פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חברה בע"מ או חברה רגילה
אורי
16/03/16
מספר אנשים מעוניינים לרכוש משרד ביחד להשקעה.
האם יש יתרון לאחת מהחלופות ? מס ?
האם יש יתרון לאחת מהחלופות ? מס ?
התאגדות כחברה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום אורי,
נא הפנה שאלתך לפורום מסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום מסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדרגות מוחרגות מרכוש משותף
עזרא שוורץ
16/03/16
בית משותף.
כניסות נפרדות לכל דירה.
לדירות שאינן קומת קרקע (יש ארבע קרקע וארבע מעליהן) יש מדרגות משני הרכבים: 1) אבנים כמו השביל בחצר; 2) בטון לבן המכונה "מוזאיקה".
שאלה:
האם העובדה שברישום הבניין המקורי בפנקס הבתים המשותפים הוחרגו המדרגות מהרכוש המשותף וכל מערכת כזאת היא חלק בלתי נפרד ופרטי של הדירה אליה הן מוליכות, מחריגה גם את המעקה מאבן שעוטף את ארבע המדרגות התחתונות (ר' צילום מצורף) ?
כניסות נפרדות לכל דירה.
לדירות שאינן קומת קרקע (יש ארבע קרקע וארבע מעליהן) יש מדרגות משני הרכבים: 1) אבנים כמו השביל בחצר; 2) בטון לבן המכונה "מוזאיקה".
שאלה:
האם העובדה שברישום הבניין המקורי בפנקס הבתים המשותפים הוחרגו המדרגות מהרכוש המשותף וכל מערכת כזאת היא חלק בלתי נפרד ופרטי של הדירה אליה הן מוליכות, מחריגה גם את המעקה מאבן שעוטף את ארבע המדרגות התחתונות (ר' צילום מצורף) ?
צריך לבדוק את התשריט של השטח המוצמד כדי לדעת
אסף
17/03/16
מדרגות המוצמדות לדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום עזרא,
בכפוף לאמור בצו הבית המשותף ובתשריט, נראה שניתן להתיחס לקיר זה כאל קיר אחר בבית משותף ולהבחין בין החלק הפנימי (צמוד לדירה) והחיצוני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בכפוף לאמור בצו הבית המשותף ובתשריט, נראה שניתן להתיחס לקיר זה כאל קיר אחר בבית משותף ולהבחין בין החלק הפנימי (צמוד לדירה) והחיצוני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח משותף
אריה
16/03/16
שלום רב אני דייר בבניין רב קומות על פי רישומי הטאובו השטח של הבניין כולל חניה ועוד חלקה ליד החניה רשומים על הבניין .
החלקה הנוספת רשומים גם ברשות מקומית ולטענתם זו טעות של הטאבו . בפועל הרשות המקומית ספחה את השטח הנוסף הקימה עליו פרק ציבורי ללא רשות מדיירי הבניין וזה מספר שנים רב .
האם יש לרשות סמכות לעשות דבר כזה .?האם יש לנו יכולת לתבוע על מנת לקבל פיצוי על הסיפוח ?
תודה
החלקה הנוספת רשומים גם ברשות מקומית ולטענתם זו טעות של הטאבו . בפועל הרשות המקומית ספחה את השטח הנוסף הקימה עליו פרק ציבורי ללא רשות מדיירי הבניין וזה מספר שנים רב .
האם יש לרשות סמכות לעשות דבר כזה .?האם יש לנו יכולת לתבוע על מנת לקבל פיצוי על הסיפוח ?
תודה
שטח משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום אריה,
המצב שאתה מתאר - לפיו צמודה לבניין כרכוש משותף חלקה נוספת - איננו שכיח, בבלשון המעטה.
יש לבדוק היטב את הרישומים ואת המסמכים שיצרו אותם.
כדי לקבוע אם קיימת לכם זכות תביעה יש לוודא אם השטח אכן שייך לכם ואם שימוש העיריה בו נעשה ללא זכות שבדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המצב שאתה מתאר - לפיו צמודה לבניין כרכוש משותף חלקה נוספת - איננו שכיח, בבלשון המעטה.
יש לבדוק היטב את הרישומים ואת המסמכים שיצרו אותם.
כדי לקבוע אם קיימת לכם זכות תביעה יש לוודא אם השטח אכן שייך לכם ואם שימוש העיריה בו נעשה ללא זכות שבדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה דמי שכירות בגין איחור במסירה – רכישה מקבלן
ג
16/03/16
שלום רב.
לפי הוראות חוק המכר 10% מתמורת הרכישה אמורה להשתלם בעת המסירה.
אם המסירה מתאחרת מעבר ל-60 ימים מהמועד החוזי, לפי החוק על הקבלן לשלם את השכירות החל מיום האיחור הראשון.
השאלה הנשאלת היא האם דמי השכירות שעל הקבלן לשלם הם 100% או שמא יש לשלם דמי שכירות בגובה 90% (בהתאמה לתמורה ששולמה) מהשכירות.
תודה רבה.
לפי הוראות חוק המכר 10% מתמורת הרכישה אמורה להשתלם בעת המסירה.
אם המסירה מתאחרת מעבר ל-60 ימים מהמועד החוזי, לפי החוק על הקבלן לשלם את השכירות החל מיום האיחור הראשון.
השאלה הנשאלת היא האם דמי השכירות שעל הקבלן לשלם הם 100% או שמא יש לשלם דמי שכירות בגובה 90% (בהתאמה לתמורה ששולמה) מהשכירות.
תודה רבה.
תשלום דמי שכירות בגין איחור במסירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום רב,
דמי השכירות משולמים במלואם בלי קשר ליתרת התמורה שטרם שולמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דמי השכירות משולמים במלואם בלי קשר ליתרת התמורה שטרם שולמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת גג- אי התאמה בין עירייה לטאבו.
כפיר.
16/03/16
שלום רב
אני ואשתי רכשנו דירת גג לפני שנה.כאשר ביקשתי מעורךהדין לבדוק את מצבה מכל הבחינות ולאשר שהיא נקייה מכל בעיה.
לאחר שעורך הדין אישר התחלנו בתהליך החוזה לקנייתה וכך בהתקרב זמן הכניסה לדירה גם רוב התשלומים הועברו למוכר.
בתקופה שההינו צריכים כבר להכנס אוטוטו לדירה ההינו צריכים לקבל אישור עירייה וכמובן להעביר תשלום אחרון ביום הכניסה הופתענו מהעירייה שלהחדר בגג הם לא מוצאים את ההיתר למרות שבטאבו הכל תקין ולענייות דעתי מי שמאשר לטאבו את מצב הדירה וכמובן חדר בגג זו העירייה-הטאבו לא יכול בלעדיה לרשום ("אני חושב").עכשיו אנו נמצאנו בנקודת זמן לחוצה שאנו צריכים את אישור העירייה לטאבו בכדי להכנס לדירה. וכך כפתה עלינו העירייה שתוך שנה נגיש אנו הקונים בקשה להיתר עם מהנדס ותוך כדי כפתה עלינו הערת אזהרה בטאבו עד שנסדיר{ואני לא צריך לומר כמה זמן וכספים נוספים}. שאלתי היא: האם זה לא בעיה של העירייה? אולי אנשים מטעמה אולי פקחים של ההנדסה אולי משהו שהם אישרו לטאבו את החדר בגג? והיום הם רוצים שאנו הקונים החדשים שבשרשרת צריכים לשאת בעול.
האם העירייה מתנהלת כשורה או שמחובתה היא לפתור את העניין שהיא אשמה בו{"אני חושב"}?
תודה רבה מראש על תשובה..
אני ואשתי רכשנו דירת גג לפני שנה.כאשר ביקשתי מעורךהדין לבדוק את מצבה מכל הבחינות ולאשר שהיא נקייה מכל בעיה.
לאחר שעורך הדין אישר התחלנו בתהליך החוזה לקנייתה וכך בהתקרב זמן הכניסה לדירה גם רוב התשלומים הועברו למוכר.
בתקופה שההינו צריכים כבר להכנס אוטוטו לדירה ההינו צריכים לקבל אישור עירייה וכמובן להעביר תשלום אחרון ביום הכניסה הופתענו מהעירייה שלהחדר בגג הם לא מוצאים את ההיתר למרות שבטאבו הכל תקין ולענייות דעתי מי שמאשר לטאבו את מצב הדירה וכמובן חדר בגג זו העירייה-הטאבו לא יכול בלעדיה לרשום ("אני חושב").עכשיו אנו נמצאנו בנקודת זמן לחוצה שאנו צריכים את אישור העירייה לטאבו בכדי להכנס לדירה. וכך כפתה עלינו העירייה שתוך שנה נגיש אנו הקונים בקשה להיתר עם מהנדס ותוך כדי כפתה עלינו הערת אזהרה בטאבו עד שנסדיר{ואני לא צריך לומר כמה זמן וכספים נוספים}. שאלתי היא: האם זה לא בעיה של העירייה? אולי אנשים מטעמה אולי פקחים של ההנדסה אולי משהו שהם אישרו לטאבו את החדר בגג? והיום הם רוצים שאנו הקונים החדשים שבשרשרת צריכים לשאת בעול.
האם העירייה מתנהלת כשורה או שמחובתה היא לפתור את העניין שהיא אשמה בו{"אני חושב"}?
תודה רבה מראש על תשובה..
דירת גג ללא היתר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום כפיר,
רישום בית משותף עשה על פי תשריט של מודד/אדריכל שבמקרים רבים לא צריך לקבל את אישור העיריה.
הצד אליו עליך לפנות הוא המוכר - אם התחייב בפניך בהסכם כי הדירה נבנתה על פי היתר כדין ודבר זה איננו נכון, יש לחייבו לשאת בכל העלויות הנדרשות לצורך קבלת ההיתר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רישום בית משותף עשה על פי תשריט של מודד/אדריכל שבמקרים רבים לא צריך לקבל את אישור העיריה.
הצד אליו עליך לפנות הוא המוכר - אם התחייב בפניך בהסכם כי הדירה נבנתה על פי היתר כדין ודבר זה איננו נכון, יש לחייבו לשאת בכל העלויות הנדרשות לצורך קבלת ההיתר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד הגשת חווד שתוכיח את ירידת הערך שנגרמה לדירה
טל
16/03/16
ברצוני להגיש תביעה כנגד בעל דירה שמעליי אשר ביצע שיפוץ רשלני המסב נזקים לדירתי, בתביעה אטען בין היתר לירידת ערך שנגרמה לדירתי בגין השיפוץ הרשלני שבצע בדירתו שמעליי.
שאלתי היא:
יש לי חוות דעת של מהנדס בניין המייחסת לנזקים בדירתי ולליקויים שיש לתקן בדירה מעליי.ואני רוצה להגיש בנוסף גם חווד שמאית שתוכיח את ירידת הערך שנגרמה לדירה.
האם חובה להוסיף את חווד השמאית כבר בהגשת כתב התביעה?או שניתן להגיש את כתב התביעה עם חווד מהנדס בניין בלבד? ולהוסיף חוות שמאית בהמשך ההליך?ככל שניתן להגיש חוד שמאי בהמשך, באיזה שלב צריך להגישה?
שאלתי היא:
יש לי חוות דעת של מהנדס בניין המייחסת לנזקים בדירתי ולליקויים שיש לתקן בדירה מעליי.ואני רוצה להגיש בנוסף גם חווד שמאית שתוכיח את ירידת הערך שנגרמה לדירה.
האם חובה להוסיף את חווד השמאית כבר בהגשת כתב התביעה?או שניתן להגיש את כתב התביעה עם חווד מהנדס בניין בלבד? ולהוסיף חוות שמאית בהמשך ההליך?ככל שניתן להגיש חוד שמאי בהמשך, באיזה שלב צריך להגישה?
חוות דעת שמאית להוכחת ירידת ערך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום טל,
בעת הגשת התביעה עליך לקבוע את סכום התביעה ועליך לשעת לשם כך מה הנזקים שנגרמו לך, לרבות ירידת הערך. לכן כדאי שתהיה בידך חוות דעת כבר במועד הגשת התביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעת הגשת התביעה עליך לקבוע את סכום התביעה ועליך לשעת לשם כך מה הנזקים שנגרמו לך, לרבות ירידת הערך. לכן כדאי שתהיה בידך חוות דעת כבר במועד הגשת התביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה הזויה– דחוף
אהובה
15/03/16
שלום רב,
לפני כשבועיים מכרתי את דירתי שנרכשה ב-2002. אי לכך ביקשתי מעו"ד המייצג של החברה המשכנת אי אלו פרטים. לתדהמתי הוא חזר אלי וטען שלא שילמתי לו שכ"ט 1.5% לפני 14 שנים, והוא דורש עכשיו קבלה.
כמובן שאין לי קבלות מאז, ובכל מקרה לא שומרת קבלות מעל 7 שנים. עכשיו הוא מתנכל לי ולקונים ומסרב לעשות פעולות (למרות שקיבל 600 ש"ח) עבור אישור זכויות.
אבקש תגובה והנחיות דחופות למצב הנ"ל.תודה רבה !!!
לפני כשבועיים מכרתי את דירתי שנרכשה ב-2002. אי לכך ביקשתי מעו"ד המייצג של החברה המשכנת אי אלו פרטים. לתדהמתי הוא חזר אלי וטען שלא שילמתי לו שכ"ט 1.5% לפני 14 שנים, והוא דורש עכשיו קבלה.
כמובן שאין לי קבלות מאז, ובכל מקרה לא שומרת קבלות מעל 7 שנים. עכשיו הוא מתנכל לי ולקונים ומסרב לעשות פעולות (למרות שקיבל 600 ש"ח) עבור אישור זכויות.
אבקש תגובה והנחיות דחופות למצב הנ"ל.תודה רבה !!!
תשלום שכ"ט עסקה מ 2002
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום אהובה,
מאחר שחלפו 14 שנים, עוה"ד איננו יכול לתבוע מכם את שכר הטרחה בשל התיישנות.
לא סביר שעוה"ד לא עמד על תשלום שכר טרחה במשך 14 שנים, לא פנה בדרישות תשלום ולא בתביעה מתאימה.
אם הדירה נרכשה ישירות מהקבלן - לא סביר שהייתם מקבלים בה חזקה בלי להסדיר את התשלום ואם נרכשה "יד שניה" לא סביר שהזכויות היו מועברות על שמכם בלא תשלום.
החובה להמציא לכם קבלה/חשבונית מוטלת על עוה"ד, ואם שילמתם דרשו ממנו העתק החשבונית.
תשלום בסך 600 ש"ח בגים קבלת אישור זכויות איננו חוקי (מותר לגבות עלות המקבילה לעלות של נסח).
אם התנהגות עוה"ד גורמת לכם נזק - התריעו בפניו על כך ואם לא יהיה מנוס - יתכן שתאלצו להגיש תביעה כנגדו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שחלפו 14 שנים, עוה"ד איננו יכול לתבוע מכם את שכר הטרחה בשל התיישנות.
לא סביר שעוה"ד לא עמד על תשלום שכר טרחה במשך 14 שנים, לא פנה בדרישות תשלום ולא בתביעה מתאימה.
אם הדירה נרכשה ישירות מהקבלן - לא סביר שהייתם מקבלים בה חזקה בלי להסדיר את התשלום ואם נרכשה "יד שניה" לא סביר שהזכויות היו מועברות על שמכם בלא תשלום.
החובה להמציא לכם קבלה/חשבונית מוטלת על עוה"ד, ואם שילמתם דרשו ממנו העתק החשבונית.
תשלום בסך 600 ש"ח בגים קבלת אישור זכויות איננו חוקי (מותר לגבות עלות המקבילה לעלות של נסח).
אם התנהגות עוה"ד גורמת לכם נזק - התריעו בפניו על כך ואם לא יהיה מנוס - יתכן שתאלצו להגיש תביעה כנגדו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש מטוסים בדירה שכורה
שירה
15/03/16
שלום רב,
אני ובן זוגי עברנו להתגורר בדירה שכורה בדרום ת"א. להפתעתנו, גילנו שבלילה יש רעש חזק של מטוסים שממריאים ונוחתים מנתב"ג (מפריע לנו לישון). בעל הדירה לא עדכן אותנו בכך לפני חתימת החוזה.
האם ניתן לבטל את החוזה? אם נצא מהדירה, האם מדובר בהפרת חוזה?
תודה
אני ובן זוגי עברנו להתגורר בדירה שכורה בדרום ת"א. להפתעתנו, גילנו שבלילה יש רעש חזק של מטוסים שממריאים ונוחתים מנתב"ג (מפריע לנו לישון). בעל הדירה לא עדכן אותנו בכך לפני חתימת החוזה.
האם ניתן לבטל את החוזה? אם נצא מהדירה, האם מדובר בהפרת חוזה?
תודה
רעש מטוסים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום שירה,
אם מדובר ברעש חזק אשר מהווה הפרעה של ממש לשימוש שלכם בדירה, לא ידעתם על קיומו והמשכיר לו גילה לכם על כך, תוכלו לבטל את החוזה בטענה של אי התאמת המושכר למטרתו ומכאן הפרתו ע"י המשכיר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם מדובר ברעש חזק אשר מהווה הפרעה של ממש לשימוש שלכם בדירה, לא ידעתם על קיומו והמשכיר לו גילה לכם על כך, תוכלו לבטל את החוזה בטענה של אי התאמת המושכר למטרתו ומכאן הפרתו ע"י המשכיר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה
רוני
15/03/16
שלום רב,
בעלי ואני מעוניינים לרכוש דירה מקבלן ("על הנייר") שבנייתה מסתיימת רק בינואר 18.
לפי הסכם הסכר, הערת האהזרה תירשם רק במועד מסירת החזקה ולאחר ששולמה כל התמורה.
שאלתי היא,
איך אני יכולה להיות בטוחה שאותה דירה שאני קונה לא תימכר לאחר? מאחר ואני לא יכולה לרשום הערת אזהרה בשנתיים הקרובות...
תודה
בעלי ואני מעוניינים לרכוש דירה מקבלן ("על הנייר") שבנייתה מסתיימת רק בינואר 18.
לפי הסכם הסכר, הערת האהזרה תירשם רק במועד מסירת החזקה ולאחר ששולמה כל התמורה.
שאלתי היא,
איך אני יכולה להיות בטוחה שאותה דירה שאני קונה לא תימכר לאחר? מאחר ואני לא יכולה לרשום הערת אזהרה בשנתיים הקרובות...
תודה
בטוחות בעת רכישת דירה מקבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום רינת,
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע את סוגי הבטוחות שמותר לקבלן לתת לצורך הבטחת בניית הדירה ורישום הזכויות בה ע"ש הקונה.
יש להניח שעל פי החוזה ניתנת לכם בטוחה אחרת (ערבות בנקאית?), אשר יש לבדוק את תכנה ואת התנאים להשבתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע את סוגי הבטוחות שמותר לקבלן לתת לצורך הבטחת בניית הדירה ורישום הזכויות בה ע"ש הקונה.
יש להניח שעל פי החוזה ניתנת לכם בטוחה אחרת (ערבות בנקאית?), אשר יש לבדוק את תכנה ואת התנאים להשבתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת מקלט
רינת
15/03/16
שלום רב. ברצוני להשכיר מקלט לצרכי בית כנסת. משמעות הדברים שיהיו שם ספסלים קבועים, ספר תורה ועוד, וכי התפילות יתקיימו שם למשך 3 פעמים ביום. האם הדבר מותר ואינו אסור לפי החוק ובפרט חוק התכנון והבניה? והרי לכאורה כאשר תהיה אזעקה המקום יהיה תפוס לפחות בספסלים, אם לא באנשים בשעת תפילה?
איסור השכרת מקלט
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום רינת,
על פי חוק, בעל מקלט צריך להחזיקו נקי ופנוי על מנת שיוכל לשמש ליעודו כמקלט בכל עת.
אין להשכיר מקלט לכל שימוש אחר, הדבר גם אינו עולה עם יעודו על פי חוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי חוק, בעל מקלט צריך להחזיקו נקי ופנוי על מנת שיוכל לשמש ליעודו כמקלט בכל עת.
אין להשכיר מקלט לכל שימוש אחר, הדבר גם אינו עולה עם יעודו על פי חוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
גלאון מימי
15/03/16
ברשותי דירת מגורים שניה שהיתה מושכרת כעשרים שנה, הדירה משנת 70. כעת ברצוני למכרה לאחד משלושת ילדי ובהסכמתם! איזה מיסים חלים עלי?
מכירת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום מימי,
ככל שמדובר במכירה (ולא במתנה) יחול עליה מס שבח.
בנוסף תתכן חבות בהיטל השבחה (יש לבדוק במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר במכירה (ולא במתנה) יחול עליה מס שבח.
בנוסף תתכן חבות בהיטל השבחה (יש לבדוק במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה מכסים עבודות מטעם הביטוח
אלמוני
15/03/16
הרקע לשאלה:
נניח לצורך השאלה, שאני בעל דירה ושבצעתי שיפוץ בלתי מקצועי בדירתי שבכללו מתקני חדר אמבטיה (אסלה, כיור, האמבטיה עצמה) הותקנו בצורה בלתי מקצועית, קרי צנרת המים בחדר האמבטיה שלי הותקנה באופן בלתי מקצועי שיוצר בעיות בדירה שמתחת (רטיבויות, התפוררות התקרה וחשיפת הברזלים ועוד...).
שאלתי:
האם במסגרת ביטוח דירה ישנו מענה לסוג כזה של בעיות, ובמילים אחרות :
1) האם אני יכול להפעיל את הביטוח שיש לי על מנת לתקן את צנרת המים שאינה מחוברת בצורה מקצועית ? ?
2) האם ישנם כללים חוקים וכולי..לפיהם ברור מראש שאין בעבודות המבוצעות במסגרת ביטוח בכדי לתקן צנרת מים שאינה מחוברת בצורה מקצועית?
תודה רבה
נניח לצורך השאלה, שאני בעל דירה ושבצעתי שיפוץ בלתי מקצועי בדירתי שבכללו מתקני חדר אמבטיה (אסלה, כיור, האמבטיה עצמה) הותקנו בצורה בלתי מקצועית, קרי צנרת המים בחדר האמבטיה שלי הותקנה באופן בלתי מקצועי שיוצר בעיות בדירה שמתחת (רטיבויות, התפוררות התקרה וחשיפת הברזלים ועוד...).
שאלתי:
האם במסגרת ביטוח דירה ישנו מענה לסוג כזה של בעיות, ובמילים אחרות :
1) האם אני יכול להפעיל את הביטוח שיש לי על מנת לתקן את צנרת המים שאינה מחוברת בצורה מקצועית ? ?
2) האם ישנם כללים חוקים וכולי..לפיהם ברור מראש שאין בעבודות המבוצעות במסגרת ביטוח בכדי לתקן צנרת מים שאינה מחוברת בצורה מקצועית?
תודה רבה
מה מכסה ביטוח דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום רב,
יש לבדוק את הגדרות פוליסת הביטוח שלך לגבי הגדרת האירוע המזכה בתגמולי הביטוח.
לא מובן משאלתך האם אתה מי שבצע את העבודות או שאדם אחרבצע אותן. במקרה השני תוכל לתבוע אותו על הנזקים שנגרמו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את הגדרות פוליסת הביטוח שלך לגבי הגדרת האירוע המזכה בתגמולי הביטוח.
לא מובן משאלתך האם אתה מי שבצע את העבודות או שאדם אחרבצע אותן. במקרה השני תוכל לתבוע אותו על הנזקים שנגרמו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה לא חוקית בבית משותף
אנה
15/03/16
שלום,
אנחנו דיירים בבניין משותף בעל 4 קומות, גרים בקומה 1.
לפני כחודשיים עברו לבניין שלנו דיירים שקנו דירה בקומת קרקע, בדיוק מתחתינו.
דיירים אלו בנו המשך למרפסת השרות שלהם עם גג אשר מתחבר לרצפת המרפסת שרות שלנו, והוסיפו עוד שטח של חדר בגינה שלהם עם גג שמתפרס מתחת לחלון שלי, וחלון חדר שינה של בתי.
דיירים אלו החלו את הבנייה בימי גשם והגג שהם בנו והצמידו למרפסת השרות שלי חרג בגובה וגרם לכניסת מי גשמים והצפת מאוורר המזגן שלי במים. הבאנו טכנאי מזגנים שהעריך את הנזק והם שילמו לנו את ההוצאות של התיקון.
מעבר לכך, הבנייה שלהם אינה חוקית, ונותנת מעבר קל לפורצים אשר יכולים בקלות לטפס על הגג של השכנים ולהיכנס לדירתי ללא שום מאמץ.
דיירים אלו קיבלו לפני כמה שבועות צו הריסה מהעירייה אך טרם נעשה משהו בנידון.
בנוסף נודע לי שהם אוספים חתימות מדיירי הבניין אשר רובם בעצם שוכרים דירות ולא אכפת להם כי הבנייה הזאת לא קרובה לדירתם.
1. האם יש להם זכות לקבל אישור בנייה על סמך חתימות דיירים? במיוחד מדיירים אשר שוכרים ולא מבעלי הדירות?
2. מה ניתן לעשות על מנת להוציא לפועל את צו ההריסה שהם קיבלו? פניתי למחלקת הנדסה של העירייה ונאמר לי ש"העניין בטיפול"...
תודה רבה על הייעוץ ותשובתכם.
אנחנו דיירים בבניין משותף בעל 4 קומות, גרים בקומה 1.
לפני כחודשיים עברו לבניין שלנו דיירים שקנו דירה בקומת קרקע, בדיוק מתחתינו.
דיירים אלו בנו המשך למרפסת השרות שלהם עם גג אשר מתחבר לרצפת המרפסת שרות שלנו, והוסיפו עוד שטח של חדר בגינה שלהם עם גג שמתפרס מתחת לחלון שלי, וחלון חדר שינה של בתי.
דיירים אלו החלו את הבנייה בימי גשם והגג שהם בנו והצמידו למרפסת השרות שלי חרג בגובה וגרם לכניסת מי גשמים והצפת מאוורר המזגן שלי במים. הבאנו טכנאי מזגנים שהעריך את הנזק והם שילמו לנו את ההוצאות של התיקון.
מעבר לכך, הבנייה שלהם אינה חוקית, ונותנת מעבר קל לפורצים אשר יכולים בקלות לטפס על הגג של השכנים ולהיכנס לדירתי ללא שום מאמץ.
דיירים אלו קיבלו לפני כמה שבועות צו הריסה מהעירייה אך טרם נעשה משהו בנידון.
בנוסף נודע לי שהם אוספים חתימות מדיירי הבניין אשר רובם בעצם שוכרים דירות ולא אכפת להם כי הבנייה הזאת לא קרובה לדירתם.
1. האם יש להם זכות לקבל אישור בנייה על סמך חתימות דיירים? במיוחד מדיירים אשר שוכרים ולא מבעלי הדירות?
2. מה ניתן לעשות על מנת להוציא לפועל את צו ההריסה שהם קיבלו? פניתי למחלקת הנדסה של העירייה ונאמר לי ש"העניין בטיפול"...
תודה רבה על הייעוץ ותשובתכם.
עדכון מאתמול
אנה
16/03/16
שלום,
לאחר התכתבות מול מחלקת פיקוח בנייה בעירייה, נאמר לי על ידי אחד הפקחים כי אותו דייר נמצא בהליכי הוצאת היתר בנייה.
שאלתי את הפקח תוך כמה זמן הוא חייב להוציא את היתר הבנייה אך לא קיבלתי מענה.
לאחר התכתבות מול מחלקת פיקוח בנייה בעירייה, נאמר לי על ידי אחד הפקחים כי אותו דייר נמצא בהליכי הוצאת היתר בנייה.
שאלתי את הפקח תוך כמה זמן הוא חייב להוציא את היתר הבנייה אך לא קיבלתי מענה.
עיריה משפצת כביש ותשתית ביוב
דני
14/03/16
ברחוב בו אני גר העיריה פרסמה שמתכוונת להחליף תשתיות ביוב ולסלול כביש ולתקן מדרכות. זה רחוב בן 50 שנה שלא טופל.
א.האם יחייבו את מוכרי הנכסים לעתיד בהיטל השבחה. עת מדובר בתחזוקה?
ב. האם ניתן לבקש מהעיריה הסדר חניה לדיירי הרחוב עם תחילת השיפוץ שיארך כ3 חודשים?
א.האם יחייבו את מוכרי הנכסים לעתיד בהיטל השבחה. עת מדובר בתחזוקה?
ב. האם ניתן לבקש מהעיריה הסדר חניה לדיירי הרחוב עם תחילת השיפוץ שיארך כ3 חודשים?
שיפוץ כביש ותשתיות ע"י העיריה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום דני,
שיפוץ כביש ותשתיות אינם מביאים להטלת היטל השבחה.
אם העבודות גורעות מקומות חניה בפועל ניתן לפנות לעיריה, אך הענותה תהיה תלויה בקיום פתרונות בפועל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שיפוץ כביש ותשתיות אינם מביאים להטלת היטל השבחה.
אם העבודות גורעות מקומות חניה בפועל ניתן לפנות לעיריה, אך הענותה תהיה תלויה בקיום פתרונות בפועל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן בונה חדר כביסה
דני
14/03/16
הבתים אצלנו בשכונה הן דו-משפחתיים שמחוברים בקובייה של המקלט-ממ"ד.
העירייה נתנה לפני מספר שנים אישור גורף להוספת חדר כביסה מעל המקלט שהכניסה אליו מהאמבטיה בקומה השנייה.
יש שכנים שבנו את חדרי הכביסה בו זמנית ואז יש קיר אחד המשותף לשני החדרים ועובר בקו האמצע של הגגות של המקלטים.
השאלה שלי אם השכן שלי רוצה לבנות כזה חדר כביסה ואני לא מעוניין וגם לא אהייה מעוניין בעתיד, האם הקיר שהוא בונה צריך להיות כולו על הצד שלו ולא להיות חצי בצד שלי ?
העירייה נתנה לפני מספר שנים אישור גורף להוספת חדר כביסה מעל המקלט שהכניסה אליו מהאמבטיה בקומה השנייה.
יש שכנים שבנו את חדרי הכביסה בו זמנית ואז יש קיר אחד המשותף לשני החדרים ועובר בקו האמצע של הגגות של המקלטים.
השאלה שלי אם השכן שלי רוצה לבנות כזה חדר כביסה ואני לא מעוניין וגם לא אהייה מעוניין בעתיד, האם הקיר שהוא בונה צריך להיות כולו על הצד שלו ולא להיות חצי בצד שלי ?
חדר כביסה על גג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום דני,
בנית קיר משותף לשני חדרי הכביסה במקרים שתארת חסכונית יותר לשני הצדדים, בעלויות ובמקום.
אם אינך מתכוון לבנות חדר כביסה, אינך חייב להסכים לבנית קיר שחציו על חלקך בגג, אבל, אם וכאשר אתה או מי שירכוש ממך את הדירה ירצו להוסיף כזה חדר - תצטרכו להגיע להסדר כלשהו עם השכן לעניין שימוש בקיר המשותף והשתתפות בעלות בנייתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בנית קיר משותף לשני חדרי הכביסה במקרים שתארת חסכונית יותר לשני הצדדים, בעלויות ובמקום.
אם אינך מתכוון לבנות חדר כביסה, אינך חייב להסכים לבנית קיר שחציו על חלקך בגג, אבל, אם וכאשר אתה או מי שירכוש ממך את הדירה ירצו להוסיף כזה חדר - תצטרכו להגיע להסדר כלשהו עם השכן לעניין שימוש בקיר המשותף והשתתפות בעלות בנייתו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי לדייר
דוד
14/03/16
לפני 8 חודשים נתגלתה נזילה במקלחת דירה שאני משכיר הפעלתי את הביטוח והם תיקנו את הנזילה אבל מאז העובש בדירה ממשיך להתפשט הזמנתי שוב את האינסטלטור כדי לבדוק את הבעיה ונאמר לי שלמרות שהתיקון נעשה הרצפה עדיין רטובה וצריך להמתין שתתייבש במשך התקופה הזו הזמנתי אותם מס רב של פעמים ושילמתי 3פעמים השתתפות עצמית ועשיתי כל מה שהם אמרו לי לעשות כמו התקנת מקלחון ותיקוני רובה כעת הדייר דורש ממני פיצוי על עוגמת הנפש האם עליי לשלם האם במקרה של פנייה שלו לבית משפט הוא יזכה לפיצוי
פיצוי לשוכר בגין תקלה שתוקנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום, דוד,
ככל שפעלת לתיקון התקלה בתוך זמן סביר ובשקידה ראויה (ומתאורך עולה שפעלת רבות), סיכויי השוכר לקבל פיצוי אינם גבוהים.
תקלות וקילקולים הם דבר צפוי, וברור שהשוכר איננו אשם בתקלה ואף סובל ממנה. אם המשכיר אינו דוחה ומעכב את התיקון אלא פונה לבעל מקצוע ומשתדל לפתור את הבעיה קשה יותר להטיל עליו אחריות, וזו תוטל בעיקר בשל נזק ממשי (למשל - חוסר אפשרות לעשות שימוש בחלקי הדירה).
אם, לעומת זאת, ניתן להוכיח שקיימת דרך קלה ופשוטה לפתרון הבעיה והמשכיר לא נקט בה מטעמיו שלו - גדלים סיכויי השוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שפעלת לתיקון התקלה בתוך זמן סביר ובשקידה ראויה (ומתאורך עולה שפעלת רבות), סיכויי השוכר לקבל פיצוי אינם גבוהים.
תקלות וקילקולים הם דבר צפוי, וברור שהשוכר איננו אשם בתקלה ואף סובל ממנה. אם המשכיר אינו דוחה ומעכב את התיקון אלא פונה לבעל מקצוע ומשתדל לפתור את הבעיה קשה יותר להטיל עליו אחריות, וזו תוטל בעיקר בשל נזק ממשי (למשל - חוסר אפשרות לעשות שימוש בחלקי הדירה).
אם, לעומת זאת, ניתן להוכיח שקיימת דרך קלה ופשוטה לפתרון הבעיה והמשכיר לא נקט בה מטעמיו שלו - גדלים סיכויי השוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טרפוד יציאה מדירת שותפים
שני
14/03/16
התנאים בדירת השותפים (עוד שותף אחד ובן זוגו) שגרתי בה הפכו לבלתי נסבלים כשסבלתי מהצקות שונות, יריקות ואף איומים. פחדתי להתלונן במשטרה וניסיתי לפתור את המצב בדרכי נועם. משזה לא הלך, יצאתי מהדירה וניסיתי למצוא שותפים שייכנסו במקומי. מצאתי כמה אבל השותף שנשאר סרב להם (הוא נהנה להיות לבד בדירה עכשיו) ובעלת הדירה לא מוכנה שאצא מהחוזה. (מייצג אותה עו"ד שאמר לי לפנות אליה לא דרכו). מה עליי לעשות? האם אני יכולה לבטל את תשעת הצ'קים העתידיים?
ביטול הסכם שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/03/16
שלום שני,
חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלתך, כגון, מול מי נחתם הסכם השכירות ומה תוכנו?,מה השימוש שעושה בה כעת השותף הנוסף, מהי ההתנהלות שקדמה לעזיבתך, ומה מידת שיתוף הפעולה של בעלת הבית והשותף. אני ממליצה לך לפנות ליעוץ משפטי פרטני בעניין זה.
בכפוף לבדיקת כל הנ"ל וככל שאין באפשרותך להוסיף ולהתגורר בדירה בפועל, נראה שתצטרכי להודיע על ביטול הסכם השכירות עקב הפרתו ובעקבות זאת לבטל גם את השיקים. לאחר מכן יהיה עליך להתמודד בבית המשפט עם בעלת הבית (שככל הנראה תתבע אותך) ועם השותף (שככל הנראה תתבעי אותו).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלתך, כגון, מול מי נחתם הסכם השכירות ומה תוכנו?,מה השימוש שעושה בה כעת השותף הנוסף, מהי ההתנהלות שקדמה לעזיבתך, ומה מידת שיתוף הפעולה של בעלת הבית והשותף. אני ממליצה לך לפנות ליעוץ משפטי פרטני בעניין זה.
בכפוף לבדיקת כל הנ"ל וככל שאין באפשרותך להוסיף ולהתגורר בדירה בפועל, נראה שתצטרכי להודיע על ביטול הסכם השכירות עקב הפרתו ובעקבות זאת לבטל גם את השיקים. לאחר מכן יהיה עליך להתמודד בבית המשפט עם בעלת הבית (שככל הנראה תתבע אותך) ועם השותף (שככל הנראה תתבעי אותו).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נפילת גגון של כביסה
שלומי אבישי
14/03/16
היי יש לי דירה שאני משכיר - הגגון מעליי של השכנה נפל על החבלי כביסה של הדייר שלי .
נשאלת השאלה למי שייך הגגון מעלי - בעל הדירה שמעליי אומר שזה אחריות שלי ואני טוען שזה אחריות שלו .
נשאלת השאלה למי שייך הגגון מעלי - בעל הדירה שמעליי אומר שזה אחריות שלי ואני טוען שזה אחריות שלו .
למי שייך הגגון
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/03/16
שלום רב,
הגגון שייך למי שהתקין אותו.
ההגיון אומר שהגגון שייך לדירה שלך, שכן אין לשכנה מלמעלה כל שימוש בו. הגגון מצל או מונע כניסת גשם לדירתך ולא לדירתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הגגון שייך למי שהתקין אותו.
ההגיון אומר שהגגון שייך לדירה שלך, שכן אין לשכנה מלמעלה כל שימוש בו. הגגון מצל או מונע כניסת גשם לדירתך ולא לדירתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השארת תכולה בדירה שנמכרה
?גלעד בן-שושן?
13/03/16
מעוניין לדעת מה ההבדל בין מחובר קבע למחובר ארעי. האם עליי להשאיר כלעם סניטריים כגון: סבונייה, מתלה מגבת ונייר טואלט המחוברים בברגים? בנוסף, האם עליי להשאיר ארון ללא דלתות בחדר הארונות שלא מקובע לקיר ולא מופיע בחוזה? תודה
מחוברים של קבע
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/03/16
שלום גלעד,
בדרך כלל מקובל להשאיר בדירה מה שחובר אליה חיבור של קבע- כגון ארונות מטבח, ארונות קיר שלא סביר לפרקם.
מה שאיננו מחובר לקירות בוודאי ניתן לקחת, אא"כ הוסכם אחרת בחוזה המכר, וגם אביזרים המחוברים וניתנים להסרה, כגון מדפים ואביזרי אמבטיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בדרך כלל מקובל להשאיר בדירה מה שחובר אליה חיבור של קבע- כגון ארונות מטבח, ארונות קיר שלא סביר לפרקם.
מה שאיננו מחובר לקירות בוודאי ניתן לקחת, אא"כ הוסכם אחרת בחוזה המכר, וגם אביזרים המחוברים וניתנים להסרה, כגון מדפים ואביזרי אמבטיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד נקבע גובה דמי שכירות בגין איחור במסירה
ג
13/03/16
שלום רב.
אבקש לדעת כיצד נקבע גובה דמי השכירות בגין איחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן.
ס' 5א לחוק המכר דירות לא קובע מפורשות הסדר בעניין זה.
האם גובה דמי השכירות הוא לפי דמי שכירות של דירה דומה בעת החתימה על הסכם המכר או שמא בעת תחילת תקופת השכירות שבגין האיחור במסירת הדירה (ברכישת דירה על הנייר יכול להיות פער של 3-4 שנים במועדים אלו, שבהחלט יכול להיות רלוונטי לעניין).
תודה רבה,
ג.
אבקש לדעת כיצד נקבע גובה דמי השכירות בגין איחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן.
ס' 5א לחוק המכר דירות לא קובע מפורשות הסדר בעניין זה.
האם גובה דמי השכירות הוא לפי דמי שכירות של דירה דומה בעת החתימה על הסכם המכר או שמא בעת תחילת תקופת השכירות שבגין האיחור במסירת הדירה (ברכישת דירה על הנייר יכול להיות פער של 3-4 שנים במועדים אלו, שבהחלט יכול להיות רלוונטי לעניין).
תודה רבה,
ג.
פיצוי בגין איחור במסירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/03/16
שלום רב,
הפיצוי אמור להעמיד את הקונה במצב בו היה לו היה מקב את הדירה לחזקתו - אז יכול היה להשכירה ולקבל תמורתה דמי שכירות (או להתגורר בה ולחסוך מעצמו דמי שכירות). מתוך הגיון זה החישוב נעשה בהתאם לתקופת סיום הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הפיצוי אמור להעמיד את הקונה במצב בו היה לו היה מקב את הדירה לחזקתו - אז יכול היה להשכירה ולקבל תמורתה דמי שכירות (או להתגורר בה ולחסוך מעצמו דמי שכירות). מתוך הגיון זה החישוב נעשה בהתאם לתקופת סיום הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חובת העירייה בחנייה לתושבים. האם יש מה לעשות?
שרגא
12/03/16
ברח'
שלנו (כיסופים ברמות ירושלים) יש מרכז מסחרי שכונתי הכולל בנקים, קופות חולים,
וסניף דואר ועוד' שהוא בעצם מתחת לבניין שלנו שנבנה לפני 30 שנה, מתחת למרכז יש
חניון של 30 רכבים בערך שנבנה במקור לדיירי הבניין אלא שהחברה המשכנת 'שיכון ופיתוח'
מכרה את זה לרשת 'שופר סל', ומאחר ואין 'טאבו' לבניין החברה שולטת בכך.
לפני
כ3.5 שנים נפתח 'קניון רמות' מעבר לרח', אלא שאנשים בוחרים לחנות אצלנו מאחר
והכניסה והיציאה מחניון הקניון מסובכים. מלבד כך מתחת לבית תחנות אוטובוס בין
עירוניות כך שמכל הבלגן נהפכנו גם לחניון 'חנה וסע'.
אם
כל זה לא מספיק, לפני מספר שנים נבנה ברח' בניין בן 37 דירות (ועוד מספר
יחידות...) ו...6 מקומות חנייה שנמכרו. קיבלנו מתנה של עוד 30 רכבים שזקוקים
לחנייה.
בחודש
פבואר האחרון סגרה רשת 'יש' של שופר סל את החנות בשל אי עמידה בתחרות, אלא שיחד עם
סגירתה היא נעלה את החניון של המרכז מסחרי שהוא כאמור מתחת למרכז מסחרי ואם עד
היום היה רק בלאגן היום זה כבר קטסטרופה אמתית.
ברח'
הצר שבו חונים משני הצדדים, וכן משאיות פורקות סחורה למרכז מסחרי, בגשם או בשמש
אנחנו נאלצים לחנות במרחק מהבית עם הזאטוטים בכל שעות היום, הצפצופים והצעקות גדלים
עם הילדים וכך שהסיוט הוא לחזור הביתה.
האם
לעירייה שמחלקת רישיונות אין שום אחריות על חנייה לתושבים???
האם
הארנונה שלי פחות ירוקה משל רח' אוסישקין ברחביה למשל???
מספר
משפטנים אמרו לנו כי ניתן להגיש עתירה נגד סגירת החניון של רשת שופר סל שכיום עומד
ריק. מאחר והוא עמד 30 שנה לרשות התושבים, אך אנו זקוקים לכסף רב לכך, דבר שלצערנו
חסר לנו...
שלנו (כיסופים ברמות ירושלים) יש מרכז מסחרי שכונתי הכולל בנקים, קופות חולים,
וסניף דואר ועוד' שהוא בעצם מתחת לבניין שלנו שנבנה לפני 30 שנה, מתחת למרכז יש
חניון של 30 רכבים בערך שנבנה במקור לדיירי הבניין אלא שהחברה המשכנת 'שיכון ופיתוח'
מכרה את זה לרשת 'שופר סל', ומאחר ואין 'טאבו' לבניין החברה שולטת בכך.
לפני
כ3.5 שנים נפתח 'קניון רמות' מעבר לרח', אלא שאנשים בוחרים לחנות אצלנו מאחר
והכניסה והיציאה מחניון הקניון מסובכים. מלבד כך מתחת לבית תחנות אוטובוס בין
עירוניות כך שמכל הבלגן נהפכנו גם לחניון 'חנה וסע'.
אם
כל זה לא מספיק, לפני מספר שנים נבנה ברח' בניין בן 37 דירות (ועוד מספר
יחידות...) ו...6 מקומות חנייה שנמכרו. קיבלנו מתנה של עוד 30 רכבים שזקוקים
לחנייה.
בחודש
פבואר האחרון סגרה רשת 'יש' של שופר סל את החנות בשל אי עמידה בתחרות, אלא שיחד עם
סגירתה היא נעלה את החניון של המרכז מסחרי שהוא כאמור מתחת למרכז מסחרי ואם עד
היום היה רק בלאגן היום זה כבר קטסטרופה אמתית.
ברח'
הצר שבו חונים משני הצדדים, וכן משאיות פורקות סחורה למרכז מסחרי, בגשם או בשמש
אנחנו נאלצים לחנות במרחק מהבית עם הזאטוטים בכל שעות היום, הצפצופים והצעקות גדלים
עם הילדים וכך שהסיוט הוא לחזור הביתה.
האם
לעירייה שמחלקת רישיונות אין שום אחריות על חנייה לתושבים???
האם
הארנונה שלי פחות ירוקה משל רח' אוסישקין ברחביה למשל???
מספר
משפטנים אמרו לנו כי ניתן להגיש עתירה נגד סגירת החניון של רשת שופר סל שכיום עומד
ריק. מאחר והוא עמד 30 שנה לרשות התושבים, אך אנו זקוקים לכסף רב לכך, דבר שלצערנו
חסר לנו...
פניה לעיריה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/03/16
שלום שרגא,
עליכם לפנות לעיריה בכתב ואם פניותיכם לא יועילו אכן תאלצו לפנות לבית המשפט
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליכם לפנות לעיריה בכתב ואם פניותיכם לא יועילו אכן תאלצו לפנות לבית המשפט
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך על דירה שמפורסמת ביד 2
לימונדה
12/03/16
דירה שמפורסמת ביד 2 חופשי ללא תיווך, אבל מי שהפנה אותנו אליה היה מתווך, שמצא אותה לפני שהספקנו לראות את המודעה בעצמנו והחתים אותנו על חוזה דמי תיווך של 2%+מע"מ. במידה ונקנה את הדירה, האם חובה עלינו לשלם דמי תיווך למרות שהדירה מפורסמת ביד 2 ללא תיווך?
ראינו את הדירה רק פעם אחת עם המתווך.
תודה.
ראינו את הדירה רק פעם אחת עם המתווך.
תודה.
תשלום דמי תיווך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/03/16
שלום רב,
מתווך בעל רשיון לעסוק בתיווך זכאי לתשלום אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות ואם החתים אתכם על התחייבות מתאימה.
במקרה שלכם - אם מי שהציג בפניכם את הדירה לראשונה הוא המתווך, אין חשיבות לעובדה שיכולתם לאתר אותה באופן אחר, ונראהשתצטרכו לשלם את דמי התיווך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מתווך בעל רשיון לעסוק בתיווך זכאי לתשלום אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות ואם החתים אתכם על התחייבות מתאימה.
במקרה שלכם - אם מי שהציג בפניכם את הדירה לראשונה הוא המתווך, אין חשיבות לעובדה שיכולתם לאתר אותה באופן אחר, ונראהשתצטרכו לשלם את דמי התיווך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה שאלות בנושא חוזה לקניית דירה
רחל א
12/03/16
יש לי כמה שאלות לגבי קניית דירה, אני והחבר רוצים לקחת משכנתה על דירה קטנה בסכום של 500,000, ואת כל הסכום הראשוני אמא שלו שמה, אבל זה רק בתנאי שיהיה חוזה שבו כתוב שאם אנחנו נפרדים, מוכרים את הדירה בהמשך ומתחלקים חצי חצי אני אוריד מהחצי שלי את הסכום שאמא שלו שמה ואתן לו. שזה כמובן דבר מאוד הגיוני ולגיטימי בעיני, אבל אני גם כמובן מבינה את הפחד שלה מכיוון שאנחנו לא זוג נשוי. האם אפשרי בכלל לעשות חוזה כזה?האם אפשרי לעשות חוזה כזה כשהדירה היא רק על השם של אחותו?האם אפשרי לעשות חוזה כזה כשהדירה היא רק על השם שלי? סליחה על החפירה.. תודה לעונים
מימון חלקי לרכישה ע"י אחד ההורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/16
שלום רחל,
אין מניעה להסדיר את זכויותיכם ההדדיות ואת השבת הכספים לאם ששלמה בהסכם שיערך ביניכם לבין האם. אם הדירה נרשמת על שם שניכם, לא ברור לי מדוע את נדרשת להחזיר מחלקך את כל הכספים ולא רק את מחציתם.
אם הדירה רשומה ע"ש אחותו של חברך ואין לך כל זכויות בה אין הגיון כלכלי בעריכת הסכם כזה.
אם הדירה רשומה רק על שמך והמימון התקבל מאמו של החבר אין מניעה (ואף רצוי) להסדיר את התנאים לקבלת המימון והשבתו.
מובן שיש לערוך הסכם כזה רק לאחר קבלת יעוץ משפטי מקיף. אתם מוזמנים לפנות למשרדי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין מניעה להסדיר את זכויותיכם ההדדיות ואת השבת הכספים לאם ששלמה בהסכם שיערך ביניכם לבין האם. אם הדירה נרשמת על שם שניכם, לא ברור לי מדוע את נדרשת להחזיר מחלקך את כל הכספים ולא רק את מחציתם.
אם הדירה רשומה ע"ש אחותו של חברך ואין לך כל זכויות בה אין הגיון כלכלי בעריכת הסכם כזה.
אם הדירה רשומה רק על שמך והמימון התקבל מאמו של החבר אין מניעה (ואף רצוי) להסדיר את התנאים לקבלת המימון והשבתו.
מובן שיש לערוך הסכם כזה רק לאחר קבלת יעוץ משפטי מקיף. אתם מוזמנים לפנות למשרדי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת גגון בחניה פרטית-מצריך קבלת אישור/הסכמה?
חגית
12/03/16
שלום רב,
ברצוני להתקין גגון בחניה הפרטית שלי (מדובר בשתי חניות עוקבות, ליתר דיוק). הגגון לא אמור לחרוג משטח החניה, אך הוא נתמך במבנה משני צידיו. האם בנסיבות אלה הדבר מצריך הסכמת הדיירים ו/או קבלת אישור כלשהו?
תודה מראש ושבת שלום,
חגית
ברצוני להתקין גגון בחניה הפרטית שלי (מדובר בשתי חניות עוקבות, ליתר דיוק). הגגון לא אמור לחרוג משטח החניה, אך הוא נתמך במבנה משני צידיו. האם בנסיבות אלה הדבר מצריך הסכמת הדיירים ו/או קבלת אישור כלשהו?
תודה מראש ושבת שלום,
חגית
גגון
אסף
12/03/16
הקמת גגון פטורה מהיתר בניה, בהתקיים מספר
תנאים המפורטים תקנות התכנון והבנייה
(עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014 -
"11. (א) הקמת גגון או סוכך, המחובר באחת מפאותיו לפחות, למבנה פטורה מהיתר ובלבד
שיתקיימו בו תנאים אלה:
(1) לא יבלוט מקיר המבנה יותר משני מטרים;
(2) נבנה מחומרים קלים
(ב) הקמת סוכך מתקפל (מרקיזה) פטורה מהיתר, ובלבד שהסוכך במצבו הסגור לא יבלוט
מקיר המבנה למעלה מ-50 סנטימטרים.
(ג) קירוי באמצעות אריג המגן מפני השמש והשפעת מזג האוויר (סככת צל) פטורה
מהיתר, ובלבד שגובה הקירוי לא עולה על 3 מטרים, המפתח בין העמודים אינו עולה על 5
מטרים ומשקל הקירוי אינו עולה על 3.5 קילוגרמים למטר מרובע.
(ד) הודעה על הקמת גגון או סוכך ששטחו עולה על 20 מ"ר, ערוכה לפי הטופס שבתוספת,
תימסר לרשות הרישוי בתוך 45 ימים ממועד ביצוע העבודה ויצורף לה אישור מהנדס מבנים
בדבר עיגון הגגון או הסוכך ויציבותו."
לגבי אישור בעלי הדירות (אם מדובר בבית משותף) הרי שיש לקבל את אישור אסיפת הדיירים שהם מסכימים שאין פגיעה בחזות הבית או במראה החיצוני שלו.
תנאים המפורטים תקנות התכנון והבנייה
(עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014 -
"11. (א) הקמת גגון או סוכך, המחובר באחת מפאותיו לפחות, למבנה פטורה מהיתר ובלבד
שיתקיימו בו תנאים אלה:
(1) לא יבלוט מקיר המבנה יותר משני מטרים;
(2) נבנה מחומרים קלים
(ב) הקמת סוכך מתקפל (מרקיזה) פטורה מהיתר, ובלבד שהסוכך במצבו הסגור לא יבלוט
מקיר המבנה למעלה מ-50 סנטימטרים.
(ג) קירוי באמצעות אריג המגן מפני השמש והשפעת מזג האוויר (סככת צל) פטורה
מהיתר, ובלבד שגובה הקירוי לא עולה על 3 מטרים, המפתח בין העמודים אינו עולה על 5
מטרים ומשקל הקירוי אינו עולה על 3.5 קילוגרמים למטר מרובע.
(ד) הודעה על הקמת גגון או סוכך ששטחו עולה על 20 מ"ר, ערוכה לפי הטופס שבתוספת,
תימסר לרשות הרישוי בתוך 45 ימים ממועד ביצוע העבודה ויצורף לה אישור מהנדס מבנים
בדבר עיגון הגגון או הסוכך ויציבותו."
לגבי אישור בעלי הדירות (אם מדובר בבית משותף) הרי שיש לקבל את אישור אסיפת הדיירים שהם מסכימים שאין פגיעה בחזות הבית או במראה החיצוני שלו.
העברה ללא תמורה
אורן
10/03/16
לפני כחצי שנה אחי רכש מגרש ואני נתתי לו את הכסף בכדי לעזור לו ושיהיה לו מגרש לבנות בית לעתיד. כיום הוא לא מעוניין במגרש ורוצה להעביר לי את המגרש.
אם אני מקבל ממנו את המגרש בהעברה ללא תמורה, אני אצטרך לשלם מס רכישה בשווי 6% או שליש?
תןדה
אם אני מקבל ממנו את המגרש בהעברה ללא תמורה, אני אצטרך לשלם מס רכישה בשווי 6% או שליש?
תןדה
העברת מגרש ללא תמורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/16
שלום אורן,
לעניין מס רכישה אתם נחשבים קרובים ולכן תוכל לשלם 1/3 מס רכישה.
מציעה לכם לפנות ליעוץ משפטי לפני ביצוע העסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לעניין מס רכישה אתם נחשבים קרובים ולכן תוכל לשלם 1/3 מס רכישה.
מציעה לכם לפנות ליעוץ משפטי לפני ביצוע העסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
