פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
ברז מים עובד על ריק-עזרתכם בבקשה
עו"ד צעיר
31/03/14
שלום רב,
בעל דירה משכיר דירתו.
לאחרונה פנה אליו הדייר בבעיה כי קיבל חשבון מים חודשי של 9,000 ש"ח.
לאחר בדיקה של אינסטלטור מקצועי התברר כי שעון המים מראה על צריכה פיקטיבית, השעון מסתובב מבלי שאף אחד יפתח ברז.
הוחלף הברז ונשלח המכתב של האינסטלטור לחברת המים.
לאחרונה התקבל מכתב מחברת המים שהפחיתו 4,000 ש"ח מהחשבון וכעת החוב הינו 5,000 ש"ח לערך-דבר שהוא איננו הגיוני כלל וכלל.
ראשית, ידוע לי כי עלי לבדוק האם החשבון זהה לחודשים עברו ולפנות לתאגיד המים וכו'...
אך, השאלה העיקרית הינה: על מי מוטלת האחריות לשלם את התשלום--הדייר או בעל הדירה???
וכמובן מהו החוק המנחה בעניין חיוב זהה ו/או דומה לזה?
בברכת תודה רבה
בעל דירה משכיר דירתו.
לאחרונה פנה אליו הדייר בבעיה כי קיבל חשבון מים חודשי של 9,000 ש"ח.
לאחר בדיקה של אינסטלטור מקצועי התברר כי שעון המים מראה על צריכה פיקטיבית, השעון מסתובב מבלי שאף אחד יפתח ברז.
הוחלף הברז ונשלח המכתב של האינסטלטור לחברת המים.
לאחרונה התקבל מכתב מחברת המים שהפחיתו 4,000 ש"ח מהחשבון וכעת החוב הינו 5,000 ש"ח לערך-דבר שהוא איננו הגיוני כלל וכלל.
ראשית, ידוע לי כי עלי לבדוק האם החשבון זהה לחודשים עברו ולפנות לתאגיד המים וכו'...
אך, השאלה העיקרית הינה: על מי מוטלת האחריות לשלם את התשלום--הדייר או בעל הדירה???
וכמובן מהו החוק המנחה בעניין חיוב זהה ו/או דומה לזה?
בברכת תודה רבה
תשלום עבור חשבון מים גבוה בשל תקלה בברז
עו"ד ענת קציר
מנהלת
31/03/14
שלום רב,
לטעמי אם התקלה בברז נובעת מבלאי סביר, על המשכיר לשאת בתשלום.
במקרה אחר, יש לבדוק האם השוכר לא התרשל בכך שלא שם לב לתקלה במועד מוקדם יותר.
אם האחריות לא על המשכיר ולא על השוכר לטעמי, יש לחלק את החיוב.
כמובן שיש לנסות להפחית את החוב בשנית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
לטעמי אם התקלה בברז נובעת מבלאי סביר, על המשכיר לשאת בתשלום.
במקרה אחר, יש לבדוק האם השוכר לא התרשל בכך שלא שם לב לתקלה במועד מוקדם יותר.
אם האחריות לא על המשכיר ולא על השוכר לטעמי, יש לחלק את החיוב.
כמובן שיש לנסות להפחית את החוב בשנית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה עקב ליקויים בדירה
שירלי
31/03/14
שלום,
לפני חודשיים שכרתי דירה, במשך חודשיים אלו נאלצתי לרדוף אחרי משכירת הדירה לגבי תיקוני ליקויים בדירה ( כגון נזילה) ופינוי או תיקון חפצים שלאחר שימוש מסתבר כי אינם שמישים, עד עתה לא תיקנה והיא מושכת את הזמן כל פעם בתירוץ אחר, בחוזה רשום כי עליה לסדר ולתקן תוך זמן סביר אך לא מצויין מהו פרק זמן סביר. בנוסף לכך יש חשבונות שלא שולמו מתקופה הקודמת לשכירותי למרות שאמרה כי הכל שולם. גם בכדי לקבל את מספרי המונים של חשמל ומים נאלצתי לחכות במשך שבועיים, כך שאפילו איני יודעת אם הקריאה הינה אמיתית או כוזבת. לפי החוזה אני מחוייבת לידע על עזיבה חודש מראש ולמצוא דייר חלופי.שאלתי היא האם עליי לעמוד בהסכם למרות כל זאת או כי זכותי להפר חוזה עקב הפרתה. האם זכותי לבטל צ'קים ולצאת מהדירה ברגע שאמצא חלופית, האם ביכולתי לתבוע אותה?
מודה לתשובתכם
לפני חודשיים שכרתי דירה, במשך חודשיים אלו נאלצתי לרדוף אחרי משכירת הדירה לגבי תיקוני ליקויים בדירה ( כגון נזילה) ופינוי או תיקון חפצים שלאחר שימוש מסתבר כי אינם שמישים, עד עתה לא תיקנה והיא מושכת את הזמן כל פעם בתירוץ אחר, בחוזה רשום כי עליה לסדר ולתקן תוך זמן סביר אך לא מצויין מהו פרק זמן סביר. בנוסף לכך יש חשבונות שלא שולמו מתקופה הקודמת לשכירותי למרות שאמרה כי הכל שולם. גם בכדי לקבל את מספרי המונים של חשמל ומים נאלצתי לחכות במשך שבועיים, כך שאפילו איני יודעת אם הקריאה הינה אמיתית או כוזבת. לפי החוזה אני מחוייבת לידע על עזיבה חודש מראש ולמצוא דייר חלופי.שאלתי היא האם עליי לעמוד בהסכם למרות כל זאת או כי זכותי להפר חוזה עקב הפרתה. האם זכותי לבטל צ'קים ולצאת מהדירה ברגע שאמצא חלופית, האם ביכולתי לתבוע אותה?
מודה לתשובתכם
הפרת חוזה עקב ליקויים בדירה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
01/04/14
שירלי שלום,
זמן סביר בד"כ הכוונה לתקופה שלא עולה על חודש.
אם בעלת הדירה לא פועלת על מנת לתקן את הנזקים, לטעמי יש להוציא לה מכתב רשמי לפיו ככל שהיא לא תתקן את הליקויים, היא מפרה את החוזה ביניכם, ואת תראי את עצמך פטורה מקיום התחייבויותיך על פי ההסכם.
בינתיים אני מציעה לך למצוא לך דירה חלופית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
זמן סביר בד"כ הכוונה לתקופה שלא עולה על חודש.
אם בעלת הדירה לא פועלת על מנת לתקן את הנזקים, לטעמי יש להוציא לה מכתב רשמי לפיו ככל שהיא לא תתקן את הליקויים, היא מפרה את החוזה ביניכם, ואת תראי את עצמך פטורה מקיום התחייבויותיך על פי ההסכם.
בינתיים אני מציעה לך למצוא לך דירה חלופית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי ינסטלציה במגדל רב קומות
אורי
31/03/14
שאלה : אם ניתן לשנות את ינסטלציה ״קולטן״ בתוך דירה בניין החדש כמו זה שרב קומתי מגדל 15 קומות בכל קומה 4 יחידות דיור .
שינוי אינסטלציה במגדל רב קומות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
31/03/14
אורי שלום,
יש לפנות למהנדס או למומחה בתחום.
השאלה אינה משפטית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
יש לפנות למהנדס או למומחה בתחום.
השאלה אינה משפטית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פענוח נסח טאבו
טניה
31/03/14
יש בידי נסח טאבו על נכס נטוש (בית קרקע) לו יש בית צמוד קיר(שם גרים אנשים). (אני משערת שהגוש משותף)
ברצוני לדעת מי בעל הנכס על מנת לנסות ליצור עימו קשר לצורכי רכישת הנכס.
איני מבינה מה רשום בטופס (מצורף קובץ)
אשמח לעזרה בפענוח
ברצוני לדעת מי בעל הנכס על מנת לנסות ליצור עימו קשר לצורכי רכישת הנכס.
איני מבינה מה רשום בטופס (מצורף קובץ)
אשמח לעזרה בפענוח
פענוח נסח טאבו
עו"ד ענת קציר
מנהלת
31/03/14
טניה שלום,
הבעלים הם מדינת ישראל והחוכר- מי שככל הנראה גר בנכס הוא דוד. כדי לרכוש את הנכס יש ליצור קשר עם דוד, וכדי לבצע את השינוי בזכויות החכירה יהיה צורך גם לפנות לרשות מקרקעי ישראל לקבל את הסכמתם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
הבעלים הם מדינת ישראל והחוכר- מי שככל הנראה גר בנכס הוא דוד. כדי לרכוש את הנכס יש ליצור קשר עם דוד, וכדי לבצע את השינוי בזכויות החכירה יהיה צורך גם לפנות לרשות מקרקעי ישראל לקבל את הסכמתם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה מופחת לאלמנת צה"ל
רבקה
31/03/14
שלום
הנני אלמנת צה"ל שנישאה בשנית.
רכשתי עם בעלי דירה שניה, שעליה שילמתי מס רכישה מופחת בגובה 0.5%. (טרם שילמתי מס רכישה מלא שכן עדיין לא הגיע תום המועד)
הבנתי שלפי מס הכנסה המס המופחת הוא רק מתקבל "לצורך מגוריו של האמלנ/ה". רציתי לדעת מה קורה במקרים הבאים:
1. האם אני יכולה (אני ורק אני) להעתיק את כתובתי לדירה השניה ולהתגורר שם (לא כתא משפחתי) ולהנחות מההנחה?
2. מה קורה אם לאחר פרק זמן מסוים שאני מתגוררת בדירה השניה (שעליה שולם מס מופחת) ברצוני לעזוב ולהשכיר את הדירה? האם עדיין ישנה זכאות למס מופחת?
3. מה קורה אם אני מאפשרת לאחד מילדי לגור בדירה עם משפחתו ואני בלבד (ללא בעלי) גרה איתו, האם לעניין המס המופחת זה תופס בהגדרה של "לצורך מגוריו של האלמנ/ה"?
הנני אלמנת צה"ל שנישאה בשנית.
רכשתי עם בעלי דירה שניה, שעליה שילמתי מס רכישה מופחת בגובה 0.5%. (טרם שילמתי מס רכישה מלא שכן עדיין לא הגיע תום המועד)
הבנתי שלפי מס הכנסה המס המופחת הוא רק מתקבל "לצורך מגוריו של האמלנ/ה". רציתי לדעת מה קורה במקרים הבאים:
1. האם אני יכולה (אני ורק אני) להעתיק את כתובתי לדירה השניה ולהתגורר שם (לא כתא משפחתי) ולהנחות מההנחה?
2. מה קורה אם לאחר פרק זמן מסוים שאני מתגוררת בדירה השניה (שעליה שולם מס מופחת) ברצוני לעזוב ולהשכיר את הדירה? האם עדיין ישנה זכאות למס מופחת?
3. מה קורה אם אני מאפשרת לאחד מילדי לגור בדירה עם משפחתו ואני בלבד (ללא בעלי) גרה איתו, האם לעניין המס המופחת זה תופס בהגדרה של "לצורך מגוריו של האלמנ/ה"?
מס רכישה מופחת לאלמנת צה"ל
עו"ד ענת קציר
מנהלת
31/03/14
רבקה שלום,
פני בבקשה לפורום דיני מיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
פני בבקשה לפורום דיני מיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה-תיקון שטר מכר וייפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד צעירה
31/03/14
שלום,
ייצגתי רוכש דירה. שלחנו לטאבו את כל המסמכים לרישום המכר, אך התיק חזר מהסיבה שיש לתקן את שטר המכר. יש בידי ייפוי כוח בלתי חוזר של המוכר. איך בדיוק אני חותמת במקומו בשטר המכר? מה אני צריכה לכתוב?
האם עו"ד צריך לאמת את החתימה שלי? אם כן- איפה בדיוק בשטר המכר?
תודה.
ייצגתי רוכש דירה. שלחנו לטאבו את כל המסמכים לרישום המכר, אך התיק חזר מהסיבה שיש לתקן את שטר המכר. יש בידי ייפוי כוח בלתי חוזר של המוכר. איך בדיוק אני חותמת במקומו בשטר המכר? מה אני צריכה לכתוב?
האם עו"ד צריך לאמת את החתימה שלי? אם כן- איפה בדיוק בשטר המכר?
תודה.
תיקון שטר מכר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
31/03/14
שלום רב,
את חותמת במקום שהמוכר אמור לחתום (בטבלה בתחתית העמוד הראשון) ומעבר לדף יש צורך בעו"ד שיאמת את החתימה שלך. יש לצרף את יפוי הכוח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
את חותמת במקום שהמוכר אמור לחתום (בטבלה בתחתית העמוד הראשון) ומעבר לדף יש צורך בעו"ד שיאמת את החתימה שלך. יש לצרף את יפוי הכוח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לרישום הערת אזהרה/משכנתא לטובת הבנק
אביעד
31/03/14
שלום רב,
בימים אלה אני מייצג קונים בעסקת מכר דירה.
לאחרונה קיבלתי מהבנק למשכנתאות של הקונים כתב התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק, עליו כמובן יש להחתים את המוכרים.
בפועל, לאחר חתימת המוכרים- מי אמור לרשום את הערת האזהרה (ובהמשך את המשכנתא)- הבנק או אני??
אודה על תושבה בהקדם.
בימים אלה אני מייצג קונים בעסקת מכר דירה.
לאחרונה קיבלתי מהבנק למשכנתאות של הקונים כתב התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק, עליו כמובן יש להחתים את המוכרים.
בפועל, לאחר חתימת המוכרים- מי אמור לרשום את הערת האזהרה (ובהמשך את המשכנתא)- הבנק או אני??
אודה על תושבה בהקדם.
רישום הערת אזהרה בגין משכנתא לטובת הבנק
עו"ד ענת קציר
מנהלת
31/03/14
אביעד שלום
בד"כ עוה"ד של הרוכשים רושם את ההערה לטובת הבנק וכן את המשכנתא.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
בד"כ עוה"ד של הרוכשים רושם את ההערה לטובת הבנק וכן את המשכנתא.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס נטוש
אלי
31/03/14
שלום
בישוב שלי יש נכס נטוש כ 15 שנה , מדובר בדירת קרקע , הנכס מוזנח ללא דלתות , בדקתי עם שכנים ואין להם מידע למסור לי לגבי הבעלים,
ברצוני לרכוש את הנכס ,
אייך אני יכול לאתר את הבעלים יורשים?
תודה מראש
בישוב שלי יש נכס נטוש כ 15 שנה , מדובר בדירת קרקע , הנכס מוזנח ללא דלתות , בדקתי עם שכנים ואין להם מידע למסור לי לגבי הבעלים,
ברצוני לרכוש את הנכס ,
אייך אני יכול לאתר את הבעלים יורשים?
תודה מראש
תוציא נסח
אבי
31/03/14
באם הכתובת ידועה לך אתה יכול להוציא גוש וחלקה וכך להוציא נסח טאבו ולראות על שם מי רשום הנכס.
במידה והינך מעוניין ליצור עימו קשר אתה יכול לבדוק באינטרנט או לפנות בשאילתא למשרד הפנים.
במידה והינך מעוניין ליצור עימו קשר אתה יכול לבדוק באינטרנט או לפנות בשאילתא למשרד הפנים.
שינוי טאבו לנכס שקניתי
אלי
30/03/14
שלום
לפני 31 שנה לא שיניתי את הבעלות לשמי בטאבו לנכס שקניתי. חוזה הקנייה כמובן בידי. היום אני עומד בפני תביעה ממי שהיא כביכול ה"יורשת" הבת של המוכרת . שנפטרה לפני 10 שנים. אגב אין לה מסמך שמוכיח שהנכס מורש לה, היא מסתמכת רק על העובדה שלא העברתי את הבעלות מהמוכרת (אמא שלה) אל שמי בטאבו . עכשיו גם גיליתי שבשנה האחרונה היא שינתה את הבעלות לשמה, וזה בגלל שהיא הבת והיא כאילו היורשת האוטומטית. מה מצבי בסיטואציה הזאת ?
לפני 31 שנה לא שיניתי את הבעלות לשמי בטאבו לנכס שקניתי. חוזה הקנייה כמובן בידי. היום אני עומד בפני תביעה ממי שהיא כביכול ה"יורשת" הבת של המוכרת . שנפטרה לפני 10 שנים. אגב אין לה מסמך שמוכיח שהנכס מורש לה, היא מסתמכת רק על העובדה שלא העברתי את הבעלות מהמוכרת (אמא שלה) אל שמי בטאבו . עכשיו גם גיליתי שבשנה האחרונה היא שינתה את הבעלות לשמה, וזה בגלל שהיא הבת והיא כאילו היורשת האוטומטית. מה מצבי בסיטואציה הזאת ?
שינוי טאבו לנכס שקניתי
אלי
31/03/14
האם החוזה שבידי יגבר על אי שינוי הבעלות ? יש לי סיכוי במשפט ? אין לי כסף לעו"ד יש טעם להגיע בלי ?
תודה
תודה
רישום עסקת מכר
עו"ד ענת קציר
31/03/14
אלי שלום,
הסיטואציה לא מובנת לי לגמרי.
מדוע לא הועבר הנכס על שמך בסמוך למועד הרכישה?
בגין מה תובעת הבת אותך?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
הסיטואציה לא מובנת לי לגמרי.
מדוע לא הועבר הנכס על שמך בסמוך למועד הרכישה?
בגין מה תובעת הבת אותך?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
קבוצת רכישה דירה
רינה
30/03/14
בוחנת אפשרות להצטרף לקבוצת רכישת דירה ,אודה להכוונה במתן כלים ראשוניים של עשה ואל תעשה בתהליך קבלת ההחלטה אם להצטרף .
מהם הסיכונים הכספיים אם הרכישה הקבוצתית לא תצא לדרך ?
אילו בטחונות אני צריכה לדרוש מהיזם בקבוצת רכישה ?
ומה תפקידו ומקומו של היזם בקבוצת רכישה ?(מלבד להרוויח כסף )
מי נותן אחריות על תיקונים בתום הבנייה ..?
מי אחראי על בקרת בנייה ואיכות החומרים והמבנה ?
מה היתרונות ומה החסרונות בקבוצת רכישה אל מול קנייה מקבלן ?
מודה לתשובות
שבוע מבורך
מהם הסיכונים הכספיים אם הרכישה הקבוצתית לא תצא לדרך ?
אילו בטחונות אני צריכה לדרוש מהיזם בקבוצת רכישה ?
ומה תפקידו ומקומו של היזם בקבוצת רכישה ?(מלבד להרוויח כסף )
מי נותן אחריות על תיקונים בתום הבנייה ..?
מי אחראי על בקרת בנייה ואיכות החומרים והמבנה ?
מה היתרונות ומה החסרונות בקבוצת רכישה אל מול קנייה מקבלן ?
מודה לתשובות
שבוע מבורך
האם להצטרף לקבוצת רכישה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
31/03/14
רינה שלום,
סיכונים כספיים- תלוי מה הוסדר בהסכם השיתוף. יש לבדוק האם הכסף מוחזר לך במידה והפרויקט לא קורם עור וגידים.
אלו בטחונות לדרוש- הביטחונות שניתנים משתנים בין פרויקט לפרויקט. בד"כ ישנו עו"ד נאמן ששומר על כל הכסף של חברי הקבוצה, וכן בנק שנותן מסגרת אשראי לחברי הקבוצה ומזרים כספים לקבלן על פי התקדמות הבניה. כמו כן, המטרה היא שאם אחד מחברי הקבוצה לא יעמוד בתשלומים, לא ייפגעו יתר חברי הקבוצה והפרויקט לא ייכשל.
תפקידו של היזם- לארגן את הקבוצה, לדאוג לשכירת יועצים לבניה וכו'. בד"כ נחתם הסכם עם מארגן הקבוצה אשר מפרט את תפקידיו של המארגן.
אחריות על תיקונים- הקבלן המבצע.
יתרונות וחסרונות בקבוצת רכישה אל מול קבלן יש הרבה. למשל, בקבוצת רכישה אין בנק מלווה שנותן ערבות על הכספים המושקעים לפי חוק "הבטחת השקעות רוכשי דירה".
מנגד, העלות הכללית של פרויקט בקבוצת רכישה אמורה להיות נמוכה יותר.
בכל מקרה, אני ממליצה לך לפנות לעו"ד שיעבור על כל ההסכמים שתדרשי לחתום עליהם במסגרת קבוצת רכישה.
בהצלחה!
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
סיכונים כספיים- תלוי מה הוסדר בהסכם השיתוף. יש לבדוק האם הכסף מוחזר לך במידה והפרויקט לא קורם עור וגידים.
אלו בטחונות לדרוש- הביטחונות שניתנים משתנים בין פרויקט לפרויקט. בד"כ ישנו עו"ד נאמן ששומר על כל הכסף של חברי הקבוצה, וכן בנק שנותן מסגרת אשראי לחברי הקבוצה ומזרים כספים לקבלן על פי התקדמות הבניה. כמו כן, המטרה היא שאם אחד מחברי הקבוצה לא יעמוד בתשלומים, לא ייפגעו יתר חברי הקבוצה והפרויקט לא ייכשל.
תפקידו של היזם- לארגן את הקבוצה, לדאוג לשכירת יועצים לבניה וכו'. בד"כ נחתם הסכם עם מארגן הקבוצה אשר מפרט את תפקידיו של המארגן.
אחריות על תיקונים- הקבלן המבצע.
יתרונות וחסרונות בקבוצת רכישה אל מול קבלן יש הרבה. למשל, בקבוצת רכישה אין בנק מלווה שנותן ערבות על הכספים המושקעים לפי חוק "הבטחת השקעות רוכשי דירה".
מנגד, העלות הכללית של פרויקט בקבוצת רכישה אמורה להיות נמוכה יותר.
בכל מקרה, אני ממליצה לך לפנות לעו"ד שיעבור על כל ההסכמים שתדרשי לחתום עליהם במסגרת קבוצת רכישה.
בהצלחה!
ענת קציר, עו"ד
מנהלת הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על תביעת צו עשה
אופיר
30/03/14
יש לי שאלה מעט מורכבת אז אציג אותה בדוגמא ברשותכם:
אבי ויוסי הם זוג חברים.
ליוסי יש קרקע והוא עשה הסכם קומבינציה עם אבי שלפיו אבי יבנה על הקרקע בניין ולאחר שיסיים לבנות חצי בניין יהיה של אבי וחצי של יוסי.
אבי (הקבלן) מכר דירה אחת לבני.
לאחר סיום הבניה הסתכסכו אבי ויוסי ולכן יוסי לא הסכים לרשום את הבניין כבית משותף.
בני תבע את אבי בצו עשה כדי שירשום את הבית על שמו אך אבי לא יכול לעשות זאת כיוון שיוסי מונע את הרישום.
אי לכך הגיש אבי הודעת צד ג' ליוסי לפיה בגללו הוא אינו יכול לבצע את צו העשה.
יוסי טוען כי לאבי אין עילה נגדו כיוון שלא אין כל חובה כלפי בני ולכן יש לדחות את התביעה.
האם הטענה של יוסי מוצדקת? שהרי באופן עקרוני אכן אין לו חובה כלפי בני אך יש לו חובה כלפי אבי (הסכם קומבינציה).
האם הודעת צד ג' היא הצעד המשפטי בו היה צריך לנקוט אבי?
תודה מראש וסליחה על מורכבות השאלה ואורכה-זה מאוד חשוב לי.
אבי ויוסי הם זוג חברים.
ליוסי יש קרקע והוא עשה הסכם קומבינציה עם אבי שלפיו אבי יבנה על הקרקע בניין ולאחר שיסיים לבנות חצי בניין יהיה של אבי וחצי של יוסי.
אבי (הקבלן) מכר דירה אחת לבני.
לאחר סיום הבניה הסתכסכו אבי ויוסי ולכן יוסי לא הסכים לרשום את הבניין כבית משותף.
בני תבע את אבי בצו עשה כדי שירשום את הבית על שמו אך אבי לא יכול לעשות זאת כיוון שיוסי מונע את הרישום.
אי לכך הגיש אבי הודעת צד ג' ליוסי לפיה בגללו הוא אינו יכול לבצע את צו העשה.
יוסי טוען כי לאבי אין עילה נגדו כיוון שלא אין כל חובה כלפי בני ולכן יש לדחות את התביעה.
האם הטענה של יוסי מוצדקת? שהרי באופן עקרוני אכן אין לו חובה כלפי בני אך יש לו חובה כלפי אבי (הסכם קומבינציה).
האם הודעת צד ג' היא הצעד המשפטי בו היה צריך לנקוט אבי?
תודה מראש וסליחה על מורכבות השאלה ואורכה-זה מאוד חשוב לי.
צו עשה
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
אופיר שלום ,
אני לא חושב שזה שאלה שמתאימה למסגרת של הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
אני לא חושב שזה שאלה שמתאימה למסגרת של הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות על דירה של שיכון ופיתוח
שרית
30/03/14
שלום רב, מזה כ14 שנים דודה שלי גרה בדירה של שיכון ופיתוח(שכירות סוציאלית) ב7 שנים האחרונות היא גרה שם ללא חוזה שכירות. בחוזה לפני יותר מ7 שנים נקבע חוזה השכירות ל200₪ ב7 שנים האחרונות יורד בהוראת קבע כ700₪.
האם יש לה זכויות כלשהן על הדירה היות וב7 שנים האחרונות היא גרה ללא שכירות?
ו/או האם האם מגיע לה החזר על השכירות שהיא חוייבה?
האם יש לה זכויות כלשהן על הדירה היות וב7 שנים האחרונות היא גרה ללא שכירות?
ו/או האם האם מגיע לה החזר על השכירות שהיא חוייבה?
זכויות על דירה של שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
לדייר אין כל זכויות על הדירה , מלבד זכות שכירות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה של עמידר
וי
30/03/14
שלום!
לחמותי יש דירה של עמידר. יש לה 3 ילדים. אחד רוצה לקנות את הדירה. אח אחד מוותר והשני לא. האם ניתן לעשות משהו.
אם נקנה הוא ייתבע בבית משפט ויקבל חלק
תודה
לחמותי יש דירה של עמידר. יש לה 3 ילדים. אחד רוצה לקנות את הדירה. אח אחד מוותר והשני לא. האם ניתן לעשות משהו.
אם נקנה הוא ייתבע בבית משפט ויקבל חלק
תודה
עמידר
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
יש לפנות לעמידר ולבדוק מולם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה ומס שבח
ולריה
30/03/14
שלום,
ברשותי דירה, ואני מעוניינת לגשת למכרז שח המנהל לרכישת קרקע לבנה ביתך. אני מעוניינת לבנות על הקרקע, וכשהבית יהיה מוכן, למכור את דירתי ולעבור לאותו בית. מהם מס המכירה ומס השבח שיחולו עליי? (לאור הרפורמה ב2014). האם למחיר של הקרקע בעת הקנייה, של עלות הבניה או של מכירת דירתי יש השפעה על כך?
תודה
ברשותי דירה, ואני מעוניינת לגשת למכרז שח המנהל לרכישת קרקע לבנה ביתך. אני מעוניינת לבנות על הקרקע, וכשהבית יהיה מוכן, למכור את דירתי ולעבור לאותו בית. מהם מס המכירה ומס השבח שיחולו עליי? (לאור הרפורמה ב2014). האם למחיר של הקרקע בעת הקנייה, של עלות הבניה או של מכירת דירתי יש השפעה על כך?
תודה
תכנון מס
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
על קרקע המיסוי מס הרכישה 5 אחוז.
לעניין המכירה - תלוי כמה דירות ימכרו עד אז...
אם לא נמכרה דירה בשנים האחרונות - אפשר אף יהיה לקבל פטור
פנה ליעוץ פרטני לצורך תכנון מס
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
לעניין המכירה - תלוי כמה דירות ימכרו עד אז...
אם לא נמכרה דירה בשנים האחרונות - אפשר אף יהיה לקבל פטור
פנה ליעוץ פרטני לצורך תכנון מס
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי רישום בטאבו- האם נחשב לחלוקה שניה/נוספת בין יורשים
שני
30/03/14
שלום,
נרשמו בטאבו חלקים של כל אחד מהיורשים על הנכס לפי צוואה וכעת רוצים לשנות את הרישום (כך שכל אחד יקבל אחוז שונה מהנכס)- האם זו תתחייב במס כחלוקה שנייה של העזבון בין יורשים או שמא זה חלק מהחלוקה הראשונה שלא חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין?
נרשמו בטאבו חלקים של כל אחד מהיורשים על הנכס לפי צוואה וכעת רוצים לשנות את הרישום (כך שכל אחד יקבל אחוז שונה מהנכס)- האם זו תתחייב במס כחלוקה שנייה של העזבון בין יורשים או שמא זה חלק מהחלוקה הראשונה שלא חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין?
רישום צוואה
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
כל עוד אין שינוי - והצוואה נרשמת כפי שהיא ללא שינוי - זה לא אמור להיות אירוע מס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי דירת מגורים מזכה לשם פטור ממס שבח
גדי
30/03/14
שלום רב,
סעיף 49(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע שדירת מגורים מזכה הינה דירה ששימשה בעיקר למגורים "ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח".
האם יש תקופת מינימום שבה צריך לגור בדירה כדי להיכנס לגדר של "דירת מגורים מזכה"?
האם הגדרה זו כוללת גם דירה שגרו בה פחות משנה?
סעיף 49(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע שדירת מגורים מזכה הינה דירה ששימשה בעיקר למגורים "ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח".
האם יש תקופת מינימום שבה צריך לגור בדירה כדי להיכנס לגדר של "דירת מגורים מזכה"?
האם הגדרה זו כוללת גם דירה שגרו בה פחות משנה?
פטור ממס שבח
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
ככל הידוע לי - כן .
אין משמעות למועד, אלא אם מדובר בדירות מתנה או ירושה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
אין משמעות למועד, אלא אם מדובר בדירות מתנה או ירושה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד מכירת דירה הרשומה במנהל לצורך חישוב מס שבח
גדי
30/03/14
שלום רב,
בשנת 2012 נחתם הסכם מכר של דירה הרשומה במנהל ובחברה משכנת.
העסקה עלתה על שרטון (משפטי), ובסופו של דבר הושלמה כשנה וחצי לאחר מכן.
מהו המועד הקובע לחישוב מס שבח? האם מועד חתימת הסכם המכר או מועד השלמת העסקה והעברת הזכויותה במנהל?
בשנת 2012 נחתם הסכם מכר של דירה הרשומה במנהל ובחברה משכנת.
העסקה עלתה על שרטון (משפטי), ובסופו של דבר הושלמה כשנה וחצי לאחר מכן.
מהו המועד הקובע לחישוב מס שבח? האם מועד חתימת הסכם המכר או מועד השלמת העסקה והעברת הזכויותה במנהל?
מועד מכירת הדירה
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
מועד החתימה המקורי - כך לטעמי לפחות.
יתכן כי יהיו שיסברו אחרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
יתכן כי יהיו שיסברו אחרת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי ייעוד
ד
30/03/14
שלום,
בצמוד לביתי קיים שצ"פ, ביקשתי וקיבלתי הסכמת העירייה בע"פ לביצוע פחת תכנוני ושינוי ייעוד, מבקש לדעת כיצד מתחילים את התהליך? מי עושה מה? תודה
בצמוד לביתי קיים שצ"פ, ביקשתי וקיבלתי הסכמת העירייה בע"פ לביצוע פחת תכנוני ושינוי ייעוד, מבקש לדעת כיצד מתחילים את התהליך? מי עושה מה? תודה
שינוי ייעוד
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
פנה למחלקת הנדסה וקבל המשך הוראות.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תעודת יושר לשוכר כחלק מהתקנון
זאב מנהיים
30/03/14
אחד השכנים בבניין משותף מעוניין להשכיר את דירתו לגורמים עבריניים. האם בבית משותף ניתן להכניס בתקנון הבניין כי כל משכיר חייב לדרוש מהשוכר תעודת יושר מהמשטרה טרם השכרת דירתו? ואם כן באילו תנאים ניתן להוסיף סעיף כזה (ובאיזה רב ?) או אולי יש לכם פתרון יצירתי אחר....
תעודת יושר
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
לא חושב שזה סעיף שאפשר להוסיף לתקנון
לא זכור לי מקרה כזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
לא זכור לי מקרה כזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמלת שיווק
יעל
30/03/14
אם אני משדכת בין קונים למוכרים של נכס ואני לא מתווכת, כדי להרוויח מהעיסקה אני יכולה לחתום מול הקונה/מוכר שאהייה זכאית לעמלת שיווק? (כי דמי תווך אסור לי לגבות כי איני מתווכת)?תודה
עמלת שיווק
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
אולי בקונסטלציה כזו זה אכן יכול לעבור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמכים הדרושים לרישום הסכם שיתוף
ב.קשה
30/03/14
שלום,
ברצוננו לרשום הסכם שיתוף לנכס עליו בנויים שני בתים פרטיים.
אילו מסמכים עליי להגיש על מנת לרשום אותו ובכמה עותקים?
בנוסף- על הנכס של אחד השכנים רשומה משכנתה- האם יש צורך להעביר לרשם את הסכמת הבנק לרישום (ההסכם נחתם לפני מתן השכנתה)?
זקוק לתשובה דחוף!!! תודה
ברצוננו לרשום הסכם שיתוף לנכס עליו בנויים שני בתים פרטיים.
אילו מסמכים עליי להגיש על מנת לרשום אותו ובכמה עותקים?
בנוסף- על הנכס של אחד השכנים רשומה משכנתה- האם יש צורך להעביר לרשם את הסכמת הבנק לרישום (ההסכם נחתם לפני מתן השכנתה)?
זקוק לתשובה דחוף!!! תודה
רישום הסכם שיתוף
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
בקשה לרישום
תשריט
ואת ההסכם
וכן אני חושב שהיום הטאבו מבקש גם את הסכמת הבנק.
פנה לעו"ד....
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
תשריט
ואת ההסכם
וכן אני חושב שהיום הטאבו מבקש גם את הסכמת הבנק.
פנה לעו"ד....
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מקלחון במקלחת הורים
נטלי ליבוביץ
29/03/14
שלום
אני רכשתי דירה מקבלן.
מספר פעמים ביקשתי שכאשר מבצעים את מקלחת ההורים המקלחון צריך להיות 80/130 אבל בפועל זה נבנה 80/80 לאחר שיחה איתם נאמר שלא צויין דבר שכזה.
היום נעשה ביקור שלי בדירה ובדירות דומות בבניין אצל כול הדירות האינטרפוץ של המקלחון נמצא בקיר x( רק לצורך הדגמה) ואצלי בדירה האינטרפוץ נמצא בקיר(y) השאלה היא האם ניתן לפנות לקבלן בטענה שהשינוי נעשה על סמך המקלחון של 80/130?תודה
אני רכשתי דירה מקבלן.
מספר פעמים ביקשתי שכאשר מבצעים את מקלחת ההורים המקלחון צריך להיות 80/130 אבל בפועל זה נבנה 80/80 לאחר שיחה איתם נאמר שלא צויין דבר שכזה.
היום נעשה ביקור שלי בדירה ובדירות דומות בבניין אצל כול הדירות האינטרפוץ של המקלחון נמצא בקיר x( רק לצורך הדגמה) ואצלי בדירה האינטרפוץ נמצא בקיר(y) השאלה היא האם ניתן לפנות לקבלן בטענה שהשינוי נעשה על סמך המקלחון של 80/130?תודה
תביעה כנגד קבלן
עו"ד תומר שזר
מנהל
30/03/14
איפה כתוב שהמקלחון צריך להיות
80
130
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
80
130
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור.
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמלת תווך? ממי שלא מתווך
לינור
29/03/14
פגשתי אדם שרוצה למכור מגרש. ידוע לי על
חברה ספציפית שרוצה מאד לקנות את המגרש. ברור לבעל החברה שעליו לתת לי עמלה עבור התווך
אבל אני שכירה (ואין ברשותי חשבוניות) ואני גם לא מתווכת (ולכן לא יכולה לקבל דמי תווך). אני רוצה לערוך הסכם בכתב עם החברה הקונה. מה עלי
לרשום בהסכם כדי להבטיח שאקבל כסף במידה והעסקה תצא לפועל?
תביעה כנגד קבלן
עו"ד תומר שזר
מנהל
29/03/14
על פי חוק את לא זכאית לדמי תיווך, ולכן אין באפשרותי ליתן לך המלצה בניגוד לכך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני יודעת. ואם אכתוב עמלת שיווק?
לינור
30/03/14
סטייה במקלחת
מ.א
29/03/14
יש לי סטייה בחלון של מקלחת הורים כך שהוא נכנס לתוך המקלחת מה שאומר שצריך להרכיב את המקלחון בתוך השיפוע של הריצוף מה שזה אומר שהשיפוע קטן יותר והמקלחת שלי יותר קטנה בגלל זה ראוי לציין שזאת דירה חדשה מקבלן רציתי לדעת עם אפשר לעשות משהוא בנידון תודה
תביעה כנגד קבלן
עו"ד תומר שזר
מנהל
29/03/14
כן אפשר לתבוע את הקבלן. ממליץ לקחת חוות דעת (כבר שיעשה על כל הדירה), לשלוח לקבלן ולראות באם לא יתקן או יפצה אפשר לתבוע על פי חוות הדעת.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם בלעדיות
מירה
28/03/14
האם יכולה לבטל הסכם בלעדיות עם מתווך.
המתווך השייך לרשת רימקס- החתים אותי על הסכם תיווך בלעדיות ללא הסכמתי המפורשת. גיליתי זאת רק לאחר שיצא מביתי. באותו הרגע התקשרתי אליו לבטל את הסכם הבלעדיות. תגובתו היתה שצריך לדבר עם מנהל הרשת ולקבל את אישורו.
שאלתי האם יכולה לבטל את ההסכם שנוצר באותו היום או יום למחרת?
או מה עלי לעשות כדי לבטל את ההסכם הזה שנוצר בחוסר יושר בעליל.
המתווך השייך לרשת רימקס- החתים אותי על הסכם תיווך בלעדיות ללא הסכמתי המפורשת. גיליתי זאת רק לאחר שיצא מביתי. באותו הרגע התקשרתי אליו לבטל את הסכם הבלעדיות. תגובתו היתה שצריך לדבר עם מנהל הרשת ולקבל את אישורו.
שאלתי האם יכולה לבטל את ההסכם שנוצר באותו היום או יום למחרת?
או מה עלי לעשות כדי לבטל את ההסכם הזה שנוצר בחוסר יושר בעליל.
הסכם תיווך - האם תקף?
עו"ד תומר שזר
מנהל
28/03/14
לטעמי לאור הסמיכות והזמן הקצר - כן אפשר לעשות משהו!
אלא אם כן יש לך כעת קונה ביד , ואז יטענו (ואולי בצדק) לחוסר תום לב.
פני לעו"ד שיוציא מכתב למתווך.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
אלא אם כן יש לך כעת קונה ביד , ואז יטענו (ואולי בצדק) לחוסר תום לב.
פני לעו"ד שיוציא מכתב למתווך.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
