פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מגרש בטאבו והשלכותיו
גיא
13/02/15
שלום
אני במשא ומתן לרכישת מיגרש בנס ציונה במהלך כל תהליך המכירה הדגישו את היתרון בכך שהמגרש הוא בטאבו ולא מינהל
האמת שכל המגרשים שבדקתי עד היום הים מינהל
לעניין הבנתי שבגלל שהמגרש בטאבו אני צריך לשלם הוצאות פיתוח לערייה לעומת רכישת מגרש של המינהל שאין כזה דבר
אמרו לי שמדובר בלמעלה מ100000 שקל מה שמאוד משנה את כדאיות העיסקה
זה נכון ? מה התעריף שמשלמים לפי מטר מגרש?לפי מטר בניה ?גם וגם ??
תודה
אני במשא ומתן לרכישת מיגרש בנס ציונה במהלך כל תהליך המכירה הדגישו את היתרון בכך שהמגרש הוא בטאבו ולא מינהל
האמת שכל המגרשים שבדקתי עד היום הים מינהל
לעניין הבנתי שבגלל שהמגרש בטאבו אני צריך לשלם הוצאות פיתוח לערייה לעומת רכישת מגרש של המינהל שאין כזה דבר
אמרו לי שמדובר בלמעלה מ100000 שקל מה שמאוד משנה את כדאיות העיסקה
זה נכון ? מה התעריף שמשלמים לפי מטר מגרש?לפי מטר בניה ?גם וגם ??
תודה
רכישת מגרש
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/02/15
שלום,
שאלתך היא מסחרית ולא משפטית.
על מנת להשוות בין שתי עסקאות ספציפיות, יש לבדוק בעירייה את המיסים הנדרשים לעסקאות אלה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
שאלתך היא מסחרית ולא משפטית.
על מנת להשוות בין שתי עסקאות ספציפיות, יש לבדוק בעירייה את המיסים הנדרשים לעסקאות אלה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבון בנק של ועד הבית
ג'נט
13/02/15
שלום, כאשר יש רק חבר ועד אחד, ויש לו כמובן הרשאת חתימה בחשבון, והוא רוצה לצאת מהועד לגמרי ולבטל את אחריותו על החשבון ועל ענייני הדיירים, אבל אין לו זמן ואפשרות (בגלל נסיבות אישיות) לעבור את המסלול של ארגון אסיפת בעלי דירות (אליה גם לא יגיעו...) והעברת הסמכויות לפי הספר, ובמידה ואף אחד אחר אינו אינו מוכן לקבל הרשאת חתימה - מה עושים? האם התנדבות בועד היא חתונה קתולית שלא ניתן לצאת ממנה בלי עיכובים וסיבוכים? איך יוצאים במינימום זמן והשקעה כשאין מחליף? תודה מראש!
החלפת וועד בית
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/02/15
שלום,
ככל שלא ניתן להגיע להסכמה בנוגע לניהול הבית המשות, ניתן להתקשר עם חברת ניהול שתקבל עליה את כל סמכויות הוועד.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום מקרקעין ונדל"ן
ככל שלא ניתן להגיע להסכמה בנוגע לניהול הבית המשות, ניתן להתקשר עם חברת ניהול שתקבל עליה את כל סמכויות הוועד.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום מקרקעין ונדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לרשום משכון על דירה הנמצאת בהליך כינוס ?
מטי
12/02/15
על הדירה קיים צו כינוס בשל חוב משכנתא, כעת הגעתי להסמה עם כונס נכסים למכירת הדירה במכר עצמי ועל פיו פרעון מלוא חוב המשכנתא יעשה בשני תשלומים עם הפרש זמנים ביניהם.
האם לאחר תשלום המחצית הראשונה ניתן יהיה לרשום משכון לטובת הקונה ו/או הערה בחברה המשכנת על ביצוע עסקת המכר, או שעד שהקונה לא יפרע את מלוא חוב המשכנתא בהתאם למכתב הכוונות לא ניתן להגן על הקונה?
תודה
האם לאחר תשלום המחצית הראשונה ניתן יהיה לרשום משכון לטובת הקונה ו/או הערה בחברה המשכנת על ביצוע עסקת המכר, או שעד שהקונה לא יפרע את מלוא חוב המשכנתא בהתאם למכתב הכוונות לא ניתן להגן על הקונה?
תודה
האם ניתן לרשום משכון על דירה הנמצאת בהליך כינוס ?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום מוטי
איני מכיר מניעה חוקית לרישום המשכון לאחר התשלום הראשון - אולם סביר כי קיים איסור חוזי כזה במסגרת חוזה ההלוואה שבין הבנק הממשכן למוכר, ובמקרה כזה יש לקבל את הסכמת הבנק הממשכן או שהקונה יביא בחשבון מראש כי כוחו של המשכון מוגבל
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
איני מכיר מניעה חוקית לרישום המשכון לאחר התשלום הראשון - אולם סביר כי קיים איסור חוזי כזה במסגרת חוזה ההלוואה שבין הבנק הממשכן למוכר, ובמקרה כזה יש לקבל את הסכמת הבנק הממשכן או שהקונה יביא בחשבון מראש כי כוחו של המשכון מוגבל
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס מחיקת צו עיקול בטאבו
דוד
12/02/15
בידי החלטת ביהמ"ש "ביטול צו עיקול מקרקעין". באמצעות איזה טופס עלי להגיש את ההחלטה לרשם המקרקעין (או פשוט להביא את ההחלטה אל הרשם)?
בקשה לביטול עיקול מקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב,
למיטב ידיעתי - מספיקה החלטה (מקור) של בית המשפט
למיטב ידיעתי - מספיקה החלטה (מקור) של בית המשפט
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם צריך את הסכמת המנהל לרישום הסכם שיתוף
יורם
12/02/15
האם לצורך רישום הסכם שיתוף בין חוכרים רשומים בטאבו בחכירה מהוונת, יש צורך באישור המנהל וחתימתו על טופס הבקשה?
האם יש צורך בהסכמת המינהל לרישום הסכם שיתוף
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום
למיטב הבנתי- אין צורך בהנחה שמדובר בחוכרים במשותף של אותם מקרקעין, אולם עליך לבחון את הוראות חוזה החכירה ולבחון את הוראות ההסכמים והאם עריכת הסכם שיתוף ורישומו עולה בקנה אחד איתם (בדרך כלל כלולה בהסכמים אילו חובה של החוכרים לרשום בית משותף)
ראה לנוחותך גם תדריך רישום בית משותף מאת לשכת רישום המקרקעין
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
למיטב הבנתי- אין צורך בהנחה שמדובר בחוכרים במשותף של אותם מקרקעין, אולם עליך לבחון את הוראות חוזה החכירה ולבחון את הוראות ההסכמים והאם עריכת הסכם שיתוף ורישומו עולה בקנה אחד איתם (בדרך כלל כלולה בהסכמים אילו חובה של החוכרים לרשום בית משותף)
ראה לנוחותך גם תדריך רישום בית משותף מאת לשכת רישום המקרקעין
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניכוי היטל השבחה
אביב
12/02/15
שלום רב,
רציתי לדעת במצב שהרוכש לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה האם אני כמוכר נכס יכול להזין את סכום היטל ההשבחה בניכויים, כיוון שמכרתי את הנכס יותר בזול כיוון שהרוכש לקח על עצמו התחייבות זאת.
אבקש לדעת מהו החוק או הפסיקה הרלונטיים
תודה רבה
רציתי לדעת במצב שהרוכש לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה האם אני כמוכר נכס יכול להזין את סכום היטל ההשבחה בניכויים, כיוון שמכרתי את הנכס יותר בזול כיוון שהרוכש לקח על עצמו התחייבות זאת.
אבקש לדעת מהו החוק או הפסיקה הרלונטיים
תודה רבה
האם ניתן לנכות היטל השבחה שמשלם הקונה מהשבח ?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
אביב שלום
התשובה היא כמובן שלילית - אם הרוכש נטל על עצמו לשלם מס שבח, ממילא מכרת את הדירה בסכום נמוך יותר והשבח עצמו (דהיינו - ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה) קטן יותר מהמצב הרגיל בו מחיר המכירה היה גבוה יותר ומגלם בתוכו את היטל ההשבחה
מבחינה כלכלית מדובר באותה תוצאה, בין השבח גדול יותר וממנו מנכים את היטל ההשבחה ששילם המוכר ובין אם השבח קטן יותר בשל כך שההיטל משולם מראש על ידי הקונה
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
התשובה היא כמובן שלילית - אם הרוכש נטל על עצמו לשלם מס שבח, ממילא מכרת את הדירה בסכום נמוך יותר והשבח עצמו (דהיינו - ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה) קטן יותר מהמצב הרגיל בו מחיר המכירה היה גבוה יותר ומגלם בתוכו את היטל ההשבחה
מבחינה כלכלית מדובר באותה תוצאה, בין השבח גדול יותר וממנו מנכים את היטל ההשבחה ששילם המוכר ובין אם השבח קטן יותר בשל כך שההיטל משולם מראש על ידי הקונה
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לרשום הסכם שיתוף בחלקת משנה
בועז
11/02/15
האם ניתן לרשום הסכם שיתוף בחלקת משנה המהווה חלק מבית משותף? מדובר בבית משותף המורכב משלוש חלקת משנה אשר על שתיים מהן בנוי בית (סה"כ 2 בתים) ועל אחת בנוי דו משפחתי (עליו אני מעוניין לרשום את הסכם השיתוף).
רישום הסכם שיתוף על חלקת משנה בבית משותף
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
ככל שהבנתי את שאלתך - לא קיימת מניעה כזו
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
ככל שהבנתי את שאלתך - לא קיימת מניעה כזו
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקבלן הוא שותפות שכל שותפותיה משועבדות אחת לשניה
דיירת מודאגת
11/02/15
שלום רב,
היזם הוא שותפות המרכבת מ-3 חברות. כ"א משתי החברות הראשונות
מניותיה משועבדות באופן קבוע לחברה השלישית . הדירקטורים של החברה השלישית הם אותם
הדירקטורים של שתי החברות האחרות, וכבעלי המניות שלה רשומות שתי החברות האחרות,
שמניותיהן משועבדות לה.
מה התסבוכת הזו אומרת לגבינו, הדיירים שעומדים
להיכנס עם "היזם" הנ"ל ( השותפות המשולשת) להסכם תמ"א-3 ?
- שאין שום סיכוי
לתבוע אי-פעם את החברה הזו? כל-כך פשוט? - עוד סיבוכים?
בציפייה לתשובתך -
דיירת מודאגת.
היזם הוא שותפות המרכבת מ-3 חברות. כ"א משתי החברות הראשונות
מניותיה משועבדות באופן קבוע לחברה השלישית . הדירקטורים של החברה השלישית הם אותם
הדירקטורים של שתי החברות האחרות, וכבעלי המניות שלה רשומות שתי החברות האחרות,
שמניותיהן משועבדות לה.
מה התסבוכת הזו אומרת לגבינו, הדיירים שעומדים
להיכנס עם "היזם" הנ"ל ( השותפות המשולשת) להסכם תמ"א-3 ?
- שאין שום סיכוי
לתבוע אי-פעם את החברה הזו? כל-כך פשוט? - עוד סיבוכים?
בציפייה לתשובתך -
דיירת מודאגת.
תמ"א 38 - זהות הקבלן
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
נא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
נא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מעיזבון
רמי
11/02/15
מבקש לרכוש דירה. בנסח הטאבו ונכתב שם שהדירה בבעלות של עיזבון מנוח. כ"כ רשומה הערת אזהרה בדבר העברה לזרים. מבקש לדעת האם אני אמור לבקש מהמציגים עצמם כבעלי הנכס שראשית יעבירו הנכס על שמם כולל מחיקת הערת האזהרה, ורק אז לשאת ולתת איתם לגבי הרכישה, או שישנה דרך אחרת להתנהלות מולם .
רכישת דירה מעזבון
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
החלופה שציינת היא אפשרית, אולם ניתן גם לשאת ולתת ואף לחתום על חוזה מכר עם כל היורשים כאשר התשלום הראשון יופקד בנאמנות אצל ב"כ היורשים והוא יעבור אליהם רק לאחר רישום הבעלות על שמם ומחיקת הערת האזהרה
כמובן שהחתימה צריכה להיות מותנית בכך שעורך הדין המייצג אותך יבדוק מדוע עד עתה לא נרשמו הזכויות על שם היורשים עצמם ו אם יש מניעה חוקית או אחרת לרישום
למותר לציין כי בעסקה מסוג זה עליך להיות מיוצג ע"י עורך דין
בהצלחה !
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
החלופה שציינת היא אפשרית, אולם ניתן גם לשאת ולתת ואף לחתום על חוזה מכר עם כל היורשים כאשר התשלום הראשון יופקד בנאמנות אצל ב"כ היורשים והוא יעבור אליהם רק לאחר רישום הבעלות על שמם ומחיקת הערת האזהרה
כמובן שהחתימה צריכה להיות מותנית בכך שעורך הדין המייצג אותך יבדוק מדוע עד עתה לא נרשמו הזכויות על שם היורשים עצמם ו אם יש מניעה חוקית או אחרת לרישום
למותר לציין כי בעסקה מסוג זה עליך להיות מיוצג ע"י עורך דין
בהצלחה !
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת מרפסת
אייל.ל
11/02/15
שאלתי הינה:
לשכני המקביל אלי בקומה הראשונה ישנה תוספת של מרפסת לכיוון החלק האחורי של החניות בביניין , את התוספת הוא קיבל בסיכום עם הקבלן כשבנו את הביניין כדת וכדין לפני כ-20 שנה , במידה ותיהייה הסכמה של כל הדיירים ביניין האם אני יכול לקבל היתר לתוספת מרפסת תואמת ? יש חוק שמדבר על זה ? אודה לתשובה
לשכני המקביל אלי בקומה הראשונה ישנה תוספת של מרפסת לכיוון החלק האחורי של החניות בביניין , את התוספת הוא קיבל בסיכום עם הקבלן כשבנו את הביניין כדת וכדין לפני כ-20 שנה , במידה ותיהייה הסכמה של כל הדיירים ביניין האם אני יכול לקבל היתר לתוספת מרפסת תואמת ? יש חוק שמדבר על זה ? אודה לתשובה
האם ניתן להוסיף מרפסת לדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
אייל שלום
על מנת להרחיב דירה יש צורך בקבלת 75% מבעלי הדירות שמחזיקים לפחות בשני שליש מהרכוש המשותף. בנוסף יש צורך בבירור ההיתכנות התכנונית להוספת מרפסת ולצורך כך עליך לבדוק את האפשרות לכך בועדה המקומית לתכנון ובניה במקום מגוריך או להתייעץ עם אדריכל
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
על מנת להרחיב דירה יש צורך בקבלת 75% מבעלי הדירות שמחזיקים לפחות בשני שליש מהרכוש המשותף. בנוסף יש צורך בבירור ההיתכנות התכנונית להוספת מרפסת ולצורך כך עליך לבדוק את האפשרות לכך בועדה המקומית לתכנון ובניה במקום מגוריך או להתייעץ עם אדריכל
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לביטול עיקול מקרקעין
דוד
11/02/15
שלום, בבקשת צד ג' לביטול עיקול מקרקעין כמה עותקים צריך להגיש ללשכת ההוצל"פ? האם יש חובה להעביר בעצמי את הבקשה לזוכים ולחייבים בתיק ואם כן מתי? והאם ישנה אפשרות להגיש בבקשה אחת להסיר כמה עיקולים מגורמים שונים ותיקים שונים או שאני צריך להגיש בכל תיק בקשה נפרדת למרות שזה נוגע לאותו הנכס? בנוסף, האם את הבקשה לביטול עיקול מקרקעין אני צריך להגיש בלשכת ההוצל"פ שבה הוטל העיקול או בלשכה שקרובה לביתי כלומר בלשכה שבאיזור שבו נמצאים המקרקעין? אשמח מאוד לעזרה והכוונה. תודה רבה.
בקשה לביטול עיקול מקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
אנא הפנה שאלתך לפורום הוצל"פ
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
אנא הפנה שאלתך לפורום הוצל"פ
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בבניין סמוך למעבר דירה
איתי
11/02/15
שלום.
נעשה שיפוץתיקון קטן בבניין בבניין כמה ימים לאחר כניסתי לדירה.
האם אני צריך לשאת בהוצאות?
נעשה שיפוץתיקון קטן בבניין בבניין כמה ימים לאחר כניסתי לדירה.
האם אני צריך לשאת בהוצאות?
מי נושא בעלות שיפוץ בבנין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
האם אתה שוכר או בעלים של הדירה?
בהנחה שאתה הבעלים- מעת קבלת מסירת החזקה בדירה אתה אחראי לכל התשלומים החלים על בעל דירה לרבות תיקונים ושיפוצים ברכוש המשותף.
החריג לכך זה אם תוכיח כי מדובר היה בפגם ברכוש המשותף שהמוכר לא גילה לך עליו והייתה לו חובה לעשות כן או בנזק שאינו בלאי סביר שהמוכר חב בתיקונו לפני מסירת החזקה ככל שכך נרשם בחוזה המכר שנערך בינך לבין המוכר
אם הינך שוכר- מדובר בחוב של הבעלים של הדירה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האם אתה שוכר או בעלים של הדירה?
בהנחה שאתה הבעלים- מעת קבלת מסירת החזקה בדירה אתה אחראי לכל התשלומים החלים על בעל דירה לרבות תיקונים ושיפוצים ברכוש המשותף.
החריג לכך זה אם תוכיח כי מדובר היה בפגם ברכוש המשותף שהמוכר לא גילה לך עליו והייתה לו חובה לעשות כן או בנזק שאינו בלאי סביר שהמוכר חב בתיקונו לפני מסירת החזקה ככל שכך נרשם בחוזה המכר שנערך בינך לבין המוכר
אם הינך שוכר- מדובר בחוב של הבעלים של הדירה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדרגת מס
#
11/02/15
כמה זה מדרגת המס הראשונה לנדל"ן יש שנייה?
מדרגות מס רכישה בגין דירה שניה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
לא ברור משאלתך האם התכוונה למס רכישה על דירה שניה או למס רכישה בגין דירה יד שניה.
מדרגת המס הראשונה בגין דירה יד שניה היא 5% עד ל 1,162,000 ₪ בקירוב
מדרגת המס הראשונה בגין דירה יד שניה אינה שונה מדירה יד ראשונה ובהנחה שמדובר בדירה ראשונה - משולם אפס אחוז מס עד לסך של 1,568,000 ₪ בקירוב
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
לא ברור משאלתך האם התכוונה למס רכישה על דירה שניה או למס רכישה בגין דירה יד שניה.
מדרגת המס הראשונה בגין דירה יד שניה היא 5% עד ל 1,162,000 ₪ בקירוב
מדרגת המס הראשונה בגין דירה יד שניה אינה שונה מדירה יד ראשונה ובהנחה שמדובר בדירה ראשונה - משולם אפס אחוז מס עד לסך של 1,568,000 ₪ בקירוב
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הנכס מפריע לפרנסתי
רחלה
10/02/15
אני זקוקה לעצתכם !!! אני מנהלת מרפאה קוסמטיקאית , במבנה שאני שוכרת כבר שנתיים מהבעלים. לפני חודש נכנסתי לשנת השכירות השלישית (אופציה שהיתה לי לפי תנאי החוזה). לפני שבועיים, הגיע נציג מטעם הבעלים ותלה שלט :"למכירה/ להשכרה" מעל המרפאה . זה פוגע מאוד בהכנסותיי , מכיוון שרוב הלקוחות שלי רוכשות כרטיסיית טיפולים לשנה שלמה.במצב הנוכחי, הן חוששות שאני אעבור משם למקום מרוחק, ואין רוצות לרכוש יותר כרטיסיות. לפי תנאי החוזה, מותר לבעלים למכור את הנכס במהלך ששת החודשים האחרונים לשכירות. בשום מקום לא צויין שהמכירה שלו תתבצע באמצעות תליית שלט על הבניין שבו קיימת המרפאה . מה עוד שיש לי לפי החוזה שנת אופציה נוספת, פרט לזו הנוכחית. האם מותר לבעלים לעשות זאת? תודה !!!
בעל הנכס מפריע לפרנסתי
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/02/15
רחלה שלום,
בעיקרון אם אין מניעה בחוזה שביניכם, זכותו לתלות את השלט.
הייתי מנסה בדרכי שלום לבקש ממנו להציב את השלט במקום אחר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון אם אין מניעה בחוזה שביניכם, זכותו לתלות את השלט.
הייתי מנסה בדרכי שלום לבקש ממנו להציב את השלט במקום אחר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס עיזבון בגין מכירת דירה שהתקבלה בירושה?
עמוס
10/02/15
במידה ואני ואחי קיבלנו בירושה נכס. כעת אנו מעוניינים למכור אותו.
האם אנו מחויבים במס עיזבון/מס ירושה? היו שמועות כי אנו מחויבים ב-35% מס עיזבון?
האם אנו מחויבים במס עיזבון/מס ירושה? היו שמועות כי אנו מחויבים ב-35% מס עיזבון?
פנה לפורום דיני מיסים בבקשה.
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/02/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה-האם קיים בזה סיכונים מסוימים?
חזי
10/02/15
לפני שאני משכיר את הבית,הייתי רוצה לדעת איך להימנע מהסיכונים הנובעים מזה.
אלו סיכונים קיימים בהשכרת דירה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/02/15
חזי שלום,
שאלתך מנוסחת בצורה כללית ולכן אענה לך באופן כללי.
רצוי מאוד בטרם השכרת הדירה לעגן היטב את כל זכויותיך בדירה בחוזה שכירות עליו יחתמו השוכרים. ממליצה לך לערוך את החוזה אצל עו"ד הבקיא בתחום.
כמו כן יש לדאוג לקבל בטוחות טובות מהשוכרים להבטחת דמי שכ"ד ותשלומים נלווים.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך מנוסחת בצורה כללית ולכן אענה לך באופן כללי.
רצוי מאוד בטרם השכרת הדירה לעגן היטב את כל זכויותיך בדירה בחוזה שכירות עליו יחתמו השוכרים. ממליצה לך לערוך את החוזה אצל עו"ד הבקיא בתחום.
כמו כן יש לדאוג לקבל בטוחות טובות מהשוכרים להבטחת דמי שכ"ד ותשלומים נלווים.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
מורן
10/02/15
שלום רב,
הבנתי שבמידה ואני מעניקה את הנכס שלי במתנה לביתי, היא מחויבת לשלם שליש מס רכישה.
שאלתי היא, כיצד יודעים כמה מס רכישה לשלם, אם אין מחיר לדירה, כי זה ללא תמורה?
תודה.
הבנתי שבמידה ואני מעניקה את הנכס שלי במתנה לביתי, היא מחויבת לשלם שליש מס רכישה.
שאלתי היא, כיצד יודעים כמה מס רכישה לשלם, אם אין מחיר לדירה, כי זה ללא תמורה?
תודה.
קביעת שווי דירה בהעברה ללא תמורה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/02/15
מורן שלום,
בעת ביצוע הדיווח לרשויות המס יש לציין את שווי הדירה המוערך על פי שווי שוק של דירות דומות.
משווי זה ייגזר תשלום מס הרכישה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעת ביצוע הדיווח לרשויות המס יש לציין את שווי הדירה המוערך על פי שווי שוק של דירות דומות.
משווי זה ייגזר תשלום מס הרכישה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דיירים לשינוי בשטח משותף
אמיר
10/02/15
בעלים קודמים של דירה השייכת לי כעת ביצע, לפני שנים רבות (לפחות 20) שינוי בשטח הסמוך לדירה שהינו בעצם שטח משותף. כל הדיירים התחלפו מאז ואין לי עדות האם ניתנה הסכמה מפורשת של הדיירים דאז לשינוי, אך עובדה היא שמעולם לא שמעתי על התנגדות לשינוי זה, עד עכשיו, כאשר דייר (חדש יחסית) הביע התנגדות כזו. האם סביר שזכותו להתנגד? או שדייר חדש צריך לקבל את המצב הקיים? כמו-כן, האם זכותו של דייר שכיר להביע התנגדות כזו או שזוהי זכותם של הבעלים בלבד? בתודה מראש.
הסכמת דיירים לשינוי בשטח משותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/02/15
אמיר שלום,
מדובר בזכות בעלים.
כן. בעלי דירה חדשה יכול להעלות טענה כנגד השינוי אם לא השנוי לא נעשה באופן חוקי ואם לא צוין בתקנון הבית המשותף.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מדובר בזכות בעלים.
כן. בעלי דירה חדשה יכול להעלות טענה כנגד השינוי אם לא השנוי לא נעשה באופן חוקי ואם לא צוין בתקנון הבית המשותף.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר בגין מס רכישה
מיקי
10/02/15
שלום, אם בעת שרכשתי דירה הייתה בבעלותי דירה נוספת, ושילמתי מס
רכישה, אך כעבור שנה מסרתי את הדירה במתנה להוריי, האם אני זכאית לבקש החזר בגין
המס ששולם?
רכישה, אך כעבור שנה מסרתי את הדירה במתנה להוריי, האם אני זכאית לבקש החזר בגין
המס ששולם?
החזר בגין מס רכישה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/02/15
מיקי שלום,
לפי מיטב ידיעתי התשובה שלילית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לפי מיטב ידיעתי התשובה שלילית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מילוי מש"ח
רועי
10/02/15
אני ממלא מש"ח ויש לי שתי שאלות:
1. מה אני מציין בסעיף "הזכות במקרקעין מהווה" שעה שהמוכר לא רשום כבעלים אלא רק זכאי להירשם מכוח צו ירושה?
2. מה הכוונה לתיאור הנכס הנמכר בהתאם לשטר המכר?
1. מה אני מציין בסעיף "הזכות במקרקעין מהווה" שעה שהמוכר לא רשום כבעלים אלא רק זכאי להירשם מכוח צו ירושה?
2. מה הכוונה לתיאור הנכס הנמכר בהתאם לשטר המכר?
מילוי טפסי מש"ח
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/02/15
רועי שלום,
1.מציין את המלל שציינת בשאלתך. "המוכר זכאי להירשם כבעלים מכוח צו ירושה" ומצרף את צו הירושה.
2. גוש חלקה שטח
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ו ומקרקעין
1.מציין את המלל שציינת בשאלתך. "המוכר זכאי להירשם כבעלים מכוח צו ירושה" ומצרף את צו הירושה.
2. גוש חלקה שטח
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ו ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה על השבחת טבא מרתפים
ארתור
10/02/15
שלום רב,
אני כרגע מתכנן לבנות את ביתי בישוב בשפלה על קרקע שברשותי. בין רכישת הקרשע עד היום המועצה העבירה תוכנית השבחה בכך שניידה זכויות שטח עיקרי מקומות עליונות למרתף, ובכך אם פעם יכולת לבנות מרתף קטן המשמש לצרכי שירות, כיום אתה יכול לבנות מרתף בקונטור מלא עם גובה של שטח עיקרי. השבחה זאת גררה כמובן היטל השבחה שיכול להסתכם ב200 אלף שקל, שאותם הבנתי ניתן לשלם בהיתר (אם אתה בונה מרתף) או במכירה (אם אתה לא בונה).
אני ואשתי לא מעוניינים במרתף (מסיבות כלכליות ותכנוניות) ולכן לא מתכננים אחד. 1. הבנתי שנושא היטל ההשבחה לא תניד מחויב המציאות במידה וקיים מבנה חדש על הקרקע, וניתן להפחית משמעותית/לבטל את היטל ההשבחה לנכס הספציפי. האם תוכל לשפוך קצת אור על הנושא?2. כרגע אנחנו מתכננים ביסוס לבית. כיוון שיש "חור" מתחת לבית יש לנו מספר אפשרויות ביסוס, כאשר אחת מהן זה קדיחת כלונסאות (עמודי ברזל עמוקים), כ-25 כאלה. זה פיתרון יותר יקר, ולמעשה סוגר את הגולל על נושא המרתף לחלוטין. האם פיתרון זה יכול לתמוך בביטול ההיטל בעת המכירה (בשנים הקרובות כמובן). כלומר האם לדעתך תוספת תשלום של כ-30 אלף שקל יכולה לתמוך משמעותית בביטול ההיטל של ה200 אלף עבור ההשבחה, או האם אין לזה יתרון משמעותי?תודה,ארתור
אני כרגע מתכנן לבנות את ביתי בישוב בשפלה על קרקע שברשותי. בין רכישת הקרשע עד היום המועצה העבירה תוכנית השבחה בכך שניידה זכויות שטח עיקרי מקומות עליונות למרתף, ובכך אם פעם יכולת לבנות מרתף קטן המשמש לצרכי שירות, כיום אתה יכול לבנות מרתף בקונטור מלא עם גובה של שטח עיקרי. השבחה זאת גררה כמובן היטל השבחה שיכול להסתכם ב200 אלף שקל, שאותם הבנתי ניתן לשלם בהיתר (אם אתה בונה מרתף) או במכירה (אם אתה לא בונה).
אני ואשתי לא מעוניינים במרתף (מסיבות כלכליות ותכנוניות) ולכן לא מתכננים אחד. 1. הבנתי שנושא היטל ההשבחה לא תניד מחויב המציאות במידה וקיים מבנה חדש על הקרקע, וניתן להפחית משמעותית/לבטל את היטל ההשבחה לנכס הספציפי. האם תוכל לשפוך קצת אור על הנושא?2. כרגע אנחנו מתכננים ביסוס לבית. כיוון שיש "חור" מתחת לבית יש לנו מספר אפשרויות ביסוס, כאשר אחת מהן זה קדיחת כלונסאות (עמודי ברזל עמוקים), כ-25 כאלה. זה פיתרון יותר יקר, ולמעשה סוגר את הגולל על נושא המרתף לחלוטין. האם פיתרון זה יכול לתמוך בביטול ההיטל בעת המכירה (בשנים הקרובות כמובן). כלומר האם לדעתך תוספת תשלום של כ-30 אלף שקל יכולה לתמוך משמעותית בביטול ההיטל של ה200 אלף עבור ההשבחה, או האם אין לזה יתרון משמעותי?תודה,ארתור
היטל השבחה בגין השבחת מרתף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/02/15
ארתור שלום,
שאלתך מורכבת ונדרשת בדיקת הנושא לעומק ועל כן אין אפשרות להשיב עליה במסגרת הפורום.
פנה לייעוץ פרטני.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך מורכבת ונדרשת בדיקת הנושא לעומק ועל כן אין אפשרות להשיב עליה במסגרת הפורום.
פנה לייעוץ פרטני.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית גובה דמי ניהול על דעת עצמו
יעל
09/02/15
שלום
ועד הבית שלנו גובה דמי ניהול בגין היותו בועד אין אסיפות דיירים ועניין זה נודע לי במקרה כשבדקתי מדוע יש הוצאות כה גבוהות כשבבניינים זהים הן קטנות יותר...מה עושים במקרה זה?
ועד הבית שלנו גובה דמי ניהול בגין היותו בועד אין אסיפות דיירים ועניין זה נודע לי במקרה כשבדקתי מדוע יש הוצאות כה גבוהות כשבבניינים זהים הן קטנות יותר...מה עושים במקרה זה?
האם ועד הבית יכול לגבות דמי ניהול על דעת עצמו?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/02/15
יעל שלום,
בעיקרון ועד הבית יכול לגבות דמי ניהול או להיות פטור מתשלום ועד בית בעצמו אם התקבלה החלטה חוקית על כך באסיפת דיירים.
אני מציעה לערוך אסיפת דיירים ולבדוק עם הדיירים האם מקובל המצב. ככל שלא, יש לקבל החלטה להעביר את הוועד מתפקידו. ככל שלא יימצא ועד בית אחר יש לפנות למפקח על המקרקעין על מנת שהאחרון ימנה חברת ניהול לבית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון ועד הבית יכול לגבות דמי ניהול או להיות פטור מתשלום ועד בית בעצמו אם התקבלה החלטה חוקית על כך באסיפת דיירים.
אני מציעה לערוך אסיפת דיירים ולבדוק עם הדיירים האם מקובל המצב. ככל שלא, יש לקבל החלטה להעביר את הוועד מתפקידו. ככל שלא יימצא ועד בית אחר יש לפנות למפקח על המקרקעין על מנת שהאחרון ימנה חברת ניהול לבית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
סשה
09/02/15
שלום רב.
רכשתי דירה מקבלן לפני יותר מ- 20 שנה.
רק לפני שנתיים נעשה רישום בנסח טאבו.
הבעלים של כל הדירות בבניין שמופיע בנסח טאבו הוא עו"ד של הקבלן שכנראה גם בעל הקרקע.
שמי מופיע בהערת אזהרה וברצוני להפוך לבעל הדירה בטאבו.
יש לי מס' שאלות בנושא:
1. האם אוכל לבצע את הרישום ללא עו"ד (כולל המצאת כל המסמכים הדרושים לשם כך)?
2. אילו מסמכים יש להמציא לשם כך?
3. האם היני צריך את חתימתו על מסמך כלשהו? אם כן, איזה מסמך? והאם בסמכותו לגבות תשלום על כך?
תודה.
רכשתי דירה מקבלן לפני יותר מ- 20 שנה.
רק לפני שנתיים נעשה רישום בנסח טאבו.
הבעלים של כל הדירות בבניין שמופיע בנסח טאבו הוא עו"ד של הקבלן שכנראה גם בעל הקרקע.
שמי מופיע בהערת אזהרה וברצוני להפוך לבעל הדירה בטאבו.
יש לי מס' שאלות בנושא:
1. האם אוכל לבצע את הרישום ללא עו"ד (כולל המצאת כל המסמכים הדרושים לשם כך)?
2. אילו מסמכים יש להמציא לשם כך?
3. האם היני צריך את חתימתו על מסמך כלשהו? אם כן, איזה מסמך? והאם בסמכותו לגבות תשלום על כך?
תודה.
רישום זכויות בטאבו
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/02/15
סשה שלום,
1. כנראה שלא. תזדקק לשירותיו של עו"ד המבין ברישום זכויות בטאבו. (עו"ד מתחום המקרקעין / נדל"ן).
2. תלוי. האם נרשם בית משותף או שמא רשום עוה"ד כבעלי הקרקע באופן כללי וכן מופיעות הערות אזהרה לטובת כל הרוכשים? לפי תשובתך אוכל לפרט מהם המסמכים הדרושים.
3. התשובה תלויה בתשובתך לשאלה השניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
1. כנראה שלא. תזדקק לשירותיו של עו"ד המבין ברישום זכויות בטאבו. (עו"ד מתחום המקרקעין / נדל"ן).
2. תלוי. האם נרשם בית משותף או שמא רשום עוה"ד כבעלי הקרקע באופן כללי וכן מופיעות הערות אזהרה לטובת כל הרוכשים? לפי תשובתך אוכל לפרט מהם המסמכים הדרושים.
3. התשובה תלויה בתשובתך לשאלה השניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
ד. נמרי
09/02/15
א. דירה חדשה נקנתה רובה מכספי ההורים ונרשמה ב- 100% על שם הבת. הדירה עדיין לא נמסרה ובשלבי סיום.
ב. לצורך הרכישה לקחה הבת משכנתא, ההחזר החודשי של המשכנתא משלמים ההורים.
ג. ההורים מעוניינים להגן על הבת בעלת הנכס מבעיות שאולי תיווצרנה לאחר פרוד מבן הזוג, -הסכם ממון נדחה על הסף-
ד. השאלה האם "הערת אזהרה" לטובת ההורים בהסכמת הבת ניתן לבצע בטרם נרשם " רישום בית משותף " הליך שכנראה נמשך מספר שנים
ב. לצורך הרכישה לקחה הבת משכנתא, ההחזר החודשי של המשכנתא משלמים ההורים.
ג. ההורים מעוניינים להגן על הבת בעלת הנכס מבעיות שאולי תיווצרנה לאחר פרוד מבן הזוג, -הסכם ממון נדחה על הסף-
ד. השאלה האם "הערת אזהרה" לטובת ההורים בהסכמת הבת ניתן לבצע בטרם נרשם " רישום בית משותף " הליך שכנראה נמשך מספר שנים
רישום הערת אזהרה בטרם רישום בית משותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/02/15
שלום רב,
בעיקרון ניתן לרשום הערת אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה על מנת להגן על ההורים, אולם בשונה ממצב שבו נרשם כבר הבית המשותף, כאן יהיה צורך בקבלת הסכמת בעלי המקרקעין/ הקבלן ולבצע את ההליך בעזרה עוה"ד של הקבלן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון ניתן לרשום הערת אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה על מנת להגן על ההורים, אולם בשונה ממצב שבו נרשם כבר הבית המשותף, כאן יהיה צורך בקבלת הסכמת בעלי המקרקעין/ הקבלן ולבצע את ההליך בעזרה עוה"ד של הקבלן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מחולקת מקבלן
דוד
09/02/15
יש לי דירה של 6 חדרים שלמעשה היא 2 דירות של 4 חדרים ו2 חדרים.
המצב היה ככה, כאשר הקבלן בנה את הביניין ולא עשיתי שום עבודת שיפוץ בשביל שהמצב יהיה כזה.
יש מסדרון פרטי שמפריד בין 2 הדירות, בכל דירה יש שירותים ואמבטיה. בכל דירה יש מטבח. בכל דירה יש מרפסת. בכל דירה יש סלון וחדר/חדרי שינה. בכל דירה יש חיבור למזגן. לכל דירה יש חיבור למכונת כביסה. לכל דירה לוח חשמל משלו. לכל דירה יש דוד משלו. האינטרקום למטה משותף, אבל בתוך הדירות לכל דירה יש את האינטרקום שלו.
אילו פעולות אני צריך לעשות בשביל שאני יהיה בטוח שהדירה שלי מחולקת באופן חוקי, כדי שאני אוכל להשכיר 2 דירות בראש שקט?
המצב היה ככה, כאשר הקבלן בנה את הביניין ולא עשיתי שום עבודת שיפוץ בשביל שהמצב יהיה כזה.
יש מסדרון פרטי שמפריד בין 2 הדירות, בכל דירה יש שירותים ואמבטיה. בכל דירה יש מטבח. בכל דירה יש מרפסת. בכל דירה יש סלון וחדר/חדרי שינה. בכל דירה יש חיבור למזגן. לכל דירה יש חיבור למכונת כביסה. לכל דירה לוח חשמל משלו. לכל דירה יש דוד משלו. האינטרקום למטה משותף, אבל בתוך הדירות לכל דירה יש את האינטרקום שלו.
אילו פעולות אני צריך לעשות בשביל שאני יהיה בטוח שהדירה שלי מחולקת באופן חוקי, כדי שאני אוכל להשכיר 2 דירות בראש שקט?
דירה מחולקת מקבלן
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/02/15
דוד שלום,
באיזה אופן רשומה הדירה בטאבו?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
באיזה אופן רשומה הדירה בטאבו?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
