פורום תמ"א 38

שלום, דורון

מציעה שתגגל קצת ותלמד על הנושא, אם זה רלוונטי לך מבחינת ההתקשרות, וככל שעוה"ד המלווה את בעלי הדירות לא נתן לכם תשובות (זה תפקידו).

בגדול, הוראות התמ"א פקעו, וחלופת שקד נכנסה במקומן, והן בגדול מתארות את אותם מתווים, עם זכויות תמורה שונות, והליכי תכנון שונים.

התמ"א בעיקרה מתייחסת למגרש/בניין אחד, בעוד שפינוי בינוי מתייחס למתחם גדול יותר, ודורש אישור משרד השיכון.

ההבדלים הפרטניים רלוונטיים לנתונים הספציפיים ביחס למגרש שלכם, ולכן איני יכולהלפרט כאן מהי החלופה הרלוונטית הנכונה עבורכם.

בהצלחה

שלום, נועה

דמי השכירות אמורים להיות משולמים לפי הדירה במצבה היוצא, ולא בתחשב בעבירות בניה, אלא אם יש הסכמה חוזית מפורשת, לפיה הוסכם אחרת.

שלום, לריסה

קשה לתת מענה לשאלה כללית מבלי להידרש לנתונים הרלוונטיים למגרש הספציפי שלכם.

ישנם עיכובים שאינם בשליטת היזם - למשל, הליכי התנגדות תכנוניים - שיכולים להאריך את לוחות הזמנים גם בשנה נוספת. או הליכים של דייר סרבן.

בעיקרון לוחות הזמנים קבועים בחוזה, ושם גם אמורה להיות התייחסות לאירועים כפי שרשמתי, שאינם בשליטת הצדדים ובכל זאת מאריכים את מועד קבלת ההיתר.

השאלה מציכה ייעוץ פרטני.

בהצלחה

שלום ד'

להבנתי החלק בתשריט גובר על החלק המילולי בתנאי שהוא אכן חלק מההיתר ולא טיוטא שנמצאה בתיק הבנין. אבל כדאי וצריך לעשות בדיקה בתיק הבנין ולראות אם מוצאים שם עוד תשריטים קודמים שמהם ניתן ללמוד על השתלשלות הדברים.

שלום רב,

על פניו נראה שהבניה אינה מתקדמת באופן המתאים. לשם כך יש להיעזר בעו"ד הפרוייקט מטעם בעלי הדירות, כדי לבחון האם יש מקום להתריע על הפרת ההסכם מצד היזם.

בהצלחה

שלום, לילך

לא ניתן לתת לך תשובה מבלי לבדוק את הנתונים הספציפיים של הבניין ועמדת הועדה הרלוונטית. יש לפנות באופן פרטי לבחינת הדברים.

בהצלחה

שלום רב,

ככל שהבניין עומד בדרישות התמ"א, הממ"ד אינו מהווה מניעה לביצוע הפרוייקט. הממ"ד הינו תוספת לדירה אחת בלבד, כחדר מוגן, בעוד שהתמ"א מטרתה חיזוק הבניין כולו מפני רעידות אדמה, דבר שאינו נעשה רק במסגרת תוספת ממ"דים.

בהצלחה

בר, שלום

זכויות הקשישים מעוגנות בחוק, ויש המון תשובות פה בפורום לעניין זה.

יש לוודא שהם זוכים להטבות המוכרות בחוק.

מבחינת המעבר - בהחלט ניתן להתעקש על מעבר למקום סמוך לדירתם הנוכחית, וזו אחת ההטבות לפי החוק.

בהצלחה

שלום, אביחיל

אין באפשרותי לענות לך מבלי לבדוק את תוכן החוזה שנחתם, ולכן השאלה אמורה להיות מופנית לעו"ד המייצג בעסקה. עם זאת, אציין, כי ברוב המקרים אכן אסור להכניס בעלי מקצוע לדירה במהלך תקופת הבניה, מחשש שייגרם נזק כלשהו, ותהיה מחלוקת בדבר האחריות. ניתן לתאם ביקור בעלי מקצוע לשם עריכת מדידות, לקראת השיפוץ העתידי.

שלום דור

אני מבין שאתם בשלב התחלתי ואפילו טרם קיבלתם הצעה לגבי הפרויקט. זכותך להתנגד לכל פרויקט אבל רצוי שתדע קודם מה ההצעה שאתה מתנגד לה. אם עדין לא תרצה את הפרויקט אז אל תחתמו על ההסכם. עדין בהנתן שיחתמו על ההסכם רוב מספיק של בעלים ניתן יהיה לחייב אותך בפרויקט.

היי טמיר

הם לא יכולים להעיף אותכם מהדירה אלא צריכים לפעול לפי מה שהסכמתם בחוזה השכירות. תבדקו אם יש שם סעיף שמאפשר למשכיר לקצר את תקופת השכירות. אם אין- אז אתם רשאים להשאר בדירה עד סוף התקופה.

שלום, אורלי

לרוב נדרשות מדידות עדכניות, אך אין מניעה להסתמך על היתר לשם בחינת נתוני הפרויקט מבלי להידרש למדידות חדשות לשם התכנון ובחינת התמורות.

שלום, גני

אין משמעות למיקום, שיעור ההתנגדות לפרויקט קבוע בחוק, והוא עומד על כך שנדרש רוב של שני שלישים מבעלי הזכויות שצמודים לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף כדי להוציא פרוייקט לפעול. כלומר, על המתנגדים להוות מעל לשליש מבעלי הזכויות כדי למנוע את קידום הפרוייקט.

שלום, אלי

נשמע שהמצב קצת יותר מורכב מתשובה שניתן לתת במסגרת הזו.

יחד עם זאת, אשיב לך באופן כללי, שהתנגדות דורשת טעמים מוצדקים, שאם לא כן ניתן לכפות על המתנגד לקיים את הפרוייקט.

התנגדות בלתי מוצדקת בהחלט מקימה סיבות מוצדקות לכאורה לפיצוי של מי שנפגע בשל כך, כמו היזם ויתר בעלי הזכויות.

מאחר שלא הוצא צו ירושה, ניתן לנסות לאתר את העזבון - במקרה הזה ילדי המנוח, ובמסגרת הליכים אצל המפקח יתכן שיטילו עליכם אחריות לכך, למרות שאינכם היורשים באופן רשמי, בתור מי שמחזיקים בדירה ונוהגים בה מנהג בעלים.

שלום, יהודה

המגבלה נתונה לועדה המקומית, שכן תכנית תמ"א 38 כוללת הוראה, לפיה, הכל כפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.

אני מניחה, שהוראה דומה קיימת אצלכם בהסכם, שהוא כפוף למגבלות רשויות התכנון. בכל מקרה, לא ניתן לבנות מעבר למה שהועדה תאשר.

שלום, משה

לא תמיד ניתן להוסיף לתמורות הניתנות לבעלי הזכויות מרפסות גדולות יותר, ולכן בהחלט יתכן, בשל טעמים תכנוניים ואחרים, כי תינתן תמורה אחרת במקום המרפסת הנוכחית.

בפינוי ביני צריך 2/3 בכולם ולפחות 60% בכל בנין.

אבל נא תבדקו אם מדובר על פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2 שאז צריך 2/3 בכל בנין בנפרד

שלום עלמה

אם לא חתמת על ההסכם אז את לא חייבת להכניס את המודד לדירה שלך.

שימי לב שלרוב יש בבנין מספר דירות זהות בשטח (בהבדלי קומות) כך שגם אם הדירה שלך לא תמדד עדין אם הדירה הדומה תמדד אז ידעו מה שטח דירתך.

את כמובן גם יכולה לאפשר מדידה. זה לא מחייב אותך בכלום.

רן שלום

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים...) קובע בסעיף 5א' (א2) כי המפקח לא יחייב דייר סרבן קשיש אלא אם הוצעו לו החלופות כמו בפרויקט פינוי בינוי (תראה ניסוח החוק).

חוק מיסוי מקרקעין נותן לגבי זה את המעטפת המיסויית שאחרת היתה ממוסה במס.

אם הבנתי נכון מדובר על הבנין שנוספו לו דירות חדשות בבניה שהסתיימה כבר.

השאלה לכן היא האם רשת ליונים היא במסגרת הוצאה לרכוש משותף בו מתחלקים כל בעלי הדירות בהתאם לקבוע בתקנון הבנין? לטעמי כן וכולם צריכים להתחלק בזה אבל כדי לתת תשובה מלאה חייבים לעבור על התקנון הבית המשותף ולבדוק אם יש שם התייחסות לענין.

שלום אור

לפי מה שנכתב מדובר על פרויקט הכולל מספר בניינים שכל אחד רשום על חלקה משלו. אם מדובר על פרויקט פינוי בינוי אז אפשרי לקבל את דירת התמורה בבנין סמוך באותו פרויקט ללא מיסוי אבל מציע כי תקבלו יעוץ מס לאחר שיבדקו את הנתונים ספציפיים.

היי דנה

אני לא מכיר את התקדים בחיפה ומה היו נסיבותיו.. יכול לענות לך בוודאות כי בתל אביב לא יאשרו חניה צמודה ברחוב לטובת בנין ספציפי. פתרונות חניה של הבנין צריכות להיות במסגרת גבולות החלקה של הבנין בלבד. יש פרויקטים גדולים בהם העיריה יכולה לדרוש מהיזם להכשיר חניה בחוץ לכלל הציבור. אבל זה לא המקרה השכיח ובכל מקרה לא עוזר לכם

מתן שלום

לדבריך אתם רק בתחילת הדרך כאשר טרם חתמו הרוב הנדרש וממילא עדין אין אישור ועדה לבקה להיתר. בשלב זה היזם לא יכול לתבוע אותך או אחרים שטרם חתמו.

אבל שים לב- אתה אומר שאתה מעונין בפרויקט אבל יתכן כי חוסר החתימה שלך הוא זה שתוקע/מעכב/שולל אפשרות לביצוע הפרויקט.

רפאל שלום

למה שתהיה לעיריה אחריות לכך שהקבלן נכנס לפרוק? העיריה משווה את הבנוי בפועל מול היתר הבניה. בהיתר נכתב שיש חניה רובוטית ובפועל אין ולכן יש כאן אי התאמה בגינה הם לא מוציאים לכם טופס 4. אם היזם בפרוק אז מציע שתבדקו מול המפרק של היזם אם נשארו עודפים בפרויקט שאותם הוא יכול לתת לטובת החניון. אם לא ולצערי אז אתם תדרשו לשאת בכך. אם אין לכם צורך בחניה תבדקו אפשרות מול העיריה להוציא היתר שינויים כך שתבוטל החניה אבל גם אז תדרשו לשלם כופר חניה.

שלום רב

אני מבין שהבנין החדש עושה צל על הקולטים ולכן הם לא אפקטיביים. אולם מאחר והבנין הסמוך נבנה על פי היתר כדין אני לא רואה איזה עילת תביעה יש כאן מבחינתכם. צריך רק לבדוק אם ההיתר קיבל הקלה לבנית קומה נוספת או בכלל הקלה- אם כן אולי ניתן לטעון כי הצל נגרם בגלל ההקלה ולתבוע בגין הנזק את העיריה שאישרה זאת.