פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הסכם עם בן לא נשוי שמקבל מאיתנו דירה חדשה
ירון
25/05/16
שלום לעו"ד!
אנו רוכשים דירה חדשה על שם הבן שאינו נשוי, ורוצים להבטיח שרישום זכויות בננו בדירה ישאר תואם את השקעתנו עבורובדירה לעומת השקעת צד הכלה, גם למקרה שבעתיד היא והוריה ירצו להעביר חלק מהדירה על שמה תמורת השתתפות כספית.
במקרה כזה אנו רוצים שהכסף המועבר למטרה זאת מהכלה יעבור אלינו ולא לבן ואישתו, כדי לאפשר פיקוח - לא לתת בידם כסף שלא למטרה מוגדרת כי יש חשש שיבזבז אותו, וגם כדי לתת לילדינו האחרים.
לא בחרנו בפתרון של קניית הדירה בשלב ראשון על שמנו, כדי להימנע מממס רכישה.
אבקש את דעתך על פתרון בצורת הסכם בינינו לבן שיכלול את העקרון הבא (ללא הניסוח המדויק והמפורט):
מוסכם שמחצית מהסכום ששימש לקניית הדירה ניתנה לבן כהלוואה.התנאים לפרעון חוב זה: כל הסכמה של בננו לרישום של חלק מהדירה על שם אשתו תחייב החזר של סכום יחסי לחלק זה (איני מפרט כאן את החישוב) תוך חודש מהרישום. להסרת ספק, אנו מוותרים מראש על פרעון כל חלק מהחוב שמעבר לכך.
אנו רוכשים דירה חדשה על שם הבן שאינו נשוי, ורוצים להבטיח שרישום זכויות בננו בדירה ישאר תואם את השקעתנו עבורובדירה לעומת השקעת צד הכלה, גם למקרה שבעתיד היא והוריה ירצו להעביר חלק מהדירה על שמה תמורת השתתפות כספית.
במקרה כזה אנו רוצים שהכסף המועבר למטרה זאת מהכלה יעבור אלינו ולא לבן ואישתו, כדי לאפשר פיקוח - לא לתת בידם כסף שלא למטרה מוגדרת כי יש חשש שיבזבז אותו, וגם כדי לתת לילדינו האחרים.
לא בחרנו בפתרון של קניית הדירה בשלב ראשון על שמנו, כדי להימנע מממס רכישה.
אבקש את דעתך על פתרון בצורת הסכם בינינו לבן שיכלול את העקרון הבא (ללא הניסוח המדויק והמפורט):
מוסכם שמחצית מהסכום ששימש לקניית הדירה ניתנה לבן כהלוואה.התנאים לפרעון חוב זה: כל הסכמה של בננו לרישום של חלק מהדירה על שם אשתו תחייב החזר של סכום יחסי לחלק זה (איני מפרט כאן את החישוב) תוך חודש מהרישום. להסרת ספק, אנו מוותרים מראש על פרעון כל חלק מהחוב שמעבר לכך.
הסכם עם בן שמקבל דירה במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/05/16
שלום ירון,
תשובה ממשית תוכלו לקבל רק ביעוץ פרטני שיבחן את כל הנסיבות, לרבות כאלה שלא פורטו ואולי לא חשבתם יש להן חשיבות.
אחת הדרכים בהן תוכלו להגן על השקעתכם היא אכן עריכת הסכם הלוואה עם הבן, אשר יקבע את סכום ההלוואה, המועד ו/או התנאים לפרעונה והבטוחות שיעמדו לזכותכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תשובה ממשית תוכלו לקבל רק ביעוץ פרטני שיבחן את כל הנסיבות, לרבות כאלה שלא פורטו ואולי לא חשבתם יש להן חשיבות.
אחת הדרכים בהן תוכלו להגן על השקעתכם היא אכן עריכת הסכם הלוואה עם הבן, אשר יקבע את סכום ההלוואה, המועד ו/או התנאים לפרעונה והבטוחות שיעמדו לזכותכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גבול שטח פרטי
רועי ל
24/05/16
שלום,
השאלה היא לגבי שטח פרטי המצוי בצומת כבישים ומוקף בחלק מצדדיו במדרכה.
היכן ניתן לבדוק מהו גבול השטח הפרטי, ועד להיכן אמורה המדרכה הציבורית להגיע?
בתיק הבניין? בטאבו?
השאלה היא לגבי שטח פרטי המצוי בצומת כבישים ומוקף בחלק מצדדיו במדרכה.
היכן ניתן לבדוק מהו גבול השטח הפרטי, ועד להיכן אמורה המדרכה הציבורית להגיע?
בתיק הבניין? בטאבו?
כיצד ניתן לבדוק אם אין פלישה לשטח שבבעלותי
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
26/05/16
שלום רב,
שטחו של המגרש שלך מעוגן בנסח הרישום כפי המופיע בלשכת רישום המקרקעין.
את גבולותיו התכנוניים של המגרש ניתן לאתר בתכנית הבנין החלה על המגרש (תב"ע) בועדה המקומית לתו"ב.
רצוי מאוד שתיעזר במודד על מנת שזה יכין מפת מדידה בהסתמך על תשריט התב"ע ויסמן את גבולות המגרש בשטח.
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדת התנגדויות
אלון מרכוס
24/05/16
אהלן, שאלה קצרה -
לאחר הגשת התנגדויות להיתר בניה התבקשנו להגיע לועדת התנגדויות.
האם בועדה ניתן לטעון טענות נוספות שלא פורטו בהתנגדות בכתב?
תודה רבה.
לאחר הגשת התנגדויות להיתר בניה התבקשנו להגיע לועדת התנגדויות.
האם בועדה ניתן לטעון טענות נוספות שלא פורטו בהתנגדות בכתב?
תודה רבה.
מה ניתן לטעון בפני ועדת התנגדויות
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
26/05/16
אהלן
ככלל הדיון בועדה אמור להיות מתוחם לנימוקי ההתנגדות כפי שהשמעתם בכתב, באופן שלא ניתן להפתיע את מבקש ההיתר בנימוקים שהוא לא היה ערוך להם, אולם על פי רוב אין הקפדה דווקנית על כללי סדרי הדין, ודאי אם אינך מיוצג - לכן בודאי אם יש בפיך טיעון בעל משקל - כדאי להעלותו גם במסגרת הדיון
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסק של פיתוח קול בדירה מחולקת
קאי
24/05/16
אני גרה עם 2 שותפות בדירה מחולקת. הדלתות נפרדות אך הכניסה היא אותה כניסה. אחת הדיירות מנהלת עסק של פיתוח קול בדירה מה שקורה כמה שעות ארוכות בכל יום לא כולל את הנגינה שהיא עושה עם עצמה. זה מסתכם בשעות מאוד ארוכות. אחת הבעיות היא שבקיר המשותף בינינו יש דלת קטנה ולכן האקוסטיקה נוראית. וכמובן העובדה שכל היום יש טיילת של לקוחות ליד הדלת שלי שיש לציין איננה מפלדלת אלא מחתיכת ברזל דקה! אם מותר לה לנהל עסק בדירה מחולקת? האם זה לא נחשב מטרד לשכנים? איך אפשר לגרום לזה להפסיק? תודה מראש!!!!
איך ניתן למנוע מטרדי רעש מהשכן
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
26/05/16
שלום רב,
לא פרטת בשאלתך האם הדירה מחולקת באופן חוקי אם לאו, ויש לשער, מניסיון החיים, כי "החטא הקדמון" כאן הוא שפיצול הדירה עצמה נעשה שלא על פי היתר.
איני משוכנע שעסק של פיתוח קול שמחזיק בדירה מקיים בדירת מגורים - לצד מגוריו בדירה - מהווה שימוש חורג בדירה. להערכתי הלא ממצה - אין איסור כזה, אולם עלייך לבחון זאת במשרדי הועדה המקומית לתו"ב במקום מגורייך.
שונה המצב לענין יכולתך למנוע מטרדים מצד הדיירת - הפעילות של הדיירת עשויה להקים לך עילה של מטרד ליחיד וכן עילה של הפרת חובה חקוקה הנוגעת לתקנות למניעת מפגעים העוסקות במטרדי רעש ואולי אף הפרה של חוקי עזר הקיימים במקום מגורייך (טעון בדיקה פרטנית)
כמו כן, רצוי שתפני למשכיר הדירה המפוצלת ותדרשי ממנו לפעול למניעת הרעש והמטרדים - כאשר סביר מאוד להניח שבחוזה השכירות יש סעיף לפיו על השוכרת לעשות שימוש בדירה למטרת מגורים בלבד (גם אם פעילות אחרת היא אפשרית על פי דין היא מוגבלת על פי החוזה), ויש לבחון אף סעיפים אחרים בחוזה השכירות שלה שודאי דומה לשלך,
בנוגע לפעילות בלתי מזיקה ומטרידה לצדדי ג.
בהצלחה !!
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תצהירי זיהוי לטאבו של אדם זר תושב חוץ
מורן
24/05/16
שלום רב,
ברצוני לדעת מכוח איזו תקנה או פסיקה - הטאבו לא מוכן לקבל תצהיר זיהוי של אדם זר תושב חו"ל, ודורש לקבל תצהיר זיהוי של אדם זר תושב ישראל?? (לצורך רישום צוואה בטאבו).
תודה מראש,
מורן
ברצוני לדעת מכוח איזו תקנה או פסיקה - הטאבו לא מוכן לקבל תצהיר זיהוי של אדם זר תושב חו"ל, ודורש לקבל תצהיר זיהוי של אדם זר תושב ישראל?? (לצורך רישום צוואה בטאבו).
תודה מראש,
מורן
ענו לך על השאלה שלך ?
מור
30/04/18
אשמח לדעת האם ענו לך תשובה לשאלתך אם כי אני נמצאת באותו המצב ולא מוצאת תשובה
בינוי פינוי – מס שבח והיטל השבחה
אור
24/05/16
שלום ,
1. במידה ותימכר דירה שמיועדת לבינוי פינוי (נמצאת בתהליך , יש תכניות מאושרות בוועדה המקומית אך עדיין לא מיושמות בפועל ), האם יחול היטל השבחה בשלב המכירה ? במידה ולא , באיזה מצב כן יחול .
2. בהנחה שיש דירה נוספת , ובמידה ותימכר הדירה החדשה לאחר בינוי פינוי , האם יחול מס שבח ?
1. במידה ותימכר דירה שמיועדת לבינוי פינוי (נמצאת בתהליך , יש תכניות מאושרות בוועדה המקומית אך עדיין לא מיושמות בפועל ), האם יחול היטל השבחה בשלב המכירה ? במידה ולא , באיזה מצב כן יחול .
2. בהנחה שיש דירה נוספת , ובמידה ותימכר הדירה החדשה לאחר בינוי פינוי , האם יחול מס שבח ?
מס שבח והיטל השבחה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
26/05/16
שלום רב
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים העוסק בסוגיות אילו
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש חזקה כלשהי לאח חורג ?
ישראלי
23/05/16
שלום.
ההורים שלי גרושים בפועל (כלומר גרים בנפרד) מעל 25 שנים, אבל בניירות כתוב שהם עדיין נשואים.
הדירה שלהם רשומה על שניהם
אימא שלי שילמה את כל המשכנתה של הדירה לבד במשך 25 שנים מלאות.
אבא שלי לא גר בבית במשך 25 שנים האחרונות.
אבא שלי מעולם לא שילם אפילו שקל אחד על המשכנתה של הדירה הנ"ל.
לאבא שלי יש בן מהנישואים הקודמים שלו (כלומר מבחינתי אחי החורג)
מעולם! לא ראיתי את האח הנ"ל.
מעולם! האח החורג הנ"ל לא שילם אפילו שקל אחד עבור קניית הדירה.
מעולם! האח החורג הנ"ל לא השתתף אפילו בשקל אחד עבור הוצאות אחזקה הדירה.
א- האם נכון להיום יש לאבא שלי סמכות/חזקה כלשהי על הדירה הנ"ל ?
ב- האם נכון להיום יש לאח החורג הנ"ל סמכות/חזקה כלשהי על הדירה ?
ההורים שלי גרושים בפועל (כלומר גרים בנפרד) מעל 25 שנים, אבל בניירות כתוב שהם עדיין נשואים.
הדירה שלהם רשומה על שניהם
אימא שלי שילמה את כל המשכנתה של הדירה לבד במשך 25 שנים מלאות.
אבא שלי לא גר בבית במשך 25 שנים האחרונות.
אבא שלי מעולם לא שילם אפילו שקל אחד על המשכנתה של הדירה הנ"ל.
לאבא שלי יש בן מהנישואים הקודמים שלו (כלומר מבחינתי אחי החורג)
מעולם! לא ראיתי את האח הנ"ל.
מעולם! האח החורג הנ"ל לא שילם אפילו שקל אחד עבור קניית הדירה.
מעולם! האח החורג הנ"ל לא השתתף אפילו בשקל אחד עבור הוצאות אחזקה הדירה.
א- האם נכון להיום יש לאבא שלי סמכות/חזקה כלשהי על הדירה הנ"ל ?
ב- האם נכון להיום יש לאח החורג הנ"ל סמכות/חזקה כלשהי על הדירה ?
זכויות בדירה לאח חורג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/05/16
שלום רב,
שיתוף בנכסים מתקיים לא רק בין בני זוג נשואים.
ככל שהדירה רשומה על שם שני בני הזוג - לכל אחד מהם יש בה זכויות. זכויות אלה כפופות להסכמים שנערכו, ככל שנערכו, בין השותפים או בין שותף כלשהו לאדם אחר.
ככל שאין הסכם אחר בין הוריך לעניין העברת חלקו של אביך לאמך, אביך מוסיף להיות בעלים של חלקו בדירה, ואי כל השפעה לעובדה שלא התגורר בה או נשא בתשלומי המשכנתא.
אם אביך העביר את זכויותיו או חלקן בדירה לאחיך החורג, כי אז יכול להיות מצב שיש לאח החורג זכויות בדירה.
אבל - לא יהיו לו זכויות בדירה רק מעצם היותו בנו של אביך, אלא אם ירש זכויות אלה לאחר פטירת האב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שיתוף בנכסים מתקיים לא רק בין בני זוג נשואים.
ככל שהדירה רשומה על שם שני בני הזוג - לכל אחד מהם יש בה זכויות. זכויות אלה כפופות להסכמים שנערכו, ככל שנערכו, בין השותפים או בין שותף כלשהו לאדם אחר.
ככל שאין הסכם אחר בין הוריך לעניין העברת חלקו של אביך לאמך, אביך מוסיף להיות בעלים של חלקו בדירה, ואי כל השפעה לעובדה שלא התגורר בה או נשא בתשלומי המשכנתא.
אם אביך העביר את זכויותיו או חלקן בדירה לאחיך החורג, כי אז יכול להיות מצב שיש לאח החורג זכויות בדירה.
אבל - לא יהיו לו זכויות בדירה רק מעצם היותו בנו של אביך, אלא אם ירש זכויות אלה לאחר פטירת האב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי מסירת מסמכי העסקה
אורית
23/05/16
שלום רב!
קניתי דירה לפני יותר משנה. על פי החוזה המוכר התחייב להמציא לי את מסמכי העסקה תוך 9 חודשים. חלפו כבר שנה וחודשיים, אבל המוכר טרם המציא לי אישור מס שבח מאחר ולא שילם את המס במלואו והגיש ערעור למיסוי מקרקעין.
הסעיף בהסכם המדבר על מסירת המסמכים הוגדר כסעיף יסודי.
האם אני יכולה לתבוע את המוכר בגין הפרה יסודית של ההסכם ולדרוש את הפיצוי המוסכם?
קניתי דירה לפני יותר משנה. על פי החוזה המוכר התחייב להמציא לי את מסמכי העסקה תוך 9 חודשים. חלפו כבר שנה וחודשיים, אבל המוכר טרם המציא לי אישור מס שבח מאחר ולא שילם את המס במלואו והגיש ערעור למיסוי מקרקעין.
הסעיף בהסכם המדבר על מסירת המסמכים הוגדר כסעיף יסודי.
האם אני יכולה לתבוע את המוכר בגין הפרה יסודית של ההסכם ולדרוש את הפיצוי המוסכם?
אי מסירת מסמכי העסקה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/05/16
שלום אורית,
התשובה לשאלתך מצויה בהסכם הרכישה עליו חתמת ותלויה בתוכנו.
החוזה אמור להסדיר גם מצב בו מוגשת השגה על החלטת רשות המסים ולקבוע כיצד יש לנהוג במקרה זה (האם הדבר מקנה זכות לעכב את המסמכים? האם נדרש המוכר לשלם ולקבל אישור במקביל להתנהלותו מול הרשות? האם הופקדו כספים בנאמנות ואם כן - מה ההוראות שניתנו לנאמן?).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה לשאלתך מצויה בהסכם הרכישה עליו חתמת ותלויה בתוכנו.
החוזה אמור להסדיר גם מצב בו מוגשת השגה על החלטת רשות המסים ולקבוע כיצד יש לנהוג במקרה זה (האם הדבר מקנה זכות לעכב את המסמכים? האם נדרש המוכר לשלם ולקבל אישור במקביל להתנהלותו מול הרשות? האם הופקדו כספים בנאמנות ואם כן - מה ההוראות שניתנו לנאמן?).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסי ועד בבנין משותף
טנ
23/05/16
האם קבלן חייב במיסי ועד בית לגבי דירות שלא נמכרו בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין?
חובת הקבלן לשלם מסי ועד
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/05/16
שלום רב,
כעקרון כל בעל דירה אמור להשתתף בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף.
ואולם -
פעמים רבות נוהגים קבלנים לקבוע בהסכמי המכר, כי יהיו פטורים מלהשתתף בהוצאות הללו בגין דירות שטרם נמסרו לרוכשים.
יש לבדוק את הסכם המכר על מנת לוודא עניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון כל בעל דירה אמור להשתתף בהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף.
ואולם -
פעמים רבות נוהגים קבלנים לקבוע בהסכמי המכר, כי יהיו פטורים מלהשתתף בהוצאות הללו בגין דירות שטרם נמסרו לרוכשים.
יש לבדוק את הסכם המכר על מנת לוודא עניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת שוכר מהמשכיר להוציא ארונות לאחר חתימה
רחל
23/05/16
שלום,
אני השכרתי את דירתי כאשר בכול חדר שינה יש ארון גדול,
בחוזה דירה מצויין שהארונות הם חלק מתכולת הציוד בדירה.
השוכר ראה את הדירה פעמיים לפני חתימת החוזה ובמהלך החתימה עצמה.מעולם לא נשאלתי בצורה ברורה ע"י השוכר האם אני מוכנה להוציא את הארונות,שבוע לאחר החתימה וקבלת המפתח השוכר מביא אותי לאזור הארונות ואומר שהם מתנדנדים והמדפים עקומים.צילמתי את הארונות ושאלתי את השוכר ,במידה ומתקנים מצויין את הארונות זה בסדר מבחינתו אז התשובה הייתה שהוא לא רוצה את הארונות ,יש לו את שלו,וגם אם נתקן הוא מסרב להשתמש בהם ורוצה שנוציאם.הזמנתי בעל מקצוע שאמר שאת הארונות בהחלט ניתן לתקן,אך הוא הוסיף שמבחינת התרשמותו מדובר בדייר שיחפש כול הזמן לעשות קשיים גם לאחר התיקון,מה ניתן לעשות מבחינה חוקית ואיך אוכל להוכיח חוקית שאני מבחינתי רציתי ורוצה לתקן את הארונות.תודה מראש,רחל
אני השכרתי את דירתי כאשר בכול חדר שינה יש ארון גדול,
בחוזה דירה מצויין שהארונות הם חלק מתכולת הציוד בדירה.
השוכר ראה את הדירה פעמיים לפני חתימת החוזה ובמהלך החתימה עצמה.מעולם לא נשאלתי בצורה ברורה ע"י השוכר האם אני מוכנה להוציא את הארונות,שבוע לאחר החתימה וקבלת המפתח השוכר מביא אותי לאזור הארונות ואומר שהם מתנדנדים והמדפים עקומים.צילמתי את הארונות ושאלתי את השוכר ,במידה ומתקנים מצויין את הארונות זה בסדר מבחינתו אז התשובה הייתה שהוא לא רוצה את הארונות ,יש לו את שלו,וגם אם נתקן הוא מסרב להשתמש בהם ורוצה שנוציאם.הזמנתי בעל מקצוע שאמר שאת הארונות בהחלט ניתן לתקן,אך הוא הוסיף שמבחינת התרשמותו מדובר בדייר שיחפש כול הזמן לעשות קשיים גם לאחר התיקון,מה ניתן לעשות מבחינה חוקית ואיך אוכל להוכיח חוקית שאני מבחינתי רציתי ורוצה לתקן את הארונות.תודה מראש,רחל
דרישת שוכר להוציא ארונות לאחר החתימה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/05/16
שלום רחל,
ככלל, ומבלי להביע עמדה לגבי ההסכם הספציפי עליו חתמתם, אשר הוראותיו אינן ידועות לי, אם הסכם השכירות כולל גם ציוד וריהוט שהשוכר הסכים שיכללו במושכר, אין השוכר רשאי לכפות על המשכיר להוציא ציוד או ריהוט אלה לאחר החתימה.
השוכר רשאי, כמובן, שלא להשתמש בארונות ולהביא אחרים לשימושו, אך אם אינך מעוניינת להוציא את הארון, אינך חיבת לעשות זאת.
על מנת להוכיח שרצית לתקן את הארון אך השוכר לא אפשר זאת העלי זאת על הכתב ושלחי אליו (בדואר רשום, מייל או סמס ובלבד שתוכלי לשמור העתק מהם ולהראות שנתקבלו אצל השוכר).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככלל, ומבלי להביע עמדה לגבי ההסכם הספציפי עליו חתמתם, אשר הוראותיו אינן ידועות לי, אם הסכם השכירות כולל גם ציוד וריהוט שהשוכר הסכים שיכללו במושכר, אין השוכר רשאי לכפות על המשכיר להוציא ציוד או ריהוט אלה לאחר החתימה.
השוכר רשאי, כמובן, שלא להשתמש בארונות ולהביא אחרים לשימושו, אך אם אינך מעוניינת להוציא את הארון, אינך חיבת לעשות זאת.
על מנת להוכיח שרצית לתקן את הארון אך השוכר לא אפשר זאת העלי זאת על הכתב ושלחי אליו (בדואר רשום, מייל או סמס ובלבד שתוכלי לשמור העתק מהם ולהראות שנתקבלו אצל השוכר).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפסקת משא ומתן להשכרת דירה
אופיר
23/05/16
הי, פרסמתי דירה להשכרה והגיעו שני זוגות.
שניהם אמרו שרוצים את הדירה ושלחתי לזוג הראשון שהגיע חוזה, הזוג עברו כמה ימים על החוזה והעבירו תיקונים. התיקונים לא מקובלים עליי וסוכם כי אשלח חוזה יחד עם תיקון אחד שכן היה מקובל עליי.
בו בזמן העברתי לזוג השני את החוזה כדי שאם לא יילך עם הזוג הראשון אסגור עם השני.
הזוג השני הסכים לכל התנאים וכעת אני רוצה לסגור איתם ולהפסיק את המשא ומתן עם הזוג הראשון- האם צריך לתת לזוג הראשון אפשרות לחתום על החוזה כפי שהוא לפני שאני סוגר עם הזוג השני? החלטתי שאני לא רוצה להשכיר לזוג הראשון בגלל המשא ומתן על החוזה- יש לי תחושה לא טובה לגביהם. האם יש דרך התנהלות נכונה או שפשוט להגיד להפ שלא מתאים ולסגור עם הזוג השני?
שניהם אמרו שרוצים את הדירה ושלחתי לזוג הראשון שהגיע חוזה, הזוג עברו כמה ימים על החוזה והעבירו תיקונים. התיקונים לא מקובלים עליי וסוכם כי אשלח חוזה יחד עם תיקון אחד שכן היה מקובל עליי.
בו בזמן העברתי לזוג השני את החוזה כדי שאם לא יילך עם הזוג הראשון אסגור עם השני.
הזוג השני הסכים לכל התנאים וכעת אני רוצה לסגור איתם ולהפסיק את המשא ומתן עם הזוג הראשון- האם צריך לתת לזוג הראשון אפשרות לחתום על החוזה כפי שהוא לפני שאני סוגר עם הזוג השני? החלטתי שאני לא רוצה להשכיר לזוג הראשון בגלל המשא ומתן על החוזה- יש לי תחושה לא טובה לגביהם. האם יש דרך התנהלות נכונה או שפשוט להגיד להפ שלא מתאים ולסגור עם הזוג השני?
הפסקת מו"מ להשכרת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/05/16
שלום אופיר,
משא ומתן איננו חייב להבשיל להסכם מחייב, אבל עליו להתנהל בתום לב.
ככלל, מוטב לגלות לצד השני שמתנהל מו"מ במקביל עם מציעים אחרים.
אם אין ברצונך להשכיר את הדירה לזוג הראשון, ובהנחה שלא הגעתם למצב של הסכמה לגבי תנאיו, עליך להודיע להם בהקדם על סיום המו"מ.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
משא ומתן איננו חייב להבשיל להסכם מחייב, אבל עליו להתנהל בתום לב.
ככלל, מוטב לגלות לצד השני שמתנהל מו"מ במקביל עם מציעים אחרים.
אם אין ברצונך להשכיר את הדירה לזוג הראשון, ובהנחה שלא הגעתם למצב של הסכמה לגבי תנאיו, עליך להודיע להם בהקדם על סיום המו"מ.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארובה על גג בניין
אלכס
22/05/16
שלום,
אני גר בירושלים בקומה אחרונה ורוצה להתקין קאמין בדירתי. לשם כך צריך להתקין ארובה על הגג המשותף. האם על הארובה לעמוד בסטנדרטים מסויימים? להיות בגודל מסוים? האם עלי לבקש היתר? תודה
אני גר בירושלים בקומה אחרונה ורוצה להתקין קאמין בדירתי. לשם כך צריך להתקין ארובה על הגג המשותף. האם על הארובה לעמוד בסטנדרטים מסויימים? להיות בגודל מסוים? האם עלי לבקש היתר? תודה
ארובה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/05/16
שלום אלכס,
כעקרון, התקנת ארובה טעונה היתר.
יותר מכך - התקנת ארובה על גג המהווה רכוש משותף דורשת קבלת הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף.
לגבי פרטים טכניים - תוכל להתיעץ עם מהנדס החברה המוכרת או עם אדריכל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון, התקנת ארובה טעונה היתר.
יותר מכך - התקנת ארובה על גג המהווה רכוש משותף דורשת קבלת הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף.
לגבי פרטים טכניים - תוכל להתיעץ עם מהנדס החברה המוכרת או עם אדריכל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכנסת סעיף בחוזה שכירות על אי הכנסת בע"ח
אושרת
22/05/16
שלום,
אני עומדת לחתום על חוזה שכירות שבו אני משכירה לשוכרת את הדירה שלי.
לפי ממה שהבנתי מהשוכרת ישנו סיכוי שהיא תכניס בע"ח לדירה למרות שאמרתי לה מראש (בעל-פה) שאינני מסכימה לכך.
כיצד עליי לנסח זאת בחוזה השכירות? כך שאני מוגנת מבחינה משפטית.
אשמח לשמוע את תשובתכם
בתודה מראש
אושרת.
אני עומדת לחתום על חוזה שכירות שבו אני משכירה לשוכרת את הדירה שלי.
לפי ממה שהבנתי מהשוכרת ישנו סיכוי שהיא תכניס בע"ח לדירה למרות שאמרתי לה מראש (בעל-פה) שאינני מסכימה לכך.
כיצד עליי לנסח זאת בחוזה השכירות? כך שאני מוגנת מבחינה משפטית.
אשמח לשמוע את תשובתכם
בתודה מראש
אושרת.
סעיף האוסר הכנסת בעלי חיים לנכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/05/16
שלום אושרת,
עליך להכניס לחוזה השכירות סעיף מפורש האוסר הכנסת בעלי חיים לנכס והקובע סנקציה על הכנסתם (קנס, תיקון נזקים).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך להכניס לחוזה השכירות סעיף מפורש האוסר הכנסת בעלי חיים לנכס והקובע סנקציה על הכנסתם (קנס, תיקון נזקים).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש אופציה בשכירות
אירה
21/05/16
שלום רב,
ברשותי דירה אשר מועד השכירות שלה מסתיים ב-25.6.16.
הודעתי לשוכרת כי בני עומד להכנס לדירה באוקטובר 2016, ושאלתי אותה האם היא
מעוניינת להמשיך את השכירות עד למועד זה, או לפנות את הדירה במועד תום
השכירות.
בתגובה היא הודיעה לי כי אין בכוונתה לעזוב את הדירה, היות ויש בחוזה
אופציה לשנה נוספת, אותה היא זכאית לממש במלואה.
סעיף האופציה כפי שמופיע בחוזה השכירות שלנו:
"אם השוכר יהיה מעוניין להמשיך ולשכור את המושכר בתום תקופת השכירות
הנוכחית, והמשכיר יהיה מעוניין להמשיך ולהשכיר את המושכר, תהיה אופציה
לשוכר לשכור את המושכר לשנה נוספת (זאת בתנאי שהשוכר עמד בכל התחייבויותיו
המפורטים בחוזה זה). אין בסעיף זה התחייבות לגבי גובה שכר הדירה העתידי
שיקבע ע"י המשכיר".
האם למרות שמצויין שהאופציה ניתנת למימוש רק אם מתקיים גם התנאי של רצוני
להמשיך להשכיר את המושכר, היא רשאית על פי חוק לממש את האופציה?
כאמור, איני מעוניינת להמשיך להשכיר את הדירה, אלא לאפשר לבני לגור בה.
אודה לתשובתך.
אירה
ברשותי דירה אשר מועד השכירות שלה מסתיים ב-25.6.16.
הודעתי לשוכרת כי בני עומד להכנס לדירה באוקטובר 2016, ושאלתי אותה האם היא
מעוניינת להמשיך את השכירות עד למועד זה, או לפנות את הדירה במועד תום
השכירות.
בתגובה היא הודיעה לי כי אין בכוונתה לעזוב את הדירה, היות ויש בחוזה
אופציה לשנה נוספת, אותה היא זכאית לממש במלואה.
סעיף האופציה כפי שמופיע בחוזה השכירות שלנו:
"אם השוכר יהיה מעוניין להמשיך ולשכור את המושכר בתום תקופת השכירות
הנוכחית, והמשכיר יהיה מעוניין להמשיך ולהשכיר את המושכר, תהיה אופציה
לשוכר לשכור את המושכר לשנה נוספת (זאת בתנאי שהשוכר עמד בכל התחייבויותיו
המפורטים בחוזה זה). אין בסעיף זה התחייבות לגבי גובה שכר הדירה העתידי
שיקבע ע"י המשכיר".
האם למרות שמצויין שהאופציה ניתנת למימוש רק אם מתקיים גם התנאי של רצוני
להמשיך להשכיר את המושכר, היא רשאית על פי חוק לממש את האופציה?
כאמור, איני מעוניינת להמשיך להשכיר את הדירה, אלא לאפשר לבני לגור בה.
אודה לתשובתך.
אירה
מימוש אופציה בשכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/05/16
שלום אירה,
סעיף האופציה אותו ציטטת מתוך ההסכם איננו סעיף אופציה אמיתי, שכן במקרה זה מתן האופציה תלוי גם ברצונו של המשכיר להמשיך בהשכרת הדירה.
בכפוף לאמור בסעיפים אחרים בהסכם השכירות, לפי הניסוח הנ"ל אם אין בדעתך להמשיך ולהשכיר את הדירה, לא קמה לשוכרת זכות למימוש האופציה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
סעיף האופציה אותו ציטטת מתוך ההסכם איננו סעיף אופציה אמיתי, שכן במקרה זה מתן האופציה תלוי גם ברצונו של המשכיר להמשיך בהשכרת הדירה.
בכפוף לאמור בסעיפים אחרים בהסכם השכירות, לפי הניסוח הנ"ל אם אין בדעתך להמשיך ולהשכיר את הדירה, לא קמה לשוכרת זכות למימוש האופציה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 פסקי דין 2 הליכים בבתי משפט פת ותא
חיליק
21/05/16
אנא לא להתיחס לאימילים הקומים כאן מעודכן טוב יותר קיים פסק דין בין שכנים מדגיש לפני חלוקה לחלקות להלן במושע בשנת 1990 ציטוט סעיף 2 לפסד :המשיב יבנה גדר רשת
בלבד ולא גדר אבן.,לאורך שביל משותף תביעות קטנות הסכם פשרה שלום פתח תקווה
אולם בפסד ב 2004 להלן
תביעת חלוקה : המשיב 2 (יעני אני)
יכול לבנות גדר רשת במקום הגדר הקיימת. וכן לפתוח פתח/ים
לאורך השביל
להסיר ספק אצין כי הפסד דין השני
2004 תביעת חלוקת מגרש בין שותפים לא המשך לפסד הראשון תביעות קטנות פשרה כי
זה לא אותו הליך
שאלה משפטית
האם פסד דין הראשון 1990 שלום פ"ת תקף בפני עצמו מונע את השכן
והוועדה מלבנות גדר אבן ? למנוע הקמת גדר
אבן
האם פסד השני 2004 שלום
ת"א חלוקה לחלקות שבוצעה ורשומה בטאבו כהערת אזהרה בטאבו מבטל את הפסד 1990 אגב לא צויין בפסד 2004 ביטול הסכמים קודמים במפורש
(לדוגמא בצוואה רשום שהיא מבטלת צוואה קודמת) כאן אין תזכור במפורש על ביטול
הקודמים
המטרה האם אני יכול למנוע את השכן להקים גדר חומת אבן עפ פסד 1990
במקום הגדר רשת הקיימת כרגע.
הואיל ויש בפסד חלוקה להלן :הוראות פסיקתא2004 זכות לפתוח פתחים לאורך השביל בעת בנייה עתידית
ואני רוצה למנוע הקמת גדר אבן דבר שיגרום
לי לנזקים תיכנוניים עתידיים ותנציח מיקום פתח קיים אחד על אפשרות פתיחה במקומות
עתידים אחרים בפסק דין 2004 לא צויין במפורש שהמשיב לא יבנה גדר אבן אבל כן צויין במפורש שאני יכול להקים גדר רשת במקום הגדר הקיימת האם אני יכול במשפט מתוך הפסד ציטוט שאני יכול לבנות גדר רשת במקום הגדר הקיימת יכול לתת לי עדיפות להשאיר רשת ולמנוע את הקמת גדר האבן
בלבד ולא גדר אבן.,לאורך שביל משותף תביעות קטנות הסכם פשרה שלום פתח תקווה
אולם בפסד ב 2004 להלן
תביעת חלוקה : המשיב 2 (יעני אני)
יכול לבנות גדר רשת במקום הגדר הקיימת. וכן לפתוח פתח/ים
לאורך השביל
להסיר ספק אצין כי הפסד דין השני
2004 תביעת חלוקת מגרש בין שותפים לא המשך לפסד הראשון תביעות קטנות פשרה כי
זה לא אותו הליך
שאלה משפטית
האם פסד דין הראשון 1990 שלום פ"ת תקף בפני עצמו מונע את השכן
והוועדה מלבנות גדר אבן ? למנוע הקמת גדר
אבן
האם פסד השני 2004 שלום
ת"א חלוקה לחלקות שבוצעה ורשומה בטאבו כהערת אזהרה בטאבו מבטל את הפסד 1990 אגב לא צויין בפסד 2004 ביטול הסכמים קודמים במפורש
(לדוגמא בצוואה רשום שהיא מבטלת צוואה קודמת) כאן אין תזכור במפורש על ביטול
הקודמים
המטרה האם אני יכול למנוע את השכן להקים גדר חומת אבן עפ פסד 1990
במקום הגדר רשת הקיימת כרגע.
הואיל ויש בפסד חלוקה להלן :הוראות פסיקתא2004 זכות לפתוח פתחים לאורך השביל בעת בנייה עתידית
ואני רוצה למנוע הקמת גדר אבן דבר שיגרום
לי לנזקים תיכנוניים עתידיים ותנציח מיקום פתח קיים אחד על אפשרות פתיחה במקומות
עתידים אחרים בפסק דין 2004 לא צויין במפורש שהמשיב לא יבנה גדר אבן אבל כן צויין במפורש שאני יכול להקים גדר רשת במקום הגדר הקיימת האם אני יכול במשפט מתוך הפסד ציטוט שאני יכול לבנות גדר רשת במקום הגדר הקיימת יכול לתת לי עדיפות להשאיר רשת ולמנוע את הקמת גדר האבן
2 פסקי דין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/05/16
שלום חיליק,
שאלתך מורכבת, דורשת בדיקת מסמכים (כתבי התביעה, פסקי הדין) ועובדות ואיננה מתאימה לפורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך מורכבת, דורשת בדיקת מסמכים (כתבי התביעה, פסקי הדין) ועובדות ואיננה מתאימה לפורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בלאי מבנה כשיקול לקניה
שוקי
20/05/16
שלום
פלוני משקיע את כל כספו וקונה דירה בבניין משותף.
הבניין ישן והבלאי נמשך...
ביום בו הבלאי בדירה/בבניין יהיה גדול מדי ויחשב כלא בטיחותי - האם "הלך" הכסף או שתמיד תהיה תכנית פינוי-בינוי במצב הזה?
תודה
פלוני משקיע את כל כספו וקונה דירה בבניין משותף.
הבניין ישן והבלאי נמשך...
ביום בו הבלאי בדירה/בבניין יהיה גדול מדי ויחשב כלא בטיחותי - האם "הלך" הכסף או שתמיד תהיה תכנית פינוי-בינוי במצב הזה?
תודה
בלאי במבנה ישן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/05/16
שלום חיים,
ברכישת מבנה ישן יש לקחת בחשבון שתדרש השקעת כספים לצורך תחזוקתו.
קיים סיכון שהבמנה יוכרז כמבנה מסוכן והרשות המקומית תדרוש מכם את תיקונו, את פינויו או אף את הריסתו.
בעלי הדירות רשאים להחליט (כולם פה אחד) להרוס את הבנין ולהקים בנין אחר תחתיו. גם כאן עשויות להיות עלויות, בהתאם לכדאיות הכלכלית של בניה כזו והיכולת לנצל אחוזי בניה ולהגדיל את מספר הדירות באופן שיהיה כדאי לקבלן להגיע עמכם לעסקת קומבינציה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ברכישת מבנה ישן יש לקחת בחשבון שתדרש השקעת כספים לצורך תחזוקתו.
קיים סיכון שהבמנה יוכרז כמבנה מסוכן והרשות המקומית תדרוש מכם את תיקונו, את פינויו או אף את הריסתו.
בעלי הדירות רשאים להחליט (כולם פה אחד) להרוס את הבנין ולהקים בנין אחר תחתיו. גם כאן עשויות להיות עלויות, בהתאם לכדאיות הכלכלית של בניה כזו והיכולת לנצל אחוזי בניה ולהגדיל את מספר הדירות באופן שיהיה כדאי לקבלן להגיע עמכם לעסקת קומבינציה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה
חיים
20/05/16
שלום רב,יש לנו שתי דירות שאחת מהן נרצה להעביר במתנה לבננו שיש לו כבר דירה. אם נמכור את הדירה האחת שתישאר בידינו ונקנה במקומה דירה אחרת, האם נשלם מס רכישה על דירה אחת כשל משפרי דיור? האם ישנה תקופת צינון למהלך כזה (לאחר ההעברה במתנה)?תודה מראש,
העברת דירה במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/05/16
שלום חיים,
אם לאחר העברת הדירה במתנה תעמדו בתנאי החוק למכירתה בפטור ממס (הדירה היא דירתכם היחידה, היא נמצאת ברשותכם לפחות 18 חודשים ולא מכרתם דירה אחרת בפטור ממס לפי סעיף 49 לחוק) תוכלו לקבל פטור ממס שבח בעתר רכישתה.
אם בעת רכישת דירה לא תהיה ברשותכם דירת מגורים אחרת (או אם תתחייבו למכור דירה יחידה בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה) תוכלו לקבל מדרגות מס רכישה מופחתות כרוכשי דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם לאחר העברת הדירה במתנה תעמדו בתנאי החוק למכירתה בפטור ממס (הדירה היא דירתכם היחידה, היא נמצאת ברשותכם לפחות 18 חודשים ולא מכרתם דירה אחרת בפטור ממס לפי סעיף 49 לחוק) תוכלו לקבל פטור ממס שבח בעתר רכישתה.
אם בעת רכישת דירה לא תהיה ברשותכם דירת מגורים אחרת (או אם תתחייבו למכור דירה יחידה בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה) תוכלו לקבל מדרגות מס רכישה מופחתות כרוכשי דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה זה נקרא דירה "4" חדרים?
zvi_t
20/05/16
לפי הבנתי, כשאומרים "חדרים" מתכוונים לכל חדר למעט שירותים/מקלחת ומטבח.שאלתי
על דירה עם שתי חדרי שינה וסלון, קומת קרקע עם גינה גדולה שסגרו חדר בגינה
במקום שיוצאים מהבית... ועכשיו הם קוראים לזה דירה 4 חדרים. הבעיה שה"חדר"
הזה הוא בלי גג רגיל - אלא פרגולה אלכסונית של רעפים מחרס אדומים... האם
ניתן להגיד שזה "חדר" כשמוכרים או משכירים את הדירה? והאם כשאומרים שזו
דירה 70 מ"ר (כולל ה"חדר" הזה) + גינה - האם זה נכון להכליל את זה כחדר
במטרים של הבית ולא של הגינה? נ.ב. הסגירה הזו בנוי מ- 4 קירות - אחד הוא הקיר החיצוני של הבית ועוד שלוש קירות שרוב הגובה של הקיר הם חלונות זכוכית גדולים.
על דירה עם שתי חדרי שינה וסלון, קומת קרקע עם גינה גדולה שסגרו חדר בגינה
במקום שיוצאים מהבית... ועכשיו הם קוראים לזה דירה 4 חדרים. הבעיה שה"חדר"
הזה הוא בלי גג רגיל - אלא פרגולה אלכסונית של רעפים מחרס אדומים... האם
ניתן להגיד שזה "חדר" כשמוכרים או משכירים את הדירה? והאם כשאומרים שזו
דירה 70 מ"ר (כולל ה"חדר" הזה) + גינה - האם זה נכון להכליל את זה כחדר
במטרים של הבית ולא של הגינה? נ.ב. הסגירה הזו בנוי מ- 4 קירות - אחד הוא הקיר החיצוני של הבית ועוד שלוש קירות שרוב הגובה של הקיר הם חלונות זכוכית גדולים.
האם החדר בחצר הינו מוכר כחדר
גבי מויאל - עו"ד
21/05/16
א.דרוש להמוכר אישורים על הבניה והאם נרשמו בטאבו ( לשכת רישום מקרקעין...) .
ב.היה ויתברר כי ה" חדר" (?) נבנה ללא אישורים אזי ברור שאין המוכר מכר לך דירה 4 חדרים ואפילו את החדר נבנה כדין אך ללא התרים מתאימים...
ג.הצעתי אליך להבא לרכוש דירה בליווי בעלי מקצוע,דבר שהיה חוסך לך הרבה עוגמת נפש....
ד.לסיכום,אל תוותר וקח מיד עו"ד העוסק במקרקעין
בהצלחה...
ב.היה ויתברר כי ה" חדר" (?) נבנה ללא אישורים אזי ברור שאין המוכר מכר לך דירה 4 חדרים ואפילו את החדר נבנה כדין אך ללא התרים מתאימים...
ג.הצעתי אליך להבא לרכוש דירה בליווי בעלי מקצוע,דבר שהיה חוסך לך הרבה עוגמת נפש....
ד.לסיכום,אל תוותר וקח מיד עו"ד העוסק במקרקעין
בהצלחה...
שטח הקומה בתוך הבניין
דויד
20/05/16
אני גר בבניין בעל 2 דירות בקומה שמתי חפץ מחוץ לדירה בשטח הקומה
לאחרונה עבר דייר חדש ובקש להזיז .
אני מעוניין לדעת אם על פי חוק זה צודק שחובה עליי להזיז או שמה ישנה חלוקה כלשהיא .
תודה .
לאחרונה עבר דייר חדש ובקש להזיז .
אני מעוניין לדעת אם על פי חוק זה צודק שחובה עליי להזיז או שמה ישנה חלוקה כלשהיא .
תודה .
אני גר בבניין בעל 2 דירות בקומה שמתי חפץ מחוץ לדיר
גבי מויאל עו"ד
21/05/16
אכן השכן צודק שכן זה שטח משותף ( של כל דיירי הבנין והוא איננו שלך { וגם לא שלו ! } ולכן הצדק אתו !
הוצאות תיקוני אינסטלציה בבתים משותפים
שואלת
19/05/16
בבית בו אני גרה רוב הדירות מושכרות.
שאלתי: על מי חלה השתתפות בהוצאות תיקוני אינסטלציה (צנרת) וביוב, בחלקים המשותפים של הבניין ובחצר: על בעל הדירה המשכיר את דירתו או על השוכר?
אני יודעת שבבית פרטי, על בעל הבית לממן הוצאות אלה, ומזה אני מסיקה שגם בבניין משותף הוצאות אלה חלות על בעלי הדירות ולא על השוכרים בהקשר לחלקים המשותפים בבניין.
חברת ניהול הבית שלנו טוענת שהשוכרים הם אלו שצריכים לשלם. נראה לי שנוח להם יותר להוציא כסף מקופת הוועד במקום לגבות כספים מכל בעל בית.
לא הצלחתי למצוא התייחסות לנושא חובות שוכרים ומשכירים בנושא זה.
תודה
תודה מראש
שואלת
שאלתי: על מי חלה השתתפות בהוצאות תיקוני אינסטלציה (צנרת) וביוב, בחלקים המשותפים של הבניין ובחצר: על בעל הדירה המשכיר את דירתו או על השוכר?
אני יודעת שבבית פרטי, על בעל הבית לממן הוצאות אלה, ומזה אני מסיקה שגם בבניין משותף הוצאות אלה חלות על בעלי הדירות ולא על השוכרים בהקשר לחלקים המשותפים בבניין.
חברת ניהול הבית שלנו טוענת שהשוכרים הם אלו שצריכים לשלם. נראה לי שנוח להם יותר להוציא כסף מקופת הוועד במקום לגבות כספים מכל בעל בית.
לא הצלחתי למצוא התייחסות לנושא חובות שוכרים ומשכירים בנושא זה.
תודה
תודה מראש
שואלת
על מי חלה השתתפות בהוצאות תיקוני אינסטלציה (צנרת)
גבי מויאל עו"ד
21/05/16
א.אין נפקות מי גר ועליכם במקביל לפנות לשוכר ולבעלים במקביל.
ב.היחיסים בין השוכר למשכיר אינם מעניינכם.
ג.גם אם יציגו הבעלים חוזר שבו נרבע ביניהם שהשוכר אחרי על כל הנאמר לעיל יש לתבוע את שני הצדדים.נקודה !
ב.היחיסים בין השוכר למשכיר אינם מעניינכם.
ג.גם אם יציגו הבעלים חוזר שבו נרבע ביניהם שהשוכר אחרי על כל הנאמר לעיל יש לתבוע את שני הצדדים.נקודה !
הערת אזהרה בנסח טאבו
אסתר
19/05/16
ברצוני לרכוש דירה בנסח טאבו רשומה הערת אזהרה סעיף 126 קשת המאה השקעות בע"מ הערות: עפ"י הסכם מיום 21.12.2014 הימנעות מעשיית עסקה. מה זה אומר? אני צריכה תשובה דחופה.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
ברצוני לרכוש דירה בנסח טאבו רשומה הערת אזהרה סעיף
גבי מויאל עו"ד
21/05/16
א.הערה זאת נרשמה ע"י הבעלים כיום עת נרשמה הערת אזהרה לטובתו שכן הוא העביר כספים במחמד חתימה על החוזה.
ב.עצתי אליך ,פנה לעו"ד העוסק המקרקעין....
ב.עצתי אליך ,פנה לעו"ד העוסק המקרקעין....
הערת אזהרה בנסח טאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/05/16
שלום אסתר,
בכל עסקה של רכישת דירה מומלץ מאוד להעזר בעו"ד מטעמך.
על המוכר להמציא לך את כל המסמכים המלמדים על מהות ההתחייבות לפי הערת האזהרה, או לדאוג למחיקת הערת האזהרה לפני חתימת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בכל עסקה של רכישת דירה מומלץ מאוד להעזר בעו"ד מטעמך.
על המוכר להמציא לך את כל המסמכים המלמדים על מהות ההתחייבות לפי הערת האזהרה, או לדאוג למחיקת הערת האזהרה לפני חתימת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי-בינוי , תוספת שטח זיהה לדירות שונות
אביאלה
18/05/16
פינוי-בינוי , תוספת
שטח זיהה לדירות שונות
שלום רב,
היזם וועד
הדיירים החליטו על תוספת שטח אחידה לדירות שהן בגודל שונה (שיטת המטרים). בשיטה
זאת החלק היחסי בנכס של בעלי הדירות הגדולות יקטן. האם לבעל הדירה הגדולה שחלקו
היחסי בדירות החדשות ירד יש זכות ערעור משפטית, או , עליו לקבל את דעת הרוב שהם
בעלי הדירות הקטנות.
שטח זיהה לדירות שונות
שלום רב,
היזם וועד
הדיירים החליטו על תוספת שטח אחידה לדירות שהן בגודל שונה (שיטת המטרים). בשיטה
זאת החלק היחסי בנכס של בעלי הדירות הגדולות יקטן. האם לבעל הדירה הגדולה שחלקו
היחסי בדירות החדשות ירד יש זכות ערעור משפטית, או , עליו לקבל את דעת הרוב שהם
בעלי הדירות הקטנות.
האם לבעל הדירה הגדולה שחלקו היחסי בדירות החדשות ..
גבי מויאל - עו"ד
21/05/16
הנושא מורכב .
פני לעו"ד המתמחה בתחום זה
פני לעו"ד המתמחה בתחום זה
יום הדיווח לרשויות המס בעיסקה שמצריכה אישור בית מש
ג
18/05/16
שלום
עיסקה שנחתמה אבל יש בה תנאי מתלה של אישור בית משפט , מתי חלה חובת הדיווח לרשויות המס על העיסקה.
ביום חתימת הסכם המכר? או ביום קבלת אישור בית המשפט?
שולמה תמורה ראשונה קטנה אשר הופקדה בנאמנות
תודה
עיסקה שנחתמה אבל יש בה תנאי מתלה של אישור בית משפט , מתי חלה חובת הדיווח לרשויות המס על העיסקה.
ביום חתימת הסכם המכר? או ביום קבלת אישור בית המשפט?
שולמה תמורה ראשונה קטנה אשר הופקדה בנאמנות
תודה
מועד הדיווח כאשר נדרש אישור בית המשפט לעסקה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/05/16
שלום רב,
ככל שמדובר בעסקה שאין לה תוקף בטרם קבלת אישור בית המשפט (כגון עסקה המתבצעת ע"י קטין), יום המכירה יהיה יום מתן האישור ע"י בית המשפט ומיום זה נגזרת חובת הדיווח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר בעסקה שאין לה תוקף בטרם קבלת אישור בית המשפט (כגון עסקה המתבצעת ע"י קטין), יום המכירה יהיה יום מתן האישור ע"י בית המשפט ומיום זה נגזרת חובת הדיווח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי גבולות גוש חלקה
חופית
18/05/16
אם בין שני בתים צמודי קרקע בחלקות צמודות מפריד שביל שבתשריט הגוש והחלקה של הבית מופיע כחלק מחלקה בבית מספר 1 אבל בפועל הוא מסופח לבית מספר 2 הצמוד לו ( בית מספר 2 שילם לבית מספר 1 כסף עליו ואף הוקמה חומה מעבר לשביל המשייכת אותו לבית 2).
כעת רוצה בעל בית מספר 2 להעביר את השביל לגוש והחלקה שלו כדי שיופיע בתשריט כחלק מהחלקה שלו. (הבתים רשומים בטאבו)
איך עושים את השינוי הזה ואיפה זה מתנהל??
תודה
כעת רוצה בעל בית מספר 2 להעביר את השביל לגוש והחלקה שלו כדי שיופיע בתשריט כחלק מהחלקה שלו. (הבתים רשומים בטאבו)
איך עושים את השינוי הזה ואיפה זה מתנהל??
תודה
שינוי רישום בטאבו שטח חלקה
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
19/05/16
בהנחה שהעסקה בין השכנים דווחה לרשויות המס ויש בגינה אישורי מיסים, יש לגשת למודד מוסמך הכנת תשריט לצורכי רישום (פרצלציה) ולאשר את התשריט במרכז מיפוי ישראל/ על די מודד מבקר בתשלום פרטי ובהליך מזורז. יש להחתים את הועדה המקומית על התשריט. לאחר שיש בידך תשריט חתום על ידי כל הצדדים יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) בקשה לרישום תכנית איחוד וחלוקה, לצורך כך מומלץ להיעזר בעו"ד הבקיא ברישום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מכספי ירושה
אבי
17/05/16
האם יש הקלות/פטור ממיסים בגין רכישת דירה שנרכשה בכספי ירושה ? כמובן שבסמוך למועד קבלת הירושה.
דירה שנרכשה מכספי ירושה
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
19/05/16
שלום, אין הקלה או פטור במיסים לדירה שנרכשה בכספי ירושה ולא משנה מה המועד לרכישתה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
