פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
עסק בדמי מפתח
ש
22/03/16
שלום רב,
ברשותי עסק בדמי מפתח מזה שנים רבות. יורשי בעל הבית פנו אליי כחודשיים במטרה למכור את זכויות הטאבו שלו בנכס (בשל קיום צו ירושה). בהתאם לדו"חות שמאות התמקחנו על המחיר ולבסוף הגענו לעמק השווה. העניין בתהליך מול עו"ד לצורך הכנת חוזה.
לפני כמה ימים נאמר לי על ידי גורמים אחרים שכל הבניין נמכר למישהו אחר.
האם יכול להיות שהוא מכר את זכויות הטאבו שלי ואני אמשיך להיות דייר מוגן? האם החוק מחייב אותו לתת לי קדימות ברכישת הנכס? (טרם ביררתי איתו ישירות את העניין כי הוא בחו"ל).
תודה רבה
ברשותי עסק בדמי מפתח מזה שנים רבות. יורשי בעל הבית פנו אליי כחודשיים במטרה למכור את זכויות הטאבו שלו בנכס (בשל קיום צו ירושה). בהתאם לדו"חות שמאות התמקחנו על המחיר ולבסוף הגענו לעמק השווה. העניין בתהליך מול עו"ד לצורך הכנת חוזה.
לפני כמה ימים נאמר לי על ידי גורמים אחרים שכל הבניין נמכר למישהו אחר.
האם יכול להיות שהוא מכר את זכויות הטאבו שלי ואני אמשיך להיות דייר מוגן? האם החוק מחייב אותו לתת לי קדימות ברכישת הנכס? (טרם ביררתי איתו ישירות את העניין כי הוא בחו"ל).
תודה רבה
מכירת נכס הושכר בשכירות מוגנת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/03/16
שלום רב,
בעל נכס רשאי למכור אותו ובלבד שלא יפגעו זכויות הדייר המוגן. הקונה יחוייב לכבד את זכות הדירות המוגנת שלך. לדייר מוגן אין זכות עדיפה לרכישת הנכס.
כדאי שתברר את העובדות לאשורן עם בעל הבית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעל נכס רשאי למכור אותו ובלבד שלא יפגעו זכויות הדייר המוגן. הקונה יחוייב לכבד את זכות הדירות המוגנת שלך. לדייר מוגן אין זכות עדיפה לרכישת הנכס.
כדאי שתברר את העובדות לאשורן עם בעל הבית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה לפינוי מושכר – תצהיר גילוי מסמכים.
אש
22/03/16
האם צריך להגיש תצהיר גילוי מסמכים יחד עם תביעה לפינוי מושכר?
תקנה 215ט (א) אומרת כי "בכתב תביעה לפינוי מושכר יפרט התובע את טיעוניו ויצרף לו תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם ישנן, ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה."
המסמכים הנוגעים לתביעה צורפו לכתב התביעה.
האם במקרה זה יש צורך להגיש תצהיר גילוי מסמכים?
תקנה 215ט (א) אומרת כי "בכתב תביעה לפינוי מושכר יפרט התובע את טיעוניו ויצרף לו תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות, אם ישנן, ואת המסמכים הנוגעים לעניין הנדון, המצויים או שהיו מצויים ברשותו או בשליטתו של התובע ושאותרו על ידו לאחר חקירה ודרישה."
המסמכים הנוגעים לתביעה צורפו לכתב התביעה.
האם במקרה זה יש צורך להגיש תצהיר גילוי מסמכים?
תביעה לפינוי מושכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/03/16
שלום רב,
אין צורך בתצהיר גילוי מסמכים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין צורך בתצהיר גילוי מסמכים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו לאחר גירושין
רויטל גרין
22/03/16
שלום, אני עומדת לפני גירושין. נשואה מזה 16 שנים , ויש לנו דירה בגדרה עשר שנים, שטרם רשמנו אותה בטאבו. עצלנות לשמה.
ברצוני לדעת מה קורה כאשר בעלי מעביר את הדירה על שמי, כמובן שאמשיך לשלם עליה את המשכנתא, אך אם ארצה להגיע לועדה מחוזית זמורה, לקבלת אישור ולהמשיך בתהליך הרישום לטאבו - יעשו לי בעיות? כל המסמכים שיש ברשותי הם על שם שנינו.. מה עליי לעשות, אילו מסמכים צריך להביא בנוסף? והאם ניתן לעשות כל זאת רק לאחר קבלת הגט בפועל כדי להמציא תעודת גירושין מקורית. האם אני צריכה גם את אישור הבנק? אני ממש לא יודעת מה לעשות. אשמח לעצה וכיוון. תודה רבה.
ברצוני לדעת מה קורה כאשר בעלי מעביר את הדירה על שמי, כמובן שאמשיך לשלם עליה את המשכנתא, אך אם ארצה להגיע לועדה מחוזית זמורה, לקבלת אישור ולהמשיך בתהליך הרישום לטאבו - יעשו לי בעיות? כל המסמכים שיש ברשותי הם על שם שנינו.. מה עליי לעשות, אילו מסמכים צריך להביא בנוסף? והאם ניתן לעשות כל זאת רק לאחר קבלת הגט בפועל כדי להמציא תעודת גירושין מקורית. האם אני צריכה גם את אישור הבנק? אני ממש לא יודעת מה לעשות. אשמח לעצה וכיוון. תודה רבה.
העברת דירה מבן זוג עקב גירושין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/03/16
שלום רויטל,
ככל עסקה במקרקעין, גם העברת דירה עקב גירושין רצוי מאוד לבצע תוך יעוץ צמוד של עו"ד מתחום המקרקעין, וזאת על מנת לצמצם טעויות ותקלות.
העברת מחצית הזכויות על שמך איננה פוגעת בהליכי הרישום של הדירה, אך כדאי לבצע את רישום הזכויות על שם שניכם והעברתן אל שמך באותו מועד.
לשם כך תזדקקי לכל הפחות לשטרי מכר או העברת זכויות, שטרי משכנתא (וכמובן הסכמת הבנק), אישורי מס שבח ומס רכישה בגין רכישת הדירה על ידי שניכם, הסכם גירושין מאושר/תעודת גירושין ואישור הרשות המקומית והועדה המקומית.
מוזמנת לפנות למשרדי ככל שתרצי ייצוג בעסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל עסקה במקרקעין, גם העברת דירה עקב גירושין רצוי מאוד לבצע תוך יעוץ צמוד של עו"ד מתחום המקרקעין, וזאת על מנת לצמצם טעויות ותקלות.
העברת מחצית הזכויות על שמך איננה פוגעת בהליכי הרישום של הדירה, אך כדאי לבצע את רישום הזכויות על שם שניכם והעברתן אל שמך באותו מועד.
לשם כך תזדקקי לכל הפחות לשטרי מכר או העברת זכויות, שטרי משכנתא (וכמובן הסכמת הבנק), אישורי מס שבח ומס רכישה בגין רכישת הדירה על ידי שניכם, הסכם גירושין מאושר/תעודת גירושין ואישור הרשות המקומית והועדה המקומית.
מוזמנת לפנות למשרדי ככל שתרצי ייצוג בעסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך חכירה
ארי
21/03/16
נגמר זמן חכירה של 49 שנה האם המשך חכירה לעוד 49 שנה מצריך תשלום מס שבח ומס רכוש אני צריך אישור לטאבו הפקיד בדק במחשב ולא היה לו נתונים ביקש מיסמכים שהמס שולם אין לי מסמכים זה היה מזמן המקום נמסר לנו בירושה מה עושים תודה
הארכת תקופת החכירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/03/16
שלום ארי,
יש לבדוק את הסכם החכירה ואת תנאיה.
ככל שמדובר בחכירה מאת רשות מקרקעי ישראל - תוכלו לקבל את כל המידע והמסמכים במשרד המחוז המטפל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את הסכם החכירה ואת תנאיה.
ככל שמדובר בחכירה מאת רשות מקרקעי ישראל - תוכלו לקבל את כל המידע והמסמכים במשרד המחוז המטפל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה זכויות בדירה אגב גירושין
ריבי
21/03/16
לפני כ 7 שנים בזמן היותי נשואה, רכשנו אני ובעלי דירה על הנייר מקבלן. לפני שקיבלנו את הדירה, התחלנו בהליך גירושין.
בהסכם הגירושין סוכם כי הוא ירכוש את חלקי בדירה בהעברה אגב גירושין וההסכם קיבל תוקף בבית המשפט.
לאחרונה נודע לי שלמרות שעברו כבר מעל 6 שנים הוא טרם ביצע את העברה בטאבו ואני עדיין רשומה כבעלים.
שאלתי היא : האם ניתן כיום להסיר אותי מהרישום בטאבו של הדירה רטרואקטיבית מיום קבלת תוקף ההסכם בבית המשפט לפני כ 6 שנים ?
תודה על תשובתכם
בהסכם הגירושין סוכם כי הוא ירכוש את חלקי בדירה בהעברה אגב גירושין וההסכם קיבל תוקף בבית המשפט.
לאחרונה נודע לי שלמרות שעברו כבר מעל 6 שנים הוא טרם ביצע את העברה בטאבו ואני עדיין רשומה כבעלים.
שאלתי היא : האם ניתן כיום להסיר אותי מהרישום בטאבו של הדירה רטרואקטיבית מיום קבלת תוקף ההסכם בבית המשפט לפני כ 6 שנים ?
תודה על תשובתכם
את שואלת בגלל מחיר למשתכן?
יאן
22/03/16
צירפתי קישור שבו אומרים שאסור שיהיה לך זכויות בדירה בשש השנים שחלפו כך שזה לא עוזר לך
ביטול רישום במרשם המקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/03/16
שלום ריבי,
אין אפשרות לבטל רישום בלא צו בית משפט (קשה להניח שניתן יהיה לטעון לטעות סופר). הסיכוי לקבל צו כזה נמוך מאוד בנסיבות שתארת.
אם רצונך להוכיח שאין לך זכויות בדירה תוכלי להציג את הסכם הגירושין, ואם חתמת על יפוי כח בלתי חוזר להעברת הזכויות - גם אותו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין אפשרות לבטל רישום בלא צו בית משפט (קשה להניח שניתן יהיה לטעון לטעות סופר). הסיכוי לקבל צו כזה נמוך מאוד בנסיבות שתארת.
אם רצונך להוכיח שאין לך זכויות בדירה תוכלי להציג את הסכם הגירושין, ואם חתמת על יפוי כח בלתי חוזר להעברת הזכויות - גם אותו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוכשים
דנה
21/03/16
רכשנו דירה מקבלן הנמצאת כיום בשלבי בנייה.
מתחילת שיווק הפרוייקט ובכל פגישה עם נציגי החברה הציגו לנו מצג כי מצד שמאל של הבניין תהיה רצועה ירוקה ללא שטח בנייה.
לפתע אנו מגלים בנייה חדשה באותה ״רצועה ירוקה״ , פנינו לחברה והצגנו את טענותינו וכי הטעו אותנו, וזה פוגע בנוף מהדירה שרכשנו .
קיבלנו תשובה מעו״ד המייצג את הקבלן כי חתמנו על הסכם לפיו הצהרנו כי בדקנו את שטח הבנייה, את השטחים הסמוכים והתבע.
האם קיימת לנו עילת תביעה כנגד הקבלן בגין הטעייה ומצג שווא ?
מתחילת שיווק הפרוייקט ובכל פגישה עם נציגי החברה הציגו לנו מצג כי מצד שמאל של הבניין תהיה רצועה ירוקה ללא שטח בנייה.
לפתע אנו מגלים בנייה חדשה באותה ״רצועה ירוקה״ , פנינו לחברה והצגנו את טענותינו וכי הטעו אותנו, וזה פוגע בנוף מהדירה שרכשנו .
קיבלנו תשובה מעו״ד המייצג את הקבלן כי חתמנו על הסכם לפיו הצהרנו כי בדקנו את שטח הבנייה, את השטחים הסמוכים והתבע.
האם קיימת לנו עילת תביעה כנגד הקבלן בגין הטעייה ומצג שווא ?
גילינו בניה חדשה בצמוד לדירה שרכשנו מה עושים ?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
22/03/16
שלום רב
חוששני שהצד עם ב״כ הקבלן במראה זה- סביר להניח שיש סעיף בחוזה לפיו החוסה גובר על כל מצג או מסמך אחר שהוצג לכם לפני החוזה. אם מצג השווא היה נוגע לעניין נסתר שלא ניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה שלכם דעתי הייתה שונה , אולם בדיקה של היעוד התכנוני של השטחים הסמוכים היא בדיקה פשוטה יחסית שניתן לבצעה במשרדי הועדה המקומית או אפילו באינטרנט. לכן אתם מוחזקים כמי שידעו או יכלו לדעת על הבדיקה כפי שהצהרתם אף חוזית
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
חוששני שהצד עם ב״כ הקבלן במראה זה- סביר להניח שיש סעיף בחוזה לפיו החוסה גובר על כל מצג או מסמך אחר שהוצג לכם לפני החוזה. אם מצג השווא היה נוגע לעניין נסתר שלא ניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה שלכם דעתי הייתה שונה , אולם בדיקה של היעוד התכנוני של השטחים הסמוכים היא בדיקה פשוטה יחסית שניתן לבצעה במשרדי הועדה המקומית או אפילו באינטרנט. לכן אתם מוחזקים כמי שידעו או יכלו לדעת על הבדיקה כפי שהצהרתם אף חוזית
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תפקידו של נאמן
אמנון
21/03/16
מה תפקידו של נאמן במכירת דירה? האם הנאמן המחזיק כסף שהוא אחוז מסויים מסכום המכירה רשאי להשתמש בכסף שלא על מנת לשלם חוב לרשויות? הנאמן שלי החליט פתאום (לפני שהוא משיב לי את הכסף המצוי אצלו כבר שנה), שבדעתו לקחת לעצמו סכום מסויים, שלדבריו אני חייב לו. אני בטוח ששילמתי את כל מה שהוא דרש, ומכירת הדירה הסתיימה כבר מזמן, ולא קרה שמישהו טען שיש לי חוב כלשהו, גם לא הנאמן עצמו.
תפקידו של נאמן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/03/16
שלום אמנון,
תפקידו של הנאמן מוגדר בהסכם הנאמנות. במקרה של חוזה מכר, לרוב מוגדר שם תפקיד הנאמן.
ככל שיש לנאמן דרישות שמקורן אחר (התחייבות אחרת שלך כלפיו? אולי הסכם שכ"ט?) -עליו לפרט את הדרישות הללו ואת מקורן.
אם אתה סבור שכספך מוחזק ע"י הנאמן שלא בהתאם להסכם הנאמנות או שנגבו ממך כספים שלא בהתאם למוסכם, תוכל לתבוע השבה של כספים אלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תפקידו של הנאמן מוגדר בהסכם הנאמנות. במקרה של חוזה מכר, לרוב מוגדר שם תפקיד הנאמן.
ככל שיש לנאמן דרישות שמקורן אחר (התחייבות אחרת שלך כלפיו? אולי הסכם שכ"ט?) -עליו לפרט את הדרישות הללו ואת מקורן.
אם אתה סבור שכספך מוחזק ע"י הנאמן שלא בהתאם להסכם הנאמנות או שנגבו ממך כספים שלא בהתאם למוסכם, תוכל לתבוע השבה של כספים אלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מכר
קרן
21/03/16
שלום רב!
אח ואחות שמוכרים אחד לשנייה דירת מגורים במחיר שהוא קצת מופחת ממחירי השוק (פחות 300,000 ש"ח)באותו אזור צריכים לכתוב הערה בהסכם המכר או ליידע את רשות המיסים? שכן זה עלול להתפרש מבחינת רשות המיסים לא כסיוע זה לזו אלא תרגיל מיסוי... ?
אח ואחות שמוכרים אחד לשנייה דירת מגורים במחיר שהוא קצת מופחת ממחירי השוק (פחות 300,000 ש"ח)באותו אזור צריכים לכתוב הערה בהסכם המכר או ליידע את רשות המיסים? שכן זה עלול להתפרש מבחינת רשות המיסים לא כסיוע זה לזו אלא תרגיל מיסוי... ?
מכירת דירה בין אחים
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
22/03/16
שלום רב
בכל מקרה לרשות
המיסים יש נטיה להתערב בקביעת השומה כאשר שווי המכירה נמוך ב״כ 15-20 אחוזים משווי השוק - גם בעסקאות מתנה וגם בעסקאות בין קרובים עם ערך מתנה
במצב כזה עשויה להיקבע שומה שונה משווי המכירה לאחר שתינתן לך הזדמנות להשמיע דבריך ולשכנע כי לא כך הדבר
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
בכל מקרה לרשות
המיסים יש נטיה להתערב בקביעת השומה כאשר שווי המכירה נמוך ב״כ 15-20 אחוזים משווי השוק - גם בעסקאות מתנה וגם בעסקאות בין קרובים עם ערך מתנה
במצב כזה עשויה להיקבע שומה שונה משווי המכירה לאחר שתינתן לך הזדמנות להשמיע דבריך ולשכנע כי לא כך הדבר
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סילוק יד בסדר דין מקוצר
גדי
21/03/16
שלום רב,
תביעה לסילוק יד בסדר דין מקוצר- אני מעוניין להוציא את התביעה- אך יש אישור זכויות שאני מחכה לו כדי להגיש את התביעה- האם יש ביכולתי להגיש את התביעה ולהוסיף אחר כך את אישור הזכויות??
אודה מראש לעונים.
תביעה לסילוק יד בסדר דין מקוצר- אני מעוניין להוציא את התביעה- אך יש אישור זכויות שאני מחכה לו כדי להגיש את התביעה- האם יש ביכולתי להגיש את התביעה ולהוסיף אחר כך את אישור הזכויות??
אודה מראש לעונים.
מהם המסמכים שיש לצרף לתביעה לסילוק יד
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
22/03/16
שלום רב
בתביעה לסילוק יד יש לצרף מסמכים המעידים על זכות הקנין של התובע וכן על זכאותו להחזיק בנכס
כאשר עסקינן במקרקעין המנוהלים על ידי המינהל (רשות מקרקעי ישראל) הרי שאישור זכויות מהרשות וכן חוזה חכירה הם המסמכים הטובים ביותר להוכחת זכויותיך
לכן מציי לך להמתין עד לקבלת אישור הזכויות
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
בתביעה לסילוק יד יש לצרף מסמכים המעידים על זכות הקנין של התובע וכן על זכאותו להחזיק בנכס
כאשר עסקינן במקרקעין המנוהלים על ידי המינהל (רשות מקרקעי ישראל) הרי שאישור זכויות מהרשות וכן חוזה חכירה הם המסמכים הטובים ביותר להוכחת זכויותיך
לכן מציי לך להמתין עד לקבלת אישור הזכויות
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בשטר חוב לשכירות, מי הוא עושה השטר
יוסי
17/03/16
שלום לכם
אני הולך להשכיר את הדירה שלי לדייר. יש לי שטר חוב ולא בטוח מי הוא עושה השטר- אני המשכיר או הדייר השוכר עם הערבים שלו. תודה.
אני הולך להשכיר את הדירה שלי לדייר. יש לי שטר חוב ולא בטוח מי הוא עושה השטר- אני המשכיר או הדייר השוכר עם הערבים שלו. תודה.
עושה השטר הוא המתחיב
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום יוסי,
עושה השטר הוא מי שמתחייב לשלם על פיו, דהיינו השוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עושה השטר הוא מי שמתחייב לשלם על פיו, דהיינו השוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות חלוקת קרקע במושע
יוסי
17/03/16
שלום לך
הנני בעל זכויות ב1/3 ממגרש במושע.
על המגרש בניתי בית לפני 31 שנים ועודני מתגורר בו .
הבעלים הנוספים של 2/3 של המגרש הגישו בקשה לפירוק שיתוף .
על פניו ניתן לחלק את המגרש בעין כך שהחלק שלי שעליו יושב הבית יהווה שליש מהמגרש
שאלתי היא האם לא מגיע לי יותר מ1/3 במיגרש שכן במהלך כל התקופה של 30 שנים היתה לי חצר גדולה שהתפרסה על חצי המגרש ועכשיו הנני נידרש להוריד אותה
תודה רבה
הנני בעל זכויות ב1/3 ממגרש במושע.
על המגרש בניתי בית לפני 31 שנים ועודני מתגורר בו .
הבעלים הנוספים של 2/3 של המגרש הגישו בקשה לפירוק שיתוף .
על פניו ניתן לחלק את המגרש בעין כך שהחלק שלי שעליו יושב הבית יהווה שליש מהמגרש
שאלתי היא האם לא מגיע לי יותר מ1/3 במיגרש שכן במהלך כל התקופה של 30 שנים היתה לי חצר גדולה שהתפרסה על חצי המגרש ועכשיו הנני נידרש להוריד אותה
תודה רבה
פירוק שיתוף - קרקע במושע
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום יוסי,
פירוק השיתוף נעש כפי חלקו של כל שותף במקרקעין.
העובדה שהשתמשת בשטח גדול מכפי חלקך, דהיינו בשטחם של שותפיך, איננה מקנה לך זכות לקבל חלק גדול יותר בעת פירוק השיתוף.
למעשה - יכלו לתבוע אותך לקבלת דמי שכירות ראויים בגין השימוש שעשית בחלקם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פירוק השיתוף נעש כפי חלקו של כל שותף במקרקעין.
העובדה שהשתמשת בשטח גדול מכפי חלקך, דהיינו בשטחם של שותפיך, איננה מקנה לך זכות לקבל חלק גדול יותר בעת פירוק השיתוף.
למעשה - יכלו לתבוע אותך לקבלת דמי שכירות ראויים בגין השימוש שעשית בחלקם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יתכן שדירה תהיה מבוטחת עי מי שאינו בעליה
ללא
17/03/16
בעל הדירה שמעליי ביצע לפני שנים שיפוץ בלתי מקצועי שיצר בדירתי נזק ובעיות. לבעל הדירה היה ביטוח והוא השתמש בו ושלח אנשים מטעם הביטוח שיעבדו בדירתי ובדירתו. בעל הדירה מכר את דירתו במצב בו הליקויים שבדירתו עדיין לא תוקנו. ובעוד הוא אינו בעל הדירה מזה שנים ואינו גר בה (אלא האדם שרכש ממנו את הדירה גר בה) בעל הדירה לשעבר שלח אנשים מטעם הביטוח שיעבדו בדירה.
שאלתי:
האם ייתכן מצב כזה בו אדם שאינו גר בדירה ואינו בעלי הדירה (מזה כשנתיים) יבטח דירה (שהיתה בעבר בבעלותו) וישלח מטעם הביטוח אנשים שיבצעו עבודות בדירה?
תודה רבה
שאלתי:
האם ייתכן מצב כזה בו אדם שאינו גר בדירה ואינו בעלי הדירה (מזה כשנתיים) יבטח דירה (שהיתה בעבר בבעלותו) וישלח מטעם הביטוח אנשים שיבצעו עבודות בדירה?
תודה רבה
תשאל בפורום דיני ביטוח
ולדימיר
17/03/16
ביטוח דירה ע"י מי שאיננו בעליה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום רב,
האם יתכן? - כן
האם סביר? לא בהכרח
יתכן שמדובר בתיקון נמשך במסגרת התיקון שכבר בוצע או בהסדר אחר ויתכן גם שהתיקונים כיום אינם כפי שאתה חושב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם יתכן? - כן
האם סביר? לא בהכרח
יתכן שמדובר בתיקון נמשך במסגרת התיקון שכבר בוצע או בהסדר אחר ויתכן גם שהתיקונים כיום אינם כפי שאתה חושב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה יחידה
אבי
17/03/16
זוג נשוי- ללא דירה משלהם- הבעל קיבל דירה בירושה מהוריו.
לאחר מס' שנים רוצה הזוג לרכוש דירה מכספם (במצב זה יהיה לזוג 2 דירות , אחת מירושה ואחת שרכשו).
האם הדירה שרכשו תיחשב כדירה יחידה לעניין מס רכישה ויזכו לקבל פטור על פי החוק, או שתיחשב דירה שניה ויחוייבו במס רכישה מלא?
מהם סעיפי החוק הנוגעים בעניין זה
לאחר מס' שנים רוצה הזוג לרכוש דירה מכספם (במצב זה יהיה לזוג 2 דירות , אחת מירושה ואחת שרכשו).
האם הדירה שרכשו תיחשב כדירה יחידה לעניין מס רכישה ויזכו לקבל פטור על פי החוק, או שתיחשב דירה שניה ויחוייבו במס רכישה מלא?
מהם סעיפי החוק הנוגעים בעניין זה
דירה יחידה או דירה נוספת?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום אבי,
מאחר שלבעל יש זכויות בדירת הירושה - לגביו הדירה הנרכשת תחשב כדירה נוספת ומס הרכישה ישולם בהתאם לכך.
לגבי האשה, מכח חזקת התא המשפחתי תחשב גם היא כבעלת דירה, אבל, בנסיבות מסויימות, כשניתן להוכיח הפרדה רכושית בין בני הזוג ביחס לדירת הירושה, ניתן יהיה לטעון שלגבי האשה זוהי דירתה היחידה ולבקש לחייבה במדרגות הנמוכות יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שלבעל יש זכויות בדירת הירושה - לגביו הדירה הנרכשת תחשב כדירה נוספת ומס הרכישה ישולם בהתאם לכך.
לגבי האשה, מכח חזקת התא המשפחתי תחשב גם היא כבעלת דירה, אבל, בנסיבות מסויימות, כשניתן להוכיח הפרדה רכושית בין בני הזוג ביחס לדירת הירושה, ניתן יהיה לטעון שלגבי האשה זוהי דירתה היחידה ולבקש לחייבה במדרגות הנמוכות יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת נכסים בטאבו
ארביב
16/03/16
אהלן חברים!מכירים אולי שירות אינטרנטי שמאפשר קבלת רישום טאבו בחינם?(אפילו רישום בסיסי שכולל את הבעלים הנוכחי של הנכס והתאריך)
הוצאת נסח טאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום רב,
באמצעות שרות התשלומים הממשלתי ניתן לבצע הוצאת נסח טאבו בעלות של 15 ש"ח בלבד.
https://ecom.gov.il/counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&Language=he
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
באמצעות שרות התשלומים הממשלתי ניתן לבצע הוצאת נסח טאבו בעלות של 15 ש"ח בלבד.
https://ecom.gov.il/counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&Language=he
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה בע"מ או חברה רגילה
אורי
16/03/16
מספר אנשים מעוניינים לרכוש משרד ביחד להשקעה.
האם יש יתרון לאחת מהחלופות ? מס ?
האם יש יתרון לאחת מהחלופות ? מס ?
התאגדות כחברה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום אורי,
נא הפנה שאלתך לפורום מסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום מסים
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדרגות מוחרגות מרכוש משותף
עזרא שוורץ
16/03/16
בית משותף.
כניסות נפרדות לכל דירה.
לדירות שאינן קומת קרקע (יש ארבע קרקע וארבע מעליהן) יש מדרגות משני הרכבים: 1) אבנים כמו השביל בחצר; 2) בטון לבן המכונה "מוזאיקה".
שאלה:
האם העובדה שברישום הבניין המקורי בפנקס הבתים המשותפים הוחרגו המדרגות מהרכוש המשותף וכל מערכת כזאת היא חלק בלתי נפרד ופרטי של הדירה אליה הן מוליכות, מחריגה גם את המעקה מאבן שעוטף את ארבע המדרגות התחתונות (ר' צילום מצורף) ?
כניסות נפרדות לכל דירה.
לדירות שאינן קומת קרקע (יש ארבע קרקע וארבע מעליהן) יש מדרגות משני הרכבים: 1) אבנים כמו השביל בחצר; 2) בטון לבן המכונה "מוזאיקה".
שאלה:
האם העובדה שברישום הבניין המקורי בפנקס הבתים המשותפים הוחרגו המדרגות מהרכוש המשותף וכל מערכת כזאת היא חלק בלתי נפרד ופרטי של הדירה אליה הן מוליכות, מחריגה גם את המעקה מאבן שעוטף את ארבע המדרגות התחתונות (ר' צילום מצורף) ?
צריך לבדוק את התשריט של השטח המוצמד כדי לדעת
אסף
17/03/16
מדרגות המוצמדות לדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום עזרא,
בכפוף לאמור בצו הבית המשותף ובתשריט, נראה שניתן להתיחס לקיר זה כאל קיר אחר בבית משותף ולהבחין בין החלק הפנימי (צמוד לדירה) והחיצוני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בכפוף לאמור בצו הבית המשותף ובתשריט, נראה שניתן להתיחס לקיר זה כאל קיר אחר בבית משותף ולהבחין בין החלק הפנימי (צמוד לדירה) והחיצוני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח משותף
אריה
16/03/16
שלום רב אני דייר בבניין רב קומות על פי רישומי הטאובו השטח של הבניין כולל חניה ועוד חלקה ליד החניה רשומים על הבניין .
החלקה הנוספת רשומים גם ברשות מקומית ולטענתם זו טעות של הטאבו . בפועל הרשות המקומית ספחה את השטח הנוסף הקימה עליו פרק ציבורי ללא רשות מדיירי הבניין וזה מספר שנים רב .
האם יש לרשות סמכות לעשות דבר כזה .?האם יש לנו יכולת לתבוע על מנת לקבל פיצוי על הסיפוח ?
תודה
החלקה הנוספת רשומים גם ברשות מקומית ולטענתם זו טעות של הטאבו . בפועל הרשות המקומית ספחה את השטח הנוסף הקימה עליו פרק ציבורי ללא רשות מדיירי הבניין וזה מספר שנים רב .
האם יש לרשות סמכות לעשות דבר כזה .?האם יש לנו יכולת לתבוע על מנת לקבל פיצוי על הסיפוח ?
תודה
שטח משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום אריה,
המצב שאתה מתאר - לפיו צמודה לבניין כרכוש משותף חלקה נוספת - איננו שכיח, בבלשון המעטה.
יש לבדוק היטב את הרישומים ואת המסמכים שיצרו אותם.
כדי לקבוע אם קיימת לכם זכות תביעה יש לוודא אם השטח אכן שייך לכם ואם שימוש העיריה בו נעשה ללא זכות שבדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המצב שאתה מתאר - לפיו צמודה לבניין כרכוש משותף חלקה נוספת - איננו שכיח, בבלשון המעטה.
יש לבדוק היטב את הרישומים ואת המסמכים שיצרו אותם.
כדי לקבוע אם קיימת לכם זכות תביעה יש לוודא אם השטח אכן שייך לכם ואם שימוש העיריה בו נעשה ללא זכות שבדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה דמי שכירות בגין איחור במסירה – רכישה מקבלן
ג
16/03/16
שלום רב.
לפי הוראות חוק המכר 10% מתמורת הרכישה אמורה להשתלם בעת המסירה.
אם המסירה מתאחרת מעבר ל-60 ימים מהמועד החוזי, לפי החוק על הקבלן לשלם את השכירות החל מיום האיחור הראשון.
השאלה הנשאלת היא האם דמי השכירות שעל הקבלן לשלם הם 100% או שמא יש לשלם דמי שכירות בגובה 90% (בהתאמה לתמורה ששולמה) מהשכירות.
תודה רבה.
לפי הוראות חוק המכר 10% מתמורת הרכישה אמורה להשתלם בעת המסירה.
אם המסירה מתאחרת מעבר ל-60 ימים מהמועד החוזי, לפי החוק על הקבלן לשלם את השכירות החל מיום האיחור הראשון.
השאלה הנשאלת היא האם דמי השכירות שעל הקבלן לשלם הם 100% או שמא יש לשלם דמי שכירות בגובה 90% (בהתאמה לתמורה ששולמה) מהשכירות.
תודה רבה.
תשלום דמי שכירות בגין איחור במסירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום רב,
דמי השכירות משולמים במלואם בלי קשר ליתרת התמורה שטרם שולמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דמי השכירות משולמים במלואם בלי קשר ליתרת התמורה שטרם שולמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת גג- אי התאמה בין עירייה לטאבו.
כפיר.
16/03/16
שלום רב
אני ואשתי רכשנו דירת גג לפני שנה.כאשר ביקשתי מעורךהדין לבדוק את מצבה מכל הבחינות ולאשר שהיא נקייה מכל בעיה.
לאחר שעורך הדין אישר התחלנו בתהליך החוזה לקנייתה וכך בהתקרב זמן הכניסה לדירה גם רוב התשלומים הועברו למוכר.
בתקופה שההינו צריכים כבר להכנס אוטוטו לדירה ההינו צריכים לקבל אישור עירייה וכמובן להעביר תשלום אחרון ביום הכניסה הופתענו מהעירייה שלהחדר בגג הם לא מוצאים את ההיתר למרות שבטאבו הכל תקין ולענייות דעתי מי שמאשר לטאבו את מצב הדירה וכמובן חדר בגג זו העירייה-הטאבו לא יכול בלעדיה לרשום ("אני חושב").עכשיו אנו נמצאנו בנקודת זמן לחוצה שאנו צריכים את אישור העירייה לטאבו בכדי להכנס לדירה. וכך כפתה עלינו העירייה שתוך שנה נגיש אנו הקונים בקשה להיתר עם מהנדס ותוך כדי כפתה עלינו הערת אזהרה בטאבו עד שנסדיר{ואני לא צריך לומר כמה זמן וכספים נוספים}. שאלתי היא: האם זה לא בעיה של העירייה? אולי אנשים מטעמה אולי פקחים של ההנדסה אולי משהו שהם אישרו לטאבו את החדר בגג? והיום הם רוצים שאנו הקונים החדשים שבשרשרת צריכים לשאת בעול.
האם העירייה מתנהלת כשורה או שמחובתה היא לפתור את העניין שהיא אשמה בו{"אני חושב"}?
תודה רבה מראש על תשובה..
אני ואשתי רכשנו דירת גג לפני שנה.כאשר ביקשתי מעורךהדין לבדוק את מצבה מכל הבחינות ולאשר שהיא נקייה מכל בעיה.
לאחר שעורך הדין אישר התחלנו בתהליך החוזה לקנייתה וכך בהתקרב זמן הכניסה לדירה גם רוב התשלומים הועברו למוכר.
בתקופה שההינו צריכים כבר להכנס אוטוטו לדירה ההינו צריכים לקבל אישור עירייה וכמובן להעביר תשלום אחרון ביום הכניסה הופתענו מהעירייה שלהחדר בגג הם לא מוצאים את ההיתר למרות שבטאבו הכל תקין ולענייות דעתי מי שמאשר לטאבו את מצב הדירה וכמובן חדר בגג זו העירייה-הטאבו לא יכול בלעדיה לרשום ("אני חושב").עכשיו אנו נמצאנו בנקודת זמן לחוצה שאנו צריכים את אישור העירייה לטאבו בכדי להכנס לדירה. וכך כפתה עלינו העירייה שתוך שנה נגיש אנו הקונים בקשה להיתר עם מהנדס ותוך כדי כפתה עלינו הערת אזהרה בטאבו עד שנסדיר{ואני לא צריך לומר כמה זמן וכספים נוספים}. שאלתי היא: האם זה לא בעיה של העירייה? אולי אנשים מטעמה אולי פקחים של ההנדסה אולי משהו שהם אישרו לטאבו את החדר בגג? והיום הם רוצים שאנו הקונים החדשים שבשרשרת צריכים לשאת בעול.
האם העירייה מתנהלת כשורה או שמחובתה היא לפתור את העניין שהיא אשמה בו{"אני חושב"}?
תודה רבה מראש על תשובה..
דירת גג ללא היתר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום כפיר,
רישום בית משותף עשה על פי תשריט של מודד/אדריכל שבמקרים רבים לא צריך לקבל את אישור העיריה.
הצד אליו עליך לפנות הוא המוכר - אם התחייב בפניך בהסכם כי הדירה נבנתה על פי היתר כדין ודבר זה איננו נכון, יש לחייבו לשאת בכל העלויות הנדרשות לצורך קבלת ההיתר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רישום בית משותף עשה על פי תשריט של מודד/אדריכל שבמקרים רבים לא צריך לקבל את אישור העיריה.
הצד אליו עליך לפנות הוא המוכר - אם התחייב בפניך בהסכם כי הדירה נבנתה על פי היתר כדין ודבר זה איננו נכון, יש לחייבו לשאת בכל העלויות הנדרשות לצורך קבלת ההיתר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד הגשת חווד שתוכיח את ירידת הערך שנגרמה לדירה
טל
16/03/16
ברצוני להגיש תביעה כנגד בעל דירה שמעליי אשר ביצע שיפוץ רשלני המסב נזקים לדירתי, בתביעה אטען בין היתר לירידת ערך שנגרמה לדירתי בגין השיפוץ הרשלני שבצע בדירתו שמעליי.
שאלתי היא:
יש לי חוות דעת של מהנדס בניין המייחסת לנזקים בדירתי ולליקויים שיש לתקן בדירה מעליי.ואני רוצה להגיש בנוסף גם חווד שמאית שתוכיח את ירידת הערך שנגרמה לדירה.
האם חובה להוסיף את חווד השמאית כבר בהגשת כתב התביעה?או שניתן להגיש את כתב התביעה עם חווד מהנדס בניין בלבד? ולהוסיף חוות שמאית בהמשך ההליך?ככל שניתן להגיש חוד שמאי בהמשך, באיזה שלב צריך להגישה?
שאלתי היא:
יש לי חוות דעת של מהנדס בניין המייחסת לנזקים בדירתי ולליקויים שיש לתקן בדירה מעליי.ואני רוצה להגיש בנוסף גם חווד שמאית שתוכיח את ירידת הערך שנגרמה לדירה.
האם חובה להוסיף את חווד השמאית כבר בהגשת כתב התביעה?או שניתן להגיש את כתב התביעה עם חווד מהנדס בניין בלבד? ולהוסיף חוות שמאית בהמשך ההליך?ככל שניתן להגיש חוד שמאי בהמשך, באיזה שלב צריך להגישה?
חוות דעת שמאית להוכחת ירידת ערך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום טל,
בעת הגשת התביעה עליך לקבוע את סכום התביעה ועליך לשעת לשם כך מה הנזקים שנגרמו לך, לרבות ירידת הערך. לכן כדאי שתהיה בידך חוות דעת כבר במועד הגשת התביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעת הגשת התביעה עליך לקבוע את סכום התביעה ועליך לשעת לשם כך מה הנזקים שנגרמו לך, לרבות ירידת הערך. לכן כדאי שתהיה בידך חוות דעת כבר במועד הגשת התביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה הזויה– דחוף
אהובה
15/03/16
שלום רב,
לפני כשבועיים מכרתי את דירתי שנרכשה ב-2002. אי לכך ביקשתי מעו"ד המייצג של החברה המשכנת אי אלו פרטים. לתדהמתי הוא חזר אלי וטען שלא שילמתי לו שכ"ט 1.5% לפני 14 שנים, והוא דורש עכשיו קבלה.
כמובן שאין לי קבלות מאז, ובכל מקרה לא שומרת קבלות מעל 7 שנים. עכשיו הוא מתנכל לי ולקונים ומסרב לעשות פעולות (למרות שקיבל 600 ש"ח) עבור אישור זכויות.
אבקש תגובה והנחיות דחופות למצב הנ"ל.תודה רבה !!!
לפני כשבועיים מכרתי את דירתי שנרכשה ב-2002. אי לכך ביקשתי מעו"ד המייצג של החברה המשכנת אי אלו פרטים. לתדהמתי הוא חזר אלי וטען שלא שילמתי לו שכ"ט 1.5% לפני 14 שנים, והוא דורש עכשיו קבלה.
כמובן שאין לי קבלות מאז, ובכל מקרה לא שומרת קבלות מעל 7 שנים. עכשיו הוא מתנכל לי ולקונים ומסרב לעשות פעולות (למרות שקיבל 600 ש"ח) עבור אישור זכויות.
אבקש תגובה והנחיות דחופות למצב הנ"ל.תודה רבה !!!
תשלום שכ"ט עסקה מ 2002
עו"ד לילך עתני
מנהלת
20/03/16
שלום אהובה,
מאחר שחלפו 14 שנים, עוה"ד איננו יכול לתבוע מכם את שכר הטרחה בשל התיישנות.
לא סביר שעוה"ד לא עמד על תשלום שכר טרחה במשך 14 שנים, לא פנה בדרישות תשלום ולא בתביעה מתאימה.
אם הדירה נרכשה ישירות מהקבלן - לא סביר שהייתם מקבלים בה חזקה בלי להסדיר את התשלום ואם נרכשה "יד שניה" לא סביר שהזכויות היו מועברות על שמכם בלא תשלום.
החובה להמציא לכם קבלה/חשבונית מוטלת על עוה"ד, ואם שילמתם דרשו ממנו העתק החשבונית.
תשלום בסך 600 ש"ח בגים קבלת אישור זכויות איננו חוקי (מותר לגבות עלות המקבילה לעלות של נסח).
אם התנהגות עוה"ד גורמת לכם נזק - התריעו בפניו על כך ואם לא יהיה מנוס - יתכן שתאלצו להגיש תביעה כנגדו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שחלפו 14 שנים, עוה"ד איננו יכול לתבוע מכם את שכר הטרחה בשל התיישנות.
לא סביר שעוה"ד לא עמד על תשלום שכר טרחה במשך 14 שנים, לא פנה בדרישות תשלום ולא בתביעה מתאימה.
אם הדירה נרכשה ישירות מהקבלן - לא סביר שהייתם מקבלים בה חזקה בלי להסדיר את התשלום ואם נרכשה "יד שניה" לא סביר שהזכויות היו מועברות על שמכם בלא תשלום.
החובה להמציא לכם קבלה/חשבונית מוטלת על עוה"ד, ואם שילמתם דרשו ממנו העתק החשבונית.
תשלום בסך 600 ש"ח בגים קבלת אישור זכויות איננו חוקי (מותר לגבות עלות המקבילה לעלות של נסח).
אם התנהגות עוה"ד גורמת לכם נזק - התריעו בפניו על כך ואם לא יהיה מנוס - יתכן שתאלצו להגיש תביעה כנגדו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש מטוסים בדירה שכורה
שירה
15/03/16
שלום רב,
אני ובן זוגי עברנו להתגורר בדירה שכורה בדרום ת"א. להפתעתנו, גילנו שבלילה יש רעש חזק של מטוסים שממריאים ונוחתים מנתב"ג (מפריע לנו לישון). בעל הדירה לא עדכן אותנו בכך לפני חתימת החוזה.
האם ניתן לבטל את החוזה? אם נצא מהדירה, האם מדובר בהפרת חוזה?
תודה
אני ובן זוגי עברנו להתגורר בדירה שכורה בדרום ת"א. להפתעתנו, גילנו שבלילה יש רעש חזק של מטוסים שממריאים ונוחתים מנתב"ג (מפריע לנו לישון). בעל הדירה לא עדכן אותנו בכך לפני חתימת החוזה.
האם ניתן לבטל את החוזה? אם נצא מהדירה, האם מדובר בהפרת חוזה?
תודה
רעש מטוסים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום שירה,
אם מדובר ברעש חזק אשר מהווה הפרעה של ממש לשימוש שלכם בדירה, לא ידעתם על קיומו והמשכיר לו גילה לכם על כך, תוכלו לבטל את החוזה בטענה של אי התאמת המושכר למטרתו ומכאן הפרתו ע"י המשכיר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם מדובר ברעש חזק אשר מהווה הפרעה של ממש לשימוש שלכם בדירה, לא ידעתם על קיומו והמשכיר לו גילה לכם על כך, תוכלו לבטל את החוזה בטענה של אי התאמת המושכר למטרתו ומכאן הפרתו ע"י המשכיר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה
רוני
15/03/16
שלום רב,
בעלי ואני מעוניינים לרכוש דירה מקבלן ("על הנייר") שבנייתה מסתיימת רק בינואר 18.
לפי הסכם הסכר, הערת האהזרה תירשם רק במועד מסירת החזקה ולאחר ששולמה כל התמורה.
שאלתי היא,
איך אני יכולה להיות בטוחה שאותה דירה שאני קונה לא תימכר לאחר? מאחר ואני לא יכולה לרשום הערת אזהרה בשנתיים הקרובות...
תודה
בעלי ואני מעוניינים לרכוש דירה מקבלן ("על הנייר") שבנייתה מסתיימת רק בינואר 18.
לפי הסכם הסכר, הערת האהזרה תירשם רק במועד מסירת החזקה ולאחר ששולמה כל התמורה.
שאלתי היא,
איך אני יכולה להיות בטוחה שאותה דירה שאני קונה לא תימכר לאחר? מאחר ואני לא יכולה לרשום הערת אזהרה בשנתיים הקרובות...
תודה
בטוחות בעת רכישת דירה מקבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום רינת,
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע את סוגי הבטוחות שמותר לקבלן לתת לצורך הבטחת בניית הדירה ורישום הזכויות בה ע"ש הקונה.
יש להניח שעל פי החוזה ניתנת לכם בטוחה אחרת (ערבות בנקאית?), אשר יש לבדוק את תכנה ואת התנאים להשבתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע את סוגי הבטוחות שמותר לקבלן לתת לצורך הבטחת בניית הדירה ורישום הזכויות בה ע"ש הקונה.
יש להניח שעל פי החוזה ניתנת לכם בטוחה אחרת (ערבות בנקאית?), אשר יש לבדוק את תכנה ואת התנאים להשבתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת מקלט
רינת
15/03/16
שלום רב. ברצוני להשכיר מקלט לצרכי בית כנסת. משמעות הדברים שיהיו שם ספסלים קבועים, ספר תורה ועוד, וכי התפילות יתקיימו שם למשך 3 פעמים ביום. האם הדבר מותר ואינו אסור לפי החוק ובפרט חוק התכנון והבניה? והרי לכאורה כאשר תהיה אזעקה המקום יהיה תפוס לפחות בספסלים, אם לא באנשים בשעת תפילה?
איסור השכרת מקלט
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום רינת,
על פי חוק, בעל מקלט צריך להחזיקו נקי ופנוי על מנת שיוכל לשמש ליעודו כמקלט בכל עת.
אין להשכיר מקלט לכל שימוש אחר, הדבר גם אינו עולה עם יעודו על פי חוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי חוק, בעל מקלט צריך להחזיקו נקי ופנוי על מנת שיוכל לשמש ליעודו כמקלט בכל עת.
אין להשכיר מקלט לכל שימוש אחר, הדבר גם אינו עולה עם יעודו על פי חוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
גלאון מימי
15/03/16
ברשותי דירת מגורים שניה שהיתה מושכרת כעשרים שנה, הדירה משנת 70. כעת ברצוני למכרה לאחד משלושת ילדי ובהסכמתם! איזה מיסים חלים עלי?
מכירת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/03/16
שלום מימי,
ככל שמדובר במכירה (ולא במתנה) יחול עליה מס שבח.
בנוסף תתכן חבות בהיטל השבחה (יש לבדוק במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר במכירה (ולא במתנה) יחול עליה מס שבח.
בנוסף תתכן חבות בהיטל השבחה (יש לבדוק במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
