אני גר בקומה עליונה בבנין עם גג רעפים ישן .יש לי חתימות 75% מהשכנים שאישרו לי .שכנה מקומה ראשונה שאין לה שום אפשרות שימוש בגג רוצה להזמין שמאי שנשלם לה כסף כמה שהשמאי יגיד .האם יש מצב שהחלק שלה יהיה שווה ע''פ השמאי .תודה
ארי שלום,
זכויות הבניה בבניין שייכות לכלל הדיירים בו, גם אם רק לך יש את האפשרות לנצל אותן זכויות. קיימים מקרים בהם בהסכמה המעוגנת בתקנון הבית המשותף נקבע כי הזכויות הנוספות שייכות לדירות העליונות/דירות הגג. משכך, לשכנה בקומה ראשונה יש חלק בזכויות הבניה, ובהחלט יש אפשרות שהשמאי יקבע שמגיעה לה תמורה מסוימת בגינן. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
רחוב יגאל אלון 94, מגדל אלון 2 תל אביב טלפון נייד: 050-6444555 ; מייל: tsipi@margalit-law.co.il
ביקשתי היתר בניה למרפסת , על גג של תוספת שהשכן מתחתי בנה
הבנתי שאני צריכה לשלם על חצי מעלות הגג, אך השכן דורש ממני גם חצי מעלות היסודות ,
האם זה מה שהחוק דורש? (הרי אני לא בונה כלום , ולא משתמשת ביסודות)
אשמח לדעת האם יש חוק שמסביר את הדברים
בתודה מראש
חני שלום,
הנושא שהעלית אינו בתחום התכנון והבניה אלא הוא נתון להסכמות בינך לבין השכן. החוק אינו עוסק בחלוקת עלויות בין שכנים. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
בנינו גלריה בשטח של כ 15 מר מתחת לרעפים (בבית משותף ) ובא פקח עיריית תל אביב ומבקש להגיש בקשה להיתר בניה
האם במקום להגיש בקשה וגם במקום להרוס ניתן לאטום הגלריה ולבטל המדריגות כך שיהיה חלל ללא שימוש וגישה במקום כל הבלאגן?
נוגה שלום,
הפתרון שאת מציעה לאטימת הגלריה שבניתם נראה סביר אך הוא חייב להיות תוך הסכמה בינכם לבין הפיקוח העירוני. מציעה שתציעו זאת בתקווה שיהיה מקובל על הפיקוח. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
דפי שלום,
הוראת החוק אליה את מתכוונת לעניין פיצול דירת קרקע הינה הוראת שעה עד שנת 2022 וחלה על מקרים מאוד ספציפייים כמפורט שם. במקרים אחרים פיצול דירה, הכרוך בקבלת היתר בניה, צריך להיות תואם לצפיפות הקבועה לגבי אותו אזור בתכנית התקפה, והסכמת כל דיירי הבניין. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
ענת שלום,
בעת ביצוע כל בניה במידה והקבלן נתקל בעתיקות עליו לעצור את העבודות ולעדכן את רשות העתיקות. מלבד זאת, אין לי הכרות עם עבודתה של רשות העתיקות. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
זהר שלום,
שתילת צמחים אינה מחויבת בקבלת היתר בניה. יחד עם זאת, בתל אביב יש הנחיות מרחביות מאוד מפורטות ותכניות היורדות לפרטי פרטים בחלקים רבים של העיר, בעיקר ברובעים 3 ו-4, ולכן מציעה שתבדקו בתכניות התקפות ובהנחיות המרחביות. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום וברכה.
רכשתי דירה בפרויקט בניה והבניין מוכן כבר עם כל האישורים הנדרשים קרוב לשנה.
הקבלן הגיש את כל המסמכים והאישורים לעירייה ועקב סכסוכים אישיים בין הקבלן לעובדי העירייה הוא אינו מקבל טופס 4.
האם יש חוק תוך כמה זמן מהגשת כל המסמכים לעירייה הם מחוייבים לתת טופס 4 לקבלן?
והאם יש פתרון איך הקבלן יכול לקבל טופס 4 ואכלוס ללא אישור של העירייה?
אהרן שלום,
קשה לי לקבל את הטענה שבגלל סכסוכים אישיים לא ניתן טופס 4. הייתי מציעה לך לבדוק את הטענה באופן מעמיק יותר ואולי תגלה שקיימות בעיות המונעות מתן הטופס.
אין אישור אכלוס ללא טופס 4 ולא מוכר לי פתרון אחר מלבד לקבל את האישור המיוחל.
באם אין עמידה בדרישות לקבלת הטופס, אין מחויבות לתיתו בפרק זמן נקוב. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שכן פלש לשטח משותף וגדר לעצמו מפרסת. תלונה שהוגשה נסגרה מחוסר עניין כך נרשם.
שכן אחר באותה תקופה גם עשה עבירת בניה דומה ותלונתו מתבררת ולא נסגרת. עד כמה ניתן להשתמש בטעמים של אכיפה בררנית והגנה מן הצדק?
צבי שלום,
סגירת תלונה על עבירת בניה בשל חוסר עניין אינה מקובלת ואינה שכיחה, אם כי הגשת תביעה נתונה לשיקול דעתו של תובע הועדה המקומית.קיים קושי לא מבוטל עם הטענה של אכיפה בררנית והגנה מן הצדק, והיא מתקבלת לעיתים רחוקות. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
לפי איזו שיטת מדידה מחשבים 120 מטר לצורך סעיף 147 י 1 ב לחוק תו"ב?
לפי הטאבו הארנונה? בניינים חדשים מחשבים הרי מטר כולל קירות חיצוניים ובבניינים ישנים החישוב הוא נטו?
(י) (1) ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים במגרש מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבנייה על מגרש על פי הוראות התכנית החלה על המגרש, בדרך של פיצול דירה קיימת לדירה אחת נוספת, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור לעניין זה תהיה סטייה ניכרת, בהתקיים כל אלה:
(א) הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה היא דירה צמודת קרקע;
(ב) שטחה של הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה הוא 120 מ"ר, לפחות;
גלי שלום,
חישוב שטח הדירה הוא כפי שנעשה בעת קבלת היתר בניה וכולל קירות חיצוניים.
החישוב לארנונה ו/או לטאבו אינו מחייב את הועדה המקומית ואינו רלוונטי לעניין זה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
פאינה שלום,
פיצול דירה בבית המשותף מחייבת הוצאת היתר בועדה המקומית. יש לוודא שהתכנית התקפה קובעת צפיפות שמאפשרת דירה נוספת בבניין. הדבר מחייב הסכמה של כל הדיירים בבניין. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
רן שלום,
את מפלס דירת הקרקע יש לבדוק בהיתר הבניה. תבקש לראות אותו. לבניין נקבע 0.00 אשר בדרך כלל גבוה ממפלס הרחוב או המדרכה. לא מכירה בתקנות גובה מינימלי. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלוo, כיוון שלא יודעת באיזה פורום לשאול את השאלה, פונה כאן. במידה ואין זה הפורום הרלוונטי, אשמח אם אופנה לפורום הרלוונטי.מבקשת לברר: הורי גרים בבניין משותף. כיוון שבבניין אין מחסנים, הורי מעוניינים להעמיד מחסן בשטח רחבת הבניין בצד (הרחבה פתוחה ומגודרת), בשטח בו הם מעוניינים להעמיד את המחסן כל שימוש לדיירי הבניין והעמדת המחסן לא תפריע פיזית לאף דייר מדיירי הבניין. האם עליהם להחתים את השכנים על מסמך בו הם מסכימים לכך? כמה דירות אב או מה הוא אחוז מכל דירות האב הבניין צריכים לחתום על הסכמה להעמדת המחסן? תודה
שלי שלום,
העמדת מחסן כמתואר על ידך אפשרית רק אם הדבר תואם את התכנית החלה על הבניין ואת ההנחיות המרחביות של הישוב בו את גרה, ומחייב הגשת הודעה על הקמתו לועדה המקומית. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום רב,
הנני מתגורר בבית צמוד קרקע דו משפחתי מזה מספר שנים השכן שצמוד לי מפעיל צימרים ע"י פיצול הנכס שלו ללא רישיון עסק וללא אישורים כמתחייב בחוק לשינוי יעוד הנכס (ת.ב.ע.)בעלי הנכס מתעלמים מקיומנו באגרסיביות ובזדון ושלא נדבר על ירידת ערך הנכס שלי.
פניתי למועצה המקומית ולמבקר המדינה ונדהמתי מתשובתם כנראה מחכים שאני ישלים עם המצב.
או שזה יהיה כבר התיישנות.
האם יש טעם לפנות לוועדה המחוזית תכנון ובניה לאכוף את תלונתי?
האם יש טעם סיכוי להגיש עתירה לבית המשפט להוציא צו סגירה?
בהמון תודה אבי :)
אבי שלום,
הפעלה של צימרים בבית הצמוד לביתך אכן יכול להוות מטרד של ממש. הפעלה של צימרים בבית מגורים קיים אפשרית רק אם הדבר תואם את התב"ע התקפה (תכנית בניין עיר החלה במקום), ומחייבת קבלת היתר בנייה לכך. מניחה מדבריך שאין היתר להפעלה של צימרים במקום. משכך, יש להניח שהפעלת הצימרים אינה תואמת את היתר הבניה ואינה כחוק. על העבירה של שימוש שלא לפי היתר אין התיישנות. במידה ואין מענה מהפיקוח של הועדה המקומית, מציעה שבשלב ראשון תפנה לפיקוח של הועדה המחוזית ו/או ליחידה לאכיפת דיני מקרקעין במשרד המשפטים, הפועלת באופן נחוש וענייני. אם גופים אלה לא יתנו לך מענה, באפשרותך לפנות בעתירה לבית המשפט המחוזי במחוז מגוריך בבקשה שבית המשפט יורה לוועדה המקומית להפעיל את סמכותה ופעול לסיום השימוש הלא חוקי.
בברכה,
ציפי מרגלית, עו"ד
מנהלת פורום תכנון ובנייה
אמי רכשה לפני 40 שנה בית פרטי בלי עורך דין .לפני שש שנים גילינו שאין היתר בניה . הקבלן קיבל היתר לבנות 12 קוטזים אבל בפועל בנה 14 . שניים בלי היתר יש בידי מסמכים שעירייה ידעה שאין היתר ועירייה מבקש ת מקבלן לסדר . יש הסכם פשרה מבית משפט לשלם אגרות אבל בפועל לא עשו כלום שאלה יש אפשרות לתבוע את העירייה בשלב הזה ? או לקחת אדריכל לסדר היתר ואז לתבוע ? בעייריה טוענים שהיינו צריכים לקחת עורך דין לבדוק את הנכס . כל השנים לקחו ארנונה ואך נתנו טופס ארבע ? הקוטז השני סידר היתר בעלות מאוד גבוהה היו צריכים לאחד חלקות
הסוגיה מאוד מורכבת וקשה לתת מענה ענייני על סמך הנתונים שהצגת בפני. נראה שהחשוב ביותר הוא להסדיר את ההיתר לבית הקיים, ולהשאיר את התביעה לסוף. מציעה שתעזרו באנשי מקצוע טובים להסדרת המצב המורכב. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
ערגה שלום,
שינוי קיר חיצוני בבית משותף מחייב קבלת היתר בניה מאת הועדה המקומית והסכמה של השכנים. באפשרותכם לפנות לפיקוח של הועדה המקומית ולהודיע על הבניה ללא היתר. במידה ולא יוצא לשינוי האמור היתר, יש להשיב את המצב לקדמותו. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום רב. בעיר בה אני מתגוררת עתידים להתקין פאנלים סולאריים על גג בית הספר בו בתי לומדת. וככל הנראה על עוד בתיס בעיר. בחסות ובשיתוף העיריה, כפי שעושים זאת כבר בערים אחרות. רשמית "הכל בחסות התקן", אך כולנו מוקפים "תקנים" שמאפשרים פעולות בניה והתקנה שונות כאשר בפועל הרבה מומחים טוענים כי לתקופה ממושכת יתכן נזק מצטבר, בפרט כשמדובר באוכלוסיה של ילדים. אין מספיק מחקרים בעולם שבדקו את הקרינה מגופים סולאריים בקרבת תלמידים וישנן סכנות נוספות בבנייתן על מבני לימוד, מה גם שמבנה ביהס הספציפי הוא בן כ 50 שנה. ועד ההורים העירוני מקומי נתן הסכמתו לפרוייקט, אולם ועד כזה אינו גוף נבחר בבחירות כלשהן ואינו מייצג אותי אישית. השאלה במקרה כזה האם להורים יש זכות משפטית להתנגד להתקנה כזו, האם במידה שהרוב מתנגד יש עילה לעיכוב/ביטול הפרוייקט בביהס בדומה לבניין שבו יש צורך ברוב של דיירים להתקנה/בנייה של דברים. האם יש תקדימים בנושא? אשמח לתשובה, תודה
מיכל שלום,
לצערי אני נאלצת לאכזב אותך. להורים אין מעמד בעניין קבלת היתר בניה לתוספת האמורה על גג מבנה ציבור. נראה לי שהתבקשה הסכמת ועד ההורים למעלה מן הצורך, על מנת למנוע התנגדויות. שינוי המצב יכול להעשות רק מתוך פעילות ציבורית/פוליטית של קבוצת הורים/תושבים. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
מהן התקנות להצבת מכשיר לדחיסת קרטונים ? עסק הציב מול חלונות ביתי מכשיר כזה והרעש איום ונורא. יש מרחק מסוים שהדבר אפשרי ? יש תקנה ספציפית על כך ? זה שונה מעיר לעיר? אשמח לעזרה.
תודה
אלי שלום,
סוגיית המכשירים לדחיסת קרטונים אינה בתחום התכנון והבניה.
בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
האם רכישת מחסן המוגדר בארנונה למגורים תמנע ממני הטבות של מחוסר דיור במשרד השיכון?
שלום לאלמוני,
שאלתך אינה בתחום התכנון והבניה. הנך מוזמן לבדוק במשרד השיכון את הקריטריונים לקבלת הטבות. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
מדובר במגרש עליו נבנו 4 בתים. לביתנו הוצמד שטח מתוך השטח המשותף עם זכות לבנות שער. אנחנו רכשנו את הבית הראשון והחזקה נמסרה ב- 02.10.2018. עו"ד המטפל ברישום בית משותף העביר לעיונינו טיוטת תשריט בית משותף תקנון. בתשריט מופיעה ההצמדה שער אך בתקנון אין איזכור של ההצמדה אלא רק השער. לבית אחר (שנמכר שנתיים מאוחר יותר) הוצמד שטח ללא ידיעתינו, ובניגוד לתשריט הבית שלנו.
מבקש ייעוץ על תקינות הטיוטות.
יוסף שלום,
לצערי שאלתך אינה בתחום התכנון והבניה. הנך מוזמן להפנותה לפורום מקרקעין / נדלן. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה