פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שכירות, המקרר התקלקל
עדי אסתמקר
17/02/16
שלום
אני גרה בדירה בשכירות שכוללת מקרר.
אתמול חזרנו הביתה וגילינו שהמקרר התקלקל.
פנינו אל בעל הדירה בנושא והוא אמר ש ״המקרר הוא בונוס, מה אתם רוצים??״ ומסרב לתקן.
המקרא רשום כחלק מהריהוט של הדירה.
מה אני יכולה לעשות בנידון?
המקרר מלא באוכל בשווי של כ 700 שקלים!!!
אודה לעזרתכם המהירה,
עדי
אני גרה בדירה בשכירות שכוללת מקרר.
אתמול חזרנו הביתה וגילינו שהמקרר התקלקל.
פנינו אל בעל הדירה בנושא והוא אמר ש ״המקרר הוא בונוס, מה אתם רוצים??״ ומסרב לתקן.
המקרא רשום כחלק מהריהוט של הדירה.
מה אני יכולה לעשות בנידון?
המקרר מלא באוכל בשווי של כ 700 שקלים!!!
אודה לעזרתכם המהירה,
עדי
תיקון מקרר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
21/02/16
שלום עדי,
יש לבדוק את הוראות חוזה השכירות בנוגע לתיקונים של המושכר עצמו ושל הציוד המצוי בו.
פרקטית - אם בכוונתכם לתקן - תקנו ואם מסקנתכם תהיה שעל המשכיר לשלם זאת - דרשו את הכספים בחזרה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את הוראות חוזה השכירות בנוגע לתיקונים של המושכר עצמו ושל הציוד המצוי בו.
פרקטית - אם בכוונתכם לתקן - תקנו ואם מסקנתכם תהיה שעל המשכיר לשלם זאת - דרשו את הכספים בחזרה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי אמור לשלם? הבעלים או הדייר?
רותם
17/02/16
מעשה בברז בעייתי במטבח שדלף והוחלף ע״י הדייר,הוא שילם על הברז החדש והתקנתו אבל שלח את הקבות לבעל הדירה שסירב לשלם, בעקבות כך הדייר בשנה השנייה למגורים החסיר את הסכום משכר הדירה החודשי.
בחוזה עצמו לא פורטה אחזקה שוטפת בדירה או עניינים מסוג זה.
מה אומר החוק בעניין?
תודה
בחוזה עצמו לא פורטה אחזקה שוטפת בדירה או עניינים מסוג זה.
מה אומר החוק בעניין?
תודה
תיקונים במושכר - הוראות החק
עו"ד לילך עתני
מנהלת
21/02/16
שלום רותם,
אלה הוראות חוק השכירות והשאילה:
חובת תיקון המושכר
7. (א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.
תרופות בשל אי תיקון
9.
(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר -(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
(ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א) (1) בלי דרישה לפי סעיף 7 (א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אלה הוראות חוק השכירות והשאילה:
חובת תיקון המושכר
7. (א) המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.
תרופות בשל אי תיקון
9.
(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר -(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.
(ג) פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א) (1) בלי דרישה לפי סעיף 7 (א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
חיה
16/02/16
שלום
ברשותינו דירת 4 חדרים ראשונה. אנחנו שוקלים כעת לקנות דירה שנייה (להשקעה), וידוע לנו כי נצטרך לשלם עליה מס 8%.
אני מאמינה שבעוד מספר שנים (4-5) נרצה למכור את הדירה הראשונה שכעת אנו מתגוררים בה, ולשפר דיור לדירה (שלישית) גדולה יותר. האם בעת רכישת דירה כזו (שלישית) נצטרך לשלם גם עליה מס רכישה? (את הדירה הראשונה נמכור, והדירה השנייה להשקעה תישאר בבעלותינו).
תודה מראש
ואחר כך אומרים שיש עוני בישראל
שונא אי אמת
17/02/16
שנו השיח הציבורי- יש לדבר על ,העושר בישראל" ולא על העוני בישראל- שאינו קיים.
מס רכישה לדירה נוספת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
21/02/16
שלום חיה,
ככל שבמועד רכישת הדירה השלישית תהיה לכם דירה נוספת תשלמו מס רכישה מלא ולא תוכלו לקבל את המדרגות החלות על דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שבמועד רכישת הדירה השלישית תהיה לכם דירה נוספת תשלמו מס רכישה מלא ולא תוכלו לקבל את המדרגות החלות על דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיכון ציבורי
ישי
16/02/16
בס"ד
שלום,
על גבי הנסח של בית מסויים ישנה הערה בדבר נכס שהוכרז כשיכון ציבורי, מה זה אומר? והאם נכון שבשנת 2022 יהיה צורך על הבעלים לשלם כסף? והאם ניתן לדעת כמה?
בתודה מראש
שלום,
על גבי הנסח של בית מסויים ישנה הערה בדבר נכס שהוכרז כשיכון ציבורי, מה זה אומר? והאם נכון שבשנת 2022 יהיה צורך על הבעלים לשלם כסף? והאם ניתן לדעת כמה?
בתודה מראש
שיכון ציבורי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
21/02/16
שלום ישי,
הכרזה על נכס כעל שיכון ציבורי נועדה, היסטורית, להקל על הליכי הרישום של זכויות המשתכנים בו.
אין כל קשר למחיר הדירה או לתוספות מחיר עתידיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הכרזה על נכס כעל שיכון ציבורי נועדה, היסטורית, להקל על הליכי הרישום של זכויות המשתכנים בו.
אין כל קשר למחיר הדירה או לתוספות מחיר עתידיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת דירה באופן שונה מצו הירושה
אורנה
16/02/16
שלום,
ההורים שלי הורישו לי ולשני אחיי דירת מגורים באופן שווה. אני ואחי הגדול לא זקוקים לדירה ורוצים להעניק את החלקים שלנו לאח הקטן. האם חלים מיסים על פעולה כזו? ומה יקרה במידה והוא ירצה עוד כמה שנים למכור אותה? האם הפטור של ההורים נשמר?
אגב הדירה כבר נרשמה על שמנו לפי הצו ירושה.
תודה על המענה!
ההורים שלי הורישו לי ולשני אחיי דירת מגורים באופן שווה. אני ואחי הגדול לא זקוקים לדירה ורוצים להעניק את החלקים שלנו לאח הקטן. האם חלים מיסים על פעולה כזו? ומה יקרה במידה והוא ירצה עוד כמה שנים למכור אותה? האם הפטור של ההורים נשמר?
אגב הדירה כבר נרשמה על שמנו לפי הצו ירושה.
תודה על המענה!
חלוקת דירה בין יורשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
21/02/16
שלום אורנה,
חלוקת נכס עזבון בין יורשים פטורה ממס כל עוד זו החלוקה הראשונה של הנכס.
רישום בטאבו מהווה חלוקה ראשונה, ובמקרה זה נרשם הנכס על שלושתכם באופן שווה.
במקרים מסויימים ניתן לראות בחלוקה בין יורשים רשומים כחלוקה ראשונה, אך לשם קביעה כזו יש לבדוק את עובדותיכם באופן פרטני.
אם ברצונכם לבצע העברה ללא תמורה שלחלקכם לאחיכם תוכלו לקבל פטור ממס שבח מאחר שזו דירה שירשתם מהוריכם.
האח המקבל ישלם במקרה זה 1/3 ממס הרכישה.
אם ירצה למכור את הדירה, תחול עליו תקופת צינון עקב קבלת המתנה.
ככל שזו תהיה דירתו היחידה יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת המכירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חלוקת נכס עזבון בין יורשים פטורה ממס כל עוד זו החלוקה הראשונה של הנכס.
רישום בטאבו מהווה חלוקה ראשונה, ובמקרה זה נרשם הנכס על שלושתכם באופן שווה.
במקרים מסויימים ניתן לראות בחלוקה בין יורשים רשומים כחלוקה ראשונה, אך לשם קביעה כזו יש לבדוק את עובדותיכם באופן פרטני.
אם ברצונכם לבצע העברה ללא תמורה שלחלקכם לאחיכם תוכלו לקבל פטור ממס שבח מאחר שזו דירה שירשתם מהוריכם.
האח המקבל ישלם במקרה זה 1/3 ממס הרכישה.
אם ירצה למכור את הדירה, תחול עליו תקופת צינון עקב קבלת המתנה.
ככל שזו תהיה דירתו היחידה יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת המכירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דווח
נועה
16/02/16
על מי חובת הדווח לרשות המיסים? עו"ד המוכר/ עו"ד הקונה?
חובת דיווח לרשות המסים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/02/16
שלום, נועה,
חובת מתן הצהרה לרשות המסים חלה על המוכר לגבי המכירה ועל הקונה לגבי הרכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חובת מתן הצהרה לרשות המסים חלה על המוכר לגבי המכירה ועל הקונה לגבי הרכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכר שטח ביישוב חקלאי -סוגיה מפותחת ועניינית
עו"ד מקרקעין
15/02/16
שלום רב אודה לתשובתכם והארותכם מאחר וזוהי סוגיה בה התחבטתי עם כמה וכמה עו"ד העוסקים בתחום.
אגודה שיתופית/מושב עובדים המליץ על זוג (להלן - מומלץ 1) חברים בפני המנהל לרכישת שטח המיועד לבניה עצמית במושב. המנהל קיבל את המלצת האגודה, אך בטרם שילמו הזוג את שווי הרכישה למינהל ובטרם חתמו על חוזה הפיתוח נמלחו בדעתם כי ברצונם לרכוש את המגרש והותירו דברים על כנם (לא שילמו מנהל ולא חתמו על חוזי פיתוח) כעת בן מושב אחר (להלן - מומלץ 2) מעוניין בקניית השטח (תיקם וההליכים בענייני המומלץ ה-1 עדין פתוחים במנהל חרף העובדה שעבר זמנם להשלמת הנדרש מהם) .
כעת מעוניין המומלץ 2 לרכוש ממולץ 1 את הקרקע ו/או את זכות ההמלצה (שאלה כשלעצמה - מה נמכר?) של האגודה בפני המנהל, יוסף כי האגודה אינה מתנגדת ואף מוכנה לשתף פעולה ולהמליץ כעת על מומלץ 2 כמעומד לקנות את הקרקע. מהארוע הנ"ל עולות 2 שאלות מרכזיות: 1. האם מומלץ 1 יכול למכור בתמורה למומלץ 2 את זכות ההמלצה ? ואם כן באיזה צורה של חוזה ? (הרי אין זוהי זכות במקרקעין) ו-2. האם מכירה שכזאת חייבת בדיווח למיסוי מקרקעין ובעקבותיה לשומה (במידה או לא במידה שזוהי אכן מכירת זכות במקרקעין)?
אוסיף כי לגבי הצורה החוזית בה יש לנקוט/למכור את זכות ההמלצה ממולץ 1 למומלץ 2 התנהל דיון ערני ודעתני לכאן ולכאן
אשמח ואודה לשמוע דעות מלומדות בעניין מאחר ומס' עו"ד לא מבוטל העוסקים בתחום ישב על המדוחה ועדין ללא רעיון אחיד ושלם
אוסיף תודה מראש
אגודה שיתופית/מושב עובדים המליץ על זוג (להלן - מומלץ 1) חברים בפני המנהל לרכישת שטח המיועד לבניה עצמית במושב. המנהל קיבל את המלצת האגודה, אך בטרם שילמו הזוג את שווי הרכישה למינהל ובטרם חתמו על חוזה הפיתוח נמלחו בדעתם כי ברצונם לרכוש את המגרש והותירו דברים על כנם (לא שילמו מנהל ולא חתמו על חוזי פיתוח) כעת בן מושב אחר (להלן - מומלץ 2) מעוניין בקניית השטח (תיקם וההליכים בענייני המומלץ ה-1 עדין פתוחים במנהל חרף העובדה שעבר זמנם להשלמת הנדרש מהם) .
כעת מעוניין המומלץ 2 לרכוש ממולץ 1 את הקרקע ו/או את זכות ההמלצה (שאלה כשלעצמה - מה נמכר?) של האגודה בפני המנהל, יוסף כי האגודה אינה מתנגדת ואף מוכנה לשתף פעולה ולהמליץ כעת על מומלץ 2 כמעומד לקנות את הקרקע. מהארוע הנ"ל עולות 2 שאלות מרכזיות: 1. האם מומלץ 1 יכול למכור בתמורה למומלץ 2 את זכות ההמלצה ? ואם כן באיזה צורה של חוזה ? (הרי אין זוהי זכות במקרקעין) ו-2. האם מכירה שכזאת חייבת בדיווח למיסוי מקרקעין ובעקבותיה לשומה (במידה או לא במידה שזוהי אכן מכירת זכות במקרקעין)?
אוסיף כי לגבי הצורה החוזית בה יש לנקוט/למכור את זכות ההמלצה ממולץ 1 למומלץ 2 התנהל דיון ערני ודעתני לכאן ולכאן
אשמח ואודה לשמוע דעות מלומדות בעניין מאחר ומס' עו"ד לא מבוטל העוסקים בתחום ישב על המדוחה ועדין ללא רעיון אחיד ושלם
אוסיף תודה מראש
רכישת שטח - אגודה שיתופית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/02/16
שלום רב,
נא הפנה שאלתך לפורום אגודות שיתופיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום אגודות שיתופיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הסיכון ברכישת נכס שרשום כמשהו אחר
טוטי
15/02/16
שלום רב,
מה הסיכון הקיים ברכישת נכס הרשום כמחסן?
בפועל הנכס=דירה (קומה מעל הקרקע),
מצוין שיש חלונות בכל חדר, 2 כיווני אויר.
במידה וארצה לרכוש נכס למגורים, או לצורכי השכרה.
כרגע הדירה מושכרת.
תודה מראש
מה הסיכון הקיים ברכישת נכס הרשום כמחסן?
בפועל הנכס=דירה (קומה מעל הקרקע),
מצוין שיש חלונות בכל חדר, 2 כיווני אויר.
במידה וארצה לרכוש נכס למגורים, או לצורכי השכרה.
כרגע הדירה מושכרת.
תודה מראש
הסיכון ברכישת דירה הרשומה כמחסן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/02/16
שלום טוטי,
אם הנכס רשום כמחסן, משמע היתר הבניה שניתן לגביו יעד את השימוש בו כמחסן.
שימוש במחסן כדירת מגורים מהווה שימוש חורג, אשר אם לא הותר במפורש הינו אסור.
אם רצונך להשתמש בנכס לצרכי מגורים יש לבדוק האם ניתן היתר לשימוש חורג, אם כן - מה תנאיו, אם לא האם ניתן לקבלו? יש לבדוק גם האם ניתן לבצע שינוי יעוד למחסן ולהפכו לדירה (שינוי כזה יהיה קבוע ולא זמני כמו היתק לשימוש חורג).
יש לקחת בחשבון שכל הפעולות התכנוניות הללו כרוכות בתשלומים הן לרשויות והן לאנשי מקצוע.
שימוש חורג הינו עבירה נמשכת, כלומר לא חלה עליה התיישנות והרשות תהיה רשאית לפעול להפסקת השימוש החורג, בין באמצעים מינהליים והן בנקיטת הליכים פליליים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם הנכס רשום כמחסן, משמע היתר הבניה שניתן לגביו יעד את השימוש בו כמחסן.
שימוש במחסן כדירת מגורים מהווה שימוש חורג, אשר אם לא הותר במפורש הינו אסור.
אם רצונך להשתמש בנכס לצרכי מגורים יש לבדוק האם ניתן היתר לשימוש חורג, אם כן - מה תנאיו, אם לא האם ניתן לקבלו? יש לבדוק גם האם ניתן לבצע שינוי יעוד למחסן ולהפכו לדירה (שינוי כזה יהיה קבוע ולא זמני כמו היתק לשימוש חורג).
יש לקחת בחשבון שכל הפעולות התכנוניות הללו כרוכות בתשלומים הן לרשויות והן לאנשי מקצוע.
שימוש חורג הינו עבירה נמשכת, כלומר לא חלה עליה התיישנות והרשות תהיה רשאית לפעול להפסקת השימוש החורג, בין באמצעים מינהליים והן בנקיטת הליכים פליליים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית שקנינו ממשפחה
אסי
15/02/16
אח של אמא שלי נפטר והוא השאיר אחריו בית שמחולק ל5 אחיםוגם בית של סבא שלי שמחולק ל5 אחריםקנינו את הבית של האח ומכרו את הבית הנוכחי שלנו בחוזה שעשינו עם עורך דין רשום שברגע שנמכור את הבית שלנו ואת הבית של סבא שלי אז נשלם ... העניין שהבית של האח שנפטר שקנינו עד שהוא יהיה רשום עלינו זה רק עוד חצי שנה כי העורך דין מעביר את הרישום של הבית קודם כל על האחים ורק אחרי זה עלינו ....איך נכון לשם ? זה בסדר לשלם את כל הכסף מכה אחת או רק חצי חצי? חצי בתחיל התהליך וחצי בסוף? אנחנו לבנתיים שלמנו 60 אלף..... אם נשלם הכול למה זה יוכל לגרום ?
תשלומים בעת רכישת נכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/02/16
שלום אסי,
חלוקת התשלומים היא בעיקרה חלק מהתנאים המסחריים בעסקה.
מבחינה משפטית יש לשים לב, שכל עוד לא נרשמת הירושה לא יועבר כסף ליורשים וכי ישארו כספים מספיקים להבטחת רישום הזכויות על שמכם (מבחינת תשלומי מסים החלים על העסקה או על הנכס, סילוק עיקולים ומשכנתאות, ככל שקיימים וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חלוקת התשלומים היא בעיקרה חלק מהתנאים המסחריים בעסקה.
מבחינה משפטית יש לשים לב, שכל עוד לא נרשמת הירושה לא יועבר כסף ליורשים וכי ישארו כספים מספיקים להבטחת רישום הזכויות על שמכם (מבחינת תשלומי מסים החלים על העסקה או על הנכס, סילוק עיקולים ומשכנתאות, ככל שקיימים וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי החלפת דירת המגורים
דויד
14/02/16
רכשתי דירה על הנייר ב 10/2012 שתהיה מוכנה בסוף 2016 או תחילת 2017 . עקב אילוצים משפחתים עלי להתגורר בעיר אחרת ולכן ברצוני למוכרה לאחר השלמת הבניה וקבלת מפתח ולקנות דירה אחרת למגוריי. אין ולא היתה לי דירה אחרת מאז שנת 2006 אז מכרתי את דירת מגוריי.האם ואיך אוכל למכור דירה זו ולקנות אחרת למגוריי ללא תשלום מס שבח (יהיה שבח) ומס רכישה של דירה נוספת?האם אני חייב להמתין 18 חודש לאחר השלמת הבניה בכדי למוכרה ולקנות דירה חליפית?האם יש חשיבות אם קונים קודם את החדשה או מוכרים קודם את הישנה בכדי לקבל את הפטור ממס שבח ומס רכישה של דירה יחידה?(אני מעדיף למכור ורק אח"כ לקנות).
מיסוי בהחלפת דירת דירת מגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/02/16
שלום דויד,
כדי לקבל פטור מס שבח למכירת דירת מגורים יחידה יש לעמוד גם בתנאים המצטברים הבאים:
"והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו" (סעיף 49ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין.
כלומר - כדי למכור את הדירה בפטור ממס שבח עליך להמתין 18 חודשים ממועד סיום הבניה.
לגבי מס הרכישה - על מנת לשלם מס רכישה מופחת לדירה יחידה עליך למכור את דירתך בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה החלופית.
יחד עם זאת, חשוב לדעת - לצורך קבלת פטור ממס שבח כדירה יחידה עליך למכור אותה בתוך 18 חודשים בלבד מעת הרכישה, אין סימטריה בהוראות החוק לעניין זה, ואם תמתין שנתיים יחול חיוב במס שבח.
מכאן - שאם ברצונך למכור בטרם רכישה עליך להמתין עד אמצע 2018 (אם הדירה תמסר לך בסוף 2016), לאחר המכירה תהיה זכאי למדרגות דירה יחידה לגבי הדירה החלופית.
לחילופין, ונכון לעכשיו, תוכל לרכוש דירה חדשה בתחילת 2017, למכור את הדירה ה"ישנה" בתוך 18 חודשים מעת הרכישה ולזכות בתוצאת מס זהה.
הדברים נכונים לעת כתיבתם, שכן קיימת כוונה (שטרם קבלה ביטוי בחקיקה) להעמיד את תקופות קבלת הפטור ממס שבח ומדרגות דירה יחידה בעת החלפת דירה על 12 חודשים בלבד ממועד רכישת הדירה החלופית. יתכן שזה יהיה המצב במועד סיום הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כדי לקבל פטור מס שבח למכירת דירת מגורים יחידה יש לעמוד גם בתנאים המצטברים הבאים:
"והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו" (סעיף 49ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין.
כלומר - כדי למכור את הדירה בפטור ממס שבח עליך להמתין 18 חודשים ממועד סיום הבניה.
לגבי מס הרכישה - על מנת לשלם מס רכישה מופחת לדירה יחידה עליך למכור את דירתך בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה החלופית.
יחד עם זאת, חשוב לדעת - לצורך קבלת פטור ממס שבח כדירה יחידה עליך למכור אותה בתוך 18 חודשים בלבד מעת הרכישה, אין סימטריה בהוראות החוק לעניין זה, ואם תמתין שנתיים יחול חיוב במס שבח.
מכאן - שאם ברצונך למכור בטרם רכישה עליך להמתין עד אמצע 2018 (אם הדירה תמסר לך בסוף 2016), לאחר המכירה תהיה זכאי למדרגות דירה יחידה לגבי הדירה החלופית.
לחילופין, ונכון לעכשיו, תוכל לרכוש דירה חדשה בתחילת 2017, למכור את הדירה ה"ישנה" בתוך 18 חודשים מעת הרכישה ולזכות בתוצאת מס זהה.
הדברים נכונים לעת כתיבתם, שכן קיימת כוונה (שטרם קבלה ביטוי בחקיקה) להעמיד את תקופות קבלת הפטור ממס שבח ומדרגות דירה יחידה בעת החלפת דירה על 12 חודשים בלבד ממועד רכישת הדירה החלופית. יתכן שזה יהיה המצב במועד סיום הבניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיקול והערת אזהרה
צבי
14/02/16
שלום
אדם רוצה למכור בית. חתם חוזה.על הבית הערת אזהרה על שמו ועל שם גרושתו. הבית לא רשום על שמו אך יש פסק דין שירשם עליו. האדם לא שילם מזונות וגרושתו הטילה עיקול לפני המכירה. האם ניתן לרשום הערת אזהרה על שם הרוכש החדש על אף העיקול ועל אף הערת האזהרה הקיימת על שם המוכר וגרושתו??האם צריך לפנות לבית משפט או לגורם אחר? תודה
אדם רוצה למכור בית. חתם חוזה.על הבית הערת אזהרה על שמו ועל שם גרושתו. הבית לא רשום על שמו אך יש פסק דין שירשם עליו. האדם לא שילם מזונות וגרושתו הטילה עיקול לפני המכירה. האם ניתן לרשום הערת אזהרה על שם הרוכש החדש על אף העיקול ועל אף הערת האזהרה הקיימת על שם המוכר וגרושתו??האם צריך לפנות לבית משפט או לגורם אחר? תודה
רישום הערת אזהרה אחרי עיקול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/02/16
שלום צבי,
עקרונית, ניתן לרשום הערת אזהרה גם אם רשומים עיקולים או הערות אזהרה קודמים. יחד עם זאת, תוצאת הערת האזהרה כלפי הקודמים בזמן היא מוגבלת מאוד.
אם כל מה שיש למוכר הוא הערת אזהרה - נדרשת גם הסכמת הבעלים הרשום.
לצורך הסרת העיקול יש להגיע להסדר עם הגרושה או לקבל החלטה של בית המשפט/רשם הוצל"פ לפי העניין.
צבי, שים לב, כי המצב אותו אתה מתאר מטיל סיכונים רבים על הצדדים לעסקה, ורצוי שלא לבצע דבר, לרבות חתימת זכרון דברים והעברת כספים בלא קבלת יעוץ משפטי מעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עקרונית, ניתן לרשום הערת אזהרה גם אם רשומים עיקולים או הערות אזהרה קודמים. יחד עם זאת, תוצאת הערת האזהרה כלפי הקודמים בזמן היא מוגבלת מאוד.
אם כל מה שיש למוכר הוא הערת אזהרה - נדרשת גם הסכמת הבעלים הרשום.
לצורך הסרת העיקול יש להגיע להסדר עם הגרושה או לקבל החלטה של בית המשפט/רשם הוצל"פ לפי העניין.
צבי, שים לב, כי המצב אותו אתה מתאר מטיל סיכונים רבים על הצדדים לעסקה, ורצוי שלא לבצע דבר, לרבות חתימת זכרון דברים והעברת כספים בלא קבלת יעוץ משפטי מעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מטרד מסוג ריח
גיל אקהוז
14/02/16
שלום,
לפני כשנה רכשתי דירה בקומה שניה כשמתחתי בקומה הראשונה ישנו בית קפה. לאחר כחצי שנה הוחלפה השכירות ונפתחה חומוסיה במקום. מרגע םתיחת החומוסיה ישנם ריחות לא נעימים בלובי הבניין, חדר המדרגות ובדירתי לאורך כל שעות פעילות החומוסיה.
האם ריח במצב כזה מהווה מטרד? למי ניתן לפנות בנושא?
לפני כשנה רכשתי דירה בקומה שניה כשמתחתי בקומה הראשונה ישנו בית קפה. לאחר כחצי שנה הוחלפה השכירות ונפתחה חומוסיה במקום. מרגע םתיחת החומוסיה ישנם ריחות לא נעימים בלובי הבניין, חדר המדרגות ובדירתי לאורך כל שעות פעילות החומוסיה.
האם ריח במצב כזה מהווה מטרד? למי ניתן לפנות בנושא?
מטרד ריח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום גיל,
נא הפנה שאלתך לפורום נזיקין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום נזיקין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה מול קבלן
יונתן
14/02/16
שלום,
רכשתי דירה חדשה מקבלן ומועד מסירת הדירה בהתאם לחוזה היה אמור להיות 1.11.2015.
פניתי לקבלן בבקשה לקבל פיצויים בגין האיחור אך תשובתו הייתה שבגלל השינויים שעשיתי בדירה, מועד המסירה מתעכב בכ-60 ימים ובכל מקרה משום שהעיכוב נוצר בגלל עבודות תשתית שבאחריות משרד השכון לטענת החברה הם לא אשמים בעיכוב ולכן לא מגיע לי פיצוי.
אציין כי השינויים בדירה הוזמנו לפני שהדירה הייתה מוכנה והושלמו הרבה לפני המועד המקורי.
עוד אציין כי ביקשתי מהחברה לקבל מסמך מהועדה המקומית או ממשרד השיכון לפיו ניתן יהיה להבין שהאחריות על האיחור היא לא של החברה אך מעבר לאמירה סתמית לפיה האיחור הוא באשמת משרד השכון לא קבלתי דבר.
מה עלי לעשות במצב זה ? האם כדאי לשקול תביעה ? אם כן באיזה שלב עכשיו או רק לאחר קבלת הדירה כשיהיה ברור כמה חודשי איחור יש ?
אודה מראש לתשובתכם
רכשתי דירה חדשה מקבלן ומועד מסירת הדירה בהתאם לחוזה היה אמור להיות 1.11.2015.
פניתי לקבלן בבקשה לקבל פיצויים בגין האיחור אך תשובתו הייתה שבגלל השינויים שעשיתי בדירה, מועד המסירה מתעכב בכ-60 ימים ובכל מקרה משום שהעיכוב נוצר בגלל עבודות תשתית שבאחריות משרד השכון לטענת החברה הם לא אשמים בעיכוב ולכן לא מגיע לי פיצוי.
אציין כי השינויים בדירה הוזמנו לפני שהדירה הייתה מוכנה והושלמו הרבה לפני המועד המקורי.
עוד אציין כי ביקשתי מהחברה לקבל מסמך מהועדה המקומית או ממשרד השיכון לפיו ניתן יהיה להבין שהאחריות על האיחור היא לא של החברה אך מעבר לאמירה סתמית לפיה האיחור הוא באשמת משרד השכון לא קבלתי דבר.
מה עלי לעשות במצב זה ? האם כדאי לשקול תביעה ? אם כן באיזה שלב עכשיו או רק לאחר קבלת הדירה כשיהיה ברור כמה חודשי איחור יש ?
אודה מראש לתשובתכם
תביעת קבלן על איחור במסירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום יונתן,
תביעה כנגד קבלן, בגין איחור במסירה או בגין כל עילה אחרת, יש להגיש רק לאחר שהנזק התגבש. לגבי איחור - כשידוע משך האיחור.
המתנה לאחר קבלת הדירה תאפשר לכם גם לבדוק האם קיימות עילות תביעה נוספות כנגד הקבלן (למשל, במקרה של ליקויי בניה).
לאור טענות הקבלן עליך לבדוק האם חתמת על מסמך המאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה עקב השינויים וכמובן את הוראות ההסכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תביעה כנגד קבלן, בגין איחור במסירה או בגין כל עילה אחרת, יש להגיש רק לאחר שהנזק התגבש. לגבי איחור - כשידוע משך האיחור.
המתנה לאחר קבלת הדירה תאפשר לכם גם לבדוק האם קיימות עילות תביעה נוספות כנגד הקבלן (למשל, במקרה של ליקויי בניה).
לאור טענות הקבלן עליך לבדוק האם חתמת על מסמך המאפשר לקבלן לדחות את מועד המסירה עקב השינויים וכמובן את הוראות ההסכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה
הלן
13/02/16
האם הפקעה לצורך דיור מוגן היא לפי פקודת הקרקעות או לפי חוק התכנון ובניה?
שאלתך איננה ברורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום הלן,
שאלתך איננה ברורה, נא פרטי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך איננה ברורה, נא פרטי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקה?
חו
13/02/16
האם דירה שרשומה רק במינהל ולא בטאבו היא עסקה במקרקעין שחייבת דווח לרשות המיסים?
עסקה חייבת בדיווח לרשות המסים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום רב,
גם עסקה בדירה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת טעונה דיווח לרשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
גם עסקה בדירה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת טעונה דיווח לרשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המרצת פתיחה
שירה
13/02/16
הגשתי תביעה לסילוק יד בשלום וזכיתי.
הנתבע ערער למחוזי (טען כי רכש ממני את הנכס) והפסיד.
כעת הגיש המרצת פתיחה למחוזי להצהיר כי הוא זכאי להרשם כבעלים.
נקבע דיון בהמרצה. במידה ולא אגיב, כיצד יתנהל הדיון ? יש פה הרי השתק פלוגתא.
הנתבע ערער למחוזי (טען כי רכש ממני את הנכס) והפסיד.
כעת הגיש המרצת פתיחה למחוזי להצהיר כי הוא זכאי להרשם כבעלים.
נקבע דיון בהמרצה. במידה ולא אגיב, כיצד יתנהל הדיון ? יש פה הרי השתק פלוגתא.
לא בטוח שיש השתק
אסף
13/02/16
בשלום שאלת הבעלות נקבעה בגררא לצורך בירור אותו עניין שנדון שם, ולא כקביעה עקרונית המקימה השתק.
לעניין קביעה שיפוטית בגררא, נקבע על ידי בית המשפט העליון:
"כאשר עניין שהוכרע בגררא מתעורר שוב בהתדיינות אחרת בין בעלי הדין לפני בית משפט שלו נתונה הסמכות הייחודית לדון בעניין, לא יהיה בכוחה של אותה הכרעה שניתנה בגררא, לכבול את ידיו של בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות המקורית"
[עא 10112/03 גיטה פת ואח' נ' דן קטלן-אסן ואח']
על כן, מומלץ ורצוי שתגיש תשובה מפורטת ומנומקת בתצהיר, לרבות צירוף כל ראיה שיש בידיך, כי מה שנקבע בשלום אינו יכול להשתיק את התביעה במחוזי בהמרצת הפתיחה.
לעניין קביעה שיפוטית בגררא, נקבע על ידי בית המשפט העליון:
"כאשר עניין שהוכרע בגררא מתעורר שוב בהתדיינות אחרת בין בעלי הדין לפני בית משפט שלו נתונה הסמכות הייחודית לדון בעניין, לא יהיה בכוחה של אותה הכרעה שניתנה בגררא, לכבול את ידיו של בית המשפט או בית הדין בעל הסמכות המקורית"
[עא 10112/03 גיטה פת ואח' נ' דן קטלן-אסן ואח']
על כן, מומלץ ורצוי שתגיש תשובה מפורטת ומנומקת בתצהיר, לרבות צירוף כל ראיה שיש בידיך, כי מה שנקבע בשלום אינו יכול להשתיק את התביעה במחוזי בהמרצת הפתיחה.
המרצת פתיחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום שירה,
עליך להגיש תגובה להמרצת הפתיחה תוך הזמן שנקבע בהחלטת בית המשפט (ומופיע בהזמנה לדין שקבלת) או בתקנות.
להלן התקנות הרלוונטיות:
256.
משיב בהמרצת פתיחה הרוצה להגיש תשובה להמרצת הפתיחה, יגישה לבית המשפט וימסור עותק ממנה למבקש בתוך ארבעים וחמישה ימים ממועד המצאת המרצת הפתיחה או עד ארבעה עשר ימים לפני מועד הדיון בה, לפי המוקדם, זולת אם הורה בית המשפט הוראה אחרת; בתשובתו יפרט את טיעוניו כולל אסמכתאות, ויצרף לה תצהיר לשם אימות העובדות המשמשות יסוד לתשובה; תצהיר שלא צורף לתשובה בעת הגשתה, לא יצורף לה אלא ברשות בית המשפט.
256א.
לא הגיש משיב תשובה כאמור בתקנה 256 ולא ביקש לקיים דיון עד תום המועד להגשת תשובה, רשאי בית המשפט ליתן החלטה על יסוד המרצת הפתיחה בלבד אם שוכנע כי הדבר מוצדק בנסיבות העניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך להגיש תגובה להמרצת הפתיחה תוך הזמן שנקבע בהחלטת בית המשפט (ומופיע בהזמנה לדין שקבלת) או בתקנות.
להלן התקנות הרלוונטיות:
256.
משיב בהמרצת פתיחה הרוצה להגיש תשובה להמרצת הפתיחה, יגישה לבית המשפט וימסור עותק ממנה למבקש בתוך ארבעים וחמישה ימים ממועד המצאת המרצת הפתיחה או עד ארבעה עשר ימים לפני מועד הדיון בה, לפי המוקדם, זולת אם הורה בית המשפט הוראה אחרת; בתשובתו יפרט את טיעוניו כולל אסמכתאות, ויצרף לה תצהיר לשם אימות העובדות המשמשות יסוד לתשובה; תצהיר שלא צורף לתשובה בעת הגשתה, לא יצורף לה אלא ברשות בית המשפט.
256א.
לא הגיש משיב תשובה כאמור בתקנה 256 ולא ביקש לקיים דיון עד תום המועד להגשת תשובה, רשאי בית המשפט ליתן החלטה על יסוד המרצת הפתיחה בלבד אם שוכנע כי הדבר מוצדק בנסיבות העניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
זיו
13/02/16
שלום.ראיתי כי כאשר לאדם שליש דירה והוא רוכש דירה נוספת,יחשב הדבר לצורך מס רכישה כדירה יחידה. שאלתי, האם כאשר אדם מחזיק בדירה וקונה דירה שנייה, מתוך כוונה כעת למכור את דירתו ב24 החודשים הקרובים,על מנת להיות זכאי לתשלום מס רכישה של דירה יחידה, אם אמכור 2/3 מהדירה הישנה, ובעצם אשאר עם דירה ושליש,האם גם אהיה זכאי לשלם מס רכישה על דירה יחידה כמו אדם שהתחיל משליש דירה ועלה לדירה ושליש?
מס רכישה - 1/3 דירה נוספת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום זיו,
תכנון מס של רכישת ומכירת דירות צריך להיות קפדני ולכלול את כל העובדות והצרכים.
עליך לזכור שבמכירת 2/3 מדירה לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח (הניתן במכירת כל הזכויות בדירה בלבד).
בנוסף, כלל לא בטוח שלשון הסעיף מאפשרת את הפרשנות שאתה מציע, שכן הסעיף מדבר על מכירת דירה ולא על מכירת חלק מדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תכנון מס של רכישת ומכירת דירות צריך להיות קפדני ולכלול את כל העובדות והצרכים.
עליך לזכור שבמכירת 2/3 מדירה לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח (הניתן במכירת כל הזכויות בדירה בלבד).
בנוסף, כלל לא בטוח שלשון הסעיף מאפשרת את הפרשנות שאתה מציע, שכן הסעיף מדבר על מכירת דירה ולא על מכירת חלק מדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על מחיר למשתכן
גילעד
12/02/16
שלום,
אני חלק מקבוצת רכישה ואין דירה אחרת בבעלותי.
למרות שאני חלק מקבוצת הרכישה, אין עדיין רישום של דירה על שמי בטאבו (כיוון שהקבוצה רק התחילה לבנות).
האם אני נחשב חסר דירה לעניין מחיר למשתכן ויכול לגשת להגרלה?
אני חלק מקבוצת רכישה ואין דירה אחרת בבעלותי.
למרות שאני חלק מקבוצת הרכישה, אין עדיין רישום של דירה על שמי בטאבו (כיוון שהקבוצה רק התחילה לבנות).
האם אני נחשב חסר דירה לעניין מחיר למשתכן ויכול לגשת להגרלה?
מי זכאי לרכוש דירה בתכנית מחיר למשתכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
הנחיות משרד השיכון והבינוי קובעות כי תכנית מחיר למשתכן מיועדת ככלל לחסרי דירה.
חסרי דירה הם:
כאלה שלא היו בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-6 השנים האחרונות
כאלה שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-6 השנים האחרונות
כאלה שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי
כאלה שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה
מאחר שבמסגרת קבוצת הרכישה יש לך זכות לדירה בשלבי בניה כנראה לא תוכל להמנות עם הזכאים הנ"ל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חסרי דירה הם:
כאלה שלא היו בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-6 השנים האחרונות
כאלה שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-6 השנים האחרונות
כאלה שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי
כאלה שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה
מאחר שבמסגרת קבוצת הרכישה יש לך זכות לדירה בשלבי בניה כנראה לא תוכל להמנות עם הזכאים הנ"ל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה לא חוקית / לא מאושרת
ברנרד שוורץ
11/02/16
שתי שאלות:
1) האם יש התיישנות לעבירה של בנייה לא חוקית (שינויים במעטפת של בניין משותף, בלא שהוגשו לוועדה לתו"ב, בלא שניתן היה להתנגד להם ובלא שהושגה הסכמת כל השכנים) ?
2) האם מכירת הדירה על ידי מבצע הבנייה המקורי לבעלים חדשים מוחקת את העבירה, או שכעת הבעלים הנוכחיים הם הכתובת לתביעת החזרת המצב לקדמותו ?
1) האם יש התיישנות לעבירה של בנייה לא חוקית (שינויים במעטפת של בניין משותף, בלא שהוגשו לוועדה לתו"ב, בלא שניתן היה להתנגד להם ובלא שהושגה הסכמת כל השכנים) ?
2) האם מכירת הדירה על ידי מבצע הבנייה המקורי לבעלים חדשים מוחקת את העבירה, או שכעת הבעלים הנוכחיים הם הכתובת לתביעת החזרת המצב לקדמותו ?
עבירות בניה
אסף
13/02/16
1. עבירת תכנון ובניה מתחלקת לשתיים, עבירת הבניה ועבירת השימוש בבניה. לפיכך, התשובה היא כן לגבי עבירת הבניה - ולא לגבי עבירת השימוש כי היא מתחדשת מידי יום ביומו.
2. מכירה לא משפיעה על עבירת השימוש בבניה ללא היתר, כי היא כאמור מתחדשת כל יום ולא מתיישנת, ונוגעת לזה שעושה שימוש בפועל ולא לגבי מי שבנה ללא היתר.
2. מכירה לא משפיעה על עבירת השימוש בבניה ללא היתר, כי היא כאמור מתחדשת כל יום ולא מתיישנת, ונוגעת לזה שעושה שימוש בפועל ולא לגבי מי שבנה ללא היתר.
צווי ירושה בדירת דמי מפתח
ו.כ
11/02/16
שלום,
ברצוני לדעת כמה זמן לוקח להוציא צווי ירושה והעברה בטאבו.
וכמה עולה העברה בטאבו?
ברצוני לדעת כמה זמן לוקח להוציא צווי ירושה והעברה בטאבו.
וכמה עולה העברה בטאבו?
רישום ירושה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום רב,
זכויות בדמי מפתח אינן עוברות בירושה אלא בהתאם לקבוע בחוק הגנת הדייר.
הוצאת צווי ירושה אורכת מס' חודשים וההעברה בטאבו תלויה במורכבות הרישום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
זכויות בדמי מפתח אינן עוברות בירושה אלא בהתאם לקבוע בחוק הגנת הדייר.
הוצאת צווי ירושה אורכת מס' חודשים וההעברה בטאבו תלויה במורכבות הרישום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בתמ"א 38?
אליה
11/02/16
עו"ד לילך עתני שלום רב,
בבניין שלנו מתחילים בשבוע הקרוב בבנייה במסגרת תמ"א 38. לפני יומיים נתלה בכניסת הבניין שלנו עמוד בגודל A4 של הוועדה המקומית המבשרת על בקשה לתוספת שהיזם מבקש שיאשרו לו בקומת העמודים ומי שמתנגד יוכל לעשות זאת תוך 14 ימים. שאלתי בעניין מתייחסת לתוספת המקסימלית של מטר ריבוע שהוועדה יכולה לאשר ליזם בסה"כ הכולל. הנתונים שבידיי המתייחסים לתוכנית שכבר אושרה ואיננה כוללת את התוספת האחרונה הינה:שטח עיקרי במ"ר קיים 1279.22 מבוקש 1466.86 שטח שירות במ"ר קיים 77.12 מבוקש 79.96 מספר יחידות קיים 16 מבוקש 14 שטח אחר במ"ר 272.98 מ"ר אשמח אם תוכל להשיב לי מהו הגודל המקסימלי שניתן לאשר ליזם במסגרת החוק מבחינת מ"ר ומבחינת כמות יחידות הדיור. בכבוד רב אליה
בבניין שלנו מתחילים בשבוע הקרוב בבנייה במסגרת תמ"א 38. לפני יומיים נתלה בכניסת הבניין שלנו עמוד בגודל A4 של הוועדה המקומית המבשרת על בקשה לתוספת שהיזם מבקש שיאשרו לו בקומת העמודים ומי שמתנגד יוכל לעשות זאת תוך 14 ימים. שאלתי בעניין מתייחסת לתוספת המקסימלית של מטר ריבוע שהוועדה יכולה לאשר ליזם בסה"כ הכולל. הנתונים שבידיי המתייחסים לתוכנית שכבר אושרה ואיננה כוללת את התוספת האחרונה הינה:שטח עיקרי במ"ר קיים 1279.22 מבוקש 1466.86 שטח שירות במ"ר קיים 77.12 מבוקש 79.96 מספר יחידות קיים 16 מבוקש 14 שטח אחר במ"ר 272.98 מ"ר אשמח אם תוכל להשיב לי מהו הגודל המקסימלי שניתן לאשר ליזם במסגרת החוק מבחינת מ"ר ומבחינת כמות יחידות הדיור. בכבוד רב אליה
זכויות בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום אליה,
הנתונים אותם אתה מבקש לדעת תלויים בתב"ע (תכנית בנין עיר) החלה על הבניין.
על מנת לקבל תשובות מדוייקות פנה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הנתונים אותם אתה מבקש לדעת תלויים בתב"ע (תכנית בנין עיר) החלה על הבניין.
על מנת לקבל תשובות מדוייקות פנה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית
מרים
11/02/16
שלום,
רכשנו דירה בבניין שמועד הכניסה 8/18. בבניין 35 דיירים, להפתעתי קבלתי מפרט, בו מצויין שתהיה רק מעלית 1. בניירת שחתמתי ב5/2015, היה רשום מעליות, לא מעלית. מדובר בבניין בו הנרשמים צעירים, אני מרגישה שרחוב שלם ימתין למעלית. האם אני יכולה לבטל את העיסקה, כי אילו היה הדבר נאמר לי הייתי שוקלת לרכוש מחברה אחרת.
רכשנו דירה בבניין שמועד הכניסה 8/18. בבניין 35 דיירים, להפתעתי קבלתי מפרט, בו מצויין שתהיה רק מעלית 1. בניירת שחתמתי ב5/2015, היה רשום מעליות, לא מעלית. מדובר בבניין בו הנרשמים צעירים, אני מרגישה שרחוב שלם ימתין למעלית. האם אני יכולה לבטל את העיסקה, כי אילו היה הדבר נאמר לי הייתי שוקלת לרכוש מחברה אחרת.
לא ברור מהי אותה "ניירת" עליה חתמת ב- 2015
אסף
13/02/16
ולכן,
רצוי שתפני לעורך דין שמבין בנושא מקרקעין כדי שיבדוק מה נחתם ועל איזה ניירת מדובר, ואם אכן היה מדובר על כמה מעליות ולא רק על אחת.
רק אחרי בדיקה מפורטת ניתן לומר אם אפשר לבטל את הקניה.
רצוי שתפני לעורך דין שמבין בנושא מקרקעין כדי שיבדוק מה נחתם ועל איזה ניירת מדובר, ואם אכן היה מדובר על כמה מעליות ולא רק על אחת.
רק אחרי בדיקה מפורטת ניתן לומר אם אפשר לבטל את הקניה.
ביטול הסכם מכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום מרים,
בעת רכישת הדירה חתמת על הסכם מכר ואליו אמור היה להיות מצורף מפרט.
כדי להשיב על שאלתך יש לבדוק מה כתוב בחוזה המכר ובמפרט אשר צורף אליו, מה נבנה בפועל והאם קיים שוני בין המובטח לבנוי, המהווה הפרה של ההסכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעת רכישת הדירה חתמת על הסכם מכר ואליו אמור היה להיות מצורף מפרט.
כדי להשיב על שאלתך יש לבדוק מה כתוב בחוזה המכר ובמפרט אשר צורף אליו, מה נבנה בפועל והאם קיים שוני בין המובטח לבנוי, המהווה הפרה של ההסכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה עם שותף עם רישום רק על שמי
מיכאל
10/02/16
שלום.
אני והחבר שלי רוצים לרכוש דירה, לשפץ אותה, להשכיר שנה וחצי - שנתיים ולמכור. הכל חצי-חצי.
אצלי זאת תהיה הדירה היחידה, לכן אני פטור גם ממס רכישה וגם ממס שבח ואילו הוא לא כי כבר יש לו דירה אחרת.
לכן כדי לחסוך לו את מס רכישה ומס שבח אנחנו שוקלים לרשום את בעלות הדירה רק על שמי.
1) האם עסקה בצורה כזאת היא חוקית?
2) אם לא, לאילו עונשים אנחנו צפויים - אני והוא?
תודה רבה!
אני והחבר שלי רוצים לרכוש דירה, לשפץ אותה, להשכיר שנה וחצי - שנתיים ולמכור. הכל חצי-חצי.
אצלי זאת תהיה הדירה היחידה, לכן אני פטור גם ממס רכישה וגם ממס שבח ואילו הוא לא כי כבר יש לו דירה אחרת.
לכן כדי לחסוך לו את מס רכישה ומס שבח אנחנו שוקלים לרשום את בעלות הדירה רק על שמי.
1) האם עסקה בצורה כזאת היא חוקית?
2) אם לא, לאילו עונשים אנחנו צפויים - אני והוא?
תודה רבה!
עסקת מקרקעין עם שותף סמוי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום מיכאל,
לא פירטת כיצד בדעתכם לערוך את העסקה.
עריכת העסקה באופן שאתה מתאר עלולה להחשב לעסקה מלאכותית, וככזו יהיה רשאי מנהל מיסוי מקרקעין להתעלם ממנה ולמסות את העסקה כפי שהינו רואה אותה (כלומר כאילו נרכשה ע"י שניכם במשותף).
במקרה כזה יחולו כמובן קנסות וריביות וקיים חשש אף מפתיחת הליך פלילי.
ממליצה לקבל יעוץ פרטני מעו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא פירטת כיצד בדעתכם לערוך את העסקה.
עריכת העסקה באופן שאתה מתאר עלולה להחשב לעסקה מלאכותית, וככזו יהיה רשאי מנהל מיסוי מקרקעין להתעלם ממנה ולמסות את העסקה כפי שהינו רואה אותה (כלומר כאילו נרכשה ע"י שניכם במשותף).
במקרה כזה יחולו כמובן קנסות וריביות וקיים חשש אף מפתיחת הליך פלילי.
ממליצה לקבל יעוץ פרטני מעו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי חכירה מהוונת
דביר
10/02/16
האם בהסכם מכר כשבנסח טאבו רשום "חכירה מהוונת" יש לערוך שטר העברת זכות שכירות או שטר מכר? איך יודעים?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
שטר העברת זכות שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/02/16
שלום דביר,
כאשר הזכות המועברת היא חכירה, יש להשתמש בשטר העברת זכות שכירות. שטר מכר משמש להעברת זכויות בעלות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כאשר הזכות המועברת היא חכירה, יש להשתמש בשטר העברת זכות שכירות. שטר מכר משמש להעברת זכויות בעלות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל ביוב על מחסן
מיקי כהן
10/02/16
אני מוכר את ביתי בישוב ששיך לעמק חפר
לפני חמש שנים רכשתי מחסן בגודל של 10 מטר מהו סנטר ( מחסן פח כמו אגוז)
חודשיים אחרי שרכשתי את המחסן הוסיפו לי את המחסן לארנונ
כאמור אני מוכר את הבית
היום שבוע לפני המסירה של הבית מתקשרים אלי מהמועצה בטענה שאני צריך לשלם 2100 שקל היטל ביוב
חשוב לי לציין שהמחסן לא מחובר לשום ביוב או מים ופילו אין לו נקודת חשמל
האם זה הגיוני ?
לפני חמש שנים רכשתי מחסן בגודל של 10 מטר מהו סנטר ( מחסן פח כמו אגוז)
חודשיים אחרי שרכשתי את המחסן הוסיפו לי את המחסן לארנונ
כאמור אני מוכר את הבית
היום שבוע לפני המסירה של הבית מתקשרים אלי מהמועצה בטענה שאני צריך לשלם 2100 שקל היטל ביוב
חשוב לי לציין שהמחסן לא מחובר לשום ביוב או מים ופילו אין לו נקודת חשמל
האם זה הגיוני ?
שאל את שאלתך בפורום דיני מיסים
אסף
13/02/16
בקשיור הזה -
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
