פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

למקם קארוון בשטח של הבית

לי 14/04/16

שלום רב,

מקווה שהגעתי לפורום המתאים.

אני גרה בבית משותף בדירת בקומה 1( קרקע+ דירה קנויה) יש לי אישורים לבנות תוספת בנייה של כמעט 50 מטר.

השאלה שלי האם ניתן לבקש אישור למקמם שם קראוון או אוטובוס נייד לתקופה של שנה ולא קבע.

האם ישנה אפשרות כזאת בכלל ולאן ניתן לפנות בעניין .

תודה

לעמוד

המלא

מוטי

עספור 17/04/16

מזה עספור פה?

הצבת קארוון

עו"ד לילך עתני מנהלת 17/04/16

שלום רב,

עליך לפנות לועדה המקומית באזור מגורייך.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי מושכר

נועה 14/04/16

רציתי לברר אם כתובע לפינוי מושכר עדיף לי להגיש התובענה בסדר דין מקוצר לפי תקנה 202 (3) ? האם יש חסרונות למסלול זה ע"פ תביעה ע"פ פרק טז?

לעמוד

המלא

תביעה לפינוי מושכר

עו"ד לילך עתני מנהלת 17/04/16

שלום נועה,

תביעה לפינוי מושכר עפ"י פרק טז4 לתקנות הינה הליך יעודי לפינוי שוכר שיתרונו קיצור משך ההליכים עד לקבלת פסק דין לפינוי השוכר.

תביעה בסדר דין מקוצר היא הליך ממושך יותר, (בקשת רשות להתגונן, אם התקבלה - הליך משפטי מלא ומשך הזמן עד לפינוי השוכר יתארך.)

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פירוק שיתוף

ט 13/04/16

נעשתה מכירה של מקרקעין בתיק פירוק שיתוף. הכונס הגיש בקשה למתן פסיקתה לרישום זכויות הקונה. הקונה שילם את כל התמורה אך לא העביר את התשלומים במועד שנקבע לפי ההסכם. הכונס לא מסר למוכר את האינפורמציה לגבי מועדי העברת התשלומים למרות שהתבקש. האם ניתן להתנגד למתן הפסיקתה ולרישום הזכויות בגין עילה זו. והאם ההחלטה לאישור הסכם המכר שניתנה זה פס"ד והאם עדיין ניתן יהיה לערער על כך כאשר ינתן פס"ד בתיק פירוק השיתוף.

לעמוד

המלא

התנגדות לפסיקתה

עו"ד לילך עתני מנהלת 17/04/16

שלום רב,

נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת 2 דירות ורכישת דירה אחת גדולה

אברהם וייס 13/04/16

ברשותי 2 דירות וברצוני לרכוש במקומם אחת גדולה, לגבי מס שבח ברצוני להשתמש בסעיף 49 ה', האם יש בעיה כי הדירות ברשותי לפני שנת 2014?

ומה הסדר הנכון בכדי לא לשלם מס רכישה כפול? והאם יש דרך לא לשלם כלל מס רכישה (הנכס בשווי 2.3 מליון) כי סה"כ לא הוספתי לי כאן שום נכס אלא איחדתי נכסים

לעמוד

המלא

מכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה

עו"ד לילך עתני מנהלת 17/04/16

שלום אברהם,

לפני ביצוע כל פעולה, עליכם לקבל יעוץ משפטי פרטני. תשובה זו היא כללית בלבד.

הסדר הנכון לביצוע הפעולות הינו מכירת דירה ראשונה בפטור לפי סעיף 49ה ואח"כ מכירת הדירה הנוספת כדירה יחידה. רכישת הדירה החדשה יש לבצע תוך 12 חודשים לפני או אחרי המכירה של הדירה שנמכרה בפטור לפי 49ה

סייג 1: על פי הוראת השעה, מי שהיו ברשותו שתי דירות ויותר לפני 1/1/14 לא יוכל לקבל פטור לדירה יחידה עד תום תקופת המעבר (31/12/2017). הדבר איננו מופיע בהוראת הביצוע של רשות המסים, אך קיים בחוק. מומלץ לא לבצע עסקה לפני קבלת החלטת מיסוי מתאימה.

סייג 2: הפטור מותנה במכירת 2 הדירות בסכום שאינו עולה על תקרה הקבועה בחוק (כיום 2,004,000 ש"ח). הסכום בו נקבת עולה על סכום זה ועל ההפרש ישולם מס שבח בחישוב רגיל.

לעניין מס הרכישה - אין אפשרות לקבל פטור מלא ממס רכישה. השימוש במדרגות לדירה יחידה יותר אם 2 הדירות נמכרו לפני הרכישה או אם יוכר הפטור לפי 49ה .

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מקדמה במס שבח רכישה מקבלן

ארז 13/04/16

מקרה בו רוכשים דירה מקבלן, יש בנק מלווה ותשלום התמורה מתבצע באמצעות שוברים. האם במקרה שאין לקבלן טופס 50 ניתן לשלם מקדמה למס שבח? כיצד זה מסתדר עם תשלום כל התמורה בשוברים לידי חשבון הבנק??

לעמוד

המלא

מקדמה למס שבח ברכישה מקבלן

עו"ד לילך עתני מנהלת 17/04/16

שלום ארז,

ככל שהקבלן בונה על קרקע של המינהל, לא חלה חובת תשלום מקדמה.

במקרים אחרים - רשות המסים מאריכה את המועד לתשלום המקדמה עד לתשלום של 80% מהתמורה, בהנחה שהדבר יאפר לקבלן לקבל טופס 50.

בכל מקרה, הסכם המכר אמור להכיל הוראות מתאימות בעניין.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת קרקע בשותפות!

אבי 13/04/16

שלום רב

ברצוני לסייע לחבר המעוניין לרכוש קרקע מרמ"י.

אני מעוניין להלוות לו מחצית מסכום הרכישה ומחצית מכל העלויות הנלוות שלו (מס רכישה עו"ד וכו') וזאת בתמורה לכך שביום מן הימים שירצה למכור את המגרש יחזיר לי את ההלוואה שלי בתוספת חצי מהרווחים (ובניכוי חצי מכל העלויות והמיסים ששילם לצורך המכירה של הקרקע)

אני יודע שחוזה שותפות הוא לא רלוונטי כי אנחנו לא באמת שותפים בקרקע, אלא אנחנו רק סוג של שותפים "כספית"-הן בעלויות וגם ברווחים.

השאלה היא איזה הסכם הכי מומלץ לעשות בינינו מראש ביום שאני נותן לו את ההלוואה, כדי שהעניין יעבור מסודר בצורה חוקית, וגם כדי שלא אצטרך לשלם מס מסוים (או כפל מס) ביום שהוא יחזיר לי את ההלוואה עם הרווחים.

תודה מראש!

אבי

לעמוד

המלא

הלוואה לרכישת קרקע

עו"ד לילך עתני מנהלת 17/04/16

שלום אבי,

העסקה, כפי שאתה מתאר, היא עסקת הלוואה.

עליכם לחתום על הסכם הלוואה שיסדיר את תאי ההלוואה, סכום הכסף, מועד ההחזר, הריבית המוסכמת (או תמורה אחרת כגון מחצית הרווחים) והאופן הו יובטחו זכויותיך כמלווה (משכון/משכנתא).

ממליצה בחום לא לפעול לבד, אלא לקבל יעוץ וליווי משפטי.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הדירה על שם בעלי

רמירום 12/04/16

שלום

לבעלי ולי יש דירה שרשומה רק על שמו בחברה משכנת איך אני מעבירה חצי על שמי.למי פונים. הבנק מבקש כדי לקבל משכנתא. הפקיד אמר לי אישור זכויות. תצהיר העברה. לא ממש הבנתי

לעמוד

המלא

העברת דירה בין בני זוג

עו"ד לילך עתני מנהלת 17/04/16

שלום רב,

על מנת להעביר מחצית הזכויות בדירה על שמך יש לבצע עסקה מתאימה (אפשר באמצעות תצהירי העברה), לדווחה לרשות המסים (אם מדובר בדירת המגורים שלכם תוכלו לקבל פטור ממס שבח וממס רכישה) ולחברה המשכנת ולבצע העברת זכויות בהתאם.

מומלץ לבצע את כל העסקה בעזרת עו"ד מתחום המקרקעין.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הפרדת בית משותף לרישום בטאבו

אורנה 12/04/16

יש לי בית פרטי על אדמת מנהל שהקבלן פשט רגל ולא עשה רישום בטאבו

אני נחשבים בית משותף 4 וילות ולאחד הדיירים יש חריגות בניה ולכן לא יכולים לרשום את הבתים בטאבו

השכן בעייתי ולא מוכן לסדר את החריגות

אם אני יכולה לבקש הפרדה? שהוצאנו טופס 4 בעירייה הסכימה להפריד את הבתים

איך אני מתקדמת מפה?

תודה מראש

לעמוד

המלא

רישום בית משותף

עו"ד לילך עתני מנהלת 17/04/16

שלום אורנה,

אין אפשרות לרשום בית משותף לגבי חלק מהדירות בלבד. רישום בית מותף אמור לשקף את כל הדירות הקיימות.

כדי להבין אם יש אפשרות לרשום רק חלק מהדירות כבית משותף,(למשל - כל 2 דירות באופן נפרד) יש לבחון את דרישות המינהל והעיריה, גודל המגרש, אופן הבניה ועוד נתונים עובדתיים.

נסו להבין אם הועדה המקומית מתכוונת לפעול בנוגע לחריגות הבניה וכיצד.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

נוף לים

אריק צ׳פניק 12/04/16

קניתי דירה באור עקיבא של חברת ****

במעמד הקניה ביקשתי - נוף לים מנהל המכירות אמר לי שמקומה רביעית רואים ים אז הלכתי על בטוח וקניתי קומה חמישית צפון מערב

היום ביקרתי באתר ואין נוף לים

מה עושים

לעמוד

המלא

אמרת לו והוא אמר לך ...

אסף 13/04/16

האם גם חוזה הקניה נעשה בעל-פה ?

ככל הנראה לא.

כיוון שנעשה חוזה בכתב, ברור מכך שני דברים -

א. כל מה שכתוב בחוזה מחייב

ב. כל מה שלא כתוב בחוזה לא מחייב.

לכן, אם נושא הנוף לים היה באמת קריטי וחשוב לך, היית חייב לכלול אותו בתוך החוזה בכתב, וזה שלא הכללת אותו אומר שבעצם זה לא היה תנאי לקניית הדירה.

אומנם נהוג שחוזה יכול להיות גם בעל-פה, אבל לשם כך צריך להוכיח את כל מה שאתה טוען ש-"אמרו" לך. אם אין לך עדים ששמעו ויכולים לבוא ולהעיד, ואם אין לך הקלטה של הדברים שהובטחו לך, הרי שיש לך בעיה משפטית להוכיח את ההבטחות הנטענות.

הבטחה טרם הרכישה

14/04/16

אריק שלום,

יש לבחון את הוראות החוזה. אני יכולה להניח שלא היתה לכך התייחסות בחוזה ומעבר לכך צוין מפורשות כי בצעת את כל הבדיקות מטעמך וכי לא יהיה כל תוקף למצגים שנעשו טרם הרכישה. יחד עם זאת, במקרים חריגים, בתי המשפט חייבו יזמים בגין הפרת התחייבויות שניתנו במהלך המו"מ טרם הרכישה. כך למשל, אם קיבלת פרוספקט שבו צוין שיש נוף לים ואולי אפילו שמו תמונה להמחשה, אזי יש לשקול דרישה לפיצוי. אני מציעה לפנות לעו"ד לקבלת ייעוץ פרטני בהתבסס על מלוא הנסיבות הרלוונטיות למקרה.

בברכה,

רקפת שפיים, עו"ד

מיה

חוק הגנת דייר 12/04/16

היי,

מה ההבדל בין שכירות מוגנת לבין שכירות בלתי מוגנת?

_חוק הגנת הדייר לא חל, או כן חל...)

תודה

לעמוד

המלא

שכירות מוגנת

עו"ד לילך עתני מנהלת 17/04/16

שלום מיה,

שכירות מוגנת היא שכירות שחוק הגנת הדייר חל עליה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קומה ראשונה

רונה 11/04/16

שלום רב,

אחותי עומדת בפני רכישת דירה בבניין ותיק. הדירה ממוקמת בקומה הראשונה בבניין בן 7 קומות וגודל 100 מר לערך וניתן לראות ממנה חלק מהים. בטאבו גודלה של הדירה הוא 85 מר.

האיזור בו ממוקמת הדירה נחשב לאיזור טוב מאוד בעיר המגורים.

ברצוני לדעת האם זה נורא לרכוש דירה בקומה ראשונה (אין שום חנויות או מרכז מסחרי) השוכרים שנמצאים בדירה אמרו שהייתה להם פריצה לבית וגם לרכב (יש חניה בטאבו)

מה החסרונות בקומה ראשונה ומהן היתרונות?? האם עשויה להיות לה בעיה במחירתה?

אודה לתשובתכם

רונה

לעמוד

המלא

קומה ראשונה

רקפת שפיים, עו"ד 12/04/16

שלום רונה,

בחירת קומה היא העדפה אישית. יתרון לאחד יכול להיות חסרון עבור האחר. אני מציעה להגיע לאזור מס' פעמים בשעות שונות, לשוחח עם השכנים, לוודא האם הדירה מעל שטחי חניה, חדרי אשפה וכו'.

בהצלחה,

רקפת

עצה לשכן בבית משותף

ברנרד שוורץ 11/04/16

תאור מצב:

חצר של בית משותף.

מי שהיה ועד הבית פרש בגיל מעל תשעים ולא התקיימה אספה מסודרת לבחירת ממלא מקומו.

לפיכך 1) הופסק טיפול של גנן מדי חודש בחודשו וצמחו צמחי בר בקדמת הבית ומאחוריו.

לפיכך 2) שכן צעיר וחדש (אחרון המצטרפים) עשה דין לעצמו ומינה את עצמו לוועד בית.

לפיכך 3) אותו שכן רוצה להזמין גנן לבצע ניכוש וניקוי, בלא שנעשתה אספת דיירים ובלא שנבחנו הצעות מחיר חלופיות.

שאלה:

האם ניתן לעכב את התשלום של חלק יחסי של אחד השכנים כמנוף לשכנוע/כפיה על השכן האוסף לבצע תיקון מצב שנוצר עקב התנכלותו לשכן מבוגר ("אזרח ותיק") שגר בדירה שמעליו?

מעשה שהיה כך היה: השכן הצעיר, שמנהל גרילה נגד המבוגר החליט על דעת עצמו להשאיר את פתח העלייה לגג ללא המכסה הקבוע, אותו הסיט לצד. המכסה כבד והקשיש אינו מסוגל להחזירו. יתרה מזאת, בכל הפעמים שהמכסה הוחזר למקומו על דיד צד ג' שב הצעיר ופתח אותו. כעת המכסה פתוח בגשם ובשרב כבר חמישה חודשים ברציפות.

האם יש רשות חוקית לבוא לשכן ולומר לו "אינני משלם עד שתחזיר למקומו את המכסה ותשאיר את הפתח סגור" ?

לעמוד

המלא

סכסוך שכנים

רקפת שפיים, עו"ד 12/04/16

שלום ברנרד,

נראה שיש כאן מס' סוגיות שנוייות במחלוקת. האחת נוגעת לנושא אחזקת הבית המשןותף והשניה סכסוך שנים אולי על רקע אישי?

אני מציעה שהצד הרואה עצמו נפגע יפנה לגורמים מקצועיים שיסייעו לו. למשל, האגודה לתרבות הדיור, לשכות שי"ל המסייעות בהתנדבות. גורמים אלו יוכלו לתת לו כלים פרטניים להתמודדות בסיטואציה שנוצרה בבניין.

בברכה,

רקפת שפיים, עו"ד

בעל דירה לא מחזיר ערבויות לאחר יציאתי מהדירה

לירון 10/04/16

שלום רב,

לאחר יציאתי מהדירה, ביקשתי מבעל הנכס לבצע העברה של שם המחזיק בחשבון החשמל לשם הבעלים או השוכר החדש.

הוא לא עזה זאת ונצבר חוב בחשבון.

בנוסף, לא החזיר לי את הערבויות.

כבר עברו 4 חודשים. פניתי אליו מספר פעמים אך הוא מתעלם

מה ניתן לעשות ?

לעמוד

המלא

החזרת ערבויות בחוזה שכירות

רקפת שפיים, עו"ד 12/04/16

שלום רב,

תחילה יש לוודא מה כתוב בחוזה לענין המועד להשבת הערבויות (היה וצוין).

היה ולא צוין יש לפעול באופן סביר. אני מציעה לשלוח לבעל הדירה מכתב רשמי, לצרף אליו אסמכתאות על תשלום החובות ולהודיע כי היה ולא תתקבל כל דרישה תוך שבועיים (למשל), תבטל את הערבויות באופן חד צדדי. יחד עם זאת, בטרם תפעל אני ממליצה לפנות לגורם מקצועי לקבלת ייעוץ משפטי מפורט. יש לבחון את כל נסיבות המקרה בטרם תקבל החלטה לגבי דרך הפעולה הנכון.

בברכה,

רקפת שפיים, עו"ד

קניית דירה כאשר המוכר קנה מקבלן וטרם נכנס לדירה

אייל 09/04/16

שלום

אני מעוניין לרכוש דירה בפרוייקט שעתיד להסתיים ביולי 2017

את הדירה הציע למכירה קונה אשר רכש את הדירה מול הקבלן. אני מבין שהוא מעביר לי זכויות בלבד ולא אוכל להיות במקומו אל מול הקבלן עד אשר ייכנס לדירה.

השאלה שלי איך מבחינה משפטית עושים את זה והאם זה אפשרי בכלל

לעמוד

המלא

רכישת דירה מרוכש דירה מקבלן

רקפת שפיים, עו"ד 14/04/16

אייל שלום,

יש לבחון היטב את ההסכם עם הקבלן ולהבין האם הוא מאפשר העברת זכויות טרם מסירת החזקה. בד"כ הדבר אינו אפשרי, בין היתר, מפאת סוגיית הסבת ערבויות של הבנק המלווה (ככל שמדובר בערבות בנקאית). היה והקבלן לא מאפשר זאת, לא ברור לי מה הזכויות שאתה רוכש (זכות עתידית?). אני מציעה להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום בטרם נקיטת כל פעולה.

בהצלחה,

רקפת שפיים, עו"ד

מרפסת ופרגולה בבית וילה

מ. 09/04/16

הקמנו פרגולה לפני כ-6 שנים וכעת העיריה טוענת שמגיע לנו רק עד 1.2 מ' מגבול הבניה והפרגולה חורגת כיוון שהיא 3.5 מ' על 4.5 מ'. אני טוענת חוק התיישנות. כעת ישנה עוד מרפסת שסגרנו שהיתה כחוק רק רחבה. אך מכיוון שהמים של הגשמים ניקוו סמוך לקיר של הסלון נוצרה פיטריה. החלטנו לבנות קירות בגובה של 80 ס"מ והוספנו קירות של זכוכית ואלומיניום. כעת העיריה טוענת שזו חריגה ועלינו להרוס את המרפסת. היא הוקמה לפני כ- 14 שנה. אנחנו משלמים עליה ארנונות כבר כ- 10 שנים. גם על זה אני טוענת חוק ההתיישנות. מה אפשר לעשות כדי למנוע את הריסת שני המבנים? אנו גרים בוילה.

לעמוד

המלא

חריגת בנייה

רקפת שפיים, עו"ד 14/04/16

שלום רב,

תחילה אני מציעה להיוועץ עם שמאי/אדריכל על מנת לוודא את טענות העירייה בדבר החריגה.

אין קשר בין גביית הארנונה בגין השימוש שאתם עושים בחריגת הבנייה לבין הדרישה של העירייה לתיקון/הסרת אותה חריגה. היינו, העירייה רשאית לגבות ארנונה על רכיב זה גם אם במהלך השנים לא דרשה הסרתה, ואין בתשלומי הארנונה כדי להכשירה.

בברכה,

רקפת שפיים, עו"ד

קבלת משכנתא על נכס במושע

בחל 08/04/16

שלום.

אני עומד לפני קנייה של נכס אשר רשום ברשות מקרקעי ישראל כנכס במושע (יש שותפות בין 3 דיירים על כל הקרקע). לכן אין רישום פרטני של הנכס ברשות מקרקעי ישראל.

יש בין כל הדיירים הסכם שיתוף אשר הופקד במנהל מקרקעי ישראל ורק מחכים להליך של פרצלציה כדי לבצע רישום פרטני.

רציתי לדעת האם בנקים יסכימו לתת משכנתא עבור נכס שכזה?

לעמוד

המלא

משכנתה במושע

רקפת שפיים, עו"ד 14/04/16

שלום רב,

ככל שאני מכירה, מרבית הבנקים מעניקים משכנתא גם כשיש הסכם שיתוף. יחד עם זאת, יש להעביר לבנק מראש את הנתונים לגבי המקרקעין והזכויות בו ולקבל תשובה האם ובאלו תנאים יעניק משכנתא. אני מציעה לפנות למס' בנקים (ולא רק לאחד). לצערי יתכן שחלק מן הבנקים יסרבו להתייחס בטרם תציג הסכם רכישה חתום, אולם אני מכירה לפחות בנק אחד שיסכים ולעיתים עם קצת לחץ ניתן לקבל התייחסות גם מבנקים נוספים. ככל שלא תצליח לקבל מענה מהבנקים טרם הרכישה, אני מציעה לציין בהסכם תנאי מתלה בדבר המשכנתא.

בברכה,

רקפת שפיים, עו"ד

פטור ממס שבח במכירת דירה יחד עם שותף

מיכאל 08/04/16

שלום. אני יחד עם השותף שלי קנינו חצי-חצי לפני שנה וחצי דירה. כרגע אנחנו מעוניינים למכור אותה. אצלי זאת הדירה היחידה ולכן אני זכאי לפטור ממס שבח, אצלו - לא. איך ייחשב המס? פשוט על 50% מהשבח הריאל? ומי אמור לשלם אותו? השותף טוען ששנינו - הרי בהסכם שותפות מדובר על חלוקה שווה של רווחים והפסדים.אני טוען שרק הוא, כי המס הוא אישי וגם אמור להיות משולם כבר אחרי חישוב סך הרווחים והפסדים שעליהם מדובר בהסכם שותפות.

תודה רבה מראש על התשובה

לעמוד

המלא

מס שבח עבור מחצית הזכויות

רקפת שפיים, עו"ד 14/04/16

שלום רב,

מבחינת חישוב המס, סכום הרכישה והמכירה יחולקו למחצית ומהתוצאה יגזרו את המס. לענין חלוקת הנטל במיסים, על פניו נראה שהפרשנות שציינת היא הסבירה, אולם עדיין לבחון את ההסכם ביניכם. אני מציעה לכם לקבל ייעוץ פרטני בסוגיית המס טרם המכירה כדי למנוע מחלוקות נוספות לאחר מכן.

בברכה,

רקפת שפיים, עו"ד

רכישת דירה שנייה , האם ניתן להפחית את מס הרכישה ?

בני 07/04/16

כמובן בצורה חוקית?

רכישת דירה שנייה לבני הזוג, האם אחד מבני הזוג יכול להעביר את הדירה הראשונה ( כמובן ללא מס רכישה ושבח) ולרכוש את הדירה השנייה על שמו , כך שפועל מס הרכישה ישולם על מחצית המופחתים ומחצית בשיעורים על הדירה הנוספת?

למה אני שואל, כי זה המידע שקיבלתי , וכך קראתי גם באינטרנט.

תודה מראש לעונים

לעמוד

המלא

מס רכישה על דירה יחידה לאחד מבני הזוג

14/04/16

בני שלום,

בשאלתך חסרים מס' נתונים על מנת להשיבך. כך למשל, לא ברור למי מבוצעת אותה העברה? האם הכוונה להעברה ללא תמורה לקרוב כהגדרתו בחוק? גם במקרה כזה ישולם שליש מס רכישה (היה וחל על אותו קרוב בהתאם למדרגות מס הרכישה שלו, דירה יחידה או לא). כמו כן, כל העברה חייבת להיות אותנטית.

בנוסף, המיסוי חל על תא משפחתי, כך שגם אם רק לאחד מבני הזוג יש דירה, ייחשב הדבר כדירה של כל התא המשפחתי כך שגם בן הזוג השני ישלם מס רכישה לפי דירה שנייה, אלא אם בן הזוג רכש את הדירה הראשונה שלו טרם הנישואים ומאז בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית (דוגמה למקרה שניתן לבקש פיצול השומות). אני ממליצה להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום על מנת לתכנן נכון את צעדיך.

בהצלחה,

רקפת שפיים, עו"ד

שוכר סרבן

כרמית 07/04/16

יש לי שוכר- שמסרב לפנות דירה. השכרתי את הדירה לאחר, האם מותר לשוכר החדש להכנס לדירה למרות שהשוכר הסרבן לא יצא? (בהסכמת השוכר החדש כמובן ובלי הסכמת השוכר הסרבן) אני מקווה שכאשר יכנס השוכר החדש, השוכר הסרבן יצא. לכן חשוב לי לברר אם זה כדין

לעמוד

המלא

שוכר סרבן

רקפת שפיים, עו"ד 12/04/16

כרמית שלום,

לפי מה שאני מבינה כניסתו של השוכר עלולה להיעשות בכוח. זהו סוג של סעד זמני האסור על פי דין. דרך המלך היא הגשת תביעה לפינוי השוכר. בד"כ זהו הליך מהיר.

בהצלחה,

רקפת שפיים, עו"ד

האם ניתן לפנות השוכר בדירה

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 19/04/16

שלום רב

השוכר החדש אמנם זכאי להחזיק בדירה אולם הוא או אף אתה אינכם רשאים לנקוט בסעד עצמי של פינוי בכח של השוכר, גם אם חוזה השכירות הסתיים/בוטל כדין אחא יש לפנות בתביעה לפינוי מושכר

שהינו הליך מהיר ומזורז

בהצלחה !

בברכה,

יהודה וישניצקי, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה

טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם ניתן לפנות השוכר בדירה

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 19/04/16

שלום רב

השוכר החדש אמנם זכאי להחזיק בדירה אולם הוא או אף אתה אינכם רשאים לנקוט בסעד עצמי של פינוי בכח של השוכר, גם אם חוזה השכירות הסתיים/בוטל כדין אחא יש לפנות בתביעה לפינוי מושכר

שהינו הליך מהיר ומזורז

בהצלחה !

בברכה,

יהודה וישניצקי, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה

טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם ניתן לפנות השוכר בדירה

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 19/04/16

שלום רב

השוכר החדש אמנם זכאי להחזיק בדירה אולם הוא או אף אתה אינכם רשאים לנקוט בסעד עצמי של פינוי בכח של השוכר, גם אם חוזה השכירות הסתיים/בוטל כדין אחא יש לפנות בתביעה לפינוי מושכר

שהינו הליך מהיר ומזורז

בהצלחה !

בברכה,

יהודה וישניצקי, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה

טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת דירה שניה- ע"ש הבן היחידי שלי, לשם השקעה.

דויד 07/04/16

שלום.

ברצוני לרכוש דירה שניה להשקעה.היות ויש לי בן אחד והוא יהיה היורש, וגם אין ברצוני לשלם מס רכישה גבוה על דירה שניה, הוא ירכוש את הדירה על שמו ואני אשלם זאת.בני כרגע רווק ואני נשוי.מה ההשלכות?מה הסיכונים היכולים להיות במהלך זה?כיצד עלי לנהוג ומה עלי לעשות בכדי שלא יהיו בעיות בעתיד לי או לבני?תודה.

לעמוד

המלא

דירה במתנה לבן

עו"ד לילך עתני מנהלת 11/04/16

שלום דויד,

המצב אותו אתה מתאר הוא מצב בו הבן רוכש דירה על שמו ואתה נותן לו במתנה את הכספים לרכישת הדירה.

מצב זה מעורר מספר קשיים/מגבלות. למשל:

1 - בנך יהיה בעל הדירה לכל דבר ועניין, הוא יהיה רשאי למכור אותה, להעביר אותה וכו' ללא הסכמתך.

2 - הדירה לא תרשם על שמך ואתה לא תוכל למכור אותה כרצונך אם תזדקק לכספים.

3 - על מנת למנוע רכישת זכויות ע"י בת זוג עתידית, מומלץ שהבן וזוגתו לעתיד יערכו הסכם ממון. לעיתים הדבר גורם חוסר נוחות לבן הזוג שמעלה את העניין ושליטתך על כך מוגבלת.

4 - כיוון שמדובר בדירת מתנה בנך לא יוכל למכור אותה בפטור ממס אלא לאחר תקופת צינון בת 3-4 שנים.

ניתן לפתור חלק מקשיים אלה או לצמצמם באמצעות עריכת הסכם מתאים בינך לבין בנך, אשר יקבע את תנאי המתנה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום דירה על שם הבן מכספי מתנה שנתן האב

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 19/04/16

שלום רב

אנא החנה שאלתך לפורום דיני מיסים

בברכה,

יהודה וישניצקי, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה

טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום דירה על שם הבן מכספי מתנה שנתן האב

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 19/04/16

שלום רב

אנא החנה שאלתך לפורום דיני מיסים

בברכה,

יהודה וישניצקי, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה

טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חוק בין דייר לדייר

ילנה 07/04/16

שכנים מלמעלה רוצים לבנות גם אבל אף אחד לא שאלת להסכמתי... האם זה נכון שקיים חוק שעם בונים מעליי חייבים לבחיר לי 25% מסכום היסוד ועם שכנים מסרבים לשלם וקבלן לא רוצה לטפל בכך מה עליי לעשות

לעמוד

המלא

החזר עבור בניית יסודות

עו"ד לילך עתני מנהלת 11/04/16

שלום ילנה,

אם השכן שבונה מעלייך עושה שימוש ביסודות אשר את בנית ומיימנת מכספך יהא עליו להשתף בעלות הבניה.

אם אינכם מגיעים להסכמה בעניין תוכלי לתבוע את השכן.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום בית משותף- הרחבת חלק מהדירות

משה 07/04/16

ניתן להרחיב את כול הדירות. אנחנו לא נרחיב.

כיצד ירשמו הבית המשותף?החדר הריק (ללא כניסה) ירשם כרכוש משותף? או שירשם כשלנו?. (מובן שאם נחברו לדירה בעתיד נצטרך לשלם חלק יחסי בבניה)

לעמוד

המלא

תיקון צו בית משותף

עו"ד לילך עתני מנהלת 11/04/16

שלום משה,

צו הבית המשותף יתוקן בהתאם לשינויים בפועל. דירה שלא הורחבה לא יערך שינוי ברישומה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה בר רשות

יהודה אפרת 07/04/16

שלום, האם היטלי מס כגון מס רכישה על נכס שני זהים במקרה והנכס הראשון הינו נכס ביהודה ושומרון והזכות על הנכס הזה היא בר רשות? הנכס השני נמצא בתחומי הקו הירוק וקיים רישום בטאבו.

תודה.

לעמוד

המלא

מס רכישה בשטחים

עו"ד לילך עתני מנהלת 11/04/16

שלום יהודה,

מס הרכישה יוטל באופן זהה על נכס בשטחים ונכס בתחומי המדינה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

שר קון 07/04/16

שלום

אנחנו זוג צעיר שקנה דירה ראשונה על הנייר בינואר 2014. אנו עומדים לקבל את הדירה מהקבלן בקיץ אך החלטנו שאנחנו רוצים למכור ולרכוש קרוב יותר להורים.

האם נאלץ לשלם מס שבח על אף שמטרתנו לרכוש דירה אחרת ואנחנו לא עושים זאת לשם השקעה?

כיצד ניתן לקבל פטור מתשלום של מס שבח?

תודה

לעמוד

המלא

מס שבח במכירת דירה

עו"ד לילך עתני מנהלת 11/04/16

שלום רב,

על מנת לקבל פטור ממס שבח לדירה יחידה עליכם להחזיק בדירה לכל הפחות 18 חודשים מעת שנסתיימה בנייתה.

מכירת הדירה מיד לאחר קבל המפתח תוביל לחיוב במס שבח בשיעור של 25% מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בניכוי הוצאות.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב