פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בניין משותף – חסימת הגישה לחנייה שלי על ידי ועד הב
מרג'י
23/10/17
שלום
לדירה שברשותי ישנה חנייה הרשומה בטאבו על שמי נציג הועד החליט לסגור את הגישה לחנייה ובנה שער
השאלה שלי ברצוני להגיש תביעה במסגרת צו עשה דהיינו פירוק הדלת שהותקנה
השאלה האם חלה עלי החובה לתבוע את כל הדיירים או רק את נציג הוועד
תודה
לדירה שברשותי ישנה חנייה הרשומה בטאבו על שמי נציג הועד החליט לסגור את הגישה לחנייה ובנה שער
השאלה שלי ברצוני להגיש תביעה במסגרת צו עשה דהיינו פירוק הדלת שהותקנה
השאלה האם חלה עלי החובה לתבוע את כל הדיירים או רק את נציג הוועד
תודה
תביעה נגד נציגות הבית המשותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/10/17
מרג'י שלום,
נציגות הבית המשותף מוגדרת כאישיות משפטית הכשרה לתבוע ולהיתבע.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
נציגות הבית המשותף מוגדרת כאישיות משפטית הכשרה לתבוע ולהיתבע.
בהצלחה רבה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
א
23/10/17
בדף המידע התכנוני כתוב שקו הבנין הוא 2 מ' והוא נשאב מתב"ע X. בפועל קו הבנין הוא
באמת 2 מ'. בתב"ע X אין כל איזכור לקווי בנין. אני רוצה לצאת עם מרפסת עד קו המגרש
(בית משותף). האם אני צריך שינוי תב"ע(למה? שהרי בתב"ע אין איזכור לקווי בניין) או
שאני רשאי לצאת עד קו המגרש?
באמת 2 מ'. בתב"ע X אין כל איזכור לקווי בנין. אני רוצה לצאת עם מרפסת עד קו המגרש
(בית משותף). האם אני צריך שינוי תב"ע(למה? שהרי בתב"ע אין איזכור לקווי בניין) או
שאני רשאי לצאת עד קו המגרש?
קו בניין
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/10/17
קו הבניין נקבע על פי הוראות התכניות החלות על הקרקע וכן ע"פ התקנות.
אני מציע לפנות לאדריכל על מנת שיבדוק מהן הזכויות הקיימות.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני מציע לפנות לאדריכל על מנת שיבדוק מהן הזכויות הקיימות.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוזלה בשכירות דירה
א
23/10/17
בוקר טוב! אני חתמתי חוזה למכירת דירתי ברחובות לפני שנתיים כשפינוי הדירה בתאריך
23.11.2017(בעוד חודש) כניתנת אפשרות להמשיך לגור בדירה בתשלום שכירות של 3,500 שח
לחודש. ידענו שאמורים להתחיל פרויקט תמ"א 38 אך לא ידענו מתי. בשבוע הקרוב אמורים
להתחיל בבניה ואנחנו נשארים לגור בדירה האם מגיע לנו הוזלה בדמי השכירות? נשמח לקבל
תשובה תודה רבה
23.11.2017(בעוד חודש) כניתנת אפשרות להמשיך לגור בדירה בתשלום שכירות של 3,500 שח
לחודש. ידענו שאמורים להתחיל פרויקט תמ"א 38 אך לא ידענו מתי. בשבוע הקרוב אמורים
להתחיל בבניה ואנחנו נשארים לגור בדירה האם מגיע לנו הוזלה בדמי השכירות? נשמח לקבל
תשובה תודה רבה
האם מגיעה הוזלה של דמי השכירות?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/10/17
שלום וברכה,
יש לבחון את הוראות ההסכם בנוגע לכך.
באופן כללי, במיוחד על רקע הבעלות הקודמת בדירה והידיעה על קידום תמ"א בבניין, קשה לי לראות כיצד ניתן לטעון כך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לבחון את הוראות ההסכם בנוגע לכך.
באופן כללי, במיוחד על רקע הבעלות הקודמת בדירה והידיעה על קידום תמ"א בבניין, קשה לי לראות כיצד ניתן לטעון כך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול היתר בניה
רוית
23/10/17
במקרה שועדה מקומית הנפיקה היתר בניה למרות שמבקש ההיתר לא עמד בכל תנאי התכנית שאושרה ולא השלים את כל גליון הדרישות, האם בכדי למנוע את הבניה לאחר שכבר ניתן ההיתר צריך להגיש ערר לועדה מחוזית או להגיש עתירה לבית המשפט?
תודה.
תודה.
עתירה לבטלות היתר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/10/17
רוית שלום,
שאלתך חורגת מעניינו של הפורום.
הפורום איננו תחליף ליצוג משפטי פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך חורגת מעניינו של הפורום.
הפורום איננו תחליף ליצוג משפטי פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בבית משותף
לנה
23/10/17
שלום,
בבניין דירות שרשום בטאבו כבית משותף יש צורך בהסכמת הדיירים לפני מכירת הדירה? למשל ניתן למכור את הדירה לגורם ממשלתי (כגון: משרד השיכון, עמיגור, עמידר וכדומה) ללא הסכמה של כל דיירי הבניין?
במידה וקיימת מגבלה מסויימת מה המגבלה.
בבניין דירות שרשום בטאבו כבית משותף יש צורך בהסכמת הדיירים לפני מכירת הדירה? למשל ניתן למכור את הדירה לגורם ממשלתי (כגון: משרד השיכון, עמיגור, עמידר וכדומה) ללא הסכמה של כל דיירי הבניין?
במידה וקיימת מגבלה מסויימת מה המגבלה.
האם נדרשת הסכמת דיירים למכירת דירה?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/10/17
לנה שלום,
רכושו של אדם הוא קניינו הפרטי והוא זכאי לנהוג בו מנהג בעלים ולקבל החלטות בצורה אוטונומית.
כאשר מדובר בנכס שלא רשום כבית משותף תיתכן הגבלה של האפשרות למכירת הנכס ככל שהוסכם בהסכם שיתוף בין הדיירים. במקרה כזה החוק מגביל זאת לתקופה של עד 3 שנים.
כאשר יש רישום בית משותף אין כל הגבלה על מכירת הדירה והיא לא תלויה בהסכמת הדיירים עצמם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
רכושו של אדם הוא קניינו הפרטי והוא זכאי לנהוג בו מנהג בעלים ולקבל החלטות בצורה אוטונומית.
כאשר מדובר בנכס שלא רשום כבית משותף תיתכן הגבלה של האפשרות למכירת הנכס ככל שהוסכם בהסכם שיתוף בין הדיירים. במקרה כזה החוק מגביל זאת לתקופה של עד 3 שנים.
כאשר יש רישום בית משותף אין כל הגבלה על מכירת הדירה והיא לא תלויה בהסכמת הדיירים עצמם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזיבת דירה מושכרת לפני המועד שנקבע בחוזה
דליה
22/10/17
לצוות שלום,
השכרתי דירה בבעלותי בחודש נובמבר 2016. החוזה מסתיים ב-24.11.2017. לפני כחודשיים השוכר הודיע למתווך על כוונתו לסיים את תקופת השכירות חודש לפני מועד סיום התקופה שנקבעה בחוזה (משום מה לא ראה לנכון להודיע גם לי). מעבר להיותו מחויב להודיע גם לי וגם למתווך, בחוזה קיים סעיף לפיו השוכר משוחרר מהתחייבויותיו לפני תום תקופת השכירות, רק אם נמצא דייר חלופי לשביעות רצוני. לפני כשבוע הבניין נכנס לתהליך שיפוץ (לא ידעתי על כך בזמן חתימת החוזה, אלא מס' חודשים לאחר מכן). האם קיימת לשוכר עילה לא לכבד את ההסכם בטענה שבגלל השיפוץ אני לא מצליחה למצוא דייר חלופי, או שהוא מחויב בכל מקרה עד תום תקופת השכירות אם לא הצלחתי למצוא שוכר במקומו (בחוזה אין כל התניה בסעיף המתייחס למציאת דייר חלופי) ?
תודה, דליה
השכרתי דירה בבעלותי בחודש נובמבר 2016. החוזה מסתיים ב-24.11.2017. לפני כחודשיים השוכר הודיע למתווך על כוונתו לסיים את תקופת השכירות חודש לפני מועד סיום התקופה שנקבעה בחוזה (משום מה לא ראה לנכון להודיע גם לי). מעבר להיותו מחויב להודיע גם לי וגם למתווך, בחוזה קיים סעיף לפיו השוכר משוחרר מהתחייבויותיו לפני תום תקופת השכירות, רק אם נמצא דייר חלופי לשביעות רצוני. לפני כשבוע הבניין נכנס לתהליך שיפוץ (לא ידעתי על כך בזמן חתימת החוזה, אלא מס' חודשים לאחר מכן). האם קיימת לשוכר עילה לא לכבד את ההסכם בטענה שבגלל השיפוץ אני לא מצליחה למצוא דייר חלופי, או שהוא מחויב בכל מקרה עד תום תקופת השכירות אם לא הצלחתי למצוא שוכר במקומו (בחוזה אין כל התניה בסעיף המתייחס למציאת דייר חלופי) ?
תודה, דליה
האם ניתן לסיים שכירות ללא הכנסת דייר חלופי?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/10/17
דליה שלום,
גם אם אין אמירה מפורשת או התניה לגבי מציאת דייר חלופי, ברור שככל שיש מניעה אובייקטיבית שאינה תלויה בשוכר, יש בכך להוות טענה שתצדיק את השתחררותו מהחוזה.
השאלה היא עובדתית האם אכן דיירים חלופיים ימנעו מלשכור את הדירה עקב השיפוץ.
השאלה תיבחן בעיניו של שוכר חלופי סביר, כלומר בעיניים אובייקטיביות הבוחנות את ההפרעה הקיימת אם בכלל לשימוש בדירה.
יתכן שניתן למצוא שוכר חלופי למרות השיפוץ אך תוך הפחתת דמי השכירות וזאת בערך המטרד, ככל שקיים.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
גם אם אין אמירה מפורשת או התניה לגבי מציאת דייר חלופי, ברור שככל שיש מניעה אובייקטיבית שאינה תלויה בשוכר, יש בכך להוות טענה שתצדיק את השתחררותו מהחוזה.
השאלה היא עובדתית האם אכן דיירים חלופיים ימנעו מלשכור את הדירה עקב השיפוץ.
השאלה תיבחן בעיניו של שוכר חלופי סביר, כלומר בעיניים אובייקטיביות הבוחנות את ההפרעה הקיימת אם בכלל לשימוש בדירה.
יתכן שניתן למצוא שוכר חלופי למרות השיפוץ אך תוך הפחתת דמי השכירות וזאת בערך המטרד, ככל שקיים.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה במס רכישה מופחת
רונן
22/10/17
שלום רב ,ברשותי דירה ( דירה שנייה ) שרכשתי לפני כשנה בתשלום מס רכישה מופחת עקב זה שהנני מוכר כנכה 100 אחוז . ידוע לי כי ניתן לנצל "הטבה" זו פעמיים בחיים .מתיי אוכל להשתמש שוב בהטבה זו ? האם ישנו טווח זמן בין מינימלי שלא אוכל להשתמש שוב בהטבה זו ? האם אהיה חייב למכור את הדירה שרכשתי לפני שנה ??
רכישת דירה במס רכישה מופחת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/10/17
שלום רונן,
מס הרכישה המופחת ניתן לנכה לרכישת דירה למגוריו.
רכישת דירת מגורים אחרת תוך זמן קצר תעורר את החשד שהרכישה איננה לצורכי מגורי הנכה ורשות המיסים עשויה לבדוק גם את הדירה שנרכשה לפני שנה משמשת לצורך כך, ולשלול את ההקלה שניתנה.
יחד עם זאת - אם ניתן להראות את הצורך בהחלפת מקום מגורים או אם הרכישה הנוספת נעשית לאחר חלוף זמן סביר, יתכן שניתן יהיה לקבל את ההקלה לגבי דירה נוספת.
עצם קבלת ההקלה איננה מחייבת כירת הדירה הקודמת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מס הרכישה המופחת ניתן לנכה לרכישת דירה למגוריו.
רכישת דירת מגורים אחרת תוך זמן קצר תעורר את החשד שהרכישה איננה לצורכי מגורי הנכה ורשות המיסים עשויה לבדוק גם את הדירה שנרכשה לפני שנה משמשת לצורך כך, ולשלול את ההקלה שניתנה.
יחד עם זאת - אם ניתן להראות את הצורך בהחלפת מקום מגורים או אם הרכישה הנוספת נעשית לאחר חלוף זמן סביר, יתכן שניתן יהיה לקבל את ההקלה לגבי דירה נוספת.
עצם קבלת ההקלה איננה מחייבת כירת הדירה הקודמת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השגה על חיוב בארנונה
שמואל
22/10/17
רשות מקומית הטילה עיקול על חשבוני בבנק בלי ששלחה לי חשבון לתשלום וללא התראה כלשהיא. לאחר שבררתי שמדובר בחוב ארנונה בגין נכס בו הנני אחד משני יורשים, הגשתי למנהל הארנונה ברשות השגה על החיוב בארנונה. לאחר שממחלקת הגביה ברשות נימסר לי שהם לא מתייחסים למכתבי כהשגה, שלחתי בדואר רשום לוועדת ערר של הרשות ערר על חיוב הארנונה. עברו למעלה מחודשיים ולא קיבלתי תשובה לפניותי לא ממנהל הארנונה ולא מוועדת הערר. בחוק רשויות מקומיות(קביעת ארנונה כללית)-1976 בסעיף 4 נקבע שמנהל הארנונה צריך להשיב להשגה תוך שישים יום, ובמידה ולא השיב תוך שישים יום יחשב הדבר שקיבל את ההשגה. האם במקרה שתארתי לעיל ניתן לקבוע שהרשות המקומית קיבלה את ההשגה בגין חיוב הארנונה?
השגה על חיוב בארנונה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/10/17
שלום שמואל,
לא ניתן להשיב לשאלתך ללא עיון בטענותיך ובנימוקי ההשגה ותשובת הרשות.
לא כל טענה ניתן להעלות במסגרת השגה, אלא רק את הטענות המנויות בחוק (טעות בזהות בעל הנכס, גודלו, סוגו,והשימוש שנעשה בנכס וכיוב').
לדבריך, הודיעה לך הרשות שאיננה מתיחסת למסמך שהגשת כאל השגה. זו תשובת הרשות (שמשמעותה למעשה דחיית ההשגה).
אין מגבלה של 60 יום על קבלת החלטת ועדת הערר ולכן העובדה שטרם ניתנה החלטה אין משמעותה שההשגה התקבלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן להשיב לשאלתך ללא עיון בטענותיך ובנימוקי ההשגה ותשובת הרשות.
לא כל טענה ניתן להעלות במסגרת השגה, אלא רק את הטענות המנויות בחוק (טעות בזהות בעל הנכס, גודלו, סוגו,והשימוש שנעשה בנכס וכיוב').
לדבריך, הודיעה לך הרשות שאיננה מתיחסת למסמך שהגשת כאל השגה. זו תשובת הרשות (שמשמעותה למעשה דחיית ההשגה).
אין מגבלה של 60 יום על קבלת החלטת ועדת הערר ולכן העובדה שטרם ניתנה החלטה אין משמעותה שההשגה התקבלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית קרקע חקלאית
רבקה
22/10/17
שלום, יש לנו דירת מגורים בבעלותינו ואנו שוקלים לקנות קרקע חקלאית.האם יש לזה מיסוי כדין דירה שנייה?איזה מיסויים נוספים יכולים להיות?תודה רבקה
רכישת קרקע חקלאית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/10/17
שלום רבקה,
רכישת קרקע חקלאית איננה רכישת דירה ומס הרכישה עליה הוא 6%.
לגבי מוסוי נוסף יש לבדוק את נתוני הנכס והמוכר (עשויים לחול מיסים עירוניים, מע"מ וכו').
יש לזכור, שגם אם יתאפשר לבנות על הקרקע בעתיד הדבר יגרור הוצאות נוספות, כדון היטלי השבחה ופיתוח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רכישת קרקע חקלאית איננה רכישת דירה ומס הרכישה עליה הוא 6%.
לגבי מוסוי נוסף יש לבדוק את נתוני הנכס והמוכר (עשויים לחול מיסים עירוניים, מע"מ וכו').
יש לזכור, שגם אם יתאפשר לבנות על הקרקע בעתיד הדבר יגרור הוצאות נוספות, כדון היטלי השבחה ופיתוח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כפיית רישום בית משותף
יצחק קלין
22/10/17
בית המשפט החליט על פירוק שיתוף בדרך של מכירת הנכס במקום בדרך של רישום בית משותף, בניגוד לעמדתנו. אומר הכונס, אני מבקש במקביל להליך המכירה להתמנות לכונס נכסים לעניין הבית כבית משותף, באופן שכל יחידה תרשם בנפרד כשייכת לבעלים כולם, וכל זאת כדי למקסם את מחיר המכירה. אנחנו אומרים לא ניתן לכפות עלינו רישום יחידות על שמנו, כלומר רישום בית משותף בהליך מכירה כדי למקסם את מחיר המכירה לו אנחנו מתנגדים, אלא אך ורק במסגרת פירוק בדרך של רישום בית משותף, כלומר חלוקה בעין ולא מכירה. יש פסק דין בנושא הזה?
כפיית רישום בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/10/17
שלום יצחק,
הפורום איננו עוסק במתן יעוץ פרטני.
יש לבחון את החלטת בית המשפט ואת נימוקיה, וכן את התועלות או החסרונות שיש ברישום הבית המשותף למיקסום רווחי השותפים.
ככל שהנכם מתנגדים הכונס יפעל בהתאם להוראות שיקבל מבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הפורום איננו עוסק במתן יעוץ פרטני.
יש לבחון את החלטת בית המשפט ואת נימוקיה, וכן את התועלות או החסרונות שיש ברישום הבית המשותף למיקסום רווחי השותפים.
ככל שהנכם מתנגדים הכונס יפעל בהתאם להוראות שיקבל מבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על טאבו
יריב
21/10/17
אני מעוניין לדעת מה זה טאבו ואיך הוא קשור
למי שקונה בית מקבלן/אדם פרטי ?
טאבו - לשכת רישום המקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/10/17
שלום יריב,
טאבו הוא השם העממי של לשכת רישום המקרקעין - מוסד ממשלתי בו נרשמות זכויות במקרקעין.
כאשר רוכשים נכס השאיפה היא להביא לרישום הזכויות על שם הקונה בטאבו. לא תמיד הדבר אפשרי, לעיתים נדרשים הליכים מקדמיים כדי שניתן יהיה להביא לרישום הזכויות ולגבי כל נכס ונכס יש לבדוק את מצב הזכויות ואפשרויות הרישום באופן ספציפי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
טאבו הוא השם העממי של לשכת רישום המקרקעין - מוסד ממשלתי בו נרשמות זכויות במקרקעין.
כאשר רוכשים נכס השאיפה היא להביא לרישום הזכויות על שם הקונה בטאבו. לא תמיד הדבר אפשרי, לעיתים נדרשים הליכים מקדמיים כדי שניתן יהיה להביא לרישום הזכויות ולגבי כל נכס ונכס יש לבדוק את מצב הזכויות ואפשרויות הרישום באופן ספציפי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכיר מתחזה
יוסף
21/10/17
שכרנו נכס ממישהו שטען שהוא הבעלים... עורך דין שעשה את החוזה הוציא חשבונית כל שנה כשקבל מאיתנו 12 שיקים. לאחר 3 שנים פנה אלינו עורך דין אחר... סיכמנו על גובה השכירות החדש אך המשכיר ועורך דינו אינם מוכנים להוציא חשבונית ואישור ניכוי במקור. בבירור בטאבו התברר שהמשכיר אינו הבעלים של הנכס. כעת תבע אותנו: סילוק ופינוי?! מה עושים
הסתבר שמי שמשכיר לך דירה, הוא לא הבעלים. מה עושים?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/10/17
שלום יוסף,
לא ברור מדבריך, אם חוזה השכירות החדש נחתם או לא, אבל המצב אותו אתה מתאר הוא מצב בו אתם מחזיקים בנכס אך אינכם משלמים דמי שכירות. במצב כזה, רצונו של המשכיר לפנות אתכם מובן.
לשם קבלת תביעת הפינוי על התובע להוכיח את זכותו בנכס.בדוק אם טענותיו לעניין זה מפורטות בכתב התביעה.
יחד עם זאת, אם לטענתך מי שמשכיר לך את הנכס איננו הבעלים האמיתי - מכח מה אתה מוסיף להחזיק בנכס?
אם שכרת את הנכס - ברור שעליך לשלם את דמי השכירות כתנאי להמשך השהות בו.
ואולם, אם עניין החשבונית מופיע כתנאי בחוזה לביצוע התשלום, יתכן שקיימת לך טענת הגנה טובה כנגד המשכיר.
מאחר שהוגשה כבר תביעה עליכם לפנות לעו"ד לקבלת ייצוג מתאים ובחינת כלל טענותיכם.
בברכה,
לא ברור מדבריך, אם חוזה השכירות החדש נחתם או לא, אבל המצב אותו אתה מתאר הוא מצב בו אתם מחזיקים בנכס אך אינכם משלמים דמי שכירות. במצב כזה, רצונו של המשכיר לפנות אתכם מובן.
לשם קבלת תביעת הפינוי על התובע להוכיח את זכותו בנכס.בדוק אם טענותיו לעניין זה מפורטות בכתב התביעה.
יחד עם זאת, אם לטענתך מי שמשכיר לך את הנכס איננו הבעלים האמיתי - מכח מה אתה מוסיף להחזיק בנכס?
אם שכרת את הנכס - ברור שעליך לשלם את דמי השכירות כתנאי להמשך השהות בו.
ואולם, אם עניין החשבונית מופיע כתנאי בחוזה לביצוע התשלום, יתכן שקיימת לך טענת הגנה טובה כנגד המשכיר.
מאחר שהוגשה כבר תביעה עליכם לפנות לעו"ד לקבלת ייצוג מתאים ובחינת כלל טענותיכם.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בדבר העברה לזרים
ע
19/10/17
נרשמה על דירה שלי "הערה בדבר העברה לזרים" ואני מעוניין למכור אותה ליהודי תושב חו"ל.
הבנתי שיש למלא "תצהיר זר בדבר מטרת
רכישה- לאדם פרטי" ולשלוח אותו לרשות מקרקעי ישראל.
1. זה נכון?
2. האם יש מצב שלא מאשרים מכירה כזו? תוך כמה זמן מקבלים אישור כזה?
תודה!
הבנתי שיש למלא "תצהיר זר בדבר מטרת
רכישה- לאדם פרטי" ולשלוח אותו לרשות מקרקעי ישראל.
1. זה נכון?
2. האם יש מצב שלא מאשרים מכירה כזו? תוך כמה זמן מקבלים אישור כזה?
תודה!
מכירה לתושב חו"ל
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/10/17
שלום וברכה,
מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות אינו מוגדר זר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות אינו מוגדר זר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח.
רונן גולדשטיין
19/10/17
שלום רב. בנובמבר 2016 מכרנו את אחת מדירותנו ללא לבתי ללא תמורה.
ברשותי דירה נוספת.
מתי אוכל למכור אותה ללא תשלום מס שבח ?
בתודה מראש.
רונן.
ברשותי דירה נוספת.
מתי אוכל למכור אותה ללא תשלום מס שבח ?
בתודה מראש.
רונן.
מכירת דירה בפטור לאחר העברה ללא תמורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/10/17
רונן שלום,
ככל שביקשתם פטור בהעברה במתנה לפי פטור מתנה ולא פטור רגיל, לא תהיה מניעה למכור כעת ולבקש פטור דירה יחידה.
מציע לכם לבדוק זאת מול עו"ד שטיפל בהעברה.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל שביקשתם פטור בהעברה במתנה לפי פטור מתנה ולא פטור רגיל, לא תהיה מניעה למכור כעת ולבקש פטור דירה יחידה.
מציע לכם לבדוק זאת מול עו"ד שטיפל בהעברה.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה על גג בית משותף
מומי
18/10/17
שלום,
קבלן שהקים שלשה בנינים נפרדים לפני 50 שנה רשם את שלושת הבנינים כבנין משותף אחד. שכן בבנין שלנו קיבל רשיון בניה על הגג על סמך זה שהחתים דיירים בבתים האחרים ואסף די חתימות כדי שיוכל לקבל רשיון בניה, מבלי שיידע את כל הדיירים בבנין שלנו ומבלי שהחתים אותם על הבקשה .
1. האם הרשיון תקף למרות שלא כל דיירי הבנין שלנו הסכימו?
2. האם עליו לשלם תשלומי איזון שיתחלקו בין 36 דירות של שלושת הבתים או שיש לנו זכות לדרוש שיתחלקו רק לבנין שלנו בין 12 דייריו בלבד, ולא גם לאלה שכלל לא גרים בבנין שלנו?
3האם יתכן מצב שגגות של שלושה בנינים נפרדים נרשמו לכל בנין בנפרד בצו בית משותף ולא כגג אחד צמוד לכל המבנים יחד על אף שהבתים עצמם אינם קשורים זה לזה?
קבלן שהקים שלשה בנינים נפרדים לפני 50 שנה רשם את שלושת הבנינים כבנין משותף אחד. שכן בבנין שלנו קיבל רשיון בניה על הגג על סמך זה שהחתים דיירים בבתים האחרים ואסף די חתימות כדי שיוכל לקבל רשיון בניה, מבלי שיידע את כל הדיירים בבנין שלנו ומבלי שהחתים אותם על הבקשה .
1. האם הרשיון תקף למרות שלא כל דיירי הבנין שלנו הסכימו?
2. האם עליו לשלם תשלומי איזון שיתחלקו בין 36 דירות של שלושת הבתים או שיש לנו זכות לדרוש שיתחלקו רק לבנין שלנו בין 12 דייריו בלבד, ולא גם לאלה שכלל לא גרים בבנין שלנו?
3האם יתכן מצב שגגות של שלושה בנינים נפרדים נרשמו לכל בנין בנפרד בצו בית משותף ולא כגג אחד צמוד לכל המבנים יחד על אף שהבתים עצמם אינם קשורים זה לזה?
בית משותף המורכב ממספר מבנים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/10/17
מומי שלום,
יראו את 3 הבניינים כבנין אחד ככל שכך נרשמו ובלבד שלא נשרם בתקנון שההחזקה והניהול יהיו נפרדים.
בהתאם לכך תהיה ההתייחסות לחתימות ולתשלומי האיזון.
יחד עם זאת אתם יכולים להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים על פגיעה בזכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יראו את 3 הבניינים כבנין אחד ככל שכך נרשמו ובלבד שלא נשרם בתקנון שההחזקה והניהול יהיו נפרדים.
בהתאם לכך תהיה ההתייחסות לחתימות ולתשלומי האיזון.
יחד עם זאת אתם יכולים להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים על פגיעה בזכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר ולמשתכן וזכויות
דנדוש
18/10/17
שלום, יש לי שאלה שלא הצלחתי למצוא תשובה ברורה עליה.
במידה וזכינו במחיר למשתכן ובמקביל אנחנו כנראה עתידים בעוד שנה לקבל זכויות בצו ירושה (50% מדירה) הדירה עוד לא עברה בטאבו בגלל בעיות של הקבלן והפרוייקט (למרות שזו דירה של 20 שנה).
השאלה שלי אם לאחר שחתמנו חוזה במחיר למשתכן ופתאום משאירים לאחד מאיתנו ירושה דירה (או זכוית בגלל הסיפור עם הרישום בטאבו) וזה מעל 33% . האם הקבלן יכול להכריח אותי לשלם קנס?
במידה וזכינו במחיר למשתכן ובמקביל אנחנו כנראה עתידים בעוד שנה לקבל זכויות בצו ירושה (50% מדירה) הדירה עוד לא עברה בטאבו בגלל בעיות של הקבלן והפרוייקט (למרות שזו דירה של 20 שנה).
השאלה שלי אם לאחר שחתמנו חוזה במחיר למשתכן ופתאום משאירים לאחד מאיתנו ירושה דירה (או זכוית בגלל הסיפור עם הרישום בטאבו) וזה מעל 33% . האם הקבלן יכול להכריח אותי לשלם קנס?
קבלת דירה בירושה ומחיר למשתכן
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/10/17
דנדוש שלום,
כתבת שאתם זכאים בעוד כשנה לקבל זכויות בצו ירושה. אני מניח שהכוונה היא שיצא כבר צו ירושה אך הדירה עדיין לא נרשמה בטאבו. לעניין הרישום אין רלוונטיות. מתוקף הירושה של הדירה אינכם נחשבים כחסרי דיור במנותק מהרישום בטאבו.
בעת חתימת החוזה לדירת מחיר למשתכן עליכם להיות עדיין במעמד של חסרי דירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כתבת שאתם זכאים בעוד כשנה לקבל זכויות בצו ירושה. אני מניח שהכוונה היא שיצא כבר צו ירושה אך הדירה עדיין לא נרשמה בטאבו. לעניין הרישום אין רלוונטיות. מתוקף הירושה של הדירה אינכם נחשבים כחסרי דיור במנותק מהרישום בטאבו.
בעת חתימת החוזה לדירת מחיר למשתכן עליכם להיות עדיין במעמד של חסרי דירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בקיר חיצוני ע"י דייר
מוש
17/10/17
שלום
דייר קנה בבניין שלנו פנטהאוס בקומה החמישית. הוא ביצע שינויים אצלו בתוך הדירה , בין היתר שינה את מיקום המקלחת והשרותים, ביטל את מערכת הביוב שאליה היה מחובר ככל הדיירים והוציא צינור ביוב לאורך הקיר החיצוני בצמוד לחלונות חדרי השינה שלנו ללא בקשת רשות מהדיירים.
לטענתו הדבר חוקי, האמנם?
מה עלינו לעשות ואל מי עלינו לפנות לסילוק המפגע
בתודה מראש
דייר קנה בבניין שלנו פנטהאוס בקומה החמישית. הוא ביצע שינויים אצלו בתוך הדירה , בין היתר שינה את מיקום המקלחת והשרותים, ביטל את מערכת הביוב שאליה היה מחובר ככל הדיירים והוציא צינור ביוב לאורך הקיר החיצוני בצמוד לחלונות חדרי השינה שלנו ללא בקשת רשות מהדיירים.
לטענתו הדבר חוקי, האמנם?
מה עלינו לעשות ואל מי עלינו לפנות לסילוק המפגע
בתודה מראש
האם דייר יכול להעביר צינור ביוב על קיר חיצוני בבניין משותף?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום רב,
כל דייר יכול לעשות שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, ובלבד שאיננו מונע שימוש כזה מן הדיירים האחרי,בכל מצב אחר יש לקבל את הסכמת הדיירים.
אם הצינור מהווה מפגע אסתטי או אחר תוכלו לפנות לעיריה בתלונה.
בכל מקרה ניתן להגיש כנגד הדייר הבונה תביעה אצל המפקח ולדרוש שהמפגע יוסר.
בברכה,
כל דייר יכול לעשות שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, ובלבד שאיננו מונע שימוש כזה מן הדיירים האחרי,בכל מצב אחר יש לקבל את הסכמת הדיירים.
אם הצינור מהווה מפגע אסתטי או אחר תוכלו לפנות לעיריה בתלונה.
בכל מקרה ניתן להגיש כנגד הדייר הבונה תביעה אצל המפקח ולדרוש שהמפגע יוסר.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
יוסף
17/10/17
ב-2011 שכרנו נכס (עסק-דפוס) ממישהו שטען כי הוא הבעלים של העסק בהסכם לשלוש שנים עם אופציה לשנתיים. המקום היה הרוס ומוזנח הרבה שנים.. השקענו הון תועפות. לאחר 3 שנים החליט להוציא אותנו. ומאז 2014 אנו במשא ומתן באמצעות עורך-דינו (חדש) וסכמנו לשלם שכירות ולחדש את ההסכם אך סירב להוציא חשבונית ואישור ניכוי מס במקור. ולכן לא שילמנו מאז (2014).
בעל הנכס האמיתי חייב לשלטונות המס מליונים... ולכן ניסו באמצעות ייפוי כח לעורכי דין אחרים להעביר את הנכס על שם גיסו שאיתו עשינו הסכם ב-2011 בטענה שהוא בעל הנכס.
כל האישורים שהצלחנו להוציא מאשרים שהאדם שכרנו ממנו את הנכס אינו הבעלים. עורך דינו הגיש תביעה בבית המשפט לפינוי ותשלום החוב + ריביות וכו'...
האם האדם ששכרנו ממנו את הנכס ושאינו הבעלים יכול לתבוע איתנו? מה גם שבעל הנכס האמיתי ואישתו חייבים לשלטונות המס מליונים?! וניסו באמצעות ייפוי כח להעביר את הנכס לאדם הזה (גיסו).
מה אני יכול לעשות... אני נמצא שם כבר 6 שנים בניתי עסק ורכשתי מוניטין והעסק הזה מפרנס אותי ושני בני הנשואים - כלומר 3 משפחות?! אני הציעו מה לעשות... אלף תודות.
בעל הנכס האמיתי חייב לשלטונות המס מליונים... ולכן ניסו באמצעות ייפוי כח לעורכי דין אחרים להעביר את הנכס על שם גיסו שאיתו עשינו הסכם ב-2011 בטענה שהוא בעל הנכס.
כל האישורים שהצלחנו להוציא מאשרים שהאדם שכרנו ממנו את הנכס אינו הבעלים. עורך דינו הגיש תביעה בבית המשפט לפינוי ותשלום החוב + ריביות וכו'...
האם האדם ששכרנו ממנו את הנכס ושאינו הבעלים יכול לתבוע איתנו? מה גם שבעל הנכס האמיתי ואישתו חייבים לשלטונות המס מליונים?! וניסו באמצעות ייפוי כח להעביר את הנכס לאדם הזה (גיסו).
מה אני יכול לעשות... אני נמצא שם כבר 6 שנים בניתי עסק ורכשתי מוניטין והעסק הזה מפרנס אותי ושני בני הנשואים - כלומר 3 משפחות?! אני הציעו מה לעשות... אלף תודות.
הסכם שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום יוסף,
מענה לשאלתך מצריך בירור עובדתי נרחב וכדאי שתפנה לעו"ד להתיעצות המבוססת על עובדות ומסמכים.
ככלל, משהסתיימה תקופת השכירות לא היה המשכיר חייב להמשיך ולהשכיר לך את הנכס.
משהסכמתם להאריך את ההסכם היה עליכם לעמוד בתנאיו וכמובן לשלם את דמי השכירות. מובן שאם המצאת חשבונית ואישור מס כתנאי לתשלום נכללה בהסכם עשויה להיות לכם טענת הגנה כנגד התביעה.
אין כל רלוונטיות לעניין חובות המס של מי שלדעתך הוא בעל הנכס המקורי, וככל שהמשכיר יוכיח את טענותיו לעניין זכויותיו בנכס, הוא מי שזכאי לתבוע אתכם. יתר על כן - אם לטענתכם מי שחתם על ההסכם איננו בעל הנכס, אין לכם כל זכות להמצא בו.
ממליצה שתפנו לעו"ד גם לצורך יצוג בבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מענה לשאלתך מצריך בירור עובדתי נרחב וכדאי שתפנה לעו"ד להתיעצות המבוססת על עובדות ומסמכים.
ככלל, משהסתיימה תקופת השכירות לא היה המשכיר חייב להמשיך ולהשכיר לך את הנכס.
משהסכמתם להאריך את ההסכם היה עליכם לעמוד בתנאיו וכמובן לשלם את דמי השכירות. מובן שאם המצאת חשבונית ואישור מס כתנאי לתשלום נכללה בהסכם עשויה להיות לכם טענת הגנה כנגד התביעה.
אין כל רלוונטיות לעניין חובות המס של מי שלדעתך הוא בעל הנכס המקורי, וככל שהמשכיר יוכיח את טענותיו לעניין זכויותיו בנכס, הוא מי שזכאי לתבוע אתכם. יתר על כן - אם לטענתכם מי שחתם על ההסכם איננו בעל הנכס, אין לכם כל זכות להמצא בו.
ממליצה שתפנו לעו"ד גם לצורך יצוג בבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יציאה מחוזה שכירות
מלי
17/10/17
האם לאור התיקון בחוק השכירות והשאילה אני כשוכרת דירה יכולה לצאת מחוזה עוד לפני הזמן גם אם לא הפרתי אותו?
(בחוזה שלי יש תניה ביטול חוזה ללא עילה שלפי התיקון בטלה מאחר שהיא מעניקה זכות ביטול רק למשכיר ולא גם לשוכר).
בחוזה גם אני יכולה להכניס שוכר במקומי.
(בחוזה שלי יש תניה ביטול חוזה ללא עילה שלפי התיקון בטלה מאחר שהיא מעניקה זכות ביטול רק למשכיר ולא גם לשוכר).
בחוזה גם אני יכולה להכניס שוכר במקומי.
ביטול חוזה שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום מלי,
החוק איננו משנה רטרואקטיבית חוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף.
כדי לצאת מהדירה עליך לפעול בהתאם להוראות ההסכם (למשל - למצוא שוכר חלופי).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החוק איננו משנה רטרואקטיבית חוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף.
כדי לצאת מהדירה עליך לפעול בהתאם להוראות ההסכם (למשל - למצוא שוכר חלופי).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס בזמן הקפאת מס רכישה
בני
17/10/17
שלום,
רכשתי דירה מקבלן , אישתי ואני בעלי 2 דירות (50 אחוז כל אחד). מס הרכישה בהקפאה עד שאמכור את הדירה הראשונה.
שאלות ודילמות :
אני מעוניין להשאיר את הדירה הראשונה ולבצע מהלכים לפי חוק בלבד,
1#
האם אוכל להעביר את הדירה הראשונה לאישתי שתהייה 100 אחוז על שמה , האם תהייה הקלה במס רכישה ? (כאמור בתקופת הקפאת מס רכישה)
#2
האם אוכל להעביר כמתנה את הדירה לילדי הקטינים בתקופת ההקפאה , האם תהייה הקלה במס רכישה ?
#3 במידה ואחליט למכור את הדירה או להעבירה כמתנה , האם אוכל לרכוש אותה בחזרה ? או לקבלה כמתנה בחזרה , כאמור האם זה חוקי ? האם יש תקופת צינון ? האם ניתן לעשות חוזה מראש ולהבטיח שהדירה תחזור אליי לאחר תקופה , האם חוזה יכול להיות תקף לתקופה של 10 שנים למשל (העברת דירה, החזרתה אליי וכו )
#4 האם בתקופת ההקפאה מותר לי למכור חלק מהדירה , למשל 30 אחוז ממנה , האם מס הרכישה יושפע מכך ?
תודה רבה
בני
רכשתי דירה מקבלן , אישתי ואני בעלי 2 דירות (50 אחוז כל אחד). מס הרכישה בהקפאה עד שאמכור את הדירה הראשונה.
שאלות ודילמות :
אני מעוניין להשאיר את הדירה הראשונה ולבצע מהלכים לפי חוק בלבד,
1#
האם אוכל להעביר את הדירה הראשונה לאישתי שתהייה 100 אחוז על שמה , האם תהייה הקלה במס רכישה ? (כאמור בתקופת הקפאת מס רכישה)
#2
האם אוכל להעביר כמתנה את הדירה לילדי הקטינים בתקופת ההקפאה , האם תהייה הקלה במס רכישה ?
#3 במידה ואחליט למכור את הדירה או להעבירה כמתנה , האם אוכל לרכוש אותה בחזרה ? או לקבלה כמתנה בחזרה , כאמור האם זה חוקי ? האם יש תקופת צינון ? האם ניתן לעשות חוזה מראש ולהבטיח שהדירה תחזור אליי לאחר תקופה , האם חוזה יכול להיות תקף לתקופה של 10 שנים למשל (העברת דירה, החזרתה אליי וכו )
#4 האם בתקופת ההקפאה מותר לי למכור חלק מהדירה , למשל 30 אחוז ממנה , האם מס הרכישה יושפע מכך ?
תודה רבה
בני
מכית הדירה הראשונה כתנאי לתשלום מס רכישה מוטב
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום בני,
על מנת להיות זכאי לממדרגות מס רכישה של דירה יחידה לגבי הדירה החדשה עליך למכור את הדירה הישנה במועד הקבוע בחוק.
העברת הדירה בתוך התא המשפחתי איננה פותרת את הבעיה, שכן התא המשפחתי (בני זוג וילדים עד גיל 18) נחשב כמוכר/קונה אחד.
להערכתי, גם "מכירה זמנית" של הזכויות לא תתקבל ע"י רשות המסים.
העברת הדירה במתנה לקרוב משפחה וקבלתה בחזרה במתנה לאחר מספר שנים עלולה אף היא להחשב כעסקה מלאכותית, שרשות המסים עלולה להתעלם ממנה.
ככל שרצונך להשאיר את הדירה ברשותך, אתה רשאי לעשות זאת, ובמקרה כזה כדאי לשלם את יתרת מס הרכישה בהקדם, כדי שלא לצבור הפרשי הצמדה וריביות.
בכל מקרה כדאי לקבל יעוץ פרטני שיביא בחשבון את כל הנתונים הרלוונטיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להיות זכאי לממדרגות מס רכישה של דירה יחידה לגבי הדירה החדשה עליך למכור את הדירה הישנה במועד הקבוע בחוק.
העברת הדירה בתוך התא המשפחתי איננה פותרת את הבעיה, שכן התא המשפחתי (בני זוג וילדים עד גיל 18) נחשב כמוכר/קונה אחד.
להערכתי, גם "מכירה זמנית" של הזכויות לא תתקבל ע"י רשות המסים.
העברת הדירה במתנה לקרוב משפחה וקבלתה בחזרה במתנה לאחר מספר שנים עלולה אף היא להחשב כעסקה מלאכותית, שרשות המסים עלולה להתעלם ממנה.
ככל שרצונך להשאיר את הדירה ברשותך, אתה רשאי לעשות זאת, ובמקרה כזה כדאי לשלם את יתרת מס הרכישה בהקדם, כדי שלא לצבור הפרשי הצמדה וריביות.
בכל מקרה כדאי לקבל יעוץ פרטני שיביא בחשבון את כל הנתונים הרלוונטיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מקרקעין
חיים אלי
17/10/17
3 שאלות בענייני מיסוי מקרקעין
סעיף 9 לחוק לצורך חישוב מס רכישה לדירה יחידה מחייב למכור דירה קודמת בתוך שנה וחצי מרכישת השניה ואם היא מקבלן אז שנה מקבלת החזקה.
יכול להיות מצב של רכישה מקבלן שהמסירה מידית ויהיה לו שנה למכור למרות שבעסקה רגילה יש לו חצי שנה נוספת? יכול להיות שברכישה מקבלן (שמוסר מיד חזקה) שרצו להקל נמצאו לבסוף מחמירים?
שאלה נוספת
אדם שרכש 2 דירות מקבלן והחזקה בשניהם נמסרת יחד.
מצד אחד לפי סעיף 9 לחוק לצורך חישוב מס רכישה כדירה יחידה בשניה עליו למכור את הדירה הראשונה תוך שנה מקבלת חזקה בשניה ומצד שני ע״פ סעיף 49ב 2 יש להחזיק שנה וחצי בדירה ממועד היותה דירת מגורים לקבלת פטור מס שבח ומשכך עליו להחזיק בראשונה שנה וחצי טרם מכירתה.
כך שבכדי להנות ממס רכישה כדירה יחידה על השניה עליו למכור את הראשונה תוך שנה מקבלת חזקה בשניה ומצד שני יהא חייב בתשלום מס שבח על הראשונה כי לא יחלפו שנה וחצי מיום שהיתה לדירת מגורים?
ושאלה אחרונה
לפי סעיף 49ב2 גם אם בבעלותי דירה נוספת שנרכשה בשנה וחצי שקדמו למכירה הדירה הנמכרת תקבל פטור ממס שבח .
מה קורה במצב בו לא ניתן למכור את הדירה הראשונה בתוך שנה וחצי מרכישת השניה שכן בניית הראשונה לא הסתיימה בתוך השנה וחצי מרכישת השניה? (וכידוע קבלנים לא מאפשרים מכירה טרם קבלת חזקה)
סעיף 9 לחוק לצורך חישוב מס רכישה לדירה יחידה מחייב למכור דירה קודמת בתוך שנה וחצי מרכישת השניה ואם היא מקבלן אז שנה מקבלת החזקה.
יכול להיות מצב של רכישה מקבלן שהמסירה מידית ויהיה לו שנה למכור למרות שבעסקה רגילה יש לו חצי שנה נוספת? יכול להיות שברכישה מקבלן (שמוסר מיד חזקה) שרצו להקל נמצאו לבסוף מחמירים?
שאלה נוספת
אדם שרכש 2 דירות מקבלן והחזקה בשניהם נמסרת יחד.
מצד אחד לפי סעיף 9 לחוק לצורך חישוב מס רכישה כדירה יחידה בשניה עליו למכור את הדירה הראשונה תוך שנה מקבלת חזקה בשניה ומצד שני ע״פ סעיף 49ב 2 יש להחזיק שנה וחצי בדירה ממועד היותה דירת מגורים לקבלת פטור מס שבח ומשכך עליו להחזיק בראשונה שנה וחצי טרם מכירתה.
כך שבכדי להנות ממס רכישה כדירה יחידה על השניה עליו למכור את הראשונה תוך שנה מקבלת חזקה בשניה ומצד שני יהא חייב בתשלום מס שבח על הראשונה כי לא יחלפו שנה וחצי מיום שהיתה לדירת מגורים?
ושאלה אחרונה
לפי סעיף 49ב2 גם אם בבעלותי דירה נוספת שנרכשה בשנה וחצי שקדמו למכירה הדירה הנמכרת תקבל פטור ממס שבח .
מה קורה במצב בו לא ניתן למכור את הדירה הראשונה בתוך שנה וחצי מרכישת השניה שכן בניית הראשונה לא הסתיימה בתוך השנה וחצי מרכישת השניה? (וכידוע קבלנים לא מאפשרים מכירה טרם קבלת חזקה)
מיסוי מקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם אחים
יוליה
16/10/17
שלום,
שאלה: משק חקלאי שייך לחמותי, שיפצנו אחד הבתים במשק, בעלי כרגע לא בן ממשיך, האם קיים הסכם בין אחים שהם מוותרים על הבית שלנו ודהם ולא לבנים שלהם יכולים לדרוש זכויות על הבית שלנו.
תודה מרש
שאלה: משק חקלאי שייך לחמותי, שיפצנו אחד הבתים במשק, בעלי כרגע לא בן ממשיך, האם קיים הסכם בין אחים שהם מוותרים על הבית שלנו ודהם ולא לבנים שלהם יכולים לדרוש זכויות על הבית שלנו.
תודה מרש
הסכם אחים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום יוליה,
אנא הפני שאלתך לפורום אגודות שיתופיות באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפני שאלתך לפורום אגודות שיתופיות באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גינה של בניין מגורים
א
16/10/17
האם גינה של בניין מגורים המגודרת בגדר כולל גדר חיה נחשבת לשטח פרטי של דיירי
הבניין? האם מותר להציב שלט "שטח פרטי הכניסה אסורה" ולבקש מאנשים שאינם דיירי
הבניין לצאת מהגינה כאשר הם נותנים לכלב לחרבן בה? ואיפה יש לזה אזכור בחוק. תודה
הבניין? האם מותר להציב שלט "שטח פרטי הכניסה אסורה" ולבקש מאנשים שאינם דיירי
הבניין לצאת מהגינה כאשר הם נותנים לכלב לחרבן בה? ואיפה יש לזה אזכור בחוק. תודה
גינה כרכוש משותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
שלום לך,
הגינה היא חלק מהרכוש המשותף של בניין המגורים ככל שהוגרה ככזו בתכנית המתאר ובמסמכי הבית המשותף.
מכיוון שהיא רכוש פרטי של בעלי הדירות מותר לנהוג בה ככל רכוש פרטי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הגינה היא חלק מהרכוש המשותף של בניין המגורים ככל שהוגרה ככזו בתכנית המתאר ובמסמכי הבית המשותף.
מכיוון שהיא רכוש פרטי של בעלי הדירות מותר לנהוג בה ככל רכוש פרטי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית
ג
16/10/17
שלום רב, בניתי דירה חדשה במסגרת קבוצת רכישה. טרם קיבלתי מפתח לדירה, אך חלק
מהדיירים בבניין כבר קיבלו מפתחות ונכנסו לדירות. ועד החליט לקחת חברת החזקה לפני
שקבלן סיים עבודות בשטיחם ציבוריים ודירות. ועד דורש לקבל תשלום גם על חודשים שלפני
קבלת מפתח. ממתי אני מחויב לשלם ועד בית? התשלום לוועד בית כולל תשלום לחברת אחזקה.
תודה.
מהדיירים בבניין כבר קיבלו מפתחות ונכנסו לדירות. ועד החליט לקחת חברת החזקה לפני
שקבלן סיים עבודות בשטיחם ציבוריים ודירות. ועד דורש לקבל תשלום גם על חודשים שלפני
קבלת מפתח. ממתי אני מחויב לשלם ועד בית? התשלום לוועד בית כולל תשלום לחברת אחזקה.
תודה.
מינוי חברת ניהול
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
החוק קובע כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי חברה חיצונית.
אין כל רלוונטיות לשאלה האם מדובר בקבוצת רכישה או רכישה מקבלן.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אין כל רלוונטיות לשאלה האם מדובר בקבוצת רכישה או רכישה מקבלן.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נדל"ן
א
16/10/17
בן שנרשם כיורש נד"לן בצוואת האב, מאוחר יותר,קיבל את הנד"לן כמתנה מאביו., האב
נפטר, והתברר שהמתנה מחייבת במיסים!! זו אינה מתנת חינם! האפשר לדרוש ביטול המתנה
לאור העובדה שהבן ממילא יורש את הנד"ן כפי שרשום בצוואה?
נפטר, והתברר שהמתנה מחייבת במיסים!! זו אינה מתנת חינם! האפשר לדרוש ביטול המתנה
לאור העובדה שהבן ממילא יורש את הנד"ן כפי שרשום בצוואה?
ביטול העברה ללא תמורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
שלום וברכה,
לא ניתן לבטל עסקה ולבטל את החיוב במיסים של עסקה שכבר קבעה עובדות בשטח.
ביטול עסקה יעשה במקרים ספורים ויוצאי דופן בלבד.
כל זאת מעבר לשאלת הסמכות לביטול עסקה כאשר האב נפטר.
אני מציע לפנות ליעוץ פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא ניתן לבטל עסקה ולבטל את החיוב במיסים של עסקה שכבר קבעה עובדות בשטח.
ביטול עסקה יעשה במקרים ספורים ויוצאי דופן בלבד.
כל זאת מעבר לשאלת הסמכות לביטול עסקה כאשר האב נפטר.
אני מציע לפנות ליעוץ פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
