פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
איתור בעלים בבית ישן
דוד
08/11/15
אני מנסה לאתר בעלים של מבנה ישן שככל הנראה יש לי קשר משפחתי לבעלים אך מדובר באיזור ישן שככל הנראה הרישום בו הוא לפי דף ספר ולא לפי גוש חלקה, שאלתי איך אני יכול לדעת באיזה דף ספר מדובר בתודה מראש
כיצד ניתן לאתר בעלים של בית ישן?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
08/11/15
דוד שלום,
נסה לאתר גוש וחלקה לפי כתובת המבנה.
קיים באינטרנט "מחשבון גוש חלקה".
בעיקרון, הרישום של דף וספר מקבילים לרישום של גוש וחלקה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
נסה לאתר גוש וחלקה לפי כתובת המבנה.
קיים באינטרנט "מחשבון גוש חלקה".
בעיקרון, הרישום של דף וספר מקבילים לרישום של גוש וחלקה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת שתי דירות וקנייה של דירה גדולה
מיכאל
08/11/15
יש לי שתי דירות שנקנו לפני 1.1.14 . אני רוצה למכור את שתיהן ולקנות דירה גדולה. האם חל עלי פטור מלא ממס שבח על שתי הדירות או ישנו חוק חדש.
פטור ממס שבח
עו"ד רקפת שפיים
11/11/15
מיכאל שלום,
יש לבחון את הנתונים באופן פרטני כדי לוודא אם הנך זכאי לפטור המיוחד בגין מכירת 2 הדירות (פטור חד פעמי המוגבל לסכומים מסוימים). ככל שלא, יש לבחון את זכותך ליהנות משתי מכירות במס מוטב.
ממליצה לפנות לעו"ד הבקיא בתחום לשם ביצוע הבדיקות הנ"ל.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
יש לבחון את הנתונים באופן פרטני כדי לוודא אם הנך זכאי לפטור המיוחד בגין מכירת 2 הדירות (פטור חד פעמי המוגבל לסכומים מסוימים). ככל שלא, יש לבחון את זכותך ליהנות משתי מכירות במס מוטב.
ממליצה לפנות לעו"ד הבקיא בתחום לשם ביצוע הבדיקות הנ"ל.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
תיקון בית משותף
מירב
08/11/15
בבניין המונה מספר דירות הורחבו חלקם ואף הוספה מעלית. האם ניתן לתקן את רישום אחת הדירות בבניין בלבד מבלי לתקן את כל הרישום של יתר הדירות?
תיקון צו רישום בית משותף
עו"ד רקפת שפיים
11/11/15
מירב שלום,
אכן יש להגיש בקשה לתיקון צו בתים משותפים רק בגין השינויים שבוצעו. ודאי שאין צורך לתקן את הצו ביחס לדירות שלא חל בהן שינוי.
מצ"ב לינק עם תדריך מאתר משרד המשפטים - אגף רישום והסדר מקרקעין.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
אכן יש להגיש בקשה לתיקון צו בתים משותפים רק בגין השינויים שבוצעו. ודאי שאין צורך לתקן את הצו ביחס לדירות שלא חל בהן שינוי.
מצ"ב לינק עם תדריך מאתר משרד המשפטים - אגף רישום והסדר מקרקעין.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
הסכם מכר רישום בטאבו והערת אזהרה
שכר טרחה
05/11/15
שלום רב
1. כמה צריך לגבות שכ"ט עבור עריכת הסכם מכר ,רישום בטאבו, ורישום הערת אזהרה ? [ וראיתי בתקנות אבל זה לא ברור למדי ].
תודה רבה
מראש
1. כמה צריך לגבות שכ"ט עבור עריכת הסכם מכר ,רישום בטאבו, ורישום הערת אזהרה ? [ וראיתי בתקנות אבל זה לא ברור למדי ].
תודה רבה
מראש
שכ"ט בגין הסכם מכר
עו"ד רקפת שפיים
11/11/15
שלום רב,
שכר הטרחה נקבע בהתאם להיקף העבודה, מורכבות העסקה, בדיקת מיסוי וכו'. הוא בד"כ נע בין 0.5%-1.5% בתוספת מע"מ. מה שראית בתקנות מתייחס, כך נראה, לשכ"ט של עו"ד מטעם הקבלן בעסקאות רכישה מקבלן.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
שכר הטרחה נקבע בהתאם להיקף העבודה, מורכבות העסקה, בדיקת מיסוי וכו'. הוא בד"כ נע בין 0.5%-1.5% בתוספת מע"מ. מה שראית בתקנות מתייחס, כך נראה, לשכ"ט של עו"ד מטעם הקבלן בעסקאות רכישה מקבלן.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
חוזה דירה
דוד
05/11/15
לעו"ד שלום,
לאחרונה התעניינתי בקניית דירה חדשה מקבלן. לקחתי את החוזה לעיין בו לפני חתימה וכמו כן פניתי לעו"ד מטעמי שיעבור על החוזה וילווה אותי במהלך העסקה. השכר עבור טרחת עו"ד נקבע בשיחת טלפון על 5,000 + מע"מ. לאחר מס' ימים נשלחה אליי למייל ע"י סוכן המכירות תוכניות מקוריות ומסתבר שהמידות של הדירה שונות ממה שהוצג בפרוספקט. הודעתי לעו"ד מטעמי (לאחר מס' ימים) כי ברצוני לרדת מהעסקה. העו"ד דורש את מלוא שכר הטרחה. אין ספק שהעו"ד עבד ומגיע לו שכרו אבל 5,000 נשמע לי מופרז. האם עליי לשלם את מלוא שכר הטרחה למרות שהעסקה התבטלה..? האם עליי לשלם משהו בכלל..?
לאחרונה התעניינתי בקניית דירה חדשה מקבלן. לקחתי את החוזה לעיין בו לפני חתימה וכמו כן פניתי לעו"ד מטעמי שיעבור על החוזה וילווה אותי במהלך העסקה. השכר עבור טרחת עו"ד נקבע בשיחת טלפון על 5,000 + מע"מ. לאחר מס' ימים נשלחה אליי למייל ע"י סוכן המכירות תוכניות מקוריות ומסתבר שהמידות של הדירה שונות ממה שהוצג בפרוספקט. הודעתי לעו"ד מטעמי (לאחר מס' ימים) כי ברצוני לרדת מהעסקה. העו"ד דורש את מלוא שכר הטרחה. אין ספק שהעו"ד עבד ומגיע לו שכרו אבל 5,000 נשמע לי מופרז. האם עליי לשלם את מלוא שכר הטרחה למרות שהעסקה התבטלה..? האם עליי לשלם משהו בכלל..?
חוזה עו"ד - מחלוקת שכ"ט
עו"ד רקפת שפיים
11/11/15
שלום רב,
מדובר במחלוקת חוזית. אני מציעה שתפנה את השאלה לפורום דיני חוזים. מעבר לכך אוסיף שיש לבחון את ההסכם שנחתם בינך לבין עוה"ד והאם ישנה התייחסות להפסקת ייצוג בטרם סיום הטיפול.
מדובר במחלוקת חוזית. אני מציעה שתפנה את השאלה לפורום דיני חוזים. מעבר לכך אוסיף שיש לבחון את ההסכם שנחתם בינך לבין עוה"ד והאם ישנה התייחסות להפסקת ייצוג בטרם סיום הטיפול.
רישום זכויות בדירה שרשומה בטאבו ע"ש שני נפטרים
גלעד
04/11/15
שלום.
שאלה בעניין אופן רישום זכויות בטאבו בדירה שאחי ואני קיבלנו בירושה מהורינו.
אמי נפטרה בשנת 2013 ואבי נפטר ב- 2014. היתה להם צוואה הדדית שקבעה שלאחר מות אחד מהם כל הרכוש עובר לשני. הצוואה לא פירטה מה יקרה לרכוש במות השני (ולכן פעלנו לפי חלוקה ע"פ דין).
יש לי רק אח אחד.
לאחר ששני הורינו נפטרו הגשנו בקשה לצו קיום הצוואה של אמי על כך שכל רכושה עובר לאבי. לאחר שאבי נפטר הגשנו בקשה לצו ירושה על פי דין וקיבלנו את הצו שאומר שכל רכושו של אבי יחולק בינו ובין אחי חצי-חצי.
בעזבון יש דירת מגורים ללא משכנתא, רשומה בטאבו על שם שני הורי בחלקים שווים.
אחי ואני רוצים לרשום את הדירה על שמנו בטאבו.
והנה סוף סוף השאלה:
חפרתי באתר האינטרנט של הטאבו ולא ברור לי ההליך של "בקשת רישום ההורשה" שצריך להגיש.
1. האם עלינו להגיש בקשה אחת לרישום צו הירושה (הזכויות בדירה) מאבי שנפטר מאוחר יותר, שהזכויות יועברו אלינו ,ולצרף גם את צו קיום הצוואה שהעביר את הזכויות מאימי לאבי?
או:
2. להגיש 2 בקשות נפרדות – הראשונה להעביר את רכושה (החלק בדירה) של אימי לאבי לפי צו קיום הצוואה ואז להגיש בקשה שניה להעביר את הזכויות בדירה מאבי - לאחי ואלי.
אציין שבצו הירושה של אבי נקבע על פי הדין שכל רכושו של אבי יחולק בין אחי וביני, לא ניתן שום פירוט מה כולל העיזבון. פשוט חלוקת כל העיזבון באופן שווה.
ובקיצור :
האם בבקשה אחת לטאבו אנו צרכים לבקש להעביר את הזכויות בדירה ומאבי אלינו ורק לצרף את הזכויות של אבי בדירה לפי צו קיום הצוואה של אמי, או לעשות את כל התהליכים בנפרד.
תודה,
גלעד.
שאלה בעניין אופן רישום זכויות בטאבו בדירה שאחי ואני קיבלנו בירושה מהורינו.
אמי נפטרה בשנת 2013 ואבי נפטר ב- 2014. היתה להם צוואה הדדית שקבעה שלאחר מות אחד מהם כל הרכוש עובר לשני. הצוואה לא פירטה מה יקרה לרכוש במות השני (ולכן פעלנו לפי חלוקה ע"פ דין).
יש לי רק אח אחד.
לאחר ששני הורינו נפטרו הגשנו בקשה לצו קיום הצוואה של אמי על כך שכל רכושה עובר לאבי. לאחר שאבי נפטר הגשנו בקשה לצו ירושה על פי דין וקיבלנו את הצו שאומר שכל רכושו של אבי יחולק בינו ובין אחי חצי-חצי.
בעזבון יש דירת מגורים ללא משכנתא, רשומה בטאבו על שם שני הורי בחלקים שווים.
אחי ואני רוצים לרשום את הדירה על שמנו בטאבו.
והנה סוף סוף השאלה:
חפרתי באתר האינטרנט של הטאבו ולא ברור לי ההליך של "בקשת רישום ההורשה" שצריך להגיש.
1. האם עלינו להגיש בקשה אחת לרישום צו הירושה (הזכויות בדירה) מאבי שנפטר מאוחר יותר, שהזכויות יועברו אלינו ,ולצרף גם את צו קיום הצוואה שהעביר את הזכויות מאימי לאבי?
או:
2. להגיש 2 בקשות נפרדות – הראשונה להעביר את רכושה (החלק בדירה) של אימי לאבי לפי צו קיום הצוואה ואז להגיש בקשה שניה להעביר את הזכויות בדירה מאבי - לאחי ואלי.
אציין שבצו הירושה של אבי נקבע על פי הדין שכל רכושו של אבי יחולק בין אחי וביני, לא ניתן שום פירוט מה כולל העיזבון. פשוט חלוקת כל העיזבון באופן שווה.
ובקיצור :
האם בבקשה אחת לטאבו אנו צרכים לבקש להעביר את הזכויות בדירה ומאבי אלינו ורק לצרף את הזכויות של אבי בדירה לפי צו קיום הצוואה של אמי, או לעשות את כל התהליכים בנפרד.
תודה,
גלעד.
רישום הזכויות בטאבו אגב ירושה
עו"ד יוסף(יוסי) מאור
11/11/15
שלום גלעד,
1. על פניו, בהתאם לתיאורך מדובר באופציה הראשונה שהבאת שכן לא ניתן לעשות העברת הזכויות מאמך ז"ל לאביך ז"ל שכן הן המעביר והן המועבר אינם בינינו.
2. אתם מבצעים כאן חלוקת עזבון לפי חוק הירושה באין צוואה - בהתאם לתיאורך, אתה ואחיך היורשים היחידים ועל כן בהתאם לסעיף 13 לחוק הירושה שבו זכאים יורשים לחלקים שווים בירושה מדובר ב-1/2 - 1/2.
3. לאחר ההליך ברשם הירושות ניגשים לטאבו ומבקשים לעשות העברה על פי ירושה בחלקים שנקבעו --- כאן, כאמור, מדובר ב-1/2 / 1/2.
שים לב שלעניין רישום זה אין, כרגע, חבות מס. עם זאת, במידה ותרצו למכור ישנם כל מיני שיקולי מיסים שיש לקחת בחשבון.
בהצלחה.
יוסף(יוסי) מאור, עו"ד
מקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה
מובן כי הדברים המובאים
להלן לא ייחשבו כייעוץ משפטי וכל הסתמכות עליהם יהא על אחריות השואל בלבד. מומלץ
לבדוק כל מקרה ספציפי קבלת ייעוץ פרטני ומעמיק עם עו"ד בתחום המתאים.
נ.ב.
מצ"ב קישור לחוק הירושה.
תשלום ועד בית – חובת השתתפות
אייל
03/11/15
בבניין חדש ישנה דירה אחת של הקבלן שעדיין לא מכורה , ודירה אחת מכורה אבל לא מאוישת עדיין , על מי חלה החובה על תשלום ועד בית ...אם בכלל ? סימוכין ? תודה
סימוכין בחוק המקרקעין
עו"ד יוסף (יוסי) מאור
11/11/15
שלום אייל,
המענה לשאלתך הוא כי בעל דירה צריך לשלם ועד בית. הסימוכין לכך מצוי בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין.
בהתאם לסעיף הנ"ל, המענה לשאלותייך הוא:
1. לגבי הדירה שלא נמכרה עדיין, בעל הדירה הוא עדיין הקבלן ולפי סעיף זה עליו לשלם תשלום ועד בית.
2. לגבי הדירה שנמכרה ולא מאויישת, בעל הדירה (כלומר, הרוכש הנ"ל) צריך לשלם ועד בית.
ואולם, ופה יש "ואולם" גדול -
הסעיף גם קובע שהדברים דלעיל נכונים
"זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".
צריך לבדוק מה קובע התקנון לעניין.
בכבוד רב ובברכה,
יוסף(יוסי) מאור, עו"ד
מקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה
נ.ב.
מצ"ב קישור לחוק המקרקעין.
המענה לשאלתך הוא כי בעל דירה צריך לשלם ועד בית. הסימוכין לכך מצוי בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין.
בהתאם לסעיף הנ"ל, המענה לשאלותייך הוא:
1. לגבי הדירה שלא נמכרה עדיין, בעל הדירה הוא עדיין הקבלן ולפי סעיף זה עליו לשלם תשלום ועד בית.
2. לגבי הדירה שנמכרה ולא מאויישת, בעל הדירה (כלומר, הרוכש הנ"ל) צריך לשלם ועד בית.
ואולם, ופה יש "ואולם" גדול -
הסעיף גם קובע שהדברים דלעיל נכונים
"זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר".
צריך לבדוק מה קובע התקנון לעניין.
בכבוד רב ובברכה,
יוסף(יוסי) מאור, עו"ד
מקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה
נ.ב.
מצ"ב קישור לחוק המקרקעין.
פולש
גדי
03/11/15
שלום רב,
קיבלנו ירושה שע"פ דודי מוריש לי ולאחי את דירתו שרשומה בטאבו על שמו ובצוואה אנחנו מופיעים כיורשים - לימים אנו רוצים למכור את הדירה- ונגלה לנו שיש פולש בדירה משנת 2006 שההורים שלו גרים קומה מעל והוא החליט שהוא פולש לבית שאמור להיות שלנו לפי צוואה- כאשר אין לפולש שום זכות בנכס חוץ מהעובדה שהוא משלם ארנונה -מהאמור רציתי לדעת מה סיכויי תביעה שלי ומה סוג התביעה שצריך לצאת בה
תודה מראש לעונים.
קיבלנו ירושה שע"פ דודי מוריש לי ולאחי את דירתו שרשומה בטאבו על שמו ובצוואה אנחנו מופיעים כיורשים - לימים אנו רוצים למכור את הדירה- ונגלה לנו שיש פולש בדירה משנת 2006 שההורים שלו גרים קומה מעל והוא החליט שהוא פולש לבית שאמור להיות שלנו לפי צוואה- כאשר אין לפולש שום זכות בנכס חוץ מהעובדה שהוא משלם ארנונה -מהאמור רציתי לדעת מה סיכויי תביעה שלי ומה סוג התביעה שצריך לצאת בה
תודה מראש לעונים.
בחינת סיכויים
עו"ד יוסף(יוסי) מאור
11/11/15
שלום גדי,
על פניו, בהתאם לתיאורך, קיים סיכוי לתביעה להוצאת פולש כאמור ותביעות בסגנון זה אינן נדירות, בלשון המעטה.
הדירה רשומה בטאבו ועל כן אין כל התיישנות לתביעת בעלות על נכס.
עם זאת, ממליץ לך לפנות לעורך דין מתחום המקרקעין לפגישת ייעוץ בארבע עיניים ולבחון סיכויים באופן פרטני ומעמיק יותר לתביעה כזאת.
יוסף(יוסי) מאור, עו"ד
מקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה
על פניו, בהתאם לתיאורך, קיים סיכוי לתביעה להוצאת פולש כאמור ותביעות בסגנון זה אינן נדירות, בלשון המעטה.
הדירה רשומה בטאבו ועל כן אין כל התיישנות לתביעת בעלות על נכס.
עם זאת, ממליץ לך לפנות לעורך דין מתחום המקרקעין לפגישת ייעוץ בארבע עיניים ולבחון סיכויים באופן פרטני ומעמיק יותר לתביעה כזאת.
יוסף(יוסי) מאור, עו"ד
מקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה
רכישת בית בתהליך של טאבו
חגי
02/11/15
אני בתהליך של רכישת בית
הבית שייך למנהל ועדיין לא רשום בטאבו
לדברים המכרים והעוד הוא בתהליך של להעביר את הבית לטאבו תהליך שייקח עד 3 חודשים
המוכרים גם הם קונים בית והם צריכים כסף התחלתי על מנת לרכוש את הבית .
שאלתי היא כזו - ברור שלא ניתן לרכוש את הבית ללא טאבו מבחינת המשכנתא שאני אמור לקחת .
האם ניתן לוודא שאין שום שיעבוד על הבית ולתחיל בתשלומים מההון העצמי או שלא ניתן לשלם כלום ללא נוסח טאבו - האם יש פה סיכון הוא אוכל לבטח את כספי
הבית שייך למנהל ועדיין לא רשום בטאבו
לדברים המכרים והעוד הוא בתהליך של להעביר את הבית לטאבו תהליך שייקח עד 3 חודשים
המוכרים גם הם קונים בית והם צריכים כסף התחלתי על מנת לרכוש את הבית .
שאלתי היא כזו - ברור שלא ניתן לרכוש את הבית ללא טאבו מבחינת המשכנתא שאני אמור לקחת .
האם ניתן לוודא שאין שום שיעבוד על הבית ולתחיל בתשלומים מההון העצמי או שלא ניתן לשלם כלום ללא נוסח טאבו - האם יש פה סיכון הוא אוכל לבטח את כספי
אישור זכויות מהמנהל
עו"ד יוסף(יוסי) מאור
11/11/15
שלום חגי,
ראשית כל, שאלה קצרה ברשותך, האם יש לך עו"ד המלווה אותך בעסקת המכר הנ"ל?
במידה ולא, אני ממליץ בכל עסקה לשכור עו"ד המבין ועוסק בתחום מקרקעין ומיסוי מקרקעין באופן ספציפי שישכיל לענות לך על שאלות כאלו כמו גם יגן על זכויותייך בצורה אופטימלית.
וכעת לעניין המענה לשאלתך -
ציינת כי הבית שייך למינהל (ובשמו כיום, רשות מקרקעי ישראל - רמ"י). על פניו, לוודא כי אין כל שעבוד על הבית הוא בקשה מהמוכר או עורך דינו להוציא אישור זכויות מרמ"י.
לגבי השאלות האחרות - מה כדאי ומה לא כדאי והאם זה מסוכן..... אני אחזור לשאלתי הראשונה
ואמליץ לך בחום לשכור עו"ד מטעמך העוסק בתחום זה ---
בית מגורים לא קונים כל יום והעלות היא גבוהה מאוד כך ששווה להיות בטוח ומוגן ככל הניתן ובצורה אופטימלית.
בהצלחה.
יוסף(יוסי) מאור, עו"ד
מקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה.
ראשית כל, שאלה קצרה ברשותך, האם יש לך עו"ד המלווה אותך בעסקת המכר הנ"ל?
במידה ולא, אני ממליץ בכל עסקה לשכור עו"ד המבין ועוסק בתחום מקרקעין ומיסוי מקרקעין באופן ספציפי שישכיל לענות לך על שאלות כאלו כמו גם יגן על זכויותייך בצורה אופטימלית.
וכעת לעניין המענה לשאלתך -
ציינת כי הבית שייך למינהל (ובשמו כיום, רשות מקרקעי ישראל - רמ"י). על פניו, לוודא כי אין כל שעבוד על הבית הוא בקשה מהמוכר או עורך דינו להוציא אישור זכויות מרמ"י.
לגבי השאלות האחרות - מה כדאי ומה לא כדאי והאם זה מסוכן..... אני אחזור לשאלתי הראשונה
ואמליץ לך בחום לשכור עו"ד מטעמך העוסק בתחום זה ---
בית מגורים לא קונים כל יום והעלות היא גבוהה מאוד כך ששווה להיות בטוח ומוגן ככל הניתן ובצורה אופטימלית.
בהצלחה.
יוסף(יוסי) מאור, עו"ד
מקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה.
האם מותר להפריע לי ברכוש המשותף ?
ברנרד שוורץ
01/11/15
השתמשתי לתומי היום בצינור השקיה שמוצאו בגינה וקצהו השני רב שימושים (השקיה, שטיפת רחבות/שבילים ובעבר גם שטיפת מכוניות-לפני שעברו לדליים). כיוון שמה ששטפתי הוא מדרגות חיצוניות וכיוון שהמים טבעם לרדת, טפטפו מים אל רחבה (שנבנתה תוך עבירת בנייה) והקפיצו את הפיוזים לשכנה, שבעת תחילת העבודה בכלל לא הייתה בחצר, אלא בביתה. תגובתה הייתה: פעמיים חבלה במעשי על ידי סגירת ברז גינה ראשי, דבר שחייב אותי לנטוש את ההחזקה הידנית של הצינור (אותה שכנה, במסגרת אותה מלחמה דאגה לסלק מחבר בין הברז לצינור) ולגשת פעמיים (!) לפתוח מחדש את הברז הראשי. מה האפשרויות החוקיות העומדות לרשותי על מנת להגיב על המעשה של היום ו/או למנוע חזרות עליו ?
שימוש ברכוש המשותף
עו"ד תומר ישראל
03/11/15
ברנרד,
לא בדיוק ברור מהשאלה האם השימוש שלך נעשה לצרכים אישיים או לטובת הבית המשותף.
בכל מקרה, מה שאני הייתי ממליץ לך הוא לפנות לעו"ד שמכיר את הדין אבל למישהו שהכיוון שלו הוא הסדרה. שיהיה לצידך מישהו שיעמוד על זכויותך אבל שלא יעורר מלחמה. להילחם בין שכנים זה קל מאוד. . .
לא בדיוק ברור מהשאלה האם השימוש שלך נעשה לצרכים אישיים או לטובת הבית המשותף.
בכל מקרה, מה שאני הייתי ממליץ לך הוא לפנות לעו"ד שמכיר את הדין אבל למישהו שהכיוון שלו הוא הסדרה. שיהיה לצידך מישהו שיעמוד על זכויותך אבל שלא יעורר מלחמה. להילחם בין שכנים זה קל מאוד. . .
האם מותר להפריע לי ברכוש המשותף ?
עו"ד ענת קציר
08/11/15
ברנרד שלום,
בעיקרון, אין שימושו של הצינור למטרה אישית שלך, אלא למטרת מילוי צרכי הבניין.
מציעה לך לשוחח בדרכי נועם עם השכנה. ככל השיחה לא תועיל, והיא גורמת לך נזק במכוון או הטרדה עקבית, מציעה לך לפנות לפורום הפלילי לקבלת מענה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, אין שימושו של הצינור למטרה אישית שלך, אלא למטרת מילוי צרכי הבניין.
מציעה לך לשוחח בדרכי נועם עם השכנה. ככל השיחה לא תועיל, והיא גורמת לך נזק במכוון או הטרדה עקבית, מציעה לך לפנות לפורום הפלילי לקבלת מענה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
גג אסבסט שהתגלה לאחר חתימת חוזה שכירות
שירה
01/11/15
שלום,
חתמתי על חוזה שכירות,
יומיים לאחר החתימה גיליתי שכל גג הדירה עשוי לוחות אסבסט, וזאת כי באו איתי קרובי משפחה לחתום על שטר בטחון, שמקצועם בתחום הבנייה (ידעו לזהות גג אסבסט, לא כמוני).
יידעתי את המשכיר שאני לא מוכנה לגור תחת גג אסבסט.
המשכיר מצא שוכרת חלופית לאחר חודש וחצי, וכעת הוא רוצה לחייב אותי לשלם לו שכר דירה עבור חודש שני של שכירות (את הראשון הוא כבר פדה), וזאת באמצעות ההוצאה לפועל.
היה פה לדעתי חוסר גילוי נאות של המשכיר לגבי האסבסט ממנו עשוי גג הדירה.
בחוזה השכירות יש סעיף סטנדרטי שטוען שבדקתי את המושכר ואין לי טענות עליו. אבל עדיין, אסבסט זאת מומחיות, אני אדם רגיל שלא יודע לזהות אסבסט.
האם חוסר גילוי נאות הוא טיעון מספיק חזק שגובר על הסעיף שבשכירות?
תודה מראש על כל תשובה
חתמתי על חוזה שכירות,
יומיים לאחר החתימה גיליתי שכל גג הדירה עשוי לוחות אסבסט, וזאת כי באו איתי קרובי משפחה לחתום על שטר בטחון, שמקצועם בתחום הבנייה (ידעו לזהות גג אסבסט, לא כמוני).
יידעתי את המשכיר שאני לא מוכנה לגור תחת גג אסבסט.
המשכיר מצא שוכרת חלופית לאחר חודש וחצי, וכעת הוא רוצה לחייב אותי לשלם לו שכר דירה עבור חודש שני של שכירות (את הראשון הוא כבר פדה), וזאת באמצעות ההוצאה לפועל.
היה פה לדעתי חוסר גילוי נאות של המשכיר לגבי האסבסט ממנו עשוי גג הדירה.
בחוזה השכירות יש סעיף סטנדרטי שטוען שבדקתי את המושכר ואין לי טענות עליו. אבל עדיין, אסבסט זאת מומחיות, אני אדם רגיל שלא יודע לזהות אסבסט.
האם חוסר גילוי נאות הוא טיעון מספיק חזק שגובר על הסעיף שבשכירות?
תודה מראש על כל תשובה
קיומו של מום נסתר במושכר
אסף
02/11/15
מסוכנות האסבסט קבועה בחוק ובתקנות.
יש גם פסקי דין הקובעים זאת.
אם בעל הדירה יפעל נגדך באמצעות ההוצאה לפועל, תגישי "התנגדות" בהוצאה לפועל כולל תצהיר, והעניין יועבר לבית משפט.
הטענה שלך היא, כמובן, קיומו של מום נסתר שמונע שימוש סביר לצורך מגורים של בני אדם.
את גם יכולה ליידע את השוכר החדש, שבא במקומך, על קיומו של האסבסט ועל מסוכנותו הרבה. תסבירי לו שהפגיעה בבריאותו תתגלה זמן רב לאחר מכן, והוא יתקשה להוכיח קשר סיבתי לאסבסט שבדירה.
.
יש גם פסקי דין הקובעים זאת.
אם בעל הדירה יפעל נגדך באמצעות ההוצאה לפועל, תגישי "התנגדות" בהוצאה לפועל כולל תצהיר, והעניין יועבר לבית משפט.
הטענה שלך היא, כמובן, קיומו של מום נסתר שמונע שימוש סביר לצורך מגורים של בני אדם.
את גם יכולה ליידע את השוכר החדש, שבא במקומך, על קיומו של האסבסט ועל מסוכנותו הרבה. תסבירי לו שהפגיעה בבריאותו תתגלה זמן רב לאחר מכן, והוא יתקשה להוכיח קשר סיבתי לאסבסט שבדירה.
.
דמי היתר למינהל
משה
31/10/15
שלום,
ברצוני לקבל הסבר עקרוני על חישוב דמי היתר שיש לשלם למינהל עבור תוספת בניה מעבר ל- 160 מ"ר (שזה מה שמופיע בחוזה החכירה).
למיטב הבנתי, שמאי של המינהל מעריך את התוספת בשווי של הנכס לאחר אישור תוספת הבניה. התשלום הנדרש הוא 31% + מע"מ (נכס מהוון). האם הכוונה לעליית ערך הקרקע בלבד או עליית הערך כולל בנית התוספת?
דוגמה:
נניח שוי קרקע עם היתר ל- 160 מ"ר הוא 1 מיליון. שווי קרקע עם היתר ל- 300 מ"ר מוערך ל 1.5 מיליון. לאחר בניה בפועל עד 300 מ"ר שוי הכנס עולה ל- 2.8 מיליון.
האם תוספת השווי היא 500 אלף או שתוספת השווי כוללת את הבניה ואז היא מגיעה ל1.8 מיליון ?
תודה
משה.
ברצוני לקבל הסבר עקרוני על חישוב דמי היתר שיש לשלם למינהל עבור תוספת בניה מעבר ל- 160 מ"ר (שזה מה שמופיע בחוזה החכירה).
למיטב הבנתי, שמאי של המינהל מעריך את התוספת בשווי של הנכס לאחר אישור תוספת הבניה. התשלום הנדרש הוא 31% + מע"מ (נכס מהוון). האם הכוונה לעליית ערך הקרקע בלבד או עליית הערך כולל בנית התוספת?
דוגמה:
נניח שוי קרקע עם היתר ל- 160 מ"ר הוא 1 מיליון. שווי קרקע עם היתר ל- 300 מ"ר מוערך ל 1.5 מיליון. לאחר בניה בפועל עד 300 מ"ר שוי הכנס עולה ל- 2.8 מיליון.
האם תוספת השווי היא 500 אלף או שתוספת השווי כוללת את הבניה ואז היא מגיעה ל1.8 מיליון ?
תודה
משה.
חישוב דמי היתר למנהל
עו"ד ענת קציר
מנהלת
08/11/15
משה שלום,
לצערי הרב, אין באפשרותו במסגרת הפורום לבצע חישובים פרטניים.
מציעה לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לצערי הרב, אין באפשרותו במסגרת הפורום לבצע חישובים פרטניים.
מציעה לך לפנות לעו"ד המתמחה בתחום.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בטאבו שטרם הושלמו ורכישת דירה נוספת
מירי
31/10/15
אחיותיי ואני מכרנו את דירת הירושה של הדודה (חלקי היה מעל שליש וזה היה הנכס היחיד שברשותי), הסכם המכר נערך בפועל בחודש אפריל השנה. אימי ז"ל, הייתה גם אחת היורשות בדירה וצו קיום הצוואה שלה התקבל רק חודשיים לאחר מכן, בחודש יוני.עד עצם הרגע הזה רישום הדירה ע"ש רוכשת הדירה בטאבו לא התבצע וכמו-כן, העו"ד מחזיק אצלו את התשלום האחרון אותו העבירה רוכשת הדירה טרם כניסתה לדירה, עוד בחודש יולי!!! (העו"ד טוען שמס שבח אוסר עליו להעביר לנו הכספים, עד אשר יתברר כי אין לנו כל חבות ומאידך כשבדקנו מול מס שבח, עולה כי אין כל רישום על בקשה כלשהי על שמנו...) האם ההליך שלו תקין?במקביל, החלטתי לרכוש מאחיותיי את חלקן (50% סה"כ) בדירה אשר הורישו הוריי ואני חוששת כי אצטרך לשלם מס רכישה, למרות שכרגע אין כל נכס אחר בבעלותי.האם העובדה כי העברת הזכויות של הדירה הראשונה בטאבו טרם בוצעה טרם בוצעה/ הושלמה תגרום לחיוב במס רכישה בעסקה השנייה (כדירה שניה)? או שתאריך החתימה על החוזה (אפריל 2015) הוא הקובע?תודה, מירי
העברת זכויות בטאבו שטרם הושלמו ורכישת דירה נוספת
עו"ד ענת קציר
מנהלת
05/11/15
מירי שלום,
כדי לענות על שאלתך הראשונה יש לבדוק אם חוזה המכר עליו חתמת. בעיקרון, בד"כ מוחזקים כספים בנאמנות אצל עוה"ד של המוכר עד להמצאת כל האישורים להעברת הזכויות בנכס לידי הקונה (לרוב מדובר באישור מס שבח ובאישור עירייה).כנראה שחסר עדיין אישור מס שבח ולכן כך אמר העו"ד.
לגבי שאלך השניה, המועד הקובע לגבי בעלות בדירה הוא מועד החתימה על החוזה. אם מכרת את הדירה באפריל, וכך דווח גם לרשות המיסים, למעשה החל מאותו מועד אינך בעלים של דירה, ועל כן אם תרכשי כעת דירה אחרת, היא תחשב דירתך היחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כדי לענות על שאלתך הראשונה יש לבדוק אם חוזה המכר עליו חתמת. בעיקרון, בד"כ מוחזקים כספים בנאמנות אצל עוה"ד של המוכר עד להמצאת כל האישורים להעברת הזכויות בנכס לידי הקונה (לרוב מדובר באישור מס שבח ובאישור עירייה).כנראה שחסר עדיין אישור מס שבח ולכן כך אמר העו"ד.
לגבי שאלך השניה, המועד הקובע לגבי בעלות בדירה הוא מועד החתימה על החוזה. אם מכרת את הדירה באפריל, וכך דווח גם לרשות המיסים, למעשה החל מאותו מועד אינך בעלים של דירה, ועל כן אם תרכשי כעת דירה אחרת, היא תחשב דירתך היחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בן בן 22 צריך לחתום חוזה שכירות יחד עם הוריו
עדנה
31/10/15
אני מעוניינת להשכיר דירה לזוג עולים חדשים שיש להם בן בן 22 שנים . האם גם הוא צריך לחתום על חוזה השכירות או רק הוריו? ( הוא לא קטין). האם יכול להיות מצב שאם הוא לא חותם אי אפשר יהיה להוציא אותו מהדירה בתום התקופה?
לדעתי אין קשר בכלל
אני
01/11/15
לדעתי אין קשר בכלל,את עושה חוזה עם הוריו לא איתו,הם לא נכנסים כשותפים לדירה.
דמי תיווך
גלי
30/10/15
שלום, השבוע רכשתי באמצעות מתווך. טרם תהליך הרכישה, בעת הביקור בדירות שהוצגו לי, ביקש ממני המתווך לחתום, לדבריו, על מסמך שמפרט את הדירות שיוצגו לי. הוא לא ציין כי מדובר בהסכם התיווך, למעשה, הכולל גם את הסכמתי שלא מדעת לגובה דמי התיווך. מכיוון שהייתי די בורה ותמימה בנושא, והוא היה המתווך הראשון שנתקלתי בו, חתמתי על המסמך מבלי לקרוא אותו (הוא גם טרח להציגו בפניי באיזור דיי חשוך, סמוך לבניין בו הדירה שהציג בפניי). כמו כן, לא מסר לידי עותק מההסכם, כך שלא יכולתי לעיין בו לאחר מכן. בדיעבד, לאחר שסיכמתי עם מוכר הדירה על הרכישה, נודע לי כי המתווך מעוניין בגובה של 2% מדמי התיווך+מע"מ, ולא מוכן להתגמש בעניין. מחד, מדובר בדירה אטרקטיבית מאד, ומאידך, דמי התיווך מייקרים מאד את העסקה. אשמח לדעת האם גובה דמי התיווך שהוצע לי מקובל אם לאו? האם ניתן לקיים מו"מ בנוגע לשיעור דמי התיווך בדיעבד, והאם יש לי "קייס" מעצם העובדה שהסכמתי לחוזה לא הייתה מדעת, ונעשה כאן מחטף מסויים, שניצל את תמימותי... אני יודעת שבמקצועות אחרים, חתימה על הסכמה שלא מדעת היא עבירה על חוקי האתיקה. מה היית מציע? המון תודה, גליגלי
חתימה על הסכם תיווך
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
02/11/15
שלום רב
דמי תיווך בשיעור 2 אחוז הם מקובלים בענף
אך עם זאת שיעורם נתון למשא ומתן
קשה כפי שאת מבינה לנהל משא ומתן בדיעבד במיוחד שהדירה נרכשה ואני מניח שאת בגירה ובעלות כשרות משפטית לחתימה על חוזה התיווך
טענת הטעייה והסכמה שלא מדעת מטילה עלייך נטל ראייתי לא מבוטל
מנגד את יכולה לטעון שעל המתווך מוטלת חובת נאמנות כלפייך והוא הפר אותה כשהתחיל אותך כלאחר יד - הסיכויים אינם נראים מרשימים ושמא עדיף לנסות להתמקח ולסגור על הנחה קלה
מעבר לכך למותר לציין כי לשם בחינה מדוקדקת של נסיבות החתימה ובחינת פגמים בכריתת הסכם התיווך עלייך לקבל יעוץ פרטני
בהצלחה
דמי תיווך בשיעור 2 אחוז הם מקובלים בענף
אך עם זאת שיעורם נתון למשא ומתן
קשה כפי שאת מבינה לנהל משא ומתן בדיעבד במיוחד שהדירה נרכשה ואני מניח שאת בגירה ובעלות כשרות משפטית לחתימה על חוזה התיווך
טענת הטעייה והסכמה שלא מדעת מטילה עלייך נטל ראייתי לא מבוטל
מנגד את יכולה לטעון שעל המתווך מוטלת חובת נאמנות כלפייך והוא הפר אותה כשהתחיל אותך כלאחר יד - הסיכויים אינם נראים מרשימים ושמא עדיף לנסות להתמקח ולסגור על הנחה קלה
מעבר לכך למותר לציין כי לשם בחינה מדוקדקת של נסיבות החתימה ובחינת פגמים בכריתת הסכם התיווך עלייך לקבל יעוץ פרטני
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכם תיווך
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
02/11/15
שלום רב
דמי תיווך בשיעור 2 אחוז הם מקובלים בענף
אך עם זאת שיעורם נתון למשא ומתן
קשה כפי שאת מבינה לנהל משא ומתן בדיעבד במיוחד שהדירה נרכשה ואני מניח שאת בגירה ובעלות כשרות משפטית לחתימה על חוזה התיווך
טענת הטעייה והסכמה שלא מדעת מטילה עלייך נטל ראייתי לא מבוטל
מנגד את יכולה לטעון שעל המתווך מוטלת חובת נאמנות כלפייך והוא הפר אותה כשהתחיל אותך כלאחר יד - הסיכויים אינם נראים מרשימים ושמא עדיף לנסות להתמקח ולסגור על הנחה קלה
מעבר לכך למותר לציין כי לשם בחינה מדוקדקת של נסיבות החתימה ובחינת פגמים בכריתת הסכם התיווך עלייך לקבל יעוץ פרטני
בהצלחה
דמי תיווך בשיעור 2 אחוז הם מקובלים בענף
אך עם זאת שיעורם נתון למשא ומתן
קשה כפי שאת מבינה לנהל משא ומתן בדיעבד במיוחד שהדירה נרכשה ואני מניח שאת בגירה ובעלות כשרות משפטית לחתימה על חוזה התיווך
טענת הטעייה והסכמה שלא מדעת מטילה עלייך נטל ראייתי לא מבוטל
מנגד את יכולה לטעון שעל המתווך מוטלת חובת נאמנות כלפייך והוא הפר אותה כשהתחיל אותך כלאחר יד - הסיכויים אינם נראים מרשימים ושמא עדיף לנסות להתמקח ולסגור על הנחה קלה
מעבר לכך למותר לציין כי לשם בחינה מדוקדקת של נסיבות החתימה ובחינת פגמים בכריתת הסכם התיווך עלייך לקבל יעוץ פרטני
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת סעיף לחוזה שכירות ללא עדכוני
ניר
30/10/15
שלום רב,
אני שוכר דירה כבר שנתיים וחצי.
חתמתי על החוזה בשנה הראשונה, לאחר מכן
שוב על אותו חוזה בדיוק בשנה השנייה.
בחוזה לשנה השלישית הנוכחית (נחתם ב
1.7.15), בעל הדירה הוסיף משפט שאומר שהמשכיר יכול לפנות את השוכר מהדירה ללא כל הסבר
או סיבה תוך 40 יום.
בזמן שחתמתי על החוזה, שאלתי את בעל הדירה
אם הוסיף משהו לחוזה, טען שלא.
חתמתי ללא קריאת החוזה כי בטחתי בו.
יש לציין שבעל הדירה מנסה למכור את הדירה
ולכן הוסיף את המשפט הזה, כדי שלא תיהיה לו בעיה למכור אותה ואני אפנה את הדירה.
לפני שבוע בעל הדירה החליט להוציא אותי
לפי הסעיף הזה.
יש לציין שלא עשיתי שום דבר שמפר את החוזה.
אני שומר על הדירה ומשלם את כל התשלומים בזמן.
האם הסעיף הזה בר תוקף? האם בעל הדירה לא
היה חייב לומר לי על הסעיף שהוסיף? אבקש לדעת האם יש דרך לומר שהסעיף הזה לא תקין ולכן
לא בתוף?
תודה מראש
הטעייה בחוזה השכירות
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
02/11/15
שלום רב
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני חוזים
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעוניינת בפרצלציה.
מעיין
30/10/15
יש לכל המשפחה יחד 1660 מטר. הוא מחולק לארבעה שטחים. יש עורכת דין שרוצה לפצל לנו ל 2 חלקות צמודות. זאת אומרת שטח אחד 750 והשני 900. כל חצי שותף 2 אחים. יש לציין ששתי בתים כבר בנויים שם. אחרי שנשלם רפורמה צריך לעשות עוד פעם פירוק בית משותף.. השאלה לא עדיף לעשות כבר פרצלציה פעם אחת וזהו? כשאני שואלת אותה כמה זה עולה נראה שהיא מבפנים מתעצנת ולא עונה לי כאילו אני אויר. יש לציין שגם ככה בקושי שומעים אותי. מחוסר בטחון. אשמח לעזרה נראה לי כאילו עושים עלינו כסף לחינם. הרי זה עניינים שלוקחים שנים כשאפשר לסיים בפעם אחת לא? המון תודה לכם על העזרה תבורכו
רישום פרצל הי
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
02/11/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום פרצלציה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
02/11/15
שלום רב
שאלתך חורגת מיריעת פורום זה
כדי לבחון האם עורכת הדין שלך פועלת כנדרש עלייך לקבל ייעוץ פרטני תוך בחינת הנסיבות בכללותן
שאלתך חורגת מיריעת פורום זה
כדי לבחון האם עורכת הדין שלך פועלת כנדרש עלייך לקבל ייעוץ פרטני תוך בחינת הנסיבות בכללותן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת ארנונות ישנות עיריית חדרה
קוזניצקי
29/10/15
רכשתי דירה בחדרה ואני משכיר אותה מ-2007.
היום קיבלתי מכתב רשום על "חובות " משנים 2007- 2010
כאשר למיטב ידיעתי בגין 2007- 2008 יש התיישנות
ומשנת 2007 ואילך את הארנונה משלמים השוכרים.
האם עלי לענות לעיריית חדרה או להתעלם ממכתב זה
שמריח כמו מצליח מכוער?
היום קיבלתי מכתב רשום על "חובות " משנים 2007- 2010
כאשר למיטב ידיעתי בגין 2007- 2008 יש התיישנות
ומשנת 2007 ואילך את הארנונה משלמים השוכרים.
האם עלי לענות לעיריית חדרה או להתעלם ממכתב זה
שמריח כמו מצליח מכוער?
דרישות תשלום ארנונה על חובות ישנים
עו"ד יהודה וישניצקי
02/11/15
שלום רב,
ככל
שחלפו 7 שנים ממועד הולדת החיוב בארנונה הרי שאכן חלה התיישנות. כיום על פסיקת בית
המשפט
העליון קיים גם איסור על ״גביה פאסיבית״, קרי - המתנה של הרשות עד שהחייב יבקש
שירות כלשהו והתניית השירות בפרעון תשלום שהתיישן
הארנונה
חלה על המחזיק בנכס ולאו דווקא הבעלים אולם עליך להודיע לרשות על קיומו של שוכר
במסגרת הודעה על שינוי מחזיק
בהצלחה,
עו"ד יהודה וישניצקי, מנהל פורום נדלן
ככל
שחלפו 7 שנים ממועד הולדת החיוב בארנונה הרי שאכן חלה התיישנות. כיום על פסיקת בית
המשפט
העליון קיים גם איסור על ״גביה פאסיבית״, קרי - המתנה של הרשות עד שהחייב יבקש
שירות כלשהו והתניית השירות בפרעון תשלום שהתיישן
הארנונה
חלה על המחזיק בנכס ולאו דווקא הבעלים אולם עליך להודיע לרשות על קיומו של שוכר
במסגרת הודעה על שינוי מחזיק
בהצלחה,
עו"ד יהודה וישניצקי, מנהל פורום נדלן
הצמדת חניה
אורנה
29/10/15
בדירה שרכשתי הוצמדה לי חניה שעל פי התוכניות היא נחשבת לחניית נכים.בתוכנית הנגישות היה צריך לרשום חניית נכים לדברי הקבלן. מה המשמעות של זה?האם למרות שזה רשום על שמי בטאבו יכול בעתיד שכן עם תג נכה לדרוש את החניה שלי לשימושו ?
מדובר בבנין מגורים בן 9 דיירים ושאינו אזור מסחרי או ציבורי.
תודה מראש
מדובר בבנין מגורים בן 9 דיירים ושאינו אזור מסחרי או ציבורי.
תודה מראש
אם החניה הוצמדה אלייך כדין לא ניתן לשלול ממך שימוש
עו"ד יהודה וישניצקי
02/11/15
אורנה שלום רב
לא ברור
משאלתך למה הכוונה שעל לי התכניות החניה נחשבת חניית נכים. אם החניה הוצמדה אלייך
כדין לא ניתן לשלול ממך שימוש בחניה. חניית נכים אמורה להיוותר חלק מהרכוש המשותף
בברכה,
עו"ד וישניצקי, מנהל פורום נדלן
לא ברור
משאלתך למה הכוונה שעל לי התכניות החניה נחשבת חניית נכים. אם החניה הוצמדה אלייך
כדין לא ניתן לשלול ממך שימוש בחניה. חניית נכים אמורה להיוותר חלק מהרכוש המשותף
בברכה,
עו"ד וישניצקי, מנהל פורום נדלן
שאלה דחופה
לי
28/10/15
אני מעוניינת להשכיר דירה ובעל הדירה דורש ערבות בנקאית על סך 30 אלף ש"ח. שאלתי היא- 1. מה היא בדיוק ערבות בנקאית?הבנתי שאני אצטרך לשלם לבנק בערך כ300 ש"ח לשנה בגלל זה?
2.ברגע שמביאים ערבות בנקאית,הסכום אוטומטית יורד מהחשבון? ומה קורה אז,לאיפה הוא בדיוק "הולך"?
3.איך בסיום החוזה אני בדיוק מבטלת את הערבות? ואם הבעל דירה לא יהיה מוכן להחזיר אותה?
4.אם הכל התנהל כשורה ופתאום הבעל דירה החליט שהוא משתמש בערבות בנקאית מבלי סיבה איך אוכל להתגונן מדבר כזה?
תודה רבה מראש.
2.ברגע שמביאים ערבות בנקאית,הסכום אוטומטית יורד מהחשבון? ומה קורה אז,לאיפה הוא בדיוק "הולך"?
3.איך בסיום החוזה אני בדיוק מבטלת את הערבות? ואם הבעל דירה לא יהיה מוכן להחזיר אותה?
4.אם הכל התנהל כשורה ופתאום הבעל דירה החליט שהוא משתמש בערבות בנקאית מבלי סיבה איך אוכל להתגונן מדבר כזה?
תודה רבה מראש.
ועוד שאלה
לי
28/10/15
איזו אפשרות חלופית מומלצת ובטוחה יותר עבורי במקום ערבות בנקאית?
עבור איזו דירה דורשים ערבות של 30 אלף?
.
29/10/15
נשמע מופרז מאוד - אלא אם כן את שוכרת וילה מפוארת בהרצליה פיתוח.
עדיף לחפש דירה אחרת כי משהו פה לא נורמלי.
עדיף לחפש דירה אחרת כי משהו פה לא נורמלי.
ערבות בנקאית כבטוחה לתשלום דמי שכירות
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
29/10/15
לי שלום
ערבות בנקאית היא בטוחה שנותן הבנק למשכיר אותה יוכל המשכיר להפעיל ללא כל תנאי בכל מקרה של הפרת חיובי השוכר. צודקים המעירים כאן כי ערבות בנקאית בסך של 30,000 ש"ח היא מוגזמת, אלא אם כן מדובר בדירת יוקרה עם ריהוט מלא, ולא מקובלת ועלייך להפחיתה באופן משמעותי.
חלופות נוחות יותר מבחינתך הם הפקדת שטר חוב עם ערבים או שיק בטחון.
אין אפשרות להגנה משפטית הרמטית מפני משכיר שמחליט להפקיד ערבות בקנאית גם כשאין הפרה מצד השוכר או שלא מסכים להחזירה. כדי לצמצם חשיפה כזו - אם בכל זאת הסכמת להפקיד ערבות - יש לרשום בחוזה השכירות כי תנאי למימושה הוא מתן התראה בת 14 יום לפחות לשוכר (על מנת שתוכלי לבקש צו מניעה שימנע את הפקדת הערבות - על אף שמתן צו כזה אינו פשוט מבחינה משפטית.) וכן יש לרשום כי הערבות תוחזר במועד השבת החזקה למשכיר כנגד פינוי הדירה וסילוק חיובי השוכר לתשלום דמי שכירות ותשלומים שוטפים
בהצלחה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בית על שם שלי בטאבו
דורית אסייג
28/10/15
שלום רציתי בבקשה להתעניין בקשר לדירה שלי. אני התגרשתי לפני משנת 2002 והדירה בה אני שוכנת נשארה רשומה בטאבו על שם שנינו . בפועל בחוזה הגרוש ויתר על הבית לטובתי ולטובת הילדה . ואני לקחתי על עצמי את הבית ואת התשלום של המשכנתא . עם הזמן שרציתי להעביר את הבית על שמי לא היה באפשרותי להעביר על שמי מפני שבחוזה היה רשום לטובתי ולטובת הילדה . יש לציין שאין לי קשר עם הגרוש בכלל . ומה אני יכולה לעשות בכדי להעביר את הבית על שמי. החוזה חתום ע"י בית הדין . בתודה
העברת זכויות בדירה אגב גירושין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
29/10/15
שלום רב
עלייך להעביר את הזכויות בבית כהעברה אגב גירושין בלשכת רישום המקרקעין באמצעות הגשת פסק הדין לטאבו ביחד עם אישורים מרשות המסים, העיריה והועדה המקומי. רצוי שהדבר ייעשה באמצעות עורך הדין שייצג אותך בהליך הגירושין או באמצעות עורך דין אחר - אולם הדבר אפשרי גם ללא סיוע עם קצת "עבודת רגליים"
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
,מנהל פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיית טרמיטים
אבי
27/10/15
היי,
אני גר בדירה שכורה, על מי אמור ליפול הדברת טרמיטים ?
עלי או על בעת הבית ?
ואם בעל הבית לא מטפל בבעיה אני יכול "לשבור" את החוזה ?
ידוע לי שיש סעיף חוקתי שאומר שעליו לספק לי מגורים סבירים..
תודה לעונים.
אני גר בדירה שכורה, על מי אמור ליפול הדברת טרמיטים ?
עלי או על בעת הבית ?
ואם בעל הבית לא מטפל בבעיה אני יכול "לשבור" את החוזה ?
ידוע לי שיש סעיף חוקתי שאומר שעליו לספק לי מגורים סבירים..
תודה לעונים.
האם המשכיר אחראי על הדברת מזיקים בדירה ?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
29/10/15
אבי שלום
בהיעדר התייחסות לכך בחוזה השכירות - השוכר אחראי לתחזוקה השוטפת והסבירה בדירה, כולל הדברה של מזיקים....
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
,מנהל פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכר דירה
עו"ד צעיר
26/10/15
שלום רב אודה לעזרתכם רבות
בעסקת מכר של דירה שבה למוכרים (בנסח הטאבו) זכויות חכירה אשר רשומות בלשכת רישום המקרקעין ( הבעלים: ר"פ/מדינת ישראל) איזה שטרות עסקה עלי לצרף לטאבו על מנת להעביר את זכויות החכירה שרשומות ע"ש המוכרים בטאבו לשם הקונים: 1. שטר שכירות או 2. שטר העברת שכירות. והאם עלי להחתים את רשות מקרקעי ישראל על השטר בטרם אוכל להעביר את זכויות החכירה בטאבו לשם הקונים
אודה מאוד לעזרתכם ולתשובתכם
בעסקת מכר של דירה שבה למוכרים (בנסח הטאבו) זכויות חכירה אשר רשומות בלשכת רישום המקרקעין ( הבעלים: ר"פ/מדינת ישראל) איזה שטרות עסקה עלי לצרף לטאבו על מנת להעביר את זכויות החכירה שרשומות ע"ש המוכרים בטאבו לשם הקונים: 1. שטר שכירות או 2. שטר העברת שכירות. והאם עלי להחתים את רשות מקרקעי ישראל על השטר בטרם אוכל להעביר את זכויות החכירה בטאבו לשם הקונים
אודה מאוד לעזרתכם ולתשובתכם
שטר העברת זכות שכירות
עו"ד רקפת שפיים
11/11/15
שלום לעו"ד הצעיר,
מכיוון שאתה עו"ד - אתה מוזמן לפנות אליי במייל ואסייע באופן פרטני, בשמחה.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
מכיוון שאתה עו"ד - אתה מוזמן לפנות אליי במייל ואסייע באופן פרטני, בשמחה.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
פירוט נוהל העברת זכויות בדירה
עידו
26/10/15
שלום,
רכשתי דירה יד שנייה לפני שנתיים ואני מתגורר בה.
עו"ד כבר לא בתמונה אך עדיין לא בוצעה ההעברה בפועל בטאבו.
הייתי שמח לדעת מהו הנוהל לשם העברת הזכויות בדירה על שמי.
האם יש לפנות לעוד גורם רשמי מלבד לשכת המקרקעין?
ברשותי מוכנים וחתומים כבר הטפסים הבאים, האם יש טופס/אישור נוסף אותו אני צריך להשלים? (אין הערת אזהרה למשכנתא)
- בקשה מקורית לרישום במקרקעין (3 בקשות)
- שטר מכר מקורי (6 שטרות מכר)
- אישור עירייה
- אישור פטור מס רכישה ממס הכנסה
- אישור פטור מס שבח ממס הכנסה
תודה רבה
רכשתי דירה יד שנייה לפני שנתיים ואני מתגורר בה.
עו"ד כבר לא בתמונה אך עדיין לא בוצעה ההעברה בפועל בטאבו.
הייתי שמח לדעת מהו הנוהל לשם העברת הזכויות בדירה על שמי.
האם יש לפנות לעוד גורם רשמי מלבד לשכת המקרקעין?
ברשותי מוכנים וחתומים כבר הטפסים הבאים, האם יש טופס/אישור נוסף אותו אני צריך להשלים? (אין הערת אזהרה למשכנתא)
- בקשה מקורית לרישום במקרקעין (3 בקשות)
- שטר מכר מקורי (6 שטרות מכר)
- אישור עירייה
- אישור פטור מס רכישה ממס הכנסה
- אישור פטור מס שבח ממס הכנסה
תודה רבה
אילו מסמכים דרושים על מנת לרשום בעלות בדירה ?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
08/11/15
עידו שלום,
עליך לצרף יפוי כוח מאת המוכר והקונה לביצוע פעולת העברת הזכויות, וכן צילומי ת.ז.
אם נלקחה משכנתא לרכישת הנכס, יש לצרף שטרי משכנתא.
על כל המסמכים להיות חתומים ומאומתים כדין על ידי עו"ד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עליך לצרף יפוי כוח מאת המוכר והקונה לביצוע פעולת העברת הזכויות, וכן צילומי ת.ז.
אם נלקחה משכנתא לרכישת הנכס, יש לצרף שטרי משכנתא.
על כל המסמכים להיות חתומים ומאומתים כדין על ידי עו"ד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טענת הפרת חוזה
ליפז
25/10/15
שלום רב,
טרם כניסתי לדירה, המשכיר הבהיר כי שילם ביטוח דירה לשנה.
חלפו מספר חודשים.
לאחרונה המשכיר מבקש שאשא בתשלומי הביטוח, והבהרתי כי דבר זה אינו מעוגן בחוזה כלל וכלל, שכן הובהר כי התשלום עבור ה-12 חודשים שולמו זה מכבר.
לפני מס' ימים המשכיר התקשר וביקש שאצא מהדירה לאלתר שכן "הפרתי חוזה" בעניין ביטוח הנכס.
1. האם בשל סעיף "הפרת חוזה" -לטענתו, בו פורט כי במידה ואפר את החוזה, רשאי המשכיר לנקוט הליכים קיצוניים נגדי כגון סגירת מים ו/או חשמל, הינו רלוונטי במקרה שלי?
2. האם אין פה הוראת הסתמכות? שכן, חתמתי לשנה, והגחמה שלו אינה מעוגנת בחוזה.
מה עלי לעשות?
טרם כניסתי לדירה, המשכיר הבהיר כי שילם ביטוח דירה לשנה.
חלפו מספר חודשים.
לאחרונה המשכיר מבקש שאשא בתשלומי הביטוח, והבהרתי כי דבר זה אינו מעוגן בחוזה כלל וכלל, שכן הובהר כי התשלום עבור ה-12 חודשים שולמו זה מכבר.
לפני מס' ימים המשכיר התקשר וביקש שאצא מהדירה לאלתר שכן "הפרתי חוזה" בעניין ביטוח הנכס.
1. האם בשל סעיף "הפרת חוזה" -לטענתו, בו פורט כי במידה ואפר את החוזה, רשאי המשכיר לנקוט הליכים קיצוניים נגדי כגון סגירת מים ו/או חשמל, הינו רלוונטי במקרה שלי?
2. האם אין פה הוראת הסתמכות? שכן, חתמתי לשנה, והגחמה שלו אינה מעוגנת בחוזה.
מה עלי לעשות?
האם משכיר רשאי לנתק חשמל / מים בגין הפרת חוזה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
08/11/15
ליפז שלום,
ראשית, ניתוק חשמל/ מים בגין הפרת וזה הינה סנקציה שאינה חוקית. שנית, אם לא נקבע בחוזה כי על השוכר לשלם בעד ביטוח הדירה, הרי שאי תשלם על ידך לא מהוה הפרת חוזה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ראשית, ניתוק חשמל/ מים בגין הפרת וזה הינה סנקציה שאינה חוקית. שנית, אם לא נקבע בחוזה כי על השוכר לשלם בעד ביטוח הדירה, הרי שאי תשלם על ידך לא מהוה הפרת חוזה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
