פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ארנונה למעבדה תיקונים
תיקון
03/05/16
אני בעל מעבדה לתיקון מכשירי חשמל קתנים (מיקסר,כלי עבודה,מיחם,שואב אבק וכד..) וגם נותן שרות תיקונים באותו תחום לחברות מובילות. אני גם מוכר מוצרי חשמל בחלק קידמי של העסק שהו בגודל כ 20 מטר מסך 79. אני מעסיק 4 אנשים 2 טכניים + אני וגם פקיד קבלה במשרה מלאה ואחד חצי משרה. מקום מכירה זה גם קבלה מוצרים לתיקון רישום ומסירה.עד זמן מה הייתי בסייווג של מלכהו תעשיה. אך אחשב רוצים לשנות את הסיווג למיסחר שזה ברור מעלה את סחום ארנונה בהרבה. העיקר פעילות זה תיקונים ושרות ולא מכירה על זה מסקימים גם בעירה אך הם מסבירים שאן סיווג למעבדה תיקונים ומקיוון שאנו לא מייצרים שום דבר ורק מתקנים אנחנו לו בסיווג של בית מלכה.היגשתי ערער אך אני בספק עם אני יכול להיתמודת איתם. יסמך מאוד לאזרה. בתודה מראש טיבי
ארנונה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/05/16
שלום רב,
פורום זה איננו עוסק במיסוי מוניציפלי. נסה להפנות שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פורום זה איננו עוסק במיסוי מוניציפלי. נסה להפנות שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת חוזה/ הסכם לא בנכחות עורך דין
נועה
03/05/16
הדירה בבניה רשומה על שם בן הזוג. ביררנו מה כרוך בלהוסיף את שמי. נאמר לנו שצריך לבטל חוזה ולחתום מחדש ועלות היא כ 5-7% מערך הדירה. גם נאמר לנו שניתן לערוך בניינו הסכם כתוב בנושא בלי/ עם נוכחות עורך דין. השאלה האם חתימה בניינו ללא התערבות עורך דין יש תוקף חוקי, משפטי?
חתימה על חוזה בלי נוכחות עו"ד
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/05/16
שלום נועה,
כפי שעניתי קודם לכן, עלות של 5-7% היא עלות גבוהה מאוד לביצוע העברת זכויות במחצית דירה.
אם תמתינו לסיום הבניה תוכלו לבצע את העברה בעלויות נמוכות באופן משמעותי.
להסכם בין צדדים יש תוקף משפטי מחייב בלי קשר לנוכחות של עו"ד. אם תחליטו לחתום על הסכם כזה קחו בחשבון שעליכם לדווח עליו לרשות המסים במועד הקבוע בחוק, וכי יחולו חיובים במס שבח ומס רכישה שניתן להמנע מהם אם דוחים את ההעברה לאחר סיום הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כפי שעניתי קודם לכן, עלות של 5-7% היא עלות גבוהה מאוד לביצוע העברת זכויות במחצית דירה.
אם תמתינו לסיום הבניה תוכלו לבצע את העברה בעלויות נמוכות באופן משמעותי.
להסכם בין צדדים יש תוקף משפטי מחייב בלי קשר לנוכחות של עו"ד. אם תחליטו לחתום על הסכם כזה קחו בחשבון שעליכם לדווח עליו לרשות המסים במועד הקבוע בחוק, וכי יחולו חיובים במס שבח ומס רכישה שניתן להמנע מהם אם דוחים את ההעברה לאחר סיום הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות אגב גירושין
אלינה קרמרוב
03/05/16
מדובר בהעברת זכויות בדירת מגורים מגרוש שלי אליי..יש פסק דין, יש פסיקתא המורה עליי להעביר סכום מסוים בעד מלוא זכויות בדירה אגב גירושין. הוא כבר חתם על הוצאת לווה מהמשכנתא ואני אמורה לקבל טפסי משכנתא חדשים רק על שמי. אני רוצה להחתים אותו על יפוי כח בלתי חוזר נוטריוני על שמי כי אני רוצה לטפל בעצמי בהעברה הזו בעצמי ללא עורך דין. רוצה לשאול האם התהליך נכון? מה עוד אני צריכה והאם אני מפספסת משהו? ושאלה אחרונה והכי חשובה- אמר לי היום עורך דין, שאם אני מחתימה את הגרוש שלי על יפוי כח נוטריוני על שמי אז כן מדובר בארוע מס (לעומת החתמה על יפוי כח לטובת עורך דין ולא נוטריוני) ואני חייבת לדווח על כך. ואילו אני הבנתי שהעברת בעלות אגב גירושין אינה דורשת דיווח לרשויות המס. מה נכון? החתימה אמורה להתבצע מחר ולכן הנושא דחוף ביותר, אודה לתשובתכם. תודה רבה.
העברת בעלות אגב גירושין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/05/16
שלום אלינה,
העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין איננה ארוע מס, גם אם ניתן יפוי כח נוטריוני ישירות אליך.
עליך להכין שטרי העברה (בהתאם לזכות המועברת), להחתים את בעלך ולחתום בעצמך (שניכם בפני עו"ד) על השטרות ועל שטרי המשכנתא, להמציא אישור עיריה ולצרף את פסק הדין.
ממליצה לך להסתייע בעו"ד לביצוע ההעברה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין איננה ארוע מס, גם אם ניתן יפוי כח נוטריוני ישירות אליך.
עליך להכין שטרי העברה (בהתאם לזכות המועברת), להחתים את בעלך ולחתום בעצמך (שניכם בפני עו"ד) על השטרות ועל שטרי המשכנתא, להמציא אישור עיריה ולצרף את פסק הדין.
ממליצה לך להסתייע בעו"ד לביצוע ההעברה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצבת שומר חנייה בבניין משותף
שחר זהב
03/05/16
אני גרה בבניין משותף בו אני ו 2 אחיי בעלי הבניין. אין חנייה מסודרת. יש חצר גדולה ובה מקום ל 3 חניות. כל אחד מחנה בחנייה שהוגדרה בינינו כשלו או משכיר אותה. מידי יום נכנסים זרים ומחנים את רכבם אצלינו. בעיקר אצלי כי החנייה שלי זמינה יותר. ביקשתי להציב שער חשמלי אך הם סירבו בגלל העלויות. לאור כך הצבתי עמוד שומר חנייה בכניסה לחנייה שלי. העמוד לא מפריע לאף אחד ולא חוסם מעבר. אחיי דורשים ממני להוריד אותו בטענה שבהצבת העמוד "ניכסתי" לעצמי את השטח כשלי. האם יש תיקוף משפטי בדבריהם ? האם עלי להוריד את העמוד ? על העמוד לא כתוב שום דבר שאומר שהחנייה היא פרטית שלי אלא של בעלי הבניין. תודה על הנחייתכם בנושא.
שומר חניה ברכוש המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/05/16
שלום שחר,
אם אחיך חוששים מפני השתלטות תוכלו לערוך הסכם ביניכם, המבהיר כי למרות שומר החניה אין לך זכות בלעדית לחניה או ליחלופין המסדיר את השימוש בחניה ביניכם. אפשרות אחרת היא לתת להם שלט לשומר החניה ואז גם בפועל לא תהיה לך שליטה בלעדית. בשתי הדרכים מצד אחד החניה נשמרת לך ואילו זכויותיהם אינן נפגעות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם אחיך חוששים מפני השתלטות תוכלו לערוך הסכם ביניכם, המבהיר כי למרות שומר החניה אין לך זכות בלעדית לחניה או ליחלופין המסדיר את השימוש בחניה ביניכם. אפשרות אחרת היא לתת להם שלט לשומר החניה ואז גם בפועל לא תהיה לך שליטה בלעדית. בשתי הדרכים מצד אחד החניה נשמרת לך ואילו זכויותיהם אינן נפגעות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה פטור
עו"ד אלינור
03/05/16
ברכישת דירה שניה שולם מס' רכישה עבור דירה שניה, נאמר כי במידה ותימכר הדירה הראשונה תוך שנתיים יוחזר המס' לפי דירה ראשונה. כיום לאחר חצי שנה החליטו כי מקום המגורים של הדירה השניה אינו מתאם וברצון הקונים למכור את דירתם השניה ולקנות דירה אחרת במקום האם שוב יצטרכו לשלם מס' רכישה? במיסוי מקרקעין מפנים לסעיף 9 ואומרים שהם יצטרכו למכור את דירתם הראשונה ורק אז לא יצטרכו לשלם מס' שוב? קצת מבולבלת .. מה הדין אשמח לקבל תשובה
מכירת דירה נוספת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/05/16
שלום אלינור,
בעת החלפת הדירה השניה יחוייבו המוכרים במס רכישה ובמס שבח. דירה זו איננה דירה יחידה ולא היתה כזו בשום מועד. היא תחשב דירה יחידה רק לאחר מכירת הדירה הראשונה בתוך המועד הקבוע בחוק.
גם אם תמכר הדירה הראשונה, אם הקונים ימכרו את דירתם החדשה (השניה בזמן) בטרם יחזיקו בה 18 חודשים, לא יהיו פטורים ממס.
אם הדירה השניה תמכר, ורק אז ירכשו דירה חלופית - יתכן שניתן יהיה לקבל מדרגות של דירה יחידה בתנאי שימכרו את הדירה הראשונה בתוך המועד החוקי (שהתקצר בינתיים לשנה וחצי)
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעת החלפת הדירה השניה יחוייבו המוכרים במס רכישה ובמס שבח. דירה זו איננה דירה יחידה ולא היתה כזו בשום מועד. היא תחשב דירה יחידה רק לאחר מכירת הדירה הראשונה בתוך המועד הקבוע בחוק.
גם אם תמכר הדירה הראשונה, אם הקונים ימכרו את דירתם החדשה (השניה בזמן) בטרם יחזיקו בה 18 חודשים, לא יהיו פטורים ממס.
אם הדירה השניה תמכר, ורק אז ירכשו דירה חלופית - יתכן שניתן יהיה לקבל מדרגות של דירה יחידה בתנאי שימכרו את הדירה הראשונה בתוך המועד החוקי (שהתקצר בינתיים לשנה וחצי)
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה של נכס
רחל
03/05/16
מה הפורצדורה להעביר נכס מנאמן לנהנה?
מה יש לעשות
מה יש לעשות
העברת נכס מנאמן לנהנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/05/16
שלום רחל,
העברה מנאמן לנהנה נרשמת כמו כל עסקת מקרקעין
יש להכין מסמכי העברה בהתאם לזכויות בנכס ואופן הרישום (בעלות רשומה - שטרי מכר, חכירה רשומה שטרי העברת זכות שכירות, רישום ברמ"י/חברה משכנת - לפי דרישותיהם) ולצרף אליהם את כל אישורי המסים הנדרשים (נדרש דיווח לרשות המסים, אם הנאמנות דווחה על פי דין ינתן פטור ממס שבח וממס רכישה בהעברה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העברה מנאמן לנהנה נרשמת כמו כל עסקת מקרקעין
יש להכין מסמכי העברה בהתאם לזכויות בנכס ואופן הרישום (בעלות רשומה - שטרי מכר, חכירה רשומה שטרי העברת זכות שכירות, רישום ברמ"י/חברה משכנת - לפי דרישותיהם) ולצרף אליהם את כל אישורי המסים הנדרשים (נדרש דיווח לרשות המסים, אם הנאמנות דווחה על פי דין ינתן פטור ממס שבח וממס רכישה בהעברה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אגרה
ענת
03/05/16
האם יש הבדל באגרה אם
תרשם דירה בטאבו ע"ש נאמן ובמועד נפרד תרשם הערת אזהרה לטובת הנהנה?
או לחלופין ההערה תרשם באותו יום בו תרשם הדירה?
תרשם דירה בטאבו ע"ש נאמן ובמועד נפרד תרשם הערת אזהרה לטובת הנהנה?
או לחלופין ההערה תרשם באותו יום בו תרשם הדירה?
אגרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/05/16
שלום ענת,
אין הבדל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין הבדל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי מיסים
עו"ד אלן כהן
02/05/16
התבקשתי לרשום בית בטאבו, הלקוח שלי שילם עבור הקנית בעלות מהמינהל, וכרגע עומד לפני רישום בטאבו.כמו כן הוא מבקש לרשום משכנתא על הנכס.היסטורית העסקאות בנכס:1937 ככל הנראה הסבא של הלקוח שלי קיבל את הנכס בשנה זו.1.4.1948 התאריך הרשמי שכתוב בחוזה החכירה.1983 הסבא נפטר והוריש לבתו את הנכס צדקה עדני.1996-הלקוח שלי רכש בתמורה את הנכס מאמא שלו, העסקה דווחה ושילמו כל המיסים.2010 הלקוח מכר חלק מהנכס העסקה דווחה ושולמו כל המיסים.2016- רוצים לרשום את הנכס בטאבו, והם מבקשים אישורי מיסים של עסקת המקור??במיסוי, לא מוצציאם זכר של הסבא או של החלקה. יש בלגן רציני מאוד באיזור הזה של אבן יהודה, אנשים קיבלו אדמות וסיפחו לעצמם עוד.כרגע במיסוי לא מציעיםשום פתרון חוץ מתשלום מס' רכישה ע"פ תיקון ס'5.האם ישנה דרך אחרת לצאת מזה?
אישורי מסים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום אלן,
לא ניתן להשיב לשאלתך מבלי לבדוק את המסמכים הקיימים, את הרישום הקיים ואת מהות דרישת הטאבו.
ככלל, לא קיימים אישורי מסים (במובן המקובל כיום) משנת 1937 או 1948. אם שולמו מסים ב 1996 הנכס מוכר במס שבח, אך יתכן שהסב איננו רשום שם.
אם המסמכים מבקשים לצורך זיהוי הסבא, נסה למצוא מסמכים ברשות המקומית או אצל הלקוח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן להשיב לשאלתך מבלי לבדוק את המסמכים הקיימים, את הרישום הקיים ואת מהות דרישת הטאבו.
ככלל, לא קיימים אישורי מסים (במובן המקובל כיום) משנת 1937 או 1948. אם שולמו מסים ב 1996 הנכס מוכר במס שבח, אך יתכן שהסב איננו רשום שם.
אם המסמכים מבקשים לצורך זיהוי הסבא, נסה למצוא מסמכים ברשות המקומית או אצל הלקוח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוכחת מגורים בעיר למרות שלא שיניתי את הסטטוס
עוז
02/05/16
אני ובת הזוג שלי חיים ביחד בבית דגן וראינו שאנו זכאים להשתתף בהגרלה למחיר למשתכן ובת הזוג שלי גרה כבר 3 וחצי שנים בבית דגן ומשכירה שם דירה אולם היא לא עדכנה את הסטטוס הזה במשרד הפנים ובמשרדי הישוב האם אפשר להוכיח שהיא גרה שם על מנת לקבל זכאות להיות מוגדר כבן המקום על ידי הוכחת מגורים כגון חוזי השכירות שלה ואישורים מקופת חולים וחשבונות קניות בעיר המגורים באופן קבוע ועוד הרבה מסמכים המעידים על המגורים במקום וגם הצהרות ממשכירת הדירה ושכנים וכדומה
הוכחת מקום מגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום עוז,
על פי החלטת מועצת רמי מס' 1442 יש להמציא אישור ממשרד הפנים או מהרשות המקומית על מגורים במקום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי החלטת מועצת רמי מס' 1442 יש להמציא אישור ממשרד הפנים או מהרשות המקומית על מגורים במקום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תב"ע עפ הוראות פסק דין
חיליק
02/05/16
ש ברשותי פסק דין חלוקה לארבעה מגרשים קרי כל מגרש 470 מטר ויש מעבר משותך לשני דיירים יש הוראות פסק דין שמציינות שאני יכול לגשת לועדה לתכנון ולבצע תיקון תבע נקודתית אין תזוזות שטחים אלא רק שינוי הגדרת בעלות על שני פינות בתחילת המעבר פינה ובסופו פינה כ 4 מטר רבוע לערך שהמודד הבקיע אותם לטובת השכן שדרש וכו כיום אני מעוניין לבצע שינוי תב"ע להשבת השטחים לפי פסה"ד האם הועדה יכולה לסרב לתיקון תבע נקודתית מטעמים שלה (כי הועדה לא צד בפסק דין אלא רק השכנים) לציין כי שוחחתי עם מהנדס הועדה בטלפון והוא מסר שהם מתיחסים לפסק דין כאל "חוק" כך שלא נראה לי שתיהיה בעיה עם הועדה אבל השאלות לכם כאן לקבל חוות דעת מקצועית האם הוועדה תוכל להתנגד לבעלות על שטח עפ פסד כי הבנתי שהועדה לא מתעסקת בקנין אלא רק בתיכנוני האם יהיה אפשר לתקוף ולקוף את הועדה משפטית בבית המשפטבברכה ובתודה לתשובות יש תסריט מצורף
שינוי תב"ע עפ"י הוראות פסק דין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום חיליק,
לא ניתן במסגרת זו לחוות דעה על אופן ביצועו של פסק הדין.
לאור תשובות מהנדס הועדה מציעה לך לפעול לביצוע פסק הדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן במסגרת זו לחוות דעה על אופן ביצועו של פסק הדין.
לאור תשובות מהנדס הועדה מציעה לך לפעול לביצוע פסק הדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים כשהחוזה שותק לגבי מכירת דירה?
גל נבון
01/05/16
שלום,
ברשותי דירה שאני מעונין למכור. בדירה משכיר עם חוזה תקף עד לפברואר 2017. החוזה שותק לגבי מכירת הדירה (הודעה מוקדמת, זכויות השוכר / המשכיר).
המטרה היא כמובן למכור לקונה ללא בעיות מיוחדות. כיצד מומלץ לנהוג מול הדייר? האם מכירת הדירה כשדייר בתוכה מביא להפרת החוזה מבחינתי? בהנחה והחוזה שותק בנושא, האם אני רשאי להודיע לדייר כי עליו לפנות את הדירה תוך 90 יום (למשל?) או שזה אסור (כי יש לו חוזה עד פב' 17'). האם אני יכול לומר לו שהמשך החוזה תלוי ברצונות הקונה? (ואיפה זה שם אותי מול הקונה?).
תודה!
גל.
ברשותי דירה שאני מעונין למכור. בדירה משכיר עם חוזה תקף עד לפברואר 2017. החוזה שותק לגבי מכירת הדירה (הודעה מוקדמת, זכויות השוכר / המשכיר).
המטרה היא כמובן למכור לקונה ללא בעיות מיוחדות. כיצד מומלץ לנהוג מול הדייר? האם מכירת הדירה כשדייר בתוכה מביא להפרת החוזה מבחינתי? בהנחה והחוזה שותק בנושא, האם אני רשאי להודיע לדייר כי עליו לפנות את הדירה תוך 90 יום (למשל?) או שזה אסור (כי יש לו חוזה עד פב' 17'). האם אני יכול לומר לו שהמשך החוזה תלוי ברצונות הקונה? (ואיפה זה שם אותי מול הקונה?).
תודה!
גל.
מכירת דירה מושכרת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום גל,
על פי חוק השכירות ניתן למכור את הדירה גם בתקופת השכירות, אך בלא לפגוע בזכויות השוכר.
כלומר - חוזה השכירות יעמוד בתוקפו עד מועד סיומו למרות מכירת הדירה. לא תוכל לדרוש את פינוי הדייר לפני תום תקופת החוזה (אפשר לשאול אם יסכים לפנות),
הקונה רשאי להחליט שרצונו לקבל את הדירה לאחר תום תקופת השכירות, ואז, למרות המכירה, תמשיך לקבל את דמי השכירות, או להסכים לקבלה לפני תום תקופת השכירות ואז יש להסדיר את העברת הזכויות וההתחייבויות על פי חוזה השכירות אל הקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי חוק השכירות ניתן למכור את הדירה גם בתקופת השכירות, אך בלא לפגוע בזכויות השוכר.
כלומר - חוזה השכירות יעמוד בתוקפו עד מועד סיומו למרות מכירת הדירה. לא תוכל לדרוש את פינוי הדייר לפני תום תקופת החוזה (אפשר לשאול אם יסכים לפנות),
הקונה רשאי להחליט שרצונו לקבל את הדירה לאחר תום תקופת השכירות, ואז, למרות המכירה, תמשיך לקבל את דמי השכירות, או להסכים לקבלה לפני תום תקופת השכירות ואז יש להסדיר את העברת הזכויות וההתחייבויות על פי חוזה השכירות אל הקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה בחניה פרטית בפרויקט הרחבת דירות
משה
01/05/16
הקבלן דורש לבנות בחניה שלי (בטאבו) ובסוף התהליך אקבל חניה מקורה (יהיה קשה לתמרן)
אני לא רוצה את הפרויקט. אני לא רוצה שיגעו לי בחניה.
יש מתנגדים רבים יחד איתי (לדעתי אין רוב חוקי)
יכולים להכריח אותי?יכולים לבנות בשטח הפרטי שלי?
אני לא רוצה את הפרויקט. אני לא רוצה שיגעו לי בחניה.
יש מתנגדים רבים יחד איתי (לדעתי אין רוב חוקי)
יכולים להכריח אותי?יכולים לבנות בשטח הפרטי שלי?
בניה בחניה פרטית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום משה,
רוב הדיירים רשאי להחליט (ברוב הקבוע בחוק) על גריעת חלקים מן הרכוש המשותף או על בניה ברכוש המשותף אך לא ברכוש פרטי.
זכותך להתנגד לפגיעה בקניינך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רוב הדיירים רשאי להחליט (ברוב הקבוע בחוק) על גריעת חלקים מן הרכוש המשותף או על בניה ברכוש המשותף אך לא ברכוש פרטי.
זכותך להתנגד לפגיעה בקניינך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות כספית -ועד הבית
עודד
01/05/16
האם ניתן לתת יפוי כח (במקום דייר) לרואה חשבון לבדוק את התנהלות הכספית של ועד הבית בבניין משותף ,היות ועד הבית אינו עובד בשקיפות מלאה .
בדיקת ההתנהלות הכספית של ועד הבית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום עודד,
על פי התקנון המצוי (ועליך לבדוק אם בבית בו אתה מתגורר קיימות הוראות שונות), בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.
אינני רואה מניעה במינוי מיופה כח מטעם בעל הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי התקנון המצוי (ועליך לבדוק אם בבית בו אתה מתגורר קיימות הוראות שונות), בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.
אינני רואה מניעה במינוי מיופה כח מטעם בעל הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מעמידר
נטליה שרמן
29/04/16
שלום רב! אנחנו נמצאים עכשו בתאליך רכישת
דירה מעמידר בבאר שבע.הורים(אבא ואמא-בני90) קיבלו הנחה מעמידר לקניה-
כרגע קיבלנו הודעה על תנאי רכישת דירה מורכבת משני מחירים:מחיר הדירה ועוד
-שווי דירה להנחה (פחות 210 אלף ש"ח).והנחה שקיבלנו מעמידר (הנחה
מותנית-58.68ֵֵַ%)מורידים מהמחיר שני.לא ברור-למה שני מחירים?(אחרי ביקור
של שלושה שמאים) ולמה הנחה מורידים מהמחיר שני??? אם אפשר,תענו לי דחוף
בבקשה.תודה מראש.משפ' שרמן
דירה מעמידר בבאר שבע.הורים(אבא ואמא-בני90) קיבלו הנחה מעמידר לקניה-
כרגע קיבלנו הודעה על תנאי רכישת דירה מורכבת משני מחירים:מחיר הדירה ועוד
-שווי דירה להנחה (פחות 210 אלף ש"ח).והנחה שקיבלנו מעמידר (הנחה
מותנית-58.68ֵֵַ%)מורידים מהמחיר שני.לא ברור-למה שני מחירים?(אחרי ביקור
של שלושה שמאים) ולמה הנחה מורידים מהמחיר שני??? אם אפשר,תענו לי דחוף
בבקשה.תודה מראש.משפ' שרמן
רכישת דירה מעמידר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/05/16
שלום נטליה,
הודעה על תנאי הרכישה אמורה לפרט את המחיר הבסיסי שנקבע לדירה, את גובה המענק המותנה שיינתן, את הסכום שיש לשלם עבור הדירה (ההפרש שבין המחיר הבסיסי למענק המותנה), גובה דמי ההיוון לרשות מקרקעי ישראל, תנאי התשלום ואופן ביצועו.
על פי דין, יש לבצע לדירה 2 שמאויות ואם הפרש ביניהם גבוה, מבצעים שמאות שלישית.
ככל שיש לך שאלות נוספות, אני מציעה שתבקשי הסבר מן הפקידים בסניף בו מתנהל התיק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הודעה על תנאי הרכישה אמורה לפרט את המחיר הבסיסי שנקבע לדירה, את גובה המענק המותנה שיינתן, את הסכום שיש לשלם עבור הדירה (ההפרש שבין המחיר הבסיסי למענק המותנה), גובה דמי ההיוון לרשות מקרקעי ישראל, תנאי התשלום ואופן ביצועו.
על פי דין, יש לבצע לדירה 2 שמאויות ואם הפרש ביניהם גבוה, מבצעים שמאות שלישית.
ככל שיש לך שאלות נוספות, אני מציעה שתבקשי הסבר מן הפקידים בסניף בו מתנהל התיק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת שם לדירה מתוקן
נועה זוהר
29/04/16
חבר שלי קנה דירה, הדירה עדיין בבניה. אנחנו עומדים להתחתן, הדירה רשומה על שמו ואנחנו רוצים להוסיף את השם שלי. במה זה כרוך?
העברת חלק מדירה ע"ש בן זוג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/05/16
שלום נועה,
עליכם לבצע עסקה של העברת מחצית הדירה במתנה אליך.
יש לבדוק את חוזה הרכישה של הדירה לעניין האפשרות להעביר זכויות במהלך הבניה (במקרים רבים הדבר איננו מתאפשר).
בכל מקרה מומלץ לעשות זאת רק לאחר סיום הבניה, שכן תהיה לכך השלכה על מס הרכישה שישולם. אם זו דירה שתשמש למגוריכם תוכלו לקבל פטור הן ממס שבח והן ממס רכישה בגין ההעברה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליכם לבצע עסקה של העברת מחצית הדירה במתנה אליך.
יש לבדוק את חוזה הרכישה של הדירה לעניין האפשרות להעביר זכויות במהלך הבניה (במקרים רבים הדבר איננו מתאפשר).
בכל מקרה מומלץ לעשות זאת רק לאחר סיום הבניה, שכן תהיה לכך השלכה על מס הרכישה שישולם. אם זו דירה שתשמש למגוריכם תוכלו לקבל פטור הן ממס שבח והן ממס רכישה בגין ההעברה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דודי
אחריות של היזם
29/04/16
ברצוני לרכוש בית פרטי (חדש) מיזם (איש פרטי)
ששאלתי מה לגבי האחריות הוא אמר
שהוא משפה את האחריות לקבלן ובעצם לאחר המכירה
אני יכול לדבר אך ורק עם הקבלן, שכמובן אינני מכיר.
האם זה חוקי?
והאם ניתן להגן עליי בצורה משפטית כי אני מעוניין בבית
ששאלתי מה לגבי האחריות הוא אמר
שהוא משפה את האחריות לקבלן ובעצם לאחר המכירה
אני יכול לדבר אך ורק עם הקבלן, שכמובן אינני מכיר.
האם זה חוקי?
והאם ניתן להגן עליי בצורה משפטית כי אני מעוניין בבית
אחריות של מוכר דירה חדשה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/05/16
שלום רב,
הגדרת מוכר בחוק המכר (דירות) היא רחבה ביותר:
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
המוכר איננו יכול להתנער מאחריותו על פי החוק.
אם הקבלן או גורמים אחרים נתנו למוכר אחריות מותר לו להמחות לכם אחריות זו, וזה גם אינטרס שלכם. יש לבדוק את היקף האחריות והתאמתה להוראות החוק.
יש להסדיר את העניין בחוזה המכר ולקבוע, למשל, כי המוכר יהיה אחראי ככל שהקבלן או נותני שירות אחרים יתנערו מהתחייבותם, יהיה אחראי להודיע לקבלן על המכירה ועל זהותך ויהיה אחרי לפנות אליו במקרה של ליקויים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הגדרת מוכר בחוק המכר (דירות) היא רחבה ביותר:
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
המוכר איננו יכול להתנער מאחריותו על פי החוק.
אם הקבלן או גורמים אחרים נתנו למוכר אחריות מותר לו להמחות לכם אחריות זו, וזה גם אינטרס שלכם. יש לבדוק את היקף האחריות והתאמתה להוראות החוק.
יש להסדיר את העניין בחוזה המכר ולקבוע, למשל, כי המוכר יהיה אחראי ככל שהקבלן או נותני שירות אחרים יתנערו מהתחייבותם, יהיה אחראי להודיע לקבלן על המכירה ועל זהותך ויהיה אחרי לפנות אליו במקרה של ליקויים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למי שייכות זכויות הבנייה מכוח התמ"א
זיו
28/04/16
היי, רציתי לדעת מה קורה בבניין בו בתקנון הבית המשותף כתוב במפורש שכל זכויות הבנייה - הקיימות והעתידיות שייכות לדירה מסוימת. האם זה כולל גם זכויות מכוח התמ"א?תודה!
זיו
זיו
למי שייכות זכויות הבניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/05/16
שלום זיו,
השאלה מתאימה יותר לפורום תמ"א 38.
ככלל אחוזי בניה הם נכס הנמצא
בבעלות משותפת של כל דיירי הבית המשותף, אלא אם כן הוסכם ביניהם אחרת בתקנון הרשום
או בחוזה.
בעלי הדירות בבניין משותף יכולים להסכים ביניהם על דרך ניצול אחוזי הבניה
הנותרים, בין בתקנון ובין בהסכם אחר.
ויתור על זכויות בניה צריך להיעשות במפורש, שכן מדובר בנכס בעל ערך כלכלי
המצוי, באופן רגיל, בבעלות משותפת של כל דיירי הבניין. הכללת הסכמות בדבר אחוזי הבניה
בתקנון הבית המשותף, מחייבת גם רוכשים מאוחרים יותר.
יש לבדוק את הניסוח המדוייק של סעיף התקנון העוסק בכך ולבחון האם הוא חל על כל אחוזי הבניה או אולי רק על אחוזי הבניה בגג.
לגבי השלכות התמ"א - נא פנה לפורום המתאים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השאלה מתאימה יותר לפורום תמ"א 38.
ככלל אחוזי בניה הם נכס הנמצא
בבעלות משותפת של כל דיירי הבית המשותף, אלא אם כן הוסכם ביניהם אחרת בתקנון הרשום
או בחוזה.
בעלי הדירות בבניין משותף יכולים להסכים ביניהם על דרך ניצול אחוזי הבניה
הנותרים, בין בתקנון ובין בהסכם אחר.
ויתור על זכויות בניה צריך להיעשות במפורש, שכן מדובר בנכס בעל ערך כלכלי
המצוי, באופן רגיל, בבעלות משותפת של כל דיירי הבניין. הכללת הסכמות בדבר אחוזי הבניה
בתקנון הבית המשותף, מחייבת גם רוכשים מאוחרים יותר.
יש לבדוק את הניסוח המדוייק של סעיף התקנון העוסק בכך ולבחון האם הוא חל על כל אחוזי הבניה או אולי רק על אחוזי הבניה בגג.
לגבי השלכות התמ"א - נא פנה לפורום המתאים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בניין – פנקס בניינים המשותפים
גאולה
28/04/16
שלום רב
בבעלותי דירה בבניין שנבנה לפני 30 שנה. יש רישום בטאבו על הדירה. אין רישום בפנקס הבתים המשותפים ברשם המקרקעין,של הבניין. ככל הנראה הקבלן לא ביצע זאת בעת בניית הבניין. הבנתי שרק מדובר בעניין פרוצדוראלי טכני וניתן לבצע זאת מול רשם המקרקעין (ע"י כל דיירי הבניין כקבוצה).
שתי שאלות בעניין:
1. מה התהליך לבצע זאת?
2. האם העובדה שאין רישום יכול ליצור בעיה במכירת הדירה. (כאמור, אין בעיה ברישום בטאבו על הדירה עצמה).
בבעלותי דירה בבניין שנבנה לפני 30 שנה. יש רישום בטאבו על הדירה. אין רישום בפנקס הבתים המשותפים ברשם המקרקעין,של הבניין. ככל הנראה הקבלן לא ביצע זאת בעת בניית הבניין. הבנתי שרק מדובר בעניין פרוצדוראלי טכני וניתן לבצע זאת מול רשם המקרקעין (ע"י כל דיירי הבניין כקבוצה).
שתי שאלות בעניין:
1. מה התהליך לבצע זאת?
2. האם העובדה שאין רישום יכול ליצור בעיה במכירת הדירה. (כאמור, אין בעיה ברישום בטאבו על הדירה עצמה).
רישום בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/05/16
שלום גאולה,
באין רישום בית משותף -אין גם רישום של דירה.
לא יכול להיות "טאבו" על דירה אלא לאחר רישום בית משותף.
יכול להיות מצב בו הזכויות רשומות על שם כל הבעלים במשותף וקיים הסכם שיתוף תשריט המיחד חלק מסויים למי מהבעלים.
ניתן לבדוק זאת באמצעות עיון בנסח הרישום.
על מנת לרשום בית משותף יש להגיש בקשה למפקח על רישום הבתים המשותפים, לצרף לה תשריט, תקנון, ככל שרוצים להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירות ספציפיות או לקבוע הוראות אחרות שאינן בתקנון המצוי והסכמה לשמש כנציגות בית משותף. כדאי לבצע את ההליך באמצעות עו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
באין רישום בית משותף -אין גם רישום של דירה.
לא יכול להיות "טאבו" על דירה אלא לאחר רישום בית משותף.
יכול להיות מצב בו הזכויות רשומות על שם כל הבעלים במשותף וקיים הסכם שיתוף תשריט המיחד חלק מסויים למי מהבעלים.
ניתן לבדוק זאת באמצעות עיון בנסח הרישום.
על מנת לרשום בית משותף יש להגיש בקשה למפקח על רישום הבתים המשותפים, לצרף לה תשריט, תקנון, ככל שרוצים להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירות ספציפיות או לקבוע הוראות אחרות שאינן בתקנון המצוי והסכמה לשמש כנציגות בית משותף. כדאי לבצע את ההליך באמצעות עו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי למספר רוכשים
ניר
26/04/16
שלום רב,
ברשותי קרקע המאפשרת בניית מס' יח"ד צמודות קרקע. האם ישנו הבדל במיסוי למספר רוכשים או ליזם/קבלן אחד?
תודה
ברשותי קרקע המאפשרת בניית מס' יח"ד צמודות קרקע. האם ישנו הבדל במיסוי למספר רוכשים או ליזם/קבלן אחד?
תודה
מיסוי למספר רוכשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/05/16
שלום ניר,
אם הכוונה למיסוי שחל עליך כמוכר אין חשיבות למספר הרוכשים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם הכוונה למיסוי שחל עליך כמוכר אין חשיבות למספר הרוכשים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק המכר
נועם
26/04/16
שלום רב,
בתיקון מס' 5 לחוק המכר מדובר על פיצוי הניתן בגין איחור במסירת דירה. הפיצוי ניתן על בסיס חישוב של גובה שכר הדירה כפול 1.5. התיקון נעשה בחודש מרץ בשנת 2011.
מה הדין לגבי דירה שנמסרה באיחור ומועד החוזה הרכישה הוא 5 חודשים לפני התיקון?אודה לעזרה, נועם
בתיקון מס' 5 לחוק המכר מדובר על פיצוי הניתן בגין איחור במסירת דירה. הפיצוי ניתן על בסיס חישוב של גובה שכר הדירה כפול 1.5. התיקון נעשה בחודש מרץ בשנת 2011.
מה הדין לגבי דירה שנמסרה באיחור ומועד החוזה הרכישה הוא 5 חודשים לפני התיקון?אודה לעזרה, נועם
במשפט אחד....
נועם
27/04/16
מה היה המצב טרם כניסת התיקון לתוקף? מה היה שיעור הפיצוי על איחור במסירת הדירה?
תשלום שכר דירה ללא שהייה בדירה
ארז כהן
26/04/16
שלום לפני מוספר חודשים שכרתי דירה אחרי ממספר חודשים שגרתי בדירה אישפוזו אותי בבית חולים פסיכיאטרי ל4חודשים בזמן שהייתי מאושפז בעל הדירה המשיך לפדות צ'קים על שכר דירה הוא מסרב להחזיר לי את הכסף ובנוסף להחזיר לי את שאר הצ'קים וגם הוא הפר חוזה מה ניתן לעשות בתודה ארז כהן
שוכר שלא שהה בדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/05/16
שלום ארז,
בחתימה על הסכם שכירות יש בדרך כלל התחייבות לשלשם את שכר הדירה בגין כל תקופת השכירות.
בכפוף לאמור בחוזה השכירות, אם המשכיר לא הוציא את חפציך מהדירה ולא השכיר אותה לאחר, אלא היא עמדה לרשותך גם בזמן בו לא יכולת להשתמש בה, היה הוא זכאי לתשלום דמי השכירות.
אם החוזה מאפשר לך לסיים את השכירות במועד מוקדם יותר - עליך לפעול על פי הוראות החוזה. אם לא נסה למצוא שוכר חלופי שיכנס לדירה במקומך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בחתימה על הסכם שכירות יש בדרך כלל התחייבות לשלשם את שכר הדירה בגין כל תקופת השכירות.
בכפוף לאמור בחוזה השכירות, אם המשכיר לא הוציא את חפציך מהדירה ולא השכיר אותה לאחר, אלא היא עמדה לרשותך גם בזמן בו לא יכולת להשתמש בה, היה הוא זכאי לתשלום דמי השכירות.
אם החוזה מאפשר לך לסיים את השכירות במועד מוקדם יותר - עליך לפעול על פי הוראות החוזה. אם לא נסה למצוא שוכר חלופי שיכנס לדירה במקומך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרתף ללא היתר
נ
25/04/16
אנו מעוניינים לרכוש דירת גן שיש בה מרתף ללא היתר .
האם זה בעיה?
האם יש אפשרות לסגור את הכניסה למרתף עד סידור ההיתר?
הכניסה למרתף חיצונית בלבד לא דרך הבית
האם זה בעיה?
האם יש אפשרות לסגור את הכניסה למרתף עד סידור ההיתר?
הכניסה למרתף חיצונית בלבד לא דרך הבית
מרתף ללא היתר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/05/16
שלום רב,
עליכם לברר אם קיימת אפשרות להכשיר את המרתף ולקבל היתר בניה. אם כן - מומלץ לדרוש שהמוכרים יעשו כן טרם המכירה ולקבוע לו"ז לביצוע וסנקציות כספיות.
גם אם הבניה התישנה כבר, שימוש במבנה או חלקו שנבנה בלא היתר עלול לגרור הליכים משפטיים, צוי הריסה, קנסות וכיוב'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליכם לברר אם קיימת אפשרות להכשיר את המרתף ולקבל היתר בניה. אם כן - מומלץ לדרוש שהמוכרים יעשו כן טרם המכירה ולקבוע לו"ז לביצוע וסנקציות כספיות.
גם אם הבניה התישנה כבר, שימוש במבנה או חלקו שנבנה בלא היתר עלול לגרור הליכים משפטיים, צוי הריסה, קנסות וכיוב'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש בעיה לרכוש בית מלאכה/מחסן למגורים?
טל
25/04/16
שלום, האם יש הבדל כלשהוא ברכישת מבנה מגורים שמוגדר בטאבו כבית מלאכה + מחסן? האם יש בעיתיות כלשהיא?
תודה,
תודה,
שימוש חורג בנכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/05/16
שלום טל,
יש לבדוק במשרדי הועדה המקומית מהו יעוד המבנה. שימוש במבנה שלא לפי יעודו מהווה שימוש חורג ולכן הוא אסור. ניתן לבדוק במשרדי הועדה את האפשרות להתיר שימוש חורג לתקופה מוגבלת אולשנות את יעוד המבנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק במשרדי הועדה המקומית מהו יעוד המבנה. שימוש במבנה שלא לפי יעודו מהווה שימוש חורג ולכן הוא אסור. ניתן לבדוק במשרדי הועדה את האפשרות להתיר שימוש חורג לתקופה מוגבלת אולשנות את יעוד המבנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות בורר
nbgdh
25/04/16
האם בורר יש לו סמכות לפסוק נגד החוק.
סמכות הבורר נגזרת מהסכם הבוררות
אסף
25/04/16
כפי שנקבע בסעיף 2 לחוק הבוררות -
"2. רואים הסכם בוררות כמכיל את ההוראות שבתוספת הראשונה ככל שהן נוגעות לענין,
והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם."
ובסעיף יד לתוספת של סעיף 2 לחוק נקבע שהבורר לא יהיה קשור בדין המהותי (כלומר, הוא לא כפוף לחוק) -
"יד. הבורר יפעל בדרך הנראית לו מועילה ביותר
להכרעה צודקת ומהירה של הסכסוך ויפסוק לפי מיטב שפיטתו על פי החומר שבפניו; הבורר
לא יהיה קשור בדין המהותי, בדיני הראיות או בסדרי הדין הנהוגים בבתי
המשפט."
ולכן, אם רוצים שהבורר יפסוק על פי החוק, יש לקבוע זאת בהסכם הבוררות בצורה מפורשת.
"2. רואים הסכם בוררות כמכיל את ההוראות שבתוספת הראשונה ככל שהן נוגעות לענין,
והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם."
ובסעיף יד לתוספת של סעיף 2 לחוק נקבע שהבורר לא יהיה קשור בדין המהותי (כלומר, הוא לא כפוף לחוק) -
"יד. הבורר יפעל בדרך הנראית לו מועילה ביותר
להכרעה צודקת ומהירה של הסכסוך ויפסוק לפי מיטב שפיטתו על פי החומר שבפניו; הבורר
לא יהיה קשור בדין המהותי, בדיני הראיות או בסדרי הדין הנהוגים בבתי
המשפט."
ולכן, אם רוצים שהבורר יפסוק על פי החוק, יש לקבוע זאת בהסכם הבוררות בצורה מפורשת.
נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/04/16
שלום רב,
השאלה איננה מתאימה לפורום זה. נא פנה לפורום בתי משפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השאלה איננה מתאימה לפורום זה. נא פנה לפורום בתי משפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שבח דירה במתנה
הילה קלומיטי
24/04/16
שלום רב,
בקבלת דירה במתנה מקרוב יש פטור ממס שבח אם מוכרים את הדירה לאחר תקופת צינון של ארבע שנים.
ברצוני לדעת האם הפטור ממכירת דירה שהתקבלה במתנה תקף אם במהלך תקופת הצינון רכשתי דירה אחרת אשר שימשה למגורים?
(קיבלתי דירה לפני חצי שנה, אני חושבת לקנות מגרש ולבנות בית או לחילופין לקנות בית, רוצה לדעת אם זה יפגע לי בפטור ואולי כדאי להמתין עם הרכישה 4 שנים?)
לתשובתכם אודה
בקבלת דירה במתנה מקרוב יש פטור ממס שבח אם מוכרים את הדירה לאחר תקופת צינון של ארבע שנים.
ברצוני לדעת האם הפטור ממכירת דירה שהתקבלה במתנה תקף אם במהלך תקופת הצינון רכשתי דירה אחרת אשר שימשה למגורים?
(קיבלתי דירה לפני חצי שנה, אני חושבת לקנות מגרש ולבנות בית או לחילופין לקנות בית, רוצה לדעת אם זה יפגע לי בפטור ואולי כדאי להמתין עם הרכישה 4 שנים?)
לתשובתכם אודה
המס במכירת דירה שהתקבלה במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/04/16
שלום הילה,
קבלת הפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שנתקבלה במתנה מותנהלא רק בחלוף תקופת הצינון אלא גם בכך שקיימת זכאות לפטור, כלומר מדובר בדירה יחידה של המוכר. אם למוכר דירה נוספת לא יהיה זכאי לפטור.
אם למוכר נכס שאיננו דירה (למשל מגרש), לא יפגע הפטור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קבלת הפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שנתקבלה במתנה מותנהלא רק בחלוף תקופת הצינון אלא גם בכך שקיימת זכאות לפטור, כלומר מדובר בדירה יחידה של המוכר. אם למוכר דירה נוספת לא יהיה זכאי לפטור.
אם למוכר נכס שאיננו דירה (למשל מגרש), לא יפגע הפטור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
