פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
זיקת הנאה
האם קיימת זיקת הנאה בגין מגורים רצופים בדירה
שלום רב
כיוונת בשאלתך לרכישת זיקת הנאה בדירה מכח התיישנות בשל שימוש רציף של 30 שנים. התשובה לכך היא שלילית !
שכן לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין זיקת הנאה הינה זכות שימוש שאין עמה זכות להחזיק (כגון זכות מעבר, זכות חניה במקרים מסויימים אך לא זכות מגורים )
מעבר לכך זיקת הנאה מתייחסת לבעלות במקרקעין ולא לזכות חכירה כי אין זיקת הנאה במקרקעי המדינה.
עם זאת, לצד זיקת ההנאה - שלא קיימת כאן- ניתן לבחון האם למחזיק בדירה עומדות טענות אחרות כגון: בר רשות בלתי הדירה ואחרות אותן יש לבחון בהתאם לנסיבות שלא תוארו.
כמו כן , נהוג לתת זמן סביר לפינוי לאחר מגורים כה ממושכים ואולי אף פיצוי בגין השקעות והשבחות ככל שנעשו בדירה והן משמעותיות- הכל כאמור בהתאם לנסיבות שאינן בפניי
בברכה
עו"ד
יהודה וישניצקי
מנהל
פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה ראשוני ומס רכישה
האם יש סיכוי לגבי מס רכישה שהחוזה הראשוני קובע? הוא נחתם לפני שאפילו התחילו לדבר על העלאה במס רכישה. יש לנו דרך כלשהי לדעת מתי הכי מוקדם השינויים בחוק שעדיין לא ברור מה הם יהיו, ייכנסו לפועל?
המועד הקובע לתשלום מס רכישה
שלום רב
המועד הקובע לתחולת מס רכישה ושיעורו יהיה מועד חתימת החוזה עם הקבלן ולא מועד זכרון הדברים
לפי שעה - אין עדיין העלאה של שיעור מס הרכישה על דירה שניה ולכן לא חל כל שינוי במצב הקיים. ככל שיחול - בחקיקה פיסקאלית נהוג שקביעת המס היא פרוספקטיבית וחלה מכאן ולהבא - ועל פי רוב עם הוראות מעבר
בברכה
עו"ד
יהודה וישניצקי
מנהל
פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מערכת תופים
בבניין שלנו מתגוררת אשה מבוגרת לבדה. לאחרונה נכדה של אשה זו (שלא גר בבנין זה!!) התקין בבית סבתו מערכת תופים והוא מגיע לתופף כמעט כל יום למשך שעות בבניין שלנו. ילד זה הוא לא דייר הבניין!!! הוא גןרם רעש רב וכשהתלוננו בפני סבתו היא אמרה שהיא אטמה את החדר בו הותקנה מערכת התופים. הרעש הבוקע מהדירה עצום וגורם לרעידות בדירות הסמוכות. האם זה חוקי להתקין מערכת תופים ולנגן בה עבור אדם זר שלא מתגורר בבניין????
האם השכן יכול להתקין מערכת תופים
שלום רב
אין איסור בחוק על התקנת מערכת תופים וגם אין לשכן או לועד זכות למנוע שימוש כזה ממי מטעמו של דייר בבית המשותף גם אם הוא אינו הבעלים.
עם זאת, ככל שמדובר בשימוש בלתי סביר בדירה או במפגע הגורם לפגיעה ממשית בזכות של הדיריים לעשות שימוש סביר בדירתם - עומדת לדיירים לכאורה עילה לתביעה בגין עוולה נזיקית של מטרד ליחיד וייתכן וגם הפרת חובה חקוקה של הוראות תקנות למניעת מפגעים בגין הרעשים המושמעים מהדירה.ייתכן וגם קיימת עילה קניינית לפי סעיף 17 לחוק המקרקעין (תביעה למניעת הפרעה)
בברכה
עו"ד
יהודה וישניצקי
מנהל
פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת בבניין משותף
בבניין שאני מתגורר שכנה מסרבת לשלם על תיקון הביוב ואני מעוניין לתבוע אותה על החלק שלה שסירבה לשלם.
האם אני יכול לתבוע בבית משפט לתביעות קטנות או עלי לתבוע אצל המפקח על המקרקעין ?
מדובר בסכום של כמה מאות ש"ח .
תודה
הסמכות לתבוע דייר בגין אי תיקון ברכוש המשותף
שלום רב - סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן
סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר
זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק
המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים
6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.
למיטב הבנתי - התיקון בביוב שהינו רכוש משותף נופל לגדרו של סעיף 72 , ולפיכך - הסמכות נתונה למפקח
(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר
זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק
המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים
6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.
בברכה
עו"ד
יהודה וישניצקי
מנהל
פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת דמי ועד בית
ועד הבית (החדש) אצלנו בבניין מעוניין להעלות את דמי ועד הבית החודשיים מ100 ש"ח ל-150 ש"ח מכיוון שלשיטתו אין די כסף בקופה לטובת בתחזוק השוטף. אני גר בבניין מזה 7 שנים בבניין ומעולם לא שמעתי על בעיה שאין מספיק כסף לצורך התחזוק השוטף.
שאלתי:
1. מה הרוב הדרוש שצריך כדי להעביר החלטה כזו?2. בהנחה שיש את הרוב הדרוש - האם יש לי עוד דרך להתנגד להעלאה פתאומית זו של 50% בדמי הוועד?
העלאת דמי ועד בית
שלום רב
לצורך העלאת תשלום לנציגות הבית המשותף דרוש רוב רגיל של בעלי הדירות שנכחו באסיפה. אם אתה רוצה לתקוף את ההחלטה אתה יכול לבדוק לא רק האם היה הרוב הדרוש אלא האם נעשה זימון לאסיפה כדין ובהתאם להוראות חוק המקרקעין - מציע לך לעיין בתקנון המצוי המצורף לחוק המקרקעין או בתקנון המוסכם של הבית המשותף - אם יש כזה.
בכל מקרה אתה יכול לדרוש לקבל פירוט של ההוצאות של הבית המשותף וכן לעיין בפנקס החשבונות ובדוח הכספי שגזבר הבית המשותף אמור להכין - זכות זו מעוגנת בסעיף 16 לתקנון המצוי
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות בנוגע לרכוש המשותף בבניין מגורים
אני גר בבנין - 3 קומות, 6 דירות.
שכן מעלי רוצה לבצע כמה פעולות וביקש את חתימתי בתמימות. חשוב לי לברר האם אני עלול להפסיד משהו אם אחתום לו כדלהלן לפי הבקשות שלו:
1 - הוא רוצה לרצף חלק מהגג, כדי שזה יהיה כניסה לחדר שיש לו תמוד לגג - האם למעשה כך הוא פוגע ברכוש המשותף? מעביר זאת לבעלותו?
2 - כתוצאה מכך, הוא מעוניין להזיז משם את דודי השמש ולבצע להם הגבהה של 2-3 מטרים - האם יש בכך נזק עבורי?
3 - הוא מעוניין לסגור מרפסת בדירה שלו ומבקש אישור מכל השכנים. האם יש בכך נזק מסויים עבורנו?
4 - בדירה שלי יש תוספת של חדר ומעל חדר זה אין כלום (אלא יש אויר פתוח, שמים). הוא מעוניין לרצף את הגג של החדר הזה ואז לפתוח מהדירה שלו דלת ובכך להפוך את הגג של החדר הזה למרפסת לדירה שלו.
למי שייך הגג של החדר הזה? אלי? או אליו? או גג משותף של כל הבנין? ומה המשמעות אם נסכים לחתום לו?
5 - את הדירה שלו הוא מעוניין לפצל לדירה קטנה נוספת עבור זוג צעיר, מה המשמעות של כך? האם עלינו להתנגד? האם פוגע בנו?
אילו פעולות רשאי השכן לבצע ברכוש המשותף
שלום רב,
משאלותיך אני מבין שהגג הינו רכוש משותף ולא צמוד לדירה של השכן.ככל שכך הדבר, הרי שהשכן אינו יכול לבצע שימוש אקסוליסיבי בלעדי בגג המשותף אלא הוא חייב לאפשר לכל אחד מהדיירים שימוש סביר בגג . אם הריצוף ווהשימוש שהשכן מבקש לבצע הוא אכן מונע שימוש סביר שלכם - הרי שהפעולה פוגעת בכם.
אותם דברים אמורים לגבי הגג מעל החדר שלך- מדובר בגג משותף, אלא אם כן מופיע בתקנון הבית המשותף כי השטח מוצמד לאחת הדירות.
בכל מקרה השכן לא יכול לבצע שימוש בלעדי בגג שהוא רכוש משותף מבלי לאפשר לשאר הדיירים שימוש ברכוש המשותף - אלא בהסכמת הדיירים האחרים
סגירת מרפסת - עשויה להיות כרוכה בניצול זכויות בניה ולכן עליך לבדוק האם זכויות הבניה שניצולן מבוקש נעשה על חשבון זכויות הבניה של כלל הדיירים (ניתן לבדיקה בועדה המקומית או באמצעות אדריכל מטעמך)
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יוצר הנאמנות יכול להיות גם מגן הנאמנות?
וכל זאת מבלי לפכוע בעצמאות הנאמנות והגנת נשוא הנאמנות מפני תביעות?
תודה
האם יוצר הנאמנות יכול להיות גם מגן הנאמנות?
צר לי שאלתך אינה ברורה.
נא הבהרתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה שכירות
המדוברים הם בלאי טבעי בלבד. מכיוון שאנחנו יוצאים באמצע החוזה
ומבקשים לבטל אותו (כשחלק מהגורמים הם אכן מצב הדירה), הוא מסרב להחזיר
לנו את השכירות שכבר שולמה מראש וכוללת חודש בו כבר לא נהיה בדירה. במידה
ולא נסכים הוא הודיע לנו שימשוך את תקופת השכירות חודש נוסף לאחר היציאה
שלנו, כדי לקבל את הסכום בכל אופן. כרגע יש מחליפים המעוניינים להיכנס
בחפיפה אלינו, אך בעל הדירה מעכב אותם ודורש שנוותר על השכירות העודפת על
מנת שיסכים לדבר איתם ולשחרר אותנו מהחוזה. כיצד נוכל להימנע מהתשלום שבעל הדירה מתעקש עליו, ולסיים את החוזה בצורה מסודרת?
לגבי סעיף היציאה בחוזה, מצויין שם כי בעל הדירה זכאי לקבל תשלום מלא גם אם
אנחנו יוצאים באמצע החוזה וכי ביטול של החוזה יבוצע בהסכמה של שני הצדדים.
לכן ההתנייה של המשכיר בתשלום עבור הסכמתו בעייתית.
ביטול חוזה שכירות
כאמור התניות המופיעות בהסכם השכירות מחייבות אותך לשלם את השכירות עד לסיום השכירות בין אם התגוררת בדירה ובין אם לאו, אם כי נראה כי בעל הדירה פועל כלפיך בחוסר תום לב.
במקרה זה עליך למלא את אשר התחייבת בחוזה ולטעמי הפתרון הוא לנסות להגיע להבנות עם הדיירים המחליפים ובעל הדירה.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
באיזה סדר דין
רגיל? אפשר גם במהיר?
אשמח על הפניה לחוק/פסיקה.
תודה.
פנה לפורום בתי משפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פסק דין של המפקחת למקרקעין
פנה בבקשה לפורום בתי משפט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה במהלך פינוי בינוי
אני מתגורר בקומה האחרונה, בדירה שבבעלותי .
לפני מעמד חתימתי על הסכמה לפרוייקט אני רוצה לדעת האם יש לי הזכות לדרוש להישאר קומה אחרונה גם במבנה העתידי שייבנה ?
מיקום הדירה בבניין היווה תמריץ לקנות אותו בזמנו ואני לא מוכן לוותר על יתרונותיו ככזה
האם ניתן להתנות חתימה בפרויקט פינוי בינוי?
ניתן לדרוש זאת כחלק מהמו"מ שמתנהל בין הצדדים וכתנאי לחתימתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב באכלוס
מדובר בפרוייקט בו 92 דירות בו יש עיכוב באכלוס של כחצי שנה עבור רוב הדיירים, עבור חלק קטן מהם עיכוב של שנה וחלק קטן של חודשים ספורים עד ללא עיכוב כלל בנקודת הזמן הנוכחית. (כל אחד והתאריך שלו בחוזה)
הקבלן מתרץ את האיחור בצוק איתן ושביתות למיניהן (וחלק מהדיירים גם שינויים שבוצעו בדירה). נכון לעכשיו הקבלן לא משלם פיצויים לדיירים ועדיין לא נכנסנו לדירות.
הבניין קבל לאחרונה אישורי חברת חשמל כבאות וכו' וכרגע מסתמן שבעקבות ויכוח בין העיריה והקבלן מתעכב לנו טופס 4. ככל הנראה הקבלן התחייב לבנות מבנה ציבור כלשהו כתנאי לקבלת טופס 4 ולטענתו הוא יכול לתת ערבות בנקאית במקום השלמת המבנה, ראש העיר לא מוכן לזה ואנחנו תקועים בלי דירה עד בניית אותו מבנה ציבור.
יש לנו מספר שאלות:
1. האם לתבוע פיצויים כבר עכשיו או לחכות לעשות זאת אחרי קבלת מפתח? אשמח גם לפירוט קצר.
2. האם אנחנו יכולים לתבוע את הקבלן והעיריה ביחד מכיוון שלנו אין את היכולת לשפוט מי אחראי לעיכוב ובאיזה יחס.
3. האם לתבוע את הקבלן כקבוצה או כל אחד בנפרד?
4. הקבלן מאפשר לקחת מפתח כבר עכשיו לצורך אחסון והכנת הדירות ולא למגורים. האם יש מניעה כלשני מלעשות זאת או שאפשר לעשות זאת ללא חשש?
תודה רבה מראש מכל הדיירים.
הקבלן מאחר במסירת המפתחות- האם כדאי לתבוע?
1. תוכלו לתבוע כבר עתה ולהתחיל במכתב התראה לקבלן בגין הפיצויים שחייב לכם על פי חוק. תוכלו לתבוע גם לאחר קבלת המפתח.
2.בעיקרון כן, אך לפני כן כדאי לפנות לעירייה לקבלת הסבר מפורט לעיכוב מצידם.
3. היות ולכל בעל דירה קיים חוזה שונה, כדאי בנפרד, אולם יש לבחון את החוזים על מנת לענות על שאלתך.
4.לטעמי כדאי שלא לעשות זאת. ברוב חוזי מכר דירה מקבלן רשום מפורשות כי לפני קבלת מפתח מתחייב הרוכש שלא להכניס ציוד לדירה, וככל שיעשה זאת הרוכש הדבר יהווה הפרת הסכם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סילוק דודי שמש מגג פרטי
רכשתי דירה בקומה העליונה של בית משותף בעל שמונה דירות.
חצי גג צמוד לשרתי בעוד החצי השני מוצמד לשכני. על הגג שלי מוצבים דודי שמש של השכנים המקומות התחתונות (שניים סה"כ) ואת שלי. לשכן שלי אין אף דוד על הגג.
אין התייחסות לדודי שמש בצו הבית המשותף.
האם אני יכול לדרוש מהשכנים להוריד את הדודים או לכל הפחות להזיזם?
זאת מכיוון שברצוני להשתמש בגג לצרכיי.
תודה על התשובה.
סילוק דודי שמש מגג פרטי
יש לבדוק את תקנון הבית המשותף וצו רישום הבית המשותף על מנת לענות על שאלתך. בנוסף לכך, יכול להיות שבעת התקנת הדודים הייתה מניעה טכנית להתקינם על גג השכן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מתנה במקרקעין
האם יש תוקף להסכם המתנה אם עד למותו של אבי, לא רשמתי בטאבו את הדירה על שמי ?
עסקת מתנה שלא הושלמה
כן. יש תוקף תצהירי המתנה, שכן מדובר בהתחייבות כלפייך להעברת הדירה אליך במתנה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירת דירה ללא פנקסי שקים
איך ניתן לשכור דירה אם אין בידי פנקס שקים?
2. האם אפשר בשק בנקאי אחד לתת את כל הכסף?
שכירת דירה ללא פנקסי שיקים
מדובר בסיכום מסחרי בין משכיר לשוכר, ולא בעניין משפטי.
אפשר לדוגמא לסכם שכל התשלום יועבר עבור שנה ראש, או בהוראת קבע, או במזומן מידי חודש בחודשו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי תושבי חוץ
תודה
מיסוי עסקת העברה ללא תמורה לתושבי חוץ
ניתן לבצע העברה ללא תמורה מיחיד לקרובו, לפי ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין, ללא תשלום מס שבח.
מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה בעסקה "רגילה".
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא משנת 1950
הבעיה היא שיש בטאבו רישום חוב של משכנתא על סך 1300 לירות.
מצאתי קבלות של תשלום לעמידר אבל בעמידר טוענים שהם לא מתעסקים בזה.
מי יכול למחוק לי את המשכנתא (ההערה בטאבו )?
למי לפנות בנושא?
הסרת משכנתא מהטאבו
יש לבדוק לטובת מי המשכנתא רשומה ולפנות לאותו הגורם.
ניתן לפנות לטאבו ולבקש להוציא את המסמכים מכוחם נרשם שטר המשכנתא.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג משפטי של הורים בבית משפט וייפוי כוח
לדעתי עורכי הדין כאן ממציאים חוקים שהם לטובתם כי אין עליהם פיקוח. הכנסת נכשלת לא רק בעניין הזה ואנחנו לא טייקונים שיכולים לשלם לעורכי דין סכומי עתק בשביל שישנו חוקים וזה לא הגיוני.אנחנו גם לא יכולים לשלם לעורכי דין בשביל בג"ץ כי אנחנו לא מאמינים בזכייה בעניין אףף שאנחנו צודקים במיליון אחוז.הכנסת דואגת רק לחברי הכנסת ואיזה עורך דין יהיה מוכן לייצג אותך בלי תשלום ?.השיטה לקוייה, אנחנו לא רוצים להיות דון קישוטים ולתבוע בעצמנו בבג"ץ. יש כאן עניין לתביעה ייצוגית בכלל אבל איך נמצא עו"ד לכך ? אני מזכיר כי אימי גרה כ-60 שנה בדירה ושילמה הרבה מעבר לשווי הדירה בדמי מפתח ומתעללים בנו משפטית ממש.
לפי רו"ח שילמנו 20 מיליון ש"ח בחישוב ריבית והצמדה
יש לדעת ששווי הדירה לפי שמאי היא כ-5 מיליון ש"ח ואפשר לבנות במקום השלוש דירות שבהן גר גם בעל הבית בתמ"א 38 והפינוי בינוי 12 דירות בחינם ויש תביעה לסלק אותנו ויש תביעה שלנו נגדו ל-6 מיליון ₪ בשל סיכון חיינו והחזר הכספים ששולמו בגלל שבעל הבית אינו עומד בחוק ואינו מתקן את הבית שנבנה לפני 1980 והוא מסוכן למגורים חס וחלילה.המדינה ממנת לו גם את עורכי הדין ועדיין אין לנו עורך דין לתביעה שאנחנו רוצים שתיהפך תביעה ייצוגית שהיא בעיה של כלל הציבור ולא רק דיירים בדמי מפתח ודיור ציבורי, אנשים לא מודעים למיליונים שהמדינה מחלקת לדיירים בעלי דירות. אגב,היום אין לנו אפילו חניה,כשקנינו את הדמי מפתח הייתה חניה, אין לנו ממ"ד,אין מ"ר נוסף ואין מעלית והבית מסוכן כמו שאמרתי ואי אפשר למכור ולא לגור בו בעצם. אנחנו מופלים ומקופחים.
.
החלפת ייצוג
באפשרותכם לבחור עו"ד אחר לאמכם, אשר יניח את דעתכם וייצג את אימכם בצורה הטובה ביותר, אמצעות ייפוי הכוח הנוטריוני שבידך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
משכיר שאינו מתפקד
במקומו 2 חבריו מטפלים בענייני הדירה. אני מפנה את הדירה אך חברו טוען כי אינו מוצא את שיק הבטחון.
אני מעוניינת להחתימו על מסמך המעיד כי איבד את השיק. וכי אין חובות.
שאלתי, האם עליי לבקש ממנו ייפוי כח?
האם על ייפוי הכח להיות מאומת ע"י עו"ד ?
האם עוד כמה שנים יוכל בעל הדירה למנות מיופה כח אחד אשר ייטען לגבי השיק או שזה לא אפשרי ?
תודה.
משכיר שאינו מתפקד
למה כוונתך "אינו מתפקד"?
ככל שישנם מיופיי כוח על פי ייפוי כוח נוטריוני לצורך ניהול הנכס, באפשרותך להחתים אותם על מסמך בו הם מאשרים כי אין לך שום חובות בגין תקופת השכירות בנכס.
ככל שאין מיופיי כוח, רצוי להחתים את בעל הדירה עצמו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיקת הנאה
זיקת הנאה
זכות מעבר היא סוג של זיקת הנאה. זכות מעבר יכולה גם להינתן לרשות מקומית לצורך הנחת קווי ביוב, או לחברת החשמל להנחת קווי חשמל.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חוזה באמצע שכירות
אבל הבעיה היא שבעל הדירה הישן רצה שנמשיך לשלם לו ובעל הדירה החדש אמר לנו לבטל לו את הצ׳קים ובמשך תקופה כול אחד מהם רב איתנו שאנחנו צרכים לשלם לו
בסופו של דבר בעל הדירה החדש אמר לנו שאנחנו חייבים לבטל את הצ׳קים אז ביטלנו אותם( ושהלכתי לבנק ביקשתי את סגן המנהל להתייעץ איתו מה לעשות וגם הוא אמר לי לבטל את הצ׳קים).
ובעל הדירה הישן עדין חושב שאנחנו צרכים לשלם והוא לא מוכן להחזיר לי את הצ׳קים
השאלה שלי היא- האם חוקית הבעל הדירה הישן צריך להחזיר לי את הצ׳קים?
העברת דמי שכירות למשכיר חדש
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
ככל שההסכם לא מסדיר זאת, עליכם להמשיך ולשלם את מלוא דמי השכירות לידי "המשכיר הישן" מולו אתם חתומים ואליו אתם מחויבים להעביר את דמי השכירות מידי חודש (לא התרחש כל שינוי מבחינתכם).
אילו "המשכיר הישן" היה מורה לכם להעביר את התשלום לידי צד ג'- כמובן שהייתם מחויבים לעשות זאת.
יחד עם זאת, אינם חתומים מול "המשכיר החדש", אין לכם כל חבות מולו, ולכן לא הייתם צריכים להעביר אליו תשלום כלשהו (אגב, איך ידעתם שהוא אכן רכש את הדירה? האם ראיתם את הסכם המכר? האם ראיתם מתי הוא מקבל חזקה משפטית בדירה?).
בנסיבות אלה, אתם רשאים לפנות למשכיר החדש על מנת לקבל את השיקים שלכם בחזרה. ככל שיסרב, באפשרותכם להגיש נגדו תביעה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לדירה
אם קניתי דירה נוספת (להשקעה), האם אני צריך לשלם מס רכישה מלא (החל מהשקל הראשון) גם על מכירה וקניה עתידית של הדירה הראשונה שברשותי?
מס רכישה לדירה
שאלתך אינה ברורה לי.
כאשר בבעלותך דירת מגורים ובכוונתך לרכוש דירה נוספת- תשלם מס רכישה על הדירה הנוספת החל מהשקל הראשון.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת מרפסות בבניין משותך
רציתי לברר מה הדין לגבי הרחבה של מרפסות בבניין משותף.
האם יש צורך בהסכמה או אי התנגדות לפחות של כל בעלי הדירות ? או שניתן להתספק באחוז מסויים במידה ונשאלו כמובן כל בעלי הדירות.
לדוגמא - מה עושים במקרה שיש הסכמה של 25 בעלי דירות והתנגדות של דירה יחידה בחזית הבניין בטענה שיתכן וזה יחסום לה את השמש ?
במידה ויש באמת הסכמה של 96 אחוז מהבעלים ואישורי בניה מהועדה בעירייה , האם ניתן לבנות בכל זאת במצב כזה ?
תודה
הרחבת מרפסות בבנין משותף
שלום רב
יש צורך בהשגה של הסכמת לפחות 75% מבעלי הזכויות בדירה.
הדיירת "הסרבנית" תוכל להציג את התנגדותה בועדה המקומית והיא תדון ותכריע בכך,
ככל שהבקשה להיתר תאושר - סביר להניח שתצטרכו לבצע מעקה בחזית המרפסת של הדיירת כדי לשמור על חזית אחידה
בהצלחה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משקוף דלת כניסה עקום
יש לי בעיה עם משקוף דלת הכניסה. המשקוף אינו מפולס, במדידות רואים שהציר של הדלת עקום לגמרי. הקבלן מנסה לחפש פתרונות אחרים במקום לפרק את המשקוף ולפלס את המשקוף כמו שצריך.
רציתי לדעת עד כמה שנים יש אחריות על בעיה מסוג זה מצד הקבלן? האם אני יכול לתבוע את הקבלן, כיוון שהוא בינתיים "מורח" את הזמן בניסיונות לחפש פתרונות קסם?
תודה מראש,
אלעד
תקופת האחריות למשקוף פגום
שלום רב,
תקופת הבדק היא לפחות שנה ממועד מסירת הדירה
ותקופת האחריות היא 3 שנים נוספות מתום מועד תקופת הבדק
אם הקבלן אינו מבצע את התיקון כנדרש- אתה זכאי לאחר משלוח מכתב התראה לבצע את התיקון בעצמך ולחייב אותו כל זאת בהנחה שאכן הפתרון שהקבלן הציע לא מספק .
אתה רשאי גם לפנות לביהמש בדרישה לחייב את הקבלן בפיצוי כספי בגין הליקוי ובדרישה כי התיקון יבוצע על ידי קבלן מטעמך (זו חלופה רצויה יותר מאחר ובמקרה של תיקון עצמי ממילא תצטרך לתבוע את הקבלן בגין הפיצוי ותהיה חשוף לקביע ה של ביהמ"ש כי לא היית זכאי לעשות כן)
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיכוב במסירת דירה חדשה מקבלן
רכשתי דירה מקבלן כאשר מועד המסירה בחוזה היה 12/14.
ביצעתי מספר שינויים מינוריים שכל שינוי עומד בפני עצמו ומקנה לקבלן 35 יום עיכוב במסירה כאשר כל שינוי עומד בפני עצמו ללא קשר ל - 60 יום שמגיעים לו על פי חוק. כלומר אני אמור לקבל את הדירה באמצע יוני 2015 לדברי הקבלן.
השינויים שביצעתי היו הזזת נקודות חשמל הוספת נקודות חשמל וכד' . השינויים שביצעתי היו עוד לפני שהיו מחיצות בדירה ולפני שנעשתה תשתית חשמל.
חלק מהתירוצים שלו זה צוק איתן הבניין בפ"ת. גם לא נחשב ככוח עליון.
המסירה לא תהיה בחודש יוני כנראה בחודש 8/2015.
מה החוק אומר לגבי הנושא שבעיכוב.
האם אני אמור לקבל פיצוי רטרואקטיבי מחודש 1/2015 ?
בתודה מראש
מה הפיצוי המגיע לי מהקבלן בגין עיכוב במסירת הדירה
שלום רב,
סעיף 5 א לחוק המכר דירות קובע כדלקמן
5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
במקרה המתואר - בהנחה שבחוזה המכר שלך נכתב כי שינויים ותוספות מהסוג המתואר ידחו את מועד מסירת החזקה - הרי שהמועד החוזי ייחשב המועד הנדחה, כלומר חודש יוני. 60 הימים יימנו מחודש יוני אולם בהנחה שהדירה לא תימסר בחודש אוגוסט תהיה זכאי לפיצוי מחודש יוני ואילך
יש כמובן לבצע בדיקה נפרדת מעמיקה יותר האם הקבלן אכן זכאי כפי שציינת ל - 35 ימים בגין כל שינוי בחוזה באופן מצטבר ולא חופף,, במיוחד בשים לב לכך שהשינויים היו מינוריים.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
