פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמ"א 38/2
אישי הדר
25/12/15
האם בתמ"א 38/2 התוספת לכל דירה היא אחידה ?
( 25 מ"ר ) או שהתוספת היא יחסית לשטחי הדירות הקיימות
( 25 מ"ר ) או שהתוספת היא יחסית לשטחי הדירות הקיימות
האם התוספת לכל דירה בתמ"א 38 היא אחידה?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/15
שלום הדר!
התוספת אינה בהכרח אחידה וגם לא באופן יחסי. היזם קודם כל בודק כמה ניתן לבנות בכל קומה טיפוסית וזאת בהתחשב בשטח המגרש וצורתו, בקווי הבנין עליהם יש לשמור וכמובן בהורואת התוכניות החלות על המגרש. לא בהכרח ניתן יהיה בכלל להוסיף שטחים לדירות הקיימות. יתכן בהחלט מצב ששטח הקומה הטיפוסית הקיים כבר במיצוי מלא ולא ניתן להוסיף עליו.
גם אם ניתן להוסיף אזי בדר"כ התוספת האפשרית היא פחות מ- 25 מ"ר לדירה אלא אם מדובר שמגרש גדול ועליו בניה בתכסית מועטה.
לגבי היחסיות - משתדלים לשמור בגדול על כך שדירות גדולות יקבלו יותר מדירות קטנות. אבל ממש לא עושים חישוב מדויק. כך למשל - אם יש דירה קיימת של 82 מ"ר ודירה קיימת של 78 מ"ר לא סביר שיזם יחתוך קומת מגורים חדשה באופן יחסי אלא חיעשה תכנון אחיד. צריך לזכור גם שיש תוספות שחייבים לתת כמו ממ"ד בשטח של 12 מ"ר.
בקיצור- היחסיות היא לא מדויקת ותלויה בעיקר בגורמי תכנון אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
התוספת אינה בהכרח אחידה וגם לא באופן יחסי. היזם קודם כל בודק כמה ניתן לבנות בכל קומה טיפוסית וזאת בהתחשב בשטח המגרש וצורתו, בקווי הבנין עליהם יש לשמור וכמובן בהורואת התוכניות החלות על המגרש. לא בהכרח ניתן יהיה בכלל להוסיף שטחים לדירות הקיימות. יתכן בהחלט מצב ששטח הקומה הטיפוסית הקיים כבר במיצוי מלא ולא ניתן להוסיף עליו.
גם אם ניתן להוסיף אזי בדר"כ התוספת האפשרית היא פחות מ- 25 מ"ר לדירה אלא אם מדובר שמגרש גדול ועליו בניה בתכסית מועטה.
לגבי היחסיות - משתדלים לשמור בגדול על כך שדירות גדולות יקבלו יותר מדירות קטנות. אבל ממש לא עושים חישוב מדויק. כך למשל - אם יש דירה קיימת של 82 מ"ר ודירה קיימת של 78 מ"ר לא סביר שיזם יחתוך קומת מגורים חדשה באופן יחסי אלא חיעשה תכנון אחיד. צריך לזכור גם שיש תוספות שחייבים לתת כמו ממ"ד בשטח של 12 מ"ר.
בקיצור- היחסיות היא לא מדויקת ותלויה בעיקר בגורמי תכנון אחרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי אפשר לפנות למפקחת?
אנבל
24/12/15
מתי אפשר לפנות למפקחת נגד סרבן בתמ"א 38 ?
האם מייד אחרי שהועדה המקומית נתנה אישור בתנאים או שצריך לחכות גם לסוף זכותו של הסרבן לערער גם בועדה המחוזית ?
האם מייד אחרי שהועדה המקומית נתנה אישור בתנאים או שצריך לחכות גם לסוף זכותו של הסרבן לערער גם בועדה המחוזית ?
מתי ניתן להגיש תביעה כנגד "דייר סרבן" בתמ"א 38?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/12/15
שלום אנבל!
כל עוד יש ערר תלוי ועומד בפני ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה המפקחת לא תדון בתביעה כנגד דייר סרבן. סמכות המפקח/ת נקנית רק כאשר יש אישור עקרוני למתן ההיתר. הערר בעצם מעמיד בספק את עצם מתן האישור העקרוני.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל עוד יש ערר תלוי ועומד בפני ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה המפקחת לא תדון בתביעה כנגד דייר סרבן. סמכות המפקח/ת נקנית רק כאשר יש אישור עקרוני למתן ההיתר. הערר בעצם מעמיד בספק את עצם מתן האישור העקרוני.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה בחדר קיים בגלל תוספת ממ"ד
שגית
24/12/15
לפי תכניות היזם יבנו מסדרון באחד החדרים ומסדרון זה יוביל לפתח הכניסה לממ"ד, כלומר בסופו של המסדרון תהיה דלת הממ"ד. החדר הקיים יקטן משמעותית בגלל המסדרון. מבחינתנו זו פגיעה ואנו רוצים להתנגד לזה. מה עושים ? (בשאר הדירות בקומה לא מקטינים חדר בדירה עבור כניסה לממ"ד). תודה.
פגיעה בחדר קיים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/12/15
שלום שגית!
החיבור של ממ"ד חדש לחדירה קיימת הוא תמיד בעייתי.
אפשרות אחת היא למצוא מקום אחר לממ"ד- נשמע פשוט אבל זה הכי בעייתי. לא תמיד יש מקום אחר וגם אם יש לא תמיד מסתדר עם רצונות היזם ויתר בעלי הדירות.
אפשרות אחרת היא לבדוק האם ניתן לשנות את הכניסה לממ"ד באופן שיפתור או יקל עליך.
אפשרות שלישית - שלא תמיד אפשרית - לבדוק אם אתם ממילא לא רוצים באותה הזדמנות שעושים פרויקט לשנות את המבנה הפנימי של הדירה.
אם לא ולא- ומאחר ואיני רואה את תוכנית הדירה כדי להציע רעיונות אחרים - לא נראה לי שיש מה לעשות. בכל מקרה אתם צריכים לדבר עם היזם ולראות אם יש לו רעיונות כיצד להקל עליכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החיבור של ממ"ד חדש לחדירה קיימת הוא תמיד בעייתי.
אפשרות אחת היא למצוא מקום אחר לממ"ד- נשמע פשוט אבל זה הכי בעייתי. לא תמיד יש מקום אחר וגם אם יש לא תמיד מסתדר עם רצונות היזם ויתר בעלי הדירות.
אפשרות אחרת היא לבדוק האם ניתן לשנות את הכניסה לממ"ד באופן שיפתור או יקל עליך.
אפשרות שלישית - שלא תמיד אפשרית - לבדוק אם אתם ממילא לא רוצים באותה הזדמנות שעושים פרויקט לשנות את המבנה הפנימי של הדירה.
אם לא ולא- ומאחר ואיני רואה את תוכנית הדירה כדי להציע רעיונות אחרים - לא נראה לי שיש מה לעשות. בכל מקרה אתם צריכים לדבר עם היזם ולראות אם יש לו רעיונות כיצד להקל עליכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה לפני תכניות
איתי
23/12/15
התחלנו תהליך של תמ"א 38 בבניין.
העו"ד הכין חוזה מפורט שעליו רוב הדיירים חתמו.
טרם ראינו את התכניות לבניה החדשה.
טענת הקבלן שהוא לא ישלם על הוצאת תכניות לפני שיהיו לו חתימות.
ואילו מס' דיירים מסרבים לחתום לפני שיראו את התכניות.
האם אנחנו חייבים לחתום לפני שראינו את התכניות? והאם אפשר להגדיר את הדיירים שלא חתמו כסרבנים?
העו"ד הכין חוזה מפורט שעליו רוב הדיירים חתמו.
טרם ראינו את התכניות לבניה החדשה.
טענת הקבלן שהוא לא ישלם על הוצאת תכניות לפני שיהיו לו חתימות.
ואילו מס' דיירים מסרבים לחתום לפני שיראו את התכניות.
האם אנחנו חייבים לחתום לפני שראינו את התכניות? והאם אפשר להגדיר את הדיירים שלא חתמו כסרבנים?
חתימה לפני תוכניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/12/15
איתי שלום!
לא יודע על איזה תוכניות מדובר ובאיזה פרויקט ואיך ההסכם מטפל בכך. תוכניות מפורטות בשלב זה בודאי שעדין לא יהיו ובאמת לא מכיר הרבה יזמים שיכנסו לתכנון מפורט כאשר אין להם עדין הסכם ביד. אם זה פרויקט של תוספת בניה אז ניתן לצרף תוכניות עקרוניות של הקומות. אם זו תמא של הריסה ובניה אז חשוב קודם כל לסכם עקרונות - תקבלו דירה של כך וכך מ"ר, מרפסת בשטח ..., חניה, וכו'. איך הדירה תראה בשלב זה רצוי אבל לא הכרחי.
כל מי שלא חותם על ההסכם הוא דייר שמסרב לחתום על ההסכם ולשון העם- "דייר סרבן". אם יש רוב מספיק של בעלי דירות שחתמו על ההסכם אני לא חושב שזה יהיווה טענת הגנה. מצד שני - לא בוער. תחכו ותראו לאן התכנון מתקדם ותוכלו אז לשפוט אם מתאים לכם לחתום או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא יודע על איזה תוכניות מדובר ובאיזה פרויקט ואיך ההסכם מטפל בכך. תוכניות מפורטות בשלב זה בודאי שעדין לא יהיו ובאמת לא מכיר הרבה יזמים שיכנסו לתכנון מפורט כאשר אין להם עדין הסכם ביד. אם זה פרויקט של תוספת בניה אז ניתן לצרף תוכניות עקרוניות של הקומות. אם זו תמא של הריסה ובניה אז חשוב קודם כל לסכם עקרונות - תקבלו דירה של כך וכך מ"ר, מרפסת בשטח ..., חניה, וכו'. איך הדירה תראה בשלב זה רצוי אבל לא הכרחי.
כל מי שלא חותם על ההסכם הוא דייר שמסרב לחתום על ההסכם ולשון העם- "דייר סרבן". אם יש רוב מספיק של בעלי דירות שחתמו על ההסכם אני לא חושב שזה יהיווה טענת הגנה. מצד שני - לא בוער. תחכו ותראו לאן התכנון מתקדם ותוכלו אז לשפוט אם מתאים לכם לחתום או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא שלא החלה
אור
21/12/15
שלום-
כבר אישרו תמא והקבלן אינו טורח להתחיל... ואף מבטיח ''אחרי החגים' ולא קרה עדיין דבר. רבים לאיתנו בעלי הבתים כבר הורידו דמי שכירות לפני שנתיים ומפסידים כסף רק והוא לא מתחיל..
1- מה ניתן לעשות?
2- רוצים להתחיל מיידית
3- האם הוא יהיה חייב לפצותינו על הולכת שולל זו?
בברכה
אור
כבר אישרו תמא והקבלן אינו טורח להתחיל... ואף מבטיח ''אחרי החגים' ולא קרה עדיין דבר. רבים לאיתנו בעלי הבתים כבר הורידו דמי שכירות לפני שנתיים ומפסידים כסף רק והוא לא מתחיל..
1- מה ניתן לעשות?
2- רוצים להתחיל מיידית
3- האם הוא יהיה חייב לפצותינו על הולכת שולל זו?
בברכה
אור
תמא שלא התחילה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/12/15
שלום אור!
קודם כל צריך לקרוא ולהבין מה כתוב בהסכם מבחינת לוחות זמנים והתחייבות של היזם.
בהנחה שהוא באמת בהפרה- מציע שתלכו לעורך הדין שיצג אותכם ותבקשו שיוציא מכתב חריף ליזם כדי להזיז אותו. אם יש בעיה עם עורך הדין מבחינת היצוג אז תלכו לאחר.
אין שום סיבה הגיונית לחכות שנתיים לתחילת העבודה. מצד שני - אני לא מכיר את כל העובדות ואולי גם אתה לא ויש לנסות ולהבין למה זה קורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל צריך לקרוא ולהבין מה כתוב בהסכם מבחינת לוחות זמנים והתחייבות של היזם.
בהנחה שהוא באמת בהפרה- מציע שתלכו לעורך הדין שיצג אותכם ותבקשו שיוציא מכתב חריף ליזם כדי להזיז אותו. אם יש בעיה עם עורך הדין מבחינת היצוג אז תלכו לאחר.
אין שום סיבה הגיונית לחכות שנתיים לתחילת העבודה. מצד שני - אני לא מכיר את כל העובדות ואולי גם אתה לא ויש לנסות ולהבין למה זה קורה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה זמן לקוח לקבל היתר?
גלית
20/12/15
שלום לעו"ד הלוי,
מנסיונך - כמה זמן לוקח כיום בתל אביב מהרגע שמוגשת בקשה להיתר בנושא תמ"א ועד שמתקיים דיון בהתנגדויות.
כמו כן - כמה זמן בד"כ אורך הליך הערר אם המתנגדים מגישים ערר?
תודה, גלית
מנסיונך - כמה זמן לוקח כיום בתל אביב מהרגע שמוגשת בקשה להיתר בנושא תמ"א ועד שמתקיים דיון בהתנגדויות.
כמו כן - כמה זמן בד"כ אורך הליך הערר אם המתנגדים מגישים ערר?
תודה, גלית
זמן להיתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/12/15
שלום גלית!
לאחר שמוגשת הבקשה להיתר צריך לפרסם אותה להתנגדויות ולאחר מכן להמתין פרק זמן של 60 יום מהפרסום כדי לראות אילו התנגדויות יוגשו אם בכלל.
במידה והוגשו התנגדויות צריך להכין תגובה של היזם לאמור בהתנגדויות. לאחר מכן זה עולה לוועדה לדיון בהתנגדויות. להערכתי מרגע שתגישו תגובה להתנגדות יקח בערך חודשיים - שלושה לדיון.
לגבי ערר - תלוי כמובן בלוח הזמנים של הוועדה. אני מעריך שיקח עוד כ- 4 חודשים לדיון.
פרקי זמן אלו כמובן אינם מובטחים ובהסכמים רצוי לקחת שולי בטחון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לאחר שמוגשת הבקשה להיתר צריך לפרסם אותה להתנגדויות ולאחר מכן להמתין פרק זמן של 60 יום מהפרסום כדי לראות אילו התנגדויות יוגשו אם בכלל.
במידה והוגשו התנגדויות צריך להכין תגובה של היזם לאמור בהתנגדויות. לאחר מכן זה עולה לוועדה לדיון בהתנגדויות. להערכתי מרגע שתגישו תגובה להתנגדות יקח בערך חודשיים - שלושה לדיון.
לגבי ערר - תלוי כמובן בלוח הזמנים של הוועדה. אני מעריך שיקח עוד כ- 4 חודשים לדיון.
פרקי זמן אלו כמובן אינם מובטחים ובהסכמים רצוי לקחת שולי בטחון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בחולון
גלילי
20/12/15
היי, רכשנו דירה בחולון כאשר הכניסה הינה במאי השנה. הבניין בן שלוש קומות, 6 דיירים סהכ ונוראי! הבניין בן 50 שנה ואף יותר ומתפרק מכל כיוון... שמנו את השקל האחרון שלנו על הבית כי לא יכולים להרשות לעצמנו לקנות דירה חדשה ואני חושבת שיש פוטנציאל אדיר לתמ"א בבניין גם בשל כמות הדיירים וגם בשל הקריטריונים שעומד בו (לא בניין רכבת). הבנתי שבחולון נעצרו כל הפרויקטים של התמ"א בשל הביקוש ואי העמידה בזמנים... זה נכון או שיש סיכוי טוב לתמ"א? ומה עליי לעשות כדי לקדם את זה? תודה מראש!!!
תמ"א 38 בחולון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/15
שלום גלילי!
לא יודע מה המיקום של הבנין אבל אני לא יודע שנעצרה תמ"א בחולון ואין שום סיבה נראית לעין שלא תתקדמו עם יזם.
אתה מוזמן לפנות אלי על מנת לברר יותר לעומק אם יש תנאים טובים לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיבות ראויות להתנגדות לחתום על תמ"א 38 .1
יובל
19/12/15
מה קורה כש 4 דיירים מתוך 16 מסרבים לחתום בנימוקים עיקריים הבאים:
1. ערך הערבות נמוך וחושף לחשיפה גדולה לבעלים יחסית לתמורה באם חברת היזם פושטת רגל
2. עו"ד מייצג גם את בעלי הדירות וגם את היזם
כיצד נוכל לפעול כדיירים שמעוניינים בפרויקט אבל לא בתמאי ההסכם הנכחי
תודה
1. ערך הערבות נמוך וחושף לחשיפה גדולה לבעלים יחסית לתמורה באם חברת היזם פושטת רגל
2. עו"ד מייצג גם את בעלי הדירות וגם את היזם
כיצד נוכל לפעול כדיירים שמעוניינים בפרויקט אבל לא בתמאי ההסכם הנכחי
תודה
סיבות להתנגדות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/12/15
יובל שלום!
לכאורה יש כב רוב לפרויקט של 75% כך שלא בטוח שיתחשבו בדעתכם.
לגבי נימוק ראשון - הייתי בודק את אתם צודקים בהנחה שלכם. תלוי בהיקף הפרויקט וכמובן לא ידוע לי מה כתוב היום בהסכם.
לגבי נימוק שני - אסור לעורך דין ליצג גם את היזם וגם את הבעלים. אם זה אכן כך זה חמור מאוד שכן בהחט יכול להיות ניגוד אינטרסים במילוי תפקידיו. אם זה כך , זו נקודה רגישה אצל היזם - הייתי במקומכם כותב מכתב חמור ליזם, לעו"ד ולנציגות שבחרה בעו"ד ותוך כדי כך מנסה לשפר את נושא הערבות בהסכם.
בכל מקרה- אני חי מפיך אבל צריך לבדוק זאת בעיניים ולעומק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לכאורה יש כב רוב לפרויקט של 75% כך שלא בטוח שיתחשבו בדעתכם.
לגבי נימוק ראשון - הייתי בודק את אתם צודקים בהנחה שלכם. תלוי בהיקף הפרויקט וכמובן לא ידוע לי מה כתוב היום בהסכם.
לגבי נימוק שני - אסור לעורך דין ליצג גם את היזם וגם את הבעלים. אם זה אכן כך זה חמור מאוד שכן בהחט יכול להיות ניגוד אינטרסים במילוי תפקידיו. אם זה כך , זו נקודה רגישה אצל היזם - הייתי במקומכם כותב מכתב חמור ליזם, לעו"ד ולנציגות שבחרה בעו"ד ותוך כדי כך מנסה לשפר את נושא הערבות בהסכם.
בכל מקרה- אני חי מפיך אבל צריך לבדוק זאת בעיניים ולעומק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים במצב כזה?
אהרן
15/12/15
שלום רב
אני גר בבניין שמתאים לתמא 38 ושעליו הולכים להוסיף עוד כ- 2.5 קומות.הבנתי שהקבלן נותן ממ"ד ומרפסת
השאלה שלי היא כזו
בעבר שיפצתי את הדירה והפכתי שטח של פינת אוכל פתוח למטבח ואת המטבח הישן הפכתי לחדר.
הממד שהקבלן מציע אמור להיות בצד של המטבח היום כאשר הכניסה דרך המטבח שמין הסתם אין אפשרות לכניסה לממ"ד
השאלה שלי מה ניתן לעשות במקרה זה?
אני יכול לדרוש משהו אחר מהקבלן או לשנות חדרים ולבצע החלפה שוב בין המטבח לחדר על חשבון הקבלן?
תודה מראש
אני גר בבניין שמתאים לתמא 38 ושעליו הולכים להוסיף עוד כ- 2.5 קומות.הבנתי שהקבלן נותן ממ"ד ומרפסת
השאלה שלי היא כזו
בעבר שיפצתי את הדירה והפכתי שטח של פינת אוכל פתוח למטבח ואת המטבח הישן הפכתי לחדר.
הממד שהקבלן מציע אמור להיות בצד של המטבח היום כאשר הכניסה דרך המטבח שמין הסתם אין אפשרות לכניסה לממ"ד
השאלה שלי מה ניתן לעשות במקרה זה?
אני יכול לדרוש משהו אחר מהקבלן או לשנות חדרים ולבצע החלפה שוב בין המטבח לחדר על חשבון הקבלן?
תודה מראש
תכנון לא פונקציונאלי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/12/15
אהרון שלום!
פרויקט תמ"א של תוספת בניה מעל הקיים תמיד מעורר בעיות של חיבור התוספת לדירה הקיימת.
תמיד תכנון התוספת יהיה פחות פונקציונלי ממה שקיים או מבניה חדשה לגמרי.
המקרה שלך הוא קיצוני ואני מבין שהוא גם בודד בבנין. אתה לא יכול לבקש מהקבלן לשנות את מיקום הממד שהוא בונה. לגבי שינוי חדרים בתוך הדירה והחזרת המצב למעשה לקדמותו- זה ענין מסחרי שלך מולו. אם השיפוץ בדירה נעשה מזמן זו כנראה הזדמנות לעשות שיפוץ כללי בדירה ולתכנן אותה מחדש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
פרויקט תמ"א של תוספת בניה מעל הקיים תמיד מעורר בעיות של חיבור התוספת לדירה הקיימת.
תמיד תכנון התוספת יהיה פחות פונקציונלי ממה שקיים או מבניה חדשה לגמרי.
המקרה שלך הוא קיצוני ואני מבין שהוא גם בודד בבנין. אתה לא יכול לבקש מהקבלן לשנות את מיקום הממד שהוא בונה. לגבי שינוי חדרים בתוך הדירה והחזרת המצב למעשה לקדמותו- זה ענין מסחרי שלך מולו. אם השיפוץ בדירה נעשה מזמן זו כנראה הזדמנות לעשות שיפוץ כללי בדירה ולתכנן אותה מחדש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
שי
14/12/15
הקבלן של התמא רוצה להשתמש במחסן שנמצא בכל דירה בבנין לטובת מעלית.
האם אפשר לחייב דייר?
אשמח לתשובה בהקדם תודה.
האם אפשר לחייב דייר?
אשמח לתשובה בהקדם תודה.
שימוש במחסן צמוד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/12/15
שי שלום!
לא ניתן לחייב דייר לתת חלק מרכושו הפרטי לטובת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לחייב דייר לתת חלק מרכושו הפרטי לטובת הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העו"ד המייצג בתמ"א 38
גלעד
14/12/15
פרוייקט תמ"א -38 כאשר הוא ממש התחיל אצלנו בבניין, היתה פגישה עם כל הדיירים והיזם.
היזם במהלך הפגישה אמר "שלכל השאלות והטענות להפנות לעו"ד שלי" -כאשר הוא מצביע על העו"ד שמייצג בעצם את הדיירים (כי לו אין עו"ד משלו). בפגישה נוספת אמר לנו העו"ד שמותר לו לייצג אותנו ,הדיירים, ואת היזם במקביל. למרות שברור שאסור כי זה ניגוד אינטרסים.
מעבר לפנייה לוועדת האתיקה ללשכת עו"ד-יש המלצות נוספות מה ניתן לעשות??
כמו"כ היזם מפר הסכמים עם הדיירים-חוץ מתביעות נגדו-האם יש הליכים מהירים יותר?
למשל היזם גנב חלק גדול מחדר מדרגות לטובת העברת צינורות של מים חשמל לדירות החדשות -חדר מדרגות כעת צר מאוד וזאת בניגוד לחוזה שבו לא נאמר דבר כזה מלבד שחדר מדרגות ישופץ. ומה גם שדיירים נתנו חלק מדירותיהם כדי שהמעלית תעבור בהם ולא בחדר מדרגות,
האם ניתן בכל זאת להציל את חדר המדרגות שלנו??
אשמח לתשובה ועזרה
המלצתי למתעניינים-תשקיעו טוב בעו"ד וביזם שלכם ולאוו דווקא ביזם שמקבל אישורים מהר מהעייריה-כי מי שמקמבן בעייריה יקמבן גם אתכם-אנחנו אכלנו אותה בגדול. הבניין שלנו זוועה ונראה גרוע בהרבה מלפני שהתחלנו את הפרוייקט.
היזם במהלך הפגישה אמר "שלכל השאלות והטענות להפנות לעו"ד שלי" -כאשר הוא מצביע על העו"ד שמייצג בעצם את הדיירים (כי לו אין עו"ד משלו). בפגישה נוספת אמר לנו העו"ד שמותר לו לייצג אותנו ,הדיירים, ואת היזם במקביל. למרות שברור שאסור כי זה ניגוד אינטרסים.
מעבר לפנייה לוועדת האתיקה ללשכת עו"ד-יש המלצות נוספות מה ניתן לעשות??
כמו"כ היזם מפר הסכמים עם הדיירים-חוץ מתביעות נגדו-האם יש הליכים מהירים יותר?
למשל היזם גנב חלק גדול מחדר מדרגות לטובת העברת צינורות של מים חשמל לדירות החדשות -חדר מדרגות כעת צר מאוד וזאת בניגוד לחוזה שבו לא נאמר דבר כזה מלבד שחדר מדרגות ישופץ. ומה גם שדיירים נתנו חלק מדירותיהם כדי שהמעלית תעבור בהם ולא בחדר מדרגות,
האם ניתן בכל זאת להציל את חדר המדרגות שלנו??
אשמח לתשובה ועזרה
המלצתי למתעניינים-תשקיעו טוב בעו"ד וביזם שלכם ולאוו דווקא ביזם שמקבל אישורים מהר מהעייריה-כי מי שמקמבן בעייריה יקמבן גם אתכם-אנחנו אכלנו אותה בגדול. הבניין שלנו זוועה ונראה גרוע בהרבה מלפני שהתחלנו את הפרוייקט.
עו"ד מייצד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/12/15
שלום גלעד!
אם יש תלונה נגד עו"ד שלכם על ניגוד אינטרסים אז הכתובת היא ועדת האתיקה.
לגבי חדר המדרגות - צריך לקרוא מה כתבו בהסכם ובמפרט עליו חתמתם טכן מה האילוצים שבגללם עשה היזם מה שעשה. בכל מקרה ומאחר ואתם לא סומכים על עורך הדין שיצג אותכם בהסכם אני ממליץ כי תפנו לקבל יעוץ מעו"ד אחר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם שטח פיר המדרגות בקומת החצי נכלל בשטח ה 50%
יעקב
11/12/15
שלום,
במסגרת תמ"א 38/2 האם שטח פיר המדרגות בקומת 3.5 נכלל במסגרת 50% משטח קומה 3?
תודה!
במסגרת תמ"א 38/2 האם שטח פיר המדרגות בקומת 3.5 נכלל במסגרת 50% משטח קומה 3?
תודה!
חישוב שטח פיר המדרגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/12/15
יעקב שלום!
ה- 50% לא כולל פיר חדר מדרגות אלא אם הפיר הנ"ל מחובר לדירה מתחתיו.
יש רשויות שנותנות לבנות עד 65% מתכסית הקומה. במקרה כזה כוונתן היא כולל הפיר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ה- 50% לא כולל פיר חדר מדרגות אלא אם הפיר הנ"ל מחובר לדירה מתחתיו.
יש רשויות שנותנות לבנות עד 65% מתכסית הקומה. במקרה כזה כוונתן היא כולל הפיר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א 38/2
בני
08/12/15
כמה אחוזים נדרשים להתנגדות לתמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובניה).
בהנחה ומדובר בבית מורכב(2 כניסות) כל חלק כולל 11 דירות. ובחלק שלנו יש שלוש מתנגדים. האם מספיק כדי למנוע את ביצוע ההריסה?
בהנחה ומדובר בבית מורכב(2 כניסות) כל חלק כולל 11 דירות. ובחלק שלנו יש שלוש מתנגדים. האם מספיק כדי למנוע את ביצוע ההריסה?
התנגדות לתמ"א בבנין מורכב
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/12/15
בני שלום!
בפרויקט תמ"א 38/2 נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף על מנת שניתן יהיה להגיש תביעה למפקח/ת על רישום מקרקעין לאכוף את ההסכם על היתר.
אם שתי הכניסות הולכות לפרויקט משותף אז יש צורך ברוב של 80% מ- 22 דירות. את התוצאה מעגלים כלפי מעלה. כלומר- צריך רוב של 18 בעלי דירות המחזיקים ביחד 80% מהרכוש המשותף. אם אתם רק 3 מתנגדים אז נראה כאילו הרוב הדרוש הושג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בפרויקט תמ"א 38/2 נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף על מנת שניתן יהיה להגיש תביעה למפקח/ת על רישום מקרקעין לאכוף את ההסכם על היתר.
אם שתי הכניסות הולכות לפרויקט משותף אז יש צורך ברוב של 80% מ- 22 דירות. את התוצאה מעגלים כלפי מעלה. כלומר- צריך רוב של 18 בעלי דירות המחזיקים ביחד 80% מהרכוש המשותף. אם אתם רק 3 מתנגדים אז נראה כאילו הרוב הדרוש הושג.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון הבית המשותף בתמ"א
אמיר
08/12/15
כאשר יש בבניין תקנון מצוי, ויום אחד מבצעים בו תמ"א 38,
אז מכייון שיצטרכו לשנות את תקנון הבית המשותף, האם הוא יהפוך למעשה להיות תקנון מוסכם, כאשר למעשה העו"ד שמייצג את הדיירים יעדכן את השינויים הרלוונטים בתקנון?
אז מכייון שיצטרכו לשנות את תקנון הבית המשותף, האם הוא יהפוך למעשה להיות תקנון מוסכם, כאשר למעשה העו"ד שמייצג את הדיירים יעדכן את השינויים הרלוונטים בתקנון?
תקנון בית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/12/15
אמיר שלום!
אכן לאחר השלמת הפרויקט יש לתקן את מסמכי רישום הבית המשותף ובכלל זה להכין תקנון מוסכם שישקף את הבנין החדש לרבות ההצמדות לכל דירה.
מי שמכין את החומר הוא עו"ד היזם כאשר ב"כ הדיירים בודק את המסמכים ומעיר הערות במידת הצורך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו הפסקת עבודה
ליאת
03/12/15
שלום רב.
מודה לך על תשובתך המקצועית והמהירה הקודמת.שכן שגר
מתחתי בקומה ראשונה,בונה הרחבה, 5 מ' בגב הבניין, ו3 מ' לצד
הבניין,ברישוי. כך שנוצרו עבורי שני גגות.
האם החוק מאפשר לי :
1) לתבוע ממנו להתחייב לשמור על תקינות וניקיון הגג שכן באזור יש עצים וציפורים ובאביב יהפוך המשטח למשטח קינון.
2) לתבוע חיזוק הסורגים
הקיימים / התקנת אזעקות, הוצאה שלא נזקקתי לה קודם.
3) להפעיל צו הפסקת עבודה, בגין
הנ"ל
? תודה
מודה לך על תשובתך המקצועית והמהירה הקודמת.שכן שגר
מתחתי בקומה ראשונה,בונה הרחבה, 5 מ' בגב הבניין, ו3 מ' לצד
הבניין,ברישוי. כך שנוצרו עבורי שני גגות.
האם החוק מאפשר לי :
1) לתבוע ממנו להתחייב לשמור על תקינות וניקיון הגג שכן באזור יש עצים וציפורים ובאביב יהפוך המשטח למשטח קינון.
2) לתבוע חיזוק הסורגים
הקיימים / התקנת אזעקות, הוצאה שלא נזקקתי לה קודם.
3) להפעיל צו הפסקת עבודה, בגין
הנ"ל
? תודה
הפסקת עבודה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/12/15
שלום ליאת
אם השכן פועל על פי היתר בניה כדין ועומד בתנאיו אז לא נראה שאת יכולה לקבל צו הפסקת עבודה.
הגג הוא חלק מהבית המשותף ועל כן חובה עליו ועל כל בעלי הדירות בבנין לדאוד לתחזוקת הרכוש המשותף.
לגבי סורגים ואזעקות - לא נראה שיש בסיס לדרישה כזו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המרת הלוואה מסחרית למשכנתא
אורי צור
02/12/15
שלום רב. אני יזם בתמ"א 38 עם שותפים נוספים שאחד מהם נטל הלוואה מסחרית עבור כלל הבניה. לאחר שתסתיים הבניה אקבל דירה שיוחדה לי בהסכם שיתוף. הבעייתיות היחידה היא ענין המימון- הבנק לא נתן לנו בזמנו משכנתא אלא הלוואה מסחרית על כל הגג (בריבית גבוהה מאוד, כמובן). האם לאחר הבניה, אוכל להמיר חלק מההלוואה המסחרית (שכנראה ייוחד לכל אחת מהדירות הנבנות על הגג) להלוואת משכנתא? (לציין- יש לי כבר הערת אזהרה לגבי חזקה על הדירה שתיבנה ואני מעוניין לגור בה, אבל אני לא רוצה לשלם הלוואה רגילה).
בקיצור- הבנק מאפשר להמיר הלוואה מסחרית (שנלקחה לכלל הפרוייקט) להלוואת משכנתא (לכל דירה לאחר החלוקה והרישום כיחידות נפרדות בתום הבניה) כך שאוכל לשלם הלוואה בריבית נמוכה הרבה יותר על הדירה שלי? תודה רבה לך
בקיצור- הבנק מאפשר להמיר הלוואה מסחרית (שנלקחה לכלל הפרוייקט) להלוואת משכנתא (לכל דירה לאחר החלוקה והרישום כיחידות נפרדות בתום הבניה) כך שאוכל לשלם הלוואה בריבית נמוכה הרבה יותר על הדירה שלי? תודה רבה לך
המרת הלוואה מסחרית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/12/15
שלום אורי!
אם אתה שותף בפרויקט אני לא בטוח שהבנק ימיר את ההלוואה המסחרית קצרת המועד בהלוואה לשנים רבות. לדעתי הוא יסכים להמיר את ההלוואה בהלוואה אחרת אבל לפרק זמן בינוני (5 שנים). בכל מקרה נראה לי כי אתה צריך לגשת לבנק/ים ולברר זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם אתה שותף בפרויקט אני לא בטוח שהבנק ימיר את ההלוואה המסחרית קצרת המועד בהלוואה לשנים רבות. לדעתי הוא יסכים להמיר את ההלוואה בהלוואה אחרת אבל לפרק זמן בינוני (5 שנים). בכל מקרה נראה לי כי אתה צריך לגשת לבנק/ים ולברר זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה על דירה של מתנגד
יואב
30/11/15
שלום,
בבניין שלנו נחתם הסכם לתמ"א 38/2 וכעת הוגשה בקשה להיתר. אני התנגדתי להסכם כי אין בו מספיק בטחונות לדעתי. היזם רשם הערת אזהרה על כל שאר הדירות ("בניין תמ"א 38) וכעת הוא רוצה לרשום הערת אזהרה גם על הדירה שלי.
האם יש לו רשות לרשום הערה כזו על דירה של מי שלא חתם על ההסכם?
תודה,
יואב
בבניין שלנו נחתם הסכם לתמ"א 38/2 וכעת הוגשה בקשה להיתר. אני התנגדתי להסכם כי אין בו מספיק בטחונות לדעתי. היזם רשם הערת אזהרה על כל שאר הדירות ("בניין תמ"א 38) וכעת הוא רוצה לרשום הערת אזהרה גם על הדירה שלי.
האם יש לו רשות לרשום הערה כזו על דירה של מי שלא חתם על ההסכם?
תודה,
יואב
רישום הערת אזהרה על דירת מתנגד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/11/15
יואב שלום!
אם לא חתמת על ההסכם או לא ניתן כנגדך פסק דין של המפקח על המקרקעין הממנה אחר לחתום בשימך על ההסכם - אז לא ניתן לרשום על זכויותיך בדירה הערת אזהרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם לא חתמת על ההסכם או לא ניתן כנגדך פסק דין של המפקח על המקרקעין הממנה אחר לחתום בשימך על ההסכם - אז לא ניתן לרשום על זכויותיך בדירה הערת אזהרה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה לכאורה בזכות הקניין.
הדס
25/11/15
בבניין שבו מתגוררת אימי בתל אביב, מתוכנן תמא 38/2. האם התחייבות לבעלי מספר דירות, שהרחיבו את דירתם המקורית באישור הדיירים, אך ההרחבה לא נרשמה בטאבו, למסור להם דירות בשטח דירתם הנוכחית + התוספות כמו לשאר הדירות ולעגן הכל בטאבו, אינו מהווה פגיעה בזכות הקניין של שאר הדיירים. תודה הדס
תוספת לדירות שהורחבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/11/15
שלום הדס
אני מבין שיש בבנין דירות שהורחבו. לא ברור לך אם ההרחבה נעשתה בהיתר כדין או לא. כנראה שהיה אישור הדיירים דאז.
כיום היזם מציע לתת תוספת בניה לכל דירה על בסיס הבנוי בפועל.
שאלה לא קלה. בצד המשפטי- אם הם לא בנו בהיתר אז אני לא רואה הצדקה לקחת שטח זה בחשבון כבסיס להרחבה. אבל בצד הפרקטי - לא רואה בעל דירה כזו מסכים לפרויקט אם הוא לא מרוויח מכך. נכון שמכשירים לו את השטח שקודם נבנה ללא היתר אבל אני בספק אם זה יספיק. הם גם שלמו את עלות הבניה של התוספת (ומנגד נהנו ממנה כל השנים).
אני חושב שאם צריך להיות פרקטיים - צריך להגיע למצב שמי שהרחיב בעבר יקבל הרחבה נוספת אבל פחותה ממה שיקבלו הדירות שלא הרחיבו קודם. נניח חצי מהשטח + הכשרה של השטח שנבנה ללא היתר.
אני מבין שמדובר שאנשים ויתחילו מריבות אבל צריך להסביר בהגיון את הדברים ולהגיע לפתרון הולם.
בכל מקרה חשוב לדעת גם את הפרטים כדי לתפור פתרון נכון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עקיפת סעיף בחוזה קיים של תמ"א 38
אהוד
24/11/15
אני גר בבנין אשר מתבצע בו פרויקט תמ"א 38, נוסח חוזה עם הקבלן ואחד הסעיפים בנספח תיקונים היה כדלקמן:
"- היזם מתחייב לבנות מחסנים במקלט כמו כן, יובהר בזאת כי, התחייבות מותנית באישורי אג"א.
- כאמור לעיל, במידה ולא יתקבלו אישורי הג"א לבניית מחסנים במקלט, היזם מתחייב לשפץ את המקלט לטובת הדיירים הקיימים והכל בכפוף להוראות הג"א."
נכון לעכשיו הקבלן בונה במקלט דירות ומתעלם לגמרה מההסכם הכתוב, בנוסף הוא טוען שכן יבנו מחסנים והוא מוציא אותם למכירה.
מה ניתן לעשות במקרה הנ"ל והאם אפשר לחייב את הקבלן לעמוד בהסכם הכתוב?
תודה.
"- היזם מתחייב לבנות מחסנים במקלט כמו כן, יובהר בזאת כי, התחייבות מותנית באישורי אג"א.
- כאמור לעיל, במידה ולא יתקבלו אישורי הג"א לבניית מחסנים במקלט, היזם מתחייב לשפץ את המקלט לטובת הדיירים הקיימים והכל בכפוף להוראות הג"א."
נכון לעכשיו הקבלן בונה במקלט דירות ומתעלם לגמרה מההסכם הכתוב, בנוסף הוא טוען שכן יבנו מחסנים והוא מוציא אותם למכירה.
מה ניתן לעשות במקרה הנ"ל והאם אפשר לחייב את הקבלן לעמוד בהסכם הכתוב?
תודה.
עקיפת סעיף בהסכם חתום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/15
אהוד שלום!
ההסכם שלכם לא בפני אבל אם אכן היזם הפר הוראה שכתובה בו אז ניתן לפעול כנגדו באמצעים משפטיים לאכיפת התחייבותו.
הדרך הנכונה היא לפנות לעורךהדין שיצג אותכם בהסכם ולהבין ממנו אם אכן יש כאן הפרת הסכם מצד היזם ואיך נשנמרות זכויותיכם. יתכן שלאחר שיחה עימו תבינו שאין כאן הפרה של הסכם כלל או ההפך.
אם יש סיבה בגללה אתה לא יכול להתיעץ עם עורך הדין שיצג אותכם אז תפנה לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד אחר ותבוא אליו עם ההסכם עצמו וכל חומר נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ההסכם שלכם לא בפני אבל אם אכן היזם הפר הוראה שכתובה בו אז ניתן לפעול כנגדו באמצעים משפטיים לאכיפת התחייבותו.
הדרך הנכונה היא לפנות לעורךהדין שיצג אותכם בהסכם ולהבין ממנו אם אכן יש כאן הפרת הסכם מצד היזם ואיך נשנמרות זכויותיכם. יתכן שלאחר שיחה עימו תבינו שאין כאן הפרה של הסכם כלל או ההפך.
אם יש סיבה בגללה אתה לא יכול להתיעץ עם עורך הדין שיצג אותכם אז תפנה לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד אחר ותבוא אליו עם ההסכם עצמו וכל חומר נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקיות גובה של יציקת גג של דירה
ליאת
21/11/15
השכן שמתחתי בונה הרחבה לדירתו בהתר של עיריית ת"א.הגג שיבנה תוכנן לגובה כזה שמותיר מקום רק
לבלוטות כרצפה עתידית עבורי.התוצאה היא שנותר גובה קצר מאד לכביסה ,עד כדי אי יכולת לתלות סדין בקיפול.
א. האם זכותי להתנגד ולטעון שאם ארצה לבנות ,אשלם אני עבור יציקת הבטון לרצפה שלי, ושהשכן יצק את גבה הגג שלו .וזאת על מנת לזכות בעוד מס' ס"מ של גובה עבור הכביסה.
ב. למי עלי לפנות על מנת לבדוק את חוקיות החישוב של המהנדס שעשה את התוכנית? תודה
לבלוטות כרצפה עתידית עבורי.התוצאה היא שנותר גובה קצר מאד לכביסה ,עד כדי אי יכולת לתלות סדין בקיפול.
א. האם זכותי להתנגד ולטעון שאם ארצה לבנות ,אשלם אני עבור יציקת הבטון לרצפה שלי, ושהשכן יצק את גבה הגג שלו .וזאת על מנת לזכות בעוד מס' ס"מ של גובה עבור הכביסה.
ב. למי עלי לפנות על מנת לבדוק את חוקיות החישוב של המהנדס שעשה את התוכנית? תודה
חוקיות גובה יציקה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/11/15
ליאת שלום!
אני מבין שהשכן מתחת מרחיב את הדירה ואת לא. לא ברור לי למה את רוצה ואיך את יכולה לצקת את הרצפה שהיא בעצם התקרה שלו? בכל מקרה לא נראה לי שכמה ס"מ יפתרו לך את בעית הכביסה.
את יכולה לקחת מהנדס שיבדוק את החישובים של השכן ובמקרה הצורך לפנות לעיריה. אבל אם הבנתי נכון- לשכן כבר יש היתר בניה כך שיתכן שאחרת את המועד.
אם את רוצה להרוויח כמה סמ לכביסה פשוט דברי עם השכן שיבדוק עם המהנדס שלו אם ניתן לצקת עובי תקרה/רצפה פחות ממה שתכנן. הרי אם זה אפשרי הוא גם יחסוך קצת כסף מהיציקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שהשכן מתחת מרחיב את הדירה ואת לא. לא ברור לי למה את רוצה ואיך את יכולה לצקת את הרצפה שהיא בעצם התקרה שלו? בכל מקרה לא נראה לי שכמה ס"מ יפתרו לך את בעית הכביסה.
את יכולה לקחת מהנדס שיבדוק את החישובים של השכן ובמקרה הצורך לפנות לעיריה. אבל אם הבנתי נכון- לשכן כבר יש היתר בניה כך שיתכן שאחרת את המועד.
אם את רוצה להרוויח כמה סמ לכביסה פשוט דברי עם השכן שיבדוק עם המהנדס שלו אם ניתן לצקת עובי תקרה/רצפה פחות ממה שתכנן. הרי אם זה אפשרי הוא גם יחסוך קצת כסף מהיציקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לא לחתום על תמה 38 היות וליזם אין נסיון.
אבי שפירא
20/11/15
אימי המבוגרת גרה בשיכון.יש שש כניסות ועל כל כניסה רוצה היזם להעמיס ארבע דירות אם איני טועה.הבטיח בתמורה מעלית ,מרפסת ,עוד מרפסת שרות ,חדר נוסף ,שיפור חזית וחיזוקים.אין לי התנגדות לקבל הכל אבל אלו היקפים עצומים של עבודה והיזם חסר ניסיון וגם לא נראה חכם במיוחד.העורך דין קרוב משפחה של היזם והשכנים ברובם מבוגרים.כאילו נפל עלינו אירוע שאני בטוח שיהיה קטסטרופלי.איך אני עוצר זאת.האם הצגת גודל הפרויקט לעומת חוסר הניסיון הוא טיעון משכנע לעצור
אין ליזם נסיון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/11/15
שלום אבי
אני מבין שאתה מעונין בפרויקט אבל לא ביזם. הכי פשוט זה לשכנע את יתר בעלי הדירות בטיעונים שלך. בכל מקרה ומאחר והם ירצו לדעת מה האלרטרנטיבה- תענין יזמים נוספים שיתנו הצעה ואולי אפילו ישפרו מה שקיבלתם.
אם לא עוזר ויחתם הסכם- אתה יכול להגיש התגדות לעיריה ולאחר מכן כשתוגש תביעה כנגדך למפקחת- להביא בפניך את טענותיך. אם כי- קשה לי לראות אותך טוען ומישהוא מקשיב לך בטענה שהיזם אינו חכם במיוחד. לגבי נושא הנסיון- אולי יקשיבו אבל אני שי בטוח שיזם יצליח לבלבל גם אותם עם אמירות לגבי פרויקטים שעשה. כך שתשקיע מאמץ בחלק הראשון של התשובה ובעיקר מציאת יזם נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתה מעונין בפרויקט אבל לא ביזם. הכי פשוט זה לשכנע את יתר בעלי הדירות בטיעונים שלך. בכל מקרה ומאחר והם ירצו לדעת מה האלרטרנטיבה- תענין יזמים נוספים שיתנו הצעה ואולי אפילו ישפרו מה שקיבלתם.
אם לא עוזר ויחתם הסכם- אתה יכול להגיש התגדות לעיריה ולאחר מכן כשתוגש תביעה כנגדך למפקחת- להביא בפניך את טענותיך. אם כי- קשה לי לראות אותך טוען ומישהוא מקשיב לך בטענה שהיזם אינו חכם במיוחד. לגבי נושא הנסיון- אולי יקשיבו אבל אני שי בטוח שיזם יצליח לבלבל גם אותם עם אמירות לגבי פרויקטים שעשה. כך שתשקיע מאמץ בחלק הראשון של התשובה ובעיקר מציאת יזם נוסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה ע"ג בנין ללא תמא38
אביב
19/11/15
שלום רב.
האם כיום יש אפשרות לקבל היתר לבניית תוספת חדר ע"ג בנין הזקוק לחיזוק, שלא במסגרת תמ"א 38? (כלומר ללא חיזוק כל הבנין)
האם כיום יש אפשרות לקבל היתר לבניית תוספת חדר ע"ג בנין הזקוק לחיזוק, שלא במסגרת תמ"א 38? (כלומר ללא חיזוק כל הבנין)
תוספת בניה ע"ג בין ללא תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/11/15
שלום אביב
השאלה הנכונה היא האם אפשר להוסי בנית חדר על הגג מבלי שיחיבו אותך לחזק את כל הבנין מפני רעידות אדמה.
תשובה ברורה אני לא יודע לתת לך. תלוי במדיניות של העיריה בה נמצא הבנין. מציע לך לגשת לאגף הנדסה ולברר אבל לא לשאול שאלת קיטבג אלא רק האם ניתן לבנות חדר על הגג.
אני לא נכנס לשאלה האם בכלל יש לדירה שלך זכות לבנות חדר על הגג. אני יוצא מהנחה שבדקת ואפשר. גם צריך לקחת בחשבון שדיירים התנגדו לכך אם הם יחשבו כי בכך אתה מסכל בבנין פרויקט תמא 38.
בברכה,
אילןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה הנכונה היא האם אפשר להוסי בנית חדר על הגג מבלי שיחיבו אותך לחזק את כל הבנין מפני רעידות אדמה.
תשובה ברורה אני לא יודע לתת לך. תלוי במדיניות של העיריה בה נמצא הבנין. מציע לך לגשת לאגף הנדסה ולברר אבל לא לשאול שאלת קיטבג אלא רק האם ניתן לבנות חדר על הגג.
אני לא נכנס לשאלה האם בכלל יש לדירה שלך זכות לבנות חדר על הגג. אני יוצא מהנחה שבדקת ואפשר. גם צריך לקחת בחשבון שדיירים התנגדו לכך אם הם יחשבו כי בכך אתה מסכל בבנין פרויקט תמא 38.
בברכה,
אילןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמ"א בבניין סמוך שלא הודיע לנו !
רינה
17/11/15
נודע לי במקרה שהבניין הסמוך מתחיל בתמ"א והם לא טרחו לשלוח לנו הודעה על כך - מה הנוהל, איך הם היו אמורים לשלוח הודעה ? ואיך הנוהל אם רוצים להתנגד ?
התנגדות לפרויקט בנין סמוך
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/11/15
רינה שלום!
הם היו אמורים מיד עם הגשת הבקשה להיתר בניה לפרסם הודעה להתנגדות אם לא קיבלתם- תפנו לעיריה ותודיעו להם ותבקשו לעצור את תהליך קבךת ההיתר.
אם קיבלתם הודעה- הם לא חיייבם להודיע לכם מעבר לכך מתי בדיוק הם מתחילים את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הם היו אמורים מיד עם הגשת הבקשה להיתר בניה לפרסם הודעה להתנגדות אם לא קיבלתם- תפנו לעיריה ותודיעו להם ותבקשו לעצור את תהליך קבךת ההיתר.
אם קיבלתם הודעה- הם לא חיייבם להודיע לכם מעבר לכך מתי בדיוק הם מתחילים את הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
עמית
16/11/15
שלום,
רציתי להתעניין מה הדין לעניין אופן קבלת ההסכמה הנדרשת בבניין עבור תמ"א 38 שבמסגרתה נערכות מרפסות ובנייה על הגג (381?) שאני מבינה שהוא 66%. האם ניתן לקבל הסכמות שלא במסגרת האספה הכללית ובאמצעות הסכמים פרטניים? [אשמח לדעת גם במצב של תקנון מצוי או מוסכם]. השאלה השניה היא האם יש חובה על היזם ליתן העתק לחותמים של ההסכם? מהי רמת גמירות הדעת וההסברים שיש לתת לחותמים (למשל יש דיירים שלא מבינים את השפה וכיוצב...) יש פסיקה בנושא? האם ניתן לכנס אסיפות קטנות של מס' דיירים ולקבל את הסכמתם?
על פניו נשמע לא תקין...
תודה
רציתי להתעניין מה הדין לעניין אופן קבלת ההסכמה הנדרשת בבניין עבור תמ"א 38 שבמסגרתה נערכות מרפסות ובנייה על הגג (381?) שאני מבינה שהוא 66%. האם ניתן לקבל הסכמות שלא במסגרת האספה הכללית ובאמצעות הסכמים פרטניים? [אשמח לדעת גם במצב של תקנון מצוי או מוסכם]. השאלה השניה היא האם יש חובה על היזם ליתן העתק לחותמים של ההסכם? מהי רמת גמירות הדעת וההסברים שיש לתת לחותמים (למשל יש דיירים שלא מבינים את השפה וכיוצב...) יש פסיקה בנושא? האם ניתן לכנס אסיפות קטנות של מס' דיירים ולקבל את הסכמתם?
על פניו נשמע לא תקין...
תודה
חתימה תמ"א 3
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/11/15
שלום עמית!
אין חובה על פי החוק כי קבלת ההסכמה הנדרשת לפרויקט תתקבל באסיפה כללית. למעשה אין דרך מסודרת לכך וניתן לקבל הסכמה כזו גם מכל דייר בנפרד.
לגבי עותק- כל מי שחותם על הסכם זכאי לקבלת עותק ממנו.
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם וצריך לגביו רמת גמירות ומסוימות כמו בכל הסכם.
במקרה של דייר שלא מכיר את השפה - צריך לדאוג שיבין בשפה שמכיר את עירי ההסכם. אין חובה לתרגם לו את ההסכם אבל הוא צריך להכיר את עיקריו ובסופו של דבר זו החלטה שלו אם על סמך מה שהוסבר לו הוא חותם.
איני רואה מניעה לכנס אסיפות קטנות של דיירים. זה חוקי אבל עשוי לגרום להתפלגויות בין הדיירים תחת להגיע להסכמה לגבי הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין חובה על פי החוק כי קבלת ההסכמה הנדרשת לפרויקט תתקבל באסיפה כללית. למעשה אין דרך מסודרת לכך וניתן לקבל הסכמה כזו גם מכל דייר בנפרד.
לגבי עותק- כל מי שחותם על הסכם זכאי לקבלת עותק ממנו.
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם וצריך לגביו רמת גמירות ומסוימות כמו בכל הסכם.
במקרה של דייר שלא מכיר את השפה - צריך לדאוג שיבין בשפה שמכיר את עירי ההסכם. אין חובה לתרגם לו את ההסכם אבל הוא צריך להכיר את עיקריו ובסופו של דבר זו החלטה שלו אם על סמך מה שהוסבר לו הוא חותם.
איני רואה מניעה לכנס אסיפות קטנות של דיירים. זה חוקי אבל עשוי לגרום להתפלגויות בין הדיירים תחת להגיע להסכמה לגבי הפרויקט כולו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא תמ"א 38 2
אורנה
12/11/15
שלום רב
שאלתי היא האם בעזרת תמ"א 38/2 ניתן לעקוף התנגדות של העירייה לפרויקט פינוי-בינוי , ולבנות מחדש את הבניין?
בתודה
אורנה
שאלתי היא האם בעזרת תמ"א 38/2 ניתן לעקוף התנגדות של העירייה לפרויקט פינוי-בינוי , ולבנות מחדש את הבניין?
בתודה
אורנה
עוקף פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/11/15
אורנה שלום
פרויקט פינוי בינוי מתיחס בדר"כ למספר מבנים היושבים על חטיבת קרקע גדולה יחסית. בעוד שתמ"א 38/2 מתיחס לבנין בודד. כך שלא מדובר על אותו פרויקט ואין כאן שאלה של דרך עוקפת. אם אתם בנין בודד אז תבדקו אפשרות של ביצוע פקוירט תמ"א 38/2 אצלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
פרויקט פינוי בינוי מתיחס בדר"כ למספר מבנים היושבים על חטיבת קרקע גדולה יחסית. בעוד שתמ"א 38/2 מתיחס לבנין בודד. כך שלא מדובר על אותו פרויקט ואין כאן שאלה של דרך עוקפת. אם אתם בנין בודד אז תבדקו אפשרות של ביצוע פקוירט תמ"א 38/2 אצלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
