פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רכישת דירה מכונס נכסים ישראל
רוני
08/10/16
היי
ראיתי כי ניתן לרכוש נכסים מכונס נכסים בישראל.
אני רואה שיש הרבה לוחות מודעות שיש צורך לשלם עליהם ויש דף בפייסבוק שמפרסם מודעות כונס נכסים חינם -
מאיפה הבחור הזה מוצא את המודעות?
ראיתי כי ניתן לרכוש נכסים מכונס נכסים בישראל.
אני רואה שיש הרבה לוחות מודעות שיש צורך לשלם עליהם ויש דף בפייסבוק שמפרסם מודעות כונס נכסים חינם -
מאיפה הבחור הזה מוצא את המודעות?
איתור נכסים הנמכרים ע"י כונסי נכסים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/10/16
שלום רוני,
ניתן להגיע למידע גלוי המתפרסם ברשת,ובעיתונות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן להגיע למידע גלוי המתפרסם ברשת,ובעיתונות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על מכירת מגרש
מוטי
08/10/16
שלום,
ברשותנו מגרש שאנו עתידים בית ולגור בו, בעוד שנתיים.
זכינו במגרש נוסף ואנו רוצים בעוד כשנה למכור אותו. האם נשלם על המגרש שאנו רוצים למכור מס שבח? אין לנו נכסים אחרים מלבד 2 מגרשים אלו.(יש לציין שמכרנו בית לפני כשנה וחצי).
תודה.
ברשותנו מגרש שאנו עתידים בית ולגור בו, בעוד שנתיים.
זכינו במגרש נוסף ואנו רוצים בעוד כשנה למכור אותו. האם נשלם על המגרש שאנו רוצים למכור מס שבח? אין לנו נכסים אחרים מלבד 2 מגרשים אלו.(יש לציין שמכרנו בית לפני כשנה וחצי).
תודה.
מס שבח במכירת מגרש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/10/16
שלום מוטי,
מכירת מגרש תהיה מחוייבת במס שבח. פטור ניתן (בתנאים הקבועים בחוק) רק במכירת דירת מגורים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מכירת מגרש תהיה מחוייבת במס שבח. פטור ניתן (בתנאים הקבועים בחוק) רק במכירת דירת מגורים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבולבלת
גילי
08/10/16
שלום
שני אחים ירשו במשותף 2 דירות. לכל אחד מהם דירה אחרץ משלו. כעת ערכו הסכם חלוקת עזבון והעבירו כל אחד לאחיו דירה שעברה בירושה ללא תמורה. העסקה נרשמה בטאבו על סמך הסכם העזבון. הם צריכים לדווח למיסוי מקרקעין?
האם יחוייבו במס רכישה או שבח?
הדירות מושכרות והם לא מתכוונים למכור אותן. תודה מראש.
שני אחים ירשו במשותף 2 דירות. לכל אחד מהם דירה אחרץ משלו. כעת ערכו הסכם חלוקת עזבון והעבירו כל אחד לאחיו דירה שעברה בירושה ללא תמורה. העסקה נרשמה בטאבו על סמך הסכם העזבון. הם צריכים לדווח למיסוי מקרקעין?
האם יחוייבו במס רכישה או שבח?
הדירות מושכרות והם לא מתכוונים למכור אותן. תודה מראש.
הסכם בין יורשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/10/16
שלום גילי,
בטרם חולק העזבון (כלומר לפני שהדירות נרשמו בטאבו) הסכם בין יורשים לחלוקה של העזבון אשר איננו כרוך בתשלומים שאינם מתוך נכסי העזבון איננו מהווה עסקה במקרקעין אלא ירושה אשר איננה חייבת במס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בטרם חולק העזבון (כלומר לפני שהדירות נרשמו בטאבו) הסכם בין יורשים לחלוקה של העזבון אשר איננו כרוך בתשלומים שאינם מתוך נכסי העזבון איננו מהווה עסקה במקרקעין אלא ירושה אשר איננה חייבת במס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש משותף
עומר
08/10/16
קבלתי היתר בניה על הגג להגדלת דירתי. הגג הוא רכוש משותף. האם אני פשוט יכול לבנות או שיש בעיות הקשורות לבעלות?
רכוש משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/10/16
שלום עומר,
על מנת לבנות על הרכוש המשותף עליך לקבל את הסכמת הדיירים בבניין, ויתכן שאף תדרש לפצות אותם בגין שימוש הן בגג המשותף והן בזכויות הבניה המשותפות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לבנות על הרכוש המשותף עליך לקבל את הסכמת הדיירים בבניין, ויתכן שאף תדרש לפצות אותם בגין שימוש הן בגג המשותף והן בזכויות הבניה המשותפות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מפוצלת?
אליה
08/10/16
חלקתי את דירתי. כלומר מבפנים לדלת הכניסה יש 2 דלתות למשרד שלי ולמגורים. שתי הדלתות לא מחדר מדרגות אלא מתוך השטח הפרטי שלי. אין חיבור ישיר ביניהן, אלא דרך מבואה אחת משותפת. אין הפרדה בשעוני החשמל והמים. ה אם זו דירה מפוצלת לפי הדין או לא?
איפה אני יכול לקרוא ולהסיק מהתקנות את הדינים?
איפה אני יכול לקרוא ולהסיק מהתקנות את הדינים?
דירה מפוצלת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/10/16
שלום אליה,
המבחן המנחה לצורך פיצול דירה הוא מבחן פונקציונלי - האם ניתן להשתש בכל חלק בנפרד? יבחנו לצורך כך - קיומה של כניסה נפרדת, הפרדת מוני חשמל ומים, הפרדת מערכות חשמל ומים, קיומו של מטבח בכל חלק, האם קיימת גישה מחלק לחלק, מספר המשתמשים בחלקים השונים ווהאם יש ביניהם קש משפחתי וכו'.
ככל שדובר בדירה המשמשת רק אותך, לשימושים נפרדים בכל חלק, והתשתיות אליה לא הופרדו - ניתן לסבור שאין מדובר בפיצול.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המבחן המנחה לצורך פיצול דירה הוא מבחן פונקציונלי - האם ניתן להשתש בכל חלק בנפרד? יבחנו לצורך כך - קיומה של כניסה נפרדת, הפרדת מוני חשמל ומים, הפרדת מערכות חשמל ומים, קיומו של מטבח בכל חלק, האם קיימת גישה מחלק לחלק, מספר המשתמשים בחלקים השונים ווהאם יש ביניהם קש משפחתי וכו'.
ככל שדובר בדירה המשמשת רק אותך, לשימושים נפרדים בכל חלק, והתשתיות אליה לא הופרדו - ניתן לסבור שאין מדובר בפיצול.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה על שם קטין כדי להמנע מתשלום מס
ליאור
07/10/16
הי, האם אוכל לרשום דירה חדשה שאני קונה על שם בני התינוק כדי להמנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה?
חישוב מס
אחד שיודע
07/10/16
לא תחסוך כלום.
מס רכישה יחושב כיחידה אחת לכל התא המשפחתי כולל בן/בת זוג וילדים עד גיל 18.
מס רכישה יחושב כיחידה אחת לכל התא המשפחתי כולל בן/בת זוג וילדים עד גיל 18.
רישום דירה על שם קטין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/10/16
שלום ליאור,
רשות המסים רואה תא משפחתי (בני זוג וילדיהם עד גיל 18, למעט ילדים נשואים) כרוכש אחר ורישום הדירה על שם ילד קטין רק מסרבל את העסקה ואת העסקאות העתידיות בדירה (נדרש אישור בית המשפט) אך לא יביא לחסכון כלשהו במס רכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רשות המסים רואה תא משפחתי (בני זוג וילדיהם עד גיל 18, למעט ילדים נשואים) כרוכש אחר ורישום הדירה על שם ילד קטין רק מסרבל את העסקה ואת העסקאות העתידיות בדירה (נדרש אישור בית המשפט) אך לא יביא לחסכון כלשהו במס רכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה של משק, קצת מבולבל…
יוסי
06/10/16
שלום לכולם
אני גר עם אבא שלי ואשתי במושב.
אמי פרודה מאבא שלי (יותר מ-10 שנים) וגרה בשכירות ביחד עם אחי ואחותי.
כיום אני מטפל באבא שלי (לא מקרה סעד ב"ה) ורציתי לדעת הרי אני מטפל בו ועוזר לו ולוקח אותו מידי פעם כשהוא נפצע, לרופא משפחה, דואג לו לתשלום חשמל וכו"
מה קורה חלילה אם הוא הולך לעולמו, למי הזכויות על המשק עוברות? האם חובה שתהיה ירושה מפורטת? או שעדיף אפוטרופסות?
למי המשק יעבור?
לא הייתי רוצה שיעבור למי שלא היה לצידו גם ברגעיו הקשים.
אשמח להבהרה ככל שניתן
תודה מראש
אני גר עם אבא שלי ואשתי במושב.
אמי פרודה מאבא שלי (יותר מ-10 שנים) וגרה בשכירות ביחד עם אחי ואחותי.
כיום אני מטפל באבא שלי (לא מקרה סעד ב"ה) ורציתי לדעת הרי אני מטפל בו ועוזר לו ולוקח אותו מידי פעם כשהוא נפצע, לרופא משפחה, דואג לו לתשלום חשמל וכו"
מה קורה חלילה אם הוא הולך לעולמו, למי הזכויות על המשק עוברות? האם חובה שתהיה ירושה מפורטת? או שעדיף אפוטרופסות?
למי המשק יעבור?
לא הייתי רוצה שיעבור למי שלא היה לצידו גם ברגעיו הקשים.
אשמח להבהרה ככל שניתן
תודה מראש
ירושה של משק
עו"ד לילך עתני
מנהלת
09/10/16
שלום יוסי,
חוק הירושה איננו מעניק זכויות יתר למי שמטפל במנוח בחייו ואיננו מעניש את מי שאיננו מטפל בו.
אם רוצים לקבוע הסדרים שונים מאלו שקבועים בחוק הירושה ניתן לכתוב צוואה.
לגבי משק - לבעליו יש אפשרות לקבוע בן ממשיך, שהיה מי שיקבל את הזכויות במשק.
ממליצה לך לפנות לפורום אגודות שיתופיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק הירושה איננו מעניק זכויות יתר למי שמטפל במנוח בחייו ואיננו מעניש את מי שאיננו מטפל בו.
אם רוצים לקבוע הסדרים שונים מאלו שקבועים בחוק הירושה ניתן לכתוב צוואה.
לגבי משק - לבעליו יש אפשרות לקבוע בן ממשיך, שהיה מי שיקבל את הזכויות במשק.
ממליצה לך לפנות לפורום אגודות שיתופיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום העברת זכויות
משה
06/10/16
הבית טרם נרשם כבניין משותף בטאבו. משרד עורכי דין של הקבלן מסרב לרשום זכויות באחת הדירות בבניין ע"ש הבעלים החדשים בטענה כי הוא לא חברה משכנת, אלא 'חברה קבלנית', והוא אינו מנהל רישום זכויות בדירות בבניין וטוען כי הזכויות יירשמו על שם הבעלים החדשים רק לאחר רישום הבניין כבית משותף. האם אכן הקבלן יכול להחליט שהוא לא חברה משכנת והאם ייתכן מצב שאין חברה משכנת בכלל ולכן אין רישום זכויות בדירות בפרויקט? תודה רבה.
רישום העברת זכויות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום משה,
בדרך כלל הסכם רכישת דירה מקבלן כולל הוראות המסדירות מקרים בהם מבקש קונה למכור את זכויותיו בטרם רישום הבית המשותף. יש לבדוק הוראות אלה ולנהוג כאמור בהן.
כדאי לדעת, שקבלן הבונה על קרקע פרטית איננו מהווה בהכרח חברה משכנת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בדרך כלל הסכם רכישת דירה מקבלן כולל הוראות המסדירות מקרים בהם מבקש קונה למכור את זכויותיו בטרם רישום הבית המשותף. יש לבדוק הוראות אלה ולנהוג כאמור בהן.
כדאי לדעת, שקבלן הבונה על קרקע פרטית איננו מהווה בהכרח חברה משכנת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על דירת מגורים
משה
06/10/16
אנחנו מעוניינים לשדרג את הדירה שלנו מ4 ל5 חדרים (למכור את ה4 ולקנות את ה5). בנוסף יש לנו דירה להשקעה. האם על שדרוג הדירה נשלם מס רכישה כעל דירה ראשונה או דירה שנייה?
מס רכישה - דירת מגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום משה,
מאחר שיש לכם דירה נוספת, מלבד הדירה אותה בכוונתכם להחליף, לא תוכלו להנות ממדרגות מס רכישה מופחתות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שיש לכם דירה נוספת, מלבד הדירה אותה בכוונתכם להחליף, לא תוכלו להנות ממדרגות מס רכישה מופחתות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יציאה מחוזה
יובל
05/10/16
שלום, אני מעוניין לסיים חוזה וישנם שני סעיפים שלא ברור לפי מה צריך לעשות.
סעיף ראשון - למרות האמור לעיל, במקרה והשוכר יהיה מעוניין לסיים את תקופת השכירות לפני המועד לסיומה, המשכיר לא יתנגד לכך , אלא מטעמין סבירים, ובלבד שהשוכר הודיע 60 יום בכתב על כוונתו לסיים את תקופת השכירות וכן בלבד שהשוכר המציא שוכר חלופי שיהיה מקובל על המשכיר לפי שיקול דעתו ושיחתום הסכם שכירות בתנאים שאינם נופלים מהסכם זה. מובהר כי אם לא ייחתם הסכם כאמור, יהיה השוכר חייב לשלם את כל התשלומים החלים עליו עפ"י הסכם זה לכל תקופת השכירות.
הסעיף השני - במידה והשוכר יבקש לעזוב את המשוכר טרם סיום תקופת החוזה תינתן לו האפשרות ובתנאי שימלא אחד התנאים הבאים:
1. הודעה של שלושה חודשים מראש.
2.יימצא שוכר חליפי המקובל ע"י המשכיר ולשביעות רצונו.
3. יישלם את מלוא תקופת ההסכם למשכחר.
השאלה שלי היא למה אני מחוייב?
סעיף ראשון - למרות האמור לעיל, במקרה והשוכר יהיה מעוניין לסיים את תקופת השכירות לפני המועד לסיומה, המשכיר לא יתנגד לכך , אלא מטעמין סבירים, ובלבד שהשוכר הודיע 60 יום בכתב על כוונתו לסיים את תקופת השכירות וכן בלבד שהשוכר המציא שוכר חלופי שיהיה מקובל על המשכיר לפי שיקול דעתו ושיחתום הסכם שכירות בתנאים שאינם נופלים מהסכם זה. מובהר כי אם לא ייחתם הסכם כאמור, יהיה השוכר חייב לשלם את כל התשלומים החלים עליו עפ"י הסכם זה לכל תקופת השכירות.
הסעיף השני - במידה והשוכר יבקש לעזוב את המשוכר טרם סיום תקופת החוזה תינתן לו האפשרות ובתנאי שימלא אחד התנאים הבאים:
1. הודעה של שלושה חודשים מראש.
2.יימצא שוכר חליפי המקובל ע"י המשכיר ולשביעות רצונו.
3. יישלם את מלוא תקופת ההסכם למשכחר.
השאלה שלי היא למה אני מחוייב?
סיום חוזה שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום יובל,
קשה להשיב לך בלי להתיחס לכלל סעיפי החוזה.
מהסעיפים שהבאת עולה שהיתה כוונה ללאפשר לך לסיים את ההסכם טרם זמנו בתנאי שתמציא שוכר חלופי, שיהיה מקובל על המשכיר.
לעניין תקופת ההודעה המוקדמת - ככל שתמצא שוכר חלופי שיהיה מקובל על המשכיר, ושיכנס תוך זמן קצר יותר, הדבר לא אמור להוות בעיה עבור משכיר סביר. מציעה לך להחמיר (הודעה של 3 חודשים) או לשוחח עם המשכיר ולהגיע עמו להסכמות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קשה להשיב לך בלי להתיחס לכלל סעיפי החוזה.
מהסעיפים שהבאת עולה שהיתה כוונה ללאפשר לך לסיים את ההסכם טרם זמנו בתנאי שתמציא שוכר חלופי, שיהיה מקובל על המשכיר.
לעניין תקופת ההודעה המוקדמת - ככל שתמצא שוכר חלופי שיהיה מקובל על המשכיר, ושיכנס תוך זמן קצר יותר, הדבר לא אמור להוות בעיה עבור משכיר סביר. מציעה לך להחמיר (הודעה של 3 חודשים) או לשוחח עם המשכיר ולהגיע עמו להסכמות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא……………………
אלי
05/10/16
אנו קונים דירה מקרוב משפחה קרוב ויש שם משכנתה.
בגלל הנסיבות,על אף שלא מומלץ, אנו נרשום תחילה זיכרון דברים, ורק בחלוף כמה חודשים -הסכם מכר מפורט.
שאלתי הספציפית: מה צריך להיות גם רשום בזיכרון דברים בקשר למשכנתה בלבד, כדי שנוכל לרשום הערת אזהרה עפי זיכרון הדברים.
האם דרושה הסכמת הבנק הממשכן למשל, לרישום הערת אזהרה?
אודה לתשובה מפורטת ככל שניתן. תודה מראש
בגלל הנסיבות,על אף שלא מומלץ, אנו נרשום תחילה זיכרון דברים, ורק בחלוף כמה חודשים -הסכם מכר מפורט.
שאלתי הספציפית: מה צריך להיות גם רשום בזיכרון דברים בקשר למשכנתה בלבד, כדי שנוכל לרשום הערת אזהרה עפי זיכרון הדברים.
האם דרושה הסכמת הבנק הממשכן למשל, לרישום הערת אזהרה?
אודה לתשובה מפורטת ככל שניתן. תודה מראש
רכישת דירה בזכרון דברים בלבד
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום אלי,
זכרון דברים מהווה הסכם תקף במקרקעין. מעת חתימתו חייבים הצדדים בדיווח העסקה לרשויות המס.
אין כל טעם לערוך הסכם מקוצר וזמני, שעלול לפגוע בזכויותיכם.
ממליצה לכם לפנות להתיעצות עם עו"ד מתחום המקרקעין בטרם חתימה על מסמך כלשהו, לרבות זכרון דברים.
הסדרת פרעון או גרירת המשכנתא צריכים להעשות במסגרת הסכם מפורט.
הערת אזהרה ניתן לרשום גם אם אין כל התיחסות למשכנתא בזכרון הדברים. בכל מקרה זכויות הבנק יקדמו לזכויות הקונה שירשום הערת אזהרה, בין לפי זכרון הדברים ובין לפי הסכם מכר, ויש להסדיר את מחיקתה/גרירתה על מנת שניתן יהיה לרשום את זכויות הקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
זכרון דברים מהווה הסכם תקף במקרקעין. מעת חתימתו חייבים הצדדים בדיווח העסקה לרשויות המס.
אין כל טעם לערוך הסכם מקוצר וזמני, שעלול לפגוע בזכויותיכם.
ממליצה לכם לפנות להתיעצות עם עו"ד מתחום המקרקעין בטרם חתימה על מסמך כלשהו, לרבות זכרון דברים.
הסדרת פרעון או גרירת המשכנתא צריכים להעשות במסגרת הסכם מפורט.
הערת אזהרה ניתן לרשום גם אם אין כל התיחסות למשכנתא בזכרון הדברים. בכל מקרה זכויות הבנק יקדמו לזכויות הקונה שירשום הערת אזהרה, בין לפי זכרון הדברים ובין לפי הסכם מכר, ויש להסדיר את מחיקתה/גרירתה על מנת שניתן יהיה לרשום את זכויות הקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס על הפרשי מדד
ש
05/10/16
האם החישוב של מס הרכישה נעשה לפי הסכום המקורי אשר נקבע בין הצדדים או שהמס מחושב לאחר תוספת הפרשי המדד?
תשלום מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום רב,
מס רכישה משולם בתוך 60 יום מועד העסקה ועל סכום התמורה שנקבע בהסכם.
אם מס הרכישה איננו משולם במועד יתווספו אליו קנסות, ריביות והפרשי הצמדה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מס רכישה משולם בתוך 60 יום מועד העסקה ועל סכום התמורה שנקבע בהסכם.
אם מס הרכישה איננו משולם במועד יתווספו אליו קנסות, ריביות והפרשי הצמדה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית של עסק
קוקי
05/10/16
האם ועד בית של עסק מחויב להציג דו"ח הכנסות והוצאות?
האם חוקי שועד הבית יורכב מבעל העסק בלבד?
האם אני יכולה ורשאית לדרוש לראות האם כל הדיירים משלמים אותו הדבר (בהנחה שמדובר באותו גודל של שטח מושכר)?
מתי חלה התיישנות על גביית תשלום לועד הבית? במשך שנתיים קיבלו שכ"ד שוטף ולא דרשו ועד הבית (גם לא שמתי לב, שהיה מצוין בחוזה) ובסוף התקופה דרשו את הכל.
אודה למענה מצדכם.
האם חוקי שועד הבית יורכב מבעל העסק בלבד?
האם אני יכולה ורשאית לדרוש לראות האם כל הדיירים משלמים אותו הדבר (בהנחה שמדובר באותו גודל של שטח מושכר)?
מתי חלה התיישנות על גביית תשלום לועד הבית? במשך שנתיים קיבלו שכ"ד שוטף ולא דרשו ועד הבית (גם לא שמתי לב, שהיה מצוין בחוזה) ובסוף התקופה דרשו את הכל.
אודה למענה מצדכם.
ועד בית בנכס מסחרי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום רב,
על ועד בית בנכס מסחרי חלות אותן חובות החלות על ועד בית בבית מגורים, לרבות החובה להציג את ספרי הנהלת החשבונות בפני הדיירים.
תקופת ההתישנות לתביעת חוב כספי היא 7 שנים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על ועד בית בנכס מסחרי חלות אותן חובות החלות על ועד בית בבית מגורים, לרבות החובה להציג את ספרי הנהלת החשבונות בפני הדיירים.
תקופת ההתישנות לתביעת חוב כספי היא 7 שנים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה מול שער של חניה בוילה
ליאל
05/10/16
שלום רב, יש לנו בבית רק אוטו אחד והשער לא עובד טוב אז אני חונה מול השאר
של בית שלי אבל לצערי השכנים החוצפנים חונים מול השער של בית שלי וטוענים שבגלל שני
לא נכנסת בפנים כל אחד יכול לחנות בפנים וזה שטח ציבורי.מה אני יכולה לעשות? אשמח
לעזרה
של בית שלי אבל לצערי השכנים החוצפנים חונים מול השער של בית שלי וטוענים שבגלל שני
לא נכנסת בפנים כל אחד יכול לחנות בפנים וזה שטח ציבורי.מה אני יכולה לעשות? אשמח
לעזרה
חניה מול שער של חניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום ליאל,
ככל שמי מהשכנים חוסמים את הכניסה והיציאה אל ביתך תוכלי להגיש כנגדם תלונה במשטרה וכן תביעה למניעת החניה מול שער ביתך. רצוי גם לפעול מול הרשות המקומית, כדי שתסמן את המדרכה שמול השער כמקום אסור לחניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמי מהשכנים חוסמים את הכניסה והיציאה אל ביתך תוכלי להגיש כנגדם תלונה במשטרה וכן תביעה למניעת החניה מול שער ביתך. רצוי גם לפעול מול הרשות המקומית, כדי שתסמן את המדרכה שמול השער כמקום אסור לחניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדה של שטח מהרכוש המשותף לדירה פלונית
דני
05/10/16
שלום,
רכשתי לא מזמן דירה (יד שנייה) כאשר המוכרת אמרה לי כי המחסן הוא גם בשימושה הבלעדי (אך לא רשום בטאבו), כך הדבר היה איתה וגם עם הדייר שגר שם לפניה (סה"כ תקופה של למעלה מ- 10 שנים).
אציין כי במודעה למכירה צוין דירה + מחסן.
קיבלתי את המפתות למחסן מהמוכרת ובינתיים נעלתי אותו כי טרם נכנסנו לדירה עקב שיפוצים.
חלק מהדיירים באו אליי ואמרו לי שפלשתי שאני לא יכול לנעול את המחסן וזה מחסן שהוא בשימוש של כולם והוא לא פרטי שלי ואם אני רוצה לעשות בו שימוש פרטי אז שאתן תמורה.
בינתיים הוציאו לי מעין מכתב התראה טרם פנייה לאגודה לתרבות הדיור ונקיטה בהליכים משפטיים ושלמעשה מדובר בפלישה לרכוש המשותף.
האם האם צודקים ? מה עליי לעשות?
רכשתי לא מזמן דירה (יד שנייה) כאשר המוכרת אמרה לי כי המחסן הוא גם בשימושה הבלעדי (אך לא רשום בטאבו), כך הדבר היה איתה וגם עם הדייר שגר שם לפניה (סה"כ תקופה של למעלה מ- 10 שנים).
אציין כי במודעה למכירה צוין דירה + מחסן.
קיבלתי את המפתות למחסן מהמוכרת ובינתיים נעלתי אותו כי טרם נכנסנו לדירה עקב שיפוצים.
חלק מהדיירים באו אליי ואמרו לי שפלשתי שאני לא יכול לנעול את המחסן וזה מחסן שהוא בשימוש של כולם והוא לא פרטי שלי ואם אני רוצה לעשות בו שימוש פרטי אז שאתן תמורה.
בינתיים הוציאו לי מעין מכתב התראה טרם פנייה לאגודה לתרבות הדיור ונקיטה בהליכים משפטיים ושלמעשה מדובר בפלישה לרכוש המשותף.
האם האם צודקים ? מה עליי לעשות?
הצמדת מחסן לדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום דני,
אם המחסן איננו צמוד לדירה בנסח הטאבו או איננו רשום על שם המוכרת, ואם הצמדתו לדירה איננה נכללת בתקנון הבית המשותף, הוא מהווה רכוש משותף של כל הדיירים.
המוכרת לא היתה רשאית למכור לך את המחסן אלא אם כן רכשה בו זכויות.
עליך לפנות למוכרת ולדרוש ממנה להוכיח את זכותה במחסן, ככל שלא תוכל לעשות כן, מדובר בהטעיה, ותוכל לתבוע ביטול ההסכם ו/או פיצויים בגין ההטעיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם המחסן איננו צמוד לדירה בנסח הטאבו או איננו רשום על שם המוכרת, ואם הצמדתו לדירה איננה נכללת בתקנון הבית המשותף, הוא מהווה רכוש משותף של כל הדיירים.
המוכרת לא היתה רשאית למכור לך את המחסן אלא אם כן רכשה בו זכויות.
עליך לפנות למוכרת ולדרוש ממנה להוכיח את זכותה במחסן, ככל שלא תוכל לעשות כן, מדובר בהטעיה, ותוכל לתבוע ביטול ההסכם ו/או פיצויים בגין ההטעיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה מורכבת .
מיכאל
04/10/16
היי.
אני גר בדירה ובה 3 חדרים .
לכל חדר בעלים אחרים (3 אחים) ושלושתם רשומים כבעלי הדירה .
את אחד החדרים שאני שוכר ואת השניים ואת באחד החדרים גרים אחד האחים ...
הם החליטו שזו לא תהיה יותר דירת שותפים והדיעו לי על הפסקת החוזה חודשיים מראש .
עכשיו - אותו האח שגר בחדר לכל על עצמו את כל הליך החלפת הדיירים בדירה ומשום כך יש לו כוונות להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים .
הבעיה:
הוא מראה את החדר שלי ומכניס אליו אנשים ללא רשותי .
כשאני הבהרתי לו שאני לא מרשה .
השאלה:
האם אני יכול להשתמש בזה על מנת לסיים את החוזה באופן מיידי לצאת מהדירה ולבטל תצ׳קים שלי לחודשיים הבאים ?
תודה רבה מראש לכל העונים
חג שמח ושנה טובה
אני גר בדירה ובה 3 חדרים .
לכל חדר בעלים אחרים (3 אחים) ושלושתם רשומים כבעלי הדירה .
את אחד החדרים שאני שוכר ואת השניים ואת באחד החדרים גרים אחד האחים ...
הם החליטו שזו לא תהיה יותר דירת שותפים והדיעו לי על הפסקת החוזה חודשיים מראש .
עכשיו - אותו האח שגר בחדר לכל על עצמו את כל הליך החלפת הדיירים בדירה ומשום כך יש לו כוונות להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים .
הבעיה:
הוא מראה את החדר שלי ומכניס אליו אנשים ללא רשותי .
כשאני הבהרתי לו שאני לא מרשה .
השאלה:
האם אני יכול להשתמש בזה על מנת לסיים את החוזה באופן מיידי לצאת מהדירה ולבטל תצ׳קים שלי לחודשיים הבאים ?
תודה רבה מראש לכל העונים
חג שמח ושנה טובה
יתכן שהשאלה לא כל כך מורכבת
אסף
05/10/16
כי היא נגזרת מחוזה השכירות ומהתנאים שהוסכמו בו
הן לגבי זכות בעל הנכס להציג אותו בפני שוכרים פוטנציאליים
הן לגבי השאלה אם רשאים בעלי הנכס להוציא אותך מהחדר
והן לגבי השאלה אם אתה רשאי, מיוזמתך, לסיים את השכירות בשל הפרת החוזה לכאורה הנובעת מפעולת ההצגה של החדר לשוכרים עתידיים
ולכן, רצוי שתעלה את השאלה שלך בפורום דיני חוזים, שהוא הפורום המתאים
הן לגבי זכות בעל הנכס להציג אותו בפני שוכרים פוטנציאליים
הן לגבי השאלה אם רשאים בעלי הנכס להוציא אותך מהחדר
והן לגבי השאלה אם אתה רשאי, מיוזמתך, לסיים את השכירות בשל הפרת החוזה לכאורה הנובעת מפעולת ההצגה של החדר לשוכרים עתידיים
ולכן, רצוי שתעלה את השאלה שלך בפורום דיני חוזים, שהוא הפורום המתאים
ארנונה
הלנה
04/10/16
בוקר טוב !
שילמתי הארנונה לשנת 2015 מראש .
בחודש מאי 2015 נמדדה הדירה והתווספו לה 4 מ"ר .
והשאלה האם הרשות רשאית לחייב אותי בהפרש מיום המדידה למרות ששילמתי מראש את הארנונה ?
אציין שזו הפעם הרביעית שהם מודדים :
בטאבו היה רשום 42 מ"ר . כעבור זמן הרשות חייבה על פי 50 מ"ר , ושוב לפי 52 מ"ר , לאחריו 55 מ"ר , מ- 5/15 ,
59 מ"ר ומ- 18/8/16 לפי 67 מ"ר הייתכן שדירתי גדלה ב- 60% מעל לרשום בטאבו ? והאם מותר לרשות להחיל ההגדלות רטרואקטיבי מהמדידה שקדמה להם ?
אשמח לקבל תשובה בהקדם . תודה ויום טוב .
שילמתי הארנונה לשנת 2015 מראש .
בחודש מאי 2015 נמדדה הדירה והתווספו לה 4 מ"ר .
והשאלה האם הרשות רשאית לחייב אותי בהפרש מיום המדידה למרות ששילמתי מראש את הארנונה ?
אציין שזו הפעם הרביעית שהם מודדים :
בטאבו היה רשום 42 מ"ר . כעבור זמן הרשות חייבה על פי 50 מ"ר , ושוב לפי 52 מ"ר , לאחריו 55 מ"ר , מ- 5/15 ,
59 מ"ר ומ- 18/8/16 לפי 67 מ"ר הייתכן שדירתי גדלה ב- 60% מעל לרשום בטאבו ? והאם מותר לרשות להחיל ההגדלות רטרואקטיבי מהמדידה שקדמה להם ?
אשמח לקבל תשובה בהקדם . תודה ויום טוב .
ארנונה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום הלנה,
נא הפני שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפני שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח נכס לצורך פינוי בינוי
פנינה
02/10/16
ברשותי בית מלאכה המיועד לפינוי בינוי. אני משלם לעיריה ארנונה לשטח של 47 מ"ר. במסמך של ועדת הפינוי בינוי נקבע כי השטח שלי לפי הטאבו הינו 41 מ"ר. לשאלתי מה הנכון אמור להיות ומה עלי לעשות כדי לשנות זאת
תודה
תודה
שטח נכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום פנינה,
שטח הדירה הרשום בטאבו איננו שטח מדויק, בעיקר בבניינים ישנים.
גם שטח הארנונה איננו מדוייק בהכרח.
מאחר שרישום השטח משפיע על התמורה שתתקבל במסגרת הפרוייקט (בדר"כ בעלי דירות דומות ישנות יקבלו דירות חדשות דומות) עליך לוודא שהרישום לגבי כל הדיירים נעשה לפי אותה שיטה (לא חלק לפי ארנונה וחלק לפי טאבו) ועדיף לבצע מדידה של הדירות, בעיקר אם נעשו בהן שינויים במשך השנים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שטח הדירה הרשום בטאבו איננו שטח מדויק, בעיקר בבניינים ישנים.
גם שטח הארנונה איננו מדוייק בהכרח.
מאחר שרישום השטח משפיע על התמורה שתתקבל במסגרת הפרוייקט (בדר"כ בעלי דירות דומות ישנות יקבלו דירות חדשות דומות) עליך לוודא שהרישום לגבי כל הדיירים נעשה לפי אותה שיטה (לא חלק לפי ארנונה וחלק לפי טאבו) ועדיף לבצע מדידה של הדירות, בעיקר אם נעשו בהן שינויים במשך השנים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משמעות
ארי
01/10/16
במסמך של משרד השיכון רשום
מועד הכרזה,
ותום הכרזה
מה משמעות תום?
http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/mithamey_pinuy_binuy.aspx
מועד הכרזה,
ותום הכרזה
מה משמעות תום?
http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/mithamey_pinuy_binuy.aspx
משמעות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום ארי,
משמעות המילה תום היא סיום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
משמעות המילה תום היא סיום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה וירידת ערך
גילי
30/09/16
שלום
רכשתי דירה בדופלקס בעלות גבוהה למדי.
המוכר הוא הבעלים של הבית מתחתיי.
לאחר כשנה של שקט הוא פיצל ללא רשות ובלי לשאול את הנכס למטה לשלוש דירות כששתיים מהן מתחת לחדרי השינה שלנו. . מאז...חיינו בלתי נסבלים.על האש משלושה כיוונים. ריח בישול בחדר השינה גם אחרי חצות.כלבים נובחים עם דיירים מזדמנים. לכל דייר שוכר מתאימים את הנכס עם קידוחים ותיקונים. רעש מהחצרות שלהם בלילות. פנינו אליו..לא ממש עוזר. פנינו למשטרה והוא התחיל לאיים ולהשתולל. פרט לא שולי. המשכיר ממנו קניתי עבריין.
אני מנסה למכור בינתיים אבל שואלים אותי איך זה דופלקס בהגדרה עם 3 דירות נוספות. ערך הבית ירד. איכות החיים נפגעה. לפנות למשטרה מלחיץ. פנייה אנונימית לעיריה הובילה פניה חוזרת שלו אליי בהערה שהוא לא אוהב שמדווחים לרשויות ופוגעים לו בפרנסה...מה כן ניתן לעשות??
רכשתי דירה בדופלקס בעלות גבוהה למדי.
המוכר הוא הבעלים של הבית מתחתיי.
לאחר כשנה של שקט הוא פיצל ללא רשות ובלי לשאול את הנכס למטה לשלוש דירות כששתיים מהן מתחת לחדרי השינה שלנו. . מאז...חיינו בלתי נסבלים.על האש משלושה כיוונים. ריח בישול בחדר השינה גם אחרי חצות.כלבים נובחים עם דיירים מזדמנים. לכל דייר שוכר מתאימים את הנכס עם קידוחים ותיקונים. רעש מהחצרות שלהם בלילות. פנינו אליו..לא ממש עוזר. פנינו למשטרה והוא התחיל לאיים ולהשתולל. פרט לא שולי. המשכיר ממנו קניתי עבריין.
אני מנסה למכור בינתיים אבל שואלים אותי איך זה דופלקס בהגדרה עם 3 דירות נוספות. ערך הבית ירד. איכות החיים נפגעה. לפנות למשטרה מלחיץ. פנייה אנונימית לעיריה הובילה פניה חוזרת שלו אליי בהערה שהוא לא אוהב שמדווחים לרשויות ופוגעים לו בפרנסה...מה כן ניתן לעשות??
פיצול דירה וירידת ערך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום גילי,
ככל הנראה כל פעולה בה תנקוט תהיה כרוכה בעימות עם השכן.
הדרך המועילה ביותר אמורה להיות פניה לועדה המקומית, אשר אמורה לפעול, ככל שפיצול הדירה נעשה שלא בהיתר, להשבת מצב הדירה לקדמותו.
אם הפיצול נעשה בהיתר, יתכן שתוכל לתבוע את בעל הבית ואת השוכרים לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל הנראה כל פעולה בה תנקוט תהיה כרוכה בעימות עם השכן.
הדרך המועילה ביותר אמורה להיות פניה לועדה המקומית, אשר אמורה לפעול, ככל שפיצול הדירה נעשה שלא בהיתר, להשבת מצב הדירה לקדמותו.
אם הפיצול נעשה בהיתר, יתכן שתוכל לתבוע את בעל הבית ואת השוכרים לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת ניהול
ישראל
30/09/16
שלום
לפני שנה רכשתי דירה בחוזה החתימו אותי על חברת ניהול שהקבלן לוקח לא צוין מחיר אלא רק על מה משלמים שטח דירה ..גינה פרטית 20 אחוז...ועוד
אני שבועיים לפני מפתח הסכום שרוצים לגבות ממני הזוי בהחלט ממש גבוה בטרוף.האם מותר לקבלן לקבוע חברת ניהול בבניין? מדוע החוק לא מחייב את היזם לתת לדיירים לבחור בן כמה חברות לאחר שעשה מכרז.תודה מראש
לפני שנה רכשתי דירה בחוזה החתימו אותי על חברת ניהול שהקבלן לוקח לא צוין מחיר אלא רק על מה משלמים שטח דירה ..גינה פרטית 20 אחוז...ועוד
אני שבועיים לפני מפתח הסכום שרוצים לגבות ממני הזוי בהחלט ממש גבוה בטרוף.האם מותר לקבלן לקבוע חברת ניהול בבניין? מדוע החוק לא מחייב את היזם לתת לדיירים לבחור בן כמה חברות לאחר שעשה מכרז.תודה מראש
חברת ניהול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/10/16
שלום ישראל,
הקבלן רשאי לקבוע בחוזה המכר הוראות בעניין התקשרות עם מתחזק רק אם כלל את כל פרטי המתחזק ואת תנאי ההתקשרות עמו. פרטי ההתקשרות הללו אמורים לכלול את התשלום שידרש או לפחות עקרונות לקביעתו.
ככל שהחוזה איננו כולל פרטים אלה אין לקבלן זכות לחייב אתכם להתקשר עם המתחזק.
גם אם הקבלן היה רשאי לקבוע כי תחזוקת הרכוש המשותף תעשה ע"י מתחזק, ככל שתנאי החוזה עם המתחזק אינם לרוחכם, רשאית נציגות הבית המשותף, בכפוף להוראות החוזה שנחתם עם המתחזק ובהתאם לתנאי חוק המכר (דירות) להחליפו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הקבלן רשאי לקבוע בחוזה המכר הוראות בעניין התקשרות עם מתחזק רק אם כלל את כל פרטי המתחזק ואת תנאי ההתקשרות עמו. פרטי ההתקשרות הללו אמורים לכלול את התשלום שידרש או לפחות עקרונות לקביעתו.
ככל שהחוזה איננו כולל פרטים אלה אין לקבלן זכות לחייב אתכם להתקשר עם המתחזק.
גם אם הקבלן היה רשאי לקבוע כי תחזוקת הרכוש המשותף תעשה ע"י מתחזק, ככל שתנאי החוזה עם המתחזק אינם לרוחכם, רשאית נציגות הבית המשותף, בכפוף להוראות החוזה שנחתם עם המתחזק ובהתאם לתנאי חוק המכר (דירות) להחליפו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגרלת דירה
מ
29/09/16
שלום,
האם אפשר למכור דירה בצורת הגרלה? כמובן שהכל בפיקוח עו"ד וקביעת תקנון וכד'.
האם אפשר למכור דירה בצורת הגרלה? כמובן שהכל בפיקוח עו"ד וקביעת תקנון וכד'.
הגרלת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/10/16
שלום רב,
אני מניחה שהכוונה להגרלת הזכות לחתום על הסכם לרכישת/קבלת דירה.
כל עוד ההגרלה נערכת על פי חוק, ומתמלאים כל התנאים הנדרשים להעברת הזכויות לקונה - לרבות הסכם בכתב, דיווח לרשויות המס וקבלת כל האישורים והמסמכים הנדרשים, אינני רואה מניעה רק משום שמדובר בדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני מניחה שהכוונה להגרלת הזכות לחתום על הסכם לרכישת/קבלת דירה.
כל עוד ההגרלה נערכת על פי חוק, ומתמלאים כל התנאים הנדרשים להעברת הזכויות לקונה - לרבות הסכם בכתב, דיווח לרשויות המס וקבלת כל האישורים והמסמכים הנדרשים, אינני רואה מניעה רק משום שמדובר בדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחיית בקשה
הלן
29/09/16
כדי שבקשה להיתר בניה ברשות מקומית תדחה
כמה אחוזי התנגדות צריך
כמה אחוזי התנגדות צריך
דחית בקשה להיתר בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/10/16
שלום הלן,
הועדה המקומית אמורה לבחון התנגדויות על בסיס טעמים תכנוניים בלבד. די במתנגד אחד שיהיו לו טעמים טובים כדי שהבקשה תדחה.
מצד שני, גם אם מספר רב של דיירים יתנגדו אך טענותיהם לא תתקבלנה - ההיתר ינתן.
כל הנ"ל - כפוף לזכויות ערעור או זכויות קנייניות שיתבררו בבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הועדה המקומית אמורה לבחון התנגדויות על בסיס טעמים תכנוניים בלבד. די במתנגד אחד שיהיו לו טעמים טובים כדי שהבקשה תדחה.
מצד שני, גם אם מספר רב של דיירים יתנגדו אך טענותיהם לא תתקבלנה - ההיתר ינתן.
כל הנ"ל - כפוף לזכויות ערעור או זכויות קנייניות שיתבררו בבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו
דרור
29/09/16
אלו מסמכים יש להגיש לטאבו להעברת הנכס
מסמכים לרישום בטאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/10/16
שלום דרור,
כל מקרה לגופו.
ככלל, בעסקת מכר יש להגיש לטאבו שטרי מכר (או העברת זכות שכירות) חתומים ומאומתים, אישורי מס רכישה ומס שבח, אישור הרשות המקומית והועדה המקומית.
במקרים המתאימים יש להגיש שטרי משכנתא חתומים ומאומתים, יפויי כח, מסמכים המעידים על קבלת החלטות בתאגיד, צוי ירושה וכו'
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כל מקרה לגופו.
ככלל, בעסקת מכר יש להגיש לטאבו שטרי מכר (או העברת זכות שכירות) חתומים ומאומתים, אישורי מס רכישה ומס שבח, אישור הרשות המקומית והועדה המקומית.
במקרים המתאימים יש להגיש שטרי משכנתא חתומים ומאומתים, יפויי כח, מסמכים המעידים על קבלת החלטות בתאגיד, צוי ירושה וכו'
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון הצפה
לב
29/09/16
על מי לשלם את תיקון הביוב (הצפה) - על השוכר או על
המשכיר?
המשכיר?
תיקון הצפה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/10/16
שלום לב,
התשובה תלויה בתוכנו של הסכם השכירות.
לרוב, אם ההצפה נבעה מסתימה שיצר השוכר - יהא על השוכר לממן את התיקון, אם מדובר בהצפה שנוצרה עקב בלאי טבעי בצנרת - יתכן שהשוכר ישא בתיקון, ואם ההצפה נגרמה עקב ליקוי/סתימה בצנרת המשותפת בבניין - ישאו בתיקון כל דיירי הבנין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה תלויה בתוכנו של הסכם השכירות.
לרוב, אם ההצפה נבעה מסתימה שיצר השוכר - יהא על השוכר לממן את התיקון, אם מדובר בהצפה שנוצרה עקב בלאי טבעי בצנרת - יתכן שהשוכר ישא בתיקון, ואם ההצפה נגרמה עקב ליקוי/סתימה בצנרת המשותפת בבניין - ישאו בתיקון כל דיירי הבנין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
