פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חישוב הצמדה למדד בל חוזה שכירות
אדם מהישוב
18/06/14
שלום
רב, ברצוני לשאול שאלה
בנוגע לנושא של הצמדת המדד למחיר השכירות.
לאחר
שלוש שנים של שכירותסוף סוף טרחתי להביט
בחישובים והטבלאות שהגישה לי בעלת דירה,
עד היום קיבלתי הכל כתורה
מסיני ולא טרחתי לבדוק.לתדהמתי
נוכחתי לגלות שהחישוב שהיא מחשבת הוא
למעשה עליות בלבד!! ללא
שום התקזזות אחורה כשהמדד נסוג.אתן
דוגמא להמחשת החישוב עם מספרים לא אמיתתים
רק להמחיש את דרך החישוב:
עליית
מדד ב 2% - המחיר עולה ל-102%
ירידת
המדד ב 2% - המחיר נשאר-102%
עליית
מדד ב 2% - המחיר עולה ל-
104.04%
ירידת
המדד ב 2% - המחיר נשאר-
104.04%
ניתן
לשים לב שהמדד למעשה עלה פעמיים ב2%
וירד פעמיים ב- 2% כלומר
חזר לנקודת ההתחלה פחות או יותר ואילו
המחיר של העלייה שמחושב הוא נשאר קצת יותר
מ4%. על פי חישוב זה ניתן
להבין בקצרה שככל שהמדד רוקד קדימה אחורה
החישוב פועל לרעת השוכר (שזה
אני במקרה הזה).
שאלתי
הפשוטה היא:
האם
זה חישוב חוקי של הצמדה למדד? האם
הוא מקובל?
גילוי
נאות: בעלת הדירה היא עורכת
דין אך אינני מקבל את חישוביה יותר כתורה
מסיני ובחוזה אין שום סעיף המורה על חישוב
מיוחד של ההצמדה למדד.היא
טוענת שזאת הדרך היחידה והמקובלת בחישובי
הצמדה למדד בשכירויות של דירה. לי
זה ממש לא נראה הגיוני.
אשמח
לקבל תשובה בנושא.
תודה
רבה.
רב, ברצוני לשאול שאלה
בנוגע לנושא של הצמדת המדד למחיר השכירות.
לאחר
שלוש שנים של שכירותסוף סוף טרחתי להביט
בחישובים והטבלאות שהגישה לי בעלת דירה,
עד היום קיבלתי הכל כתורה
מסיני ולא טרחתי לבדוק.לתדהמתי
נוכחתי לגלות שהחישוב שהיא מחשבת הוא
למעשה עליות בלבד!! ללא
שום התקזזות אחורה כשהמדד נסוג.אתן
דוגמא להמחשת החישוב עם מספרים לא אמיתתים
רק להמחיש את דרך החישוב:
עליית
מדד ב 2% - המחיר עולה ל-102%
ירידת
המדד ב 2% - המחיר נשאר-102%
עליית
מדד ב 2% - המחיר עולה ל-
104.04%
ירידת
המדד ב 2% - המחיר נשאר-
104.04%
ניתן
לשים לב שהמדד למעשה עלה פעמיים ב2%
וירד פעמיים ב- 2% כלומר
חזר לנקודת ההתחלה פחות או יותר ואילו
המחיר של העלייה שמחושב הוא נשאר קצת יותר
מ4%. על פי חישוב זה ניתן
להבין בקצרה שככל שהמדד רוקד קדימה אחורה
החישוב פועל לרעת השוכר (שזה
אני במקרה הזה).
שאלתי
הפשוטה היא:
האם
זה חישוב חוקי של הצמדה למדד? האם
הוא מקובל?
גילוי
נאות: בעלת הדירה היא עורכת
דין אך אינני מקבל את חישוביה יותר כתורה
מסיני ובחוזה אין שום סעיף המורה על חישוב
מיוחד של ההצמדה למדד.היא
טוענת שזאת הדרך היחידה והמקובלת בחישובי
הצמדה למדד בשכירויות של דירה. לי
זה ממש לא נראה הגיוני.
אשמח
לקבל תשובה בנושא.
תודה
רבה.
תלוי בחוזה
עמנואל
18/06/14
יתכן שבחוזה שלך כתוב שדמי השכירות צמודים רק לעליות ולא לירידות - לא ציינת מה הנוסח בחוזה השכירות.
תצהיר לתביעה בפני מפקחת על רישום בתים משותפים
ניקי
17/06/14
שלום רב, ועד הבית מגיש תביעה נגד דייר סרבן שלא משלם דמי ועד למפקח על רישום המקרקעין.
האם צריך לצרף תצהיר לתביעה מסוג זה , אם כן מי אמור לחתום על תצהיר כזה?
האם צריך לצרף תצהיר לתביעה מסוג זה , אם כן מי אמור לחתום על תצהיר כזה?
תצהיר לתביעה בפני מפקחת על רישום בתים משותפים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
18/06/14
ניקי שלום,
אין צורך בתצהיר בשלב הגשת התביעה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אין צורך בתצהיר בשלב הגשת התביעה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיה עם חוזה שכירות שותפים
נטלי
17/06/14
שלום רב,
אני שוכרת דירה עם שותף באזור המרכז
כשנתיים. שנינו חתומים על חוזה מול בעל הדירה. בתקופה האחרונה הכיר השותף בת זוג
והיא הגיעה באופן תדיר והתאכסנה בדירה והדבר מפריע לי מאוד. השותף אף אמר שהוא
מתכנן לגור איתה ולהוציא אותי מהדירה בסיום החוזה.
החוזה עומד להסתיים ויש בו אופציה
להמשיך באותם תנאים לשנה נוספת בכפוף להודעה מראש של 60 יום (הודעה שאני מסרתי
לבעל הדירה בזמן והשותף לא מסר).
כמו כן בחוזה ישנו סעיף בו כתוב –
"השוכר מתחייב שלא למסור ואו
להעביר ואו להשכיר את המושכר או כל חלק ממנו לאחר, לא להרשות לאחר להשתמש בו או
חלק ממנו וכן לא להעביר חוזה זה או איזו זכות הנובעת ממנו לאחר וכן לא להעניק לאחר
זכות או חזקה או חלק מהן במושכר, וכן לא להעניק לאחר זכות כלשהי בין בתמורה ובין
שלא בתמורה לרבות קבלת שותף במושכר באיזה אופן או צורה כלשהם".
כשהשותף הבין שלא יוכל להוציא אותי הוא
אמר שנגור שלושתנו בדירה ועלי זה לא מקובל (אני אפילו לא בטוחה שהוא רוצה לחלק את
התשלומים ל-3 אלא להמשיך לשלם חצי-חצי). אני שכרתי דירה עם שותף אחד ואיני
מעוניינת באדם נוסף בדירה. האופציה בחוזה היא להמשיך באותם תנאים.
אמרתי זאת לבעל הדירה ואף הצעתי שבמקרה
שהשותף יעזוב אני אשלם הכל (יש שותף אחר שיכנס), אך הוא אדם מבוגר ולא רוצה להתעסק
בכך, מספיק לו לקבל את הכסף ולא משנה לו מי גר שם – הוא אומר "תדברו
בינכם" . כרגע אנו נמצאים במבוי סתום.
האם השותף רשאי להכניס אדם נוסף בניגוד לרצוני?
יותר סביר שהוא מתכנן לחתום על החוזה כמו שהוא ואז להכניס את זוגתו לדירה
מבלי להוסיף זאת בחוזה (אפשרות נוספת שהוא יבקש חוזה חדש ל-3 משכירים). שתי
האופציות הללו לא באות בחשבון מבחינתי.
לדעתי השותף איבד את האופציה שלו וניתן להוציאו, אך בעל הדירה לא רוצה
להתעסק בזה. איזה אפשרויות עומדות פניי ומה עליי לעשות?
אני שוכרת דירה עם שותף באזור המרכז
כשנתיים. שנינו חתומים על חוזה מול בעל הדירה. בתקופה האחרונה הכיר השותף בת זוג
והיא הגיעה באופן תדיר והתאכסנה בדירה והדבר מפריע לי מאוד. השותף אף אמר שהוא
מתכנן לגור איתה ולהוציא אותי מהדירה בסיום החוזה.
החוזה עומד להסתיים ויש בו אופציה
להמשיך באותם תנאים לשנה נוספת בכפוף להודעה מראש של 60 יום (הודעה שאני מסרתי
לבעל הדירה בזמן והשותף לא מסר).
כמו כן בחוזה ישנו סעיף בו כתוב –
"השוכר מתחייב שלא למסור ואו
להעביר ואו להשכיר את המושכר או כל חלק ממנו לאחר, לא להרשות לאחר להשתמש בו או
חלק ממנו וכן לא להעביר חוזה זה או איזו זכות הנובעת ממנו לאחר וכן לא להעניק לאחר
זכות או חזקה או חלק מהן במושכר, וכן לא להעניק לאחר זכות כלשהי בין בתמורה ובין
שלא בתמורה לרבות קבלת שותף במושכר באיזה אופן או צורה כלשהם".
כשהשותף הבין שלא יוכל להוציא אותי הוא
אמר שנגור שלושתנו בדירה ועלי זה לא מקובל (אני אפילו לא בטוחה שהוא רוצה לחלק את
התשלומים ל-3 אלא להמשיך לשלם חצי-חצי). אני שכרתי דירה עם שותף אחד ואיני
מעוניינת באדם נוסף בדירה. האופציה בחוזה היא להמשיך באותם תנאים.
אמרתי זאת לבעל הדירה ואף הצעתי שבמקרה
שהשותף יעזוב אני אשלם הכל (יש שותף אחר שיכנס), אך הוא אדם מבוגר ולא רוצה להתעסק
בכך, מספיק לו לקבל את הכסף ולא משנה לו מי גר שם – הוא אומר "תדברו
בינכם" . כרגע אנו נמצאים במבוי סתום.
האם השותף רשאי להכניס אדם נוסף בניגוד לרצוני?
יותר סביר שהוא מתכנן לחתום על החוזה כמו שהוא ואז להכניס את זוגתו לדירה
מבלי להוסיף זאת בחוזה (אפשרות נוספת שהוא יבקש חוזה חדש ל-3 משכירים). שתי
האופציות הללו לא באות בחשבון מבחינתי.
לדעתי השותף איבד את האופציה שלו וניתן להוציאו, אך בעל הדירה לא רוצה
להתעסק בזה. איזה אפשרויות עומדות פניי ומה עליי לעשות?
הכנסת שותף שלישי לדירה שכורה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
18/06/14
נטלי שלום,
מה שאת מתארת קורה הרבה בדירות שותפים.
יש לראות את כל חוזה השכירות כדי לתת תשובה מקיפה, אולם, על פי תיאור הדברים בשאלתך, לטעמי השותף אינו רשאי להכניס שותף שלישי ללא הסכמתך.
האופציה שעומדת בפניך היא לנסות לדבר על כך עם בעל הדירה ולהסביר לו שאם יאפשר מצב כזה הרי שגם הוא מפר את החוזה (כמובן זה תלוי באמור בדיוק בחוזה) או להגיע להבנה עם השותף. האופציה השלישית הפחות נעימה לצערי היא לחפש מקום מגורים חדש.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מה שאת מתארת קורה הרבה בדירות שותפים.
יש לראות את כל חוזה השכירות כדי לתת תשובה מקיפה, אולם, על פי תיאור הדברים בשאלתך, לטעמי השותף אינו רשאי להכניס שותף שלישי ללא הסכמתך.
האופציה שעומדת בפניך היא לנסות לדבר על כך עם בעל הדירה ולהסביר לו שאם יאפשר מצב כזה הרי שגם הוא מפר את החוזה (כמובן זה תלוי באמור בדיוק בחוזה) או להגיע להבנה עם השותף. האופציה השלישית הפחות נעימה לצערי היא לחפש מקום מגורים חדש.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה בשטחים הציבוריים של הבניין
אייל
17/06/14
שלום,
האם תיקון נזילה בצינור מים חמים המוביל מים לדירה ספציפית בבניין משותף הינו באחריות הדייר או באחריות ועד הבית ?
(הדליפה הינה במסדרון - לאחר שעון המים אך לפני הכניסה לדירה)
האם תיקון נזילה בצינור מים חמים המוביל מים לדירה ספציפית בבניין משותף הינו באחריות הדייר או באחריות ועד הבית ?
(הדליפה הינה במסדרון - לאחר שעון המים אך לפני הכניסה לדירה)
נזילה בשטחים הציבוריים של הבניין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
אייל שלום,
לטעמי, אם הצינור משמש אך ורק את הדירה הספציפית, התיקון הוא על בעל הדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לטעמי, אם הצינור משמש אך ורק את הדירה הספציפית, התיקון הוא על בעל הדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח למכירת דירה
מיכאל
17/06/14
בני הזוג הם בעלים של דירה בארץ. שניהם תושבי צרפת. הם רוצים למכור את הדירה בארץ. רק הבעל יכול להגיע לארץ והאישה לא. איזה סוג של ייפוי כוח צריכה לתת האישה לבעל על מנת שהוא יבצע את המכירה בארץ לבד.
או האם יש דרך אחרת לביצוע המכירה ללא האישה
או האם יש דרך אחרת לביצוע המכירה ללא האישה
יפוי כוח למכירת דירה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
מיכאל שלום,
יש צורך ביפוי כוח קונסולרי.
לא ניתן למכור את חלקה של האישה מבלי שתחתום בעצמה או מבלי שתתן יפוי כוח קונסולרי למישהו שימכור במקומה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש צורך ביפוי כוח קונסולרי.
לא ניתן למכור את חלקה של האישה מבלי שתחתום בעצמה או מבלי שתתן יפוי כוח קונסולרי למישהו שימכור במקומה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברת גוש חלקה
מיכל
17/06/14
מה המשמעות של רכישת דירה בבניין שהוא חברת גוש חלקה. מה צריך לבדוק? על מה להקפיד? האם יש זה השלכות על המחיר כשארצה למכור את הנכס?
חברת גוש/חלקה
עו"ד סיגלית שאלתיאל
מנהלת
17/06/14
שלום לך,
מקווה שתיוצג על ייי עו"ד כבר בשלב הבדיקות המקדמיות.
דבר הכרחי בכל עיסקת מקרקעין וכל שכן ברכישת דירה בבניין הרשום כחברת גוש חלקה.
אין מדובר ברכישת זכויות בעלות. אלא במניות "תיאורטיות" של זכויות חכירה.
הבדיקה מאד מורכבת - גם טאבו וגם ברשם החברות - אין לזלזל בכך. לעיתים מתגלות אי אילו בעיות, שלא את כולן ניתן לפתור או שעלולות ליצור תאונות מס .
בברכה,
סיגלית שאלתיאל, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
נתן
17/06/14
שלום,דירה ראשונה שנמכרת לפני תום 18 חודשים מאז שנקנתה באותו מחיר האם יש מס שבח כל שהוא
מס שבח
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
נתן שלום,
ייתכן שכן.
אחד התנאים לקבלת פטור מלא ממס שבח הוא החזקת הדירה 18 חודשים טרם מכירתה.
אתה יכול לנסות לעשות חישוב בסימולטור של מיסוי מקרקעין באתר רשות המיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ייתכן שכן.
אחד התנאים לקבלת פטור מלא ממס שבח הוא החזקת הדירה 18 חודשים טרם מכירתה.
אתה יכול לנסות לעשות חישוב בסימולטור של מיסוי מקרקעין באתר רשות המיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעבר דירה לפני תום תקופת השכירות
אילה
17/06/14
שלום
אנחנו נאלצים לעזוב דירה לפני תום תקופת השכירות (שנה וחודשיים לפני תום מועד השכירות ע"פ החוזה)
הסעיף הרלוונטי בחוזה שלנו:
"למרות האמור בהסכם, לשוכר הזכות לקצר את תקופת השכירות בכל עת, בהודעה בכתב ומראש לפני תחילת כל חודש שכירות, ובמקרה כזה תסתיים תקופת השכירות עם תום חודש השכירות העוקב למועד מתן ההודעה".
אנחנו לא הודענו למשכיר מספיק זמן מראש אלא שלושה שבועות קודם למעבר.
מנגד סיכמנו עם המשכיר שננסה להשיג שוכר חילופי לתאריך בו אנו עוזבים.
המשכיר התעקש לעלות את דמי השכירות בפרסום.
מצאנו לו שוכר שמסכים לשלם ב300 ש"ח יותר ממה שאנחנו שילמנו אבל הוא מוכן להיכנס רק בתאריך מאוחר יותר מה שאומר שנצטרך לשלם למשכיר בערך חצי חודש לחינם.
מנגד, אם נציע לשוכר ההוא (שאנחנו השגנו) את הדירה במחיר שאנחנו שילמנו הוא יסכים לשכור אותה מיידית כי גם אם תהיה ריקה בתקופה המדוברת זה ישתלם לו לטווח של שנה. אציין כי השוכר הזה מקובל על המשכיר כך שלכאורה נעמוד בתנאים של סעיף 22 לחוק השכירות (בחוזה הספציפי שלנו אין התייחסות לשכירות משנה) האם אנו יכולים לעשות זאת וכך להימנע מתשלום מיותר?
אנחנו נאלצים לעזוב דירה לפני תום תקופת השכירות (שנה וחודשיים לפני תום מועד השכירות ע"פ החוזה)
הסעיף הרלוונטי בחוזה שלנו:
"למרות האמור בהסכם, לשוכר הזכות לקצר את תקופת השכירות בכל עת, בהודעה בכתב ומראש לפני תחילת כל חודש שכירות, ובמקרה כזה תסתיים תקופת השכירות עם תום חודש השכירות העוקב למועד מתן ההודעה".
אנחנו לא הודענו למשכיר מספיק זמן מראש אלא שלושה שבועות קודם למעבר.
מנגד סיכמנו עם המשכיר שננסה להשיג שוכר חילופי לתאריך בו אנו עוזבים.
המשכיר התעקש לעלות את דמי השכירות בפרסום.
מצאנו לו שוכר שמסכים לשלם ב300 ש"ח יותר ממה שאנחנו שילמנו אבל הוא מוכן להיכנס רק בתאריך מאוחר יותר מה שאומר שנצטרך לשלם למשכיר בערך חצי חודש לחינם.
מנגד, אם נציע לשוכר ההוא (שאנחנו השגנו) את הדירה במחיר שאנחנו שילמנו הוא יסכים לשכור אותה מיידית כי גם אם תהיה ריקה בתקופה המדוברת זה ישתלם לו לטווח של שנה. אציין כי השוכר הזה מקובל על המשכיר כך שלכאורה נעמוד בתנאים של סעיף 22 לחוק השכירות (בחוזה הספציפי שלנו אין התייחסות לשכירות משנה) האם אנו יכולים לעשות זאת וכך להימנע מתשלום מיותר?
מעבר דירה לפני תום תקופת השכירות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
אילה שלום,
זכותו של המשכיר להעלות את דמי השכירות כרצונו. אם לא הודעתם מספיק זמן מראש, לטעמי יהיה עליכם לשלם עד למועד שקובע החוזה כתנאי לעזיבה מוקדמת. העלאת שכר הדירה ב- 300 ש"ח לא מהווה לדעתי "טעם בלתי סביר" בגינו ניתן לאלץ את המשכיר לקבל את השוכר החלופי בתנאיו שלו. כמו כן, מי שמציע את הדירה זה המשכיר ולא אתם ולכן לא ניתן לקבוע שהשוכר החלופי ישלם פחות כדי שיחסוך לכם תשלום של חצי חודש.
הכי נכון יהיה לנסות להגיע להבנה בעניין התשלום שנותר עבור דמי השכירות עם המשכיר עצמו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
זכותו של המשכיר להעלות את דמי השכירות כרצונו. אם לא הודעתם מספיק זמן מראש, לטעמי יהיה עליכם לשלם עד למועד שקובע החוזה כתנאי לעזיבה מוקדמת. העלאת שכר הדירה ב- 300 ש"ח לא מהווה לדעתי "טעם בלתי סביר" בגינו ניתן לאלץ את המשכיר לקבל את השוכר החלופי בתנאיו שלו. כמו כן, מי שמציע את הדירה זה המשכיר ולא אתם ולכן לא ניתן לקבוע שהשוכר החלופי ישלם פחות כדי שיחסוך לכם תשלום של חצי חודש.
הכי נכון יהיה לנסות להגיע להבנה בעניין התשלום שנותר עבור דמי השכירות עם המשכיר עצמו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת חוזה מול פקידה
רון בר אור
17/06/14
שלום רב ,
לפני 4 שנים חתמתי על חוזה מכירת חלקי בירושה 1/13 .
חתימתי והזדהותי מול הפקידה של העו"ד מצד הרוכש ,
היא זו שניהלה למעשה את הליך המכירה
(העו"ד היה עסוק עם לקוחות אחרים במשרדו .. ולא ראיתיו כלל )
ברצוני לדעת האם חתימה זו כשרה ? האם חוקית ?
האם ניתן לחזור מעסקה זו לאחר תקופה שכזו ולבטלה ?
מאחר ולא התבצעה כמתבקש וכחוק ?
תודה לעונה
לפני 4 שנים חתמתי על חוזה מכירת חלקי בירושה 1/13 .
חתימתי והזדהותי מול הפקידה של העו"ד מצד הרוכש ,
היא זו שניהלה למעשה את הליך המכירה
(העו"ד היה עסוק עם לקוחות אחרים במשרדו .. ולא ראיתיו כלל )
ברצוני לדעת האם חתימה זו כשרה ? האם חוקית ?
האם ניתן לחזור מעסקה זו לאחר תקופה שכזו ולבטלה ?
מאחר ולא התבצעה כמתבקש וכחוק ?
תודה לעונה
חתימת חוזה מול פקידה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
רון שלום,
איפה היה הרוכש באותו זמן?
האם היית עם עו"ד מטעמך?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
איפה היה הרוכש באותו זמן?
האם היית עם עו"ד מטעמך?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור זכויות
לימור
17/06/14
מכרתי דירה בבניין שלא רשום כבית משותף (בגלל פשיטת רגל של היזם).
העו"ד של הקבלן גבה ממני 4000ש"ח כולל מע"מ על אישור זכויות ומדייר אחר 5000ש"ח כולל מע"מ ומדייר אחר 1350 ש"ח כולל מע"מ (כל דייר הוא גובה כאהבת נפשו).
האם ישנו תעריף בחוק על אישור זכויות ? או שהוא יכול לכבות מכל דייר כמה שהוא רוצה?
תודה
לימור
העו"ד של הקבלן גבה ממני 4000ש"ח כולל מע"מ על אישור זכויות ומדייר אחר 5000ש"ח כולל מע"מ ומדייר אחר 1350 ש"ח כולל מע"מ (כל דייר הוא גובה כאהבת נפשו).
האם ישנו תעריף בחוק על אישור זכויות ? או שהוא יכול לכבות מכל דייר כמה שהוא רוצה?
תודה
לימור
תעריף תשלום עבור אישור זכויות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
לימור שלום,
ישנו חוק המגביל את התעריף אותו ניתן לגבות בעד אישור זכויות. מדובר בצו הפיקוח על מחירים ושירותים. החל משנת 2007 אישור זכויות צריך לעלות כ- 300 ש"ח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ישנו חוק המגביל את התעריף אותו ניתן לגבות בעד אישור זכויות. מדובר בצו הפיקוח על מחירים ושירותים. החל משנת 2007 אישור זכויות צריך לעלות כ- 300 ש"ח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקדמה למס שבח
אירית
17/06/14
שלום רב
מה קורה במידה וצריך להעביר מקדמה למס שבח שהיא גבוהה מהתשלום כולו? על גבי איזה טופס מגישים מקדמה, והם יש להגיע פיזית למשרדי מיסוי לצורך התשלום?
מה קורה במידה וצריך להעביר מקדמה למס שבח שהיא גבוהה מהתשלום כולו? על גבי איזה טופס מגישים מקדמה, והם יש להגיע פיזית למשרדי מיסוי לצורך התשלום?
מקדמה למס שבח
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
אירית שלום,
את המקדמה מצרפים לטופס "בקשה לתשלום מקדמה בהתאם להוראות סעיף 15ב לחוק מיסוי מקרקעין".
את הטופס את יכולה להוריד מאתר רשות המיסים.
ניתן לשלוח את התשלום גם בדואר, אך אני ממליצה לך להגיע באופן אישי ולקבל חותמת של "נתקבל" על גבי צילום של השיק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
את המקדמה מצרפים לטופס "בקשה לתשלום מקדמה בהתאם להוראות סעיף 15ב לחוק מיסוי מקרקעין".
את הטופס את יכולה להוריד מאתר רשות המיסים.
ניתן לשלוח את התשלום גם בדואר, אך אני ממליצה לך להגיע באופן אישי ולקבל חותמת של "נתקבל" על גבי צילום של השיק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב ליניארי כשיש יותר מדירה אחת
שרונה
17/06/14
שלום, יש בבעלותי דירה מלאה ועוד חצי דירה. אני מעוניינת למכור את הדירה השלמה, אשר נרכשה על ידי ב-1988.
השאלה שלי היא האם מאחר ויש לי יותר מדירה אחת אני אהיה זכאית לחישוב ליניארי מוטב? ואשלם מס שבח רק על השבח בשנת 2014? (לא מכרתי אף דירה בעשרים השנים האחרונות)
השאלה שלי היא האם מאחר ויש לי יותר מדירה אחת אני אהיה זכאית לחישוב ליניארי מוטב? ואשלם מס שבח רק על השבח בשנת 2014? (לא מכרתי אף דירה בעשרים השנים האחרונות)
חישוב ליניארי כשיש יותר מדירה אחת
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
שרונה שלום,
בהסתמך על הפרטים שמסרת בשאלתך ולפי מיטב ידיעתי, תשלמי מס רק עבור השבח שנצבר מ- 1.1.14. את יכולה להשתמש בסימולטור של רשות המיסים באינטרנט לבדיקה מהו גובה המס שתצטרכי לשלם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהסתמך על הפרטים שמסרת בשאלתך ולפי מיטב ידיעתי, תשלמי מס רק עבור השבח שנצבר מ- 1.1.14. את יכולה להשתמש בסימולטור של רשות המיסים באינטרנט לבדיקה מהו גובה המס שתצטרכי לשלם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בן משפחה מהבית
מור
17/06/14
אימי נפטרה וכעת אני מתגוררת עם אבי החורג בבית שלהם והוא רוצה לפנות אותי מהבית האם מותר לו??
אני מעל גיל 18
אני מעל גיל 18
תלוי
טל
17/06/14
בבעלות מי הדירה? האם אימך השאירה צוואה?
במידה ואימך ואביך החורג לא עשו צוואות הדדיות ו/או אימך לא הותירה צוואה בה אינך זוכה, ייתכן ויש לך זכויות בדירה.
אם הדירה רשומה על שם אימך ז"ל ועל שם אביך החורג ואימך כאמור לא הותירה צוואה הרי לפי חוק הירושה את יורשת מחצית מרכושה של אימך ולפיכך גם מחצית מזכויותיה בדירת המגורים.
אם ירשת מחצית מזכויות אימך בדירה הרי את בעליהם של 25% מהזכויות בדירה וברור שלא ניתן לפנות אותך מדירה שבבעלותך.
חסרים הרבה פרטים כדי לענות לך באופן מלא וצריך לבחון את התמונה המלאה.
במידה ואימך ואביך החורג לא עשו צוואות הדדיות ו/או אימך לא הותירה צוואה בה אינך זוכה, ייתכן ויש לך זכויות בדירה.
אם הדירה רשומה על שם אימך ז"ל ועל שם אביך החורג ואימך כאמור לא הותירה צוואה הרי לפי חוק הירושה את יורשת מחצית מרכושה של אימך ולפיכך גם מחצית מזכויותיה בדירת המגורים.
אם ירשת מחצית מזכויות אימך בדירה הרי את בעליהם של 25% מהזכויות בדירה וברור שלא ניתן לפנות אותך מדירה שבבעלותך.
חסרים הרבה פרטים כדי לענות לך באופן מלא וצריך לבחון את התמונה המלאה.
גניבת משכנתאגניבת זהותקומבינה של בנק!
קיריל
17/06/14
שלום. אציג את הסיפור בקצרה. בשנת 2005 ההורים שלי ניגשו לבנק מזרחי טפחות בכדי לבקש משכנתא לרכישת בית בו הם גרו בשכירות, השייך להסתדרות הציונית העולמית. ההורים ביקשו 260 אלף שח לרכישת הבית ולשיפוץ. הם סורבו. הם המשיכו לשלם כל חודש שכירות על הבית. לפני כשנה ההורים שלי סגרו את העסק ונכנסו לקשיים כלכליים, ולפני כמה חודשים קיבלו תיק מסמכים ובו בקשה למנות כונס נכנסים ולעקל להם את הבית... במסמכים היה כתוב שהייתה הלוואה בסך 260 אלף שח שכבר סולקה, שההורים שלי מחזיקים במחצית מהזכויות על המגרש, ושהגוף לו ההורים שלי חייבים כסף - רוצה לממש את הנכס. אנחנו לא מבינים, איך זה בכלל קרה שמישהו בסוף קיבל את ההלואה הזאת על שם ההורים שלי, ושילם אותה, והבית נרשם רק במחציתו על ההורים שלי? (הבית בזמנו עלה 35 אלף שקל בלבד, נמצא ביישוב מרוחק בשטחים) בנק מזרחי טפחות אומר שלא נשאר לו שום רישום וכי ההלואה כבר שולמה ואין לו פירוט לתת לי. ההסתדרות הציונית ממשיכה לגבות מההורים שלי כסף לשכירות כל חודש בלי שום שינוי.. איך מטפלים בזה??? מישהו גנב להם את הזכאות למשכנתא ועשה בה שימוש! חייב עורך דין תותח
גניבת משכנתאגניבת זהותקומבינה של בנק!
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
קיריל שלום,
המקרה מורכב מדי ומצריך בדיקה מעמיקה בשביל לתת לו מענה דרך הפורום.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
המקרה מורכב מדי ומצריך בדיקה מעמיקה בשביל לתת לו מענה דרך הפורום.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי מוקדם ע"י המשכיר
דור
16/06/14
אני שוכרת יחידת דיור 3 שנים, כאשר באפריל החלה השנה הרביעית. המשכיר הודיע לי השבוע כי עליי לפנות את הדירה ב 30.9 כיון שרוצה להכניס לדירה את בנו. שאלתי האם זה חוקי מצידו? בחוזה שחתמתי לפני 3 שנים מצויין כי הדירה לשימוש 12 חודשים וכלה ביום עד בכלל בהסכמה. אין סעיף שקובע כמה זמן מראש עלינו להודיע אחד לשני על רצון להפסיק חוזה אך למיטב הבנתי אם סיכמנו שאני ממשיכה באפריל זה אמור להיות תקף לשנה האם זה נכון? כמו כן אם אני מוצאת דירה שהכניסה עליה מיידית האם אני יכולה לפנות את הדירה הזו בלי לשלם לו עד ספטמבר שכן הוא מאלץ אותי לעזוב או לחילופין אם לא אמצא עד ספטמבר האם אני יכולה לטעון שהחוזה תקף לאפריל ולכן איני חייבת לעזוב?
פינוי מוקדם ע"י המשכיר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
דור שלום,
בעיקרון, אם לא מופיע בהסכם השכירות המועד בו יש לתת הודעה מוקדמת על פינוי, המשכיר יכול להודיע על פינוי טרם סיום שנת השכירות, גם אם חודש חוזה באפריל.
במקרה כזה נהוג לתת הודעה של לא פחות מחודש מראש.
בדקי בחוזה השכירות מה סוכם לגבי תשלומים במקרה של פינוי מוקדם. לטעמי, אם לא סוכם דבר על תשלום עבור כל השנה גם במקרה של פינוי מוקדם את אינך מחוייבת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, אם לא מופיע בהסכם השכירות המועד בו יש לתת הודעה מוקדמת על פינוי, המשכיר יכול להודיע על פינוי טרם סיום שנת השכירות, גם אם חודש חוזה באפריל.
במקרה כזה נהוג לתת הודעה של לא פחות מחודש מראש.
בדקי בחוזה השכירות מה סוכם לגבי תשלומים במקרה של פינוי מוקדם. לטעמי, אם לא סוכם דבר על תשלום עבור כל השנה גם במקרה של פינוי מוקדם את אינך מחוייבת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה דירה מפוצלת
מאיה
16/06/14
רציתי לדעת אם חוזה שנחתם על דירה מפוצלת באופן לא חוקי קביל ותקף? זאת אומרת שאם הדירה מפוצלת באופן לא חוקי זה אומר שגם החוזה אינו חוקי ואני לא חייבת לעמוד בדרישות החוזה? לפי החוזה, אם אני יוצאת לפני תום החוזה אני מחויבת לשלם לבעל הדירה קנס מופרז וגם למצוא לו שוכר חלופי ואני לא מעוניינת לשלם את הקנס.
תודה
תודה
הפרת חוזה שכירות בדירה מפוצלת
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
מאיה שלום,
בעיקרון אין קשר בין היות הדירה מפוצלת לבין קיום התחייבויותיך על פי ההסכם. התחייבויותיך הן כלפי המשכיר עצמו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מנהלת פורו
בעיקרון אין קשר בין היות הדירה מפוצלת לבין קיום התחייבויותיך על פי ההסכם. התחייבויותיך הן כלפי המשכיר עצמו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מנהלת פורו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בגין הלוואה
מור
16/06/14
שלום רב
במידה והלוואי סכום כסף לאדם, האם אוכל לרשום הערת אזהרה בטאבו בגין אותה הלוואה? האם זהו הטופס הסטנדרטי? מה ממלאים, מניעות עסקה? תודה
במידה והלוואי סכום כסף לאדם, האם אוכל לרשום הערת אזהרה בטאבו בגין אותה הלוואה? האם זהו הטופס הסטנדרטי? מה ממלאים, מניעות עסקה? תודה
רישום הערת אזהרה בגין הלוואה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
17/06/14
מור שלום,
אם לאדם שלו את מלווה יש נכס מקרקעין, את יכולה לבקש ממנו לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובתך עד לגובה סכום של ההלוואה.
לשם כך יש צורך בבקשה לרישום הערת אזהרה חתומה על ידי המבקש ומאומתת על ידי עו"ד, וכן תשלום אגרה לטאבו.
יייתכן שיבקשו מכם הסכם כלשהו המעיד על ההלוואה מכוחו נרשמת ההערה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם לאדם שלו את מלווה יש נכס מקרקעין, את יכולה לבקש ממנו לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובתך עד לגובה סכום של ההלוואה.
לשם כך יש צורך בבקשה לרישום הערת אזהרה חתומה על ידי המבקש ומאומתת על ידי עו"ד, וכן תשלום אגרה לטאבו.
יייתכן שיבקשו מכם הסכם כלשהו המעיד על ההלוואה מכוחו נרשמת ההערה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה
איתמר
16/06/14
האם מתווך שאמר מחיר של דירה- ועליו חתמתי איתו את חוזה התיווך- לראיית הדירה
יכול אחר- כך- אחרי שראיתי את הדירה- ורציתי לדבר עם עורך דין של המוכר- ואיתו דיברתי בנוכחות המתווך
על שידרוג הדירה וכדומה, האם אחר כך- עורך הדין עיכול להגיד- שהדירה עולה במחיר אחר- גבוה יותר ממה שחתמתי עם המתווך?
כשאמרתי למתווך- שזה לא אפשרי- הוא אמר לי "זה מחיר פתיחה שאתה מציע"?
נא דעתכם- ומהר
תודה
יכול אחר- כך- אחרי שראיתי את הדירה- ורציתי לדבר עם עורך דין של המוכר- ואיתו דיברתי בנוכחות המתווך
על שידרוג הדירה וכדומה, האם אחר כך- עורך הדין עיכול להגיד- שהדירה עולה במחיר אחר- גבוה יותר ממה שחתמתי עם המתווך?
כשאמרתי למתווך- שזה לא אפשרי- הוא אמר לי "זה מחיר פתיחה שאתה מציע"?
נא דעתכם- ומהר
תודה
תשובה לשאלה חשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/06/14
איתמר שלום,
אם מדובר על שדרוג הדירה, סביר שהדירה תעלה יותר ממה שסיכמת עם המתווך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם מדובר על שדרוג הדירה, סביר שהדירה תעלה יותר ממה שסיכמת עם המתווך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרות לזכות בדירה של מחיר למשתכן
חיים
16/06/14
אני מסתובב עם השאלה די הרבה זמן ואני מתקשר לעורכי דין וכל אחד אומר שהוא לא יודע, וכאן בפורום העליתי את זה כבר פעם ושלחו לי לדיני מיסים ומשם שלחו לי גם במענה שלא קשור למיסים.
ועכשיו אני מבקש עוד פעם לקבל תשובה שיעזור לי זה דחוף לי!
השאלה: נכה שזכה במגרש לבניה עצמית (בהגרלה ששייכת רק לנכים) ואחרי זה הוא מכר את זה מכל סיבה שהיא האם כשרוצה עכשיו לזכות בדירה של מחיר למשתכן האם הוא יכול על פי דין?
ועכשיו אני מבקש עוד פעם לקבל תשובה שיעזור לי זה דחוף לי!
השאלה: נכה שזכה במגרש לבניה עצמית (בהגרלה ששייכת רק לנכים) ואחרי זה הוא מכר את זה מכל סיבה שהיא האם כשרוצה עכשיו לזכות בדירה של מחיר למשתכן האם הוא יכול על פי דין?
אפשרות לזכות בדירה של מחיר למשתכן
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/06/14
חיים שלום,
למה הכוונה בשאלתך "דירה של מחיר למשתכן"?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
למה הכוונה בשאלתך "דירה של מחיר למשתכן"?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הערת אזהרה שנשמה עם יפוי כוח בלתי חוזר
ליה
16/06/14
שלום,
אני צריכה לפנות לבית משפט לבקשה למתן צו לביטול הערת אזהרה שנרשמה על דירת סבתי עם יפוי כוח בלתי חוזר.
מי שלטובתה נרשמה העברה לא נמצאת (אולי נפטרה...?)
מה עליי לעשות בבית משפט? יש הוראות/פסיקה שתומכים בבקשות כאלו?
אני צריכה לפנות לבית משפט לבקשה למתן צו לביטול הערת אזהרה שנרשמה על דירת סבתי עם יפוי כוח בלתי חוזר.
מי שלטובתה נרשמה העברה לא נמצאת (אולי נפטרה...?)
מה עליי לעשות בבית משפט? יש הוראות/פסיקה שתומכים בבקשות כאלו?
ביטול הערת אזהרה שנרשמה עם יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/06/14
ליה שלום,
חסרים פרטים.
האם מדובר בהערת אזהרה מכוח רכישה של הדירה? או הערה אחרת?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
חסרים פרטים.
האם מדובר בהערת אזהרה מכוח רכישה של הדירה? או הערה אחרת?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מושה
אורנה
16/06/14
מעוניית לדעת מה הסיכונים בקניית בית בבנין שאין בו חלוקה לתת חלקות זה בניין ישן שגרים בו 10 משפחות הרבה שנים
רכישת דירה בבניין שאינו רשום כבית משותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/06/14
אורנה שלום,
בעיקרון, עדיף לקנות דירה בבית הרשום כבית משותף. במצב זה, כל דירה רשומה כתת חלקה נפרדת, והיתרונות רבים. למשל, העברת זכויות בדירה נעשית בקלות יותר, לעיתים שווי נכס של דירה בבניין שאינו משותף נמוך יותר. כמו כן, הזכויות בין הדיירים מוסדרות לרבות הרכוש המשותף והצמדת רכוש לדירה מסוימת.
אין מניעה או סיכון וודאי בקניית דירה בבניין שלא נרשם בה בית משותף, אולם, חשוב לבדוק מדוע לא נרשם בית משותף בחלוף כ"כ הרבה שנים מבנית הבנין.
אחת הסיבות לכך, עשויה להפחית את הכדאיות ברכישת דירה כזו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, עדיף לקנות דירה בבית הרשום כבית משותף. במצב זה, כל דירה רשומה כתת חלקה נפרדת, והיתרונות רבים. למשל, העברת זכויות בדירה נעשית בקלות יותר, לעיתים שווי נכס של דירה בבניין שאינו משותף נמוך יותר. כמו כן, הזכויות בין הדיירים מוסדרות לרבות הרכוש המשותף והצמדת רכוש לדירה מסוימת.
אין מניעה או סיכון וודאי בקניית דירה בבניין שלא נרשם בה בית משותף, אולם, חשוב לבדוק מדוע לא נרשם בית משותף בחלוף כ"כ הרבה שנים מבנית הבנין.
אחת הסיבות לכך, עשויה להפחית את הכדאיות ברכישת דירה כזו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערכת סיכויים לתביעה נזיקין במקרקעין
קובי
16/06/14
למנהלי הפורום שלום רב
ברצוני לברר סוגיה והיא זו כדלקמן:
אני מתגורר בעיר שדרות עובד למחייתי כספר בעסק שלי מזה כ-25 שנה. לפני כ-15 שנה בניתי בחצר ביתי יחידה דיור שמשמשת לי כעסק. לציין כי אזור המגורים שלי הוא באזור השוק ואזורי מסחר רבים. הכל טוב ויפה פרנסה היתה תמיד ובשפע...
עד שלצערי לפני כ-6 שנים יזם פרטי בעל קרקע בסמוך אליי בנה בניין מאוד מאוד מפלצתי וענק בפתח חזית המבנה שלי שמסתיר אותי לעיני ההולכים ושבים. מאז סיום בנייתו של השלד עברו כארבע וחצי שנים או יותר. ומאז ועד היום הבניין עומד כפיל לבן. מה שמאוד מאוד פוגע בי ופגע בי אז והיום יותר מתמיד. לקוחות פחות ופחות מגיעים אליי לעסק כיוון שאיני נראה לעיני כל כמקודם. הכנסות העסק פחתו בצורה ניכרת מצד שלא היה לפני כן. עוד מצער כי כלל הידוע לי אין באפשרותו של אותו היזם להמשיך ולסיים את המרכז היות והוא נתון בקשיים כלכליים ובחובות כבדים מאוד
שאלתי היא האם לאור המצב שנוצר אני יכול לתבוע את עיריית שדרות על שאישרה לאותו יזם להקים מבנה ענקי בסדר גודל שכזה מבלי לבדוק כראוי האם יש ביכולות שלו לסיים פרוייקט שכזה? והגרוע מכל להשאירו במצב מכוער שכזה בלב העיר ובפתח החזית שלי ובלב העיר.. לציין כי בזמן הבנייה מאוד מאוד סבלתי ממשאיות שהיו נכנסות ויוצאות תקופה ארוכה, מה שמנע כניסת לקוחות רבים אליי לעסק, מרעש נוראי, אבק וכו' וכו'.. מילא אם היתה מסתיימת בנייתו של המרכז ייתכן כי המצב היה שונה (אם כי לא בטוח)
אני שוקל לסגור את העסק כתוצאה מהפסדים רבים של אובדן לקוחות, הוצאות רבות מול הכנסות מועטות, מה שכרגע מחזיק אותי היא העובדה שהמקום בבעלותי ואין לי שכירות על הראש. ובכל זאת נקלעתי לקשיים
האם אתם סבורים מנהלי הפורום היקרים כי יש כאן קייס לתביעה בנסיבות העניין שהובא בפניכם? ומהם הסיכויים אם כן? והאם סעיף 197 לחוק התכנון והבניה רלוונטי לגביי?
תודה רבה
ברצוני לברר סוגיה והיא זו כדלקמן:
אני מתגורר בעיר שדרות עובד למחייתי כספר בעסק שלי מזה כ-25 שנה. לפני כ-15 שנה בניתי בחצר ביתי יחידה דיור שמשמשת לי כעסק. לציין כי אזור המגורים שלי הוא באזור השוק ואזורי מסחר רבים. הכל טוב ויפה פרנסה היתה תמיד ובשפע...
עד שלצערי לפני כ-6 שנים יזם פרטי בעל קרקע בסמוך אליי בנה בניין מאוד מאוד מפלצתי וענק בפתח חזית המבנה שלי שמסתיר אותי לעיני ההולכים ושבים. מאז סיום בנייתו של השלד עברו כארבע וחצי שנים או יותר. ומאז ועד היום הבניין עומד כפיל לבן. מה שמאוד מאוד פוגע בי ופגע בי אז והיום יותר מתמיד. לקוחות פחות ופחות מגיעים אליי לעסק כיוון שאיני נראה לעיני כל כמקודם. הכנסות העסק פחתו בצורה ניכרת מצד שלא היה לפני כן. עוד מצער כי כלל הידוע לי אין באפשרותו של אותו היזם להמשיך ולסיים את המרכז היות והוא נתון בקשיים כלכליים ובחובות כבדים מאוד
שאלתי היא האם לאור המצב שנוצר אני יכול לתבוע את עיריית שדרות על שאישרה לאותו יזם להקים מבנה ענקי בסדר גודל שכזה מבלי לבדוק כראוי האם יש ביכולות שלו לסיים פרוייקט שכזה? והגרוע מכל להשאירו במצב מכוער שכזה בלב העיר ובפתח החזית שלי ובלב העיר.. לציין כי בזמן הבנייה מאוד מאוד סבלתי ממשאיות שהיו נכנסות ויוצאות תקופה ארוכה, מה שמנע כניסת לקוחות רבים אליי לעסק, מרעש נוראי, אבק וכו' וכו'.. מילא אם היתה מסתיימת בנייתו של המרכז ייתכן כי המצב היה שונה (אם כי לא בטוח)
אני שוקל לסגור את העסק כתוצאה מהפסדים רבים של אובדן לקוחות, הוצאות רבות מול הכנסות מועטות, מה שכרגע מחזיק אותי היא העובדה שהמקום בבעלותי ואין לי שכירות על הראש. ובכל זאת נקלעתי לקשיים
האם אתם סבורים מנהלי הפורום היקרים כי יש כאן קייס לתביעה בנסיבות העניין שהובא בפניכם? ומהם הסיכויים אם כן? והאם סעיף 197 לחוק התכנון והבניה רלוונטי לגביי?
תודה רבה
הערכת סיכויים לתביעה נזיקין במקרקעין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/06/14
קובי שלום,
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מתייחס לקבלת פיצויים בגין תוכנית שגרמה לנזק של בעלי מקרקעין. אולם, כדי להשתמש בסעיף זה ואף כדי להגיש תביעת נזיקין שלא על פי סעיף זה, יהיה עליך להוכיח קשר סיבתי חזק בין התוכנית עצמה לבין הירידה בהכנסותיך.
כמו כן, לשם כך תצטרך להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין.
בנושא קיימת פסיקה ענפה, ובמספר פסקי דין למרות שהוכח קשר סיבתי בין הדברים לא נפסקו פיצויים.
לפיכך, ללא בדיקה מעמיקה של פרטי התוכנית ונסיבות המקרה שלך אין באפשרותי להעריך את סיכויי התביעה.
אני מציעה לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום לשם קבלת חוות דעת בעניין.
בהצלחה!
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מתייחס לקבלת פיצויים בגין תוכנית שגרמה לנזק של בעלי מקרקעין. אולם, כדי להשתמש בסעיף זה ואף כדי להגיש תביעת נזיקין שלא על פי סעיף זה, יהיה עליך להוכיח קשר סיבתי חזק בין התוכנית עצמה לבין הירידה בהכנסותיך.
כמו כן, לשם כך תצטרך להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין.
בנושא קיימת פסיקה ענפה, ובמספר פסקי דין למרות שהוכח קשר סיבתי בין הדברים לא נפסקו פיצויים.
לפיכך, ללא בדיקה מעמיקה של פרטי התוכנית ונסיבות המקרה שלך אין באפשרותי להעריך את סיכויי התביעה.
אני מציעה לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום לשם קבלת חוות דעת בעניין.
בהצלחה!
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום למתווך
ענבל
16/06/14
זוג חיפש ומצא דירה. ההתקשרות הייתה מול הזוג היוצא מהדירה (החל מהשיחות הטלפוניות ועד המפגש בדירה, התרשמות וכו' ...) הזוג היוצא הפנה את הזוג החדש לבעל הדירה (נציגו בארץ) והם חתמו על חוזה וקיבלו מפתח. לאחר זמן מה, התעורר מתווך וטען כי מגיע לו כסף עבור התיווך. לא היה תיווך ולא הייתה כל התקשרות מול המתווך, הזוג לא חתם על הסכם מול המתווך. הזוג לא מוצא כל פרט על המתווך באינטרנט ולא ברור אם יש לו בכלל רשיון. עם זאת הוא מאיים על הזוג בתביעה אלא אם כן יסדירו את התשלום במזומן בימים הקרובים. לי זה נשמע כמו איום, גזל, עושק ... YOU NAME IT ..
האם יתכן שדירה שאכן יש עליה מתווך אבל לא הייתה שום התקשרות עם המתווך הזה לעניין החוזה הספציפי הזה ( כל הבניין הוא של אותו בעל בית ) וגם לא נתחם מולו שום מסמך שמעניק לו זכות מול הזוג - אכן צריך לשלם לו דמי תיווך ?
בדקתי את החוק ולא מופיעה שום זכות כזאת.
בעל הבית (נציגו ) לא מתערב ולא מענין להתערב... כבר מעלה חשדנות בעיני.
לעצתכם המועילה אודה.
האם יתכן שדירה שאכן יש עליה מתווך אבל לא הייתה שום התקשרות עם המתווך הזה לעניין החוזה הספציפי הזה ( כל הבניין הוא של אותו בעל בית ) וגם לא נתחם מולו שום מסמך שמעניק לו זכות מול הזוג - אכן צריך לשלם לו דמי תיווך ?
בדקתי את החוק ולא מופיעה שום זכות כזאת.
בעל הבית (נציגו ) לא מתערב ולא מענין להתערב... כבר מעלה חשדנות בעיני.
לעצתכם המועילה אודה.
תשלום למתווך
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/06/14
ענבל שלום,
אם לא קיים כל הסכם תיווך, ולזוג היוצא ו/או הנכנס אין שום ידע לגבי קיומו של מתווך או הסכם תיווך ולא חתם על אף מסמך הקשור בתיווך אני לא רואה סיבה שהזוג צריך לשלם למתווך שהתעורר פתאום.
תבקשו מהמתווך שיציג את הסכם התיווך או לפחות שימסור מידע לגבי מי שהתקשר עמו. אולי מדובר בבעל הדירה.
כמו כן, באתר של משרד המשפטים קיימת רשימה של כל המתווכים המורשים לשנת 2014. ניתן לבדוק שם האם אכן מדובר במתווך מורשה.
על פי חוק המתווכים, אדם שאינו רשום כמתווך מורשה אינו רשאי לעסוק בתיווך.
בהצלחה!
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם לא קיים כל הסכם תיווך, ולזוג היוצא ו/או הנכנס אין שום ידע לגבי קיומו של מתווך או הסכם תיווך ולא חתם על אף מסמך הקשור בתיווך אני לא רואה סיבה שהזוג צריך לשלם למתווך שהתעורר פתאום.
תבקשו מהמתווך שיציג את הסכם התיווך או לפחות שימסור מידע לגבי מי שהתקשר עמו. אולי מדובר בבעל הדירה.
כמו כן, באתר של משרד המשפטים קיימת רשימה של כל המתווכים המורשים לשנת 2014. ניתן לבדוק שם האם אכן מדובר במתווך מורשה.
על פי חוק המתווכים, אדם שאינו רשום כמתווך מורשה אינו רשאי לעסוק בתיווך.
בהצלחה!
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם בלעדיות עם תיווך
אבישג
15/06/14
שלום רב,חתמתי על הסכם בלעדיות למכירת בית לתקופה של 6 חודשים התקופה הזו הסתיימה ללא מכירה המתווך פרסם במספר מקומות והראה את הבית להרבה אנשים, כולם נתנו מחיר נמוך מהדרישה שלי. השאלה שלי היא האם אני מחויבת לשלם דמי תיווך למתווך גם אם הקונה לא ידע על הדירה מהפרסום של המתווך כי התיווך יכול לטעון שהקונה הגיע כתוצאה מפרסומו בתקופת הבלעדיות גם לאחר תקופת הבלעדיות איך אני יכולה להתגונן מכך? הוא גם יכול לטעון שהוא הראה לקונה את הבית למרות שזה לא נכון ואין לי הוכחה נגדית, הוא צריך להוכיח שהוא הראה לו את הבית או שחובת ההוכחה היא עליי?
דבר נוסף שאולי הוא חשוב תקופת הבלעדיות כתובה לא נכון כלומר במקום 2014 כתוב 2013 כ שחודשי הבלעדיות הם לא החודשים נכונים אלא לפני תקופת הבלעדיות האמיתית האם אני יכולה להשתמש בזה או שזה נחשב כטעות דפוס?
תודה רבה.
דבר נוסף שאולי הוא חשוב תקופת הבלעדיות כתובה לא נכון כלומר במקום 2014 כתוב 2013 כ שחודשי הבלעדיות הם לא החודשים נכונים אלא לפני תקופת הבלעדיות האמיתית האם אני יכולה להשתמש בזה או שזה נחשב כטעות דפוס?
תודה רבה.
הסכם בלעדיות
עו"ד משה אלפסי
15/06/14
שלום אבישג, לרוב האמת מנצחת כלומר אם הקונה הגיע אליכם לאחר תקופת הבלעדיות והמתווך לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם הרי שאין עליכם חובה לשלם דמי תיווך
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
דירה בבעלותי שהושכרה.
אילי מג
15/06/14
בבעלותי דירה משופצת ומרוצפת בקרמיקה בכל הבית. לפני כשבועיים השכרתי את הדירה. להפתעתי ב-1 החדרים ראיתי מכשירי כושר ומשקוליות של השוכר. מיותר לציין שהשקעתי את מיטב כספי שיפוץ הבית. ביקשתי מהדייר להניח על הקרמיקה שטיח כדי למנוע ריסוק של הקרמיקה כתוצאה מעומס יתר או נפילה של 1 המשקוליות לפני כשבוע. ביום שישי הדייר ביקש שאגש לראות דבר מה בדירה וראיתי שעדיין לא קנה שטיח. הנני מוטרדת מאוד מהנושא. מה עלי לדרוש וכיצד אוכל להגן על הנכס שלי מול הדייר המצפצף על בקשתי. מה דעתך ומה היית מציע במקומי. לא אכפת לי אפילו אם החוק מגן עלי ואצטרך לבקש ממנו לעזוב את הדירה. בברכה ותודה מראש אילי
שלום אילי יש צורך בקריאת חוזה השכירות בכדי להשיב
עו"ד משה אלפסי
15/06/14
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
