פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בניה ללא היתר
נטלי
12/04/15
אנחנו רוצים לקנות בית פרטי. המוכרים ישר אמרו שכל קומה שנייה + תוספות בנייה רבות בקומה הראשונה, בנויות ללא יתר.למעשה כל התוספות, כולל הקומה השנייה נבנו לפני יותר מ 20 שנה וכך זה הייה עד היום.כאשר התחילו המגעים למכירת הבית, התברר שבעיריה קיים היתר ישן לבית קטן בגודל של 60 מ"ר כאשר הבית היום בנוי כ200 מ"ר.
דבר נוסף שחשוב להדגיש, הוא שכל הקומה השנייה בנויה בשיטת בנייה קלה. מעבר לזה אין חריגות של מטרים עודפים או חריגה מקווי בניין המותרים.רציתי לדעת מה יכולות להיות ההשלכות של לקנות כזה בית. המוכרים אומנם הסכימו לרדת במחיר אבל עדיין לא ברור לי עד כמה זה יכול להיות מסובך להוציא היתר על משהו שנבנה ללא היתר ובשיטת הבנייה הקלה?
מה הסיכון בקניית בית כזה עם חריגות?
האם לאחר השלמת העסקה, יכול להגיע אלינו פקח ולהוציא צו הריסה לכל מה שבנוי ללא היתר?
האם יש התיישנות שיכולה למנוע הריסה?
האם אני צפויה לקנסות במידה והדבר יתגלה ולאיזה גובה הם עלולים להגיע?
אודה אם משהו שמבין יוכל להסביר את כל האופציות ומה עלינו לעשות.
דבר נוסף שחשוב להדגיש, הוא שכל הקומה השנייה בנויה בשיטת בנייה קלה. מעבר לזה אין חריגות של מטרים עודפים או חריגה מקווי בניין המותרים.רציתי לדעת מה יכולות להיות ההשלכות של לקנות כזה בית. המוכרים אומנם הסכימו לרדת במחיר אבל עדיין לא ברור לי עד כמה זה יכול להיות מסובך להוציא היתר על משהו שנבנה ללא היתר ובשיטת הבנייה הקלה?
מה הסיכון בקניית בית כזה עם חריגות?
האם לאחר השלמת העסקה, יכול להגיע אלינו פקח ולהוציא צו הריסה לכל מה שבנוי ללא היתר?
האם יש התיישנות שיכולה למנוע הריסה?
האם אני צפויה לקנסות במידה והדבר יתגלה ולאיזה גובה הם עלולים להגיע?
אודה אם משהו שמבין יוכל להסביר את כל האופציות ומה עלינו לעשות.
רכישת נכס ללא היתר בנייה כדין
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
מעבר לעניין הבטיחותי הבעייתי שברכישת נכס שנבנה ללא היתר, מדובר בעבירה פלילית.
הרוכשים נכנסים בנעלי המוכרים לעניין זה וחשופים להגשת כתב אישום נגדם על שימוש בנכס ללא היתר כדין, אשר טומן בחובו קנס ועל פי החוק קיים אף עונש מאסר (אם כי בפרקטיקה השימוש בו מינורי). בנוסף, וודאי שהעירייה יכולה ליתן סעד של צו הריסה למבנה, וייתכן שאף מסיבות ביטחוניות ולא רק עונשיות.
אינני יודעת מה הסיכוי להכשיר את הבנייה, שכן עניין זה תלוי בפרמטרים רבים ואני ממליצה לכם להתייעץ עם שמאי ומהנדס לצורך קבלת חוות דעת.
אין התיישנות על עבירות תכנון ובנייה, שכן מדובר ב"עבירה נמשכת". כל יום העבירה מתקיימת מחדש.
בנוסף, ייתכן שלא תקבלו מימון בנקאי, או שהמימון הבנקאי יהיה נמוך בהרבה, בשל החשיפה של הבנק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מעבר לעניין הבטיחותי הבעייתי שברכישת נכס שנבנה ללא היתר, מדובר בעבירה פלילית.
הרוכשים נכנסים בנעלי המוכרים לעניין זה וחשופים להגשת כתב אישום נגדם על שימוש בנכס ללא היתר כדין, אשר טומן בחובו קנס ועל פי החוק קיים אף עונש מאסר (אם כי בפרקטיקה השימוש בו מינורי). בנוסף, וודאי שהעירייה יכולה ליתן סעד של צו הריסה למבנה, וייתכן שאף מסיבות ביטחוניות ולא רק עונשיות.
אינני יודעת מה הסיכוי להכשיר את הבנייה, שכן עניין זה תלוי בפרמטרים רבים ואני ממליצה לכם להתייעץ עם שמאי ומהנדס לצורך קבלת חוות דעת.
אין התיישנות על עבירות תכנון ובנייה, שכן מדובר ב"עבירה נמשכת". כל יום העבירה מתקיימת מחדש.
בנוסף, ייתכן שלא תקבלו מימון בנקאי, או שהמימון הבנקאי יהיה נמוך בהרבה, בשל החשיפה של הבנק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז מימון מהבנק ומיסוי
אלה
12/04/15
לאיזה אחוז מימון מהבנק אני זכאית כאשר אני קונה דירה רק על שמי ואם לבעלי כבר יש דירה על שמו ולי הייתה דירה שנמכרה לפני שנה? יש לנו הסכם ממון שבטיח שכל רכוש שרשום על אחד מאיתנו נשאר רק שלו.
האם המיסוי על קניית הדירה יהיה עבורי כמו בקניית דירה ראשונה?
האם המיסוי על קניית הדירה יהיה עבורי כמו בקניית דירה ראשונה?
מיסוי דירה שנייה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
לגבי המימון- מדובר בשאלה שעלייך להפנות לבנקים למשכנתאות.
לעניין המיסוי- אין רלוונטיות האם הדירה רשומה רק על שמך או על שם שניכם, שכן שניכם תא משפחתי אחד.
ככל שבעלך רכש דירה לפני הנישואין, הדירה תמוסה מחצית לפי דירה יחידה ומחצית לפי דירה שאינה יחידה.
ככל שבעלך רכש דירה בתקופת הנישואין, הדירה תמוסה לפי דירה שאינה דירה יחידה, במלואה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לגבי המימון- מדובר בשאלה שעלייך להפנות לבנקים למשכנתאות.
לעניין המיסוי- אין רלוונטיות האם הדירה רשומה רק על שמך או על שם שניכם, שכן שניכם תא משפחתי אחד.
ככל שבעלך רכש דירה לפני הנישואין, הדירה תמוסה מחצית לפי דירה יחידה ומחצית לפי דירה שאינה יחידה.
ככל שבעלך רכש דירה בתקופת הנישואין, הדירה תמוסה לפי דירה שאינה דירה יחידה, במלואה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף תמוה בחוזה לדירה, אופציה לתוספת קומות בבניין
ערן
11/04/15
שלום רב,
בחוזה שקיבלנו לפני קניית דירה מופיע באחד הסעיפים במסמך:
"הקונה מצהיר ומאשר בזה כי הודע לו שהחברה עשויה להגיש לועדות לתכנון ולבניה בקשות לתיקון או לשינוי תכנית המתאר והתכניות, *** לרבות לצורך תוספת קומות או תוספת דירות *** או הגדלת אחוזי בניה, מבלי לשנות את מיקום הדירה בבנין ואת שטחה. כי הוא מסכים לכך מראש, וכי יהיה מנוע ומושתק מלהתערב או מלהתנגד לכל שינוי או תיקון תכנית מתאר כאמור, וזאת, כתנאי מוקדם להסכמת החברה להתקשר עמו בהסכם זה, וכי אין לו, ולא תהיה לו, כל טענה או דרישה או תביעה כנגד החברה בקשר לכל האמור לעיל"
האם זה הגיוני ? האם הסעיף מקובל בהסכמים מסוג כזה ? הרי זה בעצם אומר כי משפחה שרצתה לגור בדירה עליונה ללא שכנים מעליה, יכולה למצוא את עצמה יום אחד במצב בו נבנות עוד 2-3 קומות מעל הדירה שלהם.
האם שווה לוותר על חתימת הסכם לקניית דירה בגלל סעיף כזה ? האם יש סיכוי שהקבלן שבונה את הבניין יהיו מוכן למחוק את הסעיף מהחוזה ? האם יש טעם ללחוץ בעניין ?
תודה מראש.
בחוזה שקיבלנו לפני קניית דירה מופיע באחד הסעיפים במסמך:
"הקונה מצהיר ומאשר בזה כי הודע לו שהחברה עשויה להגיש לועדות לתכנון ולבניה בקשות לתיקון או לשינוי תכנית המתאר והתכניות, *** לרבות לצורך תוספת קומות או תוספת דירות *** או הגדלת אחוזי בניה, מבלי לשנות את מיקום הדירה בבנין ואת שטחה. כי הוא מסכים לכך מראש, וכי יהיה מנוע ומושתק מלהתערב או מלהתנגד לכל שינוי או תיקון תכנית מתאר כאמור, וזאת, כתנאי מוקדם להסכמת החברה להתקשר עמו בהסכם זה, וכי אין לו, ולא תהיה לו, כל טענה או דרישה או תביעה כנגד החברה בקשר לכל האמור לעיל"
האם זה הגיוני ? האם הסעיף מקובל בהסכמים מסוג כזה ? הרי זה בעצם אומר כי משפחה שרצתה לגור בדירה עליונה ללא שכנים מעליה, יכולה למצוא את עצמה יום אחד במצב בו נבנות עוד 2-3 קומות מעל הדירה שלהם.
האם שווה לוותר על חתימת הסכם לקניית דירה בגלל סעיף כזה ? האם יש סיכוי שהקבלן שבונה את הבניין יהיו מוכן למחוק את הסעיף מהחוזה ? האם יש טעם ללחוץ בעניין ?
תודה מראש.
הסכם רכישה מקבלן- שינוי תוכנית מתאר והוספת קומות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
ככלל, מדובר בסעיף סטנדרטי בהסכמי קבלן.
יחד עם זאת, ישנם הסכמים שמחריגים בנייה של קומות נוספות על הגג.
לפני ההחלטה האם לוותר על רכישת דירת גג, שקיימת חשיפה שלא תהיה דירת גג, אני מציעה לך לפנות לעירייה על מנת לבדוק האם בכלל קיימת היתכנות לשינוי תוכנית מתאר
ולקבלת זכויות בנייה על הגג.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ככלל, מדובר בסעיף סטנדרטי בהסכמי קבלן.
יחד עם זאת, ישנם הסכמים שמחריגים בנייה של קומות נוספות על הגג.
לפני ההחלטה האם לוותר על רכישת דירת גג, שקיימת חשיפה שלא תהיה דירת גג, אני מציעה לך לפנות לעירייה על מנת לבדוק האם בכלל קיימת היתכנות לשינוי תוכנית מתאר
ולקבלת זכויות בנייה על הגג.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אבי
11/04/15
קניתי דירה וביצעתי שינויים בדירה. חתמתי על הסכם עם חברת הבנייה כי השינויים יאחרו את מסירת דירתי ב 10 ימי עבודה.מהו יום עבודה על פי החוק?האם חול המועד פסח נחשב יום עבודה?האם יום שישי נחשב יום עבודה?
ימי עבודה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
חגים, מועדים (יהודיים ולא יהודיים), וכן שישי- שבת אינם נחשבים ימי עבודה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
חגים, מועדים (יהודיים ולא יהודיים), וכן שישי- שבת אינם נחשבים ימי עבודה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח בדירת מגורים מזכה בשנת 2010
לוי
10/04/15
האם מי שמכר דירת מגורים מזכה בשנת 2010 וקיבל פטור ממס שבח, יכול היה לקבל את הפטור אם השאיר בידו חניה שהיתה צמודה לדירה.
נאמר לי פעם שפטור יינתן רק אם המוכר מכר את כל שכויותיו בדירה ולא שייר לעצמו חלק ממנה ......
האם זה תופס לשנת 2010 ?
נאמר לי פעם שפטור יינתן רק אם המוכר מכר את כל שכויותיו בדירה ולא שייר לעצמו חלק ממנה ......
האם זה תופס לשנת 2010 ?
פטור ממס שבח בשנת 2010
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
אינני מבינה את שאלתך, וכן לא ברורה לי הרלוונטיות שלה.
בשנת 2010 היו מספר פטורים ממס שבח.
אני אשמח אם תוכל לדייק ולומר באיזה פטור נעשה שימוש (דירה יחידה, פטור אחת ל- 4 שנים, הוראת שעה).
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אינני מבינה את שאלתך, וכן לא ברורה לי הרלוונטיות שלה.
בשנת 2010 היו מספר פטורים ממס שבח.
אני אשמח אם תוכל לדייק ולומר באיזה פטור נעשה שימוש (דירה יחידה, פטור אחת ל- 4 שנים, הוראת שעה).
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת חניה צמודה
זאב
10/04/15
ברצוני לרכוש חניה הצמודה לדירה אחרת בבניין.
הדירה לה צמודה כיום החניה, יש לה משכנתא.
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על רכישת החניה לטובתי , במידה והבנק לא יהיה מוכן לשחרר את החניה מהמשכנתא ?
שווי הדירה הוא פי 3 מגובה המשכנתא.
הדירה לה צמודה כיום החניה, יש לה משכנתא.
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על רכישת החניה לטובתי , במידה והבנק לא יהיה מוכן לשחרר את החניה מהמשכנתא ?
שווי הדירה הוא פי 3 מגובה המשכנתא.
רכישת חנייה של שכן בבניין
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
רכישת חנייה היא כרכישת נכס מקרקעין לכל דבר ועניין. יש להכין הסכם מכר ולדווח על העסקה לרשות המיסים (לרבות תשלומי מס שבח ומס רכישה).
לא ניתן לרשום הערת אזהרה על חלק מתת חלקה.
לפני ביצוע עסקת הרכישה אני מציעה לקבל הסכמה עקרונית מהבנק (מה שלא נראה לי בעייתי בנסיבות אלה), וכן לקבל הסכמת בעלי הדירות האחרות בבניין לתיקון צו הבית המשותף, כך שהחנייה תוצמד לדירתך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
רכישת חנייה היא כרכישת נכס מקרקעין לכל דבר ועניין. יש להכין הסכם מכר ולדווח על העסקה לרשות המיסים (לרבות תשלומי מס שבח ומס רכישה).
לא ניתן לרשום הערת אזהרה על חלק מתת חלקה.
לפני ביצוע עסקת הרכישה אני מציעה לקבל הסכמה עקרונית מהבנק (מה שלא נראה לי בעייתי בנסיבות אלה), וכן לקבל הסכמת בעלי הדירות האחרות בבניין לתיקון צו הבית המשותף, כך שהחנייה תוצמד לדירתך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ישנו חוק התיישנות על פלישה לשטח פרטי?
Adi
09/04/15
לאחרונה גילינו כי השכן פלש לשטח הפרטי שלנו לאחר מדידות ע״י מודד התברר כי השכן פלש לשטח של כ 300 מ״ר.
גלינו זאת לאחר שבוצעו מדידות לצורך טאבו לאחרונה בישוב.
איפה אני עומד במצב שכזה?
גלינו זאת לאחר שבוצעו מדידות לצורך טאבו לאחרונה בישוב.
איפה אני עומד במצב שכזה?
כדי לשעת אם יש התיישנות - ציין את מועד הפלישה
איגור
10/04/15
היטל שבחה
דוד
09/04/15
אני עומד למכור דירה בבית משותך ישן נבנה בשנת 1975 . הקונה מבקש אישור של עיריית ראשל"צ שאין לי חוב לעירייה בגין היטל השבחה.
2 שאלות 1-האם העירייה נוהגת לתת אישור כזה ?
והאם דרישה להמצאת אישור שאין חוב להיטל השבחה לבית משותך ישן מקובל
אנא את עזרתכם
2 שאלות 1-האם העירייה נוהגת לתת אישור כזה ?
והאם דרישה להמצאת אישור שאין חוב להיטל השבחה לבית משותך ישן מקובל
אנא את עזרתכם
חיוב בהיטל השבחה
א.א
09/04/15
שלום,
ככל וישנה חבות בהיטל השבחה בגין מכירת הדירה היא תחול על המוכר.
עד למסירת החזקה בנכס המוכר מתחייב להמציא לקונה אישור כי אין כל חובות הרובצות על הנכס לרבות חבות בהיטל השבחה.
לאחר חתימה על ההסכם יש לפנות בצורה מסודרת לעירייה לצורך הנפקת אישור עירייה לטאבו.
המדובר בדרישה הכרחית שהיא חלק בלתי נפרד מהסכמי מכר.
חג שמח
אדם
ככל וישנה חבות בהיטל השבחה בגין מכירת הדירה היא תחול על המוכר.
עד למסירת החזקה בנכס המוכר מתחייב להמציא לקונה אישור כי אין כל חובות הרובצות על הנכס לרבות חבות בהיטל השבחה.
לאחר חתימה על ההסכם יש לפנות בצורה מסודרת לעירייה לצורך הנפקת אישור עירייה לטאבו.
המדובר בדרישה הכרחית שהיא חלק בלתי נפרד מהסכמי מכר.
חג שמח
אדם
אישור עירייה לטאבו
עו"ד יפית יוחפז
15/04/15
שלום,
אחד המסמכים לצורך העברת הבעלות מהמוכר לקונה הינה אישור עירייה שמעיד שאין חובות ארנונה והיטל השבחה.
אישור זה צריך להיות מועבר לידי הקונה ביום מסירת החזקה בנכס.
בדרך כלל מקובל בהסכמי מכר כי כל היטל השבחה שחל, אם חל, עד למועד חתימת ההסכם, חל על המוכר וממועד חתימת ההסכם ואילך- חל על הקונה.
לעיתים, ולפני חתימת ההסכם, הקונה מבקש לדעת אם יש חובות, וכן אני ממליצה גם לך לבדוק עניין זה בעירייה כדי שלא "תופתע" לאחר חתימת ההסכם אם חל חוב להיטל השבחה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אחד המסמכים לצורך העברת הבעלות מהמוכר לקונה הינה אישור עירייה שמעיד שאין חובות ארנונה והיטל השבחה.
אישור זה צריך להיות מועבר לידי הקונה ביום מסירת החזקה בנכס.
בדרך כלל מקובל בהסכמי מכר כי כל היטל השבחה שחל, אם חל, עד למועד חתימת ההסכם, חל על המוכר וממועד חתימת ההסכם ואילך- חל על הקונה.
לעיתים, ולפני חתימת ההסכם, הקונה מבקש לדעת אם יש חובות, וכן אני ממליצה גם לך לבדוק עניין זה בעירייה כדי שלא "תופתע" לאחר חתימת ההסכם אם חל חוב להיטל השבחה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
רישום בעלות בטאבו
אשר
08/04/15
לאימי יש דירה בשווי 600K ש"ח נקייה מחובות, כיוון שהיא כבר קרובה לגיל פנסיה וההכנסות שלה מאוד נמוכות לא נראה לי שהבנק יאשר לה לקחת משכנתא, מה הדרך המומלצת שאוכל אני לקחת ולשלם את המשכנתא על חשבון הנכס שלה? האם אני צריך "להרשם" גם בעלים של הדירה שלה ובכך להיות זה שלוקח את המשכנתא מהבנק? או אולי היא צריכה להעביר אותה על שמי "במתנה"? האם יחייבו אותי במס רכישה על הבית החדש בשווי 1130K ש"ח בגלל שיש ברשותי את הדירה של אימי?
הלוואה המובטחת במשכנתא
א.א.
09/04/15
שלום,
ניתן לנטול הלוואה המובטחת במשכנתא באמצעות שעבוד נכס של אחר.
אני ממליץ לך לפנות לבנק.
ניתן לנטול הלוואה המובטחת במשכנתא באמצעות שעבוד נכס של אחר.
אני ממליץ לך לפנות לבנק.
הצטרפות חייב נוסף שאינו הבעלים למשכנתא
עו"ד יפית יוחפז
15/04/15
שלום,
אכן, ניתן לפנות לבנק על מנת לבחון אפשרות של שיעבוד נכס אחר או מתן ערבות לאימך.
בנוגע להעברה ללא תמורה- מס רכישה בהעברה ללא תמורה מאם לבנה הינו 1/3 ממס רכישה בעסקת מכר "רגילה".
ככל שאין בבעלותך דירה נוספת, מס הרכישה יהיה 0.
ככל שיש בכוונתך לרכוש דירה נוספת, בשווי גבוה יותר, אני ממליצה לך קודם לרכוש את הדירה הנוספת (שהיא תהיה הדירה היחידה), ועליה לא יהיה לך מס רכישה, ורק לאחר מכן להעביר ללא תמורה את הדירה/ מחצית הדירה של אימך אליך, ולהנות ממס רכישה מופחת.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אכן, ניתן לפנות לבנק על מנת לבחון אפשרות של שיעבוד נכס אחר או מתן ערבות לאימך.
בנוגע להעברה ללא תמורה- מס רכישה בהעברה ללא תמורה מאם לבנה הינו 1/3 ממס רכישה בעסקת מכר "רגילה".
ככל שאין בבעלותך דירה נוספת, מס הרכישה יהיה 0.
ככל שיש בכוונתך לרכוש דירה נוספת, בשווי גבוה יותר, אני ממליצה לך קודם לרכוש את הדירה הנוספת (שהיא תהיה הדירה היחידה), ועליה לא יהיה לך מס רכישה, ורק לאחר מכן להעביר ללא תמורה את הדירה/ מחצית הדירה של אימך אליך, ולהנות ממס רכישה מופחת.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
צ'ק חוזר של שוכר הדירה
מאור
07/04/15
שכרתי דירה, ובעקבות מעבר, השכרתי את הדירה (ששכרתי) לשוכר משנה למשך שלושת החודשים האחרונים של החוזה.
התשלום של החודש הראשון התבצע כראוי, אולם בחודש השני הצ'ק של שוכר המשנה חזר, והוא עדיין לא שילם על חודש השכירות.
הדבר מאוד טרי, אך אני מניח שאתקל בבעיה זו גם בחודש הבא. האם יש צעדים שעליי לנקוט? (סך הכל נשארו עוד 2 תשלומים לדירה). לצערי אין בידי טופס ערבות או צ'ק ביטחון למקרה זה.
תודה מראש.
התשלום של החודש הראשון התבצע כראוי, אולם בחודש השני הצ'ק של שוכר המשנה חזר, והוא עדיין לא שילם על חודש השכירות.
הדבר מאוד טרי, אך אני מניח שאתקל בבעיה זו גם בחודש הבא. האם יש צעדים שעליי לנקוט? (סך הכל נשארו עוד 2 תשלומים לדירה). לצערי אין בידי טופס ערבות או צ'ק ביטחון למקרה זה.
תודה מראש.
תביעה לביצוע שטר בהוצאה לפועל כנגד שוכר דירה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
12/04/15
מאור שלום,
באפשרותך לפתוח בהליך של בקשה לביצוע שטר בהוצאה לפועל.
לאחר הגשת הבקשה ימציא מנהל לשכת ההוצאה לפועל אזהרה לשוכר לשלם את חובו בתוך 30 ימים, להגיש בקשה לצו תשלומים או להתייצב לחקירת יכולת.
לאחר התקופה הכתובה באזהרה ובמידה שהשוכר לא יעשה כל פעולה, ניתן יהיה להתחיל בביצוע השטר על-ידי נקיטת הליכים כגון: הגבלות על החייב, עיקולים וכיו"ב.
אתה יכול לפתוח את התיק כבר עכשיו או להמתין ולצרף את יתר ההמחאות במידה ולא יהיה להם כיסוי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
באפשרותך לפתוח בהליך של בקשה לביצוע שטר בהוצאה לפועל.
לאחר הגשת הבקשה ימציא מנהל לשכת ההוצאה לפועל אזהרה לשוכר לשלם את חובו בתוך 30 ימים, להגיש בקשה לצו תשלומים או להתייצב לחקירת יכולת.
לאחר התקופה הכתובה באזהרה ובמידה שהשוכר לא יעשה כל פעולה, ניתן יהיה להתחיל בביצוע השטר על-ידי נקיטת הליכים כגון: הגבלות על החייב, עיקולים וכיו"ב.
אתה יכול לפתוח את התיק כבר עכשיו או להמתין ולצרף את יתר ההמחאות במידה ולא יהיה להם כיסוי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום עבור תיקון מזגן
יבגני
07/04/15
שלום
אני השכרתי דירה .נכנסתי גרתי שם תקופה של חודשיים אחרי זה גיליתי שמזגן לא עובד כראוי.דיברתי עם בעל הבית הוא אמר מבחינתו הכל תקין. הזמנתי טכנאי הוא אמר שבקר ראשי התקלקל וזה עולה 900 ש"ח. אני תיקנתי.
כאשר פניתי לבעל הבית שהוא יחזיר לי כסף הוא סירב.הוא טען שמזגן עבד ולא מוכן לשלם.
הוא אמר שהוא התחייב למזגן אך לא התחייב לתקן אותו ,שאני יכול להשאיר אותו מקולקל.איך אפשר בארץ בלי מזגן.
לא הייתי משכיר דירה בלי מזגן
בחוזה שכירות רשום מזגן אך רשום בדברים נלווים.
האם אני יכול לתבוע אותו בתביעות קטנות ?
ןכמה כסף אפשר לבקש ?
מצורף קובץ
תודה
אני השכרתי דירה .נכנסתי גרתי שם תקופה של חודשיים אחרי זה גיליתי שמזגן לא עובד כראוי.דיברתי עם בעל הבית הוא אמר מבחינתו הכל תקין. הזמנתי טכנאי הוא אמר שבקר ראשי התקלקל וזה עולה 900 ש"ח. אני תיקנתי.
כאשר פניתי לבעל הבית שהוא יחזיר לי כסף הוא סירב.הוא טען שמזגן עבד ולא מוכן לשלם.
הוא אמר שהוא התחייב למזגן אך לא התחייב לתקן אותו ,שאני יכול להשאיר אותו מקולקל.איך אפשר בארץ בלי מזגן.
לא הייתי משכיר דירה בלי מזגן
בחוזה שכירות רשום מזגן אך רשום בדברים נלווים.
האם אני יכול לתבוע אותו בתביעות קטנות ?
ןכמה כסף אפשר לבקש ?
מצורף קובץ
תודה
האם ניתן לתבוע בעל דירה בגין אי תיקון ליקויים?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
12/04/15
יבגני שלום,
נשמע שבעל הבית מתחכם, הרי אין לך כל שימוש במזגן אם הוא אינו תקין.
בעיקרון, נהוג שבעל הדירה מתחייב לתקן ליקויים בדירה או במתקניה אשר נובעים מבלאי סביר.
ניתן להניח שהליקוי במזגן נובע מבלאי סביר כתוצאה משימוש במזגן לאורך הזמן.
אם הוא אינו מוכן להשיב לך את הסכום ששילמת, אתה יכול לנסות להגיש נגדו תביעה בבית משפט לתביעות קטנות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
נשמע שבעל הבית מתחכם, הרי אין לך כל שימוש במזגן אם הוא אינו תקין.
בעיקרון, נהוג שבעל הדירה מתחייב לתקן ליקויים בדירה או במתקניה אשר נובעים מבלאי סביר.
ניתן להניח שהליקוי במזגן נובע מבלאי סביר כתוצאה משימוש במזגן לאורך הזמן.
אם הוא אינו מוכן להשיב לך את הסכום ששילמת, אתה יכול לנסות להגיש נגדו תביעה בבית משפט לתביעות קטנות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות קבלן – דוודים
שי
07/04/15
שלום רב,
בחוק מכר דירות כצתוב כי יש אחריות קבלן של שלוש שנים ל "מכונות, מנועים ודודים".
לדעתי יש בעיה בדוד החשמל אצלי בדירה (בגוף החימום שלו).
פניתי בטרם חלפו שלוש שנים ממועד מסירת הדירה לקבלן בבקשה לבדוק והוא ענה שאין על כך אחריות ואם אני מעוניין אני יכול להזמין אותו בתשלום כמובן. האם יש צדק בדבריו?
בחוק מכר דירות כצתוב כי יש אחריות קבלן של שלוש שנים ל "מכונות, מנועים ודודים".
לדעתי יש בעיה בדוד החשמל אצלי בדירה (בגוף החימום שלו).
פניתי בטרם חלפו שלוש שנים ממועד מסירת הדירה לקבלן בבקשה לבדוק והוא ענה שאין על כך אחריות ואם אני מעוניין אני יכול להזמין אותו בתשלום כמובן. האם יש צדק בדבריו?
מהי תקופת אחריות קבלן לתיקון דוודים?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
12/04/15
שי שלום,
על פי החוק קיימת אחריות לקבלן לתקן כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.
לטעמי, עליך להוציא לקבלן מכתב רשמי הדורש ממנו לבדוק את הליקוי בטרם תפנה לערכאות המשפטיות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פי החוק קיימת אחריות לקבלן לתקן כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.
לטעמי, עליך להוציא לקבלן מכתב רשמי הדורש ממנו לבדוק את הליקוי בטרם תפנה לערכאות המשפטיות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סע 208 לחוק התכנון והבניה
עו"ד צעיר
07/04/15
כנגד לקוח שלי הוגש כתב אישום בגין עבירת בניה . הלקוח הנו בעל המקרקעין אשר מושכרים לשוכר אשר הוא ביצע את העבירה ללא ידיעת הלקוח שלי , השוכר אף מוכן לאמת זאת. שאלתי היא אילו פעולות על הלקוח שלי לנקוט כדי להיכנס בהגנה שבסעיף 208(ב) שכן 1- לא ידע 2- הוא צריך לנקוט בכל האמצעים- אילו פעולות בדיוק? הפסיקה בנושא נוטה לכאן ולכאן. האם עליו לגשת למשטרה? לפנות בבקשה לצו הריסה בתיק האישום? ו/או איזה עוד פעולות
אודה מראש ובתודה רבה לעזרה
אודה מראש ובתודה רבה לעזרה
סעיף 208 לחוק התכנון והבניה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
15/04/15
שלום,
אני מציעה לך לקרוא את כל הפסיקה והספרות הרלוונטית לסעיף זה ולפעול בהתאם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אני מציעה לך לקרוא את כל הפסיקה והספרות הרלוונטית לסעיף זה ולפעול בהתאם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מקרקעין – הצהרת מוכר/רוכש
06/04/15
בטופס ההצהרה 7002 סעיף ב'2 מבוקש לצרף המחאות תשלום ע"ח מס שבח וע"ח מס רכישה.
האם זה הכרחי לבצע את תשלום המסים יחד עם הגשת ההצהרות שכן הבנתי שתשלום מס שבח למשל מבוצע לאחר תשלום 40% מהתמורה.
כ"כ הבנתי שניתן לשלם באופן מקוון.
האם זה הכרחי לבצע את תשלום המסים יחד עם הגשת ההצהרות שכן הבנתי שתשלום מס שבח למשל מבוצע לאחר תשלום 40% מהתמורה.
כ"כ הבנתי שניתן לשלם באופן מקוון.
האם קיימת חובה לצרף תשלום מס שבח בעת הדיווח?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
06/04/15
אלונה שלום,
לא הכרחי.
ניתן להמתין לקבלת שובר לתשלום מס שבח ולשלם לפי התאריך הנקוב בו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לא הכרחי.
ניתן להמתין לקבלת שובר לתשלום מס שבח ולשלם לפי התאריך הנקוב בו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה במושע
רועי
06/04/15
שלום,מצב בו יזם מתקשר בעסקת תמ"א 38/2 ולאחר מכן מעוניין לרשום הערת אזהרה אלא שחלק מהדיירים החתומים על ההסכם והזכאים להירשם כבעלים- טרם הסדירו את רישומם בטאבו (יודגש כי מדובר בקרקע מסוג מושע). כלומר, נסח הטאבו לא משקף באופן מלא את הבעלויות על הקרקע.האם ניתן לרשום הערת אזהרה על חלקם של הדיירים אשר כן רשומים בטאבו? או שמא נדרשת הסכמת הבעלים כולם ועליי קודם להסדיר את הרישום ורק אז אוכל לרשום הערת אזהרה? אם אני אכן יכול לרשום הערה רק על חלק מהדיירים, כיצד זה מתבצע פרוצדורלית?
פנה בבקשה לפורום תמ"א 38. בהצלחה!
עו"ד ענת קציר
מנהלת
06/04/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הערה על פי צו בית משפט
רועי
06/04/15
שלום,
אני מייצג מוכר בעסקת מקרקעין. על דירתו של המוכר ישנה הערה לפי צו בית משפט משנת 1997 (הליך שהסתיים בהסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין ולפיו נרשמה ההערה). כעת ברצון מרשי למכור את הנכס. אני מעוניין לפנות לבית המשפט בבקשה למחיקת ההערה (יש לציין כי עילת ההערה בטלה). האם עליי לפתוח בהליך חדש? אם כן אז איזה? האם יש אפשרות כלשהי להגיש את הבקשה במסגרת ההליך הישן שנסתיים?
אני מייצג מוכר בעסקת מקרקעין. על דירתו של המוכר ישנה הערה לפי צו בית משפט משנת 1997 (הליך שהסתיים בהסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין ולפיו נרשמה ההערה). כעת ברצון מרשי למכור את הנכס. אני מעוניין לפנות לבית המשפט בבקשה למחיקת ההערה (יש לציין כי עילת ההערה בטלה). האם עליי לפתוח בהליך חדש? אם כן אז איזה? האם יש אפשרות כלשהי להגיש את הבקשה במסגרת ההליך הישן שנסתיים?
מחיקת הערה על פי צו בית משפט
עו"ד ענת קציר
מנהלת
06/04/15
רועי שלום,
כדאי להגיש בקשה חדשה לצו עשה שיורה לטאבו למחוק את ההערה.
כמובן שיש לאזכר את ההליך הקודם והוכחות לכך שעילת ההערה כבר אינה תקפה.
את פסק הדין מגישים לטאבו.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כדאי להגיש בקשה חדשה לצו עשה שיורה לטאבו למחוק את ההערה.
כמובן שיש לאזכר את ההליך הקודם והוכחות לכך שעילת ההערה כבר אינה תקפה.
את פסק הדין מגישים לטאבו.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
ולדי
06/04/15
שלום רב וחג שמח,
הורי מתגוררים בשכירות מזה 12 שנה באותה הדירה והם חתמו על חוזה פעמיים,
פעם ראשונה עם הכניסה לדירה ופעם שניה לאחר 8 שנים.
אציין שבתקופת השכירות המשכיר לא ביקר בדירה וכל אחזקת הדירה היתה מצד הורי בלבד,
וכמובן שלא חידשו את החוזה ולא דיברו עליו למעט הפעם לפני 4 שנים כשעשו חוזה חדש.
כאמור המשכיר התקשר לפני חודש והודיע שהוא רוצה לסיים את ההתקשרות עם הורי בחוזה והוא רוצה שהורי יפנו את הדירה בתוך 3 חודשים.
בנוסף לכך אציין שתקופת החוזה היא מיום 1.6.11 עד 31.5.12, ובחוזה ישנה אופציה לשנה נוספת בתנאי שהשוכר יודיע למשכיר 60 יום מראש.
האם זהוי הודעה מספיקה? כמה זמן צריך להודיע לפני?
האם החוזה של לפני 4 שנים תקף לעכשיו ואם לא אז מה כן תקף אלו חוקים?
תודה מראש.
הורי מתגוררים בשכירות מזה 12 שנה באותה הדירה והם חתמו על חוזה פעמיים,
פעם ראשונה עם הכניסה לדירה ופעם שניה לאחר 8 שנים.
אציין שבתקופת השכירות המשכיר לא ביקר בדירה וכל אחזקת הדירה היתה מצד הורי בלבד,
וכמובן שלא חידשו את החוזה ולא דיברו עליו למעט הפעם לפני 4 שנים כשעשו חוזה חדש.
כאמור המשכיר התקשר לפני חודש והודיע שהוא רוצה לסיים את ההתקשרות עם הורי בחוזה והוא רוצה שהורי יפנו את הדירה בתוך 3 חודשים.
בנוסף לכך אציין שתקופת החוזה היא מיום 1.6.11 עד 31.5.12, ובחוזה ישנה אופציה לשנה נוספת בתנאי שהשוכר יודיע למשכיר 60 יום מראש.
האם זהוי הודעה מספיקה? כמה זמן צריך להודיע לפני?
האם החוזה של לפני 4 שנים תקף לעכשיו ואם לא אז מה כן תקף אלו חוקים?
תודה מראש.
סיום שכירות לפני המועד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
06/04/15
ולדי שלום,
על פניו החוזה תקף ויש לבדוק מהם התנאים שנקבעו בו לסיום תקופת השכירות.
כמו כן, על פי חוק השכירות והשאילה, אם הצדדים להסכם שכירות המשיכו לקיים את השכירות מעבר לתקופה אשר הוסכמה ביניהם בחוזה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את תקופת השכירות על ידי הודעה למשנהו לפי המועד הקצר יותר לפי האפשרויות הבאות:
1. נקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר.
2. בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.
לפיכך, על פניו נראה כי הודעת המשכיר חוקית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו החוזה תקף ויש לבדוק מהם התנאים שנקבעו בו לסיום תקופת השכירות.
כמו כן, על פי חוק השכירות והשאילה, אם הצדדים להסכם שכירות המשיכו לקיים את השכירות מעבר לתקופה אשר הוסכמה ביניהם בחוזה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את תקופת השכירות על ידי הודעה למשנהו לפי המועד הקצר יותר לפי האפשרויות הבאות:
1. נקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר.
2. בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.
לפיכך, על פניו נראה כי הודעת המשכיר חוקית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מאתרים בעל נכס לפי גוש וחלקה
פבל רוז
06/04/15
איך מאתריםבעל נכס לפי גוש וחלקה ?
איך מאתרים בעל נכס לפי גוש וחלקה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
06/04/15
פבל שלום,
ניתן לשלוף נסח טאבו על פי גוש וחלקה שבידך ולראות בנסח למי שייכים אותם מקרקעין.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
ניתן לשלוף נסח טאבו על פי גוש וחלקה שבידך ולראות בנסח למי שייכים אותם מקרקעין.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיגור בתשלומים לקבלן עבור דירה חדשה
ג'ודי
06/04/15
שלום רב ,
שכחתי לשלם במועד(בשנתיים האחרונות זיכרוני נפגם מאד מסיבות אישיות) ופיגרתי בתשלום לקבלן עפ"י לוח זמנים בחוזה ב7 חודשים על סכום של 200,000 ש"ח , למרות שהכסף היה בבנק בתוכנית פ"רי שבועית.
הקבלן דורש 20,000 ש"ח ריבית על תקופה זו . במשך 7 החודשים לא קיבלתי שום תזכורת או מכתב על הפיגורים . האם על הקבלן היתה חובה להודיע לי על הפיגורים בתשלומים? תודה מראש על שובתכם. חג שמח ומועדים לשמחה.
שכחתי לשלם במועד(בשנתיים האחרונות זיכרוני נפגם מאד מסיבות אישיות) ופיגרתי בתשלום לקבלן עפ"י לוח זמנים בחוזה ב7 חודשים על סכום של 200,000 ש"ח , למרות שהכסף היה בבנק בתוכנית פ"רי שבועית.
הקבלן דורש 20,000 ש"ח ריבית על תקופה זו . במשך 7 החודשים לא קיבלתי שום תזכורת או מכתב על הפיגורים . האם על הקבלן היתה חובה להודיע לי על הפיגורים בתשלומים? תודה מראש על שובתכם. חג שמח ומועדים לשמחה.
האם הקבלן צריך להזכיר לרוכש על פיגור תשלומים?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
06/04/15
ג'ודי שלום,
מה סוכם בהסכם המכר בעניין פיגור בתשלומים? מהו גובה הריבית שנקבעה?
לעיתים כאשר קיים פיגור בתשלומים, הרוכש מקבל תזכורת אך על פי רוב אין זה הכרח מצד הקבלן ואחריותו של הרוכש לעמוד בהתחייבויותיו על פי הסכם המכר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מה סוכם בהסכם המכר בעניין פיגור בתשלומים? מהו גובה הריבית שנקבעה?
לעיתים כאשר קיים פיגור בתשלומים, הרוכש מקבל תזכורת אך על פי רוב אין זה הכרח מצד הקבלן ואחריותו של הרוכש לעמוד בהתחייבויותיו על פי הסכם המכר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
נדב דהן
06/04/15
היי,
כאשר אני רוכש מגרש עם זכויות בנייה,(שהמוכר משלם את היטל ההשבחה בעת המכירה) ומיד לאחר מכן אני מממש את זכויות הבניה (מבלי שהוספו תוכניות חדשות על המגרש)
האם אצטרך לשלם גם כן היטל השבחה על עצם מימוש הזכויות בקרקע ?
כאשר אני רוכש מגרש עם זכויות בנייה,(שהמוכר משלם את היטל ההשבחה בעת המכירה) ומיד לאחר מכן אני מממש את זכויות הבניה (מבלי שהוספו תוכניות חדשות על המגרש)
האם אצטרך לשלם גם כן היטל השבחה על עצם מימוש הזכויות בקרקע ?
חבות בהיטל השבחה
א.א.
09/04/15
במקרה המתואר לא תהיה חבות בהיטל השבחה בגין מימוש הזכויות.
דייר משנה
רונית
05/04/15
שלום...,
אני עוברת לגור עם חברה שהוריה נתנו לה דירה. כדי לחסוך בעלויות ולהתחיל לחסוך, עד היום גרתי ברציפות 16 שנה בשכירויות ,במסגרת ההסכם בינינו אשתתף בהוצאות החשמל, מים, ארנונה,ועד בית וגז....לא אשתתף בהוצאות שוטפות של תיקונים ,ובמקרה שתרצה שאעזוב היא תודיע לי חודשיים מראש
היא מבקשת שנעשה הסכם בכתב והסכמתי.
האם אני מוגדרת ב"דייר משנה"?..., האם יש הסכם מיוחד בין דייר משנה לדייר קבוע? (אם כן, אשמח ללינק להסכם כזה...)
האם יש "נקודות" נוספות שעליי לחשוב עליהם ולהוסיף בהסכם....
תודה רבה
אני עוברת לגור עם חברה שהוריה נתנו לה דירה. כדי לחסוך בעלויות ולהתחיל לחסוך, עד היום גרתי ברציפות 16 שנה בשכירויות ,במסגרת ההסכם בינינו אשתתף בהוצאות החשמל, מים, ארנונה,ועד בית וגז....לא אשתתף בהוצאות שוטפות של תיקונים ,ובמקרה שתרצה שאעזוב היא תודיע לי חודשיים מראש
היא מבקשת שנעשה הסכם בכתב והסכמתי.
האם אני מוגדרת ב"דייר משנה"?..., האם יש הסכם מיוחד בין דייר משנה לדייר קבוע? (אם כן, אשמח ללינק להסכם כזה...)
האם יש "נקודות" נוספות שעליי לחשוב עליהם ולהוסיף בהסכם....
תודה רבה
הסכם שכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/04/15
שלום,
מי הבעלים של הדירה? החברה איתה את מתגוררת או הוריה?
ככל שהוריה הם הבעלים ואת חותמת על הסכם מול הדיירת, זוהי שכירות משנה ונדרשת הסכמת הבעלים לעניין זה. בנסיבות אלה, אני ממליצה לך לחתום על הסכם שכירות מול ההורים שיסדיר את ההסכמות אליהן הגעת עם חברתך.
ככל שחברתך היא הבעלים של הדירה, מדובר בהסכם שכירות רגיל, שהמשכירה היא גם שותפה לדירה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מי הבעלים של הדירה? החברה איתה את מתגוררת או הוריה?
ככל שהוריה הם הבעלים ואת חותמת על הסכם מול הדיירת, זוהי שכירות משנה ונדרשת הסכמת הבעלים לעניין זה. בנסיבות אלה, אני ממליצה לך לחתום על הסכם שכירות מול ההורים שיסדיר את ההסכמות אליהן הגעת עם חברתך.
ככל שחברתך היא הבעלים של הדירה, מדובר בהסכם שכירות רגיל, שהמשכירה היא גם שותפה לדירה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יגאל מוסינזון
זלצמן אבי
05/04/15
איך משנים בטאבו את המטרז הנכון בין הרשום ובין המודד כשה השותפים בחלקה לא רוצים לירשום כבית משותף
הסכם שיתוף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/04/15
שלום,
אני מבינה שמדובר בבעלות במושע.
ניתן לרשום הסכם שיתוף בין כל הבעלים בחלקה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אני מבינה שמדובר בבעלות במושע.
ניתן לרשום הסכם שיתוף בין כל הבעלים בחלקה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח – דירה בירושה
אבי
05/04/15
שלום,
אישה קיבלה בית מגורים בירושה (על פי צוואה) מאדם שנפטר.לאשה אין כל קשר משפחתי לנפטר. היא סעדה את הנפטר במשך שנים רבות וטיפלה בו וכאות הוקרה הוא הוריש לה את הבית. כעת היא מבקשת למכור את בית המגורים.
באיזה פטור ממס שבח ניתן להשתמש במקרה זה?
תודה
אישה קיבלה בית מגורים בירושה (על פי צוואה) מאדם שנפטר.לאשה אין כל קשר משפחתי לנפטר. היא סעדה את הנפטר במשך שנים רבות וטיפלה בו וכאות הוקרה הוא הוריש לה את הבית. כעת היא מבקשת למכור את בית המגורים.
באיזה פטור ממס שבח ניתן להשתמש במקרה זה?
תודה
פטור ממס שבח- דירה בירושה ממוריש שאינו קרוב
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/04/15
שלום,
לא ניתן להשתמש בפטור של דירה בירושה, שכן לא מדובר ביחסי קרבה בין המוריש הנפטר לבין היורשת.
ככל שזאת דירת מגורים יחידה של היורשת, שהיא איננה מכרה דירה אחרת בפטור במשך 18 חודשים, וכן ככל שהיא מחזיקה בדירה זו 18 חודשים- היא זכאית לפטור ממס שבח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לא ניתן להשתמש בפטור של דירה בירושה, שכן לא מדובר ביחסי קרבה בין המוריש הנפטר לבין היורשת.
ככל שזאת דירת מגורים יחידה של היורשת, שהיא איננה מכרה דירה אחרת בפטור במשך 18 חודשים, וכן ככל שהיא מחזיקה בדירה זו 18 חודשים- היא זכאית לפטור ממס שבח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת חלק מהדירה במתנה
א
05/04/15
נכון להיום לי ולבעלי אין דירה. ועתה אני אמורה לקבל חלק יחסי מדירת הורי במתנה. (הדירה נחלקת בין 4 ילדים). האם עצם העובדה שאהיה בעלת חלק יחסי מהדירה נשללת ממני ומבעלי הזכות לפתור ממס רכישה בעת רכישת דירת יחיד? תודה מראש
בעלות ב- 1/4 דירה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/04/15
שלום,
בעלות בפחות מ- 1/3 דירה אינה נחשבת בעלות בדירת מגורים לצורכי מס רכישה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בעלות בפחות מ- 1/3 דירה אינה נחשבת בעלות בדירת מגורים לצורכי מס רכישה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם לרכישת מבנה
בלה
05/04/15
שלום.
עלי להכין הסכם לרכישת מבנה (מבנה באזור תעשיה שצמוד למבנה פעיל, הרוכש יאחד את 2 המבנים למפעל אחד). האם נוסח ההסכם יכול להיות כמו נוסח הסכם לרכישת דירה? או שיש משהו מיוחד? המון תודה
עלי להכין הסכם לרכישת מבנה (מבנה באזור תעשיה שצמוד למבנה פעיל, הרוכש יאחד את 2 המבנים למפעל אחד). האם נוסח ההסכם יכול להיות כמו נוסח הסכם לרכישת דירה? או שיש משהו מיוחד? המון תודה
הסכם לרכישת מבנה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
09/04/15
שלום,
יש להכין הסכם מכר אשר יותאם להסכמות בין הצדדים ויותאם להסכם לרכישת מבנה.
לדוגמא, אם העירייה לא תאשר איחוד שני המפעלים למפעל אחד? האם זהו תנאי? האם הקונה ערך את כל הבדיקות הנדרשות לעניין זה? על מי חלה האחריות?
כמו כן, אין פטור ממס שבח במכירת נכס מסחרי. האם משולמת מקדמה על פי החוק?
ישנן נקודות שיש לשים לב אליהן, אשר מבדילות מכירת דירה ממכירת נכס מסחרי.
בהצלחה.
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש להכין הסכם מכר אשר יותאם להסכמות בין הצדדים ויותאם להסכם לרכישת מבנה.
לדוגמא, אם העירייה לא תאשר איחוד שני המפעלים למפעל אחד? האם זהו תנאי? האם הקונה ערך את כל הבדיקות הנדרשות לעניין זה? על מי חלה האחריות?
כמו כן, אין פטור ממס שבח במכירת נכס מסחרי. האם משולמת מקדמה על פי החוק?
ישנן נקודות שיש לשים לב אליהן, אשר מבדילות מכירת דירה ממכירת נכס מסחרי.
בהצלחה.
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
