פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ילדה של דייר בבניין
איש וועד קודם הכניס בת של דיירת שגרה עם האמא באותו בית לקבוצת הווצאפ המשותפת , הילדה מטרללת את הוועד ואת כול הדיירים בניסיון להכפיש את הוועד וממרידה את הדיירים שלא לשלם תשלום לוועד ,האם ניתן להוציא אותה מקבוצת הוועד ? לציין שאמא שלה גם מאוד פעילה בקבוצה ,
תודה
קבוצת ווטסאפ בבניין
שלום גדי,
אין הסדרה של עניין זה בחוק המקרקעין.
ניתן לעשות שימוש בווטסאפ לצרכי הוועד בדרך שמוסכמת על בעלי הדירות, ובלבד שכולם מקבלים את ההודעות ויכולים להשתתף בדיונים, אם מתקיימים כאלה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס שבח
על מנת לחשב מס שבח האם המס מחושב רק לפי הנכס שנמכר, או לוקחים בחשבון סך שווי נכסים אחרים ברשות הבעלים שאינם מוצעים למכירה?
חישוב מס שבח
שלום דור,
חישוב מס השבח הוא לעסקה ספציפית בנכס ספציפי. השווי הרלוונטי הוא של הנכס הנמכר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מציאת מחיר דירה שנקנתה ב1979 לצורך חישוב מס שבח
ברשותי דירה שנקנתה ככל הנראה ב1979. יש לי את מספר גוש , חלקה ותת חלקה. איך אני יודעת בכמה נקנתה הדירה? באתר המיסים לא ניתן לשחזר עסקאות מתקופה זו?
מציאת מחיר דירה שנקנתה ב1979 לצורך חישוב מס שבח
שלום דור,
אפשר לבדוק במשרדי מיסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוך כמה זמן חייב עו"ד לסיים הגשת נסח טאבו
הבניין שלנו בן 13 שנים. לפני 8 שנים, פנינו למשרד עו"ד בבקשה לרשום את הדירות בטאבו.
העו"ד אליו פנינו נפטר ולא הספיק לבצע את הרישום. השכר שולם במלואו.
עו"ד אחר קיבל את כל התיקים של העו"ד שנפטר.
מספר שנים אנו פונים לעו"ד שלקח את התיקים והוא דוחה אותנו בתירוצים שונים ("העניין בטיפול").
האם יש הגבלה לתקופת הזמן בו יכול עו"ד לגרור את הרישום?
מה ניתן לעשות כדי לסיים את הרישום?
תוך כמה זמן חייב עו"ד לסיים רישום בית משותף
שלום רב,
הליך רישום בית משותף הוא הליך ארוך ומורכב וככל שעוה"ד מבצע את עבודתו אך נתקל בעיכובים בגופים שונים הרישום עלול להתעכב.
עליכם לבקש מעורך הדין המטפל ברישום תשובות מפורטות ביחס לפעולות שכבר עשה, מה חסר ומה מעכב את הרישום ומדוע. בנוסף כדאי לקבל ממנו הערכת זמן לסיום הרישום.
ככל שתשובות אלה לא יספקו אתכם אתם רשאים לשקול החלפת ייצוג (קחו בחשבון שתהיה לכך עלות כספית).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת דירה – האם היא מזכה גם בתוספת ברכוש המשותף
לכאו' החלוקה היא לפי החלק של כל דירה ברכוש המשותף שזה לפי גדול הדירה
לפני מספר שנים שכן אחד הרחיב את דירתו על הגג של הבנין באישור השכנים ובהיתר של העירייה כדין הוא טוען כי מחמת כך מגיע לו חלק גדול יותר ברכוש המשותף , השכנים טוענים לעומתו כי נתנו לו את חלקם בגג , אך לא הסכימו להוסיף לו חלק ברכוש המשותף.
מי צודק ?
הרחבת דירה - האם היא מזכה גם בתוספת ברכוש המשותף
שלום יחזקאל,
הרחבת דירה איננה מזכה בהכרח בחלק גדול יותר ברכוש המשותף.
הסכמת בעלי הדירות האחרות היא עניין עובדתי שיש להוכיחו, בין היתר ע"י בדיקת המסמכים שנחתמו קודם למתן ההסכמה לבניה על הגג וכן מסמכי תיקון צו הבית המשותף, ככל שנערך תיקון כזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה כספית כנגד שוכר – לאחר תביעה לפינוי מושכר
כחודשיים לפני תום החוזה הבהרנו לשוכר כי עליו להתפנות מהדירה עקב הפרותיו, וגם אם יסדיר את חובותיו לא נסכים למימוש האופציה עקב התנהלותו.
השוכר סירב להתפנות וטען כי סעיף האופציה מאפשר לו להמשיך להתגורר בדירה.
בעקבות כך הוגשה בקשה לפינוי מושכר (באופן עצמאי) כחודשיים לאחר תום החוזה.
עקב הצעת פשרה של השופטת הסכמנו בפסק הדין כי השוכר ימשיך להתגורר בדירה במשך חודשיים וזאת רק במידה וישלם את חובותיו כלפינו וכלפי צדדים שלישיים ובמידה ולא ישלם את חובתיו, יפונה תוך חודש.
השוכר כמובן לא עמד בפסק הדין ולא פינה את המקום לאחר חודש.
השוכר למעשה לא שילם לנו יותר כמה חודשי שכירות (עקב הימשכות ההליכים וסירובו להתפנות) ולא שילם חשבונות לצדדים שלישיים ואנחנו מעוניניים להגיש נגדו תביעה.
השאלה אם בגלל הצעת הפשרה של השופטת אנחנו למעשה ויתרנו על זכותנו לפיצויים לפי החוזה (כאשר בחוזה מוגדר כי שהייה בדירה לאחר סיום החוזה תשלום פר יום הוא מאות שקלים) ויכולים לדרוש רק את מה שהיה בהצעת פשרה וחודש לפי תשלום פיצויים לפי החוזה.
או שאנחנו יכולים לדרוש לפי החוזה (מאחר ובתביעה לפינוי מושכר לא אומרים לדון בעניינים כספיים והדבר נעשה רק במסגרת פשרה בתוך האולם והשוכר אף לא עמד בה).
כמו כן, היכן ממליץ להגיש את התביעה? בתביעות קטנות או בבית משפט רגיל (ואולי אף לקחת עו"ד?)
שאלה נוספת- ברשותי שיקים של השוכר על חודשי שכירות בהם ביצע העברה כספית. האם אני יכול להשתמש בשיקים האלה לחודשים בהם שהה בדירה ולא שילם, או שהוצאה לפועל לא יפעלו כנגד השיקים מאחר והוא יטען "פרעתי"? כמו כן האם יש טעם להגיש את השיקים האלה אם עברה שנה מאז מועד הרשום בהם?
תביעה כספית כנגד שוכר - לאחר תביעה לפינוי מושכר
שלום יעל,
לא ניתן להשיב לשאלה במסגרת הפורום שכן נדרשים בירור עובדתי וכן בדיקת המסמכים הרלוונטיים ובעיקר פסק הדין.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני אצל עו"ד מתחום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי מס שבח ומס רכישה
שאלה לגבי מס רכישה ומס שבח.
להורים שלי יש דירה יחידה שאנחנו גרים בה בשווי 2.4מ. הם קנו דירה מקבלן שתהיה מוכנה עוד שנה וחצי.
מה קורה במצב שבו לא מוכרים את הדירה הישנה (הנוכחית) אלא משאירים שליש ממנה על שמם שליש עליי ושליש על אחי, כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה לי ולאחי. האם מס רכישה על הדירה החדשה של ההורים ייחשב כמס רכישה על דירה יחידה?
והאם אני ואחי נצטרך לשלם מס רכישה או מס שבח עבור השליש במתנה? בנוסף, מה יקרה אם כולנו נרצה למכור את הדירה המחולקת?
מכירת דירה קיימת בעקבות רכישת דירה מקבלן
שלום אילנה,
אם הורייך יותירו ברשותם 1/3 דירה הם לא יעמדו בתנאי לקבלת מס רכישה מופחת.
בגין המתנה את ואחיך תשלמו מס רכישה בשיעור 1/3 מהמס שהיה מוטל עליכם לו רכשתם את הדירה. הורייך יוכלו לקבל פטור ממס שבח בגין ההעברה במתנה.
כאשר תמכרו את הדירה - כל שלא תהיה לך או לאחיך דירה נוספת תוכלו לבקש פטור ממס שבח בגין המכירה. הורייך יחוייבו במס שבח במכירה אלא אם כן בעת המכירה הדירה הנוכחית תהיה דירתם היחידה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לילי
על איזה סעיפים יש לשים דגש ?
הסכם בין שותפים בדירה
שלום לילי,
כעקרון, הסכם בין שותפים בדירה צריך לכלול את ההסכמות הנוגעות לאופן השימוש בה, חלוקת ההוצאות וההכנסות, הסכמות ככל שיש לענייין פירוק השיתוף ועוד.
כדי לקבל יעוץ המתאים למצבכן ולדירה שלכן כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה מושע
לא רשום בית משותף
יש לי דירה מגורים יחידה והיא אחת מהדירות בבניין זה
אם אקנה דירה נוספת בבניין כדי להגדיל את הדירה שלי, אהיה פטור ממס רכישה? כי זה לא עוד דירה
מס רכישה ברכישת דירה צמודה לשם הגדלת הדירה הקיימת
שלום רן,
ככל שהדירה הנוספת שתרכוש צמודה לדירתך באופן שניתן פיזית לחברן, ובכפוף לסיום החיבור בפועל תוך 6 חודשים מקבלת החזקה בדירה - ניתן לבקש כי הדירה הנרכשת תחשב כדירה יחידה לצורך מס רכיש והחישוב יערך כאילו נרכש חלק נוסף בדירה. יש להצהיר על הכוונה לאחד את הדירות בעת רכישת הדירה השניה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיני שכירות בזמן מלחמה באשקלון
ללא חוזה. כי ניבנה בינינו אימון משלמת להם מזומן כל 10 לחודש
מ7.10 ועד היום 19.10 לא שהייתי בדירה
האם יכולים לחייב אותי תשלום על כל התקופה הזאת?
דיני שכירות בזמן מלחמה באשקלון
שלום תהילה,
ככל שהממשלה לא הורתה על פינוי אשקלון אינך זכאית שלא לשלם את דמי השכירות עבור התקופה המצויינת בשאלה.
בכל מקרה, ומאחר שאת מציינת שקיימים ביניכם יחסי אמון - נסי להגיע עמם להבנות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס בירושה
קיים ברשות ההורים נכס, אשר נמצא בשימוש לצורך עסק עבור אחד מהילדים. המשתמש אינו נדרש לשלם להוריו שכירות ונמצא שם מעל עשור. קיים צו ירושה אשר מצוין בו שכל הנכסים והכספים יחולקו שווה בשווה בין הילדים, שלושה סה"כ. האם עלולה לצוץ בעיה בנוגע לנכס הספציפי הזה בעת הירושה? האם לאור משך התקופה בה נמצא אחד הילדים בנכס הוא יוכל לטעון לבעלות או משהו בסגנון?
נכס בירושה
שלום אליהו,
עצם השימוש בנכס במהלך תקופה ארוכה בהסכמת ההורים לא יקנה זכויות נוספות בנכס לאחד הילדים.
יחד עם זאת - עד פטירת ההורים הם רשאים לערוך, ואולי אף ערכו, בנכס כל עסקה, לרבות העברתו לאותו בן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום על פקיד קבלה בבניין דירות
אנחנו גרים בבנין דירות רב קומות. חלק מהדיירים רוצים לשכור פקיד קבלה שישב בכניסה במשך היום או 24/7. משובר בהוצאה חודשית גבוהה מאוד לכל דירה, שאני ורבים אחרים אינם מעוניינים בה.
1. מה הרוב הנדרש באסיפת הדיירים, על מנת לקבל החלטה שכזו ?
2. האם אני מחוייב לשלם על כך ?
3. האם זו הוצאה שאמורה לחול על השוכר או המשכיר ?
תודה מראש,
ליאור
תשלום על פקיד קבלה בבניין דירות
שלום ליאור,
תוספת שירות שאיננו תחזוקה נוספת ואיננו נהוד בבניין דורש הסכמה של כל בעלי הדירות.
בעל דירה שלא הסכים להחלטה איננו מחוייב בתשלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות קבלן למשאבות
נכנסתי לגור בבניין חדש לפני כשנה (בניין אחרי תמ"א 38/2).
לאחרונה התגלו בעיות במשאבות בבניין.
הוועד פנה לקבלן בבקשה לתקן את התקלה ואולם הקבלן טוען שהיות ולא היה חוזה שירות למשאבות, הוא איננו אחראי לתיקון התקלה וזאת למרות שלא עברו עדיין שלוש שנים מאז איכלוס הבניין.
האם במקרה זה הקבלן אכן איננו אחראי?
אחריות קבלן למערכות לאחר תמ"א 38/2
שלום רב,
תמ"א 38/2 הינו פרוייקט של הריסה ובניה. לא ברורה טענת הקבלן להעדר אחריות.
מוצע לקבל ייעוץ משפטי לבחון את הטענה למול ההסכם והוראות הדין על מנת לחייב את הקבלן לסדר את התקלה.
הנחת חפצים החניה פרטית בבית משותף
שימוש בחניה לצורך אחסון
דינה שלום,
ברמה העקרונית, הייעוד של החניה כשמו כן הוא ולא למחסן או אחר. כמו כן, ייתכן שקיימת התייחסות בתקנון של הבניין בנושא זה ולכן יש לבדוק את הדברים לאשורם.
מחיר קרקע
מחירי קרקע ברשויות המס
ורד שלוםפ,
בעת עריכת עסקה קיימת חובה לדווח לרשויות המס את שווי העסקה כפי שהייתה בהסכם בין הצדדים.
שאלה בנוגע להערת אזהרה
האם הערת אזהרה מהווה בטוחה
שלום רב,
ה"א מהווה התחייבות לעשיית עסקה (בהנחה ואלו מסמכי ההערה במקרה זה) ואולם אינה מהווה זכות קניינית.
ככל שניתן לרשום מוצע להסדיר את הבעלות.
תוקף חוזה שכירות
בין שלושת הערבים חתם רק ערב אחד האם אנחנו יכולים לצאת מהחוזה באמצע שכירות . ישנם סיבות רבות שיכולות להצדיק יציאה שלנו אבל זה יגרור תהליכים משפטיים ערוכים האם סעיף זה יכול לעשות לנו חיים יותר קלים בענין?
תודה
עזיבת חוזה שכירות בהעדר חתימה של ערב
ברני שלום,
במידה והסכם שכירות נחתם על ידי המשכיר והשוכר. על פניו התנערות מהסכם השכירות לאחר החתימה וקיום שלו בשל אי חתימת ערב עלולה להוות הפרת הסכם.
ככל שיש טעמים אחרים יש לבדוק אותם.
פרישה מעסקת נדל״ן לאחר החלפת טיוטות
אנחנו בעסקת שרשרת , אני מוכרת וקונה דירה בו זמנית.
לאחר משא ומתן ארוך ולאחר שכבר סוכמו כל הפרטים של המכירה.
המוכר של הדירה שאותה אני מעוניינת לקנות החליט לרדת מהעסקה , וזה לאחר שכבר הוחלפו טיוטות וכל פרטי העסקה היו סגורים.
בעקבות זה היו לי עלויות ,
יועץ משכנתאות , עלות עורך דין .. ויש את הדירה שהייתי אמורה למכור ועכשיו לא אוכל למכור לקונים שלי .
שגם להם יש עלויות כבר, כי כאמור כבר דובר על הזמן שבו נבצע את החתימה.
האם אפשר לתבוע פיצויים מהמוכר שהחליט בדקה ה 99 לא למכור ?
תצוגה
עזיבת משא ומתן לאחר שסוכמו כל הפרטים
שני שלום,
מדובר בשאלה מורכבת. חשוב להכיר את הפרטים ואכן לוודא כי המשא ומתן הופסק בחוסר תום לב.
ניהול מו"מ בחוסר תום לב יכול במקרים מסויימים להוליד עילה לתביעה לאכיפה הסכם/ פיצויים בגין הנזק שנגרם לך.
בברכה.
צו ירושה
תודה רבה אין עליכם
אחד מבני הזוג הנפטר למי עוברת הירושה?
בוקר טוב נחום,
אם הבנתי את שאלתך כראוי,
על פי חוק הירושה:
ככל ואחד מבני הזוג נפטר, בן הזוג יורש את המיטלטלין ואת הרכב של המנוח.
כמו כן יורש בן הזוג מחצית מהעיזבון של הנפטר והילדים יורשים את החלק השני.
כל זאת בהתקיים העובדה שהמנוח לא השאיר אחריו צוואה.
העלאת מחיר השכירות עם חידוש החוזה
האם בעל הדירה יכול להעלות את מחיר השכירות עם חידוש החוזה כראות עיניו?
או שיש הגבלה כלשהי על גובה ההעלאה? (עד אחוז מסויים)?
תודה.
העלאת דמי השכירות בעת חידוש החוזה
בוקר טוב נטע,
ככל ואין התייחסות בהסכם השכירות אשר הסתיים לעניין תקופת אופציה, סכום או אחוז מסויים להעלאה - אין הגבלה כלשהי מטעם המשכיר על גובה העלאה והעניין הוא לגמרי מסחרי ביניכם ולא משפטי.
בברכה.
דירה שניה. מס רכישה
דירה שניה. מס רכישה
שלום רב,
בעת רכישת כל דירה יש לשלם מס רכישה, גם אם שולם בעבר מס רכישה לדירה קודמת שכבר נמכרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתתפות בתיקון נזק לדירה מרכוש משותף
אני מתכוון לבצע את התיקון ולתבוע את ההחזר. מספר שאלות:
1 את מי תובעים? את הועד או את כל בעלי הדירות בחלקים שווים.
2 סיכוי גדול שגם אם אזכה בתביעה הועד לא יוכל לשלם בהעדר יתרות בקופה וגם בעלי הדירות יסרבו להעביר את התשלום. מה עלי לעשות במקרה כזה?
השתתפות בתיקון נזק לדירה מרכוש משותף
שלום אלון,
יש להגיש את התביעה כנגד כל בעלי הדירות.
ככל שינתן פסק דין לטובתך אך בעלי הדירות לא יקיימו אותו ניתן לפעול לביצוע פסק הדין באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניית משאית בחניה פרטית
חניית משאית בחניה פרטית
שלום משה,
גם שימוש בחניה צמודה צריך להיות מתחשב ולא לפגוע בשכנים. ככל שחניית המשאית בחניה הפרטית גורמת מטרד או מפריעה לשימוש בחניות סמוכות ניתן לפנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש ערבות בנקאית בעקבות ליקוי ללא תיקון
כחלק מחוזה שכירות (שוכר) העברתי למשכיר ערבות בנקאית. במהלך השנים (5 שנים) הפרקט בדירה התבלה והמשכיר רוצה להשתמש בערבות הבנקאית מאחר והוא מאשים אותי בשימוש לא סביר (על אף שלא ביצענו שימוש לא סביר ושמרנו ככל שניתן על הפרקט). בנוסף לכך אינו מוכן לתקן את הליקוי.
האם הוא יכול לממש את הערבות הבנקאית באופן חוקי מבלי לבצע את התיקון בפועל ולהציג קבלות לכך?
מימוש ערבות בנקאית בעקבות ליקוי ללא תיקון
שלום רב,
יש לבחון את הוראות חוזה השכירות העוסקות במימוש הערבות הבנקאית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן או דירת מגורים???
אשמח לדעת מה המשמעות של זה?
מה הם המעלות ומה החסרונות?
מחסן או דירת מגורים???
שלום שראל,
ברכישת נכס המוגדר בהיתר הבניה ביעוד מחסן יש להבין, שכל עוד לא ישתנה יעוד הנכס למגורים הרכישה תחוייב במס רכישה מלא, ללא הקלה המיועדת לרכישת דירת מגורים יחידה, ובעת המכירה לא יתאפשר לקבל פטור ממס שבח.
בנוסף יתכן שהעיריה תמנע שימוש בנכס כדירת מגורים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
