רחל שלום,
ניתן לבקש לסגור את פיר המעלית לצורך שימוש עתידי. לכשתבקשו להקים מעלית, יהיה עליכם לבקש היתר ולפתוח את החללים שנסגרו. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
רחוב יגאל אלון 94, מגדל אלון 2 תל אביב טלפון נייד: 050-6444555 ; מייל: tsipi@margalit-law.co.il
שלום גרים בבית דו משפחתי צמוד קרקע לפני מס שנים הוצאה תב ,ע לרחוב שהייה ניתן יבניה יח דיור מאחורי החלקות תוכנית שאושרה ובנוסף רשום שעל הרשות המקומית לסלול מעבר למס מישפחות 3 מיתוך 14 עד לכניסת החלקות הפרטיות פנינו בעיניין לרשות המקומית וכל פעם דוחים את בקשתנו מכל מיני סיבות כספיות ועלויות שהכביש לחלקות עדיין בתכנון יש לציין שמס בתים כבר מימשו את התוכנית ובנו השאלה העם ניתן להגיש ערעור על קיפוח ואי מימוש היתחייבות שלהם
יוסי שלום,
תאור המצב אינו לגמרי ברור לי. יש לבדוק בתב"ע את הגדרת מחויבות העיריה, ובמידה ואינה עומדת בה, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה שיורה לה לעשות כן. בהצלחה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום הכוונה ל לבית משפט המפקחת על המקרקעין או בית מישפט השלום בחיפה
שלום רב בכניסה לחנייה שלנו קיים פילר אשפה ביתית יש שם פחים שסופקו ע"י המועצה מי אחראי על ניקיון המתחם המועצה או ועד הבית
שרון שלום,
השאלה אינה מתחום התכנון והבניה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
גבי שלום,
ניתן לראות בצמצום מספר מקומות החניה כהקלה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
אני חבר ב'קבוצת רכישה' מסוימת. בתוכנית הבניה שניתן לי קיימת 'מרפסת מקורה' (כפי שניתן לראות בתמונת התרשים המצו"ב). בפועל, על המרפסת אין תקרה, אלא בגובה שתי קומות מעל - בערך 6 מטר מרצפת המרפסת - קיים תקרה שאינו אלא רצפה של הדירה בקומותיים מעלי. כמובן שאין ביכולתי להשתמש בתקרה זו כלל. האם זה אכן נחשב למרפסת מקורה - כטענת הקבלן - או שמא לא - כפי הבנתי הפשוטה. ואם אני צודק, מה ביכולתי לעשות בנידון? המעניין הוא, שבשלב של 'שינויי דיירים' שהתקיים לפני כשנתיים - הוספתי - מול נציג הקבלן - נקודת תאורה על התקרה כביכול של המרפסת, ואף שילמתי על כך סכום מכובד... כלומר, מבחינת נציג הקבלן היה אמור להיות שם תקרה!
יוסל שלום,
אין הגדרה של מרפסת מקורה. תקנות התכנון והבניה מאפשרות בניית מרפסת בגודל 12-14 מ"ר גם אם בקומה מעל קיימת מרפסת, ואינן מחייבות בגובה של 2 קומות בין מרפסות, כפי שהיה בעבר. בעניין בינך לבין הקבלן/הקבוצה, עליך לחזור ולבדוק את ההסכמים והתכניות שנחתמו על ידכם ולבחון מה היתה הכוונה שם. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שכן בבית משותף הרחיב דירתו ובנה בחצר הפרטית שלו (שאינה רכוש משותף) חדר נוסף ואז הגיש בקשה להיתר. מספר בעלי דירות הגישו התנגדות. אם ההתנגדות תתקבל יאלץ להרוס.
מתוך כוונה שלא לאלצו להרוס אך מצד שני לא לאפשר לשכן להגדיל את זכויות הבניה שלו ע"ח שאר בעלי הדירות כאשר ימומש פינוי/ בינוי ואז יקטנו זכוית הבניה של שאר הדיירים , הוצעה פשרה מסויימת.
השאלה: האם פשרה לפיה אם יסכים לפעול להשיג הסכמת המפקח על רישום המקרקעין לתת פס"ד הצהרתי הקובע שהוא (בעל הדירה) מסכים כי שטח ההרחבה לא יתווסף לשטח הרשום בטאבו ובכך לא יוגדלו זכויות הבניה שלו ובכך לא יקטנו זכויות הבניה של שאר הדיירים והם יסכימו לאשר בדיעבד את הבניה.
האם פשרה כזו, באישור המפקחת על רישום המקרקעין, אכן תבטיח שזכויות הבניה של שאר בעלי הדירות לא יפגעו בעתיד ?
אלכס שלום,
בעקרון חישוב השטחים בפינוי בינוי ותמ"א 38 נעשה לפי השטחים שבהיתר בניה.
שאלתך אינה בתחום התכנון והבניה. מציעה לך להפנות את שאלתך לפורום מקרקעין ו/או תמ"א 38. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
דניאל שלום,
נראה כי הפרת חובתו של השכן לאפשר לך גישה בשטח עליו רשומה לטובתך זיקת הנאה הינה סכסוך אזרחי בינך לבין השכן. מציעה שתפנה לעורך דין שיטפל עבורך בעניין מול השכן. בהצלחה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום,
הגשתי התנגדות להיתר בניה של השכן. רגע לפני הדיון בועדה הגענו להסכמות (שנינו היינו מיוצגים) וקבענו למחרת לחתום על הסכם. הודענו לועדה שהגענו להסכמות ואני מסיר את ההתנגדות.
עבר קרוב לחודש והשכן לא מגיע לחתום על ההסכמות וככל הנראה עבד עליי וגם לא יגיע.
מה אני יכול לעשות כעת? לא נראה לי שיש טעם בפנייה לועדת ערר שהרי אני משכתי את ההתנגדות, מנגד- רומתי וכעת אין לי בפני מי להעלות טענותיי. האם ניתן לפנות לועדה המקומית לתכנון ובנייה בבקשה לדיון חוזר?
תודה
אופיר שלום,
צר לי על מפח הנפש והאכזבה מהשכן. קיים קושי רב בהחזרת הבקשה לדיון בפני הועדה המקומית לאחר הסרת התנגדותך. אתה יכול לנסות ולפנות אליהם אך לא הייתי תולה בכך תקווה.
נראה שבשלב זה מה שנותר הוא במסגרת הליכים אזרחיים בינך לבין השכן.
בהצלחה בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום רב,
לא ברור מה בדיוק הבניה, אבל במידה וזו בניה המחייבת קבלת היתר בניה מי שאחראים לכך הם בעלי הזכויות בבית המשותף, והם מי שעלולים להתבע ע"י הועדה המקומית. מציעה לבדוק ולהסדיר הרישוי. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
אריק שלום,
מספר יחידות הדיור במגרש נקבע בתכנית התקפה ובהיתר שהוצא. הפיצול אפשרי רק במידה והתכנית התקפה מאפשרת בנייה של 3 יחידות דיור במגרש, מה שאני בפסק.
מציעה שתבדוק בועדה המקומית באם הדבר אפשרי.
ייתכן ואתה מתכוון לאפשרות של פיצול יחידת דיור בבית צמוד קרקע ליחידה נוספת לצורך השכרה בלבד. במקרה ולכך כוונתך, הדבר אפשרי, בתנאים מסוימים הקבועים בחוק, עד לאוגוסט 2022. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
שלום, יש לנו דירה עם מרפסת ש3 מ4 צדדיה הם קירות הבית, ועוד "פס" נוסף שבולט מקו החדרים האחרים . המרפסת מקורה (מהקבלן) בקירוי בטון עד לסוף קירות הצד.
1- האם מותר לסגור את החזית הרביעית מסוף הגג הקיים? בבניה קלה? בחלונות?
2- 2 הקירות הצדדיים לא באותו אורך (הגג בצורה של טרפז)- האם מותר "להמשיך" את הגג (להשלים את המשולש החסר, מידות 50*120) ומשם לסגור?
שאלה נוספת- האם חישוב שטח הפרגולות המותרות הוא 25% לכלל המרפסות (יש 3 בדירה), או לכל מרפסת בנפרד?
תודה רבה!
שרה שלום,
אין אפשרות לסגור מרפסת גם אם יש לה 3 קירות מקיפים ותקרה, ובוודאי שאסור להשלים את הגג ללא היתר.
לעניין חישוב הפרגולות השאלה וה-25% אינם ברורים לי. נראה כי החישוב הוא לכל מרפסת בנפרד. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
נתבקשתי לשים הערת הזהרה על אי פיצול יחדות כאשר ההתר מאשר את החלוקה מה משמעות ההזהרה
השאלה לא לגמרי ברורה לי. הערה מסוג זה מתבקשת במקרים בהם עולה חשד הועדה כי הבניה מראה על כוונה של פיצול. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
מוצע לי דירה לקנייה, קומה שלישית בבנין בן 3 קומות.
דיירי הבנין המשותף בנו מספר דירות על הגג ללא היתרי בנייה, ממילא אותם דירות אינם רשומות בטאבו. הזכויות של אותם בעלי דירות מעוגנים בחוזים בלבד מול דיירי הבנין ללא שום רישום בטאבו או בעירייה.
שאלתי היא- האם לגבי הדירה המוצעת לי בקומה השלישית שמעליה ישנה בנייה בלתי חוקית, ישנם חששות משפטיים כל שהם
אברהם שלום,
רכישה של דירה היא עניין בעל משמעות כלכלית כבדה. תשובה לשאלותיך אינה יכולה להנתן ברמה העקרונית. מציעה שתשכור שרותיו של שמאי מקרקעין שיבדוק את כל הנדרש טרם הרכישה. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
1. ידוע לי שבקיר משותף בבית דו משפחתי חל איסור לפתוח פתח (חלון) לכיוון השכן.
האם ניתן להתרחק מקו הגבול המשותף -במרחק 1.70 ולפתוח חלון לכיוון השכן, כאשר אין קיר, אלא גדר בלבד. מצב זה נוצר מאחר ואחד מהבתים בולט כשלוש מטר יותר מהבית השני (הדו) ואין המשכיות קיר משותף בנוי שאמור להסתיר את החלון והחלון פונה לכיוון חצר השכן (הדו) . החלון בגובה של כקומה.?
2. בתוך קווי הבניין - האם ניתן לבקש היתר לתוספת מרפסת שירות במפלס שגובהו כ- 1.30 מפני גובה הקרקע בחצר. מדובר בבית דו משפחתי.
אייל שלום,
במידה ומדובר במגרש אחד קווי הבניין אינם מתייחסים לבניה לכיוון השכן, הדו. יש לבדוק האם בתכנית החלה על המקום יש התיחסות לכך. לועדות שונות נהלים וכללים שונים ביחס לפתיחת פתחים אל שכן גם כשאין הוראות מפורשות לכך בתכנית התקפה. עליך לבדוק בועדה המקומית מה הגישה לסוגיה זו אצלכם.
לעניין מרפסת השרות, עליה לעמוד בקו בניין ויש לבדוק האם יש זכויות שלא נוצלו לצורך כך. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
תודה על התגובתך: לגבי המרפסת - מדובר על מרפסת שרות פתוחה בתוך קווי הבניין. בגובה 1.30 מטר מגובה הקרקע בחצר האחורית.
האם זה מותר בקרבת בית ספר וגני ילדים?
איזה רשיונות נדרשים?
איך אפשר להתנגד לכך?
בכל אזור המיועד למגורים ניתן להקים מגורים לחוסים אשר משרד העבודה הורווחה אישר להם לגור במעון, או למגורי נכי נפש שמשרד הבריאות אישר להם לגור במסגרת מגורים עצמאית או מוגנת.
כמו שניתן לבנות בית מגורים בקרבת בית ספר וגן ילדים, כך ניתן לבנות גם מעונות לחוסים, כמפורט.
אפשרות זו הוספה לחוק מתוך רצון לשלב את האוכלוסיה המשתקמת בחברה, ומתוך מחשבה שהמקום הנכון והראוי למגורי אדם הוא בסביבת אנשים אחרים, באזורי מגורים.
לצורך הבניה של המעונות חוק התכנון והבניה אינו מחייב רשיונות מסוימים. יש להניח שמשרד העבודה והרווחה ומשרד הבריאות קבעו קריטריונים ודורשים רשיונות מסוימים. אלה אינם בידיעתי.
הליך הוצאת היתר בניה למעונות החוסים הוא כלכל בית מגורים אחר. החוק אינו מאפשר הליך התנגדויות לבנייה של מגורים לחוסים.
מאחלת לכם חיים בשלום עם כל השכנים לכם.
בברכה,
ציפי מרגלית, עו"ד
מנהלת פורום תכנון ובנייה
חלק מדיירי הבניין מעוניינים לבנות יחד מחסנים בלובי של הבניין.מבקשת לברר:1. מה הם החוקים לגבי בניית המחסנים2. האם נדרשת הסכמה של כל דיירי הבניין או רק של הדיירים המעוניינים בכך?אודה על קישור לחוקים המפורטים.
סיגלית שלום,
את הבניה ברכוש המשותף מסדיר חוק המקרקעין. יש לבדוק האם תקנון הבית המשותף הספציפי שלכם מתייחס לעניין בנייה בתחום הרכוש המשותף.
חוק המקרקעין קובע כי להצמדה של שטח לצורך הרחבת דירה נדרשת הסכמה של 3/4 מהדיירים ש-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. אין וודאות שניתן יהיה לפרש את הסעיף הנ"ל בחוק המקרקעין (סעיף 71ב) ככזה המאפשר לראות בבניית מחסנים כבניה לצורך הרחבת דירה.
במידה ולא, לדעתי נדרשת הסכמה של כל הדיירים.
לצורך בניית מחסנים יש להוציא היתר בניה מהועדה המקומית. עליכם לפנות לועדה ולברר האם התכנית התקפה מאפשרת את הבניה המבוקשת.
בהצלחה! בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
דוידוב שלום,
המדרכה היא חלק מזכות הדרך ואמורה להיות רשומה באותה חלקה יחד עם הכביש, אלא אם התב"ע במקום קבעה אחרת. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
בדרך כלל כביש ומדרכה רשומים כחלקה אחת, לפי היעוד שנקבע לה בתכנית התקפה, שהוא בדרך כלל "דרך". לעיתים ישנן תכניות שסימנו בנפרד את הכביש ואת המדרכה. במקרה כזה יירשמו כחלקות נפרדות. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
עדנה שלום,
מבינה שמדובר בחלקה שתכנית קבעה בה הפקעה לפני עשרות שנים. בעבר לא היתה התייחסות ממשית ורצינית לעניין תפוגה של הוראות תב"ע. במידה ואכן עברו עשרות שנים והדרך לא הורחבה בפועל, מציעה שתשקלו פעולה לביטול ההפקעה ושינוי יעוד בחזרה של הקרקע שאמורה היתה להיות מופקעת אליכם. בעת עריכת תצ"ר אין אפשרות אלא להתייחס למצב המשפטי לפיו חלק מהקרקע אמור להיות מופקע. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
יש לי חלקת אדמה לבניה שסללו שני כבישים בחלק ממנה ונשארה החלקה עם שלושה חלקים וגם אנחנו שלושה אחים עם אחוזים שונים בחלקה לפני סלילת הכביש . מה עדיף לעשות ויותר מהיר מבחינה מפשטית על מנת להוציא היתר בניה איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים או עם הסכמה ? לפי מודד מוסמך אני אמור לקבל שלושה מגרשים והשותפים ארבעה מגרשים ?
מוחמד שלום,
השאלה שאתה שואל מורכבת ומחייבת להכנס לעומק הדברים במקרה הספציפי שלך. קשה לי לתת לך "תשובת מדף" שבאמת תעזור לך במקרה המאוד ספציפי שלך. מציעה שתעזר ביעוץ מקצועי שיבחן את כל ההיבטים של הסוגיה, לרבות היבטי מיסוי. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה
יקיר שלום,
עד לביצוע בפועל של ההפקעה זו תשאר רשומה כהערת אזהרה בנסח הטאבו של החלקה. לאחר ביצוע ההפקעה תפוצל החלקה בהתאם ליעודים השונים (מגורים, דרך) ויירשמו חלקות חדשות ליעודים השונים. בברכה, ציפי מרגלית, עו"ד מנהלת פורום תכנון ובנייה