי/חידוש מס' הדרכון בעת חידוש הדרכון עצמו.
מוכר למישהו?
אודה מאוד לעונים.
דירה הרשומה על שם אזרח זר ומספר דרכון
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/12/15
שלום רן,
זו תופעה שכיחה מאוד. מספרי דרכון משתנים בכל פעם שמוחלף הדרכון.
ככל שהמכר טפל בכך והרישום בטאבו יהיה מעודכן לא צריכה להיות מניעה לבצע את העסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
זו תופעה שכיחה מאוד. מספרי דרכון משתנים בכל פעם שמוחלף הדרכון.
ככל שהמכר טפל בכך והרישום בטאבו יהיה מעודכן לא צריכה להיות מניעה לבצע את העסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיבור לביוב ציבורי
אורן
30/12/15
שלום,
היום איני מחובר למערכת הביוב העירונית, האם תאגיד המים רשאי לבוא אלי בדרישה להתחבר למערכות הביוב הציבוריות בטענות כאלו או אחרות? יכולים לומר שבוס הספיגה גורם למפגע ולהכריח אותי להתחבר אליהם?
הבעיה נעוצה בעלויות בלתי מבוטלות של הכנת הצנרת הפרטית.
היום איני מחובר למערכת הביוב העירונית, האם תאגיד המים רשאי לבוא אלי בדרישה להתחבר למערכות הביוב הציבוריות בטענות כאלו או אחרות? יכולים לומר שבוס הספיגה גורם למפגע ולהכריח אותי להתחבר אליהם?
הבעיה נעוצה בעלויות בלתי מבוטלות של הכנת הצנרת הפרטית.
חבור לביוב ציבורי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/12/15
אורן, שלום,
הרשות המקומית רשאית לחייב אדם להתחבר למערכת הביוב הציבורית כדי למנוע נזק, לאפשר הולכה תקינה של הביוב, להסיר או למנוע מפגע.
הרשות אף רשאית לבצע את העבודות בעצמה ולחייב בכך את מי שסרב להענות לדרישתה.
למי שרואה עצמו נפגע מהחלטת הרשות עומדת הזכות לפנות לבית משפט השלום בבקשה לבטל או לשנות את הדרישה. יש לדעת, כי בקשה כזו לא תמנע מן הרשות לבצע בינתיים את העבודה.
המנעות מביצוע הדרישה גם לאחר חלוף המועד לפנות לבית המשפט עלולה להקים גם אחריות פלילית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
הרשות המקומית רשאית לחייב אדם להתחבר למערכת הביוב הציבורית כדי למנוע נזק, לאפשר הולכה תקינה של הביוב, להסיר או למנוע מפגע.
הרשות אף רשאית לבצע את העבודות בעצמה ולחייב בכך את מי שסרב להענות לדרישתה.
למי שרואה עצמו נפגע מהחלטת הרשות עומדת הזכות לפנות לבית משפט השלום בבקשה לבטל או לשנות את הדרישה. יש לדעת, כי בקשה כזו לא תמנע מן הרשות לבצע בינתיים את העבודה.
המנעות מביצוע הדרישה גם לאחר חלוף המועד לפנות לבית המשפט עלולה להקים גם אחריות פלילית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מושכרת
אילנית
30/12/15
שלום, אני דיירת בדירה שכורה לאחרונה גיליתי עובש בחדרים שיוצא מהרצפה. מסתבר שהיתה נזילה תוקנה אך החול שמתחת לרצפה רטוב וצריך לחכות שיתאדה. דבר שיכול לקחת גם מעל חודשיים. החפצים שלי התחילו לקבל עובש וכן אנחנו כ 15 יום ישנים בסלון. שילמתי על החודש סכום מלא וטענתי בפני בעלי הדירה שיש לקזז לטובתי סכום בגין חוסר השימוש בשני החדרים שאינם ראויים למגורים וכן שבני הקטן משתעל כבר קרוב לחודש ואני חוששת שבגין עניין העובש והריח החריף שנוצר בחדרים. הודעתי לבעל הדירה שמאחר ואני חתומה על חוזה של 3 חדרים ושניים מתוכם אינם בשימוש זוהי כרגע הפרה של החוזה ואני מחפשת דירה ובכוונתי לעזוב טרם הסתיים החוזה. בעל הדירה אינו מסכים עמי. עצתם בבקשה ברוח החוק והאם עומדת לרשותי האופציה לעזוב ושעזיבתי לא תיחשב כהפרת חוזה מצידי ועוד תובנות כדי לסיים עם העניין בשלום. לציין שאיניי מוכנה לשלם סכום מלא על זמן שהותי בסלון.. וכן לא מוכנה לשאת בשאר החודשים הנותרים לסיום החוזה.
נזקי רטיבות חמורים בדירה מושכרת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/12/15
שלום אילנית,
חובת המשכיר היא להעמיד לרשותך דירה תקינה וראויה למגורים בכל חלקיה ולכל תקופת השכירות.
על פי סעיף 7 א לחוק השכירות והשאילה על המשכיר לתקן
כל דבר "השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר."
בנסיבות שתארת התיקון שבוצע איננו פותר את הבעיה ונדרש גם יבוש של החול הרטוב.
בכפוף לאמור בהוראות החוזה שנחתם ביניכם, נראה שהמשכיר מפר את חוזה השכירות.
על פי חוק החוזים, במקרה כזה זכאי השוכר לבטל את ההסכם ואף לדרוש פיצויים. בנוסף עומדים לרשותו הסעדים הקבועים בסעיף 9 בחוק השכירות -
9. (א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר -(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
חובת המשכיר היא להעמיד לרשותך דירה תקינה וראויה למגורים בכל חלקיה ולכל תקופת השכירות.
על פי סעיף 7 א לחוק השכירות והשאילה על המשכיר לתקן
כל דבר "השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר."
בנסיבות שתארת התיקון שבוצע איננו פותר את הבעיה ונדרש גם יבוש של החול הרטוב.
בכפוף לאמור בהוראות החוזה שנחתם ביניכם, נראה שהמשכיר מפר את חוזה השכירות.
על פי חוק החוזים, במקרה כזה זכאי השוכר לבטל את ההסכם ואף לדרוש פיצויים. בנוסף עומדים לרשותו הסעדים הקבועים בסעיף 9 בחוק השכירות -
9. (א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר -(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמאות בית
דנה
29/12/15
האם לצורך עסקת מתנה, העברת נכס מסוג בית מאימא לבת , צריך שמאות של הנכס? לצורכי דיווחי המס
שמאות לצורך עסקת מתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/12/15
שלום דנה,
ככלל, אם מדובר בבית טיפוסי לאזור בו הוא שוכן, קיימות עסקאות של בתים דומים בסביבה ואין נסיבות מיוחדות (אחוזי בניה גבוהים וניצול נמוך, למשל), אין חובה לקבל חוות דעת שמאית וניתן להעריך את שווי הדירה בהתאם לעסקאות שבסביבה.
יש כמובן לבדוק את נתוני הבית הספציפי על מנת להחליט בנוגע אליו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
ככלל, אם מדובר בבית טיפוסי לאזור בו הוא שוכן, קיימות עסקאות של בתים דומים בסביבה ואין נסיבות מיוחדות (אחוזי בניה גבוהים וניצול נמוך, למשל), אין חובה לקבל חוות דעת שמאית וניתן להעריך את שווי הדירה בהתאם לעסקאות שבסביבה.
יש כמובן לבדוק את נתוני הבית הספציפי על מנת להחליט בנוגע אליו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד הבית
אורן
29/12/15
בחוזה שכירות סוכם שהמשכיר ישלם ועד הבית ולשוכר אין חובת תשלום ( דמי שכירות כוללים) המשכיר לא שלם.
ועד הבית דורש מהשוכר לשלם ומאיים בתביעה.
השכירות הסתימה ואני עוזב את הדירה. אני חושש להיתבע ע"י הועד ששלח לי התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, האם עלי לקזז סכום החוב לועד מהחוב שיש לי למשכיר בגין חשבונות חשמל ומים למשכיר? או מה עלי לעשות כדי להימנע בעתיד מתביעות מהועד?
ועד הבית דורש מהשוכר לשלם ומאיים בתביעה.
השכירות הסתימה ואני עוזב את הדירה. אני חושש להיתבע ע"י הועד ששלח לי התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, האם עלי לקזז סכום החוב לועד מהחוב שיש לי למשכיר בגין חשבונות חשמל ומים למשכיר? או מה עלי לעשות כדי להימנע בעתיד מתביעות מהועד?
תשלום ועד בית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/12/15
שלום אורן,
בדוק את החוזה שלך וראה האם יש בו התיחסות למקרים בהם צד אחד משלם או נדרש לשלם סכום שחובת תשלומו מוטלת על הצד האחר. אם כן - זו הדרך בה עליך לנהוג.
אם אין התיחסות לכך בהסכם, עליך להודיע לבעל הבית בכתב כי הוא נדרש לעמוד בחיובו ולשלם לועד הבית.
בנוסף עליך להודיע לועד הבית בכתב, כי על פי החוזה שלך אינך מי שחייב לשלם את תשלומי הועד.
בשני המכתבים אנא ציין, כי אם יתבעו אותך תדרוש את כל ההווצאות שיגרמו לך.
אם אתה חייב לבעל הבית כספים אפשרות הקיזוז היא אפשרות פרקטית אך עליך להקדים הודעה בכתב המפרטת את כל הנסיבות.
מקווה שעזרתי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
בדוק את החוזה שלך וראה האם יש בו התיחסות למקרים בהם צד אחד משלם או נדרש לשלם סכום שחובת תשלומו מוטלת על הצד האחר. אם כן - זו הדרך בה עליך לנהוג.
אם אין התיחסות לכך בהסכם, עליך להודיע לבעל הבית בכתב כי הוא נדרש לעמוד בחיובו ולשלם לועד הבית.
בנוסף עליך להודיע לועד הבית בכתב, כי על פי החוזה שלך אינך מי שחייב לשלם את תשלומי הועד.
בשני המכתבים אנא ציין, כי אם יתבעו אותך תדרוש את כל ההווצאות שיגרמו לך.
אם אתה חייב לבעל הבית כספים אפשרות הקיזוז היא אפשרות פרקטית אך עליך להקדים הודעה בכתב המפרטת את כל הנסיבות.
מקווה שעזרתי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן בבניין משותף
יריב
29/12/15
שאלתי לפורום הנכבד
ישנו בבניין בו אני גר מחסן משותף לכלל הדיירים
רק ל מס' מועט של דיירים 4 לדעתי, יש את המפתח ולשאר אין מפתחות. לאלו שיש, מסרבים לתת לשכפל את המפתח.
האם ניתן לחייבם לשלם שכירות או שמא, מה אומר החוק לגביי זה?
ישנו בבניין בו אני גר מחסן משותף לכלל הדיירים
רק ל מס' מועט של דיירים 4 לדעתי, יש את המפתח ולשאר אין מפתחות. לאלו שיש, מסרבים לתת לשכפל את המפתח.
האם ניתן לחייבם לשלם שכירות או שמא, מה אומר החוק לגביי זה?
זכות להשתמש במחסן משותף
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום יריב,
אם המחסן אכן מהווה רכוש משותף (זאת ניתן לבדוק בנסח) לכל אחד ואחד מן הדיירים יש זכות לעשות בו שימוש סביר שאיננו מונע שימוש דומה מיתרת הדיירים.
בהעדר הסכמה של כל הדיירים אין דייר או קבוצת דיירים שמותר להם לעשות במחסן שימוש ייחודי ולמנוע שימוש משאר הדיירים ולכל אחד מהדיירים זכות לקבל העתק של המפתח.
השאלה אם לתבוע סילוק יד ו/או דמי שכירות תלויה במטרותיכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
אם המחסן אכן מהווה רכוש משותף (זאת ניתן לבדוק בנסח) לכל אחד ואחד מן הדיירים יש זכות לעשות בו שימוש סביר שאיננו מונע שימוש דומה מיתרת הדיירים.
בהעדר הסכמה של כל הדיירים אין דייר או קבוצת דיירים שמותר להם לעשות במחסן שימוש ייחודי ולמנוע שימוש משאר הדיירים ולכל אחד מהדיירים זכות לקבל העתק של המפתח.
השאלה אם לתבוע סילוק יד ו/או דמי שכירות תלויה במטרותיכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
מבנה מסוכן
יצחק
29/12/15
שלום רב
הבניין בו אני מתגורר, הוכרז היום כבניין מסוכן
האם בניין מסוכן, יכול להשתתף בתמ"א 38 או האם קודם, צריך לפעול לפי ההוראות שניתנו מהעירייה ורק לאחר מכן, לבקש השתתפות בתמ"א?
הבניין בו אני מתגורר, הוכרז היום כבניין מסוכן
האם בניין מסוכן, יכול להשתתף בתמ"א 38 או האם קודם, צריך לפעול לפי ההוראות שניתנו מהעירייה ורק לאחר מכן, לבקש השתתפות בתמ"א?
תמ"א 38 במבנה מסוכן
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום יצחק,
ברור שאין אפשרות להתעלם מכך שהמבנה מסוכן וקיימת חשיבות גם לסוג השיפוץ המוצע. תוספת לבניין קיים תצריך ככל הנראה תיקון המבנה ואילו הריסה ובניה מחדש לא.
לתשובה מפורטת יותר נא פנה לפורום תמ"א 38.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
ברור שאין אפשרות להתעלם מכך שהמבנה מסוכן וקיימת חשיבות גם לסוג השיפוץ המוצע. תוספת לבניין קיים תצריך ככל הנראה תיקון המבנה ואילו הריסה ובניה מחדש לא.
לתשובה מפורטת יותר נא פנה לפורום תמ"א 38.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
טופס אגודה שיתופית
שירן
28/12/15
אנחנו בתהליך רכישת שטח ממנהל מקרקעי ישראל בהרחבה של ישוב בצפון- יש לציין שזה ישוב ולא מושב או קיבוץ.
כחלק מתנאי קבלת המשכנתא לשטח - הבנק דורש מאיתנו להחתים את האגודה השיתופית של הישוב על טופס שאנחנו חברים באגודה השיתופית.
מישהו מכיר את הנושא?
יש לציין שהיישוב לא מוכן לחתום כי אנחנו עדיין לא חלק ממנו ומצד שני היועץ המשפטי של היישוב מוכן לחתום על הטופס במידה ונצטרך לאגודה השיתופית שעלות ההצטרפות היא ע״ס 10000 שח.
הצילוו!!
כחלק מתנאי קבלת המשכנתא לשטח - הבנק דורש מאיתנו להחתים את האגודה השיתופית של הישוב על טופס שאנחנו חברים באגודה השיתופית.
מישהו מכיר את הנושא?
יש לציין שהיישוב לא מוכן לחתום כי אנחנו עדיין לא חלק ממנו ומצד שני היועץ המשפטי של היישוב מוכן לחתום על הטופס במידה ונצטרך לאגודה השיתופית שעלות ההצטרפות היא ע״ס 10000 שח.
הצילוו!!
הצטרפות לאגודה שיתופית
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום שירן,
עליכם לברר (עם המינהל/הישוב) האם עליכם להצטרף לאגודה השיתופית כתנאי לבניה/מגורים בישוב.
ברור שהישוב לא יוכל לאשר לבנק כי הנכם חברים באגודה השיתופית אם אינכם חברים בה.
אם ההצטרפות הינה חובה - האם יש מניעה (מלבד התשלום)שתצטרפו עכשיו?
אם ההצטרפות איננה חובה, יש להפנות תשומת לב הבנק לכך ולבקש את עמדתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
עליכם לברר (עם המינהל/הישוב) האם עליכם להצטרף לאגודה השיתופית כתנאי לבניה/מגורים בישוב.
ברור שהישוב לא יוכל לאשר לבנק כי הנכם חברים באגודה השיתופית אם אינכם חברים בה.
אם ההצטרפות הינה חובה - האם יש מניעה (מלבד התשלום)שתצטרפו עכשיו?
אם ההצטרפות איננה חובה, יש להפנות תשומת לב הבנק לכך ולבקש את עמדתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
רישום בית משותף
אמיר
28/12/15
שלום רב,
לי ולאחי ניתנה קרקע מאבינו, ושנינו רשומים בטאבו כבעליה (50-50). על הקרקע בנינו בניין בן 4 דירות, ואני מבין שכדי שכל אח יוכל למכור דירותיו, יש צורך בהליך מורכב של רישום בית משותף.
1. מה כולל הליך זה?
2. האם מחובתי להעזר בעורך דין לשם כך?
3. מבירור לא מעמיק הבנתי שזה יעלה לי כ-20-30 אלף ש"ח, האמנם?
לי ולאחי ניתנה קרקע מאבינו, ושנינו רשומים בטאבו כבעליה (50-50). על הקרקע בנינו בניין בן 4 דירות, ואני מבין שכדי שכל אח יוכל למכור דירותיו, יש צורך בהליך מורכב של רישום בית משותף.
1. מה כולל הליך זה?
2. האם מחובתי להעזר בעורך דין לשם כך?
3. מבירור לא מעמיק הבנתי שזה יעלה לי כ-20-30 אלף ש"ח, האמנם?
רישום בית משותף
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום אמיר,
הליך של רישום בית משותף כולל הכנת תשריטים (ע"י מודד), הכנת מסמכי הרישום - בקשה לרישום בית משתף, תקנון ככל שנדרש (בעיקר אם יש הצמדות ושטחים שהוצאו מהרכוש המשותף), צו רישום, קבלת אישורי רשות המסים והעיריה, יחוד הדירות לבעליהן השונים, החתמת הבעלים ונציגות הבית המשותף וכו' וסופו רישום בפנקס הבתים המשותפים של הבית ודירותיו. רק לאחר רישום הבית המשותף יוכל כל אחד מכם להרשם כבעל דירה מסויימת.
אין חובה על פי דין להעזר בשרותי עו"ד אך מדובר במשימה מורכבת ומומלץ מאוד לא לוותר על שירותי עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
הליך של רישום בית משותף כולל הכנת תשריטים (ע"י מודד), הכנת מסמכי הרישום - בקשה לרישום בית משתף, תקנון ככל שנדרש (בעיקר אם יש הצמדות ושטחים שהוצאו מהרכוש המשותף), צו רישום, קבלת אישורי רשות המסים והעיריה, יחוד הדירות לבעליהן השונים, החתמת הבעלים ונציגות הבית המשותף וכו' וסופו רישום בפנקס הבתים המשותפים של הבית ודירותיו. רק לאחר רישום הבית המשותף יוכל כל אחד מכם להרשם כבעל דירה מסויימת.
אין חובה על פי דין להעזר בשרותי עו"ד אך מדובר במשימה מורכבת ומומלץ מאוד לא לוותר על שירותי עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
תשלום על איחור מסירה – כולל את תקופת הגרייס?
נדב
28/12/15
קניתי בית מקבלן, והוא איחר במסירת הבית ב-10 חודשים. לטענתו על תקופת הגרייס הוא לא צריך לשלם.
האם הוא צודק?
להלן הציטוטים הרלוונטיים מתוך החוזה:
"לא יאוחר ממועד חתימת חוזה זה, בצירוף 90 ימי גרייס הקבלן מתחייב למסור את המבנה ..."
"למרות כל האמור בהסכם זה, איחור... שלא יעלו על 90 יום... לא יהוו הפרה של התחייבות הקבלן ולא יזכו את המשתכן בתרופה כלשהי"
"היה והקבלן יאחר במועד מסירת הדירה, כקבוע בהסכם הקבלן... הוא יפצה... לכל חודש איחור או חלק יחסי..."
האם הוא צודק?
להלן הציטוטים הרלוונטיים מתוך החוזה:
"לא יאוחר ממועד חתימת חוזה זה, בצירוף 90 ימי גרייס הקבלן מתחייב למסור את המבנה ..."
"למרות כל האמור בהסכם זה, איחור... שלא יעלו על 90 יום... לא יהוו הפרה של התחייבות הקבלן ולא יזכו את המשתכן בתרופה כלשהי"
"היה והקבלן יאחר במועד מסירת הדירה, כקבוע בהסכם הקבלן... הוא יפצה... לכל חודש איחור או חלק יחסי..."
פיצוי על איחור במסירה - ממתי?
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום נדב.
בהנחה שהחוזה נחתם אחרי שנת2011, פרשנות הקבלן איננה תואמת את הקבוע בחוק המכר (דירות).
הוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובעות ש"תקופת הגרייס" לא תעלה על 60 יום וכי במקרה של אחור מעבר לתקופה זו נכללת גם היא בתקופת הפיצוי.
וזה נוסח הסעיף:
5א. פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס' 5) תשע"א -2011 .
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
לתשובה מפורטת יותר יש לבחון את כל הוראות החוזה.
בברכה,
לילך עתני עו"ד ונוטריון
בהנחה שהחוזה נחתם אחרי שנת2011, פרשנות הקבלן איננה תואמת את הקבוע בחוק המכר (דירות).
הוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובעות ש"תקופת הגרייס" לא תעלה על 60 יום וכי במקרה של אחור מעבר לתקופה זו נכללת גם היא בתקופת הפיצוי.
וזה נוסח הסעיף:
5א. פיצוי בשל איחור במסירה (תיקון מס' 5) תשע"א -2011 .
(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
לתשובה מפורטת יותר יש לבחון את כל הוראות החוזה.
בברכה,
לילך עתני עו"ד ונוטריון
חיוב יורש אחד בכל החוב
ליר
27/12/15
אבי ירש לפני 40 שנה מגרש (מוקפא).
למגרש שלושה יורשים נוספים (כל אחד מאח אחר).
במשך כל השנים לא קיבל הודעות תשלום מס עבור המגרש.
לפני כשבוע קיבל התראה להסדיר תשלום של כמה עשרות אלפי שקלים, עוקל לו חשבון הבנק וכונה כ׳סרבן מס׳.
זוהי הפניה הראשונה(!) בדרישת תשלום ממיסוי מקרקעין.
אין לנו כל קשר עם שאר היורשים / בעלי המגרש (ייתכן וחלקם נפטרו).
שאלתי היא: האם מיסוי מקרקעין יכולים לפנות רק לאחד מן היורשים (אבי, במקרה זה) בבקשה להסדיר החוב המלא לאלתר?
מדוע החוב אינו מתחלק בין כל הבעלים בהתאם לאחוז היחסי במגרש של כל אחד?
למה דווקא אנחנו צריכים לשאת בתשלום החוב המלא ובסנקציות של עיקול וכו׳ במידה ולא?
תודה רבה!!!
למגרש שלושה יורשים נוספים (כל אחד מאח אחר).
במשך כל השנים לא קיבל הודעות תשלום מס עבור המגרש.
לפני כשבוע קיבל התראה להסדיר תשלום של כמה עשרות אלפי שקלים, עוקל לו חשבון הבנק וכונה כ׳סרבן מס׳.
זוהי הפניה הראשונה(!) בדרישת תשלום ממיסוי מקרקעין.
אין לנו כל קשר עם שאר היורשים / בעלי המגרש (ייתכן וחלקם נפטרו).
שאלתי היא: האם מיסוי מקרקעין יכולים לפנות רק לאחד מן היורשים (אבי, במקרה זה) בבקשה להסדיר החוב המלא לאלתר?
מדוע החוב אינו מתחלק בין כל הבעלים בהתאם לאחוז היחסי במגרש של כל אחד?
למה דווקא אנחנו צריכים לשאת בתשלום החוב המלא ובסנקציות של עיקול וכו׳ במידה ולא?
תודה רבה!!!
חוב מס רכוש כאשר קיימים בעלים משותפים בקרקע
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
29/12/15
שלום ליר,
כעקרון, כאשר קיימים מספר בעלים משותפים לקרקע יגבה המס מכל אחד מהם כפי שיעור חלקו בקרקע.
עליכם לבדוק האם החיוב שנתקבל הוא אכן בגין הקרקע כולה ולקבל את כל פרטי החיוב, כולל ממתי החיוב, מה הסכום המקורי לתשלום, מה שיעורי הקנסות וההצמדות ובגין איזה חלק מהקרקע חוייב אביך.
ככל שחוייב ביתר יש להבין מדוע ולבקש תיקון החיוב.
ניתן לפנות למשרד מיסוי מקרקעין, להגיש בקשה המפרטת את כל הנסיבות, לרבות העובדה שמעולם לא נדרש תשלום ולבקש ביטול קנסות וריביות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
כעקרון, כאשר קיימים מספר בעלים משותפים לקרקע יגבה המס מכל אחד מהם כפי שיעור חלקו בקרקע.
עליכם לבדוק האם החיוב שנתקבל הוא אכן בגין הקרקע כולה ולקבל את כל פרטי החיוב, כולל ממתי החיוב, מה הסכום המקורי לתשלום, מה שיעורי הקנסות וההצמדות ובגין איזה חלק מהקרקע חוייב אביך.
ככל שחוייב ביתר יש להבין מדוע ולבקש תיקון החיוב.
ניתן לפנות למשרד מיסוי מקרקעין, להגיש בקשה המפרטת את כל הנסיבות, לרבות העובדה שמעולם לא נדרש תשלום ולבקש ביטול קנסות וריביות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
עורך דין מטעם היזם
חיים נני
23/12/15
שלום רב,
בעת קניית דירה חדשה מיזם, בבניין שעבר תמ"א 38, האם אני מחוייב לשכור את עורך הדין של הדיירים ? מן היזם נמסר כי כל מי שקונה דירה אוטמוטית עורך הדין של הדיירים הופך לשלו
האם כך הדבר ? או שיש באפשרותי להביא עורך דין מטעמי ?
בברכה,
חיים
בעת קניית דירה חדשה מיזם, בבניין שעבר תמ"א 38, האם אני מחוייב לשכור את עורך הדין של הדיירים ? מן היזם נמסר כי כל מי שקונה דירה אוטמוטית עורך הדין של הדיירים הופך לשלו
האם כך הדבר ? או שיש באפשרותי להביא עורך דין מטעמי ?
בברכה,
חיים
יש לך זכות לשכור עורך דין מטעמך שייצג רק אותך
אסף
24/12/15
ואם יש למי מהם טענה כלשהי, שיפנה אותה לעורך הדין שלך.
הערת אזהרה בדבר העברה לזרים
רבקה
23/12/15
שלום רב, בנסח טאבו כתוב שיש הערה בדבר העברה לזרים סע' 4 י"ז (ג) (2) לחוק מינהל מקרקעי ישראל.
מה הכוונה? האם אפשר לרשום עוד הערת אזהרה ? האם אפשר יהיה למכור את הדירה בהמשך?
תודה רבה.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
מה הכוונה? האם אפשר לרשום עוד הערת אזהרה ? האם אפשר יהיה למכור את הדירה בהמשך?
תודה רבה.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת אזהרה בדבר העברה לזרים
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום רבקה,
העברת בעלות בדירות שנוהלו קודם ע"י המדינה (באמצעות רמ"י) הותנתה ברישום הערת אזהרה בדבר העדר האפשרות למכור את הדירות בעתיד לזרים בלא אישור מועצת מקרקעי ישראל.
למעט מגבלה זו ניתן יהיה למכור את הדירה בהמשך ואין מניעה לרשום הערת אזהרה בגין עסקה בנכס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
העברת בעלות בדירות שנוהלו קודם ע"י המדינה (באמצעות רמ"י) הותנתה ברישום הערת אזהרה בדבר העדר האפשרות למכור את הדירות בעתיד לזרים בלא אישור מועצת מקרקעי ישראל.
למעט מגבלה זו ניתן יהיה למכור את הדירה בהמשך ואין מניעה לרשום הערת אזהרה בגין עסקה בנכס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
מינהל
צור
23/12/15
רכשתי דירה הרשומה במנהל בלבד
האם ניתן לרשומה בלשכת רישום המקרקעין? בכדי שתהא לי זכות קנינית ולא חוזית בלבד.
האם ניתן לרשומה בלשכת רישום המקרקעין? בכדי שתהא לי זכות קנינית ולא חוזית בלבד.
דירה רשומה במינהל בלבד
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום צור,
על מנת להשיב לשאלתך יש לדעת מה הסיבה בגינה לא נרשמה הדירה בלשכת רישום המקרקעין. האם המקרקעין לא מוסדרים, האם טרם נערכה פרצלציה או טרם נרשם בית משותף.
המינהל יוכל לענות לךו על פי המצוי בתיקיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
על מנת להשיב לשאלתך יש לדעת מה הסיבה בגינה לא נרשמה הדירה בלשכת רישום המקרקעין. האם המקרקעין לא מוסדרים, האם טרם נערכה פרצלציה או טרם נרשם בית משותף.
המינהל יוכל לענות לךו על פי המצוי בתיקיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
העברת זכויות
עדי
23/12/15
דחוף מאוד אשמח לתשובה מהירה
חברה משכנת בדמות עמותה מסרבת לשתף פעולה עם הליך ביצוע העברה ורישום הזכויות בטאבו בטענה שאינה מטפלת עוד בנושא זה. סטטוס החברה ברשם העמותות הוא "רשומה". איך ניתן לקדם את ההליך מול ממ"י שמתעקשים להמציא אישור מסוים מהעמותה ואין תקשורת עם העמותה. מה האופציה המהירה ביותר מאחר וביצוע ההליך הוא חלק מהחייבות החוכרת עפ"י הסכם מכר ולא נותר יותר מדי זמן עד להפרת ההסכם.. תודה.
חברה משכנת בדמות עמותה מסרבת לשתף פעולה עם הליך ביצוע העברה ורישום הזכויות בטאבו בטענה שאינה מטפלת עוד בנושא זה. סטטוס החברה ברשם העמותות הוא "רשומה". איך ניתן לקדם את ההליך מול ממ"י שמתעקשים להמציא אישור מסוים מהעמותה ואין תקשורת עם העמותה. מה האופציה המהירה ביותר מאחר וביצוע ההליך הוא חלק מהחייבות החוכרת עפ"י הסכם מכר ולא נותר יותר מדי זמן עד להפרת ההסכם.. תודה.
העברת זכויות - התעלמות חברה משכנת
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום עדי,
בקשו מהמינהל את פרטי ההתקשרות עם עוה"ד של העמותה ופנו אליו ישירות. ככל שתקבלו את התשובה שקבלתם, בקשו מהעמותה/מעוה"ד אישור בכתב כי איננה משמשת עוד חברה משכנת ומי כן משמש בתפקיד.
אם ינתן לכם אישור כזה, פנו עמו למינהל ובקשו הנחיותיו להמשך.
נהלו את כל הפניות בכתב (רצוי באמצעות עוה"ד שלכם).
ככל שהמינהל לא ישתכנע או העמותה לא תגיב תאלצו לפנות לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
בקשו מהמינהל את פרטי ההתקשרות עם עוה"ד של העמותה ופנו אליו ישירות. ככל שתקבלו את התשובה שקבלתם, בקשו מהעמותה/מעוה"ד אישור בכתב כי איננה משמשת עוד חברה משכנת ומי כן משמש בתפקיד.
אם ינתן לכם אישור כזה, פנו עמו למינהל ובקשו הנחיותיו להמשך.
נהלו את כל הפניות בכתב (רצוי באמצעות עוה"ד שלכם).
ככל שהמינהל לא ישתכנע או העמותה לא תגיב תאלצו לפנות לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
קניית דירה – ללא תשריט בית משותף
שחר
22/12/15
שלום לכולם.
אנו מעוניינים לרכוש דירת קרקע .בעל הדירה הינו תושב שעזב את הארץ ומתגורר בארצות הברית ,הנ"ל מיוצג בארץ על ידיד מתווך .מבדיקה שערך עורך דיננו עולה כי לדירה לא קיים תשריט בית משותף ומשהדיסק הוצא בועדה לתכנון ובניה הגיע הדיסק עם מספר קבצים עליו אך ללא תשריט זה.לטענת עורך הדין התשריט המבוקש לא נמצא גם בגנזך.אנחנו מאוד מאוד מעוניינים בבית אך נראה כי לאיש לא בא להתאמץ ,פרט לנו ,הקונים.מה ניתן לעשות במקרה שכזה? הבנתי שהתשריט דרוש לנו על מנת לקבל משכנתא וכן על מנת לדעת את זכויות הבנייה שלנו בנכס לעתיד. איך ניתן להשיג שרטוט שכזה ובמידה שאין ,מה ניתן לעשות?אודה לכל המגיבים.
אנו מעוניינים לרכוש דירת קרקע .בעל הדירה הינו תושב שעזב את הארץ ומתגורר בארצות הברית ,הנ"ל מיוצג בארץ על ידיד מתווך .מבדיקה שערך עורך דיננו עולה כי לדירה לא קיים תשריט בית משותף ומשהדיסק הוצא בועדה לתכנון ובניה הגיע הדיסק עם מספר קבצים עליו אך ללא תשריט זה.לטענת עורך הדין התשריט המבוקש לא נמצא גם בגנזך.אנחנו מאוד מאוד מעוניינים בבית אך נראה כי לאיש לא בא להתאמץ ,פרט לנו ,הקונים.מה ניתן לעשות במקרה שכזה? הבנתי שהתשריט דרוש לנו על מנת לקבל משכנתא וכן על מנת לדעת את זכויות הבנייה שלנו בנכס לעתיד. איך ניתן להשיג שרטוט שכזה ובמידה שאין ,מה ניתן לעשות?אודה לכל המגיבים.
תשריט בית משותף
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום שחר,
ככל שהדירה מהווה חלק מבית משותף, תשריט הבית המשותף ימצא בלשכת רישום המקרקעין.
אם מדובר בבית בודד על קרקע, שאיננו רשום כבית משותף, לא יהיה תשריט.
על מנת לוודא את זכויות הבניה הקיימות יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולבקש מידע כתוב בעניין.
לעניין המשכנתא - פנו לקבלת אישור מהבנק ובדקו עם הבנק אם ידרשו מסמכים נוספים ואילו.
מומלץ גם לדרוש מהמוכר לפעול לקבלת המסמכים הדרושים ולנסות לקבל ממנו את פרטי עוה"ד שיצג אותו ברכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
ככל שהדירה מהווה חלק מבית משותף, תשריט הבית המשותף ימצא בלשכת רישום המקרקעין.
אם מדובר בבית בודד על קרקע, שאיננו רשום כבית משותף, לא יהיה תשריט.
על מנת לוודא את זכויות הבניה הקיימות יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה ולבקש מידע כתוב בעניין.
לעניין המשכנתא - פנו לקבלת אישור מהבנק ובדקו עם הבנק אם ידרשו מסמכים נוספים ואילו.
מומלץ גם לדרוש מהמוכר לפעול לקבלת המסמכים הדרושים ולנסות לקבל ממנו את פרטי עוה"ד שיצג אותו ברכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
משמעות הערת אזהרה על בניה לא חוקית-קנית דירה
רונה
22/12/15
לפני כ 4 חודשים רכשנו דירה (מאדם פרטי) וקיבלנו מהבנק משכנתא בגובה 30% מערכה, כעת הגיע השלב שבו צריך להעביר אותה בטאבו על שמנו גילינו שקיימת הערת אזהרה על אי התאמה תקנה 29 , "קיימת תוספת בניה בגודל 12.54 מ"ר ופתיחת דלת נוספת ללא היתר" . עד כה לא קיבלנו צו הריסה ולא ידוע לנו אם קיים אחד כזה. שאלותיי הן: 1.האם הדבר יכול להוות בעיה מבחינתנו ? האם הנכס יכול לעבור על שמנו ? 2. האם הבנק יכול לראות את הסוגיה הזו כבעייתית ולטעון כלפי טענות (את המשכנתא כבר קיבלנו ושולמו כבר כל הכספים למוכר) ? 3. האם יש סבירות שנקבל אח"כ צו הריסה ?
הערת אזהרה על בניה ללא היתר
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום רונה,
אני מבינה שהערת האזהרה נרשמה לאחר שהעסקה נערכה.
ככל שלא היתה מצדכם הסכמה לרכישת מבנה שנבנה ללא היתר, ובעיקר ככל שהמוכר מצהיר כי הדירה נבנתה כדין (יש לבדוק בחוזה הרכישה שלכם) עליכם לדרוש מהמוכר כי יסדיר את היתר הבניה ויגרום למחיקת הערת האזהרה על חשבונו. זה הליך ארוך.
אם לא ניתן יהיה להכשיר את הבניה תצטרכו להחליט מה הסעד אותו תדרשו מהמוכר(ביטול החוזה, פיצויים וכו').
כנראה תאלצו לפנות בתביעה מתאימה לבית המשפט.
גם אם הדירה תרשם על שמכם (בכפוף להערת האזהרה) עדיין תהיו חשופים לסנקציות מטעם הרשות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
אני מבינה שהערת האזהרה נרשמה לאחר שהעסקה נערכה.
ככל שלא היתה מצדכם הסכמה לרכישת מבנה שנבנה ללא היתר, ובעיקר ככל שהמוכר מצהיר כי הדירה נבנתה כדין (יש לבדוק בחוזה הרכישה שלכם) עליכם לדרוש מהמוכר כי יסדיר את היתר הבניה ויגרום למחיקת הערת האזהרה על חשבונו. זה הליך ארוך.
אם לא ניתן יהיה להכשיר את הבניה תצטרכו להחליט מה הסעד אותו תדרשו מהמוכר(ביטול החוזה, פיצויים וכו').
כנראה תאלצו לפנות בתביעה מתאימה לבית המשפט.
גם אם הדירה תרשם על שמכם (בכפוף להערת האזהרה) עדיין תהיו חשופים לסנקציות מטעם הרשות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
תוספת לחוזה בהסכמה, לאחר חתימת החוזה
איזי
22/12/15
שלום, חתמתי חוזה עם קבלן כדי שיבנה עבורי בית פרטי.
לאחר כמה חודשים, הקבלן חתם על מסמך נפרד, בו כתוב כי הוא מסכים לבנות עבורי חלק נוסף בבית, ללא עלות.
האם המסמך הזה מחייב?
אין התייחסות לבניה הנוספת בחוזה.
לאחר כמה חודשים, הקבלן חתם על מסמך נפרד, בו כתוב כי הוא מסכים לבנות עבורי חלק נוסף בבית, ללא עלות.
האם המסמך הזה מחייב?
אין התייחסות לבניה הנוספת בחוזה.
תוספת מאוחרת לחוזה
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום איזי,
התשובה הינה כללית, שכן לא ניתן לענות על שאלתך בדייקנות מבלי לבחון את מערכת ההסכמים.
עקרונית, אין מניעה להגיע להסכמות מחייבות בין צדדים להסכם גם לאחר מועד חתימת ההסכם המקורי.
ככל שהתוספת המאוחרת נחתמה בהסכמה ונועדה לחייב את הצדדים, היא מהווה הסכם מחייב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
התשובה הינה כללית, שכן לא ניתן לענות על שאלתך בדייקנות מבלי לבחון את מערכת ההסכמים.
עקרונית, אין מניעה להגיע להסכמות מחייבות בין צדדים להסכם גם לאחר מועד חתימת ההסכם המקורי.
ככל שהתוספת המאוחרת נחתמה בהסכמה ונועדה לחייב את הצדדים, היא מהווה הסכם מחייב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
הגדרה של נכה לקבלת הנחה במס רכישה
רון
22/12/15
שלום ,ברצוני לרכוש דירה הנני נכה 100 אחוז - ידוע לי שאני אמור לשלם רק 0.5 אחוז מס רכישה - רציתי לדעת אם אני זכאי ומהי ההגדרה של "נכה" שבה אני רוצה לדעת אם אני זכאי או שלא .
הגדרת נכה לצורך במס רכישה
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
23/12/15
שלום רון,
להלן ההגדרה הרלוונטית:
נכה" - אחד מאלה:
(1) נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959 [נוסח משולב], או בחוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד-1954, שדרגת נכותו לצמיתות כפי שנקבעה לו על פי אחד מהחוקים האמורים, אינה פחותה מ-19%;
(2) נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז-1957, שדרגת נכותו לצמיתות, כפי שנקבעה על פי החוק האמור, אינה פחותה מ-50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור;
(3) נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 59 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשכ"ח-1968 (להלן - חוק הביטוח הלאומי) הזכאי לקבל מהמוסד לביטוח לאומי קצבה או מענק לפי פרק ג' לחוק האמור ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה כפי שנקבעה על פי החוק האמור אינה פחותה מ-50%;
(4) נכה על פי פרק ו'2 לחוק הביטוח הלאומי שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות;
(5) אחד מהמנויים להלן שאחוז נכותו נקבע על פי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם-1979 –
(א) נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, נכות שאינה פחותה מ-50%;לענין זה, "תאונת דרכים" - כהגדרתה בחוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל"ה-1975;
(ב) נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ-50%;
(ג) נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
להלן ההגדרה הרלוונטית:
נכה" - אחד מאלה:
(1) נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום), התשי"ט-1959 [נוסח משולב], או בחוק נכי המלחמה בנאצים, התשי"ד-1954, שדרגת נכותו לצמיתות כפי שנקבעה לו על פי אחד מהחוקים האמורים, אינה פחותה מ-19%;
(2) נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים, התשי"ז-1957, שדרגת נכותו לצמיתות, כפי שנקבעה על פי החוק האמור, אינה פחותה מ-50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור;
(3) נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 59 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשכ"ח-1968 (להלן - חוק הביטוח הלאומי) הזכאי לקבל מהמוסד לביטוח לאומי קצבה או מענק לפי פרק ג' לחוק האמור ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה כפי שנקבעה על פי החוק האמור אינה פחותה מ-50%;
(4) נכה על פי פרק ו'2 לחוק הביטוח הלאומי שנקבעה לו לצמיתות על פי החוק האמור דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות;
(5) אחד מהמנויים להלן שאחוז נכותו נקבע על פי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות), התש"ם-1979 –
(א) נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, נכות שאינה פחותה מ-50%;לענין זה, "תאונת דרכים" - כהגדרתה בחוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל"ה-1975;
(ב) נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ-50%;
(ג) נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
