פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
אי חתימה
יעל .מ
12/11/15
שלום
בבנין של אמא שלי מעונינים בתמ"א 38 . בתוכניות הראשונות המעלית עברה דרך הבית של אמא שלי והיא לא הסכימה לחתום . כעט הקבלן טוען שהמציא תוכניות חדשות ולא מוכן לתת את התוכנית הישנה לעו"ד שלנו טוען שאין לו אותה. אמא שלי מפחדת לחתום . הקבלן טוען שכולם חתמו ואומר שמפקחת תמ"א יכולה לזמן אותה ולהכריח לחתום כןלל קנס . האם זה אפשרי שיכרחו אותה. הקבלן לא מוכן לחתום על מסמך שהמעלית לא עוברת דרך הבית . מה אפשר לעשות
תודה
בבנין של אמא שלי מעונינים בתמ"א 38 . בתוכניות הראשונות המעלית עברה דרך הבית של אמא שלי והיא לא הסכימה לחתום . כעט הקבלן טוען שהמציא תוכניות חדשות ולא מוכן לתת את התוכנית הישנה לעו"ד שלנו טוען שאין לו אותה. אמא שלי מפחדת לחתום . הקבלן טוען שכולם חתמו ואומר שמפקחת תמ"א יכולה לזמן אותה ולהכריח לחתום כןלל קנס . האם זה אפשרי שיכרחו אותה. הקבלן לא מוכן לחתום על מסמך שהמעלית לא עוברת דרך הבית . מה אפשר לעשות
תודה
מעלית עוברת בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/11/15
יעל שלום!
בלי שאת רואה הסכם מלא עם תוכניות ומוודאת על מה את חותמת ההמלצה שלי היא לא לחתום.
אם אכן יש תוכנית לפיה מעלית עוברת בתוך הדירה ולוקחים לה חלק מהדירה אז לא ניתן להכריח אותה לכך.
ממליץ לכם לא לחתום ולשלוח מכתב /מיילים לעורך הדין שמייצג אותכם לפיו אתם מבקשים לראות הסכם מלא עם התוכניות המעודכנות.
לא לחשוש מבתיעה אצל המפקחת - אם אכן הוא רוצה לקחת לכם חלק מהדירה הקיימת היא לא תאשר זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בלי שאת רואה הסכם מלא עם תוכניות ומוודאת על מה את חותמת ההמלצה שלי היא לא לחתום.
אם אכן יש תוכנית לפיה מעלית עוברת בתוך הדירה ולוקחים לה חלק מהדירה אז לא ניתן להכריח אותה לכך.
ממליץ לכם לא לחתום ולשלוח מכתב /מיילים לעורך הדין שמייצג אותכם לפיו אתם מבקשים לראות הסכם מלא עם התוכניות המעודכנות.
לא לחשוש מבתיעה אצל המפקחת - אם אכן הוא רוצה לקחת לכם חלק מהדירה הקיימת היא לא תאשר זאת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חובה לחתום על הסכם?
אלברט
10/11/15
בבניין קיים הרוב הדרוש להוצאה לפועל של תמ"א 38/1.
היזם פנה אל המפקחת מאחר ולא חתמתי בתביעה שאחתום.
בנוסף תובע ממני הוצאות משפט.
שתי שאלות:
1. האם יש סיכוי שאחוייב בהוצאות משפט רק בגלל שלא הסכמתי לחתום?
2. מעבר לאישור שתיתן, אם תיתן, המפקחת לבצע את הפרויקט, האם בסמכותה לחייב אותי לחתום על ההסכם שעליו חתמו שאר הדיירים ככתבו וכלשונו? מה אם בהסכם כתוב שעלי לקפוץ מהגג?
היזם פנה אל המפקחת מאחר ולא חתמתי בתביעה שאחתום.
בנוסף תובע ממני הוצאות משפט.
שתי שאלות:
1. האם יש סיכוי שאחוייב בהוצאות משפט רק בגלל שלא הסכמתי לחתום?
2. מעבר לאישור שתיתן, אם תיתן, המפקחת לבצע את הפרויקט, האם בסמכותה לחייב אותי לחתום על ההסכם שעליו חתמו שאר הדיירים ככתבו וכלשונו? מה אם בהסכם כתוב שעלי לקפוץ מהגג?
האם חובה לחתום על הסכם?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/15
אלברט שלום!
בסמכות המפקחת לחייב אותך בהוצאות במידה ותפסיד בתביעה.
בסמכותה לחייב אותך לחתום ובדר"ח מה שנעשה הוא שהיא מסמכיה אחר (עורך הדין של היזם) לחתום בשימך על הניירת.
אם כתוב בהסכם התמ"א שעליך לקפוץ מהגג וכן כל נימוק הגיוני אחר תעלה בכתב ההגנה שלך. בסמכות המפקחת להתנות את הסכמתה לקבלת התביעה בשינויסעיפים בהסכם אם תמצא לנכון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בסמכות המפקחת לחייב אותך בהוצאות במידה ותפסיד בתביעה.
בסמכותה לחייב אותך לחתום ובדר"ח מה שנעשה הוא שהיא מסמכיה אחר (עורך הדין של היזם) לחתום בשימך על הניירת.
אם כתוב בהסכם התמ"א שעליך לקפוץ מהגג וכן כל נימוק הגיוני אחר תעלה בכתב ההגנה שלך. בסמכות המפקחת להתנות את הסכמתה לקבלת התביעה בשינויסעיפים בהסכם אם תמצא לנכון.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לחתום על הסכם נון שופ בתמ"א 38/2
יצחק
09/11/15
אילן שלום
האם אתה ממליץ לחתום על הסכם נון שופ מוגבל בזמן עם יזם שבחרנו לביצוע תמ"א 38/2 ? אם כן מה לכתוב בהסכם ? איזה סיכונים יש לדיירים שחותמים על הסכם כזה ? מה התועלת ו/או הנזק בחתימה על הסכם כזה ?
בברכה
יצחק
האם אתה ממליץ לחתום על הסכם נון שופ מוגבל בזמן עם יזם שבחרנו לביצוע תמ"א 38/2 ? אם כן מה לכתוב בהסכם ? איזה סיכונים יש לדיירים שחותמים על הסכם כזה ? מה התועלת ו/או הנזק בחתימה על הסכם כזה ?
בברכה
יצחק
האם לחתום על הסכם נון שופ מול יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/11/15
יצחק שלום!
יזם מעונין בהסכם נון שופ מקדמי משני טעמים. האחד- כאינדיקציה שבכלל יש רוב של בעלי דירות שמעונינים בפרויקט. השני - לאפשר לו לבצע בדיקות נוספות לגבי כדאיות הפרויקט בראש שקט ומבלי לחשוש שאתם תפנו ליזם אחר.
הבעיה במסמכים כאלו היא שאופן ניסוחם מטיל עליכם חובה אכן לא להתקשר ולא לנהל מו"מ עם אחרים. הנוסח הוא אף לפעמים לתקופה לא "סגורה" ולא ברורה ובכל מקרה אם תפרדו עשוי היזם לטעון שהתנהגתם שלא בתום לב ולהעלות טענות אחרות נגדכם.
על כן המלצתי היא לא לחתום על דבר אלא לאפשר לעורכי הדין להתקדם להסכם מלא וסגור. ממילא תהליך זה אורך מספר חודשים ובמהלכם יכול היזם לבדוק מה שירצה בלי מחויבות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יזם מעונין בהסכם נון שופ מקדמי משני טעמים. האחד- כאינדיקציה שבכלל יש רוב של בעלי דירות שמעונינים בפרויקט. השני - לאפשר לו לבצע בדיקות נוספות לגבי כדאיות הפרויקט בראש שקט ומבלי לחשוש שאתם תפנו ליזם אחר.
הבעיה במסמכים כאלו היא שאופן ניסוחם מטיל עליכם חובה אכן לא להתקשר ולא לנהל מו"מ עם אחרים. הנוסח הוא אף לפעמים לתקופה לא "סגורה" ולא ברורה ובכל מקרה אם תפרדו עשוי היזם לטעון שהתנהגתם שלא בתום לב ולהעלות טענות אחרות נגדכם.
על כן המלצתי היא לא לחתום על דבר אלא לאפשר לעורכי הדין להתקדם להסכם מלא וסגור. ממילא תהליך זה אורך מספר חודשים ובמהלכם יכול היזם לבדוק מה שירצה בלי מחויבות שלכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חוק תמא 38 יכול לנגוד תוכנית ממדים
דלית
09/11/15
בבניין שלנו עומדים לעשות תמא. לדירה שלי לא נותנים תוספת ממ"ד. התוכנית כפי שהוצע על ידי היזם מונעת ממני בעתיד לבנות ממ"ד גם על חשבוני לדירה, משום שהם לוקחים לי את כל אחוזי הבנייה וגם משום שהם לוקחים את כל השטחים שכן אפשר לעשות שם ממד. מה ניתן לעשות? ומה עמדת הועדה המחוזית.
אפשרות לממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/11/15
דלית שלום!
אני מבין שיש פרויקט של תמ"א חיזוק והוספה של קומות אצלכם בדירה וכי לכם לא מוסיפים ממ"ד.
יתכן והדבר נובע מכך שאין אפשרות טכנית לתוספת ממ"ד. אם את חושבת שיש אפשרות והיזם סתם מסרב לכך משיקוליו פשוט תגישי התנגדות להבקשה להיתר מסיבה זו. היום עיריות מאוד רגישות לנושא והם יקשו עליו אם אכן אפשר להוסיף ממ"ד.
בכל מקרה ממ"ד אינו חלק מזכויות הבניה החלות אלא בנוסף להם כך שהוא לא גורע כלום. היזם כן עלול, בשל התכנון התוספת שלו, לסכם אפשרות מעשית להוספת ממד אצלכם פשוט כי אין מקום לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שיש פרויקט של תמ"א חיזוק והוספה של קומות אצלכם בדירה וכי לכם לא מוסיפים ממ"ד.
יתכן והדבר נובע מכך שאין אפשרות טכנית לתוספת ממ"ד. אם את חושבת שיש אפשרות והיזם סתם מסרב לכך משיקוליו פשוט תגישי התנגדות להבקשה להיתר מסיבה זו. היום עיריות מאוד רגישות לנושא והם יקשו עליו אם אכן אפשר להוסיף ממ"ד.
בכל מקרה ממ"ד אינו חלק מזכויות הבניה החלות אלא בנוסף להם כך שהוא לא גורע כלום. היזם כן עלול, בשל התכנון התוספת שלו, לסכם אפשרות מעשית להוספת ממד אצלכם פשוט כי אין מקום לכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסי ארנונה
מאיר משה
08/11/15
האם במהלך ביצוע התמא הדירים ממשיכים לשלם ארנונה כרגיל?
ארנונה בזמן פרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/11/15
שלום רב!
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה אז ברור שלא משלמים ארנונה מרגע שנהרס הבנין ועד לאחר קבלת טופס 4.
אם מדובר על פרויקט של תוספת קומות אז ממשיכים לשלם ארנונה כרגיל. אם יש חלק בדירה שנהרס ו/או לא ניתן להשתמש בדירה בגלל הפרויקט (למשל - מדרגות נהרסו ואין גישה לדירה וכו') אז ניתן לפנות לעיריה. הם שולחים פקח לבדיקת העובודת הנטענות ובהתאם לכך יכולים להפסיק חיוב בארנונה לתקופה בה הדירה לא ראויה לשימוש. בנוסף - אם לא גרים בדירה אז ניתן לבקש פטור נכס ריק לתקופה של עד חצי שנה. גם כאן שולחים פקח שבודק שהנכס אכן ריק והכוונה לריק לגמרי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה אז ברור שלא משלמים ארנונה מרגע שנהרס הבנין ועד לאחר קבלת טופס 4.
אם מדובר על פרויקט של תוספת קומות אז ממשיכים לשלם ארנונה כרגיל. אם יש חלק בדירה שנהרס ו/או לא ניתן להשתמש בדירה בגלל הפרויקט (למשל - מדרגות נהרסו ואין גישה לדירה וכו') אז ניתן לפנות לעיריה. הם שולחים פקח לבדיקת העובודת הנטענות ובהתאם לכך יכולים להפסיק חיוב בארנונה לתקופה בה הדירה לא ראויה לשימוש. בנוסף - אם לא גרים בדירה אז ניתן לבקש פטור נכס ריק לתקופה של עד חצי שנה. גם כאן שולחים פקח שבודק שהנכס אכן ריק והכוונה לריק לגמרי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי יעוד
מאיר משה
08/11/15
ברשותי חנות בבנין מיועד לתמא ואני מעונין לשנות אותה לדירת מגורים איזה מיסים עלי לשלם ? הם זה משתלם ?
שינוי יעוד למגורים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/11/15
שלום רב!
קודם כל תבדוק שבכלל ניתן לשנות יעוד של החנות לדירת מגורים. צריך לברר מול העיריה אם היא בכלל תסכים לכך.
במידה וכן - עשוי לחול עליך היטל השבחה בגין שינוי היעוד. צריך לבדוק באיזה יעוד הוצא ההיתר המקורי והאם התוכנית מתירה זאת. אני לא אלאה אותך בצד המשפטי. פשוט תדע ששינוי היעוד בהנחה שניתן לביצוע- קרוב לודאי כרוך בתשלום היטל השבחה.
בדר"כ זה משתלם אבל קשה לתת תשובה מדויקת בלי לדעת נתונים ספציפיים שלך. מציע שתבדוק כמה שווה החנות היום וכמה שווה השטח הנ"ל כדירת מגורי. אם השווי כדירת מגורים נמוך יותר אז חבל להתעסק בכך. אם השווי כדירת מגורים גבוה יותר עדין צריך לראות מה הפער. כי מהפער צריך להפחית עלויות התאמה מחנות לדירת מגורים וכן היטל השבחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל תבדוק שבכלל ניתן לשנות יעוד של החנות לדירת מגורים. צריך לברר מול העיריה אם היא בכלל תסכים לכך.
במידה וכן - עשוי לחול עליך היטל השבחה בגין שינוי היעוד. צריך לבדוק באיזה יעוד הוצא ההיתר המקורי והאם התוכנית מתירה זאת. אני לא אלאה אותך בצד המשפטי. פשוט תדע ששינוי היעוד בהנחה שניתן לביצוע- קרוב לודאי כרוך בתשלום היטל השבחה.
בדר"כ זה משתלם אבל קשה לתת תשובה מדויקת בלי לדעת נתונים ספציפיים שלך. מציע שתבדוק כמה שווה החנות היום וכמה שווה השטח הנ"ל כדירת מגורי. אם השווי כדירת מגורים נמוך יותר אז חבל להתעסק בכך. אם השווי כדירת מגורים גבוה יותר עדין צריך לראות מה הפער. כי מהפער צריך להפחית עלויות התאמה מחנות לדירת מגורים וכן היטל השבחה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי והיטלים להרחבת דירת גג במסגרת תמ"א 38/1
דייר גג
06/11/15
שלום,
ברצוני לשאול לגבי מיסוי והיטלים במסגרת תמ"א 38.
מדובר על דירת גג (עם הגג בבעלות בטאבו), כאשר הורחב בעבר (באישור) כ30 מטר על הגג.
יזם פנה אלינו כאשר הוא מציע שבמקום לשחלף דירות - להרחיב את השטח קיים שבנוי על הגג.
הצעת היזם כולל הרחבת הבניה על הגג שמעבר ל25 מטר שחל עליהם פטור ממיסוי והיטל השבחה.
היזם מבקש שדירות הגג ישלמו על כלל המיסוי והיטלים אשר חלים על ההרחבה, וכולל היטל השבחה, מס רכישה, וכו'.
אשמח האם תהיה ניתן לפרט איזו חובות מיסוי והיטלים חל על עסקה כזו, ואיך מחשבים אותם?
בתודה מראש.
ברצוני לשאול לגבי מיסוי והיטלים במסגרת תמ"א 38.
מדובר על דירת גג (עם הגג בבעלות בטאבו), כאשר הורחב בעבר (באישור) כ30 מטר על הגג.
יזם פנה אלינו כאשר הוא מציע שבמקום לשחלף דירות - להרחיב את השטח קיים שבנוי על הגג.
הצעת היזם כולל הרחבת הבניה על הגג שמעבר ל25 מטר שחל עליהם פטור ממיסוי והיטל השבחה.
היזם מבקש שדירות הגג ישלמו על כלל המיסוי והיטלים אשר חלים על ההרחבה, וכולל היטל השבחה, מס רכישה, וכו'.
אשמח האם תהיה ניתן לפרט איזו חובות מיסוי והיטלים חל על עסקה כזו, ואיך מחשבים אותם?
בתודה מראש.
מיסוי הרחבת דירת גג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/11/15
שלום רב!
זה לא רציני לתת תשובה מעמיקה בלי להכיר לעומק את המקרה. אני ממליץ לך לגשת עם כל המסמכים והנתונים לעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין עם דגש על ת"א 38 ולקבל את חוות דעתו.
בגדול - היטח השבחה הוא מחצית מההשבחה. כך שאם נותנים (לא ברור לי איך ומכוח איזה תוכנית) עוד מ"ר בגג מעבר למה שפטור, אז ההיטל יהיה מחצית משווי הזכות. אם למשל שווי מ"ר זכויות אצלכם הוא 10,000 ש"ח ומרחיבים בנוסף עוד 10 מ"ר אז ההיטל יהיה 50,000 ש"ח.
לגבי מס שבח (ולא מס רכישה) - צריך לעשות חישוב פרטני גם בהתחשב בנתונים אישיים שלכם.
בקיצור- לא להתעצל וללכת למומחה בענין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה לא רציני לתת תשובה מעמיקה בלי להכיר לעומק את המקרה. אני ממליץ לך לגשת עם כל המסמכים והנתונים לעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין עם דגש על ת"א 38 ולקבל את חוות דעתו.
בגדול - היטח השבחה הוא מחצית מההשבחה. כך שאם נותנים (לא ברור לי איך ומכוח איזה תוכנית) עוד מ"ר בגג מעבר למה שפטור, אז ההיטל יהיה מחצית משווי הזכות. אם למשל שווי מ"ר זכויות אצלכם הוא 10,000 ש"ח ומרחיבים בנוסף עוד 10 מ"ר אז ההיטל יהיה 50,000 ש"ח.
לגבי מס שבח (ולא מס רכישה) - צריך לעשות חישוב פרטני גם בהתחשב בנתונים אישיים שלכם.
בקיצור- לא להתעצל וללכת למומחה בענין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
רחלי
05/11/15
שלום בקשר לדייר סרבן ?
אני גרה בבניין עם 8 דיירים והם ממש חרדים הם אומרים שאנחנו גויים ולכן אינני מעוניינת לעשות תמ"א 38 שלא יבואו וישתלטו פה החרדים האם זה אפשרי ?
מה לגבי המחיר של ועד הבית יעלה בגלל המעלית ואם אני גרה בקומה שנייה ואני לא משתמשת במעלית? האם גם אצטרך לשלם על המעלית?
האם היזמים של התמ"א 38 החתימו כמעט את כל הדיירים האם הם יכולים לבנות לכולם ולנו לא (בגלל שאנחנו לא חותמים על התמא) תודה רבה על תשובתך.
אני גרה בבניין עם 8 דיירים והם ממש חרדים הם אומרים שאנחנו גויים ולכן אינני מעוניינת לעשות תמ"א 38 שלא יבואו וישתלטו פה החרדים האם זה אפשרי ?
מה לגבי המחיר של ועד הבית יעלה בגלל המעלית ואם אני גרה בקומה שנייה ואני לא משתמשת במעלית? האם גם אצטרך לשלם על המעלית?
האם היזמים של התמ"א 38 החתימו כמעט את כל הדיירים האם הם יכולים לבנות לכולם ולנו לא (בגלל שאנחנו לא חותמים על התמא) תודה רבה על תשובתך.
הבית חרד..
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבית חרד..
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/15
רחלי שלום!
השאלה היא אם יש להם רוב שכן רוצים את הפרויקט. בתוספת בניה מדובר על 2/3 מהבעלים המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף. אם יש - הם יכולים לאכוף עליך את ההסכם.
לגבי המעלית - את תחויבי כמו כולם להתשתתף בהוצאות האחזקה. בכל מקרה זה לא צריך להיות סכום גדול כאשר מחלקים לכולם.
היזמים לא יכולים לא לבנות לכם. פשוט מה שיקרה הוא שבשלב מסוים הם יגישו נגדכם תביעה בפני המפקח על המקרקעין ויאכפו עליכם את הוראות ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה היא אם יש להם רוב שכן רוצים את הפרויקט. בתוספת בניה מדובר על 2/3 מהבעלים המחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף. אם יש - הם יכולים לאכוף עליך את ההסכם.
לגבי המעלית - את תחויבי כמו כולם להתשתתף בהוצאות האחזקה. בכל מקרה זה לא צריך להיות סכום גדול כאשר מחלקים לכולם.
היזמים לא יכולים לא לבנות לכם. פשוט מה שיקרה הוא שבשלב מסוים הם יגישו נגדכם תביעה בפני המפקח על המקרקעין ויאכפו עליכם את הוראות ההסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה באזור מיועד לתמ"א 38
שי שי
04/11/15
שלום לכולם,
אני מעוניין לרכוש דירה להשקעה סביב 550k מקסימום 600k. באזור שבו הסבירות גבוהה לביצוע פרויקט תמ"א 38/2- 38/3. לא אכפת לי גם דירת 2 חדרים.זו דירה ראשונה ואני מעדיף לקנות ולהשכיר ולחכות להשבחה. תודה
אני מעוניין לרכוש דירה להשקעה סביב 550k מקסימום 600k. באזור שבו הסבירות גבוהה לביצוע פרויקט תמ"א 38/2- 38/3. לא אכפת לי גם דירת 2 חדרים.זו דירה ראשונה ואני מעדיף לקנות ולהשכיר ולחכות להשבחה. תודה
רכישת דירה באזור מיועד לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/11/15
תעמוד בתור...
אני לא חושב שהתקציב שלך מספיק למשהוא בתל אביב רמת גן גבעתיים והמעגל הזה. אתה צריך להתמקד ביפוש במעגל השני - ראשון, הרצליה, חולון, בת ים ואולי (גם לא בטוח) תמצא דירת קרקע קטנה באזור המחיר שאתה מחפש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא חושב שהתקציב שלך מספיק למשהוא בתל אביב רמת גן גבעתיים והמעגל הזה. אתה צריך להתמקד ביפוש במעגל השני - ראשון, הרצליה, חולון, בת ים ואולי (גם לא בטוח) תמצא דירת קרקע קטנה באזור המחיר שאתה מחפש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחידה רישומית
מורין
01/11/15
שלום רב,
אשמח לקבל מידע הכיצד רושמים יחידה רישומית בטאבו ע"ש היזםקבלן
תודה
אשמח לקבל מידע הכיצד רושמים יחידה רישומית בטאבו ע"ש היזםקבלן
תודה
יחידה רישמות חדשה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/11/15
מורין שלום!
יחידה רישומית חדשה אינה על שם היזם אלא על שם בעלי הדירות. ליחידה זאת מצמידים את זכויות הבניה לגביהן עושים עיסקה. יחידה רישומית חדשה ניתן לעשות רק בהסכמת כל בעלי הדירות (או לאחר פסק דין האוכף את ההסכם על דיירים סרבנים). המנגנון הוא כמו כל שינוי מסמכי רישום בית משותף מול רשם המקרקעין. צריך להכין מסמכים מתאימים וכן תשריט מעודכן בו יופיע כיחידה חדשה שטח בבנין אליו יצמידו את הזכויות.
זה ענין טכני וכדיירים לא חשוב הדרך איך רושמים אלא מתי ניתן לרשום ומשמעות הרישום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יחידה רישומית חדשה אינה על שם היזם אלא על שם בעלי הדירות. ליחידה זאת מצמידים את זכויות הבניה לגביהן עושים עיסקה. יחידה רישומית חדשה ניתן לעשות רק בהסכמת כל בעלי הדירות (או לאחר פסק דין האוכף את ההסכם על דיירים סרבנים). המנגנון הוא כמו כל שינוי מסמכי רישום בית משותף מול רשם המקרקעין. צריך להכין מסמכים מתאימים וכן תשריט מעודכן בו יופיע כיחידה חדשה שטח בבנין אליו יצמידו את הזכויות.
זה ענין טכני וכדיירים לא חשוב הדרך איך רושמים אלא מתי ניתן לרשום ומשמעות הרישום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בטאבו
מאיר משה
01/11/15
האם יזם יכול לקחת לי את החניה שלי הרשומה בטאבו נגד רצוני?
חניה בטאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/11/15
לא ניתן לקחת חניה פרטית של דייר.
אבל אני מציע לך להשגיח בשבע עיניים על תהליך התכנון מול העיריה כי היא לא כל כך שמה לב לענין הקניני.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אבל אני מציע לך להשגיח בשבע עיניים על תהליך התכנון מול העיריה כי היא לא כל כך שמה לב לענין הקניני.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויים בועדה המקומית אחר שנחתום על חוזה
יעל
29/10/15
שלום,
אנחנו לפני חתימה על תמ"א 38/2 ואנחנו מתלבטים מכל מיני סיבות, בעיקר תכנוניות. מה קורה אם אחרי שנחתום, הועדה המקומית לא תאשר את הבקשה המקורית של היזם אלא תאשר אותה בשינויים. האם נהייה "תפוסים" בחוזה שחתמנו?
יעל
אנחנו לפני חתימה על תמ"א 38/2 ואנחנו מתלבטים מכל מיני סיבות, בעיקר תכנוניות. מה קורה אם אחרי שנחתום, הועדה המקומית לא תאשר את הבקשה המקורית של היזם אלא תאשר אותה בשינויים. האם נהייה "תפוסים" בחוזה שחתמנו?
יעל
שינויים בתכנון לאחר חתימת הסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/10/15
יעל שלום!
אני מניח שמה שיש בפניכם הוא רק תכנון ראשוני של היזם. כך שאין כמעט ספק ששינויים בתכנון יהיו לעומת מה שיצורף כנספח להסכם. השאלה הנכונה יותר היא האם אלו שינויים מהותיים או לא ומהו שינוי מהותי. לגבי ההגדרה של "שינוי מהותי"- שינוי באחוז מסוים משטח הדירה, ביטול מרפסת, ביטול חניה כל אלו הם בעיני שינוי מהותי. במקרה כזה צריכה להיותצ לכל אחד מכם זכות לבטל את חתימתו על ההסכם. צריך לזכור כי יתכן והתכנון המתוקן הוא כל מה שאתם יכולים לקבל מבחינת העיריה. כך שצריך להזהר בענין זה על מנת שלא כל הפרויקט ילך לטמיון רק בגלל שדייר אחד או שנים חוזרים בהם מהחתימה.
אם השינוי אינו מהותי- ההסכם ממשיך לחייב את הצדדים והתוכנית עם השינויים הקלים תחייב גם אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מניח שמה שיש בפניכם הוא רק תכנון ראשוני של היזם. כך שאין כמעט ספק ששינויים בתכנון יהיו לעומת מה שיצורף כנספח להסכם. השאלה הנכונה יותר היא האם אלו שינויים מהותיים או לא ומהו שינוי מהותי. לגבי ההגדרה של "שינוי מהותי"- שינוי באחוז מסוים משטח הדירה, ביטול מרפסת, ביטול חניה כל אלו הם בעיני שינוי מהותי. במקרה כזה צריכה להיותצ לכל אחד מכם זכות לבטל את חתימתו על ההסכם. צריך לזכור כי יתכן והתכנון המתוקן הוא כל מה שאתם יכולים לקבל מבחינת העיריה. כך שצריך להזהר בענין זה על מנת שלא כל הפרויקט ילך לטמיון רק בגלל שדייר אחד או שנים חוזרים בהם מהחתימה.
אם השינוי אינו מהותי- ההסכם ממשיך לחייב את הצדדים והתוכנית עם השינויים הקלים תחייב גם אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת דירה בפרויקט תמ"א 38 בדירה יותר גדולה
אבי
27/10/15
הנני מעוניין להחליף דירה עתידית בפרויקט תמ"א 38/2 (תמורה של 25 מ' מעבר לדירה הקיימת) בדירה אחרת גדולה יותר (31 מ' יותר מהדירה הנוכחית). האם יהיה חיוב כלשהו במס?
החלפת דירה בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/10/15
אבי שלום!
אם ההסכם טרם נחתם אז פשוט תשנו במסגרת ההסכם את התמורה המגיע לכם.
אם נחתם כבר- רשויות המס עשויות לראות בכך מכר של הדירה שהובטחה לכם ורכישה של הדירה החדשה. מציע שתהיו מלווים בעו"ד שיבדוק את ההסכם הקיים וכיצד ניתן למנוע (או לפחות להפחית סיכוי) שכך יראו את העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם ההסכם טרם נחתם אז פשוט תשנו במסגרת ההסכם את התמורה המגיע לכם.
אם נחתם כבר- רשויות המס עשויות לראות בכך מכר של הדירה שהובטחה לכם ורכישה של הדירה החדשה. מציע שתהיו מלווים בעו"ד שיבדוק את ההסכם הקיים וכיצד ניתן למנוע (או לפחות להפחית סיכוי) שכך יראו את העיסקה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק חדש: היזם חייב להיות גם הקבלן !!!! ?????
אורנה
27/10/15
במהלך פגישה עם יזם שהוא גם קבלן
הצהיר שיש חוק חדש שמחייב שהיזם יהיה גם הקבלן
לא נראה לי הגיוני, בגלל חופש העיסוק וכך שחצי מהחברות פועלות כך, וחצי מהקבלנים לא יכולים או רוצים להיות יזמים ולהיפך
האם זה פשוט עוד טריק לגרום לנו לחשוב שאי אפשר לפנות ליזמים שיעשו מכרז בין קבלנים ? אגב, הטענה שלה היתה שכך בוחרים בקבלנים הכי דפוקים, ואני הסברתי, שזה יכול להיות מכרז סגור בין קבלנים שאנחנו נבחר ונאשר ושההצעה הזוכה אינה לפי מחיר אלא לפי פרמטרים והחלטת הדיירים
הצהיר שיש חוק חדש שמחייב שהיזם יהיה גם הקבלן
לא נראה לי הגיוני, בגלל חופש העיסוק וכך שחצי מהחברות פועלות כך, וחצי מהקבלנים לא יכולים או רוצים להיות יזמים ולהיפך
האם זה פשוט עוד טריק לגרום לנו לחשוב שאי אפשר לפנות ליזמים שיעשו מכרז בין קבלנים ? אגב, הטענה שלה היתה שכך בוחרים בקבלנים הכי דפוקים, ואני הסברתי, שזה יכול להיות מכרז סגור בין קבלנים שאנחנו נבחר ונאשר ושההצעה הזוכה אינה לפי מחיר אלא לפי פרמטרים והחלטת הדיירים
האם יזם חייב להיות קבלן?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/15
שלום אורנה!
לא מכיר כזה חוק. יזם לא חייב להיות קבלן. הצורך בקבלן רשום הוא רק לבנית הבנין. לא בהכרח יש לו מיומנויות לטפל בצד התכנוני ו/או השיווקי ו/או הכספי הכרוך בניהול פרויקט בניה. דוקא הייתי אפילו מקצין ואומר שחשוב יותר יזם שיש לו יכולות אלו מאשר יזם שהוא קבלן ביצוע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מכיר כזה חוק. יזם לא חייב להיות קבלן. הצורך בקבלן רשום הוא רק לבנית הבנין. לא בהכרח יש לו מיומנויות לטפל בצד התכנוני ו/או השיווקי ו/או הכספי הכרוך בניהול פרויקט בניה. דוקא הייתי אפילו מקצין ואומר שחשוב יותר יזם שיש לו יכולות אלו מאשר יזם שהוא קבלן ביצוע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית מעלית בתמ"א 38
זיווה
27/10/15
ברצוני לדעת האם אפשר לאלץ דייר להכניס מעלית לתוך שטח דירתו בסלון תמורת נתינת שטח אחר גם אם איננו
מוכן לשינוי בדירתו
מוכן לשינוי בדירתו
בנית מעלית בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/15
לא ניתן לאלץ לקחת שטח פרטי. יחד עם זאת ומאחר ואני מניח שגם לכם יש אינטרס במעלית - תנסו למצוא פתרון שמקובל עליכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטת היועץ המשפטי לממשלה
עמיחי
26/10/15
שלום,
קראתי שיש החלטה חדשה של היועץ המשפטי לממשלה לשנות את הפרשנות של הזכויות של התמ"א ואפילו הקפיאו את התמ"א ברמת גן.
אני דייר בבניין בצפון הישן בתל אביב (ברובע 3) ואנחנו במגעים מתקדמים עם יזם. יש אצלנו 3 קומות כולל קומת קרקע והיזם רוצה לבנות 6.5 קומות. הוא עכשיו טוען שבגלל ההחלטה - הוא יצטרך להוריד לנו 5 מ"ר מההצעה הקודמת שלו.
האם ההחלטה החדשה של היועץ המשפטי נוגעת גם לנו?
תודה,
עמיחי
קראתי שיש החלטה חדשה של היועץ המשפטי לממשלה לשנות את הפרשנות של הזכויות של התמ"א ואפילו הקפיאו את התמ"א ברמת גן.
אני דייר בבניין בצפון הישן בתל אביב (ברובע 3) ואנחנו במגעים מתקדמים עם יזם. יש אצלנו 3 קומות כולל קומת קרקע והיזם רוצה לבנות 6.5 קומות. הוא עכשיו טוען שבגלל ההחלטה - הוא יצטרך להוריד לנו 5 מ"ר מההצעה הקודמת שלו.
האם ההחלטה החדשה של היועץ המשפטי נוגעת גם לנו?
תודה,
עמיחי
החלטת היועמ"ש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/10/15
שלום עמיחי
לא נראה לי שיש לחוות דעתו משום נגיעה לפרויקט שלכם. בתל אביב ממילא הבקשה צריכה להיות תואמת לתוכנית רובע 3 המופקדת (בנוסחה האחרון). השאלה תהיה לא לגבי הזכויות אלא לגבי השאלה האם על זכויות אלו יהנה היזם מפטור ממס שבח ומהיטל השבחה.
בכל מקרה גם חוות דעתו של היועמ"ש אינה סוף פסוק ואני מניח שמינהל התכנון ישמיע את עמדתו בענין בקרוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא נראה לי שיש לחוות דעתו משום נגיעה לפרויקט שלכם. בתל אביב ממילא הבקשה צריכה להיות תואמת לתוכנית רובע 3 המופקדת (בנוסחה האחרון). השאלה תהיה לא לגבי הזכויות אלא לגבי השאלה האם על זכויות אלו יהנה היזם מפטור ממס שבח ומהיטל השבחה.
בכל מקרה גם חוות דעתו של היועמ"ש אינה סוף פסוק ואני מניח שמינהל התכנון ישמיע את עמדתו בענין בקרוב.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה עם עיקולים
הדס
25/10/15
רוצים לעשות אצלנו תמ"א של חיזוק והוספת קומות. יש על הדירה שלנו עיקולים שונים ובסכומים גבוהים (לרשויות המס, לחברה, לאדם פרטי). האם מותר לנו לחתום על הסכמה לתמ"א?
האם לבעלי דירה עם עיקולים מותר לחתום על הסכם תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
הדס שלום!
אין מניעה לכל בעל דירה לחתום על הסכם תמ"א 38 גם אם על זכויותיו בדירה רשומים עיקולים בסכומים גדולים.
אבל שימו לב שבמסגרת ההסכם עליו תחתמו בדר"כ יש סעיפים המחייבים אותכם "לנקות" את כל ההערות האלו מהזכויות על הדירה. במיוחד אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה לכל בעל דירה לחתום על הסכם תמ"א 38 גם אם על זכויותיו בדירה רשומים עיקולים בסכומים גדולים.
אבל שימו לב שבמסגרת ההסכם עליו תחתמו בדר"כ יש סעיפים המחייבים אותכם "לנקות" את כל ההערות האלו מהזכויות על הדירה. במיוחד אם מדובר על פרויקט של הריסה ובניה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן
רחלי
24/10/15
רציתי לדעת מה יכול לטעון דייר סרבן בבימש וכן מה זה דייר סרבן!
דייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
רחלי שלום!
הכוונה ב"דייר סרבן" הוא לכל בעל דירה שלא צרף את חתימתו להסכם.
בדיון שיערך בשלב מנסוים בפני המפקח אותו דייר צריךף להסביר למה הוא מתנגד. צריך לזכור שהרוב בבנין (67% או 80% לפי הפרויקט) כן אישר את ההסכם. כך שטענות הנגד צריכות להיות קשות מאוד כדי שיתקבלו. למשל - קיפוח קשה של הדייר הסרבן נראה לי נימוק שישמעו. נימוקים תכנוניים בלבד- לא ישמעו כל כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הכוונה ב"דייר סרבן" הוא לכל בעל דירה שלא צרף את חתימתו להסכם.
בדיון שיערך בשלב מנסוים בפני המפקח אותו דייר צריךף להסביר למה הוא מתנגד. צריך לזכור שהרוב בבנין (67% או 80% לפי הפרויקט) כן אישר את ההסכם. כך שטענות הנגד צריכות להיות קשות מאוד כדי שיתקבלו. למשל - קיפוח קשה של הדייר הסרבן נראה לי נימוק שישמעו. נימוקים תכנוניים בלבד- לא ישמעו כל כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת החדרים בתמ"א
דנית
24/10/15
שלום.
תחילה חתמו רוב הדיירים על חוזה עם תוכנית א'.
בחוזה מוזכר שיתכנו שינויים עקב אילוצי שטח.
נכון להיום הונפקה תוכנית חדשה בה יש פגיעה לא מידתית בחלק מהדירות ולא בגלל אילוצי שטח. אלא בגלל שהיזם מעוניין להרוויח עוד שטח בנוי.
הוא סוגר מס' דירות בתוך פיר שלא יהיה להן אוויר או נוף כמעט בכלל. מלפנים ומאחור.
מה הצעד שיש לנקוט כעת? עיריה ? מפקח?
האם העורך דין של הדיירים אמור לפתור את הסוגיה?
תודה על מענה בהקדם.
תחילה חתמו רוב הדיירים על חוזה עם תוכנית א'.
בחוזה מוזכר שיתכנו שינויים עקב אילוצי שטח.
נכון להיום הונפקה תוכנית חדשה בה יש פגיעה לא מידתית בחלק מהדירות ולא בגלל אילוצי שטח. אלא בגלל שהיזם מעוניין להרוויח עוד שטח בנוי.
הוא סוגר מס' דירות בתוך פיר שלא יהיה להן אוויר או נוף כמעט בכלל. מלפנים ומאחור.
מה הצעד שיש לנקוט כעת? עיריה ? מפקח?
האם העורך דין של הדיירים אמור לפתור את הסוגיה?
תודה על מענה בהקדם.
שוני בתוכניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
דנית שלום!
הבסיס הוא ההסכם שנחתם מול היזם. צריך לראות מה התוכניות שצורפו, מה נכתב שם לגבי אפשרות לסטות מהם ומה תהליך האישור שלהם מבלחינתכם.
קודם כל צריך לפנו לנציגות שלכם ולעורך הדין שיצג אותכם ולהעביר לו את כל ההסתייגויות על מנת שידעו ויעבירו ליזם ואפילו, אם זה ככה מוגדר בהסכם, לא יחתמו על הבקשה עד לפתרון הנושא. אם אין הצלחה בכיוון הזה- קחו עורך דין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הבסיס הוא ההסכם שנחתם מול היזם. צריך לראות מה התוכניות שצורפו, מה נכתב שם לגבי אפשרות לסטות מהם ומה תהליך האישור שלהם מבלחינתכם.
קודם כל צריך לפנו לנציגות שלכם ולעורך הדין שיצג אותכם ולהעביר לו את כל ההסתייגויות על מנת שידעו ויעבירו ליזם ואפילו, אם זה ככה מוגדר בהסכם, לא יחתמו על הבקשה עד לפתרון הנושא. אם אין הצלחה בכיוון הזה- קחו עורך דין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקיחת חלק מהסלון לצורך מעלית לצורך בניית מעלית
דניאל
24/10/15
היזם רוצה לקחת מטר פלוס עומק מכל סלון של 3 דירות בבניין דייר אחד הסכים [ השמועות אומרות שזה תמורת מחסן בקומה המפולשת ] אני ודייר נוסף מתנגדים כאשר על הדייר הנוסף ועלי מאיימים, ורק לאחרונה היזם מנסה להציע לדייר שמעלי פיצוי כספי בגובה 180 אלף ש"ח בעיני רק עבודות השיפוץ וההתאמה של הדירה לשינוי הזה הם חצי מהסכום הזה אני לא מעוניין גם תמורת סכום כפול גם בגלל שדיירים בפרוייקט קודם של היזם הזהירו אותנו שהוא הבטיח להם הבטחות מפה ועד להודעה חדשה, כולל בכתב, ולא מקיים, הם זקנים והוא מנצל את זה שאין להם כוח וכסף כדי להתנהל מולו תביעות השאלה היא האם ניתן לכפות עלי כניסה לתוך הדירה שלי ?ולהכריז עלי כדייר סרבן ?
לקיחת חלק מסלון לצורך מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
דניאל שלום
לא ניתן להכריח אותכך לוותר על רכוש פרטי לטובת מעלית. לכן גם לא תחשבו לדייר סרבן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן להכריח אותכך לוותר על רכוש פרטי לטובת מעלית. לכן גם לא תחשבו לדייר סרבן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
25 מ"ר פלוס מרפסת או כולל מרפסת ?
דייר
24/10/15
האם ה 25 מ"ר זה רק ב"חדרים" או שזה כולל גם את שטח המרפסת ?מה הגודל המינימלי של ממ"ד על פי פיקוד העורף ? ומה נחשב לגודל סביר של מרפסת ? אורך מינימלי, רוחב מינימלי אם היזם לא מנצל את מלוא ה 25 מ"ר שמגיעים לכל דייר אפשר לדרוש תוספת מחסנים ? מהו גודל זסביר של מחסן פרטי ?ואיך הוא מחושב מבחינת ארנונה ? [ שטח שירות ולא שטח עיקרי ? ]
והיות שעדיין לא הוחלט אם אנחנו הולכים לתמ"א הוספת קומות הריסה ובנייה פינוי בינוי בשיתוף בנינים סמוכים
יש שוני בזכויות הללו בין הפרוייקטים ?
והיות שעדיין לא הוחלט אם אנחנו הולכים לתמ"א הוספת קומות הריסה ובנייה פינוי בינוי בשיתוף בנינים סמוכים
יש שוני בזכויות הללו בין הפרוייקטים ?
25 מ"ר כולל מרפסת?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
דייר שלום!
25 מ"ר תוספת מורכבים ממ"ד בשטח תיקני של 12 מ"ר לפחות ועוד 13 מ"ר שהם בערך שטח של חדר נוסף או לכל שימוש אחר.
גודל מרפסת תלוי ברוחב החזית של הדירה. בדר"כ כ- 10 מ"ר.
מחסן פרטי סביר כ- 5 מ"ר.
לצורכי ארנונה אין הבחנה בין שטח עיקרי לשרות. למשל - ממ"ד הוא שטח שרות אבל מחויב בארנונה כחדר רגיל. לא יודע להגיד לך בוודאות אבל אני חושב שיקחו את שח המחסן בהתאם לשימוש העקרי בנכס, קרי תעריף מגורים.
יש הבדלים בין 3 הפרויקטים שציינת. לא ברור בכלל שכולם ישימים אצלכם, מבחינה תכנונית וכלכלית. קודם כל תבדקו מה החלופות הספציפיות אצלכם במגרש. מעבר לכך - יש שוני בין הפרויקטים אבל חבל לתת הסבר תאורטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
25 מ"ר תוספת מורכבים ממ"ד בשטח תיקני של 12 מ"ר לפחות ועוד 13 מ"ר שהם בערך שטח של חדר נוסף או לכל שימוש אחר.
גודל מרפסת תלוי ברוחב החזית של הדירה. בדר"כ כ- 10 מ"ר.
מחסן פרטי סביר כ- 5 מ"ר.
לצורכי ארנונה אין הבחנה בין שטח עיקרי לשרות. למשל - ממ"ד הוא שטח שרות אבל מחויב בארנונה כחדר רגיל. לא יודע להגיד לך בוודאות אבל אני חושב שיקחו את שח המחסן בהתאם לשימוש העקרי בנכס, קרי תעריף מגורים.
יש הבדלים בין 3 הפרויקטים שציינת. לא ברור בכלל שכולם ישימים אצלכם, מבחינה תכנונית וכלכלית. קודם כל תבדקו מה החלופות הספציפיות אצלכם במגרש. מעבר לכך - יש שוני בין הפרויקטים אבל חבל לתת הסבר תאורטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך הנציגות תמ"א 38
דודו
24/10/15
בהסכם כתוב שהנציגות תקבל החלטות תוך 30 יום מרגע שנמסר לה חומר לעיון.
המשך נציגות תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
דודו שלום!
זה עדין לא אומר שהנציגות לא צריכה להעביר גם אליכם את החומרים כדי לשמוע הערות אם יש.
נכון שבדר"כ על פי ההסכמים - הנציגות היא זו שמאשרת או לא את התוכניות להגשה שהם תואמות להסכם, אבל כמו שכתבתי למעלה- זה לא אומר שלא צריך לשתף את היתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה עדין לא אומר שהנציגות לא צריכה להעביר גם אליכם את החומרים כדי לשמוע הערות אם יש.
נכון שבדר"כ על פי ההסכמים - הנציגות היא זו שמאשרת או לא את התוכניות להגשה שהם תואמות להסכם, אבל כמו שכתבתי למעלה- זה לא אומר שלא צריך לשתף את היתר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות – תמ"א 38
דודו
24/10/15
עו"ד אילן הלוי שלום .
תודה על תגובתך.
הנציגות אצלינו פועלת במחתרתיות.
אינם עונים לי לטלפון, ומעולם לא ראיתי אותם. איני מכיר אותם אלא רק בשמותיהם.
המתווך שעומד בינינו לבין היזם... הסכים להכניס אותי לנציגות בתנאי שאחתום על התוכנית בלנקו. בלי לבדוק, תוך מפגש של 5 דק'. נכנס לביתי עם התוכניות בשעה 8:34 ויצא בשעה 8:39. המפגש מוקלט ומצולם.
הוא לא הסכים להשאיר לי עותק לעיון ואף הודיע כי לא ידווח לי דבר כי איני חותם בלנקו.
הנציגות אמורה למנות 7 איש והיא מונה 6. (בלעדיי)
לאן עליי לגשת בעיריה כדי להניא אותם מלעשות כרצונם בביניין? ובאיזו עילה? האם העיריה מגנה על התושבים בתמ"א 38?
האם יש טעם לקחת עורך דין נגדם או שאין לי סיכוי מול השרלתנות וההחתמה שלי באיומים על הטיוטה הראשונה?
כל שיחותיי וגם מפגשיי איתם מוקלטים.
רוב הדיירים מבוגרים ומיואשים מהמתווך הנ"ל ומהנציגות.
מה עושים?
תודה על תגובתך.
הנציגות אצלינו פועלת במחתרתיות.
אינם עונים לי לטלפון, ומעולם לא ראיתי אותם. איני מכיר אותם אלא רק בשמותיהם.
המתווך שעומד בינינו לבין היזם... הסכים להכניס אותי לנציגות בתנאי שאחתום על התוכנית בלנקו. בלי לבדוק, תוך מפגש של 5 דק'. נכנס לביתי עם התוכניות בשעה 8:34 ויצא בשעה 8:39. המפגש מוקלט ומצולם.
הוא לא הסכים להשאיר לי עותק לעיון ואף הודיע כי לא ידווח לי דבר כי איני חותם בלנקו.
הנציגות אמורה למנות 7 איש והיא מונה 6. (בלעדיי)
לאן עליי לגשת בעיריה כדי להניא אותם מלעשות כרצונם בביניין? ובאיזו עילה? האם העיריה מגנה על התושבים בתמ"א 38?
האם יש טעם לקחת עורך דין נגדם או שאין לי סיכוי מול השרלתנות וההחתמה שלי באיומים על הטיוטה הראשונה?
כל שיחותיי וגם מפגשיי איתם מוקלטים.
רוב הדיירים מבוגרים ומיואשים מהמתווך הנ"ל ומהנציגות.
מה עושים?
נציגות תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/10/15
דודו שלום!
אני מבין שכבר נחתם הסכם עם היזם וכרגע אין לכם מידע בגלל חוסר שקיפות מהנציגות.
אני ממליץ שתיקח (רצוי שיהיו כמה שיותר בעלי דירות שאיתך) עורך דין שיעבור על המסמכים ועל מה שיש לך ויפעל מול הנציגות ומול היזם על מנת שכל הדברים לרבות הצד התכנוני יהיו שקופים וגלויים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שכבר נחתם הסכם עם היזם וכרגע אין לכם מידע בגלל חוסר שקיפות מהנציגות.
אני ממליץ שתיקח (רצוי שיהיו כמה שיותר בעלי דירות שאיתך) עורך דין שיעבור על המסמכים ועל מה שיש לך ויפעל מול הנציגות ומול היזם על מנת שכל הדברים לרבות הצד התכנוני יהיו שקופים וגלויים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת הנציגות
דודו
22/10/15
שלום וברכה.
האם מותר להחתים את הנציגות באופן חשאי כל נציג לבד על תוכניות הבניה?
האם לנציגות יש חובה לשתף את הדיירים בכל מהלך?
האם מותר להחתים את הנציגות באופן חשאי כל נציג לבד על תוכניות הבניה?
האם לנציגות יש חובה לשתף את הדיירים בכל מהלך?
חתימת נציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/15
שלום דודו
קודם כל צריך לקרוא מה כתבו בהסכם. באופן רגיל - הנציגות צריכה לקבל את התוכניות להיתר ולבדוק אם הן תואמות להסכם. רצוי כי תשתף את יתר הבעלים בבדיקה ובכל מקרה רצוי גם שידברו אחד עם השני לצורך בדיקת התוכנית.
בעיקרון ממנים נציגות כי זה לא אפקטיבי להתחיל ולקבל הסכמה מכל אחד מהבעלים בנפרד. עדין אין זה אומר שלא צריך להיות שיתוף ככל שניתן של יתר הבעלים בתהליך הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל צריך לקרוא מה כתבו בהסכם. באופן רגיל - הנציגות צריכה לקבל את התוכניות להיתר ולבדוק אם הן תואמות להסכם. רצוי כי תשתף את יתר הבעלים בבדיקה ובכל מקרה רצוי גם שידברו אחד עם השני לצורך בדיקת התוכנית.
בעיקרון ממנים נציגות כי זה לא אפקטיבי להתחיל ולקבל הסכמה מכל אחד מהבעלים בנפרד. עדין אין זה אומר שלא צריך להיות שיתוף ככל שניתן של יתר הבעלים בתהליך הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה שווה לכל הדיירים בתמ"א 38
אדם
21/10/15
שלום עו"ד אילן.
האם בתמ"א 38 מגיעה תמורה שווה לכל הדיירים? האם ניתן להתנגד לפרויקט אחרי חתימה ראשונית?
האם בתמ"א 38 מגיעה תמורה שווה לכל הדיירים? האם ניתן להתנגד לפרויקט אחרי חתימה ראשונית?
תמורה שווה לכל הדיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/10/15
אדם שלום!
אין שום כלל או חוק שקובע שצריך לתת תמורה שווה לכולם. באופן אישי אני גם לא מבין מה זה אומר - תוספת שטח שווה לכולם? באופן יחסי לשטח קיים? מתחשבים בקומות ובכיוונים? במצב הדירה?
סך הכל יש שכל ישר לכולם ויש תכתיבים תכנוניים וגם כלכליםם לפרויקט. לא צריך למדוד על השקל את מה שכל אחד מקבל. כמובן מצד שני - שלא ניתן לקפח אחד מהבעלים באופן בוטה. צריך לבחון כל מקרה לגופו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום כלל או חוק שקובע שצריך לתת תמורה שווה לכולם. באופן אישי אני גם לא מבין מה זה אומר - תוספת שטח שווה לכולם? באופן יחסי לשטח קיים? מתחשבים בקומות ובכיוונים? במצב הדירה?
סך הכל יש שכל ישר לכולם ויש תכתיבים תכנוניים וגם כלכליםם לפרויקט. לא צריך למדוד על השקל את מה שכל אחד מקבל. כמובן מצד שני - שלא ניתן לקפח אחד מהבעלים באופן בוטה. צריך לבחון כל מקרה לגופו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
