פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
משכיר מתחזה
יוסף
21/10/17
שכרנו נכס ממישהו שטען שהוא הבעלים... עורך דין שעשה את החוזה הוציא חשבונית כל שנה כשקבל מאיתנו 12 שיקים. לאחר 3 שנים פנה אלינו עורך דין אחר... סיכמנו על גובה השכירות החדש אך המשכיר ועורך דינו אינם מוכנים להוציא חשבונית ואישור ניכוי במקור. בבירור בטאבו התברר שהמשכיר אינו הבעלים של הנכס. כעת תבע אותנו: סילוק ופינוי?! מה עושים
הסתבר שמי שמשכיר לך דירה, הוא לא הבעלים. מה עושים?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
22/10/17
שלום יוסף,
לא ברור מדבריך, אם חוזה השכירות החדש נחתם או לא, אבל המצב אותו אתה מתאר הוא מצב בו אתם מחזיקים בנכס אך אינכם משלמים דמי שכירות. במצב כזה, רצונו של המשכיר לפנות אתכם מובן.
לשם קבלת תביעת הפינוי על התובע להוכיח את זכותו בנכס.בדוק אם טענותיו לעניין זה מפורטות בכתב התביעה.
יחד עם זאת, אם לטענתך מי שמשכיר לך את הנכס איננו הבעלים האמיתי - מכח מה אתה מוסיף להחזיק בנכס?
אם שכרת את הנכס - ברור שעליך לשלם את דמי השכירות כתנאי להמשך השהות בו.
ואולם, אם עניין החשבונית מופיע כתנאי בחוזה לביצוע התשלום, יתכן שקיימת לך טענת הגנה טובה כנגד המשכיר.
מאחר שהוגשה כבר תביעה עליכם לפנות לעו"ד לקבלת ייצוג מתאים ובחינת כלל טענותיכם.
בברכה,
לא ברור מדבריך, אם חוזה השכירות החדש נחתם או לא, אבל המצב אותו אתה מתאר הוא מצב בו אתם מחזיקים בנכס אך אינכם משלמים דמי שכירות. במצב כזה, רצונו של המשכיר לפנות אתכם מובן.
לשם קבלת תביעת הפינוי על התובע להוכיח את זכותו בנכס.בדוק אם טענותיו לעניין זה מפורטות בכתב התביעה.
יחד עם זאת, אם לטענתך מי שמשכיר לך את הנכס איננו הבעלים האמיתי - מכח מה אתה מוסיף להחזיק בנכס?
אם שכרת את הנכס - ברור שעליך לשלם את דמי השכירות כתנאי להמשך השהות בו.
ואולם, אם עניין החשבונית מופיע כתנאי בחוזה לביצוע התשלום, יתכן שקיימת לך טענת הגנה טובה כנגד המשכיר.
מאחר שהוגשה כבר תביעה עליכם לפנות לעו"ד לקבלת ייצוג מתאים ובחינת כלל טענותיכם.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בדבר העברה לזרים
ע
19/10/17
נרשמה על דירה שלי "הערה בדבר העברה לזרים" ואני מעוניין למכור אותה ליהודי תושב חו"ל.
הבנתי שיש למלא "תצהיר זר בדבר מטרת
רכישה- לאדם פרטי" ולשלוח אותו לרשות מקרקעי ישראל.
1. זה נכון?
2. האם יש מצב שלא מאשרים מכירה כזו? תוך כמה זמן מקבלים אישור כזה?
תודה!
הבנתי שיש למלא "תצהיר זר בדבר מטרת
רכישה- לאדם פרטי" ולשלוח אותו לרשות מקרקעי ישראל.
1. זה נכון?
2. האם יש מצב שלא מאשרים מכירה כזו? תוך כמה זמן מקבלים אישור כזה?
תודה!
מכירה לתושב חו"ל
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/10/17
שלום וברכה,
מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות אינו מוגדר זר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות אינו מוגדר זר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח.
רונן גולדשטיין
19/10/17
שלום רב. בנובמבר 2016 מכרנו את אחת מדירותנו ללא לבתי ללא תמורה.
ברשותי דירה נוספת.
מתי אוכל למכור אותה ללא תשלום מס שבח ?
בתודה מראש.
רונן.
ברשותי דירה נוספת.
מתי אוכל למכור אותה ללא תשלום מס שבח ?
בתודה מראש.
רונן.
מכירת דירה בפטור לאחר העברה ללא תמורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/10/17
רונן שלום,
ככל שביקשתם פטור בהעברה במתנה לפי פטור מתנה ולא פטור רגיל, לא תהיה מניעה למכור כעת ולבקש פטור דירה יחידה.
מציע לכם לבדוק זאת מול עו"ד שטיפל בהעברה.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל שביקשתם פטור בהעברה במתנה לפי פטור מתנה ולא פטור רגיל, לא תהיה מניעה למכור כעת ולבקש פטור דירה יחידה.
מציע לכם לבדוק זאת מול עו"ד שטיפל בהעברה.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה על גג בית משותף
מומי
18/10/17
שלום,
קבלן שהקים שלשה בנינים נפרדים לפני 50 שנה רשם את שלושת הבנינים כבנין משותף אחד. שכן בבנין שלנו קיבל רשיון בניה על הגג על סמך זה שהחתים דיירים בבתים האחרים ואסף די חתימות כדי שיוכל לקבל רשיון בניה, מבלי שיידע את כל הדיירים בבנין שלנו ומבלי שהחתים אותם על הבקשה .
1. האם הרשיון תקף למרות שלא כל דיירי הבנין שלנו הסכימו?
2. האם עליו לשלם תשלומי איזון שיתחלקו בין 36 דירות של שלושת הבתים או שיש לנו זכות לדרוש שיתחלקו רק לבנין שלנו בין 12 דייריו בלבד, ולא גם לאלה שכלל לא גרים בבנין שלנו?
3האם יתכן מצב שגגות של שלושה בנינים נפרדים נרשמו לכל בנין בנפרד בצו בית משותף ולא כגג אחד צמוד לכל המבנים יחד על אף שהבתים עצמם אינם קשורים זה לזה?
קבלן שהקים שלשה בנינים נפרדים לפני 50 שנה רשם את שלושת הבנינים כבנין משותף אחד. שכן בבנין שלנו קיבל רשיון בניה על הגג על סמך זה שהחתים דיירים בבתים האחרים ואסף די חתימות כדי שיוכל לקבל רשיון בניה, מבלי שיידע את כל הדיירים בבנין שלנו ומבלי שהחתים אותם על הבקשה .
1. האם הרשיון תקף למרות שלא כל דיירי הבנין שלנו הסכימו?
2. האם עליו לשלם תשלומי איזון שיתחלקו בין 36 דירות של שלושת הבתים או שיש לנו זכות לדרוש שיתחלקו רק לבנין שלנו בין 12 דייריו בלבד, ולא גם לאלה שכלל לא גרים בבנין שלנו?
3האם יתכן מצב שגגות של שלושה בנינים נפרדים נרשמו לכל בנין בנפרד בצו בית משותף ולא כגג אחד צמוד לכל המבנים יחד על אף שהבתים עצמם אינם קשורים זה לזה?
בית משותף המורכב ממספר מבנים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/10/17
מומי שלום,
יראו את 3 הבניינים כבנין אחד ככל שכך נרשמו ובלבד שלא נשרם בתקנון שההחזקה והניהול יהיו נפרדים.
בהתאם לכך תהיה ההתייחסות לחתימות ולתשלומי האיזון.
יחד עם זאת אתם יכולים להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים על פגיעה בזכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יראו את 3 הבניינים כבנין אחד ככל שכך נרשמו ובלבד שלא נשרם בתקנון שההחזקה והניהול יהיו נפרדים.
בהתאם לכך תהיה ההתייחסות לחתימות ולתשלומי האיזון.
יחד עם זאת אתם יכולים להגיש תביעה למפקח על הבתים המשותפים על פגיעה בזכויותיכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר ולמשתכן וזכויות
דנדוש
18/10/17
שלום, יש לי שאלה שלא הצלחתי למצוא תשובה ברורה עליה.
במידה וזכינו במחיר למשתכן ובמקביל אנחנו כנראה עתידים בעוד שנה לקבל זכויות בצו ירושה (50% מדירה) הדירה עוד לא עברה בטאבו בגלל בעיות של הקבלן והפרוייקט (למרות שזו דירה של 20 שנה).
השאלה שלי אם לאחר שחתמנו חוזה במחיר למשתכן ופתאום משאירים לאחד מאיתנו ירושה דירה (או זכוית בגלל הסיפור עם הרישום בטאבו) וזה מעל 33% . האם הקבלן יכול להכריח אותי לשלם קנס?
במידה וזכינו במחיר למשתכן ובמקביל אנחנו כנראה עתידים בעוד שנה לקבל זכויות בצו ירושה (50% מדירה) הדירה עוד לא עברה בטאבו בגלל בעיות של הקבלן והפרוייקט (למרות שזו דירה של 20 שנה).
השאלה שלי אם לאחר שחתמנו חוזה במחיר למשתכן ופתאום משאירים לאחד מאיתנו ירושה דירה (או זכוית בגלל הסיפור עם הרישום בטאבו) וזה מעל 33% . האם הקבלן יכול להכריח אותי לשלם קנס?
קבלת דירה בירושה ומחיר למשתכן
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
19/10/17
דנדוש שלום,
כתבת שאתם זכאים בעוד כשנה לקבל זכויות בצו ירושה. אני מניח שהכוונה היא שיצא כבר צו ירושה אך הדירה עדיין לא נרשמה בטאבו. לעניין הרישום אין רלוונטיות. מתוקף הירושה של הדירה אינכם נחשבים כחסרי דיור במנותק מהרישום בטאבו.
בעת חתימת החוזה לדירת מחיר למשתכן עליכם להיות עדיין במעמד של חסרי דירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כתבת שאתם זכאים בעוד כשנה לקבל זכויות בצו ירושה. אני מניח שהכוונה היא שיצא כבר צו ירושה אך הדירה עדיין לא נרשמה בטאבו. לעניין הרישום אין רלוונטיות. מתוקף הירושה של הדירה אינכם נחשבים כחסרי דיור במנותק מהרישום בטאבו.
בעת חתימת החוזה לדירת מחיר למשתכן עליכם להיות עדיין במעמד של חסרי דירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בקיר חיצוני ע"י דייר
מוש
17/10/17
שלום
דייר קנה בבניין שלנו פנטהאוס בקומה החמישית. הוא ביצע שינויים אצלו בתוך הדירה , בין היתר שינה את מיקום המקלחת והשרותים, ביטל את מערכת הביוב שאליה היה מחובר ככל הדיירים והוציא צינור ביוב לאורך הקיר החיצוני בצמוד לחלונות חדרי השינה שלנו ללא בקשת רשות מהדיירים.
לטענתו הדבר חוקי, האמנם?
מה עלינו לעשות ואל מי עלינו לפנות לסילוק המפגע
בתודה מראש
דייר קנה בבניין שלנו פנטהאוס בקומה החמישית. הוא ביצע שינויים אצלו בתוך הדירה , בין היתר שינה את מיקום המקלחת והשרותים, ביטל את מערכת הביוב שאליה היה מחובר ככל הדיירים והוציא צינור ביוב לאורך הקיר החיצוני בצמוד לחלונות חדרי השינה שלנו ללא בקשת רשות מהדיירים.
לטענתו הדבר חוקי, האמנם?
מה עלינו לעשות ואל מי עלינו לפנות לסילוק המפגע
בתודה מראש
האם דייר יכול להעביר צינור ביוב על קיר חיצוני בבניין משותף?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום רב,
כל דייר יכול לעשות שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, ובלבד שאיננו מונע שימוש כזה מן הדיירים האחרי,בכל מצב אחר יש לקבל את הסכמת הדיירים.
אם הצינור מהווה מפגע אסתטי או אחר תוכלו לפנות לעיריה בתלונה.
בכל מקרה ניתן להגיש כנגד הדייר הבונה תביעה אצל המפקח ולדרוש שהמפגע יוסר.
בברכה,
כל דייר יכול לעשות שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, ובלבד שאיננו מונע שימוש כזה מן הדיירים האחרי,בכל מצב אחר יש לקבל את הסכמת הדיירים.
אם הצינור מהווה מפגע אסתטי או אחר תוכלו לפנות לעיריה בתלונה.
בכל מקרה ניתן להגיש כנגד הדייר הבונה תביעה אצל המפקח ולדרוש שהמפגע יוסר.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
יוסף
17/10/17
ב-2011 שכרנו נכס (עסק-דפוס) ממישהו שטען כי הוא הבעלים של העסק בהסכם לשלוש שנים עם אופציה לשנתיים. המקום היה הרוס ומוזנח הרבה שנים.. השקענו הון תועפות. לאחר 3 שנים החליט להוציא אותנו. ומאז 2014 אנו במשא ומתן באמצעות עורך-דינו (חדש) וסכמנו לשלם שכירות ולחדש את ההסכם אך סירב להוציא חשבונית ואישור ניכוי מס במקור. ולכן לא שילמנו מאז (2014).
בעל הנכס האמיתי חייב לשלטונות המס מליונים... ולכן ניסו באמצעות ייפוי כח לעורכי דין אחרים להעביר את הנכס על שם גיסו שאיתו עשינו הסכם ב-2011 בטענה שהוא בעל הנכס.
כל האישורים שהצלחנו להוציא מאשרים שהאדם שכרנו ממנו את הנכס אינו הבעלים. עורך דינו הגיש תביעה בבית המשפט לפינוי ותשלום החוב + ריביות וכו'...
האם האדם ששכרנו ממנו את הנכס ושאינו הבעלים יכול לתבוע איתנו? מה גם שבעל הנכס האמיתי ואישתו חייבים לשלטונות המס מליונים?! וניסו באמצעות ייפוי כח להעביר את הנכס לאדם הזה (גיסו).
מה אני יכול לעשות... אני נמצא שם כבר 6 שנים בניתי עסק ורכשתי מוניטין והעסק הזה מפרנס אותי ושני בני הנשואים - כלומר 3 משפחות?! אני הציעו מה לעשות... אלף תודות.
בעל הנכס האמיתי חייב לשלטונות המס מליונים... ולכן ניסו באמצעות ייפוי כח לעורכי דין אחרים להעביר את הנכס על שם גיסו שאיתו עשינו הסכם ב-2011 בטענה שהוא בעל הנכס.
כל האישורים שהצלחנו להוציא מאשרים שהאדם שכרנו ממנו את הנכס אינו הבעלים. עורך דינו הגיש תביעה בבית המשפט לפינוי ותשלום החוב + ריביות וכו'...
האם האדם ששכרנו ממנו את הנכס ושאינו הבעלים יכול לתבוע איתנו? מה גם שבעל הנכס האמיתי ואישתו חייבים לשלטונות המס מליונים?! וניסו באמצעות ייפוי כח להעביר את הנכס לאדם הזה (גיסו).
מה אני יכול לעשות... אני נמצא שם כבר 6 שנים בניתי עסק ורכשתי מוניטין והעסק הזה מפרנס אותי ושני בני הנשואים - כלומר 3 משפחות?! אני הציעו מה לעשות... אלף תודות.
הסכם שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום יוסף,
מענה לשאלתך מצריך בירור עובדתי נרחב וכדאי שתפנה לעו"ד להתיעצות המבוססת על עובדות ומסמכים.
ככלל, משהסתיימה תקופת השכירות לא היה המשכיר חייב להמשיך ולהשכיר לך את הנכס.
משהסכמתם להאריך את ההסכם היה עליכם לעמוד בתנאיו וכמובן לשלם את דמי השכירות. מובן שאם המצאת חשבונית ואישור מס כתנאי לתשלום נכללה בהסכם עשויה להיות לכם טענת הגנה כנגד התביעה.
אין כל רלוונטיות לעניין חובות המס של מי שלדעתך הוא בעל הנכס המקורי, וככל שהמשכיר יוכיח את טענותיו לעניין זכויותיו בנכס, הוא מי שזכאי לתבוע אתכם. יתר על כן - אם לטענתכם מי שחתם על ההסכם איננו בעל הנכס, אין לכם כל זכות להמצא בו.
ממליצה שתפנו לעו"ד גם לצורך יצוג בבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מענה לשאלתך מצריך בירור עובדתי נרחב וכדאי שתפנה לעו"ד להתיעצות המבוססת על עובדות ומסמכים.
ככלל, משהסתיימה תקופת השכירות לא היה המשכיר חייב להמשיך ולהשכיר לך את הנכס.
משהסכמתם להאריך את ההסכם היה עליכם לעמוד בתנאיו וכמובן לשלם את דמי השכירות. מובן שאם המצאת חשבונית ואישור מס כתנאי לתשלום נכללה בהסכם עשויה להיות לכם טענת הגנה כנגד התביעה.
אין כל רלוונטיות לעניין חובות המס של מי שלדעתך הוא בעל הנכס המקורי, וככל שהמשכיר יוכיח את טענותיו לעניין זכויותיו בנכס, הוא מי שזכאי לתבוע אתכם. יתר על כן - אם לטענתכם מי שחתם על ההסכם איננו בעל הנכס, אין לכם כל זכות להמצא בו.
ממליצה שתפנו לעו"ד גם לצורך יצוג בבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יציאה מחוזה שכירות
מלי
17/10/17
האם לאור התיקון בחוק השכירות והשאילה אני כשוכרת דירה יכולה לצאת מחוזה עוד לפני הזמן גם אם לא הפרתי אותו?
(בחוזה שלי יש תניה ביטול חוזה ללא עילה שלפי התיקון בטלה מאחר שהיא מעניקה זכות ביטול רק למשכיר ולא גם לשוכר).
בחוזה גם אני יכולה להכניס שוכר במקומי.
(בחוזה שלי יש תניה ביטול חוזה ללא עילה שלפי התיקון בטלה מאחר שהיא מעניקה זכות ביטול רק למשכיר ולא גם לשוכר).
בחוזה גם אני יכולה להכניס שוכר במקומי.
ביטול חוזה שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום מלי,
החוק איננו משנה רטרואקטיבית חוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף.
כדי לצאת מהדירה עליך לפעול בהתאם להוראות ההסכם (למשל - למצוא שוכר חלופי).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החוק איננו משנה רטרואקטיבית חוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף.
כדי לצאת מהדירה עליך לפעול בהתאם להוראות ההסכם (למשל - למצוא שוכר חלופי).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס בזמן הקפאת מס רכישה
בני
17/10/17
שלום,
רכשתי דירה מקבלן , אישתי ואני בעלי 2 דירות (50 אחוז כל אחד). מס הרכישה בהקפאה עד שאמכור את הדירה הראשונה.
שאלות ודילמות :
אני מעוניין להשאיר את הדירה הראשונה ולבצע מהלכים לפי חוק בלבד,
1#
האם אוכל להעביר את הדירה הראשונה לאישתי שתהייה 100 אחוז על שמה , האם תהייה הקלה במס רכישה ? (כאמור בתקופת הקפאת מס רכישה)
#2
האם אוכל להעביר כמתנה את הדירה לילדי הקטינים בתקופת ההקפאה , האם תהייה הקלה במס רכישה ?
#3 במידה ואחליט למכור את הדירה או להעבירה כמתנה , האם אוכל לרכוש אותה בחזרה ? או לקבלה כמתנה בחזרה , כאמור האם זה חוקי ? האם יש תקופת צינון ? האם ניתן לעשות חוזה מראש ולהבטיח שהדירה תחזור אליי לאחר תקופה , האם חוזה יכול להיות תקף לתקופה של 10 שנים למשל (העברת דירה, החזרתה אליי וכו )
#4 האם בתקופת ההקפאה מותר לי למכור חלק מהדירה , למשל 30 אחוז ממנה , האם מס הרכישה יושפע מכך ?
תודה רבה
בני
רכשתי דירה מקבלן , אישתי ואני בעלי 2 דירות (50 אחוז כל אחד). מס הרכישה בהקפאה עד שאמכור את הדירה הראשונה.
שאלות ודילמות :
אני מעוניין להשאיר את הדירה הראשונה ולבצע מהלכים לפי חוק בלבד,
1#
האם אוכל להעביר את הדירה הראשונה לאישתי שתהייה 100 אחוז על שמה , האם תהייה הקלה במס רכישה ? (כאמור בתקופת הקפאת מס רכישה)
#2
האם אוכל להעביר כמתנה את הדירה לילדי הקטינים בתקופת ההקפאה , האם תהייה הקלה במס רכישה ?
#3 במידה ואחליט למכור את הדירה או להעבירה כמתנה , האם אוכל לרכוש אותה בחזרה ? או לקבלה כמתנה בחזרה , כאמור האם זה חוקי ? האם יש תקופת צינון ? האם ניתן לעשות חוזה מראש ולהבטיח שהדירה תחזור אליי לאחר תקופה , האם חוזה יכול להיות תקף לתקופה של 10 שנים למשל (העברת דירה, החזרתה אליי וכו )
#4 האם בתקופת ההקפאה מותר לי למכור חלק מהדירה , למשל 30 אחוז ממנה , האם מס הרכישה יושפע מכך ?
תודה רבה
בני
מכית הדירה הראשונה כתנאי לתשלום מס רכישה מוטב
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום בני,
על מנת להיות זכאי לממדרגות מס רכישה של דירה יחידה לגבי הדירה החדשה עליך למכור את הדירה הישנה במועד הקבוע בחוק.
העברת הדירה בתוך התא המשפחתי איננה פותרת את הבעיה, שכן התא המשפחתי (בני זוג וילדים עד גיל 18) נחשב כמוכר/קונה אחד.
להערכתי, גם "מכירה זמנית" של הזכויות לא תתקבל ע"י רשות המסים.
העברת הדירה במתנה לקרוב משפחה וקבלתה בחזרה במתנה לאחר מספר שנים עלולה אף היא להחשב כעסקה מלאכותית, שרשות המסים עלולה להתעלם ממנה.
ככל שרצונך להשאיר את הדירה ברשותך, אתה רשאי לעשות זאת, ובמקרה כזה כדאי לשלם את יתרת מס הרכישה בהקדם, כדי שלא לצבור הפרשי הצמדה וריביות.
בכל מקרה כדאי לקבל יעוץ פרטני שיביא בחשבון את כל הנתונים הרלוונטיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להיות זכאי לממדרגות מס רכישה של דירה יחידה לגבי הדירה החדשה עליך למכור את הדירה הישנה במועד הקבוע בחוק.
העברת הדירה בתוך התא המשפחתי איננה פותרת את הבעיה, שכן התא המשפחתי (בני זוג וילדים עד גיל 18) נחשב כמוכר/קונה אחד.
להערכתי, גם "מכירה זמנית" של הזכויות לא תתקבל ע"י רשות המסים.
העברת הדירה במתנה לקרוב משפחה וקבלתה בחזרה במתנה לאחר מספר שנים עלולה אף היא להחשב כעסקה מלאכותית, שרשות המסים עלולה להתעלם ממנה.
ככל שרצונך להשאיר את הדירה ברשותך, אתה רשאי לעשות זאת, ובמקרה כזה כדאי לשלם את יתרת מס הרכישה בהקדם, כדי שלא לצבור הפרשי הצמדה וריביות.
בכל מקרה כדאי לקבל יעוץ פרטני שיביא בחשבון את כל הנתונים הרלוונטיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מקרקעין
חיים אלי
17/10/17
3 שאלות בענייני מיסוי מקרקעין
סעיף 9 לחוק לצורך חישוב מס רכישה לדירה יחידה מחייב למכור דירה קודמת בתוך שנה וחצי מרכישת השניה ואם היא מקבלן אז שנה מקבלת החזקה.
יכול להיות מצב של רכישה מקבלן שהמסירה מידית ויהיה לו שנה למכור למרות שבעסקה רגילה יש לו חצי שנה נוספת? יכול להיות שברכישה מקבלן (שמוסר מיד חזקה) שרצו להקל נמצאו לבסוף מחמירים?
שאלה נוספת
אדם שרכש 2 דירות מקבלן והחזקה בשניהם נמסרת יחד.
מצד אחד לפי סעיף 9 לחוק לצורך חישוב מס רכישה כדירה יחידה בשניה עליו למכור את הדירה הראשונה תוך שנה מקבלת חזקה בשניה ומצד שני ע״פ סעיף 49ב 2 יש להחזיק שנה וחצי בדירה ממועד היותה דירת מגורים לקבלת פטור מס שבח ומשכך עליו להחזיק בראשונה שנה וחצי טרם מכירתה.
כך שבכדי להנות ממס רכישה כדירה יחידה על השניה עליו למכור את הראשונה תוך שנה מקבלת חזקה בשניה ומצד שני יהא חייב בתשלום מס שבח על הראשונה כי לא יחלפו שנה וחצי מיום שהיתה לדירת מגורים?
ושאלה אחרונה
לפי סעיף 49ב2 גם אם בבעלותי דירה נוספת שנרכשה בשנה וחצי שקדמו למכירה הדירה הנמכרת תקבל פטור ממס שבח .
מה קורה במצב בו לא ניתן למכור את הדירה הראשונה בתוך שנה וחצי מרכישת השניה שכן בניית הראשונה לא הסתיימה בתוך השנה וחצי מרכישת השניה? (וכידוע קבלנים לא מאפשרים מכירה טרם קבלת חזקה)
סעיף 9 לחוק לצורך חישוב מס רכישה לדירה יחידה מחייב למכור דירה קודמת בתוך שנה וחצי מרכישת השניה ואם היא מקבלן אז שנה מקבלת החזקה.
יכול להיות מצב של רכישה מקבלן שהמסירה מידית ויהיה לו שנה למכור למרות שבעסקה רגילה יש לו חצי שנה נוספת? יכול להיות שברכישה מקבלן (שמוסר מיד חזקה) שרצו להקל נמצאו לבסוף מחמירים?
שאלה נוספת
אדם שרכש 2 דירות מקבלן והחזקה בשניהם נמסרת יחד.
מצד אחד לפי סעיף 9 לחוק לצורך חישוב מס רכישה כדירה יחידה בשניה עליו למכור את הדירה הראשונה תוך שנה מקבלת חזקה בשניה ומצד שני ע״פ סעיף 49ב 2 יש להחזיק שנה וחצי בדירה ממועד היותה דירת מגורים לקבלת פטור מס שבח ומשכך עליו להחזיק בראשונה שנה וחצי טרם מכירתה.
כך שבכדי להנות ממס רכישה כדירה יחידה על השניה עליו למכור את הראשונה תוך שנה מקבלת חזקה בשניה ומצד שני יהא חייב בתשלום מס שבח על הראשונה כי לא יחלפו שנה וחצי מיום שהיתה לדירת מגורים?
ושאלה אחרונה
לפי סעיף 49ב2 גם אם בבעלותי דירה נוספת שנרכשה בשנה וחצי שקדמו למכירה הדירה הנמכרת תקבל פטור ממס שבח .
מה קורה במצב בו לא ניתן למכור את הדירה הראשונה בתוך שנה וחצי מרכישת השניה שכן בניית הראשונה לא הסתיימה בתוך השנה וחצי מרכישת השניה? (וכידוע קבלנים לא מאפשרים מכירה טרם קבלת חזקה)
מיסוי מקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מיסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם אחים
יוליה
16/10/17
שלום,
שאלה: משק חקלאי שייך לחמותי, שיפצנו אחד הבתים במשק, בעלי כרגע לא בן ממשיך, האם קיים הסכם בין אחים שהם מוותרים על הבית שלנו ודהם ולא לבנים שלהם יכולים לדרוש זכויות על הבית שלנו.
תודה מרש
שאלה: משק חקלאי שייך לחמותי, שיפצנו אחד הבתים במשק, בעלי כרגע לא בן ממשיך, האם קיים הסכם בין אחים שהם מוותרים על הבית שלנו ודהם ולא לבנים שלהם יכולים לדרוש זכויות על הבית שלנו.
תודה מרש
הסכם אחים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/10/17
שלום יוליה,
אנא הפני שאלתך לפורום אגודות שיתופיות באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפני שאלתך לפורום אגודות שיתופיות באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גינה של בניין מגורים
א
16/10/17
האם גינה של בניין מגורים המגודרת בגדר כולל גדר חיה נחשבת לשטח פרטי של דיירי
הבניין? האם מותר להציב שלט "שטח פרטי הכניסה אסורה" ולבקש מאנשים שאינם דיירי
הבניין לצאת מהגינה כאשר הם נותנים לכלב לחרבן בה? ואיפה יש לזה אזכור בחוק. תודה
הבניין? האם מותר להציב שלט "שטח פרטי הכניסה אסורה" ולבקש מאנשים שאינם דיירי
הבניין לצאת מהגינה כאשר הם נותנים לכלב לחרבן בה? ואיפה יש לזה אזכור בחוק. תודה
גינה כרכוש משותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
שלום לך,
הגינה היא חלק מהרכוש המשותף של בניין המגורים ככל שהוגרה ככזו בתכנית המתאר ובמסמכי הבית המשותף.
מכיוון שהיא רכוש פרטי של בעלי הדירות מותר לנהוג בה ככל רכוש פרטי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הגינה היא חלק מהרכוש המשותף של בניין המגורים ככל שהוגרה ככזו בתכנית המתאר ובמסמכי הבית המשותף.
מכיוון שהיא רכוש פרטי של בעלי הדירות מותר לנהוג בה ככל רכוש פרטי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית
ג
16/10/17
שלום רב, בניתי דירה חדשה במסגרת קבוצת רכישה. טרם קיבלתי מפתח לדירה, אך חלק
מהדיירים בבניין כבר קיבלו מפתחות ונכנסו לדירות. ועד החליט לקחת חברת החזקה לפני
שקבלן סיים עבודות בשטיחם ציבוריים ודירות. ועד דורש לקבל תשלום גם על חודשים שלפני
קבלת מפתח. ממתי אני מחויב לשלם ועד בית? התשלום לוועד בית כולל תשלום לחברת אחזקה.
תודה.
מהדיירים בבניין כבר קיבלו מפתחות ונכנסו לדירות. ועד החליט לקחת חברת החזקה לפני
שקבלן סיים עבודות בשטיחם ציבוריים ודירות. ועד דורש לקבל תשלום גם על חודשים שלפני
קבלת מפתח. ממתי אני מחויב לשלם ועד בית? התשלום לוועד בית כולל תשלום לחברת אחזקה.
תודה.
מינוי חברת ניהול
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
החוק קובע כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי חברה חיצונית.
אין כל רלוונטיות לשאלה האם מדובר בקבוצת רכישה או רכישה מקבלן.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אין כל רלוונטיות לשאלה האם מדובר בקבוצת רכישה או רכישה מקבלן.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נדל"ן
א
16/10/17
בן שנרשם כיורש נד"לן בצוואת האב, מאוחר יותר,קיבל את הנד"לן כמתנה מאביו., האב
נפטר, והתברר שהמתנה מחייבת במיסים!! זו אינה מתנת חינם! האפשר לדרוש ביטול המתנה
לאור העובדה שהבן ממילא יורש את הנד"ן כפי שרשום בצוואה?
נפטר, והתברר שהמתנה מחייבת במיסים!! זו אינה מתנת חינם! האפשר לדרוש ביטול המתנה
לאור העובדה שהבן ממילא יורש את הנד"ן כפי שרשום בצוואה?
ביטול העברה ללא תמורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
שלום וברכה,
לא ניתן לבטל עסקה ולבטל את החיוב במיסים של עסקה שכבר קבעה עובדות בשטח.
ביטול עסקה יעשה במקרים ספורים ויוצאי דופן בלבד.
כל זאת מעבר לשאלת הסמכות לביטול עסקה כאשר האב נפטר.
אני מציע לפנות ליעוץ פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא ניתן לבטל עסקה ולבטל את החיוב במיסים של עסקה שכבר קבעה עובדות בשטח.
ביטול עסקה יעשה במקרים ספורים ויוצאי דופן בלבד.
כל זאת מעבר לשאלת הסמכות לביטול עסקה כאשר האב נפטר.
אני מציע לפנות ליעוץ פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום ממ"דים בטאבו בבית משותף
דניאל
15/10/17
שלום,
לפני כמה שנים חלק מהדיירים בבניין המשותף בנו ממ"דים וכעת פועלים לרשום אותם בטאבו.
האם אנחנו הדיירים אשר לא בנו ממ"דים זכאים לפיצוי עבור שטח הבית המשותף שהם לוקחים כעת באופן רשמי בעת הרישום בטאבו? האם לא איבדנו זכות זו כאשר הם קיבלו אישור מהעירייה לבנות אותם?
תודה!
לפני כמה שנים חלק מהדיירים בבניין המשותף בנו ממ"דים וכעת פועלים לרשום אותם בטאבו.
האם אנחנו הדיירים אשר לא בנו ממ"דים זכאים לפיצוי עבור שטח הבית המשותף שהם לוקחים כעת באופן רשמי בעת הרישום בטאבו? האם לא איבדנו זכות זו כאשר הם קיבלו אישור מהעירייה לבנות אותם?
תודה!
בנייה על רכוש משותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
דניאל שלום,
הנכם זכאים לפיצוי ככל שהבנייה נעשית בחלק החורג מהחלק היחסי שלהם בזכויות הבנייה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הנכם זכאים לפיצוי ככל שהבנייה נעשית בחלק החורג מהחלק היחסי שלהם בזכויות הבנייה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזיבה לפני תום חוזה
חיים
15/10/17
שלום.אני גר בשכירות מספר שנים ומשלם בכל שנה בצקים דחויים.אין חוזה חתום כי בעל הדירה סומך עלינו(היה בשנה הראשונה רק).אני מעוניין לעזוב לאלתר.האם זה חוקי?
הסכם שכירת בעל פה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
חיים שלום,
ככל שאין בינכם הסכם כתוב ההסכם יהיה לפי מה שהוסכם בינכם בעל פה.
ככל שאין שום הבנה שבעל פה על נושא העזיבה, ההסכם יהי לפי הנוהג הסביר והמקובל בעסקאות כאלו.
לאור כך עזיבה מיידית אינה מקובלת. מקובל בשוק בחלק מההסכמים לאפשר לסיים חוזה בהתראה של 60 יום.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל שאין בינכם הסכם כתוב ההסכם יהיה לפי מה שהוסכם בינכם בעל פה.
ככל שאין שום הבנה שבעל פה על נושא העזיבה, ההסכם יהי לפי הנוהג הסביר והמקובל בעסקאות כאלו.
לאור כך עזיבה מיידית אינה מקובלת. מקובל בשוק בחלק מההסכמים לאפשר לסיים חוזה בהתראה של 60 יום.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על דירה שניה
עדנה
15/10/17
לצוות שלום,
1. ב-27.8 חתמתי על חוזה לרכישת דירה. עד מתי אני אמורה לשלם מס רכישה ?
2. ברשותי דירה שנייה. אני מתלבטת אם למכור אותה או לא (תלוי במחיר שאוכל לקבל עבורה). אם אשלם את מס הרכישה תוך פרק הזמן שאני אמורה לשלם, בהנחה שאני לא מוכרת ולאחר זמן מה אמכור, האם אקבל החזר ממס הכנסה בהתאם ? תודה, עדנה
1. ב-27.8 חתמתי על חוזה לרכישת דירה. עד מתי אני אמורה לשלם מס רכישה ?
2. ברשותי דירה שנייה. אני מתלבטת אם למכור אותה או לא (תלוי במחיר שאוכל לקבל עבורה). אם אשלם את מס הרכישה תוך פרק הזמן שאני אמורה לשלם, בהנחה שאני לא מוכרת ולאחר זמן מה אמכור, האם אקבל החזר ממס הכנסה בהתאם ? תודה, עדנה
מס רכישה על דירה שניה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
עדנה שלום,
יש להגיש הצהרה על רכישת דירה בתוך 30 יום ולשלם בתוך 40 יום.
במועד ההצהרה יש לדווח האם ברשותך דירה נוסםת ובמידה ותצהירי כי את מתכוונת למוכרה בתוך 18 חודש תוקפא יתרת התשלום על מדרגות דירה שנייה עד למכירה.
במידה ותצהירי ויחד עם זאת תשלמי את ההפרש, תוכלי לקבל החזר במקרה של מכירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש להגיש הצהרה על רכישת דירה בתוך 30 יום ולשלם בתוך 40 יום.
במועד ההצהרה יש לדווח האם ברשותך דירה נוסםת ובמידה ותצהירי כי את מתכוונת למוכרה בתוך 18 חודש תוקפא יתרת התשלום על מדרגות דירה שנייה עד למכירה.
במידה ותצהירי ויחד עם זאת תשלמי את ההפרש, תוכלי לקבל החזר במקרה של מכירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השקעה בנדל"ן למגורים בחו"ל-שאלת המיסוי
דורון. א
15/10/17
שלום רב!
לגבי רכישת דירה שנייה ומעלה בחו"ל למי שהוא תושב ישראל, האם יהיה חייב במס שבח ובמס רכישה החל מהדירה השנייה, כאילו היו הדירות בישראל, או שחל לגבי הדירות מיסוי שונה?
תודה רבה מראש!
לגבי רכישת דירה שנייה ומעלה בחו"ל למי שהוא תושב ישראל, האם יהיה חייב במס שבח ובמס רכישה החל מהדירה השנייה, כאילו היו הדירות בישראל, או שחל לגבי הדירות מיסוי שונה?
תודה רבה מראש!
מיסוי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
שלום דורון,
למי שהוא תושב ישראל המיסוי יהיה על דירות בישראל בלבד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
למי שהוא תושב ישראל המיסוי יהיה על דירות בישראל בלבד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משקל מעמדתו של מרשם פנקס הזכויות
ליאור
14/10/17
שלום רב,
שאלה בנושא בעלות במקרקעין בפי, להלן הסיטואציה:
ב-1.1.2010 נחתם הסכם מכר למכירת חלקה בשטח מסוים בין צד א' לצד ב', כאשר צד א' מהווה "חוכר לדורות" של אותו שטח. ב-1.1.2017 ביצע צד ב' עבירות ללא היתר בניה. אולם, הועדה לתכנון ובניה שאליו שייך אותו "שטח" האשימה את צד א' באותם עבירות מאחר שבפנקס הזכויות הם עדיין רשומים כ-"בעלים". חשוב לציין, שנרשמה הערת אזהרה בהתאם להסכם המכר. ברצוני לדעת, על אף שעדיין רשום שצד א' הינו הבעלים לפי פנקס הזכויות, האם עליו לשאת באחריות, למרות הערת האזהרה?.
תודה רבה,
שאלה בנושא בעלות במקרקעין בפי, להלן הסיטואציה:
ב-1.1.2010 נחתם הסכם מכר למכירת חלקה בשטח מסוים בין צד א' לצד ב', כאשר צד א' מהווה "חוכר לדורות" של אותו שטח. ב-1.1.2017 ביצע צד ב' עבירות ללא היתר בניה. אולם, הועדה לתכנון ובניה שאליו שייך אותו "שטח" האשימה את צד א' באותם עבירות מאחר שבפנקס הזכויות הם עדיין רשומים כ-"בעלים". חשוב לציין, שנרשמה הערת אזהרה בהתאם להסכם המכר. ברצוני לדעת, על אף שעדיין רשום שצד א' הינו הבעלים לפי פנקס הזכויות, האם עליו לשאת באחריות, למרות הערת האזהרה?.
תודה רבה,
העברת זכויות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
ליאור שלום,
יש להוכיח כי הועברו הזכויות וכי לא נעשה עוד שימוש על ידי המוכר בנכס.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש להוכיח כי הועברו הזכויות וכי לא נעשה עוד שימוש על ידי המוכר בנכס.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלמת מסך על דלת כניסה
עידו
14/10/17
שלום ברצוני לדעת האם מותר לי בבנין דירות להתקין עינית מצלמת מסך בדלת ביתי בכדי לראות מי דופק על דלתי גם כשאיני בבית מחכה לתשובה תודה
התקנת מצלמה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
שלום וברכה,
החוק קובע כי אסור לצלם אדם כלשהו באופן הפוגע בפרטיותו כאשר הוא נמצא ברשות היחיד.
רשות היחיד עשויה להיות גם כל מקום בו אדם עשוי לחשוב שהוא נמצא במקום פרטי כדוגמת חדר מדרגות.
מצד שני ניתן לטעון כי מוצדק להציב מצלמות כאשר הן נועדו למטרה ראויה ולשם הגנה על רכוש או נפש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
החוק קובע כי אסור לצלם אדם כלשהו באופן הפוגע בפרטיותו כאשר הוא נמצא ברשות היחיד.
רשות היחיד עשויה להיות גם כל מקום בו אדם עשוי לחשוב שהוא נמצא במקום פרטי כדוגמת חדר מדרגות.
מצד שני ניתן לטעון כי מוצדק להציב מצלמות כאשר הן נועדו למטרה ראויה ולשם הגנה על רכוש או נפש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר לבטל חוזה שכירות בעקבות תשלום שלא התקבל?
דוד
14/10/17
שלום. חתמתי על חוזה שכירות עם דייר על תשלום חודשי. כבר בחודש הראשון הוא לא שילם בזמן ולא נראה שהתשלום קרב. האם מותר לי לבטל את החוזה ולהוציא אותו מהדירה? אם כן כיצד עליי להוציאו במידה ויתנגד? משטרה / הוצאה לפועל?
ביטול חוזה שכירות ופינוי שוכר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
16/10/17
דוד שלום,
במידה ותשלום דמי השכירות לא מועבר בזמן יש כאן עילה לביטול חוזה.
פינוי שוכר מתבצע באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר בהליך מקוצר בבית משפט.
לא ניתן לבצע פינוי עצמי או שימוש בכוח כלשהו לרבות ניתוק חשמל, החלפת מנעולים וכדו'.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במידה ותשלום דמי השכירות לא מועבר בזמן יש כאן עילה לביטול חוזה.
פינוי שוכר מתבצע באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר בהליך מקוצר בבית משפט.
לא ניתן לבצע פינוי עצמי או שימוש בכוח כלשהו לרבות ניתוק חשמל, החלפת מנעולים וכדו'.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני משכיר. האם מותר לי להיכנס לדירה של השוכר?
דוד
14/10/17
שלום. אני משכיר את הדירה שלי. האם (ברמת העיקרון, לפי החוק) מותר לי להיכנס אליו לדירה לבדוק שהכל בסדר ולא נעשה נזק לדירה?
אני משכיר. האם מותר לי להיכנס לדירה של השוכר?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/10/17
שלום דוד,
להלן לשון סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה:
17. השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
להלן לשון סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה:
17. השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה דירה
צבי רוט
13/10/17
מכרתי דירה לי ולקונה יש אותו עורך דין החוזה נחתם אבל לא ניתן לביצוע מבחינתי האם אני יכול לערער בבית משפט על חוקיותו העורך דין קבע שהמשכנתא של הקונה תכסה את היתרה של המשכנתא שלי עד למועד פינוי הדירה שלי 20.6.18 מתי אקח משכנתא מתי אעבור?
חוזה דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/10/17
שלום צבי,
מדובר בשאלות שכדאי להערך לגביהן לפני החתימה על החוזה.
עליך לזכור שבדרך כלל בעת מכירת דירה ורכישת דירה אחרת במקביל, לא ניתן להסתמך רק כל כספי מכירת הדירה הראשונה, שכן כדי להכנס לדירה השניה לפני מסירת הדירה הראשונה לקונים עליך לשלם את כל תמורתה.
נסה לבדוק עם הבנק את אפשרויות המימון של הדירה השניה.
לגבי טענות נגד חוקיות ההסכם - עצם העובדה שנערך ע"י עו"ד אחד שיצג את שני הצדדים איננה גורעת מחוקיות החוזה. תוכל לפנות לעו"ד שיבדוק עבורך את תנאי ההסכם וסבירותם.
ככל שיש לך טענות כנגד עוה"ד - תוכל לפנות אליו, בעצמך או באמצעות ע"ד שייצג אותך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדובר בשאלות שכדאי להערך לגביהן לפני החתימה על החוזה.
עליך לזכור שבדרך כלל בעת מכירת דירה ורכישת דירה אחרת במקביל, לא ניתן להסתמך רק כל כספי מכירת הדירה הראשונה, שכן כדי להכנס לדירה השניה לפני מסירת הדירה הראשונה לקונים עליך לשלם את כל תמורתה.
נסה לבדוק עם הבנק את אפשרויות המימון של הדירה השניה.
לגבי טענות נגד חוקיות ההסכם - עצם העובדה שנערך ע"י עו"ד אחד שיצג את שני הצדדים איננה גורעת מחוקיות החוזה. תוכל לפנות לעו"ד שיבדוק עבורך את תנאי ההסכם וסבירותם.
ככל שיש לך טענות כנגד עוה"ד - תוכל לפנות אליו, בעצמך או באמצעות ע"ד שייצג אותך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני ואחי קיבלנו דירה בירושה חצי חצי, ויש דירה נוספ
נתן
13/10/17
שלום ,
אני ואחי קיבלנו דירה בירושה חצי חצי, ויש דירה נוספת שהיא על שם אחי אבל היה תהליך להעבירה על שם אבי לפני שנפטר והם לא השלימו משהו קטן שהיה חסר- ויש לנו את האפשרות לבחור בין אם להעביר את הדירה השניה על שם אבי - כך שבדיעבד נקבל 2 דירות בירושה , או שאחי פשוט יעביר לי חצי דירה ללא תמורה.
אני שובר את הראש מה עדיף, רציתי לשאול - במידה ונחליט שאנחנו רוצים ששתי הדירות יעברו אלינו בירושה , האם במידה ו2 דירות עוברות ל2 בנים בירושה אז במידה ומוכרים דירת מגורים (והיה 4 שנים) אז נצטרך לשלם מס שבח רק החל מ1.1.14 ?
ושאלה 2 בבקשה- אני יודע שאם אני משאיר רק דירה אחת על שם אבי המנוח בירושה אז אמור להגיע לנו לקבל פטור משבח על מכירת הדירה הזאת, אבל בזמן שאבי ז"ל נפטר בטווח זמן של פחות מ4 שנים היה לאבי יותר מדירה אחת - האם עדיין אנחנו נקבל פטור על מכירת הדירה בירושה יחידה הזאת במידה ונחכה מספיק זמן ?
תודה רבה.
אני ואחי קיבלנו דירה בירושה חצי חצי, ויש דירה נוספת שהיא על שם אחי אבל היה תהליך להעבירה על שם אבי לפני שנפטר והם לא השלימו משהו קטן שהיה חסר- ויש לנו את האפשרות לבחור בין אם להעביר את הדירה השניה על שם אבי - כך שבדיעבד נקבל 2 דירות בירושה , או שאחי פשוט יעביר לי חצי דירה ללא תמורה.
אני שובר את הראש מה עדיף, רציתי לשאול - במידה ונחליט שאנחנו רוצים ששתי הדירות יעברו אלינו בירושה , האם במידה ו2 דירות עוברות ל2 בנים בירושה אז במידה ומוכרים דירת מגורים (והיה 4 שנים) אז נצטרך לשלם מס שבח רק החל מ1.1.14 ?
ושאלה 2 בבקשה- אני יודע שאם אני משאיר רק דירה אחת על שם אבי המנוח בירושה אז אמור להגיע לנו לקבל פטור משבח על מכירת הדירה הזאת, אבל בזמן שאבי ז"ל נפטר בטווח זמן של פחות מ4 שנים היה לאבי יותר מדירה אחת - האם עדיין אנחנו נקבל פטור על מכירת הדירה בירושה יחידה הזאת במידה ונחכה מספיק זמן ?
תודה רבה.
מיסוי ודירות ירושה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/10/17
שלום נתן,
חסרים פרטים עובדתיים רבים לצורך מתן מענה לשאלותיך. עליכם לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולהציג בפני עוה"ד את כל הנתונים, בעיקר נתוני העסקה בין אחיך לאביך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חסרים פרטים עובדתיים רבים לצורך מתן מענה לשאלותיך. עליכם לפנות ליעוץ משפטי פרטני ולהציג בפני עוה"ד את כל הנתונים, בעיקר נתוני העסקה בין אחיך לאביך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת זכויות הבניה בגג בבית משותף
כוכי
12/10/17
אנחנו גרים בקומה אחרונה בבית משותף בן 7 קומות (סהכ 28 דיירים). החלום שלנו הוא לקנות את זכויות הבניה בשטח הגג שמעלינו, להתקין מדרגות פנימיות ובכך להגדיל את דירתנו. הרשות המקומית מתירה בניה של 40 מטרים על הגג באזור זה, כך שהדבר מהווה תוספת משמעותית. דא עקא, עפי נסח הטאבו הרכוש המשותף שייך לא רק לדיירי הבנין שלנו אלא גם לדיירי 2 הבניינים הסמוכים לו (סה"כ 84 דיירים). עובדה זו מקטינה בעשרות מונים את סיכויינו לקבל הסכמת כלל הדיירים בדבר המכירה. רצינו לדעת האם יש דרך להפרד משני הבתים הסמוכים ולקבל מהעיריה היתר להרחיב את דירתנו כך שתספיק רק הסכמתם של כלל דיירי הבנין שלנו?
רכישת זכויות הבניה בגג בבית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
15/10/17
שלום כוכי,
עליכם לבדוק בתקנון הבית המשותף האם אכן כל הגגות צמודים לכל הבניינים.
עקרונית ניתן לפעול לתיקון צו הבית המשותף באופן שהרכוש המשותף המצוי בתחומי בניין אחד יוצמד לאותו בניין בלבד. זהו הליך מורכב וכרוך בעלויות רבות וכמובן בהסכמת כל הדיירים.
יתכן שפשוט ומעשי יותר להגיע עם הדיירים להסכמות לעניין רכישת זכויות הבניה. (לצורך הרחבת דירה נדרש רוב של 75% מבעלי הדירות ש 2/3 מהרכוש המשותף לפחות צמוד לדירותיהם, ואת עניין התשלום לדיירים, לרבות אלה שלא נתנו הסכמה, ניתן לקבוע באמצעות חוות דעת שמאית או בפניה למפקח.)
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליכם לבדוק בתקנון הבית המשותף האם אכן כל הגגות צמודים לכל הבניינים.
עקרונית ניתן לפעול לתיקון צו הבית המשותף באופן שהרכוש המשותף המצוי בתחומי בניין אחד יוצמד לאותו בניין בלבד. זהו הליך מורכב וכרוך בעלויות רבות וכמובן בהסכמת כל הדיירים.
יתכן שפשוט ומעשי יותר להגיע עם הדיירים להסכמות לעניין רכישת זכויות הבניה. (לצורך הרחבת דירה נדרש רוב של 75% מבעלי הדירות ש 2/3 מהרכוש המשותף לפחות צמוד לדירותיהם, ואת עניין התשלום לדיירים, לרבות אלה שלא נתנו הסכמה, ניתן לקבוע באמצעות חוות דעת שמאית או בפניה למפקח.)
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
