פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה דחופה
לפני 4 שנים חתמתי על חוזה שכירות עם סעיף אופציה לשנה נוספת. כל שנה מאז אנו חותמים על נספח חידוש חוזה מול המשכיר לשנה נוספת עם שינוי סעיף המחיר בלבד. המשכיר מקפיד על הודעה 60 יום מראש וכו' לפי תיאור האופציה וגם ציין בפנינו שהדירה לטווח ארוך.
לפני חודש חידשנו שוב חוזה והמחיר שנקבע הפעם גרם לנו לחפש נכס אחר. ציינתי את כוונתי בפני המשכיר.
לאחר שהודעתי לו שחתמתי חוזה בדירה אחרת ואני מחפשת שוכר תחתי בתנאי החוזה שלי (כפי שהחוזה דורש), אמר לי בעל הבית שהשוכר תחתי יסיים את השכירות בסוף החוזה שלי ללא חידוש מכיוון שהשנה תימכר הדירה. מאד הופתעתי מאחר שלידיעתי קיימת לנו אופציה להמשיך לשכור את הדירה ולא קיבלנו כל עדכון בחתימת החידוש האחרון שהדירה עומדת למכירה ולפינוי בסוף החוזה (יש לנו ילדים במסגרות וכו') . יש לציין שבחוזה אין סעיף הודעה מראש לשני הצדדים.
האם לראייתך יש פה הפרת חוזה מצידו ועילה לביטול בשל סירוב לקבל שוכרים תחתי? הבאתי שוכרים והוא לא מוכן לחתום על אופציה ...
תודה רבה !
חידוש חוזה שכירות ושוכר חלופי
על מנת להשיב לשאלתך יש לעיין בחוזה השכירות בכלל ובסעיף אופציה בפרט
עם זאת, אציין כבר כעת כי פרשנות לפיה חוזה השכירות ניתן לחידוש באופן אוטומטי עם אופציה מתחדשת מבלי שיש למשכיר אפשרות למכור את הדירה כשהיא פנויה - נראית לי פרשנות קצת מרחיקת לכת, כך שלא הייתי נחפז לראות בהודעה כזו המתייחסת לחידוש אופציה בעוד שנה משום הפרת חוזה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבקשת ייעוץ
יעוץ הכוונה תעסוקתית
נופר שלום
ראשית, שחרור נעים וברוכה הבאה לפרק הזה בחיים שלך - קטונתי מלייעץ לך במה ללמוד ובמה לעסוק, אבל אם את בכל זאת שואלת, אני מתחבר יותר לעמדה של קרובי משפחתך. לעבור קורס מתווכים ולעבוד בתיווך תוכלי בכל שלב בחיים שלך, אבל אם תתחילי בזה, ותישאבי לעבודה, יהיה לך קשה ללכת ללמוד במוסד אקדמי. אני חושב שאת יכולה לשלב בין לימודים לתואר ראשון (משפטים ? ) לבין עבודה במשרד תיווך או חברת בניה, כך שתכירי את עולם הנדלן מקרוב ותראי אם הוא מתאים לך אם לאו. בכל מקרה, אל תוותרי על לימודים אקדמיים - הלימודםי הם הרבה מעבר להקניית תואר, הם גשר למערך של הכרויות חברתיות ומקצועיות שמסייעים מאוד בהמשך הקריירה.
שיהיה בהצלחה !
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות המהנדס המפקח להיתר בניה
אדריכל תכנן והכין תוכנית בניה כולל תחשיב חומרים ועלויות ואף המליץ על קבלנים והוא עצמו היה בכל מהלך הבניה כולל בדיקות בטון ובדיקות פיקוח עליון, לאחר מס' שנים קיבלתי מכתב מהעיריה כי בניתי ללא היתר, האם יש למהנדס שהוא האדריכל והמפקח עליון אחריות לכך שהבניה בוצעה ללא היתר? מאחר שאני לא מבין ויודע מה אמור היה לעשות?
אדריכל שאחראי על פיקוח עליון
"פירוט הפיקוח העליון
4. הפיקוח העליון יכלול פעולות אלה:
(1) בקרה להבטחת התאמת ביצוע הבניה באתר למסמכי ההיתר על נספחיו, ובכללה התאמה לתכניות הקונסטרוקציה ולתכנית הסידורים הסניטריים;"
[תקנות התכנון והבניה (פיקוח עליון על הבניה), תשנ"ב-1992]
מס דירה בירושה
תודה
מס החל על דירה בירושה
שלום רב
אנא הפנה את שאלתך לפורום דיני מסים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דירה
סבתא שלי גרה בדירה שכורה מזה שנתיים. במהלך התקופה ליקויים רבים התגלו בדירה. בעל הדירה סירב בתוקף לקחת אחריות על הליקויים וסבתא שלי הייתה זו שנטלה בעלויות הכלכליות לסידור הליקויים. כמו כן החוזה ביניהם עמד להיגמר וסבתא שלי עדיין לא מצאה דירה חדשה. היא ביקשה ממנו הארכה של חודש אך הוא סירב.
שאלותיי הן:
האם ניתן לעשות משהו בקשר לכסף שסבתא שלי שילמה? האם זה בסדר שבעל הדירה התנער מאחריות על הליקיים?
האם בעל הדירה יכול לפנות אותה מהדירה?
תודה מראש,
יחסי שוכר משכיר פינוי דירה
שלום רב,
אם סבתא שלך לא נטלה על עצמה בחוזה השכירות את האחריות לביצוע תיקונים בדירה בגין הלקויים שנתגלו, הרי שהיא רשאית לדרוש מהמשכיר להשיב את הכספים ששילמה עבור התיקונים. ניתן לבצע קיזוז מדמי השכירות אותן היא עדיין חייבת (שוב - בכפוף לכך שבחוזה השכירות לא נאסר על קיזוז), או לחלופין להגיש תביעה בבית משפט לתביעות קטנות כנגד המשכיר
בענין פינוי הדירה- אם חוזה השכירות עומד בפני סיום ובהנחה שלא ניתן להפעיל סעיף אופציה (גם זה טעון בדיקה של הוראות החוזה) - הרי שעל סבתא שלך לפנות את הדירה
בהצלחה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי רצינות 10% ?
דמי רצינות
שלום רב
להפקיד 250,000 ש"ח (10%) כדמי רצינות נראה לי אכן סכום גבוה מהמקובל בנסיבות הענין בו קיים סכסוך בין היורשים !.
האם להסכים לכך אם לאו - זו אינה סוגיה משפטית אלא שאלה מסחרית התלויה במידת האטרקטיביות של הנכס בעיניך.
בכל מקרה לפני הפקדת התשלום תבקש מעורך הדין של המוכר לפרט בכתב את תנאי ההפקדה של הכספים בנאמנות ולהעביר אליך כתב נאמנות חתום על ידו ועל ידי המוכרים
בהצלחה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירעון שטר חוב
האם ניתן לפרוע שטר חוב ששוכרים נתנו לי כערבון לאחר שתם חוזה השכירות והם מסרבים לפנות את הדירה, או שאני חייב להמתין לפסיקה של בית משפט?
מה הדרך הטובה ביותר לפרוע שטר חוב? ( לשטר החוב שני ערבים)
פרעון שטר חוב
שלום רב
ביצוע שטר חוב נעשה בלשכת הוצאה לפועל
יש להגיש את השטר לביצוע ללא צורך בפניה לבית משפט
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בטבו
לפני החזרת טפסי הערבות בנקאית לקבלן - ביקשתי את הטפסים שבו נרשמה הערת אזהרה לטובתי
(ואכן נרשמה)
אני רוצה לדווא שלא נעשה שום שינויי (עברה חצי שנה)
כיצד ניתן לבדוק את הנושא - הבנתי שזה הליך פשוט מאתר האינטרנט או מדואר ישראל להוציא מסמסך עבור גוש/חלקה כתובת ומספר דירה
תודה מראש
ערן
תכנס לקישור, תזין גוש וחלקה ותוכל לראות מה קורה.
וזה עולה 11 שקל אגרה
בברכה
יעקב
הנחת אזרח ותיק בארנונה לבת זוג
אני מקבל 25% הנחה בארנונה על 100 מ"ר מדירתי
לפני שנה הזמנתי בת זוג גם היא אזרחית ותיקה, להתגורר בדירתי
האם בת זוגי שגם היא אזרחית ותיקה זכאית בנפרד להנחה על 100 מ"ר באותה דירה ? (כתובתה רשומה בת.ז ) כאשר קיים בינינו חוזה שכירות על מחצית גודלו של הנכס ?
הנחת אזרח ותיק בארנונה לבת זוג
זו שאלה שיש להפנותה לרשות המקומית שכן התשובה תלויה במדיניות של אותה רשות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים שלא מומש
חתמתי על זכרון דברים עם בעל של דירה להשכרה, ונתתי לו 1000 שקלים, ועכשיו כשהתפנתה הדירה, אני מתלבטת אם להשכיר או לא.
הוא טוען שאני חייבת לו שכר דירה עד למציאת דייר חדש.
זה נכון??
חוזה
לכאורה הוא יחשב לחוזה מחייב באם הוא משקף את הסכמת הצדדים ומכיל בתוכו פרטים מלאים של הצדדים, העיסקה, התשלום, הנכס וכו'.
כמובן שלא ניתן לענות במדויק בלי לראות את ההסכם שנחתם.
חברה שהחזיקה מגרשים
ברור
קראוון
הצבת קראוון על הגג
מבנה של קבע דורש היתר בעוד מבנה זמני אינו דורש היתר.
ככל שמדובר בקראוון שמוצב באופן תמידי, יש לקבל היתר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אם הגג הוא רכוש משותף - יש לקבל הסכמה של כולם
ולכן, אתה יכול להתלונן במחלקת הפיקוח ברשות המקומית (עירייה).
גם אם הרשות לא תפעל, ניתן לפעול בהליך אזרחי של הפרת חובה חקוקה לצורך הוצאת צו הריסה/פינוי.
המונח "זמני" מתייחס, לדוגמא, לבניית סוכה בחג הסוכות.
אם הוא נמצא שם כמה שבועות, ואין מועד לפינויו, הוא לא יחשב כזמני.
כך למשל, הוצא צו הריסה למאהל שהוקם במשך חודשיים.
ראה פסק דין בקישור
שכן
תביעה נגד שכן על שימוש וחזקה
ניתן להגיש תביעה למפקחת על המקרקעין או לבית משפט שלום.
הסמכות היא מקבילה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטבוא כבעלים
אבא שלי קנה מגרש ב-2006 ורק היום גילינו שבטבוא רשום רק הערת אזהרה לטובתו והוא לא רשום כבעלים. העו"ד שטיפל ברכישה אין לא את התיק יותר וכנראה המוכר נפטר. יש לנו עותק של החוזה רכישה וחוזה עם חברת פיתוח. בנסיבות האם ישנה אפשרות לבצע את הרישום בעלות בטבוא ללא להחתים את המוכר על שטר מכר ? אם כן כיצד ?
אני מודה לך.
רישום בטאבו כאשר המוכר נפטר ואין יפוי כח בלתי חוזר
שלום רב
אם אין ברשותכם יפוי כח בלתי חוזר- אין אפשרות לבצע רישום
הדרך הטובה ביותר היא לפנות ליורשים ולבקש מהם את חתימת אולם אם הם מסרבים יש לפנות לבית המשפט ולבקש כי עורך הדין שלכם ימונה ככונס נכסים על הדירה לצורך רישומה. כמובן שיהיה צורך להגיש את התביעה כנגד היורשים
אין בענין קיצורי דרך אולם לא מדובר בדבר מורכב ומסובך כפי שזה נשמע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה החוק אומר בנושא קבלת ריצוף ספייר – גגירה מקבלן
האם קיים חוק ? מה אחוז הספיירים שאני אמור לקבל?
תודה מראש,
קבלת אריחים רזרביים מהקבלן
על פי התקן, יש להשאיר אריחים רזרביים, אך לא כתוב כמה.
מקובל להשאיר 2%-3%.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש
הרכוש 2 חנויות ו 3 דירות כולם מושכרים
יש לנו 5 ילדים משותפים
חשוב לי להגיד שהתחתנו רק אחרי הילד השלישי אבל גרנו יחד
את הרכוש קנינו שגרנו יחד חוץ מהדירה הראשונה שגרנו בה שהיתה שלו לפני כן ובה גרנו עשר שנים ונולדו בה 3 ילדים
בדירה שאנחנו גרים בה עכשו 15 שנים נולדו עוד 2 ילדים אבל אחרי שהוא קנה אותה על שמו לבד התחתנו ברבנות.
אני מבקשת להיות שותפה ברכוש וכל הזמן הוא מתנגד אבל שאני מאיימת שאני יתגרש ממנו הוא מאיים בחזרה ואומר שכל הרכוש שיש לו זה לפני החתונה ככה שלא מגיע לי כלום או שהוא אומר שאם קורה משו לבעל באופן אוטומטי בית משפט מעביר הכל לאמא ולא ילדים ככה שאין לי מה לדאוג.
לפעמים יש דיבורים על הרכוש איתו ועם הילדים וכשאני מגיעה הם שותקים.
רציתי בבקשה לדעת מה כן נכון ומה לא ומה מגיע לי בחיים האלה כי חוץ מעבד שלו אני לא מרגישה שהוא מחשיב אותי
חזקת שיתוף בנכסים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט ופרצלציה
שאלה של נוהג או חוק.
1. בחוזה מכר, מי משלם לעו"ד הרוכש או הקונה והאם ניתן להתחלק.
2. פרצלציה במגרש, מי משלם הרוכש או הקונה והאם מקובל להתחלק.
תודה מראש,
מירב
שכר טרחה ופרצלציה
שלום רב
אין בענינים אילו הוראות חוקיות
אם עורך הדין הוא משותף לצדדים נהוג שהם נושאים בשכר טרחתו בחלקים שווים. רצוי מאוד כי כל צד יהיה מיוצג בנפרד !! המצב בו עורך הדין מייצג את שני הצדדים אינו בריא לא לעורך הדין ולא לצדדים במיוחד כאשר מתגלעת מחלוקת ביניהם לגבי ביצוע הוראות החוזה.
לגבי פרצלציה רצונית במגרש אין כלל נוהג אלא מדובר בתנאי מסחרי שיש לסכם עליו מראש ולגלמו במחיר המכירה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק החשמל
2. במידה והקבלן השתמש בשטח חתך שנוגד את החוק? מה ניתן לעשות?
תודה מראש,
ערן
התשובות לשאלה שלך צריכה להיות בהיתר הבניה
אם אתה מתעניין באופן כללי - הרי שעל פי תקנה 6 לתקנות החשמל (העמסה והגנה על מוליכים מבודדים וכבלים במתח נמוך), תשע"ד-2014 - התשובה היא 2.5 ממ"ר. אבל זה לא בהכרח מה שנקבע בהיתר הבניה.
חוק החשמל
יש להפנות את השאלה למהנדס חשמל.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
שינוי תצהיר זיהוי
אשמח לקבל תושבה בעניין
ירושה של עסק בדמי מפתח
חנות בדמי מפתח
הבעלים יכול לדרוש עמידה דווקנית בתנאים שמציב החוק לצורך העברת הזכות מהדייר המקורי לדייר שנכנס בנעליו. כמו: עליו להוכיח שהבן-זוג מבקש את הזכות לא התגורר עם הדייר המקורי בששת החודשים האחרונים לחייו.
ומה כוונתך דמי שימוש? התשלום חודשי? ברור שישלם.
קנית דירה בחו"ל
האם אדם שהוא אזרח ישראלי ויש לו את הסכום הדרוש יכול לקנות דירה ברוסיה אם הוא רוצה? או שזה כפוף לתנאים מסוימים?
אם הפורום הזה לא מתאים לשאלה אבקש להפנות אותי לפורום מתאים.
קניית דירה בחו"ל
שלום רב
איני מכיר אכן את החקיקה הרוסית באשר לרכישת נכסים על ידי אזרחים זרים בכלל ואזרחים ישראלים בפרט
ואף לצערי אין פורום מתאים להפנותך אליו
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס בלירות
כמה אני צריך לכתוב כיום ?
תודה ערן
רכישת נכס בלירות
שלום רב
תוכל לקבל מענה לשאלתך במחשבון ההמרה שבאתר בנק ישראל
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליקויי בניהשיפוץ
מהו ההליך בו ניתן לחייבם לבודד את הקיר כנדרש ע"פ חוק?
בתודה מראש,
ענת
מחוברים במיצר
שלום רב
מדובר במחוברים במיצר ולפיכך יש חובה על הבעלים במשותף לשאת בכל הוצאה נדרשת לשם תחזוקו.
בהנחה ואכן מדובר בהוצאה שהייתה נדרשת - ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולתבוע את הדיירים הסרבנים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנה 14(ב)
אחריות עו"ד לפךי תקנה 14
שלום רב
האחריות היא כמובן אחריות מקצועית ונושאת עמה לפחותאת חובת הזהירות כלפי הלקוח ואו הקונה , מציע שתעיין בפסיקה הנוגעת לרשלנות עורכי דין בנושא ותחכים לגבי פרשנות חובת הזהירות שהוחמרה לאחרונה בפסיקה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת גג רעפים בבניין ללא ועד
מי אחראי לתשלום בגין גג דולף
שלום רב
בהנחה שהגג הוא רכוש משותף ולא הוצמד לאחת הדירה (הדבר טעון בדיקה בתקנון הבית המשותף המצוי בטאבו) - הרי שחלה חובה על כל הדיירים לתקנו.
כדי לדעת האם דיירי שני הבתים הצמודים חייבים בתשלום- יש לבחון את התקנון ולראות אם מדובר בבית מורכב לפי סעיף 59 לחוק המקרקעין שבו נקבע למשל שכל בנין אחראי לגג שלו או שלא. מסקנתך כי על שני הבניינים לשאת בתשלום הגג נכונה ככל שאין הוראה מיוחדת בתקנון
הבית המשותף.
גם אם אין ועד - אין בכך כדי לפטור את כל הדיירים ועלייך לפנות בכתב אליהם ולדרוש את השתתפותם בתיקון
ניתן ואף רצוי לפעול לכינוס אסיפה כללית של הדיירים ולקבל החלטה מסודרת על התיקון מאחר והתיקון אמור להתבצע על ידי נציגות הבית המשותף ולא באופן פרטי על ידי אחד הדיירים . רק אם אין יכולת לכנס אסיפה באופן מוכח יכול בעל דירה לבצע את התיקון בעצמו ולתבוע משאר הדיירים לפצותו בגין הנזק
ניתן לפנות בענין למפקח על הבתים המשותפים ויש חשיבות לקבלת פסק דין בענין גם אם הדיירים חדלי פרעון מאחר וכך תוכלי להציג את החוב לקבלן בבוא העת ולדרוש את התשלום מהנציגות כאשר יהיה גורם חזק יותר כלכלית בתמונה או תוך גלגולו על הקבלן.
על עמידר חלה כמובן חובה לשלם כמו כל בעל דירה- אולם דווקא מאחר ומדובר בגוף ציבורי ומסודר יחסית רצוי כי התיקון ייעשה בתיאום מראש איתה
וכמובן בהצלחה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
