פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שינוי ייעוד ממחסן למגורים פטור ממ"ד
אתי
13/06/16
שלום רב,
אני גרה בבית פרטי וברשותי מחסן בגודל 38 מ"ר שאני רוצה לשנות את ייעודו למגורים. האם אני מחויבת בבניית ממ"ד ?
עליי לציין שיש בקרבת הבית מקלט ציבורי במרחק של 30 מ', חשוב לי להדגיש שאינני בונה שום דבר רק משנה ייעוד.
ורוצה לציין שלא ניצלתי את כל אחוזי הבניה למגורים.
תודה מראש על תשובתכם
אני גרה בבית פרטי וברשותי מחסן בגודל 38 מ"ר שאני רוצה לשנות את ייעודו למגורים. האם אני מחויבת בבניית ממ"ד ?
עליי לציין שיש בקרבת הבית מקלט ציבורי במרחק של 30 מ', חשוב לי להדגיש שאינני בונה שום דבר רק משנה ייעוד.
ורוצה לציין שלא ניצלתי את כל אחוזי הבניה למגורים.
תודה מראש על תשובתכם
אני אשמח לתשובה...
אתי
19/06/16
אפוטררופוס לאחותי
אבי
13/06/16
שלום רב שואל בשם אבי הסיפור כזה אבי קנה לאחותי דירה לפני ארבע שנים רשם את הדירה על שם בתו 90% ו- 10% לבעלה שהביא כסף איתו השאלה הנשאלת האם אחרי 4 שנים אפשר להכניס סעיף שאני יהיה אפוטרופוס על הדירה שלא תימכר ? שאני אחיה מה ניתן לעשות לאחר שעבר 4 שנים מיום שאבי קנה לאחותי דירה אנו מפחדים שבעלה לא ישגע אותה שתמכור את הבית וברגע שהיא תמכור הכסף של הדירה יהיה לו חלק בדירה הכוונה מחצית מפני שמכרה את הדירהשאלות 1. מה אפשר לעשות ?2. האם אחרי 4 שנים אבא שלי יכול להתחרט ולבטל את העיסקה שנתן כסף ? 3. האם אני יכול להיות אפוטרופוס של הדירה למרות שעבר 4 שנים ומה עושים ?תודה על ההתיחסותאהבתיאהבתיאהבהחחחמדהים!עצבכעסהגב
מינוי אפוטרופוס
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
14/06/16
שלום,
שאלתך מבולבלת ומלאת נתונים שמשמשים אותך בערבוביה. מינוי אפוטרופוס הוא לגופו או לרכושו של אדם שאינו מסוגל לדאוג לצרכיו, אין מינוי אפוטרופוס לדירה. משעה שאביך נתן את הדירה במתנה לאחותך , הדירה שייכת לה . כל עוד היא מסוגלת לנהל את ענייניה, אין לך דרך "לנהל" את רכושה.
על פניו לא נראה כי באפשרותך לקבל את מבוקשך, יחש כם זאת יייעוץ משפטי פרטני יאפשר לך להבין במדויק את המצב המשפטי ולבחון במדויק מה האפשרויות העומדות בפניך.
בברכה,
רחל אדרי, עו"ד
אין באמור תחליף ליעוץ משפטי אישי.
שאלתך מבולבלת ומלאת נתונים שמשמשים אותך בערבוביה. מינוי אפוטרופוס הוא לגופו או לרכושו של אדם שאינו מסוגל לדאוג לצרכיו, אין מינוי אפוטרופוס לדירה. משעה שאביך נתן את הדירה במתנה לאחותך , הדירה שייכת לה . כל עוד היא מסוגלת לנהל את ענייניה, אין לך דרך "לנהל" את רכושה.
על פניו לא נראה כי באפשרותך לקבל את מבוקשך, יחש כם זאת יייעוץ משפטי פרטני יאפשר לך להבין במדויק את המצב המשפטי ולבחון במדויק מה האפשרויות העומדות בפניך.
בברכה,
רחל אדרי, עו"ד
אין באמור תחליף ליעוץ משפטי אישי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכתב מהרבנות
ישראלי
13/06/16
ההורים שלי שואים על הנייר אבל גרים בנפרד מעל 20 שנה.
הדירה שלהם רשומה בטאבו על שניהם.
לאמא שלי יש מכתב מהרבנות שהדירה הנ"ל שייכת רק לה !!
המכתב חתום על ידי הרבנות.
האם יש למכתב הזה כוח בבית משפט ?
הדירה שלהם רשומה בטאבו על שניהם.
לאמא שלי יש מכתב מהרבנות שהדירה הנ"ל שייכת רק לה !!
המכתב חתום על ידי הרבנות.
האם יש למכתב הזה כוח בבית משפט ?
פסק דין מבית הדין הרבני?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום רב,
לא ברור הו המכתב אליו אתה מתיחס.
בהנחה שמדובר בפסק דין של בית הדין הרבני, אשר לא הוגש עליו ערעור, יש לו תוקף מחייב.
אם מדובר במסמך אחר - (פרוטוקול? כתב טענות?) יש לבדוק במה מדובר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ברור הו המכתב אליו אתה מתיחס.
בהנחה שמדובר בפסק דין של בית הדין הרבני, אשר לא הוגש עליו ערעור, יש לו תוקף מחייב.
אם מדובר במסמך אחר - (פרוטוקול? כתב טענות?) יש לבדוק במה מדובר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס רכישה בקניה דירה שניה דרך אמותה כשתרם יש
פדרגרין אלי
13/06/16
רכשנו דירה דרך אמותה אין להם עדיין הייתר בניה.הם דורשים תשלום מס רכישה מידי האם אני חיב לשלם
המועד לתשלום מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום אלי,
יש לשלם מס רכישה בתוך 60 יום ממועד הרכישה (חתימת חוזה) בלי קשר לשאלה אם קיים היתר בניה.
התשלום מתבצע באמצעות שובר ישירות לרשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לשלם מס רכישה בתוך 60 יום ממועד הרכישה (חתימת חוזה) בלי קשר לשאלה אם קיים היתר בניה.
התשלום מתבצע באמצעות שובר ישירות לרשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
על מי התשלום עבור תיקונים קלים בדירה מושכרת
משה
13/06/16
יש לי דירה שאני משכיר אותה ומדי פעם יש תיקונים קלים כמו החלפת גומיה בברזים או בניאגרה בשרותים. מי צריך לשאת בהוצאות הדייר השוכר או בעל הדירה המשכיר. תודה.
תיקונים בדירה מושכרת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום משה,
חוזה השכירות אמור להכיל הוראה בדבר התיקונים בדירה ועל מי חלה עלותם. יש לנהוג על פי האמור בו.
בחוזים רבים נקבע, שתיקונים הנגרמים עקב בלאי סביר הינם באחריות המשכיר, והתיקונים שמנית נכללים בכך.
חוק השכירות והשאילה קובע, שתיקונים המגבילים או מונעים את השימוש במושכר יחולו על המשכיר, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה השכירות אמור להכיל הוראה בדבר התיקונים בדירה ועל מי חלה עלותם. יש לנהוג על פי האמור בו.
בחוזים רבים נקבע, שתיקונים הנגרמים עקב בלאי סביר הינם באחריות המשכיר, והתיקונים שמנית נכללים בכך.
חוק השכירות והשאילה קובע, שתיקונים המגבילים או מונעים את השימוש במושכר יחולו על המשכיר, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק למחסן בחצר עקב עבודות תמ"א במגרש סמוך
אלון
12/06/16
שלום,
במגרש הסמוך לביתי מתבצעות עבודות פינוי בינוי.
עם הריסת המבנה הקיים ועקירת העץ הענק שהיה במגרש, גיליתי כי המחסן שלי ניזוק באופן רציני (קיר אחד ממנו ניקרע, נפער פתח אל החוץ והגג ניזוק).
ברצוני לברר מול מי אני פועל במקרה והקבלןהיזם מסרב לטפל בנזק שנגרם.
במגרש הסמוך לביתי מתבצעות עבודות פינוי בינוי.
עם הריסת המבנה הקיים ועקירת העץ הענק שהיה במגרש, גיליתי כי המחסן שלי ניזוק באופן רציני (קיר אחד ממנו ניקרע, נפער פתח אל החוץ והגג ניזוק).
ברצוני לברר מול מי אני פועל במקרה והקבלןהיזם מסרב לטפל בנזק שנגרם.
נזק למחסן עקב עבודות במגרש סמוך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום אלון,
בעלי הקרקע/הדירות והקבלן הם האחראים לנזק שגרמו למחסן.
פנה לנציגות הבית המשותף או ישירות לבעלי הדירות.
ממליצה לתעד היטב את הנזק וקבל חוו"ד לגבי גבהו וכן לתעד אתהשיחות עם הקבלן/היזם/נציג הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעלי הקרקע/הדירות והקבלן הם האחראים לנזק שגרמו למחסן.
פנה לנציגות הבית המשותף או ישירות לבעלי הדירות.
ממליצה לתעד היטב את הנזק וקבל חוו"ד לגבי גבהו וכן לתעד אתהשיחות עם הקבלן/היזם/נציג הדיירים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שנייה מקבלן -מס רכישה
בני
12/06/16
ברשותי דירה שרשומה על שמי ואישתי בטאבו .
רכשנו דירה מקבלן , הגשנו בקשה לדחיית מס רכישה עד 12 חודש מרגע קבלת טופס 4 .
שאלות :
1. האם ניתן למכור את הדירה החדשה ולהשאיר את הדירה הקיימת ? האם הפטור ממס הרכישה יהיה תקף ?
ה-12 חודש תקפים עד מכירת הדירה הישנה ?
2. האם לאחר שברשותי 2 דירות ישנה והחדשה , האם אוכל למכור את הדירה לאבא של אישתי ? האם זה אפשרי ?
האם זה יחשב כעיסקה לרשות המיסים ?
3. האם ניתן להעביר את הדירה הישנה כמתנה בין בני זוג או לרשום אותה ע"ש ילדים קטינים ולהנות מפטור מס רכישה ?
4. האם ניתן לבצע העברת הדירה ללא עלות כמתנה ? האם מס רכישה יהיה תקף ?
תודה
בני
.
רכשנו דירה מקבלן , הגשנו בקשה לדחיית מס רכישה עד 12 חודש מרגע קבלת טופס 4 .
שאלות :
1. האם ניתן למכור את הדירה החדשה ולהשאיר את הדירה הקיימת ? האם הפטור ממס הרכישה יהיה תקף ?
ה-12 חודש תקפים עד מכירת הדירה הישנה ?
2. האם לאחר שברשותי 2 דירות ישנה והחדשה , האם אוכל למכור את הדירה לאבא של אישתי ? האם זה אפשרי ?
האם זה יחשב כעיסקה לרשות המיסים ?
3. האם ניתן להעביר את הדירה הישנה כמתנה בין בני זוג או לרשום אותה ע"ש ילדים קטינים ולהנות מפטור מס רכישה ?
4. האם ניתן לבצע העברת הדירה ללא עלות כמתנה ? האם מס רכישה יהיה תקף ?
תודה
בני
.
דירה שניה מקבלן - מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום בני,
הקפאת מס הרכישה (לצורך קבלת מס רכישה של דירה יחידה) נועדה לאפשר את מכירת הדירה הראשונה.
הדירה השניה לא היתה בשום שלב דירה יחידה ולכן מכירתה תחוייב במס שבח ורכישתה תחוייב במס רכישה של דירה שניה.
מכירת הדירה לאבא של אשתך היא מכירה לכל דבר ועניין.
אפשר להעביר את הדירה במתנה פטורה ממס בין בני זוג או לילדים הקטינים (ואז יחול 1/3 מס רכישה) אבל הדבר איננו מוציא את הדירה מכלל נכסי התא המשפחתי ולכן לא ישפיע על החבות במס לגבי רכישת הדירה החדשה.
העברת הדירה כמתנה נחשבת למכירה ולכן משניתנה המתנה(בהנחה שניתנה בתוך תקופת ההקפאה) תהפכו להיות בעלי דירה יחידה (החדשה) ותוכלו להנות ממס רכישה מופחת.
זהות מקבלי המתנה תשפיע על סוגיית המס שיחול על העסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הקפאת מס הרכישה (לצורך קבלת מס רכישה של דירה יחידה) נועדה לאפשר את מכירת הדירה הראשונה.
הדירה השניה לא היתה בשום שלב דירה יחידה ולכן מכירתה תחוייב במס שבח ורכישתה תחוייב במס רכישה של דירה שניה.
מכירת הדירה לאבא של אשתך היא מכירה לכל דבר ועניין.
אפשר להעביר את הדירה במתנה פטורה ממס בין בני זוג או לילדים הקטינים (ואז יחול 1/3 מס רכישה) אבל הדבר איננו מוציא את הדירה מכלל נכסי התא המשפחתי ולכן לא ישפיע על החבות במס לגבי רכישת הדירה החדשה.
העברת הדירה כמתנה נחשבת למכירה ולכן משניתנה המתנה(בהנחה שניתנה בתוך תקופת ההקפאה) תהפכו להיות בעלי דירה יחידה (החדשה) ותוכלו להנות ממס רכישה מופחת.
זהות מקבלי המתנה תשפיע על סוגיית המס שיחול על העסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה
יוסי מועלם
10/06/16
שלום
אני קניתי דירה לפני כשנתיים ואני משכיר את הדירה הזאת לשוכרים, לי אין כוונה לגור שם בזמן הקרוב.
אני בעזרת השם עומד להתחתן בשנה הבאה,
השאלה שלי האם אני צריך לעשות הסכם ממון על הדירה הזו?
או בגלל שקניתי את הדירה לפני החתונה אז אין צורך לעשות הסכם ממון ?
האם יש אפשרות שאם חס וחלילה אני אתגרש הבחורה תוכל לנגוע לי בדירה?
תודה
אני קניתי דירה לפני כשנתיים ואני משכיר את הדירה הזאת לשוכרים, לי אין כוונה לגור שם בזמן הקרוב.
אני בעזרת השם עומד להתחתן בשנה הבאה,
השאלה שלי האם אני צריך לעשות הסכם ממון על הדירה הזו?
או בגלל שקניתי את הדירה לפני החתונה אז אין צורך לעשות הסכם ממון ?
האם יש אפשרות שאם חס וחלילה אני אתגרש הבחורה תוכל לנגוע לי בדירה?
תודה
דירה לפני הנישואין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום יוסי,
למרות שעל פי חוק, רכוש שהיה למי מבני הזוג לפני הנישואין איננו חלק מהרכוש משותף, במהלך השנים רכוש כזה יכול להפוך לרכוש משותף.
הדבר נכון במיוחד לגבי רכוש שההכנסה (דמי השכירות) ממנו תשמש את משק הבית המשותף.
ככל שיש כוונה להפרדה רכושית ביחס לדירה מומלץ לערוך הסכם ממון ולעגן זאת שם.
יתרון נוסף של הסכם ממון הוא שבעת רכישת דירת מגורים משותפת תוכל בת זוגך לשלם מס רכישה מופחת כמי שזו דירתה היחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
למרות שעל פי חוק, רכוש שהיה למי מבני הזוג לפני הנישואין איננו חלק מהרכוש משותף, במהלך השנים רכוש כזה יכול להפוך לרכוש משותף.
הדבר נכון במיוחד לגבי רכוש שההכנסה (דמי השכירות) ממנו תשמש את משק הבית המשותף.
ככל שיש כוונה להפרדה רכושית ביחס לדירה מומלץ לערוך הסכם ממון ולעגן זאת שם.
יתרון נוסף של הסכם ממון הוא שבעת רכישת דירת מגורים משותפת תוכל בת זוגך לשלם מס רכישה מופחת כמי שזו דירתה היחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח לאחר עסקת מתנה בין אבא לבן
רוני
08/06/16
שלום,אני רוצה להעביר לבני דירה ללא תמורה.
שאלתי: בשעה שהבן ירצה למכור את הדירה הזו - מה יחשב "מועד הרכישה" בחישוב מס השבח : האם המועד בו הבן קיבל במתנה את הדירה או שמא המועד בו האבא קנה את הדירה (כמו שניתן לעשות בהעברה מכח ירושה)?
שאלתי: בשעה שהבן ירצה למכור את הדירה הזו - מה יחשב "מועד הרכישה" בחישוב מס השבח : האם המועד בו הבן קיבל במתנה את הדירה או שמא המועד בו האבא קנה את הדירה (כמו שניתן לעשות בהעברה מכח ירושה)?
מועד הרכישה במכירת דירה שנתקבלה במתנה
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
13/06/16
שלום,
כאשר מעבירים דירה במתנה ומבקשים "פטור" ממס שבח, נכון יותר לומר כי מבקשים דחיית המס עד לאירוע שבו תימכר הדירה ביום מן הימים בכסף. כאשר חלה מכירה בתמורה, בכסף, יום רכישת הדירה ייקבע כיום בו נרכשה הדירה על ידי נותן המתנה.
בברכה,
רחל אדרי, עו"ד
אין האמור מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.
כאשר מעבירים דירה במתנה ומבקשים "פטור" ממס שבח, נכון יותר לומר כי מבקשים דחיית המס עד לאירוע שבו תימכר הדירה ביום מן הימים בכסף. כאשר חלה מכירה בתמורה, בכסף, יום רכישת הדירה ייקבע כיום בו נרכשה הדירה על ידי נותן המתנה.
בברכה,
רחל אדרי, עו"ד
אין האמור מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת קרקע
שלי
08/06/16
שלום, יש חברת מקרקעין שמוכרת קרקעות, 140 מטר לרוכש ומקבלים זכות לדירה של 115 מטר בבניין שיבנה.מדובר על קרקע שמוגרדת בניית רוויההקרקע מיועדת למגורים, מופשרת ועברה מתאר מחוזית, קיבלתי מיספר גוש וחלקה בעיריייה נמסר שנכון.כרגע בשלב של מחכים לתוכנית מפורטת ואמרו שזה יכול לקחת סביבות שנתיים.1. יש עוד פרטים חשובים שיש לברר?2. האם מדובר בעסקת סיכון? איך אני יכולה לדעת שבאמת כדאי לבצע זאת?3. זה שהקרקע מופשרת מיעודת למגורים זה מספיק?אשמח להסבר.
קרקע מופשרת לבניה
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
13/06/16
שלום,
על פניו כל הנתונים שמסרת מספקים תיאור עובדתי הגיוני של מצב הקרקע. יחד עם זאת, על מנת לבדוק באופן נכון וראוי את מצבה הפיזי המשפטי והתכנוני של הקרקע יש להיוועץ בשמאי מקרקעין ובעורך דין.
בברכה,
רחל אדרי, עו"ד
אין האמור מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.
על פניו כל הנתונים שמסרת מספקים תיאור עובדתי הגיוני של מצב הקרקע. יחד עם זאת, על מנת לבדוק באופן נכון וראוי את מצבה הפיזי המשפטי והתכנוני של הקרקע יש להיוועץ בשמאי מקרקעין ובעורך דין.
בברכה,
רחל אדרי, עו"ד
אין האמור מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דוח ליקויים לקבלן – מכתב רשום (הבנת תהליך ומשמעות)
ערן
08/06/16
שלום,
כאשר שולחים דוח ליקויים לקבלן בסוף שנת הבדק
בדואר רשום - במידה והקבלן לא אוסף את דבר הדואר
ובמידה ונוצר סכסוכך משפטי
על מי חובת ההוכחה (כאשר יש אישור חברת הדואר על כך שהקבלן קיבל את הפתק להגיע לדואר ולאסוף אותו)
תודה מראש,
ערן
כאשר שולחים דוח ליקויים לקבלן בסוף שנת הבדק
בדואר רשום - במידה והקבלן לא אוסף את דבר הדואר
ובמידה ונוצר סכסוכך משפטי
על מי חובת ההוכחה (כאשר יש אישור חברת הדואר על כך שהקבלן קיבל את הפתק להגיע לדואר ולאסוף אותו)
תודה מראש,
ערן
שליחת דו"ח ליקויים לקבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום ערן,
פרקטית: ממליצה לך לשלוח את הדו"ח בכל דרך אפשרית (גם וגם): דואר רשום ורגיל, מייל, פקס, לקבלן ישירות (לפי כתובת ברשם החברות ובמרשם הקבלנים) וגם למשרד עוה"ד של הקבלן. אם זה מעשי - גם לתת עותק לנציג הקבלן (מנהל העבודה) במקום.
הכלל המשפטי אומר - שאם מסמך נשלח בדואר - חזקה שהגיע ליעדו והנמען הוא שאחראי במקרה שהדואר לא התקבל בידיו. מדובר חזקה הניתנת לסתירה, אבל אז הקבלן יצטרך להוכיח שלא קבל את ההודעה (למשל - במקרה שנשלחה לכתובת לא נכונה, שם שגוי, שהות ארוכה בחו"ל וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פרקטית: ממליצה לך לשלוח את הדו"ח בכל דרך אפשרית (גם וגם): דואר רשום ורגיל, מייל, פקס, לקבלן ישירות (לפי כתובת ברשם החברות ובמרשם הקבלנים) וגם למשרד עוה"ד של הקבלן. אם זה מעשי - גם לתת עותק לנציג הקבלן (מנהל העבודה) במקום.
הכלל המשפטי אומר - שאם מסמך נשלח בדואר - חזקה שהגיע ליעדו והנמען הוא שאחראי במקרה שהדואר לא התקבל בידיו. מדובר חזקה הניתנת לסתירה, אבל אז הקבלן יצטרך להוכיח שלא קבל את ההודעה (למשל - במקרה שנשלחה לכתובת לא נכונה, שם שגוי, שהות ארוכה בחו"ל וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר ובטוחות
אלירן
07/06/16
שתי שאלות ברשותכם:
הקדמה: רכשנו דירה וחתמנו על הסכם מכר - בנספח שינויים הכנסנו בין היתר " החברה מתחייבת כי הלקוח יקבל ערבויות בנקאיות מהבנק המלווה על כל הסכומים...." בפועל החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת ביטוח והיא מבקשת להחתים אותנו על טופס "הצהרת הקונים" שמקריאתו נראה חד צדדי.
שאלות:
1. האם החברה מפרה חוזה כאשר לא מספקת לנו ערבות בנקאית ועד כמה בית המשפט יכול לפסוק לו לטובתנו (מה קורה בפרקטיקה?)
2. האם אנחנו חייבים לחתום על טופס הצהרת קונים מול חברת הביטוח?
מה עלינו לעשות ? לקחת את השוברים ולשלם ובעתיד לתבוע ? לחתום בניגוד להסכמתנו ????
תודה מראש
הקדמה: רכשנו דירה וחתמנו על הסכם מכר - בנספח שינויים הכנסנו בין היתר " החברה מתחייבת כי הלקוח יקבל ערבויות בנקאיות מהבנק המלווה על כל הסכומים...." בפועל החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת ביטוח והיא מבקשת להחתים אותנו על טופס "הצהרת הקונים" שמקריאתו נראה חד צדדי.
שאלות:
1. האם החברה מפרה חוזה כאשר לא מספקת לנו ערבות בנקאית ועד כמה בית המשפט יכול לפסוק לו לטובתנו (מה קורה בפרקטיקה?)
2. האם אנחנו חייבים לחתום על טופס הצהרת קונים מול חברת הביטוח?
מה עלינו לעשות ? לקחת את השוברים ולשלם ובעתיד לתבוע ? לחתום בניגוד להסכמתנו ????
תודה מראש
הסכם מכר ובטוחות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום אלירן,
לא ניתן להשיב לשאלתך מבלי לבחון את הסכם הרכישה, והאם הוא שולל מהחברה את הזכות להחליף בטוחות, ואת המסמך עליו התבקשתם לחתום.
על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ערבות בנקאית וביטוח הן ערובות שוות ערך.
ממליצה לכם לפנות לעו"ד ליעוץ פרטני ובדיקת המסמך עליו נתבקשתם לחתום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן להשיב לשאלתך מבלי לבחון את הסכם הרכישה, והאם הוא שולל מהחברה את הזכות להחליף בטוחות, ואת המסמך עליו התבקשתם לחתום.
על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ערבות בנקאית וביטוח הן ערובות שוות ערך.
ממליצה לכם לפנות לעו"ד ליעוץ פרטני ובדיקת המסמך עליו נתבקשתם לחתום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניה-מיכרה וקניה
מיכאל
07/06/16
שלום רב.
לפני כשנה אני ואשתי קנינו דירה ראשונה למגורים.
אנחנו שוקלים לשפר דיור ולקנות דירה מקבלן ולמכור את דירתנו במקביל.
האם ההליך הזה יביא איתו בחשבון מיסים גבוהים ממה שיהיו בעוד חצי שנה?
תודה.
לפני כשנה אני ואשתי קנינו דירה ראשונה למגורים.
אנחנו שוקלים לשפר דיור ולקנות דירה מקבלן ולמכור את דירתנו במקביל.
האם ההליך הזה יביא איתו בחשבון מיסים גבוהים ממה שיהיו בעוד חצי שנה?
תודה.
מיסוי משפרי דיור
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
13/06/16
שלום,
אין יכולת לדעת היום מה יהיו המסים עוד חצי שנה... ייתכן והם ישארו אותו דבר ןייתכן שדברים ישתנו. ןלכן אוכל לענות על שאלתך נכון להיום. נכון להיום את דירת המגורים הראשונה שרכשת עליך להחזיק לפחות משך 18 חודשים מיום הקניה. לאחר מכן, ועד 12 חודשים לאחר קבלת טופס 4 לדירה שתרכוש מהקבלן, תוכל למכור אותה בפטור ממס שבח. בכל הזמן הזה מס הרכישה בגין רכישת דירה "שניה" מהקבלן יוקפא עד למכירת הדירה הראשונה בתוך הזמן הנתון. אם תחליט לא למכור את הדירה הראשונה תשלם את מלוא מס הרכישה לדירה שניה כולל ריבית הצמדה וקנסות.
בברכה,
רחל אדרי, עו"ד
אין באמור להוות תחליף ליעוץ משפטי אישי.
אין יכולת לדעת היום מה יהיו המסים עוד חצי שנה... ייתכן והם ישארו אותו דבר ןייתכן שדברים ישתנו. ןלכן אוכל לענות על שאלתך נכון להיום. נכון להיום את דירת המגורים הראשונה שרכשת עליך להחזיק לפחות משך 18 חודשים מיום הקניה. לאחר מכן, ועד 12 חודשים לאחר קבלת טופס 4 לדירה שתרכוש מהקבלן, תוכל למכור אותה בפטור ממס שבח. בכל הזמן הזה מס הרכישה בגין רכישת דירה "שניה" מהקבלן יוקפא עד למכירת הדירה הראשונה בתוך הזמן הנתון. אם תחליט לא למכור את הדירה הראשונה תשלם את מלוא מס הרכישה לדירה שניה כולל ריבית הצמדה וקנסות.
בברכה,
רחל אדרי, עו"ד
אין באמור להוות תחליף ליעוץ משפטי אישי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכשית דירה מקבלן – בדיקת נסח טאבו
ערן
07/06/16
שלום רב,לאחר כשנה רכשית דירה מקבלן היכן ניתן לראות את נסח הטאבו (לוודא שלא נעשתה טעות רישום וכו וכו..)תודה מראש,ערן
נסח טאבו
עו"ד רחל אדרי
מנהלת
13/06/16
שלום ערן,
נסח טאבו תמיד אפשר להוציא מהטאבו -לשכת רישום מקרקעין שבתחומה מצוי הנכס. ואפשר אפילו בדרך יותר פשוטה להקיש בגוגל "נסח טאבו" ולהיכנס לאתר של שירות התשלומים הממשלתי ולהזמין את הנסח ישירות לתיבת הדוא"ל שלך. עליך להצטייד במספר הגוש והחלקה וכרטיס אשראי. יחד עם זאת, מנסיוני, ברוב המקרים של רכישת דירה מקבלן לא תמצא את שמך בטאבו כבעלים, לכל היותר כבעל הערת אזהרה.
בברכה,
רחל אדרי, עו"ד
אין האמור מהווה תחליף לייעוץ משפטי אישי.
נסח טאבו תמיד אפשר להוציא מהטאבו -לשכת רישום מקרקעין שבתחומה מצוי הנכס. ואפשר אפילו בדרך יותר פשוטה להקיש בגוגל "נסח טאבו" ולהיכנס לאתר של שירות התשלומים הממשלתי ולהזמין את הנסח ישירות לתיבת הדוא"ל שלך. עליך להצטייד במספר הגוש והחלקה וכרטיס אשראי. יחד עם זאת, מנסיוני, ברוב המקרים של רכישת דירה מקבלן לא תמצא את שמך בטאבו כבעלים, לכל היותר כבעל הערת אזהרה.
בברכה,
רחל אדרי, עו"ד
אין האמור מהווה תחליף לייעוץ משפטי אישי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מקבלן - בדיקת נסח טאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום ערן,
לפני בדיקת נסח טאבו עליך לוודא עם הקבלן שהדירה נרשמה כבר בטאבו על שמך, או אם נרשמה הערת אזהרה לטובתך.
רישום הזכויות יכול להתבצע רק במדה ונעשתה פרצלציה (אם נדרש), רק אז ואחרי שהסתיימה הבניה, ניתן לרשום את הבניין כבית משותף ולרשום את הזכויות בדירה על שם הקונים.
אם נרשמה הערת אזהרה לזכותכם, תוכלו אכן לראות אותה בנסח הטאבו.
נסח טאבו ניתן להוציא בקישור המצורף:
https://ecom.gov.il/counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&Language=he
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני בדיקת נסח טאבו עליך לוודא עם הקבלן שהדירה נרשמה כבר בטאבו על שמך, או אם נרשמה הערת אזהרה לטובתך.
רישום הזכויות יכול להתבצע רק במדה ונעשתה פרצלציה (אם נדרש), רק אז ואחרי שהסתיימה הבניה, ניתן לרשום את הבניין כבית משותף ולרשום את הזכויות בדירה על שם הקונים.
אם נרשמה הערת אזהרה לזכותכם, תוכלו אכן לראות אותה בנסח הטאבו.
נסח טאבו ניתן להוציא בקישור המצורף:
https://ecom.gov.il/counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&Language=he
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב פיצוי על איחור במסירת הדירה מידי קבלן
נינו
07/06/16
הקבלן שלנו כבר עבר את 60 ימי הגרייס המוקנים לו בחוז המעבר לתאריך המסירה הרישמי בחוזה.על העובדה שיהיה פיצוי אין ויכוח, עכשיו יש ויכוח איך יחושב הפיצוי1. מי השמאי שיקבע מה מחיר השכירות באיזור? מטעמו? אם כן האם עליי להביא שמאי מטעמי?2. השאלה העיקרית - הקבלן טוען שעפ החוזה עיכובים שאינם תלויים בו דינם לצאת מן החישוב ועל כן הוא מוציא מן החישוב 17 ימים בהם היה סגר במסגרת צוק איתן והפועלים הערבים היו מנועים מלעבוד.האם הוא יכול לקבוע דבר כזה?האם העובדה שהיה יכול להביא עובדים יהודים שאינם בסגר לא עומדת כנגדו?ואם אכן יעמוד על כך האם עליי להביא עו"ד שיתבע חזרה את 17 הימים הללו?או שכל הטענות שלו לגיטימיות מוכרות ומקובלות? תודה מראש
פיצוי על מסירת דירה באיחור
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום רב,
ניתן לברר את מחיר השכירות לדירה דומה באזור באמצעות פניה למתווך העובד באזור ומכיר אותו, אך ככל שתהיה לך מחלוקת עם הקבלן ומחלוקת זו תגיע לבית המשפט, תדרש חוות דעת של שמאי.
בנוגע לעיכוב עקב צוק איתן - יש לבחון את הוראות הסכם המכר שעליו חתמתם ומה נקבע שם לעניין עיכובים שאינם תלויים בקבלן. ככל שהעניין יגיע לבית המשפט, אם הקבלן יצליח להוכיח שבפועל נגרם עיכוב בבניה עקב הסגר הנ"ל - לא תקבלו פיצוי בגין ימים אלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן לברר את מחיר השכירות לדירה דומה באזור באמצעות פניה למתווך העובד באזור ומכיר אותו, אך ככל שתהיה לך מחלוקת עם הקבלן ומחלוקת זו תגיע לבית המשפט, תדרש חוות דעת של שמאי.
בנוגע לעיכוב עקב צוק איתן - יש לבחון את הוראות הסכם המכר שעליו חתמתם ומה נקבע שם לעניין עיכובים שאינם תלויים בקבלן. ככל שהעניין יגיע לבית המשפט, אם הקבלן יצליח להוכיח שבפועל נגרם עיכוב בבניה עקב הסגר הנ"ל - לא תקבלו פיצוי בגין ימים אלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שכירות עם אחד השוכרים
שוש
07/06/16
שלום,
בדירה להשכרה אמורים לגור אשה בן הזוג שלה והילדה שלהם. השוכרת מבקשת שהסכם השכירות יהיה רק על שמה. האם יש עם זה בעיה ? תודה מראש על התשובה.
בדירה להשכרה אמורים לגור אשה בן הזוג שלה והילדה שלהם. השוכרת מבקשת שהסכם השכירות יהיה רק על שמה. האם יש עם זה בעיה ? תודה מראש על התשובה.
הסכם שכירות עם אחד השוכרים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום שוש,
ככלל, מוטב ששני בני הזוג יהיו חתומים על החוזה.
ניתן להסתפק בחתימת אחד השוכרים כל עוד כוללים בהסכם סעיף המבהיר שזכויות בן הזוג שאיננו חתום תלויות באלה של בן הזוג החתום וכי בן הזוג החתום אחראי להפרות של ההסכם ע"י כל המתגוררים ואחראי לפינוי של כל מי שמתגורר עמו בסוף תקופת השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככלל, מוטב ששני בני הזוג יהיו חתומים על החוזה.
ניתן להסתפק בחתימת אחד השוכרים כל עוד כוללים בהסכם סעיף המבהיר שזכויות בן הזוג שאיננו חתום תלויות באלה של בן הזוג החתום וכי בן הזוג החתום אחראי להפרות של ההסכם ע"י כל המתגוררים ואחראי לפינוי של כל מי שמתגורר עמו בסוף תקופת השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שימוש במקרקעין של שכן לצורך איטום קיר משותף
דניאל
07/06/16
לעו''ד שלום פונה בעניין קיר משותף הגובל ביני לבין שכני. בקיר חייבים
לבצע פעולת איטום רצינית על מנת למנוע חדירת מים העלולה להסב נזקים כבדים
לבית שלי.השכן לא סובל מהבעיה הזאת (הקיר בעצם משמש כגדר הגובלת בין השטח של השכן לשטח שלי והדרך היחידה לאטום את הקיר היא רק על ידי הצבת פיגומים בשטחו של
השכן.השכן מסרב שאיכנס למקרקעין שלו ובכלל שאציב שם פיגומים לטובת
איטום הקיר המשותף.עורכת הדין שלי ייעצה לי להגיש תביעה בתביעות קטנות אך הדבר מאוד דחוף לי ואני לא מרגישה שזו הדרך הנכונה. אשמח לקבל דעות נוספות.
לבצע פעולת איטום רצינית על מנת למנוע חדירת מים העלולה להסב נזקים כבדים
לבית שלי.השכן לא סובל מהבעיה הזאת (הקיר בעצם משמש כגדר הגובלת בין השטח של השכן לשטח שלי והדרך היחידה לאטום את הקיר היא רק על ידי הצבת פיגומים בשטחו של
השכן.השכן מסרב שאיכנס למקרקעין שלו ובכלל שאציב שם פיגומים לטובת
איטום הקיר המשותף.עורכת הדין שלי ייעצה לי להגיש תביעה בתביעות קטנות אך הדבר מאוד דחוף לי ואני לא מרגישה שזו הדרך הנכונה. אשמח לקבל דעות נוספות.
איטום קיר משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום דניאל,
בהעדר שיתוף פעולה מצד השכן, הדרך לבצע את האיטום תהיה באמצעות קבלת צו עשה באמצעות פניה לבית המשפט או, אם מדובר בבית משותף - למפקח על רישום מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהעדר שיתוף פעולה מצד השכן, הדרך לבצע את האיטום תהיה באמצעות קבלת צו עשה באמצעות פניה לבית המשפט או, אם מדובר בבית משותף - למפקח על רישום מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גביית חוב מנהל לפני יותר מ 7 שנים ולא נשלחו הודעות
ברוך
07/06/16
קניתי דירה ב 2003 באמצעות כונס נכסים עורכי דין ובאישור משפטי כדת וכדין.
הדירה היתה בניהול עמידר,
משום מה אף אחד לא עדכן את מנהל מקרקעי ישראל על העברת דירה,
ומשום כך נשארה במנהל על שם הבעלים הקודמים,
וצבר על שמם חוב מ2003 ועד היום , בזמן שהדירה כבר מזמן לא על שמם.
החוב צבר ריבית והוצאות של הוצאה לפועל, בסך של כ 5000 ש"ח לאנשים שהדירה כלל לא שייכת להם
ואני כמובן לא ידעתי על כך דבר, ולא קיבלנו על כל כל מכתבים והודעות.
כדי להעביר את הדירה על שמי עו"ד של המנהל רוצים שנשלם אם החובות הנ"ל.
אני אמרתי שמוכן לשלם, אך ללא ריבית והוצאות משפטיות שנבעו משגיאה של חוסר העברת בעלות שלא קשורה אלי
מה עוד שעובד מנהל לשעבר מסר לי שחוב יותר 7 שנים אחרונה אסור להם לגבות ממני
שלמתי מקדמה של 2000 ש"ח של רוב סכום קרן החוב , והגשתי בקשה לוועדה דרך העו"ד של המנהל כאמור
אך כבר שנתיים לדבריהם עדיין הוועדה לא דנה בעניני
העו"ד טוענים שאינם יכולים לשלוט בסחבת של וועדות המנהל ואין להם מה לעשות בעניין.
מה אני יכול לעשות??
הדירה היתה בניהול עמידר,
משום מה אף אחד לא עדכן את מנהל מקרקעי ישראל על העברת דירה,
ומשום כך נשארה במנהל על שם הבעלים הקודמים,
וצבר על שמם חוב מ2003 ועד היום , בזמן שהדירה כבר מזמן לא על שמם.
החוב צבר ריבית והוצאות של הוצאה לפועל, בסך של כ 5000 ש"ח לאנשים שהדירה כלל לא שייכת להם
ואני כמובן לא ידעתי על כך דבר, ולא קיבלנו על כל כל מכתבים והודעות.
כדי להעביר את הדירה על שמי עו"ד של המנהל רוצים שנשלם אם החובות הנ"ל.
אני אמרתי שמוכן לשלם, אך ללא ריבית והוצאות משפטיות שנבעו משגיאה של חוסר העברת בעלות שלא קשורה אלי
מה עוד שעובד מנהל לשעבר מסר לי שחוב יותר 7 שנים אחרונה אסור להם לגבות ממני
שלמתי מקדמה של 2000 ש"ח של רוב סכום קרן החוב , והגשתי בקשה לוועדה דרך העו"ד של המנהל כאמור
אך כבר שנתיים לדבריהם עדיין הוועדה לא דנה בעניני
העו"ד טוענים שאינם יכולים לשלוט בסחבת של וועדות המנהל ואין להם מה לעשות בעניין.
מה אני יכול לעשות??
העברת זכויות ברמ"י
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום ברוך,
סיפורך ממחיש בצורה טובה את החשיבות שבביצוע העברת זכויות סמוך ככל שניתן למועד ביצוע העסקה.
על מנת לפתור את העניין עם רמ"י עליך (או על עורכי הדין מטעמך) לנסות לקבוע פגישה עם מנהל המחלקה העוסקת בעניינך ולבדוק אפשרויות לקידום העברת הזכויות. תקופה של שנתיים היא ארוכה מדי.
בנוסף - יש לבחון את חוזה הרכישה שלך ולראות מי אחראי להעברת הזכויות בדירה על שמך, כדי שתוכל לדעת אם יש מי שיהיה אחראי לפצות אותך על נזקיך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
סיפורך ממחיש בצורה טובה את החשיבות שבביצוע העברת זכויות סמוך ככל שניתן למועד ביצוע העסקה.
על מנת לפתור את העניין עם רמ"י עליך (או על עורכי הדין מטעמך) לנסות לקבוע פגישה עם מנהל המחלקה העוסקת בעניינך ולבדוק אפשרויות לקידום העברת הזכויות. תקופה של שנתיים היא ארוכה מדי.
בנוסף - יש לבחון את חוזה הרכישה שלך ולראות מי אחראי להעברת הזכויות בדירה על שמך, כדי שתוכל לדעת אם יש מי שיהיה אחראי לפצות אותך על נזקיך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביוב משותף – בית בפטי
ניר
07/06/16
אני גר בבית אמצעי בשורה של שלושה בתים להם קו ביוב משותף.
בשטח שלי שקע הקו ונוזל לבית השלישי והאחרון בשורה.
על מי לחלוק בעלויות?
- רק עלי מאחר וזה בשטח שלי.
- על הבית הראשון ועלי מאחר ושנינו כבר התחברנו לקו בעוד הבית האחרון מתחבר לאחר נקודת התקלה.
- על כל השלושה בלי קשר למי מתחבר באיזו נקודה.
בשטח שלי שקע הקו ונוזל לבית השלישי והאחרון בשורה.
על מי לחלוק בעלויות?
- רק עלי מאחר וזה בשטח שלי.
- על הבית הראשון ועלי מאחר ושנינו כבר התחברנו לקו בעוד הבית האחרון מתחבר לאחר נקודת התקלה.
- על כל השלושה בלי קשר למי מתחבר באיזו נקודה.
ביוב משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום ניר,
אם הבתים רשומים כבית משותף והביוב מהווה רכוש משותף, עלויות התיקון חלות על כל השלושה.
אם מדובר בבתים נפרדים - כל בית אחראי לחלק הקו שבשטחו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם הבתים רשומים כבית משותף והביוב מהווה רכוש משותף, עלויות התיקון חלות על כל השלושה.
אם מדובר בבתים נפרדים - כל בית אחראי לחלק הקו שבשטחו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת ירושה של קרקע שרשומה באיגוד מקרקעין
יונה
07/06/16
שלום רב ,
לאחרונה קיבלתי בירושה חלקה בנתניה החלקה רשומה כאיגוד מקרקעין, הבנתי כי עלי לשלם מעל 1000 ש"ח בשנה להחזיק באיגוד,
רציתי לדעת אם אני אעביר את החלקה על שמי ואחי (אנו 2 יורשים) האם אני צריך לשלם מס רכישה ומס שבח.. או שכדאי לי להשאיר את החלקה כאיגוד מקרקעין .
לאחרונה קיבלתי בירושה חלקה בנתניה החלקה רשומה כאיגוד מקרקעין, הבנתי כי עלי לשלם מעל 1000 ש"ח בשנה להחזיק באיגוד,
רציתי לדעת אם אני אעביר את החלקה על שמי ואחי (אנו 2 יורשים) האם אני צריך לשלם מס רכישה ומס שבח.. או שכדאי לי להשאיר את החלקה כאיגוד מקרקעין .
פירוק איגוד מקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום יונה,
אנא הפני שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפני שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם טוב לעשות הסכם שיתוף והאם זה מונע פירוק שיתוף?
רותי
06/06/16
אנחנו 5 יורשים ברכוש משותף המחולק ל-4 מגרשים עם בעלות צולבת. 4 מהיורשים מאוחדים בדעתם מול היורש החמישי שייתכן ויגיש תביעה לפירוק שיתוף. האם 4 היורשים יכולים לחתום על הסכם שיתוף ביניהם? והאם קיום הסכם השיתוף יכול למנוע הגשת תביעה לפירוק השיתוף נגדם.
האם ניתן למנוע פירוק שיתוף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום רותי,
הסכם שיתוף שלא נחתם בין כל השותפים, מחייב רק את השותפים שחתמו עליו, ולא יכול לחייב את השותף שאיננו חתום עליו.
לצורך ניהול כללי של המקרקעין - ניתן לפעול בהחלטת רוב, ושותף שסבור שהחלטת הרוב מקפחת אותו רשאי לפנות לבית המשפט.
הסכם שיתוף גם איננו יכול למנוע פירוק שיתוף.
חוק המקרקעין קובע, כי כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת, וכי אם נערך הסכם שיתוף ובו הגבלה על הזכות לדרוש את ירוק השיתוף, לאחר 3 שנים בית המשפט רשאי להורות על פירוק למרות אותה הסכמה, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הסכם שיתוף שלא נחתם בין כל השותפים, מחייב רק את השותפים שחתמו עליו, ולא יכול לחייב את השותף שאיננו חתום עליו.
לצורך ניהול כללי של המקרקעין - ניתן לפעול בהחלטת רוב, ושותף שסבור שהחלטת הרוב מקפחת אותו רשאי לפנות לבית המשפט.
הסכם שיתוף גם איננו יכול למנוע פירוק שיתוף.
חוק המקרקעין קובע, כי כל שותף זכאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת, וכי אם נערך הסכם שיתוף ובו הגבלה על הזכות לדרוש את ירוק השיתוף, לאחר 3 שנים בית המשפט רשאי להורות על פירוק למרות אותה הסכמה, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה
חיים
06/06/16
שלום רב,
בבניין בו אני מתגורר עתיד להיעשות תמ"א 38 אשר במסגרתו יתווספו מרפסת וממ"ד.
הדירה בה אני מתגורר אינה רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת, מכאן שאלתי,
האם חובה עליי להסדיר את הרישום בטאבו לצורך חתימתי אל מול הקבלן המבצע את פרוייקט התמ"א ?
או שניתן להשאיר המצב על כנו ?
בברכה
בבניין בו אני מתגורר עתיד להיעשות תמ"א 38 אשר במסגרתו יתווספו מרפסת וממ"ד.
הדירה בה אני מתגורר אינה רשומה בטאבו אלא בחברה משכנת, מכאן שאלתי,
האם חובה עליי להסדיר את הרישום בטאבו לצורך חתימתי אל מול הקבלן המבצע את פרוייקט התמ"א ?
או שניתן להשאיר המצב על כנו ?
בברכה
רישום דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום חיים,
בלי כל קשר לתמ"א 38 - אם ניתן לרשום את הזכויות בדירה על שמך - ממליצה לך לעשות זאת בהקדם. רק רישום הזכות בטאבו "מקבע" את זכותך הקניינית בדירה ומותיר את השליטה בה בידיך בלבד.
לעניין התמ"א - אם הזכויות תלא ירשמו על שמך בעל הזכויות בדירתך (החברה המשכנת? מישהו אחר?) יצטרך לתת הסכמה לביצוע התמ"א.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בלי כל קשר לתמ"א 38 - אם ניתן לרשום את הזכויות בדירה על שמך - ממליצה לך לעשות זאת בהקדם. רק רישום הזכות בטאבו "מקבע" את זכותך הקניינית בדירה ומותיר את השליטה בה בידיך בלבד.
לעניין התמ"א - אם הזכויות תלא ירשמו על שמך בעל הזכויות בדירתך (החברה המשכנת? מישהו אחר?) יצטרך לתת הסכמה לביצוע התמ"א.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
דןןןן
06/06/16
לאחרונה פנו אלי מהחברה הכלכלית לחסכון בע"מ בטענה כי מגיע לי החזר בגין תשלום מס שבח ששילמתי כאשר מכרתי את ביתי בשנת 2012.
הם דרשו שכר טרחה מאוד גבוה כדי לטפל בנושא ולדעתי מדובר פשוט בהגשת מכתב עם הטענה הנכונה.
האם ידוע לכם על שינויי חקיקה או פסיקה בתחום המקנות החזר של מס שבח?
הם דרשו שכר טרחה מאוד גבוה כדי לטפל בנושא ולדעתי מדובר פשוט בהגשת מכתב עם הטענה הנכונה.
האם ידוע לכם על שינויי חקיקה או פסיקה בתחום המקנות החזר של מס שבח?
החזר מס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום דן,
אנא הפנה את שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה את שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרה שתקונה
אבי
06/06/16
ואם ההפרות תוקנו לאחר הגשת התביעה?אין לי טיפת אמון בשוכר. ואני רוצה לפנותו. כי אני לא מעונין להגיע שוב למצב זה כי הוא מתקן הפרותיו רק תחת איומים.האם קמה לי זכו פינוי מעצם קיום ההפרה.ולא הבעתי לא הסכמה במילים ולא הסכמה בשתיקה. דרשתי פינוי והוא לא פינה והודעתי ברורות שאיני מוותר , לאור זאת מהו מעמד הפרה שתוקנה? כשהשוכר פועל על דרך של "אחטא ואשוב".
(תודה לתשובתך. היתה תקלה בגינה לא הצלחתי להוסיף השאלה הזו בשרשרו הקודם שלי)
(תודה לתשובתך. היתה תקלה בגינה לא הצלחתי להוסיף השאלה הזו בשרשרו הקודם שלי)
הפרה שתוקנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/06/16
שלום אבי,
אם ההפרה תוקנה רק לאחר הגשת התביעה ותוכל להראות שהיו הפרות קודמות חוזרות ונשנות נראה שבית המשפט יעתר לתביעת פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם ההפרה תוקנה רק לאחר הגשת התביעה ותוכל להראות שהיו הפרות קודמות חוזרות ונשנות נראה שבית המשפט יעתר לתביעת פינוי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפעת
יפעת
05/06/16
אני ובעלי חסכנו הון עצמי ואנחנו מחפשים לקנות דירה
בימים האחרונים פנינו דרך גוגל מצאנו חברה שקוראים לה יועצי נדל''ן אחד על אחד ונשמח לדעת אם מישהו מכיר אותם או היה לו ניסיון איתם יכול מאוד לעזור :)
בנוסף המלצות על יועצי נדלן יתקבלו ממש בברכה, או בכלל טיפים או מאמר טוב שיכול לכוון אותי גם כן יהיה נהדר
בימים האחרונים פנינו דרך גוגל מצאנו חברה שקוראים לה יועצי נדל''ן אחד על אחד ונשמח לדעת אם מישהו מכיר אותם או היה לו ניסיון איתם יכול מאוד לעזור :)
בנוסף המלצות על יועצי נדלן יתקבלו ממש בברכה, או בכלל טיפים או מאמר טוב שיכול לכוון אותי גם כן יהיה נהדר
טיפים לרוכשי דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/06/16
שלום יפעת,
בקישור הבא תוכלי להרשם לקבלת מדריך שכתבתי לחסכון בהוצאות לרוכשי ומוכרי דירה וכן סדרת טיפים שבועיים:
http://lp.vp4.me/dtwz
בהצלחה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בקישור הבא תוכלי להרשם לקבלת מדריך שכתבתי לחסכון בהוצאות לרוכשי ומוכרי דירה וכן סדרת טיפים שבועיים:
http://lp.vp4.me/dtwz
בהצלחה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
