פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח לתושבי חוץ
אורית נבו
07/12/16
הנני תושבת חוץ אשר יש בבעלותי דירה אחת בשווי של כ 2,600,000 ש״ח
רכשתי את הדירה בכ 1,750,000 ש״ח והדירה לפני מכירה.
לאחר המכירה אני מתכננת לרכוש דירה אחרת.
האם עליי לשלם מס שבח?
במידה וכן, איך עליי לחשב את הסכום?
לעזרתכם אודה
אורית
רכשתי את הדירה בכ 1,750,000 ש״ח והדירה לפני מכירה.
לאחר המכירה אני מתכננת לרכוש דירה אחרת.
האם עליי לשלם מס שבח?
במידה וכן, איך עליי לחשב את הסכום?
לעזרתכם אודה
אורית
מס שבח לתושבי חוץ
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום אורית,
תושבי חוץ אינם זכאים לפטור ממס שבח גם בגין דירה יחידה.
לצורך חישוב המס תוכלי להעזר במחשבון של רשות המסים:
https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmFirstHadmaya.aspx
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תושבי חוץ אינם זכאים לפטור ממס שבח גם בגין דירה יחידה.
לצורך חישוב המס תוכלי להעזר במחשבון של רשות המסים:
https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmFirstHadmaya.aspx
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"החלק בנכס: בשלמותו"
עדי
07/12/16
שלום.
אני מעיינת בנסח היסטורי של דירה כלשהיא, ובסקציה "משכנתאות" מצויינת משכנתא שנלקחה ע"י בעלי הדירה, ובסעיף של "החלק בנכס" כתוב "בשלמות". אודה להבהרה לגבי מהות המונח "בשלמות":
האם זה אומר, שהם רכשו את הדירה במלוא סכום המשכנתא (כלומר שסכום המשכנתא הוא בערך או בדיוק סכום הרכישה)? או שהמשכנתה יכולה לגלם רק חלק מסוים (למשל 1/2) מהסכום בו רכשו את הדירה, ועדיין יהיה כתוב "בשלמות"?
תודה
עדי
אני מעיינת בנסח היסטורי של דירה כלשהיא, ובסקציה "משכנתאות" מצויינת משכנתא שנלקחה ע"י בעלי הדירה, ובסעיף של "החלק בנכס" כתוב "בשלמות". אודה להבהרה לגבי מהות המונח "בשלמות":
האם זה אומר, שהם רכשו את הדירה במלוא סכום המשכנתא (כלומר שסכום המשכנתא הוא בערך או בדיוק סכום הרכישה)? או שהמשכנתה יכולה לגלם רק חלק מסוים (למשל 1/2) מהסכום בו רכשו את הדירה, ועדיין יהיה כתוב "בשלמות"?
תודה
עדי
"בשלמות"
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום עדי,
הכוונה היא שהנכס כולו משועבד לטובת הבנק למשכנתאות להבטחת סילוק ההלוואה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הכוונה היא שהנכס כולו משועבד לטובת הבנק למשכנתאות להבטחת סילוק ההלוואה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השלכות *שליליות* של בעלות על דירה
ניתאי ארבלי
06/12/16
אילו השלכות *שליליות* יכולות להיות לבעלות על דירה?
אני מקבל גמלת נכות (זמנית), וכן זכאי לסיוע בשכר דירה.
הורי שוקלים להעביר דירה (שלישית) שבבעלותם, על שמי.
אילו השלכות שליליות, היום ובעתיד, יכולות להיות להעברה כזו? אני יודע שאת הסיוע בשכר דירה (כ 800 ש"ח), אני אפסיד.
מה עוד?תודה. אשמח לכל כוון ורעיון שטרם ראיתי
הבהרה: אין הכוונה לתת לי דירה במתנה. אלא רק רישום פורמלי
אני מקבל גמלת נכות (זמנית), וכן זכאי לסיוע בשכר דירה.
הורי שוקלים להעביר דירה (שלישית) שבבעלותם, על שמי.
אילו השלכות שליליות, היום ובעתיד, יכולות להיות להעברה כזו? אני יודע שאת הסיוע בשכר דירה (כ 800 ש"ח), אני אפסיד.
מה עוד?תודה. אשמח לכל כוון ורעיון שטרם ראיתי
הבהרה: אין הכוונה לתת לי דירה במתנה. אלא רק רישום פורמלי
השלכות שליליות של בעלות פורמלית בדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום ניתאי,
שיקולים הנוגעים לזכות לגמלאות או סיוע מהמדינה תוכל לבדוק בפורום ביטוח לאומי.
עניין נוסף שכדאי לשקול - ככל שתרצה לרכוש דירה בעצמך, מאחר שתהיה בבעלותך (גם אם פורמלית לחלוטין) דירה אחרת תחוייב במס רכישה גבוה ולא תהיה זכאי למדרגות של דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שיקולים הנוגעים לזכות לגמלאות או סיוע מהמדינה תוכל לבדוק בפורום ביטוח לאומי.
עניין נוסף שכדאי לשקול - ככל שתרצה לרכוש דירה בעצמך, מאחר שתהיה בבעלותך (גם אם פורמלית לחלוטין) דירה אחרת תחוייב במס רכישה גבוה ולא תהיה זכאי למדרגות של דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים במעטפת בבניין משותף
עזרא שוורץ
06/12/16
בדיון על שינויים בבניין משותף, טען בא כוח הנתבע, כי לשינויים במעטפת של בניין משותף (חסימת פתחים, פעירת פתחים חדשים ושינויים במפתחי חלונות, בין השאר) לא נדרשת הסכמה של כל 100% של בעלי הרכוש המשותף.
האם בא כוח הנתבע צודק ?
האם בא כוח הנתבע צודק ?
שינויים במעטפת בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום עזרא,
התשובה תלויה באמור בתקנון הבית המשותף.
אם קיים תקנון מוסכם - יש לבדוק את הוראותיו.
אם לא קיים תקנון מוסכם אזי ניתן לבצע שינויים במעטפת החיצונית של הבניין אם התקבלה החלטה של האסיפה הכללית ברוב קולות של בעלי הדירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה תלויה באמור בתקנון הבית המשותף.
אם קיים תקנון מוסכם - יש לבדוק את הוראותיו.
אם לא קיים תקנון מוסכם אזי ניתן לבצע שינויים במעטפת החיצונית של הבניין אם התקבלה החלטה של האסיפה הכללית ברוב קולות של בעלי הדירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על דירה בירושה
יוליה
06/12/16
שלום
סבא שלי קנה דירה (זכות חכירה) ב 1961
נפטר ב 2007 אז היתה זאת דירתו היחידה והוריש 1/3 לאבי
לאבי היתה כבר 1/2 דירה על שמו (משמע , היה זכאי לפטור?)
אבי נפטר ב 2012 ו השליש הנל על שמו הורש לאימי
לאימי יש עוד 2 דירות על שמה, בנוסף לשליש הזה שקבלה בירושה מירושה
היא מעוניינת למכור את 1/3 הדירה (יחד עם דודי שמחזיקים בשאר ה 2/3)
האם יש פטור ממס שבח במקרה כזה?
אם לא - האם יש חישוב לינארי? מהי התקופה שמתחילים לחשב ממנה את השבח?
(קבלת הירושה ע"י אימי או רכישת הדירה ע"י סבי?)
תודה
סבא שלי קנה דירה (זכות חכירה) ב 1961
נפטר ב 2007 אז היתה זאת דירתו היחידה והוריש 1/3 לאבי
לאבי היתה כבר 1/2 דירה על שמו (משמע , היה זכאי לפטור?)
אבי נפטר ב 2012 ו השליש הנל על שמו הורש לאימי
לאימי יש עוד 2 דירות על שמה, בנוסף לשליש הזה שקבלה בירושה מירושה
היא מעוניינת למכור את 1/3 הדירה (יחד עם דודי שמחזיקים בשאר ה 2/3)
האם יש פטור ממס שבח במקרה כזה?
אם לא - האם יש חישוב לינארי? מהי התקופה שמתחילים לחשב ממנה את השבח?
(קבלת הירושה ע"י אימי או רכישת הדירה ע"י סבי?)
תודה
מס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום יוליה,
מדברייך עולה, כי לאביך היתה יותר מדירה אחת ולכן אמך לא נכנסת לגדר הפטור לדירת ירושה (למרות שיתכן שאביך היה זכאי למכור את הדירה בפטור שכן קבל את הדירה בירושה מסבך - אשר לו היתה רק דירה אחת.).
ככל שאמך לא מכרה החל מ 1/1/2014 דירות בחישוב לינארי תהיה זכאית לחישוב לינארי במכירת הדירה.
תקופת השבח היא החל מיום הרכישה של סבך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדברייך עולה, כי לאביך היתה יותר מדירה אחת ולכן אמך לא נכנסת לגדר הפטור לדירת ירושה (למרות שיתכן שאביך היה זכאי למכור את הדירה בפטור שכן קבל את הדירה בירושה מסבך - אשר לו היתה רק דירה אחת.).
ככל שאמך לא מכרה החל מ 1/1/2014 דירות בחישוב לינארי תהיה זכאית לחישוב לינארי במכירת הדירה.
תקופת השבח היא החל מיום הרכישה של סבך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה שאינה רשומה על שם המוכרים
דנה
06/12/16
שלום,
אני רוצה לרכוש דירה, אך למוכרים יש עליה רק הערת אזהרה בטאבו והבעלים הרשום הינו מי שמכר להם את הדירה לפני שנים.
כיצד אגן על עצמי ברכישת דירה זו ?
אני רוצה לרכוש דירה, אך למוכרים יש עליה רק הערת אזהרה בטאבו והבעלים הרשום הינו מי שמכר להם את הדירה לפני שנים.
כיצד אגן על עצמי ברכישת דירה זו ?
רכישת דירה שאיננה רשומה על שם המוכרים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום דנה,
כפי שכתבתי כאן בעבר - עסקה בה הזכויות אינן רשומות על שם המוכר היא בעלת מקדם סיכון גבוה.
הדרך הראשונה להגן על עצמך היא לקבל יעוץ משפטי עצמאי ונפרד משל המוכרים.
בנוסף - יש להבין מה הסיבות לאי רישום הזכויות ע"ש המוכרים ולחייבם להשלים את הרישום כתנאי לרכישת הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כפי שכתבתי כאן בעבר - עסקה בה הזכויות אינן רשומות על שם המוכר היא בעלת מקדם סיכון גבוה.
הדרך הראשונה להגן על עצמך היא לקבל יעוץ משפטי עצמאי ונפרד משל המוכרים.
בנוסף - יש להבין מה הסיבות לאי רישום הזכויות ע"ש המוכרים ולחייבם להשלים את הרישום כתנאי לרכישת הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב נידרש להחלטה הסותרת את האמור בתקנון
אלי פתאל
05/12/16
באסיפת דיירים ראשונה של בניין לפני אכלוסו, קיבלו החלטה על תשלום אחיד של מיסי הוועד באופן שנוגד את התקנון שנחתם מול הקבלן בעת הרכישה שאומר שמיסי הוועד יהיו יחסים לגודל הדירה [יש בבניין דירות 3,4,5,6 חדרים]
ההחלטה הנ"ל התקבלה ברוב של 37 בעלי דירות מתוך 70 דירות , כאשר 15 דירות רשומות על שם הקבלן שנוכח באסיפה זו
האם ההחלטה חוקית ?, מה אני יכול לעשות כדי לשנותה ?
לא התקבלה החלטה לשנות את התקנון , ומה הרוב הנידרש לכך?
ההחלטה הנ"ל התקבלה ברוב של 37 בעלי דירות מתוך 70 דירות , כאשר 15 דירות רשומות על שם הקבלן שנוכח באסיפה זו
האם ההחלטה חוקית ?, מה אני יכול לעשות כדי לשנותה ?
לא התקבלה החלטה לשנות את התקנון , ומה הרוב הנידרש לכך?
שינוי החיוב בדמי ועד הבית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום אלי,
על פי הקבוע בחוק המקרקעין "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר."
לצורך שינוי התקנון נדרש רוב של בעלי הדירות ש 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם וכן נדרשת הסכמה של כל מי שנפגע משינוי כזה (למשל - מי שיכול היה לשלם פחות כי דירתו קטנה יותר).
עליך לדרוש מהנציגות לחייב את בעלי הדירות לשלם בהתאם לקבוע בתקנון. ככל שלא תהיה הסכמה תוכל לפנות בתביעה מתאימה ללשכת המפקח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי הקבוע בחוק המקרקעין "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר."
לצורך שינוי התקנון נדרש רוב של בעלי הדירות ש 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם וכן נדרשת הסכמה של כל מי שנפגע משינוי כזה (למשל - מי שיכול היה לשלם פחות כי דירתו קטנה יותר).
עליך לדרוש מהנציגות לחייב את בעלי הדירות לשלם בהתאם לקבוע בתקנון. ככל שלא תהיה הסכמה תוכל לפנות בתביעה מתאימה ללשכת המפקח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשתיות למרש
איריס
05/12/16
ברשותנו מגרש בעלות פרטית רשום בטאבו ולידו מגרשים בבעלות המינהל
אנחנו מעוניינים למכור את המגרש,אך אין תשתיות לכביש הישה אליו כיוון שהוא בבעלות המנהל.
אין דרך לדעת מתי יפתחו כיוון שהם במומ מתמשך עם המועצה במקום.
שאלתי: מה ניתן לעשות? האם ובכמה להוריד מחיר המגרש?
תודות!
אנחנו מעוניינים למכור את המגרש,אך אין תשתיות לכביש הישה אליו כיוון שהוא בבעלות המנהל.
אין דרך לדעת מתי יפתחו כיוון שהם במומ מתמשך עם המועצה במקום.
שאלתי: מה ניתן לעשות? האם ובכמה להוריד מחיר המגרש?
תודות!
מחיר מגרש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום איריס,
השאלה איננה משפטית אלא שמאית.
פני לשמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השאלה איננה משפטית אלא שמאית.
פני לשמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנית דירה מיורשים – האם מסוכן?
חיה
05/12/16
אנחנו מעוניינים לקנות דירה. בעל הדירה נפטר והשאיר צו ירושה לאישה ושלושת הילדים. אנשים סביבנו אומרים לנו שכדאי לרדת מהסיפור ולא לקנות דירה מיורשים כי זה סיפור ארוך ואנחנו עלולים להיתקע איתו שנים. חשבנו לעשות חוזה מותנה ולהשאיר כסף בקרן בידי העו"ד עד שענייני רישום הדירה יסתימו. אבל לכמה זמן זה מותנה? ואם המוכרים לא יצליחו או לא ירצו לסדר את הכל בזמן הקרוב? אנחנו נישאר תקועים עם חוזה בלי דירה ובלי כסף... בנוסף - אחד החברים שלנו סיפר לנו שהוא קנה דירה מיורשים ושנה אחרי הדירה שלו, פתאום הציג אחד היורשים צוואה שהדירה שלו ועכשיו זה בהליכים משפטיים... יכול להיות מצב כזה? אם קונים דירה מיורשים והתהליך מסתיים אפשר אחרי שנה לערער עליו?? והאם מומלץ להמנע מדירות מיורשים?
קניית דירה מיורשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום חיה,
קניית דירה מיורשים אינה בהכרח דבר מסוכן ולא ניתן להמליץ באופן גורף להמנע ממנה. יש לבדוק כל מקרה ומקרה לגופו.
חשוב להבין האם הדירה רשומה כבר על שם היורשים, ואם לא מה נדרש לשם השלמת הרישום:
האם ניתן צו ירושה, אם לא - מדוע?
מהי הזכות בדירה והאם היתן להעבירה ליורשים או שנדרשות פעולות נוספות (למשל הארכת חכירה).
מי היורשים ומה קרבתם המשפחתית למוריש ועוד.
אם הדירה רשומה בטאבו על שם היורשים הסיכון קטן והזמן לשלמת העסקה יהיה כבכל עסקה אחרת.
אם הזכויות טרם נרשמו על שם היורשים הסיכון גדול יותר ומומלץ שלא להעביר כספים לידי המוכרים עצמם גם אם נחתם חוזה מותנה.
כבכל עסקת מקרקעין - גם כאן חשוב לקבל יצוג מעו"ד מתחום המקרקעין משלבי המו"מ הראשונים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קניית דירה מיורשים אינה בהכרח דבר מסוכן ולא ניתן להמליץ באופן גורף להמנע ממנה. יש לבדוק כל מקרה ומקרה לגופו.
חשוב להבין האם הדירה רשומה כבר על שם היורשים, ואם לא מה נדרש לשם השלמת הרישום:
האם ניתן צו ירושה, אם לא - מדוע?
מהי הזכות בדירה והאם היתן להעבירה ליורשים או שנדרשות פעולות נוספות (למשל הארכת חכירה).
מי היורשים ומה קרבתם המשפחתית למוריש ועוד.
אם הדירה רשומה בטאבו על שם היורשים הסיכון קטן והזמן לשלמת העסקה יהיה כבכל עסקה אחרת.
אם הזכויות טרם נרשמו על שם היורשים הסיכון גדול יותר ומומלץ שלא להעביר כספים לידי המוכרים עצמם גם אם נחתם חוזה מותנה.
כבכל עסקת מקרקעין - גם כאן חשוב לקבל יצוג מעו"ד מתחום המקרקעין משלבי המו"מ הראשונים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בת 53 שנה
נוי
04/12/16
מכרתי דירה בחודש יולי בחוזה מכר דרך עו״ד, הדירה נמסרה לקונה בתאריך 6/10/2016 .
בתאריך 1/11 נסדק עמוד בדירת קרקע בתוך הבית שלא גלוי לעין מתוך 8 קומות והוצא צו פינוי לדיירים .
הקונה כיום תובעת אותי לפי ההסכם בסעיף שאומר ״ ככל שידוע למוכר אין בדירה כל פגם או מום מהותי נסתר וכי לא הוטלו צווי הריסה או צווי איסור שימוש בבניין או בדירה ולפי מיטב ידיעת המוכר אין לרשויות המוסמכות כל עילה לבקש או לקבל צווים שכאלה ״
בתאריך 1/15 אירע אירוע דומה ונדרש היה לתקנו לפי דרישת הקונסטורצטור אך לא בוצע כל צו פינוי או צו הריסה לביניין עקב כשל זה , העמוד אכן תוקן ועבר את בדיקת מהנדס העיריה ללא דופי .
הקונה ראתה את העמוד שקרס באמצע ספטמבר שאלה אותנ את מהות התיקון ושאלה האם הבינייין מועמד לתמ"א 38.
תשובתנו היתה כמטב יכולתנו שלא משתלם לבצע תמא 38 לביניין בגלל מספר הדיירים הרב (42)
כיום הקונה תובעת אותנו על כביכול הסתרת מידע ומעקלת לנו סך 100.000 שקל מסך העיסקה .
אבקש בכל לשון של בקשה אם אפשר את התייחסותך והמלצתך
באופן דחוף
בכבוד רב
יעל
הביניין נבנה שנת 1964
בתאריך 1/11 נסדק עמוד בדירת קרקע בתוך הבית שלא גלוי לעין מתוך 8 קומות והוצא צו פינוי לדיירים .
הקונה כיום תובעת אותי לפי ההסכם בסעיף שאומר ״ ככל שידוע למוכר אין בדירה כל פגם או מום מהותי נסתר וכי לא הוטלו צווי הריסה או צווי איסור שימוש בבניין או בדירה ולפי מיטב ידיעת המוכר אין לרשויות המוסמכות כל עילה לבקש או לקבל צווים שכאלה ״
בתאריך 1/15 אירע אירוע דומה ונדרש היה לתקנו לפי דרישת הקונסטורצטור אך לא בוצע כל צו פינוי או צו הריסה לביניין עקב כשל זה , העמוד אכן תוקן ועבר את בדיקת מהנדס העיריה ללא דופי .
הקונה ראתה את העמוד שקרס באמצע ספטמבר שאלה אותנ את מהות התיקון ושאלה האם הבינייין מועמד לתמ"א 38.
תשובתנו היתה כמטב יכולתנו שלא משתלם לבצע תמא 38 לביניין בגלל מספר הדיירים הרב (42)
כיום הקונה תובעת אותנו על כביכול הסתרת מידע ומעקלת לנו סך 100.000 שקל מסך העיסקה .
אבקש בכל לשון של בקשה אם אפשר את התייחסותך והמלצתך
באופן דחוף
בכבוד רב
יעל
הביניין נבנה שנת 1964
מכירת דירה ישנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום נוי,
גם דירות בבניינים ישנים אינן אמורות לקרוס, אף כי על קונה לקחת בחשבון את גילו של הבניין.
מתיאורך אפשר לצפות כי העניין יתברר בבית המשפט וכי בין היתר תבחן השאלה הא ידעתם מה מצבו של הבניין ואם כן האם לא גיליתם לקונה.
מאחר שהוגשה תביעה עליכם להזדרז ולהגיש כתב הגנה במועד ולהעלות בו את טענות ההגנה שכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
גם דירות בבניינים ישנים אינן אמורות לקרוס, אף כי על קונה לקחת בחשבון את גילו של הבניין.
מתיאורך אפשר לצפות כי העניין יתברר בבית המשפט וכי בין היתר תבחן השאלה הא ידעתם מה מצבו של הבניין ואם כן האם לא גיליתם לקונה.
מאחר שהוגשה תביעה עליכם להזדרז ולהגיש כתב הגנה במועד ולהעלות בו את טענות ההגנה שכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דוח שמאי
דנה
04/12/16
שילמתי שכר טרחה לשמאי בעבור דוח לדירת מגורים. בדוח הוא השמיט נתונים חשובים חדר שאינו תקני שאינו יכול לשמש חדר מגורים כיוון שהחלון פונה למרפסת כביסה ולא אל החוץ. חריגת בניה וצנרת מים ישנה משנת 1980. כשביקשתי לברר מדוע השמיט זאת ביקש השמאי תוספת של 1500 שח+מעמ בנוסף לשכר הטרחה ששולם. האם זה תקני שאקבל דוח שאינו אמין ובכדי לברר פשר העניין אתבקש לשלם תשלום נוסף????
דו"ח שמאי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום דנה,
אנא הפני שאלתך לפורום דיני חוזים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפני שאלתך לפורום דיני חוזים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית פרגולה על מרפסת זיזית?
יעד
04/12/16
שלום רב
ברשותי מרפסת זיזית ורציתי לבנות עליה פרגולה בהתאם "לחוק הפרגולות" אשר פוטרת מהיתר. השכן שלי טען שאסור לי לבצע זאת ואמר שגם לא ניתן לקבל היתר והביא כאסמכתא את המשפט הבא המופיע בחוק הנ"ל:
"לא תותר התקנת פרגולה
על מרפסת זיזית ולא יותר שילובה בגג רעפים, הוראה זו הינה עיצוב ארכיטקטוני
כמשמעותה בתקנות הסטייה המותרת"
מאחר ולא ברור לי משפט זה, אודה לכם באם תוכלו להבהיר לי אותו ואם אכן שכני צודק והאם אני אכן לא יכול להגיש בקשה מיוחדת להיתר במקרה זה.
בתודה מראש על תגובתכם.
יעד
ברשותי מרפסת זיזית ורציתי לבנות עליה פרגולה בהתאם "לחוק הפרגולות" אשר פוטרת מהיתר. השכן שלי טען שאסור לי לבצע זאת ואמר שגם לא ניתן לקבל היתר והביא כאסמכתא את המשפט הבא המופיע בחוק הנ"ל:
"לא תותר התקנת פרגולה
על מרפסת זיזית ולא יותר שילובה בגג רעפים, הוראה זו הינה עיצוב ארכיטקטוני
כמשמעותה בתקנות הסטייה המותרת"
מאחר ולא ברור לי משפט זה, אודה לכם באם תוכלו להבהיר לי אותו ואם אכן שכני צודק והאם אני אכן לא יכול להגיש בקשה מיוחדת להיתר במקרה זה.
בתודה מראש על תגובתכם.
יעד
פרגולה על מרפסת זיזית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום יעד,
המגבלה איננה מופיעה בלשון החוק.
פרגולה על מרפסת טעונה היתר לעבודה מצומצמת (רק פרגולות על גג/קרקע פטורות ככל שעונות על שאר התנאים).
יתכן שמדובר במגבלה המצויה בתב"ע החלה במקום מגוריך - זאת תוכל לברר בועדה המקומית לתכנון ובניה.
על פי הנוסח המצוטט בנית פרגולה במרפסת זיזית לא תותר ותהווה סטיה שאין בסמכות הועדה המקומית לאשר.
שים לב שקיים הבדל בין פרגולה לסוכך - ויתכן שתוכל להתקין סוכך למרפסת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המגבלה איננה מופיעה בלשון החוק.
פרגולה על מרפסת טעונה היתר לעבודה מצומצמת (רק פרגולות על גג/קרקע פטורות ככל שעונות על שאר התנאים).
יתכן שמדובר במגבלה המצויה בתב"ע החלה במקום מגוריך - זאת תוכל לברר בועדה המקומית לתכנון ובניה.
על פי הנוסח המצוטט בנית פרגולה במרפסת זיזית לא תותר ותהווה סטיה שאין בסמכות הועדה המקומית לאשר.
שים לב שקיים הבדל בין פרגולה לסוכך - ויתכן שתוכל להתקין סוכך למרפסת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה ומס שבח
בנצי
04/12/16
שלום רב
רכשתי דירה מקבלן בחודש מאי 2014 ושילמתי מס רכישה עבור דירה יחידה שאלתי 1.במידה ודירתי הנוכחית לא תימכר. האם החישוב להפרש המס יהיה בהתאם לתאריך הקניה שהיה לפני עליית המס ׁ. 2 . כשאמכור אחת משתי הדירות בעתיד, האם אקבל ניכוי ממס שבח בגין מס הרכישה שישולם ? ובאיזו דירה אהיה זכאי.
בברכה ותודה על תשובתך
רכשתי דירה מקבלן בחודש מאי 2014 ושילמתי מס רכישה עבור דירה יחידה שאלתי 1.במידה ודירתי הנוכחית לא תימכר. האם החישוב להפרש המס יהיה בהתאם לתאריך הקניה שהיה לפני עליית המס ׁ. 2 . כשאמכור אחת משתי הדירות בעתיד, האם אקבל ניכוי ממס שבח בגין מס הרכישה שישולם ? ובאיזו דירה אהיה זכאי.
בברכה ותודה על תשובתך
מס רכישה ומס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום בנצי,
חישוב המס יערך ליום הרכישה והכספים שלא שולמו אלא "הוקפאו" ישאו הפרשי הצמדה וריבית.
בעת מכירת דירה וחישוב המס ניתן לנכות את מס הרכישה ששולם בגין רכישת אותה דירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חישוב המס יערך ליום הרכישה והכספים שלא שולמו אלא "הוקפאו" ישאו הפרשי הצמדה וריבית.
בעת מכירת דירה וחישוב המס ניתן לנכות את מס הרכישה ששולם בגין רכישת אותה דירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ רחוב
נתן
04/12/16
שלום רב
העיריה משפצת את הרחוב ולצורך זה סגרה את הרחוב לתנועה ולחניה. האם היא יכולה למנוע גם כניסה לחניון בבית כאשר מדובר בנכות קשה מאוד?
תודה
העיריה משפצת את הרחוב ולצורך זה סגרה את הרחוב לתנועה ולחניה. האם היא יכולה למנוע גם כניסה לחניון בבית כאשר מדובר בנכות קשה מאוד?
תודה
שיפוץ רחוב
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/12/16
שלום נתן,
לצערי השאלה איננה מתחום העיסוק של הפורום.
בדר"כ, ככל שהתנאים הפיזיים מאפשרים זאת, מנסים למצוא פתרון פרקטי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצערי השאלה איננה מתחום העיסוק של הפורום.
בדר"כ, ככל שהתנאים הפיזיים מאפשרים זאת, מנסים למצוא פתרון פרקטי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזר מס רכישה – משך טיפול
ליאת בן חמו
04/12/16
שלום רב,
הגשתי בקשה לתיקון שומה/ החזר מס רכישה לפני שלושה חודשים, ועד היום לא קבלתי מהרשות כל התייחסות? האם יש פרק זמן מחייב מצידם? כמה זמן לוקח בדרכ?
בתודה מראש,
ליאת
הגשתי בקשה לתיקון שומה/ החזר מס רכישה לפני שלושה חודשים, ועד היום לא קבלתי מהרשות כל התייחסות? האם יש פרק זמן מחייב מצידם? כמה זמן לוקח בדרכ?
בתודה מראש,
ליאת
החזר מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/12/16
שלום ליאת,
נא הפני שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפני שאלתך לפורום דיני מסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא ושמאות
מתעניינת
04/12/16
שלום רב,
האם מקובל וחוקי להוסיף לחוזה לרכישת דירה הערה כי החוזה ייכנס לתוקף רק אם שמאי הבנק למשכנתאות יאשר את מחיר הדירה והקונה יקבל מהבנק משכנתא בסכום של 75% מערך הדירה?
אני שואלת זאת מכיוון שאני מעוניינת לרכוש דירה אך זקוקה למשכנתא בסכום המירבי שהבנק מוכן לתת לי עפ"י חוק וחוששת שאם השמאי יחליט שערכה של הדירה נמוך יותר מהסכום הנדרש הבנק יקזז בסכום המשכנתא שהוא מוכן לתת לי ואז לא אוכל להוציא את העסקה לפועל...
חוששת להתחייב לעסקה שלא אוכל לעמוד בה...
תודה רבה מראש על התשובה
האם מקובל וחוקי להוסיף לחוזה לרכישת דירה הערה כי החוזה ייכנס לתוקף רק אם שמאי הבנק למשכנתאות יאשר את מחיר הדירה והקונה יקבל מהבנק משכנתא בסכום של 75% מערך הדירה?
אני שואלת זאת מכיוון שאני מעוניינת לרכוש דירה אך זקוקה למשכנתא בסכום המירבי שהבנק מוכן לתת לי עפ"י חוק וחוששת שאם השמאי יחליט שערכה של הדירה נמוך יותר מהסכום הנדרש הבנק יקזז בסכום המשכנתא שהוא מוכן לתת לי ואז לא אוכל להוציא את העסקה לפועל...
חוששת להתחייב לעסקה שלא אוכל לעמוד בה...
תודה רבה מראש על התשובה
משכנתא ושמאות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/12/16
שלום רב,
אפשר, אם המוכר מסכים לכך, להתנות את ההסכם בקבלת שמאות הבנק, אך תנאי כזה איננו מקובל.
לרוב, מוכר לא יסכים להשאר בחוסר הוודאות שתנאי כזה גורם, שכן פעמים רבות משמשים כספי התמורה לרכישה אחרת.
נסי לקבל שמאות בטרם החתימה על החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אפשר, אם המוכר מסכים לכך, להתנות את ההסכם בקבלת שמאות הבנק, אך תנאי כזה איננו מקובל.
לרוב, מוכר לא יסכים להשאר בחוסר הוודאות שתנאי כזה גורם, שכן פעמים רבות משמשים כספי התמורה לרכישה אחרת.
נסי לקבל שמאות בטרם החתימה על החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה של דירה
חמודי
03/12/16
קניתי דירה ולא רשמתי הערת אזהרה , מסיבות השמורות עימי. ועדיין לא קבלתי את החזקה.
האם אני יכול למכור דירה זו לצד ג? האם צד ג יוכל לרשום הערת אזהרה? במידה וצד ג לא יכול לרשום, האם הסכמה של המוכר שמכר לי תשנה את התשובה וכן יתאפשר לו לרשום?
האם אני יכול למכור דירה זו לצד ג? האם צד ג יוכל לרשום הערת אזהרה? במידה וצד ג לא יכול לרשום, האם הסכמה של המוכר שמכר לי תשנה את התשובה וכן יתאפשר לו לרשום?
מכירה של דירה שטרם נרשמה ע"ש המוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/12/16
שלום רב,
עקרונית ניתן למכור דירה שטרם נרשמה על שמך.
בפועל, קונה סביר ידרוש שהדירה תרשם על שמך כתנאי מוקדם לחוזה ובוודאי להעברת כספים.
כל עוד הדירה לא רשומה ע"ש המוכר - הקונה לא יוכל לרשום הערת אזהרה אלא בהסכמת הבעלים הרשום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עקרונית ניתן למכור דירה שטרם נרשמה על שמך.
בפועל, קונה סביר ידרוש שהדירה תרשם על שמך כתנאי מוקדם לחוזה ובוודאי להעברת כספים.
כל עוד הדירה לא רשומה ע"ש המוכר - הקונה לא יוכל לרשום הערת אזהרה אלא בהסכמת הבעלים הרשום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
מני
03/12/16
קניתי דירה. לא רשמתי הערת אזהרה.
האם צד ג שאני חייב לו כסף יכול לרשום עיקול על הדירה כל עוד אין הערת אזהרה לטובתי ?
האם צד ג שאני חייב לו כסף יכול לרשום עיקול על הדירה כל עוד אין הערת אזהרה לטובתי ?
הערת אזהרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/12/16
שלום מני,
צד ג' איננו יכול לעקל דירה שאיננה רשומה על שמך אלא באמצעות פניה לקבלת צו הצהרתי מבית המשפט..
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
צד ג' איננו יכול לעקל דירה שאיננה רשומה על שמך אלא באמצעות פניה לקבלת צו הצהרתי מבית המשפט..
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על מכירת דירה כשיש עוד דירה
מלכיה מי
03/12/16
שלום לכולם,
כיום יש בבעלותי בית קרקרע פרטי שמוערך בשלוש מיליון שקל.
כשהתעניינתי בלרכוש דירה קטנה נוספת להשקעה בשווי 700 אלף ש"ח הזהירו אותי שכשארצה למכור את דירת המגורים היקרה שבה אני מתגוררת כיום אצטרך לשלם הרבה מיסים בשל העובדה שיש ברשותו 2 דירות. האם זה נכון?
מה בעצם ההבדל במיסוי בין דירה אחת לשתי דירות בזמן המכירה?
תודה לעונים.
כיום יש בבעלותי בית קרקרע פרטי שמוערך בשלוש מיליון שקל.
כשהתעניינתי בלרכוש דירה קטנה נוספת להשקעה בשווי 700 אלף ש"ח הזהירו אותי שכשארצה למכור את דירת המגורים היקרה שבה אני מתגוררת כיום אצטרך לשלם הרבה מיסים בשל העובדה שיש ברשותו 2 דירות. האם זה נכון?
מה בעצם ההבדל במיסוי בין דירה אחת לשתי דירות בזמן המכירה?
תודה לעונים.
מס על מכירת דירה כשיש עוד דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/12/16
שלום מלכה,
עסקת מכירה של נכס מקרקעין מחוייבת כעקרון במס שבח מקרקעין (שמחושב כאחוז מסויים מהרווח שיש למוכר מהמכירה).
לגבי דירות מגורים ניתן לקבל פטור ממס שבח כאשר מדובר בדירה יחידה של המוכר (ובכפוף לתנאי החוק). מוכר שיש לו שתי דירות ויותר איננו זכאי לקבל פטור זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עסקת מכירה של נכס מקרקעין מחוייבת כעקרון במס שבח מקרקעין (שמחושב כאחוז מסויים מהרווח שיש למוכר מהמכירה).
לגבי דירות מגורים ניתן לקבל פטור ממס שבח כאשר מדובר בדירה יחידה של המוכר (ובכפוף לתנאי החוק). מוכר שיש לו שתי דירות ויותר איננו זכאי לקבל פטור זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זריקת דייר מנכס מושכר
אופיר
01/12/16
האם ניתן להוציא דייר שלא משלם שכר דירה האיש נכה
וניזרק לרחוב על ידי בעל הבית של הנכס
האם זה חוקי מה שעשה בעל הדירה ולא פנה לבית המשפט
להליך פינוי חוקי ומה עליו לעשות עם אותו בעל בית
וניזרק לרחוב על ידי בעל הבית של הנכס
האם זה חוקי מה שעשה בעל הדירה ולא פנה לבית המשפט
להליך פינוי חוקי ומה עליו לעשות עם אותו בעל בית
מענה
מתמחה
02/12/16
שלום רב,
לא ברור מדבריך אם אתה בעלי הנכס או קרוב של הנכה או הנכה?
שנית, כמה חודשים לא שולמו?
האם ניתנה הודעה קודם לכן?
נא לפרט.
תודה
לא ברור מדבריך אם אתה בעלי הנכס או קרוב של הנכה או הנכה?
שנית, כמה חודשים לא שולמו?
האם ניתנה הודעה קודם לכן?
נא לפרט.
תודה
התשובה ברורה וחד משמעית - אסור היה לו לזרוק אותו
אסף
02/12/16
יש רק דרך אחת לפנות שוכר שלא משלם שכירות - והיא באמצעות תביעה משפטית לפינוי מושכר.
זכותו של השוכר שנזרק לרחוב לפנות למשטרה, והיא תחזיר אותו בחזרה לדירה, בתנאי שלא חלף זמן משמעותי מביצוע הזריקה.
לא קיים מצב שמשכיר יזרוק שוכר לרחוב בגלל אי תשלום שכירות.
זכותו של השוכר שנזרק לרחוב לפנות למשטרה, והיא תחזיר אותו בחזרה לדירה, בתנאי שלא חלף זמן משמעותי מביצוע הזריקה.
לא קיים מצב שמשכיר יזרוק שוכר לרחוב בגלל אי תשלום שכירות.
חשוב מאוד בדחיפות
שני
01/12/16
נתתי צק לאדם כדי שיוריד את שלט השכרת הדירה שלו כדי להבטיח שלא ישכיר את דירתו לאף אחד אחר . חייבת לציין שלא רשום סכום מסויים על הצק אך הצק חתום. לא חתמתי עדיין על חוזה או משסמך המחייב אותי על הדירה. התחרטתי לאחר יומיים ואני לא מעוניינת בדירה יותר. האם אני יכולה לדרוש את הצק בחזרה.?
האם נכרת חוזה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום שני,
שאלתך מתאימה יותר לפורום חוזים.
בכל מקרה, לאור הדחיפות והעובדה שמסרת שיק "פתוח" מציעה לך לפנות לעו"ד לבחינת המסמכים עליהם חתמת, אם יש כאלה, והעובדות הנוספות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך מתאימה יותר לפורום חוזים.
בכל מקרה, לאור הדחיפות והעובדה שמסרת שיק "פתוח" מציעה לך לפנות לעו"ד לבחינת המסמכים עליהם חתמת, אם יש כאלה, והעובדות הנוספות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה מכר ושינוי חתימות
דונה
01/12/16
לאחרונה רכשתי נכס שהייתי בו דיירת מוגנת במשך שנים רבות. רק אני הייתי רשומה בחוזה המקורי של הדיירות המוגנת. ואולם ברכישת הנכס, חתמנו על החוזה אני ובעלי. האם יש אפשרות לשנות את החוזה כך שרק אני אהיה חתומה עליו ולא בעלי?
שינוי הצדדים להסכם מכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום דונה,
שינוי זהות הרוכש בהסכם מכר הוא עניין מהותי ולא טכני. הדבר כרוך גם בביטול החוזה אצל רשות המסים ודיווחה של עסקה חדשה.
התשובה תלויה בסוג הנכס (דירה? חנות?) ובעובדות נוספות שיש בהן להשפיע על זכויותי של בעלך.
ככל שמדובר בויתור של בעלך על זכויותיו בהסכמה - ניתן לחשוב על פתרון שיתאים לצרכיכם (למשל העברה במתנה).
בכל מקרה - מומלץ להתיעץ בעו"ד לבדיקת כלל העובדות והמסמכים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שינוי זהות הרוכש בהסכם מכר הוא עניין מהותי ולא טכני. הדבר כרוך גם בביטול החוזה אצל רשות המסים ודיווחה של עסקה חדשה.
התשובה תלויה בסוג הנכס (דירה? חנות?) ובעובדות נוספות שיש בהן להשפיע על זכויותי של בעלך.
ככל שמדובר בויתור של בעלך על זכויותיו בהסכמה - ניתן לחשוב על פתרון שיתאים לצרכיכם (למשל העברה במתנה).
בכל מקרה - מומלץ להתיעץ בעו"ד לבדיקת כלל העובדות והמסמכים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות מוגנת
יוסי
30/11/16
היי
ברשותי מגרש שירשתי מאימי אשר ירשה מסבי
סבי השכיר בית במגרש
בשכירות מוגנת
השוכר לא שילם שכירות 20 שנה השתמש בבית בתור מחסן לא גר בבית ולא שילם ארנונה
לאחר פטירתו של הדייר המוגן העיריה תבעה ממני ארנונה ואני שלמתי ארנונה של 20 שנה הגעתי איתם להסדר
כיום אישתו טוענת שהבית שלה
מה עלי לעשות
ברשותי מגרש שירשתי מאימי אשר ירשה מסבי
סבי השכיר בית במגרש
בשכירות מוגנת
השוכר לא שילם שכירות 20 שנה השתמש בבית בתור מחסן לא גר בבית ולא שילם ארנונה
לאחר פטירתו של הדייר המוגן העיריה תבעה ממני ארנונה ואני שלמתי ארנונה של 20 שנה הגעתי איתם להסדר
כיום אישתו טוענת שהבית שלה
מה עלי לעשות
שכירות מוגנת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום יוסי,
עליך לבדוק את עילות הפינוי הקיימות בחוק (למשל - נטישה, אי תשלום דמי שכירות וכו') ולהגיש תביעת פינוי ככל שקיימת לך עילה לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לבדוק את עילות הפינוי הקיימות בחוק (למשל - נטישה, אי תשלום דמי שכירות וכו') ולהגיש תביעת פינוי ככל שקיימת לך עילה לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות ארוכה
דן
30/11/16
האם שכירות של דירה ל24 שנה ללא אופציה, חייבת במס רכישה / מס שבח?האם חייבת דווח לרשות המיסים?האם חובת דווח כלשהי לגורם כלשהו? האם טעונה רישום? איך בדיוק?האם עיסקה כזו היא מקובלת בשוק- או שעלולה לעלות טענה של עיסקה מלאכותית?
תשובה
יוסי
01/12/16
אתה בטוח שזה מה שאתה רוצה לעשות?
אם אתה לא משנה כלום בטאבו לא צריך רישום.
תדאג לזכויותיך במסגרת החוזה.
יש מס על השכרת דירה (למשכיר) כרגיל.
אם אתה לא משנה כלום בטאבו לא צריך רישום.
תדאג לזכויותיך במסגרת החוזה.
יש מס על השכרת דירה (למשכיר) כרגיל.
שכירות ארוכת טווח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום דן,
שכירות כפי שאתה מתאר איננה עסקה מקובלת בשוק.
על פי חוק, שכירות של 25 שנים ומעלה טעונה דיווח לרשות המסים וממוסה כעסקת מכר. לכאורה 24 שנים לא נכנסות להגדרה.
שכירות ארוכת טווח טעונה רישום בטאבו (שטר שכירות בצרוף תנאי השכירות).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכירות כפי שאתה מתאר איננה עסקה מקובלת בשוק.
על פי חוק, שכירות של 25 שנים ומעלה טעונה דיווח לרשות המסים וממוסה כעסקת מכר. לכאורה 24 שנים לא נכנסות להגדרה.
שכירות ארוכת טווח טעונה רישום בטאבו (שטר שכירות בצרוף תנאי השכירות).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת נכס מכונסת
שילה
30/11/16
בוקר טוב
נא עזרתכם ,מצטטת חלק מסעיפי הסכם המכר אשר נחתם עם הכונסת להלן:
1. העסקה נשוא הסכם זה כוללת את מכירת זכויות הפיתוח במגרש ואת כל הבנוי עליו כלומר את כל הנכס as is
2. מיסים ותשלומים: המוכרת תשא בהוצאות הטיפול בהעברת הזכויות אצל ממ"י על שם הקונה ובמיסוי הנגזר מכך, כך שהקונה יהיה זכאי לאחוזי הבנייה המקסימאליים האפשריים על פי חוזה הפיתוח ע"י המינהל ו/או ועדת התכנון.
3. בכפוף לאמור בהסכם זה לעיל, כל המיסים, התשלומים, האגרות והיטלי החובה השונים, בין עירוניים ובין ממשלתיים החלים על הנכס עד ליום מסירת החזקה בו בפועל לקונה, יחולו על המוכרת וישולמו על ידה.
4. תוכניות בינוי למגרש: תמורת המכר כוללת תכנון אדריכלי וקבלת היתר בניה לרבות כוללת ליווי אדריכלי עד קבלת טופס 4 וכן שירותי מדידה לקבלת היתר בניה.
5. תמורת המכר כוללת תכנון אדריכלי וכן כוללת את קבלת מלוא עלות היועצים הנדרשים לשם קבלת היתר הבניה, אך לא לקבלת טופס 4, מלוא התשלומים הנדרשים למועצה/וועדה מקומית וכן את מלוא האגרות וההיטלים הנגזרים מכך.
6. תמורת המכר כוללת את מלוא העלויות הנדרשות לצורך קבלת היתר בניה. למען הסר ספקמובהר, כי כל ליקויי שקיים בבית במצבו דהיום המונע קבלת היתר בניה, יתוקן בהתאם לדרישות וועדת התכנון או המהנדס או האדריכל כך שניתן יהיה להמשיך בהשלמת הבית ע"י קבלן הביצוע. ככל שתתגלה מחלוקת בדבר הרכיבים הנכללית בבית, או התיקונים הנדרשים להשלמתו, תהיה החלטת המהנדס או האדריכל ההחלטה המכריעה להכללתם או אי הכללת עלות הרכבתם או תיקונם על המוכרת. המהנדס והאדריכל יכריעו על פי תקנים ותחיקת הבניה.
האדריכלית שמונתה כבוררת עובדת עם הכונסת.
משהובררו הסוגיות לעיל שאלותי הן:
1. האם הסעיפי הללו אינם מדברים בעד עצמם על מי חלה חובת ההוצאות לקבלת היתר בניה?
2. כיצד עלי לנהוד כדי לקדם את התהליך אשר נמצא בטיפול כבר 4 שנים מיום חתימת הסכם המכר?
3. בהסכם אין התחייבות של הכונסת למועד סיום המכר וכאמור נמשך זמן רב מעבר לסביר.
בברכה
שילה
נא עזרתכם ,מצטטת חלק מסעיפי הסכם המכר אשר נחתם עם הכונסת להלן:
1. העסקה נשוא הסכם זה כוללת את מכירת זכויות הפיתוח במגרש ואת כל הבנוי עליו כלומר את כל הנכס as is
2. מיסים ותשלומים: המוכרת תשא בהוצאות הטיפול בהעברת הזכויות אצל ממ"י על שם הקונה ובמיסוי הנגזר מכך, כך שהקונה יהיה זכאי לאחוזי הבנייה המקסימאליים האפשריים על פי חוזה הפיתוח ע"י המינהל ו/או ועדת התכנון.
3. בכפוף לאמור בהסכם זה לעיל, כל המיסים, התשלומים, האגרות והיטלי החובה השונים, בין עירוניים ובין ממשלתיים החלים על הנכס עד ליום מסירת החזקה בו בפועל לקונה, יחולו על המוכרת וישולמו על ידה.
4. תוכניות בינוי למגרש: תמורת המכר כוללת תכנון אדריכלי וקבלת היתר בניה לרבות כוללת ליווי אדריכלי עד קבלת טופס 4 וכן שירותי מדידה לקבלת היתר בניה.
5. תמורת המכר כוללת תכנון אדריכלי וכן כוללת את קבלת מלוא עלות היועצים הנדרשים לשם קבלת היתר הבניה, אך לא לקבלת טופס 4, מלוא התשלומים הנדרשים למועצה/וועדה מקומית וכן את מלוא האגרות וההיטלים הנגזרים מכך.
6. תמורת המכר כוללת את מלוא העלויות הנדרשות לצורך קבלת היתר בניה. למען הסר ספקמובהר, כי כל ליקויי שקיים בבית במצבו דהיום המונע קבלת היתר בניה, יתוקן בהתאם לדרישות וועדת התכנון או המהנדס או האדריכל כך שניתן יהיה להמשיך בהשלמת הבית ע"י קבלן הביצוע. ככל שתתגלה מחלוקת בדבר הרכיבים הנכללית בבית, או התיקונים הנדרשים להשלמתו, תהיה החלטת המהנדס או האדריכל ההחלטה המכריעה להכללתם או אי הכללת עלות הרכבתם או תיקונם על המוכרת. המהנדס והאדריכל יכריעו על פי תקנים ותחיקת הבניה.
האדריכלית שמונתה כבוררת עובדת עם הכונסת.
משהובררו הסוגיות לעיל שאלותי הן:
1. האם הסעיפי הללו אינם מדברים בעד עצמם על מי חלה חובת ההוצאות לקבלת היתר בניה?
2. כיצד עלי לנהוד כדי לקדם את התהליך אשר נמצא בטיפול כבר 4 שנים מיום חתימת הסכם המכר?
3. בהסכם אין התחייבות של הכונסת למועד סיום המכר וכאמור נמשך זמן רב מעבר לסביר.
בברכה
שילה
רכישת נכס מכונסת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום שילה,
לא ניתן לפרש הסכם על סמך חלקים ממנו.
מהסעיפים שצוטטו ניתן להסיק שהתמורה כוללת את ההוצאות הנדרשות לקבלת היתר בניה. לא ברור מהחלקים שצוטטו אם הקונה ישלם ויקזז מהסכום או המוכרת אחראית לשלם מהכספים שבידיה.
כדי לדעת כיצד ניתן לקדם את התהליך יש להבין מה הבעיות שהתעוררו ומה נדרש לעשות כדי לפתור אותן. פני לכונסת ובררי עמה עניין זה, כמו גם את עניין סיום העסקה.
כדאי לערב את עוה"ד שיצג אותך ברכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן לפרש הסכם על סמך חלקים ממנו.
מהסעיפים שצוטטו ניתן להסיק שהתמורה כוללת את ההוצאות הנדרשות לקבלת היתר בניה. לא ברור מהחלקים שצוטטו אם הקונה ישלם ויקזז מהסכום או המוכרת אחראית לשלם מהכספים שבידיה.
כדי לדעת כיצד ניתן לקדם את התהליך יש להבין מה הבעיות שהתעוררו ומה נדרש לעשות כדי לפתור אותן. פני לכונסת ובררי עמה עניין זה, כמו גם את עניין סיום העסקה.
כדאי לערב את עוה"ד שיצג אותך ברכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
