פורום נדלן ודיני מקרקעין

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום נדלן ודיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל.

עו"ד יהודה וישניצקי

שותף במשרד עו"ד אטיאס פרוכטר ושות', בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין.

מנהלי פורום נדלן ודיני מקרקעין

עו"ד לילך עתני
פעילה בתחומי המשפט האזרחי למעלה מ- 20 שנה ומשמשת כנוטריון החל בשנת 2007.
עו"ד יוחנן דוניץ
שותף במשרד דוניץ ושות' – העוסק בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 ודיני מקרקעין.

פורום נדלן ודיני מקרקעין - הודעות שוטפות

יום המכירה

משה

17/05/2011 19:57

אישור עיסקה בבית משפט, הינו יום העיסקה לצרכי מס שבח ? (חדש)

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 22:29

לאור העובדה שאתה מתכוון לפנות לערר אענה לך מבלי להכיר את התיק תשובה כללית שאני מקווה שתעזור לך, מומלץ שלא להסתפק על התשובה ולקבל יעוץ מלא ומקצועי. אישור עיסקה בבית משפט, הינו יום העיסקה לצרכי מס שבח, (רפלד, גן, אלדר שרון) יצר חריג לכלל לפיו יום חתימת ההסכם הוא יום ארוע המס לצרכי מס שבח (אלדר שרון מפי השופט שמגר). הכלל במס שבח הינו כי יום ההסכם הוא היום הקובע, ואילו רק לגבי עסקאות שהחוק קבע צורך באישור בית משפט כתנאי לחלותן נקבע מועד אישורן ע"י בית המשפט כיום המכירה. עסקאות כאלו הינן עסקאות שקטין צד להן (רפלד), עסקאות בעזבון, הוצל"פ וכיו"ב כונס נכסים או מפרק. הבאתי בפניך גם את עמדות הצדדים(מס שבח והצד שלך) וכן פס"ד חשובים. תבדוק האם המקרה שלך עונה על האמור ויהיה לך קל להחליט כיצד לפעול. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דיירים מסרבים לפנות את הדירה בתום מועד השכירות

רן

17/05/2011 19:31

הליך לפינוי שוכר

עו"ד אברהם ללום

18/05/2011 08:36

לשאלתי

רן

18/05/2011 14:15

פינוי חושכר

raoul

18/05/2011 20:02

חוזה שכירות

מאיה

17/05/2011 18:38

שלום, השכרתי דירה עם מקרר וציינתי את המקרר ברשימת המצאי בלבד. כלומר, לא התחייבתי בחוזה לספק לשוכרים מקרר, זה מופיע אך ורק בהקשר למצאי שנשאר בדירה. כעת המקרר התקלקל ודרוש תיקון רציני, כך שכבר עדיף לקנות מקרר חדש. השוכר טוען שהתחייבתי לו למקרר (מאחר וזה מופיע ברשימת המצאי) ודורש שאתקן או שאספק לו מקרר חלופי. אני טוען שלא התחייבתי ולא רק שאיני חייב לספק לו מקרר חלופי, אלא שהוא אף צריך לתקן את המקרר על חשבונו (צריך להחזיר לי מקרר עובד, כפי שקיבל אותו!). מה הדין? תודה מראש.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

פורום חוזים

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 23:13

העברת דירה בירושה

אלכסיי נוביקוב

17/05/2011 18:24

תכנון המס בעת עריכת צוואה

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 23:00

לאחר הפטירה ובשלב חלוקת העיזבון בין היורשים עלולה לקום חבות מס אצל היורשים, לכן מומלץ במקרה שלך, אף על פי שהוא נשמע די פשוט בשלב זה בטרם הובאו כל הפרטים לגבי התכניות שלכם ולגבי דירות נוספות שברשותכם לקבל יעוץ מקצועי ופרטני על בסיס כל העובדות. חשוב לחשוב לדוגמה על עריכת הסכם חלוקת עזבון אשר בהתקיים תנאים מסויימים אינו מהווה אירוע מס אולם, תכנון מס נכון בעת עריכת הצוואה עשוי לחסוך כסף רב. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רוב בהחלטת החלפת חברת ההחזקה

בעל דירה נזעם

17/05/2011 17:17

החלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו

עו"ד אברהם ללום

18/05/2011 08:29

רוב רגיל הכלל הוא שהחלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב. קרי, רוב רגיל. מרבית ההחלטות הן כאלה. כל ההחלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף – בכולן מספיק רוב רגיל. הרוב הרגיל הינו מתוך אלה שהגיעו לאסיפה או נתנו יפוי כוח ולא מתוך כלל הדיירים של הבניין. רוב מיוחד כשמדברים על רוב מיוחד מדברים לרוב על רוב של שני שליש. במקרה שלכם מעוניינים להעביר את הניהול וההחזקה מהם אל חברת אחזקה ו/או להחליף חברת אחזקה ולכן במקרה זה, החוק קובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור. החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. הכוונה כאן אינה התקשרות עם נותן שרותים כזה או אחר (כגון גנן, מנקה וכד') אלא להתקשרות שמעבירה את כל או רוב תחזוקת וניהול הבית לגורם חיצוני). אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תביעת חברת אחזקה את סרבן תשלום ועד הבית

עדנה

17/05/2011 16:48

תשלום ועד בית - סרבן תשלום

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 17:02

ייפוי כוח להצבעה בישיבת ועד בית

בועז

17/05/2011 16:04

הצבעה לועד הבית באמצעות יפוי כח

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 16:51

בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או באמצעות נציג מטעמו. גם שוכרי הדירות יכולים להשתתף אך אין להם זכות הצבעה אלא אם כן הציגו ייפוי כוח מבעל הדירה. מה שנהוג לעשות במקרה ומדובר על תושב חוץ, הינו מינוי מיופה כח באמצעות יפוי כח לשמש כנציג לרבות לעניין החלטות ועד בית. במידה ומדובר על קבוצה כנ"ל. בכל מקרה צריך לבדוק את התקנון של הבניין ולראות אם לא נקבע שם אחרת !!! יש החלטות שיש לקבל לפי רב שנמצא ומצביע בפועל. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התשובה לא ענתה לי על השאלה

בועז

18/05/2011 16:18

מתווך בבלעדיות, שלא היה הגורם היעיל במכירת דירה

דליה

17/05/2011 13:34

חתמנו על בלעדיות עם מתווכת ממשרד כלשהו למכירת הנכס שלנו, לתקופה של 3 וחצי חודשים. במהלך השבועיים הראשונים הגיעו 4 לקוחות ולאחר מכן כלום. לאחר חודש ושבוע, היא טסה ל- 5 שבועות לארה"ב ואמרה שבעל המשרד ומתווכים אחרים יטפלו בתיווך. כלום לא קרה, ולכן, פירסמתי אני מודעה באינטרנט (בידיעת בעל המשרד) וכעבור 3 שבועות, הדירה נמכרה (והמתווכת עדיין בחו"ל). כשחזרה המתווכת, נפגשנו והצענו להפחית את דמי התווך לחצי % כפשרה (במקור צריך להיות 1%). הם דוחים אותנו בטענה כי מגיע להם שכר טירחה מלא.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

הגורם היעיל בעסקה - תשלום דמי תיווך

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 16:55

תשלום וועד הבית

אייל

17/05/2011 13:04

תשלום ועד בית

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 16:59

בעל הדירה הוא שחייב בתשלומי ועד הבית

דינה

17/05/2011 18:43

מי שחייב על פי חוק בתשלומי ועד הבית זה בעל הדירה ולא השוכר. סעיף 58 לחוק המקרקעין מציין זאת במפורש: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף..." ועד הבית לא נכנס לתוך חוזה השכירות של בעל הדירה עם השוכר שלו, ולא מעניין אותו מה כתוב בו, כיוון שהוא לא צד לחוזה ואין לו יריבות משפטית עם השוכר. בעירייה יכול השוכר להירשם "כמחזיק" ואז העירייה גובה ארנונה ישירות מהשוכר, לא כך הדבר מול ועד הבית, שמבחינה חוקית רק בעל הדירה חב בתשלומים.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פטור ממס שבח

יוסי

17/05/2011 11:52

לפני ארבע שנים (פחות חודשיים) העברתי לגרושתי במסגרת הסכם גירושין (שאושר על-ידי בית המשפט לעינייני משפחה) מחצית מזכויותיי בדירת המגורים המשותפת שהייתה בבעלותנו וזאת בתמורה כפי שהוסכמה על-ידיינו. על התמורה לא שולם מס שבח. לפני שנה נפטרה קרובת משפחה (בת דודה של אימי) שהורישה לי,לאחי ולאחותי את הדירה בחלקים שווים. צו הירושה קיבל תוקף בתחילת 2011 (כולל העברה בטאבו). כעת ברצוניינו למכור את הדירה. האם עליי יהייה לשלם מס שבח? אחי ואחותי לא מכרו אף דירה בארבעת השנים האחרונות.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מכירת דירה שהתקבלה בירושה

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 15:55

לפני ארבע שנים (פחות חודשיים) העברתי לגרושתי במסגרת הסכם גירושין (שאושר על-ידי בית המשפט לענייני משפחה) מחצית מזכויותיי בדירת המגורים המשותפת שהייתה בבעלותנו וזאת בתמורה כפי שהוסכמה על-ידיינו. על התמורה לא שולם מס שבח. לפני שנה נפטרה קרובת משפחה (בת דודה של אימי) שהורישה לי, לאחי ולאחותי את הדירה בחלקים שווים. צו הירושה קיבל תוקף בתחילת 2011 (כולל העברה בטאבו). כעת ברצוניינו למכור את הדירה. האם עליי יהיה לשלם מס שבח? אחי ואחותי לא מכרו אף דירה בארבעת השנים האחרונות. לגבי דירה שהתקבלה בירושה יש פטור ספציפי בחוק. מכירת דירה שהתקבלה בירושה -במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור עצמאי ומיוחד המותנה בשלושה תנאים: א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכד או נין) או בן זוגו של הצאצא. ב) לפני פטירתו היה מוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד - ? יש לבדוק האם אכן כך במקרה שלך ג) המוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. לגישת הרשויות הזכאות נבחנת ביום המכירה בידי היורש ולא ביום הפטירה. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה מירושה

יוסי

17/05/2011 16:30

תנאים לקבלת הפטור

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 17:04

פרגולה

הילה

17/05/2011 11:28

פרגולה

raoul

17/05/2011 11:55

ככלל פרגולה (גם ללא תקרה - ולא משנה ממה זה עשוי) דרושה היתר בניה ויש דרישה להכנת תכנית ע"י אדריכל/מהנדס וכו'. אלא שההיתר הינו "היתר לעבודה מצומצמת" כקבוע בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת) תשס"ג-2003. ברור שהליך אישור הבקשה הינו מהיר הרבה יותר מאשר בקשה "רגילה". עם זאת יש להבהיר כי גם בהיתר - הרי שהמרווחים בתקרת הפרגולה חייבים להוות לפחות 40% (זה אומר לפחות 40% שטח פתוח לכיוון השמיים). ככל שהפרגולה הינה מכוסה - וגם אם אן לה קירות - (ולא משנה ע"י איזה חומר) הרי שהדבר מהווה תוספת שטח עיקרי ודורש הגשת היתר מלא באם הדבר אפשרי מבחינת אחוזי בניהושאר התקנות. סגירת פרגולה ללא היתר מהווה עבירה על חוקי התכנון והבניה וגוררת אחריה הלך פלילי וקנסות אוד כבדים ביחד עם צו הריסה (וזה לא משנה אם השכן עשה את אותו הדבר או לא).

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בניית פרגולה ללא אישור, היתר או רשיון בנייה.

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 12:56

לכל רשות יש התנאים וההגבלות, שלה לגבי בניית פרגולה במרפסת או בגינה. כמו כן, ישנם גם הבדלים בסוגי הפרגולות בכדי לדעת איזה רשיון צריך להשיג מהרשות המקומית. במידה והפרגולה עשויה בטון, יש צורך באישור מהנדס ואילו בפרגולות פשוטות העשויות חומרים מסוג מתכת, במבוק או עץ אין צורך באישור מהנדס אלא רק ברשיון רגיל מהרשות המקומית. מדובר בתקנות התכנון והבניה (היתר לעבודה מצומצמת), תשס"ג- 2003 . במקרה דנן, מדובר בהקמת פרגולה, האם צריך להוציא עבורן היתר בניה, ולעבור את כל ההליך, זו השאלה העיקרית, אני מבין ? חוק התכנון והבניה קבע מסלול מהיר ופשוט יחסית לקבלת היתר לסוג עבודות כאלה. פרגולה - התקנות מגדירות פרגולה כמבנה בלא קירות, שתקרתו משטח הצללה מישורי ואינו משופע או נטוי, הנסמך על עמודים ובלבד שהמרווחים בין החלקים האטומים של משטח ההצללה מחולקים באופן שווה ומהווים 40% לפחות ממנו - זו הגדרה לעבודה מצומצמת, בכל מקרה תפני לעו"ד שבקי בתחום לקבלת חוות דעת מאחר ובנייה בניגוד לחוק התכנון והבנייה הינה עבירה חמורה. כעו"ד אינני יכול לתת לך יעוץ במסגרת זו, לגבי הסנקציות בגין עבירה על חוק התכנון והבנייה, מה גם שאינני יודע מה סוג הפרגולה שאת מתכוונת לבנות. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זו התשובה העיקרית לת

אני מבין ?

17/05/2011 23:43

בעיית שכירות

יובל

17/05/2011 09:59

שלום רב, אני גר בשכירות בדירת גג וכדי להגיע לדלת הדירה עצמה יש לפתוח את דלת הגג. לפני כחודש וחצי הדירה שלי נפרצה ונגנב ציוד,אך דלת הגג לא נפרצה אלא פשוט היתה פתוחה,לאחר ברור עם בעל הדירה התברר לי כי הוא השאיר מפתח ב"מקום מסתור" ואף שכפל את מפתחות הגג וחילק אותם לבעלי מקצוע שונים ללא ידיעתי. יש לציין כי מיום הפריצה בעל הבית אמר שהוא יתקין סורגים ויחליף את מנעול הדלת-הדברים לא בוצעו ובעל הדירה כל הזמן מתחמק מתשובות ברורות. בגלל הסיבות הנ"ל אינני מרגיש בטוח יותר בדירה וחושש לבטחוני ולרכושי,אילו היתי יודע שבעל הדירה נהג כך במפתחות הגג לעולם לא היתי נכנס לדירה וחותם איתו על חוזה שכירות. בשיחות איתו אני נתקל ביחס מזלזל ואף באיומים. מה אני יכול לעשות בנידון?האם יש מקום לתבוע את בעל הבית? יש לציין שבעל הדירה לא אמר לי במעמד חתימת החוזה ששעון המים משותף לי ולמשרד למטה. תודה רבה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מס שבח על בנית בית במגרש של קרוב משפחה

דורון

16/05/2011 19:38

תכנון מס

עו"ד אברהם ללום

16/05/2011 20:21

פטור למגרש???

דורון

16/05/2011 20:49

פטור למגרש

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 08:57

חוב משותף

LAW

16/05/2011 14:54

מס רכישה

יוסי

16/05/2011 14:12

מס רכישה הקפאה

עו"ד אברהם ללום

16/05/2011 20:27

ניתן לתת לך תשובה ברורה, אך במקרה שלך יש צורך למועדים מדויקים בכל זמן. בטרם אתה מבצע עסקה תפנה לקבל יעוץ אישי ומקצועי. במקרים ונרכשת דירת מגורים כתחליף לדירה הקיימת עוד בטרם נמכרה הדירה הקיימת - זו מטרת החוק. במקרים כאמור לעיל הקל המחוקק על רוכשי דירות מגורים וקבע כי רוכש דירה שימכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מתאריך רכישת הדירה הנוספת, בתנאי שמלבד לדירה הקיימת אין לרוכש דירות נוספות בעת רכישת הדירה החליפית, ייחשב כבעל דירה יחידה וישלם מס רכישה על פי מדרגות המס לפי דירה יחידה. אולם, בעת רכישת דירה חליפית בטרם מכירת הדירה הקיימת, רשות מיסוי מקרקעין אינה מחשבת את החיוב במס רכישה אוטומטית לפי דירה יחידה, אלא לפי דירה נוספת, כאשר יתרת החיוב במס מוקפאת עד למכירת הדירה הקיימת. סכום המס המוקפא אינו מתבטל עד למכירת הדירה הקיימת וצובר הפרשי הצמדה וריבית. אברהם ללום, עו"ד מנהל הפורום

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מקרה מדויק

יוסי

17/05/2011 13:46

לא הבנתי למקרה שלי מה יהיה לכן הסביר שוב בדיוק קניתי לפני 5 שנים דירה ראשונה לפני חצי שנה דירה שניה עכשיו יש לי חוב מוקפא לתשלום מס על הדירה השניה אני רוצה עכשיו לקנות דירה שלישית ומיד אח"כ למכור את הדירה הראשונה מס רכישה על הדירה השלישית אני וודאי יהיה חייב לשלם שאלתי אם אני יהיה חייב לשלם מס רכישה על הדירה השניה בנוסף לראשונה או בגלל שבסוף מכרתי את הדירה הראשונה תוך 24 חודשים אני יהיה פטור ממס הרכישה על הדירה השניב שקניתי

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תכנון מס לעניין מס הרכישה

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 23:10

ייפוי כוח

roland

16/05/2011 13:17

יפוי כוח בלתי חוזר

עו"ד שזר תומר

16/05/2011 23:11

שתי שאלות קצרות

יורש

16/05/2011 12:25

העברה בירושה

עו"ד שזר תומר

16/05/2011 23:12

חברה משכנת במקום טאבו

קונה

16/05/2011 10:14

קניית דירה שרשומה בחברה משכנת ולא בטאבו

עו"ד שזר תומר

16/05/2011 23:15

פיצול

רפי

16/05/2011 10:05

פיצול

עו"ד אברהם ללום

17/05/2011 09:00

הארכת חוזה חכירה במגזר החקלאי

דרור

16/05/2011 09:53

העברה קרקע במגזר החקלאי

עו"ד שזר תומר

16/05/2011 23:16

ראשון	קודם		1062	1063	1064	1065	1066	1067	1068	1069	1070	1071	1072	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום נדלן ודיני מקרקעין 28/04/2024 | 06:52 חניה לא מתוכננת בשטח ציבורי סמוך לק... שלום, אני גר בבית קרקע שיש לו שטח ציבורי מסביבו. מתחת לחלון הסלון שלי (אני גר בבית קרקע אך קצת גב...

פורום דיני עבודה 28/04/2024 | 06:34 סירוב מעסיק במסירת מכתבי סיום והפיכ... שלום רב,עזבתי את מקום העבודה לאחר שהרגשתי טעונה ושאינני יכולה להכיל דברים שקרו. עזבתי לפתע באמצע ...

פורום דיני חוזים 28/04/2024 | 05:19 צו פינוי מושכר יחד עם צו ניתוק חשמל... בתא"ח 41716-11-10 כץ נ' מזרחי הוסיפה השופטת דאז אנה שניידר צו לניתוק הדירה מחשמל ומים במקביל לצו ...

פורום דיני תעבורה 28/04/2024 | 00:50 תודה על העזרה, הסיבה שלא חזרתי הסיבה שלא חזרתי היא שראיתי במראה שבצד ימין ניידת משטרה אמנם לא צמודה אבל הייתה עם סירינה דלוקה, ל...

פורום תמא 38 28/04/2024 | 00:05 תמא ללא צורך הבניין בן אני גרה הוא משנת 1979 עבר בדיקת 413 הבדיקה תקינה....רוצים לצרף את הבניין שלנו לעוד שני ...

כניסה לפורומים המשפטיים