פורום נדל"ן

עמי שלום

לא ניתן להשיב על שאלתך בלי לעיין בחוזה השכירות.

ככלל, בעל הדירה אינו יכול גם להכניס דיירים חדשים לדירה ולקבל מהם דמי שכירות וגם לדרוש מכם דמי שכירות עבור אותה תקופה.

כמו כן, בהיעדר הוראות חוזיות מפורשות הוא אינו יכול לשפץ את הדירה ללא תיאום איתכם,

מיקי שלום

מקובל שיפוי כח בלתי חוזר לביטול הערת אזהרה לטובת הקונה מופקד בנאמנות בידי ב"כ המוכר בלבד ואין צורך בחתימת שני עורכי הדין של הצדדים לשם עשיית שימוש בו

דודו ,

התשובה לשאלתך משתנה בהתאם לנסיבות השונות. .

ככלל, ובכפוף לחריגים שהותוו בפסיקה, הרישום בטאבו משקף את זכויות הצדדים ולכן השכן אינו זכאי להחזיק בשטח החורג. יחד עם זאת מכאן ועד לפינויו מהשטח הדרך ארוכה.  במקרה זה סביר כי השכן יטען  שהייתה הסכמה בין השכנים לסימון הגבול במצב הקיים או שהוא יטען לזכויות של בר רשות בשטח החורג .   עליך לקבל מראש הצהרה של המוכר כי לא הייתה הסכמה כזו , ככל שלא הייתה וכן שלא ניתנה על ידו רשות שימוש לשכן

כמו כן  יש  לקבל התחייבות של המוכר שהוא יפעל משפטית מול השכן לפינויו מהשטח החורג או לכל הפחות ישתף פעולה בכל הליך כזה.  כמו כן, יש חשיבות לבדיקה מתי הזכויות נרשמו בטאבו  ולאסוף ראיות באשר לכך שהזכויות  נרשמו על ידי השכן במודע כזכויות במחצית המגרש - ניתן לפנות למינהל מקרקעי ישראל לקבלת אישורו כי כך הדבר וכן לעיין בתיק המינהל או בתיק המרשם בטאבו ומשם לצלם מסמכים כגון: שטר החכירה עליו חתם השכן , בקשה להיתר לתוספת בניה בועדה המקומית שם יירשם כי יש לו זכויות "רק" במחצית המגרש, בקשה למשכנתא אם הגיש או חוות דעת שמאי שנתקבלה לבנק שם נרשמו הזכויות כמחצית החלקה בלבד וכו'.

  בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

גיל שלום,

אם הקנס נשלח לכתובת לא נכונה שאינה כתובת רשמית של אביך - סביר להניח כי קיימת לך עילה לבקשה לביטול הקנס/ דחיית מועד התשלום .

לענין הפעולות האופרטיביות שיש לבצע - מציע לך לפנות לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה והצפון המסייעת בשיפוץ מבנים מסוכנים וכן ליחידה למבנים מסוכנים בעירית חיפה

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

חן שלום

אכן כן - את ובעלך מהווים תא משפחתי אחד והמס שיחול הוא על דירה שניה. עד כ  1,123,000 בקירוב המס יהיה בשיעור 5% ועל היתרה יחול מס בשיעור  6%

 בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

דויד שלום

הכניסה לחנייה, הקירות החיצוניים והגינה מהווים חלק מהרכוש המשותף בבנין

על כל הדיירים מוטלת החובה לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר בלבד, וכן להימנע מלהפריע לדיירים האחרים לעשות שימוש סביר כאמור.

 כדי למנוע מהדיירים לאפשר לכלביהם לעשות את צרכיהם ברכוש המשותף כאמור תצטרך להוכיח כי מדובר בשימוש לא סביר בשל מטרדי הריח והיעדר היכולת שלך לעשות שמוש סביר או שמדובר במטרד ליחיד או אף מטרד לציבור הדיירים כמשמעו בפקודת הנזיקין.  לפחות במקרה אחד המוכר לי פסק כב' השופט רניאל בבית משפכי השלום בחיפה בו נטען בין השאר כי הכלב עושה את צרכיו בגינה המשותפת, כי מדובר במטרד ליחיד וכי על הבעלים להוציאו כשהוא קשור - פסק הדין מצ"ב לעיונך.

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

מירי שלום רב,

מעבר לעיון מדוקדק בהוראות ההסכמים עליהם את נדרשת לחתום - מוצע כי תקבלי חוות דעת מקצועית מקיפה הן משמאי מקרקעין והן מעו"ד הבקיא בתחום, אשר עליהם יהיה לבדוק את תכניות הבניה הרלבנטיות, הקיימות או עתידיות, את ההיתכנות לביצוע הפרויקט המתואר, את זמינות הפרויקט, את אפשרויות היציאה מהפרויקט ככל שקיימות , את מרשם המקרקעין, הסדר המקרקעין, הנעשה בחלקות סמוכות, הליכים של פירוק שיתוף במקרקעין שמתקיימים בחלקה או בחלקות סמוכות ועוד בדיקות רבות שצרה יריעת פורום זה מלהכילן.

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי, ,

מנהל פורום נדלן ומקרקעין

שלום רב,

על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ניתן פטור מתשלום דמי חכירה בעת חתימת חוזה פיתוח באזור קו עימות, ומשכך - חוזה הפיתוח עליו חתם המוכר עם מינהל מקרקעי ישראל נעשה ללא תשלום תמורה כלשהי, חוץ מתשלום בגין עבודות פיתוח שנעשה בדרך כלל ע"י האגודה השיתופית או מי מטעמה.

יחד עם זאת, הסכום שהמינהל דורש כעת מהמוכר היה צפוי מאחר ועל פי הוראות סעיף 5.5.3 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס 1305 אסור להעביר זכויות מכח חוזה פיתוח במשך 5 שנים ממועד חתימת חוזה החכירה (קרי - לאחר סיום בניית בית המגורים), אלא במקרים חריגים הקבועים בהוראה כדלקמן

לא תותר למקבל מגרש בפטור ממכרז העברת זכויות במשך 5 שנים מיום חתימת חוזה החכירה . במקרים חריגים כגון : מוות, מצב בריאותי קשה, גירושין עפ"י פס"ד או מימוש משכנתא תאשר הרשות העברת זכויות במהלך תקופה זו, בכפוף לתשלום של 3% מערך הקרקע המלא כפי שמופיע בחוזה (ללא הנחת אזור) לכל שנה שתחסר מתקופה זו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. החלטות מועצה 953 ו-1081 לא יחולו על עסקות שאושרו בהתאם להחלטה זו

נמצא איפוא, גם העברת הזכויות במקרה דנן נעשתה ככל הנראה על רקע אחד החריגים המוגדרים בהחלטת המועצה והיא טעונה תשלום דמי חכירה משמעותיים כ "קנס" עבור ביצוע העברת הזכויות ללא מימוש הזכויות לפי חוזה הפיתוח.

על מנת לבחון האם המוכר יכול להשתחרר מהחוזה שנחתם איתך ולהעביר זכויות לאחר יש לבחון בעיון את הוראות החוזה ובכלל זה - לראות האם אישור המינהל היה תנאי מתלה לקיומו של החוזה, האם אישור  מינהל המותנה בדרישה כספית מהמינהל נחשב כהשגת האישור וקיום התנאי המתלה או לא, על מי הוטל  החיוב הכספי שיידרש על ידי המינהל כתנאי להעברת הזכויות , מה היו המצגים שהוצגו בידי המוכר בעת חתימת החוזה או עובר לו במהלך המשא ומתן וכו'. מוצע איפוא שתתייעצי עם עו"ד הבקיא בתחום.

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדלן ומקרקעין

רחל שלום,

כונס הנכסים מוסמך לבצע כל פעולה הנדרשת לשם ביצוע הכינוס (במקרה שלך - פירוק השיתוף), לרבות ביצוע פעולות מול רשות המסים, בשם בעלי המקרקעין, הנדרשות לשם ביצוע תפקידו. אם ההודעה שנשלחה על ידו למס רכוש נעשתה לצורך פירוק השיתוף הרי שהוא היה מוסמך לחתום עליה . אם האמור בהודעה אינו נכון -  כמובן שאת רשאית להודיע כונס ולמס רכוש את עמדתך ולבקש את תיקון הדברים רצוי שתמסרי לכונס פרטי התקשרות מהירה יותר (דוא"ל , פקס) ותבקשי שיעביר אלייך כל מסמך לחתימתך בזמן אמת

בברכה  

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

יובל שלום,

איני סבור שיש צורך בסיוע של עו"ד, למעט אולי לשם ייעוץ חד פעמי באשר להוראות חוברת המכרז אם הן אינן ברורות לך דיין

עו"ד המתאים לכך הוא עו"ד שמומחיותו במקרקעין

בברכה,

עו"ד יהודה וישניצקי,

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין