פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חריגת בנייה בבית צמוד קרקע
ענת טל
25/01/11
אנו גרים בבית צמוד קרקע בנהריה לפני 12 שנים בנינו בקו הגבול עם שכנינו מחסן המשמש גם למגורים לפי מה שחשבנו שהוא קו הגבול דאז. לפני שנה עברו לגור בצמידות אלינו שכנים אשר הזמינו מודד מוסמך אשר מדד ומצא כי ישנה פלישה שלנו לכיוון השכנים של כמטר. מה זכויותינו בקרקע? האם השכנים יכולים להוציא צו הריסה למחסן אפילו שהוא קיים כבר שנים? מה הדרך הנכונה להמשך על מנת להמשיך לשמור על יחסי שכנות תקינים ועדיין לשמור על זכויותינו? תודה רבה
חריגת בנייה בבית צמוד קרקע
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/01/11
לא ברור מהשאלה האם המדידה שביצע המודד של השכנים מקובלת עליכם. אתם יכולים להזמין מודד מטעמכם ולבדוק את העניין. אם אכן מדובר בשטח שלהם, אין משמעות לכך שהמחסן עומד שם שנים. הם הבעלים של הקרקע והם זכאים לדרוש פינוי. אתם יכולים להציע להם "חילופי שטחים" או תשלום פיצוי בגין הפלישה (אבל אם העניין לא יוסדר באופן פורמאלי והם ימכרו את הנכס תהיו חשופים שוב לטענות דומות מהקונים שלהם) או לחילופין להזיז את המחסן ולהוציאו מהשטח שלהם.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל
נירה
25/01/11
הבנתי שהעירייה פועלת בעקר על חוק התכנון והבניה וכעת אני נמצאת בשלב של תוספת בנייה לביתנו
נשאלת השאלה מתי?, והאם מדובר על דחיית המס אם נמכור את הבית?, בעת המימוש של זכויות בנייה או במכירת הנכס? ( הרי השבחת הנכס מאפשרת לקבלת מחיר גבוה יותר עבור הנכס??? ) .
נשאלת השאלה מתי?, והאם מדובר על דחיית המס אם נמכור את הבית?, בעת המימוש של זכויות בנייה או במכירת הנכס? ( הרי השבחת הנכס מאפשרת לקבלת מחיר גבוה יותר עבור הנכס??? ) .
תשלום היטל השבחה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/01/11
תשלום היטל השבחה מתחייב במועד מימוש הזכויות: במועד הוצאת היתר בנייה למימושן או במועד מכירת הנכס, המוקדם מבין השניים. אין קשר למחיר שיתקבל במכירת הנכס (המחיר שיתקבל במכירה קשור למס שבח - זהו מס אחר).
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי היוון בביצוע פיצול
רועי
25/01/11
שלום,
מגרש עם חוזה חכירה מהוון של 160 מ"ר, מפוצל לשני חלקים, כאשר בכל חצי ניתן לבנות 240 מ"ר לפי התב"ע.
האם הרוכשים של כ"א מחצי המגרש יקבלו זכות חכירה מהוונת, או שע"מ שזכותם תהיה מהוונת יש לשלם תשלום נוסף למנהל (מעבר לתשלום לפיצול) ?
האם זה שרכש את החצי עם הבית הקיים (המהוון כאמור) כן יקבל זכויות מהוונות, ואילו מי שקנה את החצי שזה רק קרקע - לא ?
בתודה
מגרש עם חוזה חכירה מהוון של 160 מ"ר, מפוצל לשני חלקים, כאשר בכל חצי ניתן לבנות 240 מ"ר לפי התב"ע.
האם הרוכשים של כ"א מחצי המגרש יקבלו זכות חכירה מהוונת, או שע"מ שזכותם תהיה מהוונת יש לשלם תשלום נוסף למנהל (מעבר לתשלום לפיצול) ?
האם זה שרכש את החצי עם הבית הקיים (המהוון כאמור) כן יקבל זכויות מהוונות, ואילו מי שקנה את החצי שזה רק קרקע - לא ?
בתודה
דמי היוון בביצוע פיצול
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
27/01/11
באופן עקרוני לאחר השלמת תהליך הפיצול והתשלום עבור הפיצול אמורים שני המגרשים להיות בעלי זכויות מהוונות. בד"כ מדובר בזכויות לפי התב"ע אולם עלול להיות מצב שמדובר בזכויות פחותות יותר. את 2 הנקודות האלה אפשר וצריך לבדוק מבעוד מועד מול המינהל.
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
טלי קסלר, עו"ד ונוטריון
מנהלת פורום נדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהגות לא הגונה של המתווך
משה
25/01/11
אני מעוניין לקנות דירה והשאלה האם אני צריך לשלם למתווך. המתווך פרסם מודעה באינטרנט כמודעה מפרטי (ללא תיווך) גם כשהתקשרתי איתו הוא לא הציג את עצמו כמתווך אבל כשהגעתי לדירה התברר שהוא מתווך. הוא החתים אותי על המסמך ורק אחרי זה נכנסנו לראות דירה. כאשר נכנסנו לראות דירה גם בעל הדירה חשב שאנחנו שני הקונים כי הרי המתווך לא הציג את עצמו כמתווך גם כלפי בעלי הדירה. האם אני חייב לשלם דמי תיווך ומה עליי לעשות?
אנא, הפנה שאלתך לפורום דיני חוזים באתר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/01/11
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 וחוזה שכירות
רן
25/01/11
אני שוכר דירה שנה ושלושה חודשים. לפני חמישה חודשים חידשתי את האופציה - כלומר אני אמור לשכור את הדירה עוד 9 חודשים.
לאחר שחתמתי על חידוש האופציה, בעל הדירה זרק בהערת אגב שאולי הולכים לשפץ את הלובי. חודש וחצי אחרי מימוש האופציה העמידו שלט שעומדים לבצע תמ"א 38 בבניין לחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה. ביררתי מה השלט אומר - והבנתי מה המשמעות של זה. שאלתי את אחד מבעלי הדירות בבניין שלי מה הצפי להתחלת העבודות. נאמר לי שבמקרה הטוב בדצמבר 2011. מבחינתי זה לא הייתה בעיה שכן חוזה השכירות שלי נגמר בסוף אוקטובר.
לפני מספר ימים נתלה שלט שהתקבלו האישורים - בבירור קצר שערכתי פירוש הדבר שעלולים להתחיל את התמ"א 38 עוד חצי שנה - כלומר במהלך תקופת השכירות שלי.
האם החוזה מחייב אותי?
והאם אני יכול לתבוע את בעל הדירה במידה והתמ"א יחל במהלך תקופת השכירות שלי?
לאחר שחתמתי על חידוש האופציה, בעל הדירה זרק בהערת אגב שאולי הולכים לשפץ את הלובי. חודש וחצי אחרי מימוש האופציה העמידו שלט שעומדים לבצע תמ"א 38 בבניין לחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה. ביררתי מה השלט אומר - והבנתי מה המשמעות של זה. שאלתי את אחד מבעלי הדירות בבניין שלי מה הצפי להתחלת העבודות. נאמר לי שבמקרה הטוב בדצמבר 2011. מבחינתי זה לא הייתה בעיה שכן חוזה השכירות שלי נגמר בסוף אוקטובר.
לפני מספר ימים נתלה שלט שהתקבלו האישורים - בבירור קצר שערכתי פירוש הדבר שעלולים להתחיל את התמ"א 38 עוד חצי שנה - כלומר במהלך תקופת השכירות שלי.
האם החוזה מחייב אותי?
והאם אני יכול לתבוע את בעל הדירה במידה והתמ"א יחל במהלך תקופת השכירות שלי?
זכויות שוכר בנכס שמצוי בבניין העומד לפני ביצוע עבודות תמ"א 38
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/01/11
ישנה התייחסות לסיטואציה דומה, באחת הפניות הקודמות. שוב העניין נתון למו"מ. היה ולא תגיעו להסכמה, להגיש תביעה תמיד אפשר, אך עלייך לשקול זאות במונחים של עלות מול תועלת, בהתחשב ביתרת תקופת השכירות שתיוותר עם תחילת השיפוץ ולסכום ההפחתה שניתן יהיה לקבל (הרי לא הגיוני שתהא פטור לחלוטין).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה מושכרת
לי
25/01/11
שלום רב!אני שוכרת יחידת דיור שהיא חלק מבית אך עם כניסה נפרדת מזה שנתיים וחצי. והחוזה הקיים תקף לעוד כ5 חודשים.בשבוע שעבר הודיע בעל הבית כי בכוונתו למכור את הבית ומאז החל להראות את ביתו יחד עם היחידה בה אני גרה.רציתי לבדוק האם ובכמה אני יכולה להגביל את הכניסה ליחידה על מנת להראות אותה לקונים פוטנציאליים.האם אני יכולה לדרוש שלא ייכנסו לכאן כשאני לא נמצאת והאם אני יכולה לקבוע זמנים קבועים מראש להצגת הדירה?כמו כן, לא ראיתי בחוזה סעיף הקשור בעזיבת הנכס לפני הזמן, אך כן ראיתי סעיף האומר כי יש באפשרותי להעביר את הנכס לשוכר חלופי אם הוא יהיה מקובל על בעל הבית. האם זה אומר כי אני יכולה להפסיק את החוזה כרצוני?תודה מראש לעונים...
זכויות שוכר במכירת נכס מושכר
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/01/11
בדר"כ מקובל שבעל הנכס יכול למכור את זכויותיו בנכס בכפוף לזכויות השוכר בהתאם להסכם השכירות. מצד שני, מקובל שהשוכר יאפשר להציג את הנכס בפני קונים פוטנצ' או שוכרים חליפיים, בכפוף לתיאום מראש. האמור לעיל, הינו ברמה העקרונית ומניסיון מצטבר של נוהג ודברים מקובלים. יחד עם זאת, כדי לתת תושבה פרטנית, יש לפנות לעו"ד ולהציג בפניו את ההסכם, כדי שיעיר עינייך באשר להתחייבויות הצדדים בעניין, ותוכלי לקבל החלטה כיצד לנהוג.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על זכויות בניה.
דודו
25/01/11
שלום רב,
שאלה קטנה ומעניינת. אני מוכר דירה במחיר של 1.200.000 בת"א.
יש לי פטור מדירה מזכה אחת לארבע שנים (סעיף 49).
אבל מה, יש זכויות בניה. לבנות עוד קומה, בידיוק כמו שלי. (50מטר).
האם יוטל עליי מס בגין זכויות הבניה?
לא הבנתי את סעיף 49ז כל כך. הוא אומר עד 1702000 ש"ח פטור?
שאלה קטנה ומעניינת. אני מוכר דירה במחיר של 1.200.000 בת"א.
יש לי פטור מדירה מזכה אחת לארבע שנים (סעיף 49).
אבל מה, יש זכויות בניה. לבנות עוד קומה, בידיוק כמו שלי. (50מטר).
האם יוטל עליי מס בגין זכויות הבניה?
לא הבנתי את סעיף 49ז כל כך. הוא אומר עד 1702000 ש"ח פטור?
מכירת נכס עם זכויות בנייה נוספות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/01/11
זכויות בניה נוספות, עקרונית אינן נכללות במסגרת הפטור וממוסות בהתאם. יחד עם זאת, אם נמכרת דירת מגורים עם זכויות בנייה נוספות כשהשווי הכולל הינו מתחת ל"תקרה" הקבועה בחוק, אז לא תמוסינה הזכויות הנוספות. במחיר שציינת, אתה לא אמור להיות מודאג. מכל מקום, מומלץ לפנות לעו"ד בטרם התקשרות בהסכם, על מנת שיוודא את היבטי המיסוי מראש וייצגך בעיסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפחתת דמי שכירות בזמן שיפוץ
ארי
25/01/11
שלום רב,
הנני משכיר דירה בסך של 4200 ש"ח. הבניין עומד לעבור
תמ"א. בכמה עלי להוריד את דמי השכירות לדיירים? האם יש חוק בעניין? כלל?
מנהג? תודה
הנני משכיר דירה בסך של 4200 ש"ח. הבניין עומד לעבור
תמ"א. בכמה עלי להוריד את דמי השכירות לדיירים? האם יש חוק בעניין? כלל?
מנהג? תודה
תשלום דמי שכירות בזמן שיפוץ בבניין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/01/11
אין המדובר בחוק או בהוראה מחייבת. מאחר ויש פגיעה בהנאה מהנכס ואי נוחות בשימוש בנכס בתקופת השיפוץ, מקובל להפחית את דמי השכירות בתקופה זו. הדבר כאמור אינו מחייב, ונתון למו"מ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכרים שאינם משלמים
רות
25/01/11
סליחה. הצפתי בשאלות כי קראתי תשובה שלא היתה מיועדת לי. תודה על התשובות. אך אני בכל זאת מבקשת לדעת אם כל מה שיש לי זו חתימה של אם השוכרת על גבי החוזה כערבה , האם ניתן לפנות ישירות להוצאה לפועל כדי לחסוך בזמן והוצאות ובנוסף כיצד ניתן לבדוק האם השוכרים אכן בהליך של פשיטת רגל, כפי שהם טוענים ומה המשמעויות? תודה רבה מאוד.
ניתנה כבר התייחסות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/01/11
לגבי פשיטת רגל, ניתן לברר באתר של כונס הנכסים הרשמי. לגבי המשמעויות של כך, מומלץ להפנות את השאלה לפורום בתי המשפט של האתר. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת משרד
גבריאל
25/01/11
שלום וברכה,
ברצוני לשאול בעניין מכירת נכס מסויים.
נכון להיום הנכס מוגדר בעירייה כמשרד בשטח של 25 מ"ר ובטאבו הוא רשום כמחסן בשטח של 14 מ"ר.
הנכס קיים ברשותי מעל 30 שנה.
נכון להיום הנכס משמש כדירת מגורים.
אשמח לדעת לאיזה מיסוי אני צפוי ומה ההערכה של העלות?
האם קיים מס מכירה לעניין זה, היטל השבחה, מס שבח?
תודה רבה
ברצוני לשאול בעניין מכירת נכס מסויים.
נכון להיום הנכס מוגדר בעירייה כמשרד בשטח של 25 מ"ר ובטאבו הוא רשום כמחסן בשטח של 14 מ"ר.
הנכס קיים ברשותי מעל 30 שנה.
נכון להיום הנכס משמש כדירת מגורים.
אשמח לדעת לאיזה מיסוי אני צפוי ומה ההערכה של העלות?
האם קיים מס מכירה לעניין זה, היטל השבחה, מס שבח?
תודה רבה
מיסוי צפוי במכירת נכס
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/01/11
הפורום אינו מתאים לשאלות םרטניות בענייני מיסוי מקרקעין. העניין מורכב ביותר. לשם כך, מומלץ בחום לגשת לעו"ד בעל ניסיון בתחום, להציג בפניו את המסמכים ולקבל חוו"ד והערכה לגבי המיסוי הצפוי. בכל זאת, אתייחס בקצרה לדברים ברמה העקרונית. לגבי היטל השבחה, עלייך לבדוק בעירייה באם התקבלו תוכניות משביחות מאז שהנכס עבר לבעלותך. ככל שהתקבלו כאמור, מן הסתם יחול היטל השבחה, בעת מימוש הזכויות (בקשה להיתר או מכירה). לגבי שיעורו, תוכל להזמין שומה מהעירייה ולדעת מה החבות הצפויה. לגבי מס שבח, מהנתונים שהוצגו, לא ניתן יהיה לבקש פטור במכירת דירת מגורים מזכה. באשר להערכת המס הצפויה, כפי שנאמר קודם, יש לגשת ולהיוועץ עם עו"ד בעניין. הדבר תלוי במועד רכישת הנכס, סכום הרכישה, סכום המכירה, הוצאות מוכרות וכיו"ב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטכרים שאינם משלמים
רות
25/01/11
שלום רב. מודה על התייחסותך לפנייתי מיום 23.1.11. אך אהייה אסירת תודה באם תואילי להיות ספציפית יותר בקשר לשאלותי.סיפרתי שהשוכרים אינם משלמים.האמא של אחד מהם חתומה על גבי החוזה כערבה לכל תשלומיהם. הארנונה רשומה על שמי (נכון, טעות) וגם אותה אינם משלמים. האם אני רשאית לדרוש את ניתוק המים? האם אני יכולה לפנות ישירות להוצאה לפועל ולדרוש את התשלומים מהאם הערבה על מנת לחסוך זמן וכסף? מודה מראש על תשובותיך.
הפרת הסכם שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
25/01/11
לא ניתן לדרוש ניתוק מים. ניתוק מערכות מהותיות כמו מים וחשמל, הינו דבר שראוי שייעשה לאחר החלטה שיפוטית, ולא באופן חד צדדי, העלול לחשוף אותך לטענות ולנזקים לכאורה, העולים על החוב הכספי וחבל ... מכל מקום, ביכולתך לשנות כבר כעת את שם המחזיק בעירייה. לגבי כתב הערבות, יש לעיין בהסכם, אך בהנחה שהסכום קצוב ונסמך על ראייה בכתב, בהחלט נתן להגיש תביעה בעניין במישרין ללשכת ההוצאה לפועל. יש לקחת בחשבון כי החייב, יכול להגיש התנגדות וככל שזו מתקבלת (דבר די שכיח), התיק עובר למסלול רגיל, וההתנגדות הופכת לכתב הגנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירת מתנה לבת זוגתי
joo
24/01/11
שלום וברכה
קיבלתי דיירה במתנה מאבי. כעת עלי לשלם מס רכישה לפני הרישום בטאבו.
אך אני מעוניין לרשום את הדירה גם על שמי וגם על שם בת זוגתי. אנחנו לא נשואים, אך אנחנו ידועים בציבור אשר מגדלים ילדה מקסימה ביחד וחיים חיים משותפים לחלוטין. האם צריך להיות הבדל כלשהוא בין רישום כזה לבין רישום של דירה שנתנה במתנה לגבר נשוי כדת משה וישראל ?
תודה
joo
קיבלתי דיירה במתנה מאבי. כעת עלי לשלם מס רכישה לפני הרישום בטאבו.
אך אני מעוניין לרשום את הדירה גם על שמי וגם על שם בת זוגתי. אנחנו לא נשואים, אך אנחנו ידועים בציבור אשר מגדלים ילדה מקסימה ביחד וחיים חיים משותפים לחלוטין. האם צריך להיות הבדל כלשהוא בין רישום כזה לבין רישום של דירה שנתנה במתנה לגבר נשוי כדת משה וישראל ?
תודה
joo
פטור העברה ללא תמורה בין בני זוג
עו"ד שזר תומר
24/01/11
לטעמי ניתן לבצע העברה ללא תמורה בין בני זוג, תשאל השאלה האם אתם מתגוררים בדירה, ואם כן ניתן קבל אף פטור ממס רכישה.
כמובן שיש לבחון את כל פרטי המקרה לעומק על מנת ליתן חוות דעת מחייבת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
כמובן שיש לבחון את כל פרטי המקרה לעומק על מנת ליתן חוות דעת מחייבת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
קרקע בסטטוס "מושע"
יוסי
24/01/11
מהו המושג מושע?
מה זה אומר לגביי במידה ואני עומד לרכוש קרקע בסטטוס זה?
מה רצוי שאבדוק לפני שארכוש קרקע זו(כרגע חקלאית שאולי בשלב מאוחר תופשר לבנייה)?
תודה
מה זה אומר לגביי במידה ואני עומד לרכוש קרקע בסטטוס זה?
מה רצוי שאבדוק לפני שארכוש קרקע זו(כרגע חקלאית שאולי בשלב מאוחר תופשר לבנייה)?
תודה
קרקע במושע
סיגלית שאתיאל, עו"ד
24/01/11
שלום רב
קרקע במושע בתרגום: קרקע במשותף.
קרי, יש מספר בעלים השותפים בקרקע.
כל שותף נחשב לבעלים בלתי מסויים בקרקע.
בבואך לרכוש קרקע חקלאית במושע, התייעץ עם עו"ד שיבדוק את הזכויות עבורך, מספר הבעלים, האם יש הסכם חלוקה/שיתוף.
ועוד.
קרקע במושע בתרגום: קרקע במשותף.
קרי, יש מספר בעלים השותפים בקרקע.
כל שותף נחשב לבעלים בלתי מסויים בקרקע.
בבואך לרכוש קרקע חקלאית במושע, התייעץ עם עו"ד שיבדוק את הזכויות עבורך, מספר הבעלים, האם יש הסכם חלוקה/שיתוף.
ועוד.
מס שבח
לואי
24/01/11
ברצוני למכור קרקע - שטח אדמה פנוי שאינו בנוי. האם יוטל עלי מס שבח אם כן באיזה שיעור? והאם אני יכול לקבל פטור ואם כן באיזה עילות?
מס שבח - מגרש
עו"ד שזר תומר
24/01/11
למיטב ידיעתי- יוטל מס שבח.
השיעור תלוי בתאריך הרכישה, ובסכום הרכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
השיעור תלוי בתאריך הרכישה, ובסכום הרכישה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
העברת בעלות בדירה
גליה
24/01/11
ברשותי וברשות בעלי דירת מגורים הרשומה במשותף על שמנו ועל שם הורי (50%/50%). הורי רוצים להעביר לנו את הבעלות המלאה על הדירה ללא תמורה.
כיצד עושים זאת והאם יש לכך השלכות? (למשל השלכות מס)
כיצד עושים זאת והאם יש לכך השלכות? (למשל השלכות מס)
העברת בעלות בדירה במתנה
עו"ד אלעד חרלופסקי
24/01/11
העברת נכס במתנה מתבצעת באמצעות חתימה על תצהירי/ הסכמי מתנה בפני עו"ד. מדובר בעסקת מכר שהיא עסקה לכל דבר אך במקרה שמדובר במתנה לקרוב ישנו פטור ממס שבח בהתאם לס' 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). לעניין מס רכישה בהברה ללא תמורה במתנה לקרוב מקבל המתנה משלם שליש ממס הרכישה. כמובן שיש לבחון לעומק מה טיב הזכויות בנכס.
אשמח לעמוד לשירותכם.
אשמח לעמוד לשירותכם.
העברה במתנה - פטורים והקלות במיסים
עו"ד שזר תומר
24/01/11
נותם המתנה - ההורים - זכאים לפטור ממס שבח.
מקבל המתנה - מחוייב בתקופת צינון לגבי מכירת הדירה:החוק מגדיר מהי תקופת הצינון לגבי המכירה:
4 שנים:אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה
3 שניםאם מקבל המתנה הוא (1) ילדו של נותן המתנה (2) לא התגורר בדירה
אם מקבל המתנה (1) אינו ילדו של נותן המתנה (2) התגורר בדירה
שניים:אם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) איננו נשוי
שנהאם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) נשוי או חד הורי
לגבי מס רכישה:
יחיד המקבל דירת מגורים במתנה מקרוב, ישלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל.
מאחר ובשעה שמעבירים דירה בין קרובים במתנה אין מפגש רצונות בין מוכר לקונה, לכן אין מחיר מוסכם ויש להעריך את הדירה כפי שהיתה נמכרת או נרכשת בין קונה למוכר בשוק החופשי. לאחר הערכת הדירה יחושב מס הרכישה בהתאם לאמור לעיל.
כאשר מועבר רק חלק מדירה במתנה בין קרובים, יערך החישוב לגבי הדירה בשלמותה, ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מקרובו:
כמובן שאין לראות באמור יעוץ משפטי מחייב, ומומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין עם פרטי המקרה המלאים.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
מקבל המתנה - מחוייב בתקופת צינון לגבי מכירת הדירה:החוק מגדיר מהי תקופת הצינון לגבי המכירה:
4 שנים:אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה
3 שניםאם מקבל המתנה הוא (1) ילדו של נותן המתנה (2) לא התגורר בדירה
אם מקבל המתנה (1) אינו ילדו של נותן המתנה (2) התגורר בדירה
שניים:אם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) איננו נשוי
שנהאם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) נשוי או חד הורי
לגבי מס רכישה:
יחיד המקבל דירת מגורים במתנה מקרוב, ישלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל.
מאחר ובשעה שמעבירים דירה בין קרובים במתנה אין מפגש רצונות בין מוכר לקונה, לכן אין מחיר מוסכם ויש להעריך את הדירה כפי שהיתה נמכרת או נרכשת בין קונה למוכר בשוק החופשי. לאחר הערכת הדירה יחושב מס הרכישה בהתאם לאמור לעיל.
כאשר מועבר רק חלק מדירה במתנה בין קרובים, יערך החישוב לגבי הדירה בשלמותה, ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מקרובו:
כמובן שאין לראות באמור יעוץ משפטי מחייב, ומומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין עם פרטי המקרה המלאים.
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
פטור מס שבח ופטור ממס רכישה
חוסם
24/01/11
אני מעוניין למכור קרקע מגרש שבבעלותי (בזכויות חכירה), האם אני יכול לקבל פטור ממס שבח? (ומהו סעיף החוק לקבלת הפטור).
כמו כן שאלה נוספת האם הקונה ממני את הקרקע יכול לקבל פטור ממס רכישה ובגין מה יכול לבקש פטור?
כמו כן שאלה נוספת האם הקונה ממני את הקרקע יכול לקבל פטור ממס רכישה ובגין מה יכול לבקש פטור?
מכירת מגרש- השלכות המיסוי
עו"ד שזר תומר
24/01/11
לגבי מגרש - אני לא חושב שיש פטור, רק אם זה דירת מגורים מזכה.
לגבי מס רכישה - כנ"ל, אין פטור אלא אם הוא עולה חדש, בעל נכות מסויימת וכו'.
במקרה שלכם, המלצתי כי תבחנו את המקרה מול מומחה בתחום מיסוי המקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לגבי מס רכישה - כנ"ל, אין פטור אלא אם הוא עולה חדש, בעל נכות מסויימת וכו'.
במקרה שלכם, המלצתי כי תבחנו את המקרה מול מומחה בתחום מיסוי המקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
תצהיר מתנה על ידי מיופה כח
יעקב
24/01/11
שלום,
האם מיופה כח יכול לחתום על תצהיר העברה ללא תמורה מכח יפוי כח נוטריוני שניתן לחותם, או שנצרך שדווקא בעל הזכויות עצמו יחתום, (כמו בבקשה לפטור ממס שבח).
האם מיופה כח יכול לחתום על תצהיר העברה ללא תמורה מכח יפוי כח נוטריוני שניתן לחותם, או שנצרך שדווקא בעל הזכויות עצמו יחתום, (כמו בבקשה לפטור ממס שבח).
תצהיר מתנה - על ידי יפוי כוח
עו"ד שזר תומר
24/01/11
אני סבור שלא.
אולי הטאבו יסכים לקבל יפוי כוח נוטריוני כזה, באם הוא ספציפי לעסקת המתנה - אבל לא בטוח - ניתן לבדוק עם פקידי הטאבו, אני לא מכיר מקרה כזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
אולי הטאבו יסכים לקבל יפוי כוח נוטריוני כזה, באם הוא ספציפי לעסקת המתנה - אבל לא בטוח - ניתן לבדוק עם פקידי הטאבו, אני לא מכיר מקרה כזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
שאלה כתוצאה מירושה
שואל
24/01/11
אדם שקיבל בירושה 22% מדירה, מעוניין למכור את דירתו הנוספת - האם נכנס לסעיף 49 ב(2).
הדירה בירושה היא מדודה ולא מהורים?
תודה רבה
הדירה בירושה היא מדודה ולא מהורים?
תודה רבה
פטור ממס שבח - ירושה
עו"ד שזר תומר
24/01/11
לא הבנתי את שאלתך עד הסוף. אם הדירה היא מהדודה - לא ניתן להשתמש בפטור מס השבח של היורש.
ניתן להשתמש בפטור הקלאסי של מכירה פעם בארבע שנים, או בפטור אחר, אך לא של המוריש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
ניתן להשתמש בפטור הקלאסי של מכירה פעם בארבע שנים, או בפטור אחר, אך לא של המוריש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
רישום בעלות על בית
אביטל
24/01/11
שלום, . אני קונה בית ואני נאלצת להוסיף את אימי כחלק מבעלים על הדירה ,בגלל אילוצי משכנתא. האם ניתן לא להגדיר אותה באחוזים היות ושווי הנכס אמור לעלות לאחר שיפוץ שאני יבצע מכספי ,ואם אני יגדיר אותה באחוזים אז חלקה יגדל.
האם ניתן להגדיר בעלות על בית בשקלים ולא באחוזים ,אם לא מה ניתן לעשות ע"מ להתגבר על הבעיה?
תודה והמשך יום נעים
האם ניתן להגדיר בעלות על בית בשקלים ולא באחוזים ,אם לא מה ניתן לעשות ע"מ להתגבר על הבעיה?
תודה והמשך יום נעים
רישום בעלות בטאבו.
עו"ד שזר תומר
24/01/11
כן ניתן לערוך בין המשולש - את,האימא והאחות -הסכם.
לגבי חלוקה - היא תהיה באחוזים בטאבו, אבל בהסכם ניתן לנקוב בסכומים.
ניתן גם לערוך צוואה - אם כי אותה ניתן לשנות, להבדיל מההסכם המשולש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
לגבי חלוקה - היא תהיה באחוזים בטאבו, אבל בהסכם ניתן לנקוב בסכומים.
ניתן גם לערוך צוואה - אם כי אותה ניתן לשנות, להבדיל מההסכם המשולש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
פינוי דייר מוגן מעסק
אסף לוי
24/01/11
בבעלותי נכס בת"א שבו מתגורר דייר מוגן (הבן של הדייר המוגן הראשון) ובו מנוהל עסק. לאחורנה גיליתי כי הדייר המוגן שיפץ באופן רציני את הנכס שבבעלותי וזאת ללא קבלת אישור ממני.(הוסיף קירות גבס חסם דלתות וכד') אני מדגיש כי אין ברשותי חוזה שכירות לגבי הנכס המושכר בדיירות מוגנת. האם אני יכול לתבוע את פינויו מהנכס בשל כך שהוא שיפץ אותו. יש לי עילת פינוי נגדו? אם כן מה הדרך המהירה לעשות זאת?
פינוי דייר מוגן
עו"ד שזר תומר
24/01/11
יש לבדוק את החוזה המקורי בינך לבין האבא, לרבות האם העברה לבן היא חוקית, הם מותר לנהל שם עסק וכו'.
הכללים הם שונים במקרה של דייר מוגן, אבל צריך לבדוק את זה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
הכללים הם שונים במקרה של דייר מוגן, אבל צריך לבדוק את זה לעומק.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום
עזרה לשוכר דירה מפוצלת
יעקב
23/01/11
שלום רב,
לפני כשלושה חודשים עברתי לת"א,
לאחר חתימת הסכם השכירות הודיעה לי בעלת הבית לא להכניס פקחים לדירה ומכאן שהדירה מפוצלת, בשלב זה מאחר וכבר חתמתי החלטתי לקבל את הדין, גם חשבתי כמה נורא זה כבר יכול להיות.
למרבה הפתעתי גיליתי שבסלון יש דלת ביתית רגילה אותה ניתן לפתוח במפתח סטנדרתי הניתן לקניה בטמבור, הדלת מובילה לדירה השכנה.
כמות הרעש העוברת דרך הדלת הזאת בלתי נסבלת אני שומע כל דבר שהשכנה עושה ואין לי פרטיות, בנוסף בחדר השינה מפריד ביני לבין הרחוב קיר גבס (כנראה הייתה מרפסת) ואני שומע רעש בלתי נסבל של מנועי מזגנים. אני סטודנט שלומד ועובד כל היום ואיני יכול לתפקד כך.
בעלת הבית לא מוכנה להתקין בידוד רעשים. בנוסף רק אחרי שכבר נכנסתי לדירה אמרה לי בעלת הבית שהחשבונות שלי (חשמל מים) משותפים עם השכנה מהפיצול ושעלינו להגיע להסדר.
האם יש בידי לעשות משהו, אני סובל מאוד ממצב זה!
בתודה מראש על העזרה.
לפני כשלושה חודשים עברתי לת"א,
לאחר חתימת הסכם השכירות הודיעה לי בעלת הבית לא להכניס פקחים לדירה ומכאן שהדירה מפוצלת, בשלב זה מאחר וכבר חתמתי החלטתי לקבל את הדין, גם חשבתי כמה נורא זה כבר יכול להיות.
למרבה הפתעתי גיליתי שבסלון יש דלת ביתית רגילה אותה ניתן לפתוח במפתח סטנדרתי הניתן לקניה בטמבור, הדלת מובילה לדירה השכנה.
כמות הרעש העוברת דרך הדלת הזאת בלתי נסבלת אני שומע כל דבר שהשכנה עושה ואין לי פרטיות, בנוסף בחדר השינה מפריד ביני לבין הרחוב קיר גבס (כנראה הייתה מרפסת) ואני שומע רעש בלתי נסבל של מנועי מזגנים. אני סטודנט שלומד ועובד כל היום ואיני יכול לתפקד כך.
בעלת הבית לא מוכנה להתקין בידוד רעשים. בנוסף רק אחרי שכבר נכנסתי לדירה אמרה לי בעלת הבית שהחשבונות שלי (חשמל מים) משותפים עם השכנה מהפיצול ושעלינו להגיע להסדר.
האם יש בידי לעשות משהו, אני סובל מאוד ממצב זה!
בתודה מראש על העזרה.
חוזה שכירות
שלי גרשט, עו"ד
23/01/11
יש לבדוק את החוזה שוב.
אם לא העלתה בפנייך את כפי שהינך מציג אותן יש כאן עילה להפרת חוזה מאחר והטעתה אותך ולא הציגה בפנייך את כל הפרטים.
לא סתם ביקשה ממך לא להכניס פקחים מאחר וכנראה היה לה ניסיון קודם.
אם ברצונך לעזוב את הדירה מאחר ואינה מוכנה לעשות דבר בנידון שלח לה מכתב בדואר רשום חודש לפניי עזיבתך.
במידה ויש ברשותה שיקים פתוחים דרוש אותם חזרה.
אם לא העלתה בפנייך את כפי שהינך מציג אותן יש כאן עילה להפרת חוזה מאחר והטעתה אותך ולא הציגה בפנייך את כל הפרטים.
לא סתם ביקשה ממך לא להכניס פקחים מאחר וכנראה היה לה ניסיון קודם.
אם ברצונך לעזוב את הדירה מאחר ואינה מוכנה לעשות דבר בנידון שלח לה מכתב בדואר רשום חודש לפניי עזיבתך.
במידה ויש ברשותה שיקים פתוחים דרוש אותם חזרה.
תשלום ועד בית
anat k
23/01/11
בחודש ינואר 2011 נערכה ישיבת ועד לצורך איסוף כסף.חלק מדיירי הבית אינם מרוצים מניהולו של הועד טרם הסדיר את תשלומיו,לכן החליט הועד לסיים את תפקידו לאלתר פיטר את הגנן והמנקה ביטל הוראת קבע לתשלום החשמל ואיים שאם לא יהיה מתנדב יביא ועד חיצוני.ב2011/01/20 הוא זימן אסיפה בא יודיע על התפטרותו וכך היה .מאחר ולא היו מתנדבים לניהול הועד במקומו והוא סילק נציג חברת אחזקה שהזמנתי כאלטרנטיבה למצב בו הבית ישאר ללא ניהול,ללא ברירה הם נשארו לכהן גם השנה.יום למחרת או אפילו באותו ערב הוא שלח לדיירים שטרם שלמו עבור חודש ינואר מכתב מעו"ד[שבמקרה היא אחותו של חבר ועד]שתאריכו 18/01/2011 שעלינו לשלם את התשלום כולל שכר טירחת עו"ד בגין הוצאת המכתב.האם זה חוקי.? עלינו לשלם שכר טירחה אם עדיין לא הסתיים חודש ינואר.????? מה לעשות?.
ועד בית
עו"ד שזר תומר
24/01/11
אם החוב הוא של חודש ינואר, אז אין חובה לשלם עבור שכ"ט עו"ד.
צריך לפעול להחלפת הועד, ניתן לקיים אסיפה ולהחליט על ועד חיצוני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לפעול להחלפת הועד, ניתן לקיים אסיפה ולהחליט על ועד חיצוני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שוכרים שאינם משלמים
רות
23/01/11
השוכרים אינם משלמים . בנוסף לחתימת השוכרים גם אחד מהוריהם חתום על החוזה ומתחייב לשלם כל חוב. החשמל הועבר על שם השוכרים, אך לא כן הארנונה (ברור לי שזו טעות). האם יש דרך ומותר לי לדרוש ניתוק המים? אני חוששת מהצטברות חובות, מה עוד שהשוכרת כתבה לי שהיא ובעלה בהליכי פשיטת רגל. נראה לי שזה שקר, והם רק רוצים לומר שאין טעם שאנקוט בצעד כלשהו.האם כדאי לפנות אל ההורה הערב? אודה על תשובה דחופה..
פינוי מושכר
שלי גרשט, עו"ד
23/01/11
קיימת אפשרות לתבוע לפינוי מושכר בהליך מקוצר ואף לתבוע סעדים בשלב מאוחר יותר.
אם קיימים שיקים או שטר ביטחון, ניתן לפתוח תיק הוצל"פ.
עדיף לשלוח מכתב התראה לפניי מעו"ד, בהרבה מהמקרים השוכרים משלמים כבר בשלב זה
אם קיימים שיקים או שטר ביטחון, ניתן לפתוח תיק הוצל"פ.
עדיף לשלוח מכתב התראה לפניי מעו"ד, בהרבה מהמקרים השוכרים משלמים כבר בשלב זה
פינוי דיירים
עו"ד שזר תומר
24/01/11
ראשית יש דרך לבדוק האם הם בפש"ר.
שנית - מומלץ להוציא מכתב התראה לדיירים ולערבים ולהפחיד אותם קצת לפני שפונים להליכים.
אם יש שטר החוב - להגיש לביצוע.
לעיתים מכתב אחד מעו"ד פותר את כל הבעיות.
לגבי ניתוק מים וחשמל - מניסיוני מאוד קשה, עד בלתי אפשרי, שכן הגופים לא מאשרים זאת, וגם אם תצליחו איכשהוא, הרי שזו עילת תביעה כנגדם..
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שנית - מומלץ להוציא מכתב התראה לדיירים ולערבים ולהפחיד אותם קצת לפני שפונים להליכים.
אם יש שטר החוב - להגיש לביצוע.
לעיתים מכתב אחד מעו"ד פותר את כל הבעיות.
לגבי ניתוק מים וחשמל - מניסיוני מאוד קשה, עד בלתי אפשרי, שכן הגופים לא מאשרים זאת, וגם אם תצליחו איכשהוא, הרי שזו עילת תביעה כנגדם..
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תושב חוזר
טל
23/01/11
חזרתי לארץ ואני מעוניין לקנות דירה, האם כתושב חוזר קיימת לי איזושהי הנחה במס רכישה?
תושב חוזר - הקלות / הטבות מס
עו"ד שזר תומר
23/01/11
לפי מיטב ידיעתי - לא.
אבל יש הטבות אחרות, ראה את הקישור המצ"ב:
http://www.gov.il/Firstgov/PageReturnHome
אבל יש הטבות אחרות, ראה את הקישור המצ"ב:
http://www.gov.il/Firstgov/PageReturnHome
העברה דירה מירושה לבן
מיכאל
23/01/11
יש לי דירה שירשתי מאימי. הדירה עדיין לא עברה בטאבו על שמי. אני רוצה להעביר את הדירה לבן שלי. מה הפרוצדורה הנדרשת??
העברת דירה בירושה
עו"ד שזר תומר
23/01/11
צריך לבקש מרשם הירושות - צו קיום צוואה, ולגשת עימו לטאבו.
רק לאחר מכן, ניתן לבצע העברה ללא תמורה לבן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
רק לאחר מכן, ניתן לבצע העברה ללא תמורה לבן.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
