רותם שלום,
השימושים המותרים על קרקע חקלאית, כמו גם על כל קרקע בכל יעוד שהוא, נקבעים בתכניות המתאר החלות עליה. הן אלה שקובעות את היעוד ואת השימושים המותרים באותו יעוד, וכן, את היקף והוראות הבניה בקרקע האמורה.
האמור לעיל נכון גם לגבי קרקע חקלאית המצויה בבעלות פרטית.
על מנת לדעת האם מותר לך להקים גן אירועים על הקרקע החקלאית עליך לבדוק את הוראותיהן של התכניות החלות עליה. התכניות האמורות מצויות באתרי האינטרנט של הועדות המקומית, באתר מינהל התכנון ובאתר רשות מקרקעי ישראל.
כמו כן, בכל ועדה מקומית קיים מדור מידע בו אתה יכול לבקש את המידע אותו אתה מבקש לדעת.
בברכה,
ציפי מרגלית, עו"ד
מנהלת פורום תכנון ובנייה
רחוב יגאל אלון 94, מגדל אלון 2 תל אביב טלפון נייד: 050-6444555 ; מייל: tsipi@margalit-law.co.il
ברשותי מגרש ועליו בית פרטי וחנות בהיתר. אני מעוניין לשנות יעוד של החנות ליחדת דיור למגורים.האים במידה והעיריה תאשר שינונ יעוד יחול עליי היטל השבחה
איציק שלום,
שינוי ייעודה של חנות לדירת מגורים מחייב שינוי של היתר הבניה מכוחו נבנתה החנות ואשר בו נקבע השימוש המותר במבנה. ייעוד החנות ישונה למגורים רק אם התכנית התקפה מאפשרת זאת, או, בהליך של שימוש חורג ממסחר למגורים. גם אם התכנית התקפה מאפשרת מגורים במבנה המשמש היום לחנות, עדיין צריך יהיה לבקש שימוש חורג מהיתר.
במידה והתכנית התקפה מאפשרת מגורים במקום ונדרש שימוש חורג מהיתר לא תחויב בהיטל השבחה. במקרה בו לצורך השינוי תידרש לבקש שימוש חורג מתכנית, בעקרון חל היטל השבחה. שמאי הועדה המקומית יוציא שומה, עליה תוכל לערור בפני שמאי מכריע או בפני ועדת הערר.
בהצלחה! בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
היי,
במהלך בניית הבית התגלתה תקלה באחד ממוצרי הבניה. הספק הגיע לביתי ובדק את המוצר ואכן אישר שמדובר בבעיה ייצורית. הוא נתן לי מכתב שמאשר שאכן יש בעיה במוצר ואישר החזר כספי בהצגת חשבונית של החלפת המוצר. למכתב לא ניתן תוקף כלשהו.
עד מתי תקף המכתב? כמה שנים?
תודה רבה
איתי
איתי שלום,
שאלתך אינה בתחום התכנון והבניה. אנא פנה לפורום העוסק בחוזים/צרכנות. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
אני גר ביחידת דיור שהתברר שאינה חוקית ובמקרה התברר לי בשבועיים האחרונים שבעל הבית יש צו מנהלי עוד חודש לסגור את היחידה, כיוון שזה הוסתר ממני ולא נהגו בתום לב, נדרש ממני כרגע בלחץ למצוא מגורים חליפיים ובעל הבית לא מוכן לתת לי צילום של הצו המנהלי כדי לעבור מחסומים בסגר
ערן שלום,
לא ברורה לי השאלה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
תתבע אותו על הפרת חוזה
דימה שלום רב,
פירושו של הביטוי ".. בעין" הוא כי הפעולה מתבצעת הלכה למעשה בפועל. ובענייננו, הפקעה בעין פרושה ביצוע ההפקעה בפועל, לקיחת הקרקע מבעליה באופן מעשי. לעניות דעתי תצ"ר אינו נחשב כביצוע בעין. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום רב,ברשותי דירה בבית משותף שבה ישנו חלק קרקע נוסף המוצמד לדירה ומוגדר בהיתר כשטח פתוח(ממש חדרון 25 מ'"ר).אני מעוניין להבין מה מותר ומה אסור לי ולמשפחתי לעשות עם החדרון הנוסף הזה במצב הנוכחי?
כשרכשתי את הדירה היו בחדר הזה שנמצא בקומת ההכניסה של הבניין שירותים מקלחת ומטבחון.שנותקו ובעת הזו אנו מעוניינים להחזיר את החיבורים הללו, להבנתנו בעבר היו אי אלו הסכמות עם השכנים לגבי השימוש בחדרון הזה שהיה מושכר כ-יח' דיור.
האם אנו צריכים להסדיר את הייעוד של השטח הזה או שניתן לעשות בו שימוש אישי כרצוננו?באם צריך להסדיר את הייעוד של השטח המדובר, מהו התהליך? לאיזה גורם מקצועי ניתן לפנות?תודה רבה,
יאיר שלום,
במידה והשטח מוגדר כשטח פתוח ובנוי עליו חדר ניתן להסיק שהחדר נבנה שלא כדין בלא היתר בניה. בכל מקרה, יש לוודא בהיתר הבניה של הבניין האם יש לחדר היתר ומה השימוש שנקבע לו בהיתר. זה השימוש המותר. להסכמות הדיירים אין משמעות בהיבט חוקיות השימוש. הסדרת יעוד החדר, בנייתו והשימוש בו צריכה להעשות מול הועדה המקומית בישוב בו אתה גר. לשם כך עליך להסתייע באדריכל/הנדסאי בניין שיגיש עבורך את התכניות המתאימות, במידה והדבר אכן ניתן מבחינת התכניות החלות. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
יש תב"ע ישנה שקובעת הפקעה לטובת דרך לפי חוק התכנון והבניה.
יש הערת אזהרה מכוח התב"ע.
בפועל לא נעשה כלום בשטח המופקע כל השנים.
אני רוצה לדעת דבר אחד :
מה ההבדל בין הערה על הפקעה לבין הפקעה בפועל או שהם היינו הך?
שלום רב,
הפקעה בפועל לצורך דרך הוא השלב שבו אתה נדרש לפנות את השטח המופקע ובפועל סוללים שם דרך. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום.
אני רוצה לקנות מחסן (ראיתי מחסן 50 מטר קומת מרתף או מחסן 18 מטר קומת קרקע).
ולהסב אותו לדירת מגורים.
את שנהם כמובן צריך לשפץ.
את המחסן 18 מטר קומת קרקע רצה להרחיב (יש מקום ,ושאר השכנים מעליו הרחיבו את ביתם).
איך עושים זאת.?
המחסן הראשון הוא שייך לדירה מסוימת בבנין (היה אמור להיות שם חניות אבל בעלי הדירות החחליטו לעשות מחסנים וכו'..-כך לפי העל המחסן).כך שזה לא על שמו בטאבו אבל יש הערת אזהרה או משהו כזה..
המחסן השני,קומת קרקע.היה חנות ואז דירה ואז מחסן.
אז הבעלים אמר לי שכרגע בעיריה זה מחסן,,ובטאבו נדמה לי אמר שזה מוגדר עדיין כחנות.
אני רוצה לקנות ולגור באחד מהם.
מש אודה לעזרה ויעוץ ראשוני.וטלפון להמשך טיפול אם כדאי לקנות ובמה זה כרוך בגדול.
כמובן שהבאתי קבלן (מבחינתו הכול אפשר בעקרון לשבור ולשפץ ) אבל אני צריך את הייעוץ המשפטי.
כול טוב
נתי שלום,
בעקרון, השימוש המותר בכל מה שבנוי הוא בהתאם למה שקבוע בהיתר הבנייה שניתן בעת הבנייה. אין אפשרות חוקית לגור במחסן ו/או בחנות. אין משמעות בהיבט זה למה שרשום בטאבו - השימוש המותר הוא זה שנקבע בהיתר הבניה.
על מנת לבחון אפשרות של הכשרת מחסן או חנות לדירת מגורים יש לפנות לועדה המקומית בעיר הרלוונטית ולבדוק האם אכן הדבר ניתן. במידה וכן, יש להוציא לכך היתר בניה/שימוש מעודכן. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
האם ניתן לקבל היתר להוספת מעלית
לבניין משנות ה-60 מבלי להתחייב לחזק את הבניין נגד רעידות אדמה?
ראו תשובתי מטה בעניין תוספת לבניין ישן. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
האם ניתן לקבל היתר לבניית מרפסות/ מרפסות סוכה / מרפסות תלויות
קידר שלום,
תמ"א 38 מחייבת חיזוק הבניין כתנאי לתוספת בנייה מכוחן של תכניות תקפות. תוספת של מרפסת או של מעלית לבניין אינה מכוח תכנית. המקור המשפטי לתוספת מרפסת או ממ"ד הינו בתקנות ותוספת מעלית הינה זכות של כל בניין, אשר אף זוכה להקלה בקווי בניין בעת בניית מעלית.
אף על פי כן, לועדה המקומית סמכות טבועה לקבוע תנאים למתן היתר בניה, וסביר להניח כי תפעיל סמכות זו ותדרוש חיזוק הבניין כתנאי לאישור היתר לתוספות כאמור. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
מרי שלום,
פרטי בניה והתקנים אינם בתחום התכנון והבניה. מוזמנת לפנות ליעוץ של אדריכל. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
הבנין שלנו זקוק לסיוד מחדש של הגג. האם ההוצאה הזו יכולה להגיע מהעייריה? האם היא זו שצריכה לסייד מחדש את הגג?
פלדמן שלום רב,
סוגיית סיוד גג אינה בתחום התכנון והבניה. מוזמן לפנות לפורום נדלן ודיני מקרקעין. בכל אופן, מהידוע לי האחריות, כמו גם הנשיאה בעלות, של סיוד גג בניין פרטי חלה על בעלי הדירות בו. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
תב"ע שעדיין בתוקף, משנות ה-70 של המאה הקודמת מגדיר שיוקם מקלט ציבורי. המקלט עומד רדום ושומם עשרות שנים. לא צפויות מלחמות מסוג שידרש לייעוד המקלט. אנו הדיירים, בבית משותף מעל המקלט, תוהים מה העירייה יכולה לעשות במקלט אף בשינוי תב"ע. (התהיה שלנו נובעת מכך שאנו רוצים לבחון תמ"א 38/1 ואז אולי העיריה תתעורר).
לירי שלום,
עניתי זה עתה על שאלה דומה. מבינה משאלתך שמדובר במקלט בבניין מגורים שאמור לשמש את דיירי הבניין. זהו אינו שטח ציבורי אלא שייך לדיירי הבניין. שינוי יעוד של חלק מהבניין נתון להסכמתכם, ובמידה ומוגשת תכנית ע"י חלק מהדיירים באפשרותכם להתנגד לה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
את מתייחסת למקרה מאוד ספציפי שאני לא מכירה כדוגמתו, ולכן, לא רוצה לתת תשובות שאולי אינן מדויקות ותואמות את המצב בפועל. צריך לבדוק את התכניות החלות על המקום ולראות למה ייעדו את המקום והאם מאפשרות שימושים אחרים. מציעה שבמקרה ייחודי דוגמת שלכם פשוט תפנו לעיריה ותבדקו מולה את הסוגיה, או שתעזרו בליווי פרטני שיבדוק לעומק את הסוגיה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
הילדסהיימר שלום רב,
בתב"ע ניתן לעשות כל שינוי שהוא ביעוד שטח מסוים. קשה לי לראות מצב בו מקלט ציבורי יהפוך לדירות. בכל מקרה לדעתי במקרה כזה נדרש אישור של פיקוד העורף. כל תב"ע מופקדת להתנגדויות הציבור ותהיה באפשרותך להתנגד למהלך כזה, אם יהיה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
לגבי פינוי בינוי מה שידוע שמספיק 80% מבעלי הדירות שחתמו. האם זה תלוי במספר מסוים של דירות כגון יותר מ - 20 דירות, או 30 ? אשמח לתשובה! תודה!
שלום,
השאלה אינה מתחום התכנון והבניה. מוזמן להפנות אותה לפורום תמ"א 38 בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
עמית שלום,
התקנות מחייבות אותך לדווח לועדה המקומית על הקמת הפרגולה. התקנות אינן מטילות על הועדה המקומית חובה להגיב בכל דרך שהיא לדיווח שהוגש על ידך. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
נרי שלום,
לצערי אינני בקיאה בדיני התכנון והבניה ביו"ש. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
הולץ שלום,
שאלתך לא לגמרי ברורה לי בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שוקי שלום,
קיימת אפשרות של הפיכת חדר בבית קיים לחדר "מחוזק" במקום ממ"ד. הפרטים הטכניים אינם ידועים לי. מציעה שתפנה לקבלן בעניין זה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
היי יש לי חומה בבית פרטי שבבעלותי וגובל בגן ילדים, הבית היה שם עוד הרבה לפני הגן (שנתיים לפחות) והחומה אינה משותפת(שילמנו על בנייתנה תוספת מכיסנו לקבלן) וביום בהיר אחד לפני 3 שנים בערך באו מהעיריה ןהחליטו שנועצים לנו פרופילים בשיש של החיפוי העליון ומותחים ברזנט לכל אורך החומה. בקשנו שיעשו גדר משלהם בתוך הגן ואמרו שלא מוכנים, וכשהורדנו חמי קיבל דוח 500-750₪ על שהעז לגעת בזה. מיותר לציין שזה מחריד בנראות וכשיש שמש כל הסלון הופך לכחול וזה גם חוסם כניסת אוויר לגינה.
האם זה חוקי או שניתן לתבוע?