פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ניהול עסק בבית
ניר
07/03/17
שלום רב,
קורבת משפחה בעלת רישיון ביטוח פנסיוני, היא מעוניינת לעסוק במקצוע הזה בביתה הפרטי. ( בבעלותה בית פרטי ) האם היא חייבת לקבל רישיון עסק לצורך העניין ? האם היא צריכה לידע את הרשויות בדבר? האם הקמת עסק בבית היא יכולה לגרום לביצוע עבירה פלילית בכול מקרה ?
אודה לתשובתכם
קורבת משפחה בעלת רישיון ביטוח פנסיוני, היא מעוניינת לעסוק במקצוע הזה בביתה הפרטי. ( בבעלותה בית פרטי ) האם היא חייבת לקבל רישיון עסק לצורך העניין ? האם היא צריכה לידע את הרשויות בדבר? האם הקמת עסק בבית היא יכולה לגרום לביצוע עבירה פלילית בכול מקרה ?
אודה לתשובתכם
ניהול עסק בבית מגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום ניר,
כעקרון הניהול עסק בבית מגורים מהווה שימוש חורג. יחד עם זאת, בעלי מקצועות חפשיים רשאים ליחד חלק מדירתם לצורכי עבודתם, ובלבד שהשימוש העיקרי בדירה הוא מגורי בעל העסק.
יש לבדוק במחלקת רישוי עסקים ברשות המקומית אם נדרש רשיון לעסק הספציפי ולבצע את הוראותיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון הניהול עסק בבית מגורים מהווה שימוש חורג. יחד עם זאת, בעלי מקצועות חפשיים רשאים ליחד חלק מדירתם לצורכי עבודתם, ובלבד שהשימוש העיקרי בדירה הוא מגורי בעל העסק.
יש לבדוק במחלקת רישוי עסקים ברשות המקומית אם נדרש רשיון לעסק הספציפי ולבצע את הוראותיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב ליניארי
מעיין
07/03/17
שלום לכולם,
לצורכי מס שבח ובכדי לערוך שומה עצמית, עליי להזין יום רכישה אולם הדירה נתקבלה בירושה (ע"י קרוב שלא מדרגה ראשונה ואין זכאות לפטור כתוצאה מירושה).
מהו תאריך הרכישה- התאריך בו הועברה הירושה או שמא נכנסים בנעלי המנוח ומחשבים לפי תאריך רכישת הדירה על ידי המנוח?
ככל ומחשבים את התאריך לפי יום הירושה- איך אני קובעת את סכום הרכישה?
תודה מראש
לצורכי מס שבח ובכדי לערוך שומה עצמית, עליי להזין יום רכישה אולם הדירה נתקבלה בירושה (ע"י קרוב שלא מדרגה ראשונה ואין זכאות לפטור כתוצאה מירושה).
מהו תאריך הרכישה- התאריך בו הועברה הירושה או שמא נכנסים בנעלי המנוח ומחשבים לפי תאריך רכישת הדירה על ידי המנוח?
ככל ומחשבים את התאריך לפי יום הירושה- איך אני קובעת את סכום הרכישה?
תודה מראש
חישוב המס על דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום מעיין,
בחישוב המס לגבי דירה שנתקבלה בירושה ונמכרת ע"י היורש יש לקבוע כיום הרכישה את יום הרכישה ע"י המוריש.
סכום הרכישה הוא הסכום בו רכש המוריש את הנכס. ניתן לנסות לברר זאת במשרדי רשות המסים (רלוונטי רק בהתאם למועד הרכיש) או אולי בתיק הטאבו לפיו נרשמה הזכות ע"ש המוריש, אם הנכס נרכש לפני שנים רבות (ראשית שנות המדינה, למשל, נהוג לחשב את שוויו כאפסי (10 אג'/שקל).
כדאי לקבל יעוץ משפטי בנוגע לאופן החישוב של שווי הנכס ושל ההוצאות שניתן לנכות משוויו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בחישוב המס לגבי דירה שנתקבלה בירושה ונמכרת ע"י היורש יש לקבוע כיום הרכישה את יום הרכישה ע"י המוריש.
סכום הרכישה הוא הסכום בו רכש המוריש את הנכס. ניתן לנסות לברר זאת במשרדי רשות המסים (רלוונטי רק בהתאם למועד הרכיש) או אולי בתיק הטאבו לפיו נרשמה הזכות ע"ש המוריש, אם הנכס נרכש לפני שנים רבות (ראשית שנות המדינה, למשל, נהוג לחשב את שוויו כאפסי (10 אג'/שקל).
כדאי לקבל יעוץ משפטי בנוגע לאופן החישוב של שווי הנכס ושל ההוצאות שניתן לנכות משוויו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה נמוכה או רוויה?
דוד
07/03/17
שלום
יש לי דירה 4 חדרים בקומפלקס שבנוי מ4 דירות.
2 דירות גן עם כניסה פרטית מהצד.
ומעליהם 2 דירות נוספות עם גרם מדרגות משותף לשתיהם.
הדירה שלי היא אחת מהדירות העליונות.
הקומפלקס בנוי על מגרש של 800 מ"ר.
האם זה נחשב בנייה נמוכה או רוויה?
יש לי דירה 4 חדרים בקומפלקס שבנוי מ4 דירות.
2 דירות גן עם כניסה פרטית מהצד.
ומעליהם 2 דירות נוספות עם גרם מדרגות משותף לשתיהם.
הדירה שלי היא אחת מהדירות העליונות.
הקומפלקס בנוי על מגרש של 800 מ"ר.
האם זה נחשב בנייה נמוכה או רוויה?
בניה נמוכה או רוויה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום דוד,
אין בחוק הגדרה חד משמעית למונחים הללו.
ברשות מרקרקעי ישראל מוגדר בניין כמתואר בשאלתך כבניה רוויה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין בחוק הגדרה חד משמעית למונחים הללו.
ברשות מרקרקעי ישראל מוגדר בניין כמתואר בשאלתך כבניה רוויה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות על דירה
אבי
07/03/17
מכובדיי שלום, נרכשה דירה לפני כ-30 שנה, בגלל חילוקי דעות עם הקבלן, נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכש והותנה שכאשר הרוכש ישלם את יתרת הסכום תועבר הבעלות על הדירה לטובת הרוכש. הרוכש התגורר בדירה עד עצם היום הזה מבלי שנעשתה כל פנייה מהקבלן לתשלום יתרת החוב. האם כיום שהרוכש מעוניין להעביר את חזקת הבעלות על שמו בטאבו בגלל ענייני בירוקרטיה מול העירייה אין התיישנות על החוב? האם העובדה שהרוכש גר בדירה במשך כל הזמן הזה לא מקנה לו את חזקת הבעלות?
רישום בעלות בדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום אבי,
עצם המגורים בדירה, גם במשך תקופה ארוכה, אינם מקנים בעלות בה.
חסרים פרטים עובדתיים רבים מכדי להשיב לשאלתך, אבל, כעקרון, תוכל לפנות לבית המשפט בתביעה כנגד הקבלן לפסק דין הצהרתי לזכותך להרשם כבעלים (עליך יהיה להוכיח עניין זה לבית המשפט).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עצם המגורים בדירה, גם במשך תקופה ארוכה, אינם מקנים בעלות בה.
חסרים פרטים עובדתיים רבים מכדי להשיב לשאלתך, אבל, כעקרון, תוכל לפנות לבית המשפט בתביעה כנגד הקבלן לפסק דין הצהרתי לזכותך להרשם כבעלים (עליך יהיה להוכיח עניין זה לבית המשפט).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור לטאבו
דביר
06/03/17
שלום קניתי דירה עם משכנתא וטרם מכרתי דירה בה אני גר. שילמתי מס רכישה ולא נותנים לי אישור לטאבו הגדירו הדירה בהקפאה. מה עושים אני צריך להעביר בעלות.
אישור לטאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום דביר,
נא הפנה שאלתך לפורום מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אזרח
06/03/17
שתי שאלות,
1. אמא שלי גרה בדירה תחת דיור מוגן. הגיע מתווך ומציג לה שמעכשיו הוא יגבה ממנה תשלום עצום פי 3. האם אני יכולה להגיש תביעה לבית משפט השלום בעניין הזה? הוא טוען שלא מגיעה לה הזכות של דיירות מוגנת בכלל?
בשביל זה חייב עורך דין?
אשמח לדעת. אין לה שקל וגם לי לא.
1. אמא שלי גרה בדירה תחת דיור מוגן. הגיע מתווך ומציג לה שמעכשיו הוא יגבה ממנה תשלום עצום פי 3. האם אני יכולה להגיש תביעה לבית משפט השלום בעניין הזה? הוא טוען שלא מגיעה לה הזכות של דיירות מוגנת בכלל?
בשביל זה חייב עורך דין?
אשמח לדעת. אין לה שקל וגם לי לא.
הגיע מתווך והודיע לה שמעכשיו הוא יגבה ממנה תשלום עצום פי 3. מה היא יכולה לעשות?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום רב,
לא ניתן להעלות את דמי השכירות שמשלם דייר מוגן אלא בשיעור הקבוע בחוק ובאופן הקבוע בחוק. אמך אינך חייבת לשלם את הסכום הנדרש אם העליה כה משמעותית.
כככל שבעל הבית טוען שלא מדובר בזכות דיירות מוגנת עליו לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי הדייר. לדייר קמה, כמובן, זכות להתגונן מפני התביעה ולהוכיח שלא קיימת עילת פינוי.
מדובר בתחום משפטי סבוך וכדאי שתקבלו יעוץ משפטי מעו"ד. במקרה הצורך נסו לפנות לסיוע המשפטי של משרד המשפטים.
בברכה,
לא ניתן להעלות את דמי השכירות שמשלם דייר מוגן אלא בשיעור הקבוע בחוק ובאופן הקבוע בחוק. אמך אינך חייבת לשלם את הסכום הנדרש אם העליה כה משמעותית.
כככל שבעל הבית טוען שלא מדובר בזכות דיירות מוגנת עליו לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי הדייר. לדייר קמה, כמובן, זכות להתגונן מפני התביעה ולהוכיח שלא קיימת עילת פינוי.
מדובר בתחום משפטי סבוך וכדאי שתקבלו יעוץ משפטי מעו"ד. במקרה הצורך נסו לפנות לסיוע המשפטי של משרד המשפטים.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חלק בדירה
אדם
06/03/17
תודה מראש על הייעוץ.
אם אני מחזיק 50% בנכס (דירה) ושותף עסקי שלי מחזיק ב-50% הנותרים, האם אני יכול למכור את חלקי לאדם אחר, ללא הסכמת השותף? האם היא בכלל נדרשת מבחינה משפטית?
אם אני מחזיק 50% בנכס (דירה) ושותף עסקי שלי מחזיק ב-50% הנותרים, האם אני יכול למכור את חלקי לאדם אחר, ללא הסכמת השותף? האם היא בכלל נדרשת מבחינה משפטית?
האם אני יכול למכור את חלקי בדירה ללא הסכמת השותף?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/03/17
אדם שלום,
נושא הבעלות המשותפת במקרקעין מוסדר בחוק המקרקעין.
החוק קובע כי מקרקעין שהם של כמה בעלים, הבעלות של כל אחד מהם מתפרשת על פני כל הנכס ואין לאף אחד מהם חלק מסוים בנכס.
החוק קובע כי החלטות בכל הנוגע לניהול ולשימוש בנכס יתקבלו ברוב רגיל של בעלי הנכס, אך ככל שאין החלטה אחרת רשאי כל שותף לעשות שימוש סביר בנכס גם ללא הסכמת יתר השותפים.
כמו כן רשאי כל שותף למכור את חלקו ואינו נדרש לקבל הסכמה של מי מהשותפים לכך.
החוק קובע כי אף אם הצדדים הסכימו במסגרת הסכם שיתוף להגביל את יכולת המכירה של חלקם בנכס, הרי שהגבלה כזו לא תהיה תקפה מעבר ל-5 שנים.
לאור האמור, הסכמת השותף איננה נדרשת אלא אם כן סיכמתם אחרת ועדיין לא עבור חמש שנים מיום ההסכם.
כדאי לציין כי שותפות בדירה מעצם טבעה מהווה שותפות מיוחדת המצדיקה יחסי אמון בבין השותפים ורכישת חלק מדירה לא מהווה עסקה שרבים מעוניינים בה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
נושא הבעלות המשותפת במקרקעין מוסדר בחוק המקרקעין.
החוק קובע כי מקרקעין שהם של כמה בעלים, הבעלות של כל אחד מהם מתפרשת על פני כל הנכס ואין לאף אחד מהם חלק מסוים בנכס.
החוק קובע כי החלטות בכל הנוגע לניהול ולשימוש בנכס יתקבלו ברוב רגיל של בעלי הנכס, אך ככל שאין החלטה אחרת רשאי כל שותף לעשות שימוש סביר בנכס גם ללא הסכמת יתר השותפים.
כמו כן רשאי כל שותף למכור את חלקו ואינו נדרש לקבל הסכמה של מי מהשותפים לכך.
החוק קובע כי אף אם הצדדים הסכימו במסגרת הסכם שיתוף להגביל את יכולת המכירה של חלקם בנכס, הרי שהגבלה כזו לא תהיה תקפה מעבר ל-5 שנים.
לאור האמור, הסכמת השותף איננה נדרשת אלא אם כן סיכמתם אחרת ועדיין לא עבור חמש שנים מיום ההסכם.
כדאי לציין כי שותפות בדירה מעצם טבעה מהווה שותפות מיוחדת המצדיקה יחסי אמון בבין השותפים ורכישת חלק מדירה לא מהווה עסקה שרבים מעוניינים בה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
אור
05/03/17
שלום, הוריי קנו דירת גג לפני 23 שנה, הגג לא היה מפותח והם ריצפו ועשו מדרגות ופתח עליה לגג ולא בנו חדר, הבנייה נעשתה על סמך זה שקיבלו אישור מהעירייה כי יש להם פטור מהיטל השבחה, האישור נמצא אצלנו. כיום לאחר שמכרו את הדירה הגיע סכום לתשלום היטל השבחה של 36,000 ש"ח לתשלום. הוריי נכים ועוברים דירה בגלל מצב רפואי, האם ייתכן שיש לנו מסמך הפוטר את הוריי מתשלום היטל השבחה והעירייה מתעלמת ממנו?
היטל השבחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/03/17
שלום אור,
היטל השבחה משולם בגין עליית ערך הדירה בשל תכניות מתאר/בנין עיר שאושרו עד למכירת הדירה ומאפשרות ניצול נוסף.
עצם קיומו של אישור קודם בדבר פטור מהיטל השבחה איננו קובע כי גם כיום יהיו הוריך פטורים.
יתכן שבחלוף 23 שנים אושרו תכניות שונות שמשביחות את הדירה ומכאן היטל ההשבחה. תוכלו לראות זאת בשומה שקבלתם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
היטל השבחה משולם בגין עליית ערך הדירה בשל תכניות מתאר/בנין עיר שאושרו עד למכירת הדירה ומאפשרות ניצול נוסף.
עצם קיומו של אישור קודם בדבר פטור מהיטל השבחה איננו קובע כי גם כיום יהיו הוריך פטורים.
יתכן שבחלוף 23 שנים אושרו תכניות שונות שמשביחות את הדירה ומכאן היטל ההשבחה. תוכלו לראות זאת בשומה שקבלתם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה לבת זוג
אורן כהן
04/03/17
שלום רב, ברשותי דירה אחת אשר מושכרת כרגע שאותה אני מעוניין לשמור כדירה להשקעה וברצוני לקנות עוד דירה שתשמש למגורים. על הדירה הראשונה יש עדיין משכנתא.
1.האם ניתן לבצע העברה ללא תמורה לבת הזוג (לא נשואים אך ידועים בציבור)כאשר יש עדיין משכנתא על הדירה?
2. האם צריך לשלם מס רכישה כאשר שווי הדירה שאני מוסר במתנה הוא כ-900,000 ₪ ?
3.האם לאחר שהעברתי את הדירה במתנה ואין ברשותי דירה , אבל אני ממשיך לשלם את המשכנתא על הדירה הקודמת אני יכול לקחת משכנתא נוספת כרוכש דירה ראשונה: ז״א עד 75% מימון?
1.האם ניתן לבצע העברה ללא תמורה לבת הזוג (לא נשואים אך ידועים בציבור)כאשר יש עדיין משכנתא על הדירה?
2. האם צריך לשלם מס רכישה כאשר שווי הדירה שאני מוסר במתנה הוא כ-900,000 ₪ ?
3.האם לאחר שהעברתי את הדירה במתנה ואין ברשותי דירה , אבל אני ממשיך לשלם את המשכנתא על הדירה הקודמת אני יכול לקחת משכנתא נוספת כרוכש דירה ראשונה: ז״א עד 75% מימון?
העברת דירה במתנה לבת זוג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/03/17
שלום אורן,
1. יש לקבל את הסכמת הבנק להעברת הדירה במתנה כאשר קיימת משכנתא על הדירה. הבנק עשוי לדרוש כתנאי להסכמתו צרוף בת זוגך כלווה נוספת.
2. אם לבת זוגך אין דירה והדירה תהיה דירתה היחידה, על פי מדרגות המס נכון להיום לא יהיה חיוב במס רכישה.
3. יש לברר עניין זה בבנק/עם יועץ משכנתאות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
1. יש לקבל את הסכמת הבנק להעברת הדירה במתנה כאשר קיימת משכנתא על הדירה. הבנק עשוי לדרוש כתנאי להסכמתו צרוף בת זוגך כלווה נוספת.
2. אם לבת זוגך אין דירה והדירה תהיה דירתה היחידה, על פי מדרגות המס נכון להיום לא יהיה חיוב במס רכישה.
3. יש לברר עניין זה בבנק/עם יועץ משכנתאות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלה בשטח משותף
חנה
04/03/17
שלום רב
אחד השכנים בבניין התקין על דעת עצמו מצלמה על דלת המחסן הפרטי שלו שהעדשה מופנת לעבר מסדרון ציבורי שעובר בין המחסנים ומעבר לחניות. באם מותר? אם לא, מה הדרכים העומדים לפני להסיר את המצלמה?
אחד השכנים בבניין התקין על דעת עצמו מצלמה על דלת המחסן הפרטי שלו שהעדשה מופנת לעבר מסדרון ציבורי שעובר בין המחסנים ומעבר לחניות. באם מותר? אם לא, מה הדרכים העומדים לפני להסיר את המצלמה?
מצלמה בשטח המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/03/17
שלום חנה,
להצבת מצלמה בשטח המשותף שני הבטים:
ההיבט הקנייני - אם המצלמה מותקנת על קיר משותף - לא היה הדייר רשאי להציבה ללא קבלת הסכמת הדיירים. אם המצלמה מותקנת על דלת המחסן שלו - לא היה עליו לקבל הסכמה.
היבט הפרטיות - ככל שהמצלמה מצלמת רק את הכניסה למחסן של אותו דייר, תתקשו למנוע את הצבתה. אם המצלמה מצלמת שטח נרחב ופוגעת בפרטיות הדיירים האחרים תוכלו להתנגד להצבתה ולדרוש את הסרתה.
אם לא תגיעו להבנות עם הדייר יתכן שלא תהיה לכם ברירה אלא לתבוע אותו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
להצבת מצלמה בשטח המשותף שני הבטים:
ההיבט הקנייני - אם המצלמה מותקנת על קיר משותף - לא היה הדייר רשאי להציבה ללא קבלת הסכמת הדיירים. אם המצלמה מותקנת על דלת המחסן שלו - לא היה עליו לקבל הסכמה.
היבט הפרטיות - ככל שהמצלמה מצלמת רק את הכניסה למחסן של אותו דייר, תתקשו למנוע את הצבתה. אם המצלמה מצלמת שטח נרחב ופוגעת בפרטיות הדיירים האחרים תוכלו להתנגד להצבתה ולדרוש את הסרתה.
אם לא תגיעו להבנות עם הדייר יתכן שלא תהיה לכם ברירה אלא לתבוע אותו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה משותפת ל-2 בניינים
ניבר
04/03/17
שלום,
אני גר במתחם בת"א שהוקם בשנות השבעים.
במקור המתחם נבנה כקומפלקס אחד אולם עם השנים בוצעה פרצלציה וחלוקה ל-2 חלקות.
חלקה אחת שייכת לרכבת א. (הרכבת שלי, רכבת= בנייני דירות מחוברים ביניהם).
חלקה שנייה שייכת לרכבת ב.
במתחם יש חניה משותפת לדיירים של 2 הרכבות שממוקמת על חלקה 2 ששייך לגוש ב.
רכבת א' לא מעונינת לעשות תמ"א 38.
רכבת ב' הגישה בקשה להיתר בנייה לביצוע תמא 38.
במסגרת הבקשה בעלי הדירות ברכבת ב' מתכוונים לבצע שינויים בחניון המשותף ואולי אף להצמיד את החניות בחניון המשותף לדירותיהם.
לאחר שיסתיים התמא שלהם לא נוכל לחנות בחניון המשותף ולמעשה לא תהיה לנו חניה.
רכבת א' הגישה התנגדות לבקשה להיתר בנייה של רכבת ב' , לאחרונה התקבלה החלטה.רכבת א' הגישה ערר על ההחלטה וטרם נקבע מועד לדיון בערר.
בעניין החניה, יעצו לנו לפעול בדרך של הגשת תביעה לבימ"ש כדי לקבל פסק דין הצהרתי לפיו בעלי הדירות ברכבת רשאים לרשום זיקת הנאה על החניות בחניה המשותפת.
מהי הדרך המומלצת לפיה ניתן לפעול כדי לשמור על האינטרסים שלנו ושיהיה לנו חניה גם אחרי שיסתיים תמא 38 של רכבת ב' ?
תודה מראש,
דייר ברכבת א'.
אני גר במתחם בת"א שהוקם בשנות השבעים.
במקור המתחם נבנה כקומפלקס אחד אולם עם השנים בוצעה פרצלציה וחלוקה ל-2 חלקות.
חלקה אחת שייכת לרכבת א. (הרכבת שלי, רכבת= בנייני דירות מחוברים ביניהם).
חלקה שנייה שייכת לרכבת ב.
במתחם יש חניה משותפת לדיירים של 2 הרכבות שממוקמת על חלקה 2 ששייך לגוש ב.
רכבת א' לא מעונינת לעשות תמ"א 38.
רכבת ב' הגישה בקשה להיתר בנייה לביצוע תמא 38.
במסגרת הבקשה בעלי הדירות ברכבת ב' מתכוונים לבצע שינויים בחניון המשותף ואולי אף להצמיד את החניות בחניון המשותף לדירותיהם.
לאחר שיסתיים התמא שלהם לא נוכל לחנות בחניון המשותף ולמעשה לא תהיה לנו חניה.
רכבת א' הגישה התנגדות לבקשה להיתר בנייה של רכבת ב' , לאחרונה התקבלה החלטה.רכבת א' הגישה ערר על ההחלטה וטרם נקבע מועד לדיון בערר.
בעניין החניה, יעצו לנו לפעול בדרך של הגשת תביעה לבימ"ש כדי לקבל פסק דין הצהרתי לפיו בעלי הדירות ברכבת רשאים לרשום זיקת הנאה על החניות בחניה המשותפת.
מהי הדרך המומלצת לפיה ניתן לפעול כדי לשמור על האינטרסים שלנו ושיהיה לנו חניה גם אחרי שיסתיים תמא 38 של רכבת ב' ?
תודה מראש,
דייר ברכבת א'.
חניה משותפת לשני בניינים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/03/17
שלום רב,
על מנת להשיב לשאלתך באופן מדוייק יש לבחון את אופן הרישום של שני הבניינים, את תקנון הבתים המשותפים, ככל שהם רשומים, וכן לבצע בדיקה עובדתית מקיפה.
ככלל, ככל שתוכלו להוכיח שימוש בחניה במשך כל השנים מאז נבנו הבניינים ללא התנגדות של דיירי הבנין השכן תוכלו לדרוש רישומה של זיקת הנאה לטובתכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להשיב לשאלתך באופן מדוייק יש לבחון את אופן הרישום של שני הבניינים, את תקנון הבתים המשותפים, ככל שהם רשומים, וכן לבצע בדיקה עובדתית מקיפה.
ככלל, ככל שתוכלו להוכיח שימוש בחניה במשך כל השנים מאז נבנו הבניינים ללא התנגדות של דיירי הבנין השכן תוכלו לדרוש רישומה של זיקת הנאה לטובתכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת מחצית מדירה בבעלותי לקרובת משפחה
שאול גל
03/03/17
שלום רב, ברצוני להעביר מחצית מדירה בבעלותי על שם קרובת משפחה. שאם יש לפנות לטאבו/עורך דין והאם התהליך חייב במסים כלשהם, תודה רבה
העברת מחצית דירה לקרובת משפחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/03/17
שלום שאול,
העברת דירה, או חלק מדירה, במתנה היא עסקה במקרקעין, שיש לערוך בכתב ולדווח לרשויות הנוגעות בדבר, לרבות לרשות המסים. מומלץ עד מאוד לבצע עסקה כזו בליווי עו"ד.
החבות במס תלויה בסוג הקרבה המשפחתית -
לגבי מס שבח - האם מדובר בקרובה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין אשר החוק מקנה פטור ממס שבח בעת העברת מקרקעין במתנה אליה (בת זוג, אם, סבתא, צאצאית, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה).
לגבי מס רכישה - כהגדרת התקנות הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות הם מי שיחשבו קרובי משפחה ויהיו זכאים לשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על המכירה.
בכל קרבה אחרת יחול מס שבח/רכישה כבכל עסקת מקרקעין אחרת (יתכן שיחולו פטורים, בהתאם לנסיבות).
בברכה,
העברת דירה, או חלק מדירה, במתנה היא עסקה במקרקעין, שיש לערוך בכתב ולדווח לרשויות הנוגעות בדבר, לרבות לרשות המסים. מומלץ עד מאוד לבצע עסקה כזו בליווי עו"ד.
החבות במס תלויה בסוג הקרבה המשפחתית -
לגבי מס שבח - האם מדובר בקרובה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין אשר החוק מקנה פטור ממס שבח בעת העברת מקרקעין במתנה אליה (בת זוג, אם, סבתא, צאצאית, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה).
לגבי מס רכישה - כהגדרת התקנות הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות הם מי שיחשבו קרובי משפחה ויהיו זכאים לשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על המכירה.
בכל קרבה אחרת יחול מס שבח/רכישה כבכל עסקת מקרקעין אחרת (יתכן שיחולו פטורים, בהתאם לנסיבות).
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבטחת זכות ידועה בציבור בדירה בבעלות משותפת
נעמה
02/03/17
אני ובן זוגי ידועים בציבור ומעוניינים לחתום על הסכם ממון. הסכמנו כי נבצע הפרדה בנכסים שבבעלותנו מלפני מיסוד הקשר וניצור שיתוף בכל הנכסים העתידיים שנצבור ונרכוש. אנו מתכננים לרכוש דירה יחדיו בבעלות משותפת וגם בחלקים שווים. הדירה תושכר ואולי בהמשך נעבור להתגורר בה. בן הזוג שלי מבוגר ממני והביע רצון כי לאחר לכתו חס ושלום, אמשיך להתגורר בדירה עד 120, מבלי שיורשיו, ידרשו את חלקם בנכס. האם במסגרת הסכם ממון ניתן מבחינת חוקי מקרקעין להבטיח את זכות מגוריי בדירה המשותפת עד 120 שלי?, רישום הערה כלשהיא על זכות מגוריי או פתרון אחר? תודה מראש.
צוואה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
נעמה שלום,
הסכם ממון הינו בעל משמעות כלפי הצדדים החתומים עליו בלבד.
ניתן כמובן בצוואה להבטיח מי יזכה בדירה לאחר מותו של המוריש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
פ.ב
02/03/17
שלום רב! ברצוני לדעת על מי חלה חובת מס השבחה
על הקבלן או על הדייר קונה הדירה? תודה.
על הקבלן או על הדייר קונה הדירה? תודה.
חובת תשלום היטל השבחה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
פ.ב שלום,
מדובר בשאלה מורכבת התלויה במשתנים רבים.
באופן כללי חובת תשלום היטל השבחה חלה על המוכר.
בדרך כלל צדדים להסכם מסכימים כי כל היטל השבחה בגין תכנית שתאושר קודם לחתימת ההסכם תחול על המוכר, ולאחר מכן תחול על הקונה.
השאלה הנשאלת היא בגין מה מוטל היטל ההשבחה ומכוח איזה תכנית ובהתאם לכך ניתן יהיה לברר על מי הוא חל.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מדובר בשאלה מורכבת התלויה במשתנים רבים.
באופן כללי חובת תשלום היטל השבחה חלה על המוכר.
בדרך כלל צדדים להסכם מסכימים כי כל היטל השבחה בגין תכנית שתאושר קודם לחתימת ההסכם תחול על המוכר, ולאחר מכן תחול על הקונה.
השאלה הנשאלת היא בגין מה מוטל היטל ההשבחה ומכוח איזה תכנית ובהתאם לכך ניתן יהיה לברר על מי הוא חל.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נושא שכר דירה -סיום חוזה – בעיה בתאריך סיום
מירי
02/03/17
בוקר טוב. מקווה שאני בפורום הנכון. אני שוכרת דירה מזה 10 שנים אצל אותו בעל בית. החוזה מסתיים ב- 31.5.17. בעל הבית שלי יודע מזה מס' חודשים שאני לא ממשיכה אצלו בדירה. פניתי אליו ב-26.2.17 והודעתי לו שאני אצטרך לפנות את הדירה בתחילת יוני (כנראה 10.6) כי הדירה שאני עוברת אליה מתפנה רק ב- 1.6 ובעל הבית צריך לשבור איזה חלון ולהכין בשבילי את הדירה וזה יקח כמה ימים. כמובן שאמרתי לו שאשלם לו על כל יום שאשאר אחרי ה-1.6. כולל חשמל ומים. אתמול הוא פנה אלי ואמר לי שהוא מבקש ממני לפנות ב- 1.6 כי אף אחד לא ירצה לשכור דירה ב- 10 לחודש. אצל כולם זה מתחיל ב- 1 לחודש ונגמר ב- 31 לחודש. הסברתי לו שתהיה לי בעיה כי אני גם תלויה בזאת שמפנה את הבית שם ועל התיקונים שבעל הבית צריך לעשות וזאת תהיה בעיה. מבחינתו שאשלם לו על חודש מלא ואעזוב באיזה תאריך שאני רוצה. אני שואלת אתכם מבחינה חוקית מה מותר לי לעשות? אין לי לאן ללכת עם כל הציוד לכמה ימים, האם הוא יכול לדרוש ממני לצאת כשאין לי לאן?
הסכם שכירות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
מירי שלום,
התשובות לשאלתך מצויות בהסכם השכירות עליו חתמת.
בעל הדרה יכול מרצונו הטוב לתת לך שהות של מספר ימים נוספים מעבר להסכם, אך אינך יכולה לחייב אותו לעשות זאת.
ככל שסירובך יגרום לו להפסדים תהיה לו עילת תביעה כלפיך, במידה ויוכיח זאת כמובן.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
התשובות לשאלתך מצויות בהסכם השכירות עליו חתמת.
בעל הדרה יכול מרצונו הטוב לתת לך שהות של מספר ימים נוספים מעבר להסכם, אך אינך יכולה לחייב אותו לעשות זאת.
ככל שסירובך יגרום לו להפסדים תהיה לו עילת תביעה כלפיך, במידה ויוכיח זאת כמובן.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום למתווך פעמיים – בעת שכירות דירה ובעת רכישה
אבי -
02/03/17
שלום רב .
לפני כשנה נכנסתי לגור בשכירות בדירת מגורים - אשר נמצאת בבניין של 14 דירות אשר כולן מראש היו מיועדות מראש להשכרה ולשם כך הוא נבנה ע"י החברה הקבלנית .
אל הדירה הגעתי דרך מתווך מקרקעין, אשר לא החתים אותי על אף טופס הזמנת שירותי תיווך כנדרש, וביקש לקבל את שכר טרחתו על זה שהוא הביא אותי לדירה - במזומן .
סגרתי עם המתווך מראש על עמלת תיווך של חצי חודש שכירות פלוס מעמ - כאשר התשלום לבקשתו יהיה במזומן .-
ולאחר כמה ימים אף נחתם הסכם שכירות מחייב ביני לבין בעלי החברה שמחזיקה ובנתה את הבניין ואת הדירות - ודאגתי לשלם במעמד החתימה למתווך את שכר טרחתו כמו שסיכמנו במזומן . . - יש לציין שבאותו יום השכירה וחתמה החברה על השכרה נוספות של 3 דירות נוספות בבניין למטרת שכירות בלבד . - ומראש החברה הודיעה לי ולהם כי אין ברצונה נכון לעת עתה למכור את הדירות בבניין.
כחצי שנה לאחר מכן - ככל הנראה משיקולי והטבות מס - החליטה החברה למכור חלק מהדירות בבעלותה - ובהן הדירה בה אני מתגורר כשוכר . (יש לציין ששלמתי קרוב ל-40,000 ש"ח דמי שכירות עבור החצי שנה האחרונה בה אני מתגורר בדירה . )
לאחר שבדקתי את האופציה והדירות באיזורי - - החלטתי לרכוש את הדירה הקיימת בה אני מתגורר כשוכר - ולהפוך לבעלים רשמי. .
היום לאחר כחצי שנה דורש המתווך לקבל דמי תיווך גם עבור הרכישה של הדירה - והוא שלח לי מכתב שאם לא אשלם לו תוך 30 יום דמי תיווך - אני אתבע .
סיועכם ועצתכם בהקדם . - האם למתווך יש סמכות חוקית לדרוש ממני לשלם דמי תיווך נוספים גם בגין הרכישה ?
בברכה , אבי .
לפני כשנה נכנסתי לגור בשכירות בדירת מגורים - אשר נמצאת בבניין של 14 דירות אשר כולן מראש היו מיועדות מראש להשכרה ולשם כך הוא נבנה ע"י החברה הקבלנית .
אל הדירה הגעתי דרך מתווך מקרקעין, אשר לא החתים אותי על אף טופס הזמנת שירותי תיווך כנדרש, וביקש לקבל את שכר טרחתו על זה שהוא הביא אותי לדירה - במזומן .
סגרתי עם המתווך מראש על עמלת תיווך של חצי חודש שכירות פלוס מעמ - כאשר התשלום לבקשתו יהיה במזומן .-
ולאחר כמה ימים אף נחתם הסכם שכירות מחייב ביני לבין בעלי החברה שמחזיקה ובנתה את הבניין ואת הדירות - ודאגתי לשלם במעמד החתימה למתווך את שכר טרחתו כמו שסיכמנו במזומן . . - יש לציין שבאותו יום השכירה וחתמה החברה על השכרה נוספות של 3 דירות נוספות בבניין למטרת שכירות בלבד . - ומראש החברה הודיעה לי ולהם כי אין ברצונה נכון לעת עתה למכור את הדירות בבניין.
כחצי שנה לאחר מכן - ככל הנראה משיקולי והטבות מס - החליטה החברה למכור חלק מהדירות בבעלותה - ובהן הדירה בה אני מתגורר כשוכר . (יש לציין ששלמתי קרוב ל-40,000 ש"ח דמי שכירות עבור החצי שנה האחרונה בה אני מתגורר בדירה . )
לאחר שבדקתי את האופציה והדירות באיזורי - - החלטתי לרכוש את הדירה הקיימת בה אני מתגורר כשוכר - ולהפוך לבעלים רשמי. .
היום לאחר כחצי שנה דורש המתווך לקבל דמי תיווך גם עבור הרכישה של הדירה - והוא שלח לי מכתב שאם לא אשלם לו תוך 30 יום דמי תיווך - אני אתבע .
סיועכם ועצתכם בהקדם . - האם למתווך יש סמכות חוקית לדרוש ממני לשלם דמי תיווך נוספים גם בגין הרכישה ?
בברכה , אבי .
זכאות לדמי תיווך
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
אבי שלום,
חוק המתווכים קובע תנאים שונים לצורך זכאות לקבלת דמי תיווך.
בראש ובראשונה נדרש כי הלקוח יחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך.
בטופס יש לציין בצורה ברורה מהי העסקה בגינה מוזמנים שירותי התיווך ומהן דמי התיווך שישולמו בחתימת עסקה כזו.
ככל שהמתווך החתים אותך על הזמנת שירותי תיווך לשכירות ולקנייה בצורה מפורשת, הוא יהיה זכאי לתשלום.
ככל שלא כך הם פני הדברים, אין לך חובה לשלם לו.
מקווה שסייעתי לך בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חוק המתווכים קובע תנאים שונים לצורך זכאות לקבלת דמי תיווך.
בראש ובראשונה נדרש כי הלקוח יחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך.
בטופס יש לציין בצורה ברורה מהי העסקה בגינה מוזמנים שירותי התיווך ומהן דמי התיווך שישולמו בחתימת עסקה כזו.
ככל שהמתווך החתים אותך על הזמנת שירותי תיווך לשכירות ולקנייה בצורה מפורשת, הוא יהיה זכאי לתשלום.
ככל שלא כך הם פני הדברים, אין לך חובה לשלם לו.
מקווה שסייעתי לך בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום נכס במינהל לאחר צו קיום צוואה ואשור מאטבו
יוסיי
01/03/17
שלום האם יש חשיבות כלשהיא לרשום את הנכס ועדכוןבספרי המינהל מיקרקעין לאחר אשור צו קיום צוואה בטאבו ואישורו בנסח על שמי ובנוף יש אשור מרשם המקרקעין אישור ביצוע פעולה בחלקה ע פ צוואה ניתן בשלב כלשהוא למכור את הנכס ללא שו קשר למינהל או שחייבת אני לעדכן את שמי בספרי מינהל מיקרקעי ישראל במידה וכן איזה מיסמכים להגיש למינהל תודה
רישום במינהל
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
יוסי שלום,
שאלתך איננה מספיק ברורה.
ככל והנכס נרשם בטאבו על שמך ממילא הוא רשום כך גם במינהל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך איננה מספיק ברורה.
ככל והנכס נרשם בטאבו על שמך ממילא הוא רשום כך גם במינהל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הגובה המינימלי לדמי מפתח?
מ
01/03/17
שלום,אם ברצוני לרכוש זכות להיות דייר מוגן בדירה, האם ישנו סכום מינימלי שעליי לשלם כדי שהמדינה תכיר בעיסקה כזו?
בכל אתר אינטרנט ומקור משפטי שנכנסתי אליו רשום שבד"כ משלמים 30%-50% משווי הנכס, אבל האם זה הכרח?
אם למשל אשלם דמי מפתח בגובה של 3% משווי הדירה בשוק החופשי, האם עדיין אוכל להפוך לדייר מוגן?
תודה.
בכל אתר אינטרנט ומקור משפטי שנכנסתי אליו רשום שבד"כ משלמים 30%-50% משווי הנכס, אבל האם זה הכרח?
אם למשל אשלם דמי מפתח בגובה של 3% משווי הדירה בשוק החופשי, האם עדיין אוכל להפוך לדייר מוגן?
תודה.
דמי מפתח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
מ שלום,
אין מינימום חוקי לתשלום דמי מפתח.
דמי מפתח יכולים להיות בכל סכום עליו יסכמו המוכר והקונה.
מכיוון שתשלום דמי מפתח מקנה זכות לדיירות מוגנת, ברור שעל המחיר לשקף ערך של זכות שכזו.
לכן בעסקה סבירה בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון הסכום שציינת איננו הגיוני ולא סביר שניתן יהיה לבצע עסקה במחיר כזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אין מינימום חוקי לתשלום דמי מפתח.
דמי מפתח יכולים להיות בכל סכום עליו יסכמו המוכר והקונה.
מכיוון שתשלום דמי מפתח מקנה זכות לדיירות מוגנת, ברור שעל המחיר לשקף ערך של זכות שכזו.
לכן בעסקה סבירה בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון הסכום שציינת איננו הגיוני ולא סביר שניתן יהיה לבצע עסקה במחיר כזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדה לדירה שגורעת מהרכוש המשותף
עזרא שוורץ
01/03/17
(1) באם רחבה שהיא רק ריצוף מהווה "בנייה" ?
(2) האם גידור משפיע על ההגדרה ?
(3) האם רחבה מסעיף (1) צריכה הסכמת שכנים להצמדה לדירה אחת ע"ח כלל השטח המשותף ?
(4) אם כן, איזה אחוז מהשכנים מחייב גם את המתנגדים ?
(5) האם בית משפט, בעת אישור הצמדה שכזאת, חייב לציין את מיקומה בחצר ואת מידותיה?
(2) האם גידור משפיע על ההגדרה ?
(3) האם רחבה מסעיף (1) צריכה הסכמת שכנים להצמדה לדירה אחת ע"ח כלל השטח המשותף ?
(4) אם כן, איזה אחוז מהשכנים מחייב גם את המתנגדים ?
(5) האם בית משפט, בעת אישור הצמדה שכזאת, חייב לציין את מיקומה בחצר ואת מידותיה?
מענה חוזר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
שלום וברכה,
מדובר בשאלות שלחלקן הגדול כבר קיבלת מענה באתר.
בכל מקרה מדובר בהתייחסות רחבה החורגת מהמענה הניתן במסגרת פורום זה המיועד לסקירה כללית ולא מהווה תחליף לשכירת שירותי עו"ד במקרה הצורך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מדובר בשאלות שלחלקן הגדול כבר קיבלת מענה באתר.
בכל מקרה מדובר בהתייחסות רחבה החורגת מהמענה הניתן במסגרת פורום זה המיועד לסקירה כללית ולא מהווה תחליף לשכירת שירותי עו"ד במקרה הצורך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת שיעבוד בטאבו
ארי
28/02/17
בת זוגי היא בעלים של דירה, שירשה מאמה לפני 21 שנה. לאחרונה, התברר כי על הדירה רשום שיעבוד בטאבו, מתיק משפטי ישן של אמה, שלה אין מושג אודותיו. פנינו לבית המשפט, והתברר שהתיק נגנז לפני שנים ולא ניתן להשיג מידע אבל ידוע שהיה פעם פסק דין, ומכאן כנראה השעבוד.
בת זוגי חוששת לטפל בעניין מחשש שהדבר יעורר חובות ישנים שיידרשו עתה ממנה. האם יש דרך להסיר השעבוד בטאבו מבלי להסתכן בדרישת חובות ישנים? האם בכלל ניתן לדרוש ממנה חובות של אמה מלפני 20 שנה?
בתודה מראש, ארי
בת זוגי חוששת לטפל בעניין מחשש שהדבר יעורר חובות ישנים שיידרשו עתה ממנה. האם יש דרך להסיר השעבוד בטאבו מבלי להסתכן בדרישת חובות ישנים? האם בכלל ניתן לדרוש ממנה חובות של אמה מלפני 20 שנה?
בתודה מראש, ארי
מחיקת שעבוד
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
ארי שלום,
אין כל דרך להסיר את השיעבוד בטאבו ללא הסכמה של הגורם שלטובתו רשום השיעבוד.
עליכם לפנות לגורם המשעבד ולברר מהו החוב לכאורה.
אמנם פסק דין איננו מתיישן אך יתכן בנסיבות מסויימות וישנן טענות שניתן לטעון לפחות לגבי הריבית שנצברה.
בכל מקרה אני מציע לכם לפנות ליעוץ פרטני של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אין כל דרך להסיר את השיעבוד בטאבו ללא הסכמה של הגורם שלטובתו רשום השיעבוד.
עליכם לפנות לגורם המשעבד ולברר מהו החוב לכאורה.
אמנם פסק דין איננו מתיישן אך יתכן בנסיבות מסויימות וישנן טענות שניתן לטעון לפחות לגבי הריבית שנצברה.
בכל מקרה אני מציע לכם לפנות ליעוץ פרטני של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס שבח
מ.ל
28/02/17
בבעלותי דירה חדשה שקיבלתי תמורת דירה ישנה
בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). את הדירה המקורית קיבלתי בירושה לפני כ
30 שנה. האם במכירת הדירה נשמר לי חישוב מס השבח לפי הלינאריות החדשה?
בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). את הדירה המקורית קיבלתי בירושה לפני כ
30 שנה. האם במכירת הדירה נשמר לי חישוב מס השבח לפי הלינאריות החדשה?
חישוב מס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/03/17
שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון מצוי למול חברת אחזקה וניהול מבנים
רויטל
28/02/17
שלום,
האם תקנון מצוי גובר על חוזה שנערך מול חברת אחזקה לניהול מבנים? חלק מהדיירים טוענים לכך שהם צריכים לשלם מחיר מופחת משאר הדיירים וזאת לפי התקנון המצוי.
האם תקנון מצוי גובר על חוזה שנערך מול חברת אחזקה לניהול מבנים? חלק מהדיירים טוענים לכך שהם צריכים לשלם מחיר מופחת משאר הדיירים וזאת לפי התקנון המצוי.
תקנון מצוי אל מול חוזה עם חברת ניהול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/03/17
שלום רויטל,
התקנון המצוי מגלם את הוראות החוק בנוגע לשיעור הנשיאה בהוצאות הבית המשותף. החישוב נערך בהתאם ליחס שטח רצפת הדירה לשטחי כלל הדירות בבניין.
ניתן לשנות יחס זה גם בהחלטה של בעלי הדירות ובלבד שכל מי שנפגע מהחלטה כזו (למשל מי ששטח דירתו קטן יותר אך נדרש לשלם יותר מכפי חלקו במקרה של תשלום אחיד) יתן לכך הסכמה.
אם חוזה הניהול כולל גם שינוי של יחס התשלומים (למשל קביעה שכל הדיירים ישלמו תשלום זהה) וכל הדיירים חתמו ההסכם מחייב אותם. אם הם מסרבים לחתום - לא תוכלו לאלץ אותם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התקנון המצוי מגלם את הוראות החוק בנוגע לשיעור הנשיאה בהוצאות הבית המשותף. החישוב נערך בהתאם ליחס שטח רצפת הדירה לשטחי כלל הדירות בבניין.
ניתן לשנות יחס זה גם בהחלטה של בעלי הדירות ובלבד שכל מי שנפגע מהחלטה כזו (למשל מי ששטח דירתו קטן יותר אך נדרש לשלם יותר מכפי חלקו במקרה של תשלום אחיד) יתן לכך הסכמה.
אם חוזה הניהול כולל גם שינוי של יחס התשלומים (למשל קביעה שכל הדיירים ישלמו תשלום זהה) וכל הדיירים חתמו ההסכם מחייב אותם. אם הם מסרבים לחתום - לא תוכלו לאלץ אותם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיכלי הגז ממוקמים בחצר של דירת הגן-קרקע בבית משותף
אורית
28/02/17
שלום וברכה,
אני שואלת עבור זוג המתגוררים בבאר שבע.
מיכלי הגז של השכנים שמעליהם ממוקמים בחצר בדירת הקרקע-גן של הדירה שלהם. השכנים נכנסים מפעם לפעם לחצר שלהם (שנעולה בשער ומנעול) שלא ברשותם והם מעוניינים לדעת האם החצר רשומה בטאבו רק על שמם או שלא. והאם הם יכולים שלא להרשות לאחרים להיכנס לחצר הפרטית שלהם. בכל מקרה הם יישקלו העברת הגז למקום אחר אבל בנתיים באופן עקרוני האם החצר רשומה רק על שמם? ממה שראיתי בנסח יש להם רק חלק ברכוש המשותף והחצר לא נחשבת רק שלהם. האם אני צודקת? (בדף השני שלא יכולתי לצרף אין מידע נוסף מלבד אישור קבלה.)
אני שואלת עבור זוג המתגוררים בבאר שבע.
מיכלי הגז של השכנים שמעליהם ממוקמים בחצר בדירת הקרקע-גן של הדירה שלהם. השכנים נכנסים מפעם לפעם לחצר שלהם (שנעולה בשער ומנעול) שלא ברשותם והם מעוניינים לדעת האם החצר רשומה בטאבו רק על שמם או שלא. והאם הם יכולים שלא להרשות לאחרים להיכנס לחצר הפרטית שלהם. בכל מקרה הם יישקלו העברת הגז למקום אחר אבל בנתיים באופן עקרוני האם החצר רשומה רק על שמם? ממה שראיתי בנסח יש להם רק חלק ברכוש המשותף והחצר לא נחשבת רק שלהם. האם אני צודקת? (בדף השני שלא יכולתי לצרף אין מידע נוסף מלבד אישור קבלה.)
האם החצר הצמודה לדירה מהווה חלק מהדירה?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/03/17
שלום אורית,
על פי הנסח שצרפת, לדירה לא צמודה חצר כלשהי, כלומר החצר היא רכוש משותף ולא "חצר פרטית" של דיירי דירת הקרקע.
ניתן לבדוק בתקנון הבניין האם ישנה התיחסות כלשהי לזכות חזקה יחודית בחצר. עוד כדאי לבדוק אם נערך במועד כלשהו הסכם בין השכנים המחלק ביניהם את החזקה ברכוש המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי הנסח שצרפת, לדירה לא צמודה חצר כלשהי, כלומר החצר היא רכוש משותף ולא "חצר פרטית" של דיירי דירת הקרקע.
ניתן לבדוק בתקנון הבניין האם ישנה התיחסות כלשהי לזכות חזקה יחודית בחצר. עוד כדאי לבדוק אם נערך במועד כלשהו הסכם בין השכנים המחלק ביניהם את החזקה ברכוש המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היעדר תשריטי דירה = אין משכנתא
מרינה
27/02/17
שלום,
אני נמצאת בתהליך קנית דירה והגעתי לשלב לקחת משכנתא. כאשר הוזמן שמאי לדירה הוא דרש כיווני אויר מחברה משכנת (עמיגור). כיוון שהבית לא משותף ואין תשריטי דירה/תשריטי סביבה לחברה משכנת (כמובן שהם לא מוכנים להמציא תשריטים נכונים). מה שיש בערייה לא נכון ולא ברור כמובן לא חתום. לכן אין באפשרותי לקבל משכנתא (למרות שהיא רק 40% מערך של הדירה)
האם אני יכולה לדרוש לביטול הסכם ואפילו לפיצוי?
אני נמצאת בתהליך קנית דירה והגעתי לשלב לקחת משכנתא. כאשר הוזמן שמאי לדירה הוא דרש כיווני אויר מחברה משכנת (עמיגור). כיוון שהבית לא משותף ואין תשריטי דירה/תשריטי סביבה לחברה משכנת (כמובן שהם לא מוכנים להמציא תשריטים נכונים). מה שיש בערייה לא נכון ולא ברור כמובן לא חתום. לכן אין באפשרותי לקבל משכנתא (למרות שהיא רק 40% מערך של הדירה)
האם אני יכולה לדרוש לביטול הסכם ואפילו לפיצוי?
העדר תשריטים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/03/17
שלום מרינה,
חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלתך, כגון הוראות החוזה, אופן רישומה של הדירה ועוד.
מציעה לך לפנות לעוה"ד שמייצג אותך בעסקה על מנת שיסביר לך את הוראות החוזה וינסה לפנות בשמך לבנק על מנת לברר אילו מסמכים יספקו אותו, אם בכלל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלתך, כגון הוראות החוזה, אופן רישומה של הדירה ועוד.
מציעה לך לפנות לעוה"ד שמייצג אותך בעסקה על מנת שיסביר לך את הוראות החוזה וינסה לפנות בשמך לבנק על מנת לברר אילו מסמכים יספקו אותו, אם בכלל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחקת יונים בבניין משותף
יוסי טל
27/02/17
שלום,
לפני זמן מה כמה מחברי הועד בבניין יזמו רעיון של הרחקת יונים (רשתות ודוקרנים), ההחלטה "התקבלה" בוואטסאפ ובאתר אינטרנט המשרת את הועד אבל ללא אסיפת דיירים רשמית (באסיפה הקודמת הנושא נדחה ע"י רוב המשתתפים). למרות התנגדות של חלק מהדיירים הועד הזמין בעל מקצוע וביצע את ההתקנה, לאחר מכן שלח לכל הדיירים בקשה לתשלום.
אנחנו ומספר דיירים נוספים לא מעוניינים לשלם כיוון שלא הייתה אסיפת דיירים מסודרת ולא נפלה ההחלטה ברוב מוחלט, בנוסף מצאתי את הדבר הבא מתוך האתר של האגודה לתרבות הדיור "בעיית יונים המקוננות בקיר החיצוני, לרבות בגג משותף, איננה נחשבת לליקוי ברכוש המשותף, אלא לתופעת טבע ועל פי הפסיקה המשפטית שאנו מכירים, כל הוצאה הקשורה בהתמודדות עם תופעה זו צריכה להיות ממומנת על ידי מי שמבקש לבצעה ולא על ידי חשבון כל בעלי הדירות."
האם הדרישה שלנו לא לשלם עבור ההרחקת יונים צודקת? האם יש באמת פסיקה משפטית המבססת את הנ"ל?
תודה מראש
לפני זמן מה כמה מחברי הועד בבניין יזמו רעיון של הרחקת יונים (רשתות ודוקרנים), ההחלטה "התקבלה" בוואטסאפ ובאתר אינטרנט המשרת את הועד אבל ללא אסיפת דיירים רשמית (באסיפה הקודמת הנושא נדחה ע"י רוב המשתתפים). למרות התנגדות של חלק מהדיירים הועד הזמין בעל מקצוע וביצע את ההתקנה, לאחר מכן שלח לכל הדיירים בקשה לתשלום.
אנחנו ומספר דיירים נוספים לא מעוניינים לשלם כיוון שלא הייתה אסיפת דיירים מסודרת ולא נפלה ההחלטה ברוב מוחלט, בנוסף מצאתי את הדבר הבא מתוך האתר של האגודה לתרבות הדיור "בעיית יונים המקוננות בקיר החיצוני, לרבות בגג משותף, איננה נחשבת לליקוי ברכוש המשותף, אלא לתופעת טבע ועל פי הפסיקה המשפטית שאנו מכירים, כל הוצאה הקשורה בהתמודדות עם תופעה זו צריכה להיות ממומנת על ידי מי שמבקש לבצעה ולא על ידי חשבון כל בעלי הדירות."
האם הדרישה שלנו לא לשלם עבור ההרחקת יונים צודקת? האם יש באמת פסיקה משפטית המבססת את הנ"ל?
תודה מראש
קבלת החלטות בית משותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/02/17
יוסי שלום,
ככל שההחלטה התקבלה בניגוד להחלטת האסיפה או תוך נסיון להתכחש למה שהוחלט בה, הרי שההחלטה אינה חוקית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל שההחלטה התקבלה בניגוד להחלטת האסיפה או תוך נסיון להתכחש למה שהוחלט בה, הרי שההחלטה אינה חוקית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
