ויויאן שלום,
אין חוק או תקנה המגדירה פיצול. הדברים נבחנים לגופם בהתאם למצב בשטח. במידה ואכן מדובר רק בפתח ובאופן מעשי לא יוצרים יחידת דיור נוספת, הרי שאין מדובר בפיצול. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
רחוב יגאל אלון 94, מגדל אלון 2 תל אביב טלפון נייד: 050-6444555 ; מייל: tsipi@margalit-law.co.il
רותי שלום,
השאלה נשאלה על ידכם ונענתה בעבר. כדי לדעת מה העיריה יכולה לעשות יש לבדוק את התב"ע (תכנית בניין עיר) שחלה על המקום. במידה והשימוש שיתבקש תואם את התב"ע אין זכות להתנגדות. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום רב,
הריני לפנות אליך כדלקמן:
1.רכשתי בית במושב שער אפרים שמשתרע על 220 מ"ר.
2. מעוניינת לפצל את היחידה ליחדה קטנה נוספת (60 מ"ר) שתשמש למגורי הורה.
3. משיחה עם מהנדס הוועדה נאמר לי שלא ניתן כי זה יבוא על חשבון מספר הבתים שאושרו לפי תב"ע.
4. מיותר לציין, שזה לא ברור; הרי ההורה יגור בכל מקרה עם המשפחה אך ללא אפשרות של פרטיות; משכך לא ברורה התשובה.
5. אודה לסיוע מה עלי לעשות? למי עלי לפנות כדי לקבל אישור לפיצול היחידה?.
אודה לתשובתך בדחיפות נוכח ה עובדה שהבית בשלבי בניה מתקדם.
בברכה,
סול
סול שלום,
קיימת הוראת שעה בחוק התכנון והבניה המאפשרת, בתנאים מסוימים, פיצול בית צמוד קרקע בהיתר. עליך לבדוק האם הפיצול המבוקש על ידך עומד באותם תנאים. יחידה זו אמורה להיות נוספת על אלו שאושרו בתב"ע.
הטענה כי בכל מקרה יגור שם בן משפחה אינה רלוונטית לחוקי התכנון והבניה, גם אם לא תמיד מובן ההגיון שבכך.
לצורך הפיצול יש להגיש היתר לועדה המקומית.
ציפי מרגלית, עו"ד
מנהלת פורום תכנון ובנייה
רחוב יגאל אלון 94, מגדל אלון 2 תל אביב
טלפון נייד: 050-6444555 ; מייל: tsipi@margalit-law.co.il
עו"ד מרגלית שלום
קיבלתי בתודה את תשובתך.
אודה לסיוע בהכוונה לאיתור הוראת שעה בחוק.
כמו כן, עד מתי היא תקפה.
אודה לתשובתך בהקדם.
עומדת לרשותך בכל שאלה או הבהרה.
בברכה
שלום. הבנתי שיש הקפאה של קנסות על בניה בלתי חוקית במגזר הערבי בנגב. אנחנו גרים ביישוב בנגב בדיוניים משפטיים על בניה לא חוקית, אבל אנחנו יהודים. איך מתלוננים על חוסר שוויון ודורשים ג"כ הקפאה? ובנוסף, ההבטחות החדשות בנושא העברת חוק לטובת הערבים בנושא, איך זה יכול להשפיע עלינו? האם אנו יכולים להיעזר בזה ולבקש שלא יאכפו את הבניה שלנו?
יונית שלום,
לצערי אני מתקשה לענות לך על הצהרות מדיניות שפורסמו ושאינן בגדר חוק.
טענת הגנה של אכיפה בררנית נשמעת לעיתים, ובמקרה ויוגש נגדך כתב אישום, על מי שמייצג אותך לבדוק האם ניתן לעשות בה שימוש. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
מיכל שלום,
המצב המתואר על ידך כנראה מופיע בהיתר הבניה: השער והמקום לרכב. השאלה האם מותר לחסום לך את שער הכניסה אינה מתחום התכנון והבניה, ומציעה שבמקרה שהדבר קורה תזמיני את הפיקוח העירוני לטפל בכך. בהצלחה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
ליאון שלום,
המקרה שאתה מתאר אינו פיצול דירה. בפיצול הכוונה היא כי במקום דירה אחת יוצרים שתי דירות. לא זה המקרה המתואר על ידך. המבחן לפיצול הוא פרטני ובדרך כלל מחייב שמעבר לכניסה נוספת יהיה מטבח נוסף וחדר אמבטיה נוסף. במידה והיחידה אכן נראית כמו משרד, נראה שאין מניעה לקבל לכך היתר. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
מטבח נוסך ואמבטיה חדשה זה לא מבחן מיושן?
במשרדים עושים מטבחון
ושרותים.
ובכלל דירות שיש בהם יחידת הורים זה סוג של אמבטיה נוספת
ואם עושים כמו יחידה שהיא לא באמת יחידה עבור המטפל הפליפיני שגם יש לה כניסה מתוך הדירה?
שיר שלום,
אי ביצוע הפקעה בפועל אינה מביאה לביטולה האוטומטי, גם לא לאחר 40 שנים. אכן, בפסקי דין שונים בוטלו הפקעות מהטעם שנזנחה מטרת ההפקעה. הדבר לא נעשה באופן אוטומטי. לשם ביטול הפקעה יש לפנות בבקשה לכך לרשות המקומית, אשר סביר להניח שלא תעתר לבקשה.
ביטול הפקעות הן ברוב המוחלט של המקרים תוצאה של עתירה מנהלית אשר מוגשת לבית המשפט המחוזי (בשבתו כבית משפט לענינים מינהליים) בבקשה כי יורה על ביטול ההפקעה מהטעם שנזנחה מטרת ההפקעה. הדבר מחייב בדיקה פרטנית בכל מקרה לגופו.
בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום
בבניין משותף של 10 דיירים יש שטח של חנייה ל-7 רכבים.
כל שטח החניה של הבניין רשומה בטאבו רק לדייר אחד.
האם הדייר יכול למכור את החניה או להשכיר ?
אודה לתשובה
בנג'מין שלום,
הדייר בעל החניות בהחלט רשאי למכור חניות לבעלי דירות אחרים בבניין ולשנות את ההצמדות בתשריט הבית המשותף. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום רב!
האם הודעת פיטורים לאדריכל שהתרשל בעבודתו מונעת ממני לפנות לאדריכל אחר?
או לחילופין,יש באפשרותו למנוע מאדריכל אחר לבצע את העבודה?ובתנאי שהחומר שנמצא בידו לא הוחזר ללקוח.
תודה
עפרונית שלום,
השאלה אינה בתחום התכנון והבניה אלא בתחום דיני החוזים. מוזמנת לפנות לפורום זה באתר. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום וברכה
ברצוני לברר האם ישנה אפשרות להוצאת היתר למרפסת עורפית ללא הקלה וללא חריגה מקו בנין
ללא הסכמת השכנים
תודה רבה
קובי שלום,
במידה ואין לדירתך מרפסת ואתה מבקש לבנות בתוך קווי הבניין לא נדרשת הקלה לצורך כך. מאידך, היות ומדובר בבניין משותף חלה חובת הודעה לשכנים וקבלת הסכמת 75% מהם. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
אני גר בבית פרטי ואני מעוניין להוסיף מרפסת לחדר שינה מה עליי לעשות?
אלי שלום,
על מנת להוסיף מרפסת עליך לקבל היתר בניה. עליך לפנות לועדה המקומית ולברר מה הן התוכניות החלות על המגרש עליו בנוי בית מגוריך על מנת לוודא מה הם קווי הבנין במגרש על מנת לוודא את המיקום המותר להקמת המרפסת. במידה וקיימת מרפסת נוספת בבית, יש לבדוק האם התוכניות התקפות מאפשרות את הקמת המרפסת המבוקשת. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
לימי שלום,
בהחלט יש מקום למעורבותך ו/או התנגדותך להיתר תוך נסיון להביא לבניה של ממ"ד שתתאים גם לך. יש לתכנן את הממ"ד בקומה הראשונה באופן כזה שניתן יהיה לבנות מעליו טור של חדרי ממ"ד עבור כל שאר הדירות שמעליו. מציעה שתפני בעניין זה לועדה המקומית ותפעלי למניעת מתן היתר שעלול לפגוע בדירתך. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
עדן שלום,
לצערי אין לי אפשרות לענות באופן מלא היות ותשובה עניינית במקרה הנדון מחייבת הכרת פרטי המקרה. בעקרון טופס 4 ניתן בגמר הבניה ובודק התאמת הבנוי להיתר. אין לי ידיעה לגבי אתר הרשות המקומית. ייתכן והוצא היתר נוסף והטופס באתר מתייחס להיתר הראשון. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
השכן שלנו במושב עושה שימוש במשק שלו להשכרת יחידות מגורים בניגוד לחוקי התכנון והבנייה ולחוקי המקרקעין: הוא משכיר מספר יחידות מגורים בבתים שחולקו ללא היתר (ובכך מפר את חוק התכנון והבנייה), בעוד שהוא עצמו אינו מתגורר במשק (ובכך מפר את הוראות רמ"י, המחייבות התגוררות של בעל המשק בנחלתו). כתוצאה מכך יש שם מספר גדול של משפחות, וריבוי השוכרים מייצר מטרד רעש חמור בעיקר בשעות שאינן שעות מנוחה - מה שמונע לחלוטין את האפשרות לטפל בבעיה ע"י פנייה למשטרה (וכאשר זה קורה בשעות המנוחה, תגובתה של המשטרה רפה ואין בה כדי למנוע את הישנות המטרד). דו"ח חוקר פרטי שהזמנתי מוכיח כי אכן השכן עושה במשק שלו שימוש להשכרה מרובה של יחידות מגורים (מעל למותר לפי ההיתר), ואינו מתגורר בנחלה.
מספר שאלות:
1. פרט לתלונה לוועדה המקומית המופקדת על אכיפת חוקי התכנון והבנייה, האם אפשר לתבוע את השכן על מטרד הרעש רק על בסיס הפרת חוקי התכנון והבנייה (לכך כאמור יש לי ראיות) - מבלי לספק ראיות לנזק הרעש (וזאת בכדי להימנע מהעלות הגבוהה בה כרוכה מדידת רעש)? בפרט, האם יש בסיס להגשת תביעה לבימ"ש לתביעות קטנות?
2. במידה ומדידת רעש היא הכרחית לצורך ביסוס תביעה כזאת, האם אי שליחת מכתב התראה לשכן תשמוט את הבסיס לתביעתי? אני שואל זאת כי אני חושש שלאחר שאוציא סכום נכבד על מדידת רעש, מכתב התראה יאפשר לו לעשות את השינויים הנדרשים, שלא תתבצע עבירה על החוק למרות שהמטרד לא ייפסק; אך לעומת זאת, ללא מכתב התראה טרם נקיטת הליכים יהיה לשכן בסיס לטענה כי זו תביעה קנטרנית, ושלא בתום לב.
3. האם תביעה קטנה תשלול ממני את האפשרות להגשת תביעה בבימ"ש רגיל בשלב מאוחר יותר?
בתודה מראש.
ראה תשובתי מטה בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
מטבח אינו יכול להבנות בשטח שרות אלא אך ורק בשטח המוגדר כשטח עיקרי. השימושים בשטח שרות הם שימושים דוגמת מחסן, חדר כביסה וכד'
במידה ופקח מגלה כי השימוש אינו תואם את השימוש המותר באפשרותו להעביר את החומרים לתובע העירוני, אשר יכול להגיש נגדך כתב אישום בגין עברה על חוק התכנון והבניה.
במידה וניתן להפוך את שטח השרות לעיקרי בהחלט קיימת אפשרות של תשלום היטל השבחה בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
כל בניה שהיא חייבת להיות תואמת לתכנית בניין הערים (תב"ע) התקפה החלה על אותה קרקע. מציעה לך לפנות למשרדי הועדה המקומית בעיר מגוריך ולבדוק את התכניות החלות והזכויות מכוחן. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
בבעלותי בית פרטי עם כניסה נפרדת למרתף, כניסה גם מחוץ לבית, וגם מתוך הבית, בדיוק לפי היתר הבניה המקורי. האם יש בעיה חוקית כלשהי בלהשכיר את המרתף ?? ואם אכן יש בעיה חוקית בכך, כיצד פותרים אותה בלי להיכנס לעלויות גבוהות ??
יצחק שלום,
השכרת המרתף אינה תואמת את היתר הבניה אשר ניתן לבית: יחידת מגורים אחת. קיימת הוראת שעה המאפשרת פיצול בתים צמודי קרקע. הכשרת הפיצול היא באמצעות היתר בניה, הכרוך אף בתשלום היטל השבחה (מופחת) בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
אודה לעזרה בעניין פסיקה בדבר עבירות/חריגות בניה ו/או שימוש חורג כאשר אלו אינם מהווים סיבה לסילוק על הסף.
תודה!
עידן שלום,
מטרתו של פורום זה היא לתת מענה לשאלות של אנשים שזקוקים ליעוץ ראשוני בלבד, ולא לסייע כעוזר משפטי במציאת פסיקה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
בימים אלה מספר בעלי דירות בבניין שלנו מתארגנים להוספת ממ"ד. למיטב ידיעתי, יש להם את הרוב הדרוש (60%) לפנות לעירייה, למרות שברגע זה העלות הכוללת של הפרויקט לא ברורה. לדברי מובילי הפרויקט, בעלי דירות שלא יצטרפו לפרויקט עכשיו לא יוכלו לעשות כן מאוחר יותר.
שאלתי לפורום היא האם יהיה אפשר למנוע מבעלי דירות להצטרף לפרויקט בשלב מאוחר יותר, כאשר היקף העבודה והעלויות יהיו ידועים. במילים אחרות, מתי נקבע סופית את רשימת בעלי הדירות המעוניינים בהרחבה, בעת הפנייה לוועדה לתכנון ולבנייה או קרוב להתחלת הבניה עצמה?
ההיתר יוצא לאותם חדרי ממ"ד שיהיו חלק מהבקשה שתוגש להיתר בניה. במידה ובעלי דירות נוספים ירצו להצטרף בשלב מאוחר יותר, ניתן יהיה לעשות זאת. ההליכים שיהיו כרוכים בכך תלויים במועד הבקשה להצטרפות: האם ניתן יהיה עדיין לתקן את הבקשה להיתר או שיצטרכו להוציא היתר חדש נוסף לחדרי הממ"ד הנוספים. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
מכרנו דירה בת 3 חדרים בקומה 3מתוך 4 וקיבלת היטל השבחה של 19 אלף שח בטענה שעתידים לבנות שם פינוי בינוי האם ניתן לעשות עם זה משהוא או לקחת שמאי פרטי או עו'ד בשביל לקבל הוזלה מסיומת תודה
מציעה שתפנה לשמאי מקרקעין שיעריך האם לדעתו הדרישה סבירה.
קח בחשבון שעלויות של שמאי ועורך דין עשויות להיות משמעותיות ביחס לסכום. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה