פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח
a
12/12/17
בני נכה 100אחוז רוצה למכור דירה שקנה לפני שנה ולקנות דירה חדשה בעיר אחרת...בישביל לקבל פטור ממס שבח בני יכול למכור את הדירה רק אחרי 18 חודשים אחרי קניה...האם יש שינוי בחוק מחודש ינואר.....תודה רבה https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001214932
תנאים לקבלת פטור ממס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/12/17
שלום רב,
לא היה שינוי בתנאים הנדרשים לקבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים ועדיין נדרשת החזקה של 18 חודש בדירה טרם מכירתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא היה שינוי בתנאים הנדרשים לקבלת פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים ועדיין נדרשת החזקה של 18 חודש בדירה טרם מכירתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בבית משותף
חיים פז
12/12/17
לפני כשנה רכשתי דירה בבניין שניבנה ב-1977,
לפי התוכניות העיריה לכל דייר בבניין מוצמד שטח חניה אחד כ-15 מ"ר.
אחד הדיירים משמש כ-20מ"ר בנוסף לשטח החניה שמוצמד
לדירתו, שטח שעל פי תוכנית הבניין הוא שטח משותף.
כאשר שאלתי את ועד הבית לפשר העניין נאמר
לי שגם הדייר הקודם לנוכחי השתמש בשטח לצרכי חנייה וכך הוא המצב במשך שנים (כ-10
שנים בערך).
האם אני יכול לדרוש להחזיר את המצב
לקדמותו?
האם עלי לפנות לעירייה לשם כך?
האם אני יכול לדרוש דמי שימוש על הזמן
שחלף?
חניה בבית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/12/17
שלום חיים,
ככל שהשטח הנוסף לא הוצמד לדירת השכן אלא מופיע כרכוש משותף ניתן לדרוש את סילוק ידו של השכן מהשטח הנוסף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שהשטח הנוסף לא הוצמד לדירת השכן אלא מופיע כרכוש משותף ניתן לדרוש את סילוק ידו של השכן מהשטח הנוסף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מכר דירה יד שנייה
מיכאל
12/12/17
במכירת דירה יד שנייה . היכן מתבצעת החתימה על ההסכם והמסמכים על פי הנוהג במקום מגורי המוכר ? במקום מגורי הקונה? או במקום המצאות הנכס?
חתימה על הסכם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/12/17
מיכאל שלום,
נהוג לחתום במשרד עורך הדין המטפל בעסקה מטעם המוכרים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
נהוג לחתום במשרד עורך הדין המטפל בעסקה מטעם המוכרים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות למרפסת
משה אהרונוב
11/12/17
שלום רב
השכנה מתחתי מעוניינת להוסיף ממד וזקוקה להסכמתי.
הגג שלו יכול לשמש לי כמרפסת ושתהא לי האפשרות לבנות ממד מעל הממד שהיא בנתה תוך השתתפות בעלות היחסית של הביסוס שלו.
השכנה מוכנה לכך .
האם עלינו לעגן את הנושא במכתב ביננו? האם כדאי כחוזה באמצעות עו"ד,?
כיצד ומתי אני רושם את הזכויות שלי במרפסת?
השכנה מתחתי מעוניינת להוסיף ממד וזקוקה להסכמתי.
הגג שלו יכול לשמש לי כמרפסת ושתהא לי האפשרות לבנות ממד מעל הממד שהיא בנתה תוך השתתפות בעלות היחסית של הביסוס שלו.
השכנה מוכנה לכך .
האם עלינו לעגן את הנושא במכתב ביננו? האם כדאי כחוזה באמצעות עו"ד,?
כיצד ומתי אני רושם את הזכויות שלי במרפסת?
השתתפות בהוצאות ביסוס
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/12/17
משה שלום,
אפשר לרשום תזכיר קצר בין כמה שורות בדבר ההסכמות לגבי הבנייה והתשלום.
רישום המרפסת בטאבו דורש הליך של שינוי צו בית משותף וקבל הסכמה של 75% מבעלי הדירות בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אפשר לרשום תזכיר קצר בין כמה שורות בדבר ההסכמות לגבי הבנייה והתשלום.
רישום המרפסת בטאבו דורש הליך של שינוי צו בית משותף וקבל הסכמה של 75% מבעלי הדירות בבניין.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הנחה בתשלום שכירות עקב שיפוצים מתמשכים מעל הנקבע
אורי
11/12/17
שלום,
אני שוכר דירה בדרום תל אביב. הבניין עובר שיפוץ כבר מעל חודש וחצי כאשר בעל הדירה אמר בעת חתימת חוזה שהבניין הולך לעבור ״שיפוץ קליל״ של חודש ״לא משהו רציני״ . ( דבר שלא נכתב בחוזה על ידיו) וכשהגיע העת והפיגומים כבר עלו וחסמו כניסה נורמלית לבניין ומנעו ממני התקיימות בסיסית בדירה ויותר חשוב עקב אלרגיה מאוד רצינית לכמויות אבק כאלו , פספסתי מעל שבועיים של עבודה עקב ימים שהייתי חולה בבית . בעל הדירה טען שהשיפוץ הוא חודש. לאחר חודש כבר טענתי בפניו שזה גורם בעייתי בשבילי ושאני מעוניין בפיצוי . הוא העביר את הנושא בחן והמשיך את יומו. השיפוצים תכף חודשיים וביקשתי פיצוי מזערי לכל חודש על כך שפספסתי ימי עבודה בחוץ וגם בדירה שמשמשת לי כמקום עבודה מידי פעם. בעל הדירה התחיל להרים את הקול לאחר שאמרתי לו על כך שלא נכתב בחוזה . הבין שמשפטית זה יכול להוות בעיה .
מה ניתן לעשות במצב כזה? האם הכי נכון לגשת משפטית ?
השיפוצים לא נסגרו מולי באופן חוקי בחוזה ועל כך אני תוהה מה אפשר לעשות
אני שוכר דירה בדרום תל אביב. הבניין עובר שיפוץ כבר מעל חודש וחצי כאשר בעל הדירה אמר בעת חתימת חוזה שהבניין הולך לעבור ״שיפוץ קליל״ של חודש ״לא משהו רציני״ . ( דבר שלא נכתב בחוזה על ידיו) וכשהגיע העת והפיגומים כבר עלו וחסמו כניסה נורמלית לבניין ומנעו ממני התקיימות בסיסית בדירה ויותר חשוב עקב אלרגיה מאוד רצינית לכמויות אבק כאלו , פספסתי מעל שבועיים של עבודה עקב ימים שהייתי חולה בבית . בעל הדירה טען שהשיפוץ הוא חודש. לאחר חודש כבר טענתי בפניו שזה גורם בעייתי בשבילי ושאני מעוניין בפיצוי . הוא העביר את הנושא בחן והמשיך את יומו. השיפוצים תכף חודשיים וביקשתי פיצוי מזערי לכל חודש על כך שפספסתי ימי עבודה בחוץ וגם בדירה שמשמשת לי כמקום עבודה מידי פעם. בעל הדירה התחיל להרים את הקול לאחר שאמרתי לו על כך שלא נכתב בחוזה . הבין שמשפטית זה יכול להוות בעיה .
מה ניתן לעשות במצב כזה? האם הכי נכון לגשת משפטית ?
השיפוצים לא נסגרו מולי באופן חוקי בחוזה ועל כך אני תוהה מה אפשר לעשות
מענה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/12/17
אורי שלום,
במצב כזה ניתן להגיש תביעה לקבלת פיצוי במקביל להמשך השכירות או לאחריה ואף לדרוש את ביטול החוזה וסיום השכירות באופן מיידי לאור הנזקים שנגרמו לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במצב כזה ניתן להגיש תביעה לקבלת פיצוי במקביל להמשך השכירות או לאחריה ואף לדרוש את ביטול החוזה וסיום השכירות באופן מיידי לאור הנזקים שנגרמו לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום בגין נזק שנגרם בעת התקנת דוד שמש
חן
10/12/17
שלום רב,
אני גרה בבניין בן 4 קומות, 2 דיירים בקומה.
לפני שנה התקינה השכנה מקומה ראשונה דוד שמש חדש. בעת ההתקנה נגרר הקולט בצורה כזו שהוא יצר חור משמעותי.
לפני שבועיים, לאחר כמה ימי גשם החלה נזילה רצינית בדירה בקומה הרביעית (=האחרונה), דירה שהיא באותו "טור" של הדירה בה הותקן דוד השמש של השכנה מקומה ראשונה.
הוזמן איש איטום וסיוד שתיקן את התקלה בעלות של 1000 ש"ח וטען כי בוודאות החור נגרם כתוצאה מגרירה אגרסיבית של הקולט בעת שהותקן הדוד החדש של השכנה מקומה ראשונה.
שאלתי היא - מי צריך לשלם עבור התיקון? האם ועד הבית היות והגג הוא רכוש משותף? או שמא רק השכנה אשר התקינה את הדוד היות ובעל המקצוע שהיא הזמינה הוא זה שגרם להיווצרות החור בכך שגרר את הקולט באגריסביות ולמעשה באשמתו נוצרה התקלה?
תודה
אני גרה בבניין בן 4 קומות, 2 דיירים בקומה.
לפני שנה התקינה השכנה מקומה ראשונה דוד שמש חדש. בעת ההתקנה נגרר הקולט בצורה כזו שהוא יצר חור משמעותי.
לפני שבועיים, לאחר כמה ימי גשם החלה נזילה רצינית בדירה בקומה הרביעית (=האחרונה), דירה שהיא באותו "טור" של הדירה בה הותקן דוד השמש של השכנה מקומה ראשונה.
הוזמן איש איטום וסיוד שתיקן את התקלה בעלות של 1000 ש"ח וטען כי בוודאות החור נגרם כתוצאה מגרירה אגרסיבית של הקולט בעת שהותקן הדוד החדש של השכנה מקומה ראשונה.
שאלתי היא - מי צריך לשלם עבור התיקון? האם ועד הבית היות והגג הוא רכוש משותף? או שמא רק השכנה אשר התקינה את הדוד היות ובעל המקצוע שהיא הזמינה הוא זה שגרם להיווצרות החור בכך שגרר את הקולט באגריסביות ולמעשה באשמתו נוצרה התקלה?
תודה
תשלום נזק
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/12/17
חן שלום,
פני בראש ובראשונה לועד הבית ותדרשי לקבל פיצוי.
יתכן שהועד ידרוש החזר מאותה שכנה אך זה כבר בתחום אחריותם ולא נוגע אליך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
פני בראש ובראשונה לועד הבית ותדרשי לקבל פיצוי.
יתכן שהועד ידרוש החזר מאותה שכנה אך זה כבר בתחום אחריותם ולא נוגע אליך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי ניהול
אירית בר צבי
10/12/17
שלום רב,
אני בעלת דירה שמשכירה את דירתה ועפ״י החוזה, השוכר משלם את דמי הניהול בהוראת קבע ישירות לחברת הניהול.
היום הגיעה בקשה מנציגות הבית שמורה על כך שבעלי הדירה ישלמו החל מינואר 2018 את דמי הניהול ואנחנו, בעלי הדירה, נהיה אלה שנמלא את הוראות הקבע
האם הועד יכול לכפות עלי הסדר זה?
תודה
בר צבי אירית
אני בעלת דירה שמשכירה את דירתה ועפ״י החוזה, השוכר משלם את דמי הניהול בהוראת קבע ישירות לחברת הניהול.
היום הגיעה בקשה מנציגות הבית שמורה על כך שבעלי הדירה ישלמו החל מינואר 2018 את דמי הניהול ואנחנו, בעלי הדירה, נהיה אלה שנמלא את הוראות הקבע
האם הועד יכול לכפות עלי הסדר זה?
תודה
בר צבי אירית
תשלום דמי ניהול
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/12/17
אירית שלום,
תשלום הוצאות אחזקת הבניין חלה על בעלי הדירות.
כמובן שבעל דירה יכול לגלגל זאת על שוכר דירה אך במקרה בו השוכר לא עומד בתשלומים החובה חוזרת לבעל הבית.
המחלוקת כאן לא ברורה לי ונראה שהיא טכנית בעיקרה.
תנסי להבין מה הסיבה לדרישה והאם היא מוצדקת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תשלום הוצאות אחזקת הבניין חלה על בעלי הדירות.
כמובן שבעל דירה יכול לגלגל זאת על שוכר דירה אך במקרה בו השוכר לא עומד בתשלומים החובה חוזרת לבעל הבית.
המחלוקת כאן לא ברורה לי ונראה שהיא טכנית בעיקרה.
תנסי להבין מה הסיבה לדרישה והאם היא מוצדקת.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לבניית מרפסות שמש
חיים פז
10/12/17
בבניין שלנו יש 10 דירים, 6 דירים מעוניינים
בבניית מרפסות שמש.
ארבעת הדירים האחרים לא מעוניינים או
מתנגדים כדלהלן:
דירת
פנטהאוז בעל גג פתוח 120 מ"ר – מתנגד - לא צריך ולא מעונין ברעש ולכלוך כתוצאה
מהבניה
דירה
9 – לא מתנגד - לא מעונין בהוצאה כספית
דירה
8 – מתנגד - לא מעונין ברעש ולכלוך כתוצאה מהבניה
דירה
4 דירה מושכרת – מתנגד – ללא סיבה
שאלתי האם 75% הסכמה חייבת להתקיים גם
שהסיבות להתנגדות לא קנייניות?
האם ניתן לעקוף את זה?
לתשובתכם אודה
בתודה מראש
התנגדות להרחבת מרפסות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/12/17
שלום חיים,
על פי חוק המקרקעין אין אפשרות לבצע זאת כאשר אין הסכמה של 75% מבעלי הדירות.
לא ידוע לי על דרך לעקוף את זה .
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
על פי חוק המקרקעין אין אפשרות לבצע זאת כאשר אין הסכמה של 75% מבעלי הדירות.
לא ידוע לי על דרך לעקוף את זה .
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה
אלין
10/12/17
אני אספר ממש בקצרה.
אני ובן זוגי התחלנו לשכור דירה יחד החל מה1 לאוקטובר
כאשר הגענו לראות את הדירה לפני החתימה על החוזה אף אחד לא אמר לנו שיש בעיות אינסטלציה וביוב, להפך ציירו לנו דירה מושלמת לא היתה בעיה נראית לעין. כאשר. נכנסנו לדירה גילינו שיש בעיות של ריח ועובש ובעיות בצנרת בשירותים. בכל אופן בן זוגי עזב ונשארתי לבדי בדירה. כמה פעמים פניתי לבעלים לגבי נזילות מהתקרה (מהגשמים) הביא פעמיים בן אדם שלא סידר מה שאומר שהבעיה נמשכת. נגנב לי מהגינה בלון גז, יש בעיה בשירותים שכל הצואה והשתן עולים למקלחת ולא יורדים בשירותים כנראה סתימה.אוסיף ואומר שלפני מס' ימים הציף לי את הבית מי ביוב הזמנתי אינסטלטור שהגיע מהשעה 10 בלילה עד 3 בבוקר. הבעלים מודע לכך אך הבעלים כרגע לא זמין, הודעתי לו שאני רוצה לעזוב את הדירה והוא פשוט לא עונה כרגע.אני מאוד מפחדת לגור פה ובכל אופן השאלה שלי היא כזו, בחוזה כתוב שאם אני רוצה לעזוב אני חייבת למצוא מחליף אבל גם כתוב שהבעלים אחראי לתקן בעיות אינסטלציה ובעיות אחרות בדירה. האם הוא נחשב למפר חוזה?
ובמידה והוא מפר את החוזה, האם מותר לי לבטל את השיקים? היום ה-10 וב12 השיק יורד.
אני ובן זוגי התחלנו לשכור דירה יחד החל מה1 לאוקטובר
כאשר הגענו לראות את הדירה לפני החתימה על החוזה אף אחד לא אמר לנו שיש בעיות אינסטלציה וביוב, להפך ציירו לנו דירה מושלמת לא היתה בעיה נראית לעין. כאשר. נכנסנו לדירה גילינו שיש בעיות של ריח ועובש ובעיות בצנרת בשירותים. בכל אופן בן זוגי עזב ונשארתי לבדי בדירה. כמה פעמים פניתי לבעלים לגבי נזילות מהתקרה (מהגשמים) הביא פעמיים בן אדם שלא סידר מה שאומר שהבעיה נמשכת. נגנב לי מהגינה בלון גז, יש בעיה בשירותים שכל הצואה והשתן עולים למקלחת ולא יורדים בשירותים כנראה סתימה.אוסיף ואומר שלפני מס' ימים הציף לי את הבית מי ביוב הזמנתי אינסטלטור שהגיע מהשעה 10 בלילה עד 3 בבוקר. הבעלים מודע לכך אך הבעלים כרגע לא זמין, הודעתי לו שאני רוצה לעזוב את הדירה והוא פשוט לא עונה כרגע.אני מאוד מפחדת לגור פה ובכל אופן השאלה שלי היא כזו, בחוזה כתוב שאם אני רוצה לעזוב אני חייבת למצוא מחליף אבל גם כתוב שהבעלים אחראי לתקן בעיות אינסטלציה ובעיות אחרות בדירה. האם הוא נחשב למפר חוזה?
ובמידה והוא מפר את החוזה, האם מותר לי לבטל את השיקים? היום ה-10 וב12 השיק יורד.
הפרת חוזה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
12/12/17
אלין שלום,
לאור הדברים שציינת נראה כי אכן מדובר בהפרת חוזה ומשכך יש לך זכות לבטל את החוזה אף מבלי למצוא מחליף.
אני לא מציע לבטל שקים אלא להודיע לו על הפרת הסכם מצידו וביטול הסכם מצידך תוך דרישה להחזרת כל השקים שנמסרו.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לאור הדברים שציינת נראה כי אכן מדובר בהפרת חוזה ומשכך יש לך זכות לבטל את החוזה אף מבלי למצוא מחליף.
אני לא מציע לבטל שקים אלא להודיע לו על הפרת הסכם מצידו וביטול הסכם מצידך תוך דרישה להחזרת כל השקים שנמסרו.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתנה כמכירת הדירה הראשונה
בי
10/12/17
האם העברת הדירה הראשונה במתנה לקרוב, מהווה מכירה לצורך קבלת פטור דירה יחידה על הדירה החלופית?
מתנה כמכירת הדירה הראשונה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/12/17
שלום רב,
גם העברת הדירה הראשונה במתנה מהווה מכירה לצורך קבלת הפטור האמור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
גם העברת הדירה הראשונה במתנה מהווה מכירה לצורך קבלת הפטור האמור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לתבוע בגין ליקויים?
עידו
09/12/17
שלום רב,
רכשתי דירה, ולאחר המסירה התברר שיש ליקויי בניה רבים ומשמעותיים.
מהנדס ששוחחתי איתו המליץ להכין חוות דעת ולתבוע את החברה שרכשתי ממנה. הוא אומר שיש ליקויים שלא ניתן יהיה לתקן וצריך לתבוע ירידת ערך.
האם אני יכול לפנות לעו"ד ולהגיש תביעה כבר עכשיו, או שעליי לתת לחברה הזדמנות לתקן או לחכות לסוף שנת הבדק?
תודה מראש
עידו
רכשתי דירה, ולאחר המסירה התברר שיש ליקויי בניה רבים ומשמעותיים.
מהנדס ששוחחתי איתו המליץ להכין חוות דעת ולתבוע את החברה שרכשתי ממנה. הוא אומר שיש ליקויים שלא ניתן יהיה לתקן וצריך לתבוע ירידת ערך.
האם אני יכול לפנות לעו"ד ולהגיש תביעה כבר עכשיו, או שעליי לתת לחברה הזדמנות לתקן או לחכות לסוף שנת הבדק?
תודה מראש
עידו
מתי ניתן לתבוע בגין ליקויי בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/12/17
שלום עידו,
חוק המכר (דירות) מקנה לקבלן זכות לתקן ליקויים שהתגלו בדירה בתך זמן סביר מיום שקבל עליהם הודעה מן הקונה, וכן זכות לתיקונים חוזרים.
סביר להניח שעניין זה מוסדר גם בחוזה המכר עליו חתמת.
מדבריך עולה שטרם הסתיימה שנת הבדק, אשר במהלכה עלולים להתגלות ליקויים נוספים. כדאי להמתין עם הגשת התביעה בשלב זה, להודיע לקבלן על הליקויים ולדרוש את תיקונם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק המכר (דירות) מקנה לקבלן זכות לתקן ליקויים שהתגלו בדירה בתך זמן סביר מיום שקבל עליהם הודעה מן הקונה, וכן זכות לתיקונים חוזרים.
סביר להניח שעניין זה מוסדר גם בחוזה המכר עליו חתמת.
מדבריך עולה שטרם הסתיימה שנת הבדק, אשר במהלכה עלולים להתגלות ליקויים נוספים. כדאי להמתין עם הגשת התביעה בשלב זה, להודיע לקבלן על הליקויים ולדרוש את תיקונם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
רז
08/12/17
אדם שכר דירה לסופ"ש בלבד ומסרב להתפנות. האם להגיש תביעה לפינוי או אפשר לסלקו- או שזכאי לפעול לפי 18ב
לחוק המקרקעין
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם.
לחוק המקרקעין
(ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם.
פינוי שוכר שאיננו מפנה את הנכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/12/17
שלום רז,
סעיף 18 עוסק במצב בו עצם הכניסה לדירה היתה שלא כדין. כאן הכניסה היתה כדין, אך החוזה הופר והשוכר איננו מפנה את הדירה. נראה שתאלץ לפנות לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
סעיף 18 עוסק במצב בו עצם הכניסה לדירה היתה שלא כדין. כאן הכניסה היתה כדין, אך החוזה הופר והשוכר איננו מפנה את הדירה. נראה שתאלץ לפנות לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה בגין בנייה ללא היתר
רן
07/12/17
שלום רב,
א. האם תביעה בגין בניה ללא היתר (לאחר שהוגשו תלונות למחלקה לפיקוח על הבניה ללא התייחסות) אמורה להיות מוגשת בבית המשפט לעניינים מקומיים?
ב.האם ניתן לתבוע גם את בעלי הדירה בנוסף לתביעת מבצע החריגה?
תודה רבה.
א. האם תביעה בגין בניה ללא היתר (לאחר שהוגשו תלונות למחלקה לפיקוח על הבניה ללא התייחסות) אמורה להיות מוגשת בבית המשפט לעניינים מקומיים?
ב.האם ניתן לתבוע גם את בעלי הדירה בנוסף לתביעת מבצע החריגה?
תודה רבה.
כתב אישום בגין בנייה ללא היתר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/12/17
שלום רן,
כתב אישום בגין בניה ללא היתר מוגש לרוב לבית המשפט לעניינים מקומיים.
ניתן לתבוע גם את בעלי הנכס, והללו יוכלו להתגונן אם יוכיחו שלא ידעו על ביצוע החריגה ונקטו באמצעים כדי למנוע אותה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כתב אישום בגין בניה ללא היתר מוגש לרוב לבית המשפט לעניינים מקומיים.
ניתן לתבוע גם את בעלי הנכס, והללו יוכלו להתגונן אם יוכיחו שלא ידעו על ביצוע החריגה ונקטו באמצעים כדי למנוע אותה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס רכישה
אורי
06/12/17
מתי ניתן לקבל פטור לפי תקנה 22 לתקנות מס רכישה?
פטור ממס רכישה לפי תקנה 22
עו"ד לילך עתני
מנהלת
10/12/17
שלום אורי,
שימוש בתקנה 22 נעשה כאשר יורש שקבל נכס מקרקעין מוותר על זכויות בהם לטובת בת זוגו של המנוח. בת הזוג תהיה פטורה מתשלום מס רכישה בגין הזכויות אותן היא מקבלת עקב הויתור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שימוש בתקנה 22 נעשה כאשר יורש שקבל נכס מקרקעין מוותר על זכויות בהם לטובת בת זוגו של המנוח. בת הזוג תהיה פטורה מתשלום מס רכישה בגין הזכויות אותן היא מקבלת עקב הויתור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית בית
דורי
06/12/17
מתי מקובל לקבל את המפתחות ולשלם לבעלים מתי
שקונים בית ?
מתי מקובל לקבל מפתח ולשלם למוכר ברכישת בית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/12/17
שלום דורי,
מועד המסירה והתשלום האחרון נקבע בהסכמה הדדית בין המוכר לקונה.
בקביעת המועד נהוג להתחשב באילוצים של המוכר - עד מתי צריך להשתמש בדירה למגוריו, למשל, ושל הקונה - מתי צריך לפנות את דירתו? מתי משתחררים לו כספים שישמשו לתשלום? וכו'.
אין אחידות בעניין זה וכל עסקה נערכת בהתאם לצרכים השונים של המוכר ושל הקונה באותה עסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מועד המסירה והתשלום האחרון נקבע בהסכמה הדדית בין המוכר לקונה.
בקביעת המועד נהוג להתחשב באילוצים של המוכר - עד מתי צריך להשתמש בדירה למגוריו, למשל, ושל הקונה - מתי צריך לפנות את דירתו? מתי משתחררים לו כספים שישמשו לתשלום? וכו'.
אין אחידות בעניין זה וכל עסקה נערכת בהתאם לצרכים השונים של המוכר ושל הקונה באותה עסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה בתקרה
אלין
05/12/17
נוזל מהמרפסת של השכן מעלי לתקרה של הסלון שלי. הוא לא מתקן למרות הודעות חוזאות ונשנות בכתב. מה לעשות?
נזילה מדירת השכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/12/17
שלום אלין,
ככל שהשכן איננו פועל על מנת למנוע את הנזילה, תוכלי להגיש כנגדו תביעה לצו עשה שיחייב אותו לתקן את הנזילה וכן תוכלי לתבוע פיצוי בגין הנזקים שיגרמו לך ע"י הנזילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שהשכן איננו פועל על מנת למנוע את הנזילה, תוכלי להגיש כנגדו תביעה לצו עשה שיחייב אותו לתקן את הנזילה וכן תוכלי לתבוע פיצוי בגין הנזקים שיגרמו לך ע"י הנזילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה פינוי וסילוק יד
מיכאל
05/12/17
האם ניתן להגיש תביעה לפינוי וסילוק יד וכן תביעה כספית דמי שימוש ראויים בתביעה אחת או יש לפצל את התביעה לפינוי וסילוק יד בנפרד ותביעה לפיצוי כספי בנפרד. מדובר בקרקע השייכת למינהל
תביעת פינוי וסילוק יד
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/12/17
שלום מיכאל,
ככל שאין מדובר בתביעה לפינוי שוכר אין כל מניעה לאחד את התביעות ולבררן יחד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שאין מדובר בתביעה לפינוי שוכר אין כל מניעה לאחד את התביעות ולבררן יחד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה דירה במקרה של אי השגת ערב נוסף
אלעד
05/12/17
שלום,
חתמתי על חוזה שכירות לשנה עבור דירת שני חדרים בנוכחותה של עורכת דין (מטעמו של בעל הדירה) ובעל הדירה. נדרשתי להביא שני ערבים. את הראשון הצלחתי להביא פיזית לחתימה, ואת הערב השני הוסכם שאביא בעוד כשבוע. חתמנו על החוזה (עם ערב אחד), נתתי צ'קים, אך בעל הדירה לא העביר לי מפתח מחשש שהצ'קים לא יפרעו והערב הנוסף לא יגיע (הוא עבר טראומה עם דייר אחר), וכדי להניח את דעתו, סיכמנו שיעביר לי את המפתח בהמשך השבוע כשיראה שהצ'קים והבטחון נפרעו. בוקר למחרת הבנתי שאין לי ערב נוסף ואין לי יכולת להשלים את הנדרש בחוזה, עדכנתי את בעל הדירה במיידי והוא הציע חלופות שלא היו ריאליות עבורי ולכן ביקשתי לבטל את הכניסה והחוזה. הוא הסכים, אך דרש את שכר הטירחה של עורכת הדין שהביא מטעמו. אני לא הסכמתי וטענתי שהוא היה צריך לבקש ממני תשלום מראש עבורה שירותיה, ובכל מקרה היא דאגה לאינטרסים שלו ולא שלי. הוא כמובן היה עצבני, דרש את החוזה חזרה, החזיר לי את הצ'קים וטען שניפגש בבית המשפט.
כל זה קרה בשלושה ימים (שישי-שבת-ראשון), כשהמודעה שפרסם רצה באתרי האינטרנט תו"כ משא ומתן מהיר ביותר.
אני מניח שהוא ינסה לתבוע אותי על הפרת חוזה, אך האם בית המשפט עלול לצדד בו במקרה כזה? לא כל הערבים חתמו, וכפי שכתבתי - ההתנהלות הייתה מאוד חד צדדית ולא קיבלתי מפתח לדירתו, וטרם החתימה התרעתי בפניו שיש לי קושי להשיג ערב נוסף (כל זה מתועד).
אודה על כל עזרה מקצועית...
חתמתי על חוזה שכירות לשנה עבור דירת שני חדרים בנוכחותה של עורכת דין (מטעמו של בעל הדירה) ובעל הדירה. נדרשתי להביא שני ערבים. את הראשון הצלחתי להביא פיזית לחתימה, ואת הערב השני הוסכם שאביא בעוד כשבוע. חתמנו על החוזה (עם ערב אחד), נתתי צ'קים, אך בעל הדירה לא העביר לי מפתח מחשש שהצ'קים לא יפרעו והערב הנוסף לא יגיע (הוא עבר טראומה עם דייר אחר), וכדי להניח את דעתו, סיכמנו שיעביר לי את המפתח בהמשך השבוע כשיראה שהצ'קים והבטחון נפרעו. בוקר למחרת הבנתי שאין לי ערב נוסף ואין לי יכולת להשלים את הנדרש בחוזה, עדכנתי את בעל הדירה במיידי והוא הציע חלופות שלא היו ריאליות עבורי ולכן ביקשתי לבטל את הכניסה והחוזה. הוא הסכים, אך דרש את שכר הטירחה של עורכת הדין שהביא מטעמו. אני לא הסכמתי וטענתי שהוא היה צריך לבקש ממני תשלום מראש עבורה שירותיה, ובכל מקרה היא דאגה לאינטרסים שלו ולא שלי. הוא כמובן היה עצבני, דרש את החוזה חזרה, החזיר לי את הצ'קים וטען שניפגש בבית המשפט.
כל זה קרה בשלושה ימים (שישי-שבת-ראשון), כשהמודעה שפרסם רצה באתרי האינטרנט תו"כ משא ומתן מהיר ביותר.
אני מניח שהוא ינסה לתבוע אותי על הפרת חוזה, אך האם בית המשפט עלול לצדד בו במקרה כזה? לא כל הערבים חתמו, וכפי שכתבתי - ההתנהלות הייתה מאוד חד צדדית ולא קיבלתי מפתח לדירתו, וטרם החתימה התרעתי בפניו שיש לי קושי להשיג ערב נוסף (כל זה מתועד).
אודה על כל עזרה מקצועית...
ביטול חוזה דירה במקרה של אי השגת ערב נוסף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/12/17
שלום אלעד,
מדבריך עולה שהפרת את ההסכם בכך שלא המצאת ערב נוסף, וכי החוזה בוטל עקב כך.
המוכר יוכל לתבוע אותך בגין הפרת ההסכם, אך יצטרך להוכיח שנגרם לו נזק עקב כך. שכר טרחת עוה"ד, ככל ששולם בגין עריכת החוזה שבוטל, מהווה נזק אותו ניתן לתבוע.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדבריך עולה שהפרת את ההסכם בכך שלא המצאת ערב נוסף, וכי החוזה בוטל עקב כך.
המוכר יוכל לתבוע אותך בגין הפרת ההסכם, אך יצטרך להוכיח שנגרם לו נזק עקב כך. שכר טרחת עוה"ד, ככל ששולם בגין עריכת החוזה שבוטל, מהווה נזק אותו ניתן לתבוע.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח וכד׳
ח
04/12/17
ברשותי נכס,(חנות) וחלקי בנכס 1/3-נכס זה התקבל בירושה
הנכס הוצע למכירה בכינוס נכסים ורוב הפעולות כבר בשלב הסופי.ברור שיחלו על המכירה מיסים למינהם.
ברשותי דירת מגורים אשר נרכשה על ידי לפני עשר שנים.
אני מעוניין למכור את הדירה,(לא מכרתי דירה בארבע השנים האחרונות)
שאלה-האם ישנו קשר כל שהוא בין שתי פעולות המכירה
כגון מס שבח וכד׳
אשמח לקבל תשובה מפורטת ככל האפשר
בתדה מראש
הנכס הוצע למכירה בכינוס נכסים ורוב הפעולות כבר בשלב הסופי.ברור שיחלו על המכירה מיסים למינהם.
ברשותי דירת מגורים אשר נרכשה על ידי לפני עשר שנים.
אני מעוניין למכור את הדירה,(לא מכרתי דירה בארבע השנים האחרונות)
שאלה-האם ישנו קשר כל שהוא בין שתי פעולות המכירה
כגון מס שבח וכד׳
אשמח לקבל תשובה מפורטת ככל האפשר
בתדה מראש
מס שבח במכירת חנות ודירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/12/17
שלום רב,
מכירת חנות איננה פוגעת בזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, ככל שעומדים בתנאיו.
יש לשים לב, שהפטור למכירת דירה ב 4 שנים בוטל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מכירת חנות איננה פוגעת בזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, ככל שעומדים בתנאיו.
יש לשים לב, שהפטור למכירת דירה ב 4 שנים בוטל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי אמור לשאת בהוצאות התיקון
חיים פז
04/12/17
בבניין
בו אני מתגורר ישנם 10 דירות, לדירה בקומה העליונה מוצמד 50% מהגג והינו גג מרוצף.
לאחרונה התגלו סדקים לאורך קו התפר בין הבטון ומעקה הגג (בלוקים) בצד החיצוני
וכתוצאה מכך ישנה נפילת אבנים וטייח.
שאלתי
היא, מי אמור לשאת בהוצאות התיקון בחלק השייך לדירה העליונה? (המהנדס אמר שזה נגרם
ממים שחדרו מהגג)
בתודה מראש
מי אמור לשאת בהוצאות התיקון
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/12/17
שלום חיים,
אם מקור הנזילה הוא ברכוש פרטי - בעל הרכוש הפרטי אמור לשאת הוצאות התיקון.
אם המקור הוא ברכוש המשותף - כלל הדיירים צריכים לאת בעלויות.
קירות חיצוניים נחשבים רכוש משותף, אא"כ נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם מקור הנזילה הוא ברכוש פרטי - בעל הרכוש הפרטי אמור לשאת הוצאות התיקון.
אם המקור הוא ברכוש המשותף - כלל הדיירים צריכים לאת בעלויות.
קירות חיצוניים נחשבים רכוש משותף, אא"כ נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית דירה על גג בחכירה
אורנה
04/12/17
שלום לכם,
בבית משותף בן שלוש קומות, על חלק מהקומה השלישית, האחרונה, יש דירה, וגג שהוא בבעלותנו (חכירה ל-999 שנים). ברצוננו לבנות על חלק הגג דירה.
שאלותינו:
1. האם עלינו לבקש את הסכמת שאר הדיירים לשם כך?
2. האם הגג שיהיה על הדירה שנבנה יהיה רכוש משותף של כל הבניין, או יהיה רק שלנו?
בבית משותף בן שלוש קומות, על חלק מהקומה השלישית, האחרונה, יש דירה, וגג שהוא בבעלותנו (חכירה ל-999 שנים). ברצוננו לבנות על חלק הגג דירה.
שאלותינו:
1. האם עלינו לבקש את הסכמת שאר הדיירים לשם כך?
2. האם הגג שיהיה על הדירה שנבנה יהיה רכוש משותף של כל הבניין, או יהיה רק שלנו?
בניית דירה על גג בחכירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/12/17
שלום אורנה,
ככל שלא נקבע אחרת בתקנון הבניין, זכויות הבניה על הגג (גם אם הוא בבעלות אחד הדיירים) מהוות רכוש משותף.
עליכם לקבל את הסכמת הדיירים לבניית הדירה.
לגבי הגג העליון - בכפוף לתקנון - בדר"כ הוא מהווה רכוש משותף, ואם רוצים לחרוג מכך כדאי להגיע להסכמה עם הדיירים האחרים ולפעול לתיקון התקנון וצו הבית המשותף.
בברכה,
ככל שלא נקבע אחרת בתקנון הבניין, זכויות הבניה על הגג (גם אם הוא בבעלות אחד הדיירים) מהוות רכוש משותף.
עליכם לקבל את הסכמת הדיירים לבניית הדירה.
לגבי הגג העליון - בכפוף לתקנון - בדר"כ הוא מהווה רכוש משותף, ואם רוצים לחרוג מכך כדאי להגיע להסכמה עם הדיירים האחרים ולפעול לתיקון התקנון וצו הבית המשותף.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר הבניה שונה מאשר בפירסום לציבור
חיים פז
04/12/17
במודעה
שפורסם לציבור "הודעה לפי סעיף 149 בקשה להיתר בנייה" מצוינת גוש ומספר
חלקה אחת עליה מבקשים לבנות מבנה במסגרת תמ"א 38/2.
אולם
ההקשה שהוגשה לוועדה ושנדונה בוועדת המשנה לתכנון ובניה מצוינות מספרי 4 חלקות שונות
באותו גוש עליהן מבקש היזם לבנות מבנים
זהים במסגרת תמ"א 38/2.
הוועדה
אישרה את היתר הבנייה לארבעת החלקות
האם
היתר הבניה לחלקות הנוספות חוקי?
לתשובתך
אודה
היתר בניה שונה מאשר בפרסום לציבור
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/12/17
שלום חיים,
יתכן שאין קשר בין הפרסום לגבי חלקה אחת לבין היתרים שנתנו לגבי חלקות אחרות.
כדי לבדוק את חוקיות היתרי הבניה שניתנו יש לבדוק את תיק הבקשה בועדה המקומית, את ההליכים שנערכו ואת הפרוטוקולים מדיונים שהתקיימו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יתכן שאין קשר בין הפרסום לגבי חלקה אחת לבין היתרים שנתנו לגבי חלקות אחרות.
כדי לבדוק את חוקיות היתרי הבניה שניתנו יש לבדוק את תיק הבקשה בועדה המקומית, את ההליכים שנערכו ואת הפרוטוקולים מדיונים שהתקיימו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם עם אוסף חתימות
שולמית
04/12/17
שלום. קניתי דירה ונודע לי שיש אפשרות לפינוי בינוי. לפני שנים באה בחורה אשר החתימה את הדיירים ואחכ' העבירה את הכל לאדם אחר. לא יזם ולר קבלן. מאז עברו כ 5 שנים ולא נעשה דבר. לפי הבנתי הוא כן פעל עם העיריה אבל לא יידע את הדיירים לא הביא שמאי וכאשר אמרו לו שרוצים למנות עו'ד שייצג את הדיירים התחיל לתקוף. שאלתי האם אנו מחוייבים להשאיר אותו . האם אנו צריכים לשלם לו על עבודתו מבלי שקיבל אישור מאף דייר הדיירים לא רוצים ליהיות שבויים עם אחד תוקפן שעושה מה שבא לו .האם הם יכולים לסלק אותו? תודה
חתימות דיירים לפינוי בינוי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/12/17
שלום שולמית,
כדי להשיב לשאלתך יש לבחון את נוסח המסמך עליו חתמתם.
בכל מקרה, יזם איננו יכול להחזיק את הדיירים שבויים לתקופה בלתי סבירה ובוודאי איננו רשאי למנוע מהם יצוג משפטי עצמאי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כדי להשיב לשאלתך יש לבחון את נוסח המסמך עליו חתמתם.
בכל מקרה, יזם איננו יכול להחזיק את הדיירים שבויים לתקופה בלתי סבירה ובוודאי איננו רשאי למנוע מהם יצוג משפטי עצמאי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מכונס נכסים- בירור זכויות הדירה
גד
04/12/17
שלום
אני מעוניין להשתתף במכרז על דירה מכונס נכסים. למכרז מצורף הערכת השמאות. על כך יש לי מספר שאלות:
א. נכתב שם: "משכנתאות- קיימת הערה לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ על כל הבעלים ללא הגבלת סכום. קיימת הערה בדבר העברה לזרים"
כיצד אני יכול לדעת בבירור שלאחר הקניה הדירה לא תישאר משועבדת? יתכן שמי שמסר את הדירה לכינוס נכסים זה לא הבנק?
ב. נכתב שם: "הערות רשם המקרקעין נכס זה הוכרז כשיכון ציבורי" מה זה אומר שהנכס הוכרז כשיכון ציבורי?
ג. נכתב שם: " אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל... לבעלי הזכויות הסכם חכירה מהוון עד לתאריך 24/3/2025" האם אני לא קונה את הנכס אלא רק את הזכויות להשתמש בו עד לתאריך הנקוב? אילו השלכות יש לכך?
תודה רבה!
אני מעוניין להשתתף במכרז על דירה מכונס נכסים. למכרז מצורף הערכת השמאות. על כך יש לי מספר שאלות:
א. נכתב שם: "משכנתאות- קיימת הערה לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ על כל הבעלים ללא הגבלת סכום. קיימת הערה בדבר העברה לזרים"
כיצד אני יכול לדעת בבירור שלאחר הקניה הדירה לא תישאר משועבדת? יתכן שמי שמסר את הדירה לכינוס נכסים זה לא הבנק?
ב. נכתב שם: "הערות רשם המקרקעין נכס זה הוכרז כשיכון ציבורי" מה זה אומר שהנכס הוכרז כשיכון ציבורי?
ג. נכתב שם: " אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל... לבעלי הזכויות הסכם חכירה מהוון עד לתאריך 24/3/2025" האם אני לא קונה את הנכס אלא רק את הזכויות להשתמש בו עד לתאריך הנקוב? אילו השלכות יש לכך?
תודה רבה!
קניית דירה מכונס נכסים- בירור זכויות הדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
06/12/17
שלום גד,
אכן, גם בעת רכישת דירה מכונס נכסים חשוב לבצע את כל הבדיקות המקדימות וחשוב להיות מיוצג ע"י עו"ד מטעמך.
לגבי המשכנתא - אחד מתפקידי עוה"ד שלך הוא לוודא את הסרת המשכנתא במסגרת הוראות החוזה שיחתם עם כונס הנכסים.
הערה בנודע להעברה לזרים לא תמחק. משמעותה היא שלא ניתן למכור את הדירה למי שאינם אזרחי ישראל אלא באישור מראש של רמ"י.
הערה ביחס לשיכון ציבורי איננה משפיעה על הנכס כיום. לכל היותר-אם איננו רשום בטאבו- היא מעניקה הקלות ברישום הראשון.
זכויות חכירה - אתה רוכש את זכות החכירה בדירה, שכן המוכר איננו בעל הקרקע. יש לבדוק את חוזה החכירה ואת התיק ברמ"י על מנת להבין מה יקרה במועד חידוש החכירה ואם יש אפשרות לרכוש בעלות בנכס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אכן, גם בעת רכישת דירה מכונס נכסים חשוב לבצע את כל הבדיקות המקדימות וחשוב להיות מיוצג ע"י עו"ד מטעמך.
לגבי המשכנתא - אחד מתפקידי עוה"ד שלך הוא לוודא את הסרת המשכנתא במסגרת הוראות החוזה שיחתם עם כונס הנכסים.
הערה בנודע להעברה לזרים לא תמחק. משמעותה היא שלא ניתן למכור את הדירה למי שאינם אזרחי ישראל אלא באישור מראש של רמ"י.
הערה ביחס לשיכון ציבורי איננה משפיעה על הנכס כיום. לכל היותר-אם איננו רשום בטאבו- היא מעניקה הקלות ברישום הראשון.
זכויות חכירה - אתה רוכש את זכות החכירה בדירה, שכן המוכר איננו בעל הקרקע. יש לבדוק את חוזה החכירה ואת התיק ברמ"י על מנת להבין מה יקרה במועד חידוש החכירה ואם יש אפשרות לרכוש בעלות בנכס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשש מחד הוריות
אלי יוני
04/12/17
שלום רב, יש בבעלותי דירת 2.5 חדרים שאני משכיר בכ 3000 ש"ח. מסיבות שקצרה היריעה מלספר זוהי הכנסתי היחידה. אני חושש להשכיר לאמהות חד הוריות כיוון שאם תקלע לקשיים ולא תוכל לשלם השכירות גם אני אשאר ללא הכנסה. 1. האם חששותי מוצדקים?
2. אם בכל זאת אקח דיירת שהיא אם חד-הורית באילו אמצעי זהירות עלי לנקוט כדי לצמצם את הסיכון כאמור?
בתודה מראש
2. אם בכל זאת אקח דיירת שהיא אם חד-הורית באילו אמצעי זהירות עלי לנקוט כדי לצמצם את הסיכון כאמור?
בתודה מראש
בטחונות בהסכם שכירות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
04/12/17
שלום אלי,
ניתן לערוך בדיקות על השוכר באתר בנק ישראל, הכונס הרשמי וההוצאה לפועל על מנת לבדוק שאין לן תיקים פתוחים או הגבלות. מומלץ לבקש לראות תלוש משכורת ולקבל החלטה האם השוכרת מסוגלת לעמוד בתשלום השכירות.
מעבר לכך ישנם בטחונות שונים כגון שטר חוב, ערבים, ערבות בנקאית, הוראת קבע מחברת האשראי. הביטחונות נקבעים במו"מ בין המשכיר לשוכר.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן לערוך בדיקות על השוכר באתר בנק ישראל, הכונס הרשמי וההוצאה לפועל על מנת לבדוק שאין לן תיקים פתוחים או הגבלות. מומלץ לבקש לראות תלוש משכורת ולקבל החלטה האם השוכרת מסוגלת לעמוד בתשלום השכירות.
מעבר לכך ישנם בטחונות שונים כגון שטר חוב, ערבים, ערבות בנקאית, הוראת קבע מחברת האשראי. הביטחונות נקבעים במו"מ בין המשכיר לשוכר.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
