פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הסכמת דיירים
א
30/10/17
שלום אנו גרים בבית משותף בין 6 קומות על עמודים חלקנו מעוניינים לבנות מחסן בין
העמודים רצינו לדעת לפני פניה לרשויות איזה רוב של הסכמת הדיירים נדרש לכך
העמודים רצינו לדעת לפני פניה לרשויות איזה רוב של הסכמת הדיירים נדרש לכך
מה אחוז ההסכמה הנדרש לבניית מחסנים בבניין משותף?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/10/17
שלום וברכה,
הוספה של בנייה חדשה נדרשת מבחינה משפטית לעמוד בקריטריונים הקבועים בחוק, וזאת בשני מישורים שונים.
המישור התכנוני- יש לבחון האם לבניין קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות שניתן לממש. מומלץ לפנות למחלקת הנדסה ברשות המקומית ולקבל דף מידע תכנוני.
החוק דורש ליידע את כל בעלי הדירות ולהחתים אותם על הבקשה להיתר בנייה, אך במידה ולא כולם חתמו מוסמכת הועדה לאשר את הבקשה ככל שהיא תואמת לתב"ע וישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות כאמור.
לתשומת לבכם כי הוצאת היתר הבנייה כרוכה בתשלום אגרות ותשלומים נוספים שיש לברר האם קיימים כגון היטלי פיתוח היטל השבחה וכיו"ב.
במישור הקנייני- חוק המקרקעין מגדיר את כל החלקים בבניין שלא רשומים כדירה או מוצמדים אליה כרכוש משותף לרבות קירות חיצוניים של הבניין.
הרכוש המשותף שייך לכלל הדיירים לפי החלק היחסי שלהם (גודל דירה באופן יחסי לשאר הדירות). בנייה ברכוש המשותף דורשת את הסכמת כל בעלי הדירות אא"כ מדובר על בנייה שמהווה הרחבה של דירה שאז מספיק רוב של 75% מהדירות.
במקרה עליו שאלת, מכיוון שמדובר בקומת עמודים ולא בהרחבה של דירות קיימות, נדרש כאמור רוב של 100% מבעלי הדירות. לאחר שמושג הרוב הדרוש והבנייה בוצעה, ניתן לעדכן את רישום המחסנים ולהצמיד אותם לדירות הרלוונטיות בדרך של שינוי צו בית משותף.
ככל שאחד השכנים לא חתם או הגיש התנגדות לבקשה להיתר בניה, ולמרות זאת ניתן היתר תוכלו לבצע את הבנייה. יחד עם זאת, ככל וההתנגדות עומדת בעינה יתכן והדייר המתנגד יוכל לקבל צו מניעה מבית משפט ולמנוע את הליך הרישום של שינוי צו הבית המשותף.
עוד אציין כי על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), הרוב הנדרש לבנייה שמתבצעת בבניין שאיננו עומד בתקן עמידות בפני רעדות אדמה דורשת רוב רגיל של בעלי הדירות ורוב של 60% מבעלי הדירות ככל שמדובר בהרחבת דירה, ללא הוספת דירות חדשות בבניין.
אני מקווה שסייעתי לכם בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הוספה של בנייה חדשה נדרשת מבחינה משפטית לעמוד בקריטריונים הקבועים בחוק, וזאת בשני מישורים שונים.
המישור התכנוני- יש לבחון האם לבניין קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות שניתן לממש. מומלץ לפנות למחלקת הנדסה ברשות המקומית ולקבל דף מידע תכנוני.
החוק דורש ליידע את כל בעלי הדירות ולהחתים אותם על הבקשה להיתר בנייה, אך במידה ולא כולם חתמו מוסמכת הועדה לאשר את הבקשה ככל שהיא תואמת לתב"ע וישנן זכויות בנייה בלתי מנוצלות כאמור.
לתשומת לבכם כי הוצאת היתר הבנייה כרוכה בתשלום אגרות ותשלומים נוספים שיש לברר האם קיימים כגון היטלי פיתוח היטל השבחה וכיו"ב.
במישור הקנייני- חוק המקרקעין מגדיר את כל החלקים בבניין שלא רשומים כדירה או מוצמדים אליה כרכוש משותף לרבות קירות חיצוניים של הבניין.
הרכוש המשותף שייך לכלל הדיירים לפי החלק היחסי שלהם (גודל דירה באופן יחסי לשאר הדירות). בנייה ברכוש המשותף דורשת את הסכמת כל בעלי הדירות אא"כ מדובר על בנייה שמהווה הרחבה של דירה שאז מספיק רוב של 75% מהדירות.
במקרה עליו שאלת, מכיוון שמדובר בקומת עמודים ולא בהרחבה של דירות קיימות, נדרש כאמור רוב של 100% מבעלי הדירות. לאחר שמושג הרוב הדרוש והבנייה בוצעה, ניתן לעדכן את רישום המחסנים ולהצמיד אותם לדירות הרלוונטיות בדרך של שינוי צו בית משותף.
ככל שאחד השכנים לא חתם או הגיש התנגדות לבקשה להיתר בניה, ולמרות זאת ניתן היתר תוכלו לבצע את הבנייה. יחד עם זאת, ככל וההתנגדות עומדת בעינה יתכן והדייר המתנגד יוכל לקבל צו מניעה מבית משפט ולמנוע את הליך הרישום של שינוי צו הבית המשותף.
עוד אציין כי על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), הרוב הנדרש לבנייה שמתבצעת בבניין שאיננו עומד בתקן עמידות בפני רעדות אדמה דורשת רוב רגיל של בעלי הדירות ורוב של 60% מבעלי הדירות ככל שמדובר בהרחבת דירה, ללא הוספת דירות חדשות בבניין.
אני מקווה שסייעתי לכם בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה אחוז ההסכמה עם מחסן בהרכבה בגינה המשותפת
טדי
19/10/21
העברת דירה לבן משפחה כשיש משכנתא
מאילה
29/10/17
לבני יש דירה בשווי של כ מליון 400 ויש עליה משכנתא בערך 400 אלף הוא מעוניין להעבירה על שמי ללא קבלת תמורה כספית בידיעה שאתחייב ל שאת את המשכנתא ושאעביר אותה על שמי..איך בעצם עושים זאת האם אפשרי להכין חוזה ולציין ללא תמורה ורק סכום המשכנתא או שצריך לרשום את הערך המלא ולרשום שקיבל ממני את שאר הסכום?
העברה ללא תמורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/10/17
שלום וברכה,
יש לבצע עסקת העברה ללא תמורה הכוללת בין היתר קבלת הסכמת הבנק לעסקה ולהעברת המשכנתא.
עו"ד מקרקעין מיומן מכיר את המסמכים הרלוונטיים לביצוע כל הכרוך לרבות הכנת תצהירי העברה וקבלה ללא תמורה לרשויות המס וכו'.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לבצע עסקת העברה ללא תמורה הכוללת בין היתר קבלת הסכמת הבנק לעסקה ולהעברת המשכנתא.
עו"ד מקרקעין מיומן מכיר את המסמכים הרלוונטיים לביצוע כל הכרוך לרבות הכנת תצהירי העברה וקבלה ללא תמורה לרשויות המס וכו'.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנה מהגיהנום
רות
29/10/17
השכנה שלי מקבלת התקפות עמוק כל יום שבת וכשמנסים למצוא פיתרון לבעיה במשך השבוע אין לה זמן וענין להשתתף או לענות למסרים. היא עכשיו בהתקפת עמוק של השבת שעברה סגרה לי את המים ואין לי מים. הבעיה צנרת שטוענת ששלי גורמת לה רטיבות בקיר ורוצה שאתקן היייתי מוכנה ובאמת שכרתי מאתר נזילות לפי הממצאים שלו החלפתי אסלה צנרת לחיבור לצנרת הביוב וניאגרה. הנזילה לפי דעתה ממשיכה בקושי רואים איזה כתם על התיקרה. בערך תשעה אינסטלטורים היו צלי כולל מהביטוח שלי שאחד מיהם צבע בכחול את המים חזר ליראות אם הקיר שלה נצבע. בשבת שעבר שוב התקפת עמוק הקיר נופל עליה כל הבית מתמוטט . ביום ראשון הזמנתי אינסטלטור היא כבר עדישה ואין לה זמן היא עובדת אבל בכל זאת אולי תמצא זמן. או קי האיסטלטור צריך לאתר גם אצלה. הזמנתי אינסטלטור נוסף שהציע להתחיל לפתוח אצלה את הקיר איפוא שיש נזילה. שלחתי לה את הסיכום ואת ההצעה להתחיל למחרת לפתוח את הקיר אצלה. היא לא עונה לא קוראת את המסר מתעלמת לחלוטין . שלחתי מסר לאינסטלטור שהיא לא עונה לי. זה היה ביום רביעי. יום שבת התקפת עמוק הדירה שלי כם הקיר מוצף ואני מתעללות בהם ולא עושה משצריך. אגב כל אינסטלטור עלה כסף היא לא השתתפה בכלום. לא הגבתי והיא סגרה לי את המים ואין לי מים לשירותים. איזה זכות יש לה לסגור לי את המים? עורך דין שלה צילצל עם איומים . את ההצעה של האינסטלטור לפתוח אצלה את הקיר היא לא רצתה לשמוע. מה עלי לעשות לתבוע על הסגת גבול בסגירת המים אין לה זכות לגעת בצנרת שלי אני לא יכולתי בעצמי לפתוח את אספקת המים הקרים ואין לי שירותים? צו הרחקה ותביעה על הסגת גבול?על התעללות והסגת גבול?תמיד מיד הגבתי לטירוף שלה שלא קיבל מינימום הערכה מיד הזמנתי אינסטלטורים ואיתור הנזילה ופעמיים תיקון נזילות אפשריות .רק בסופי שבוע יש לה את ההתקפות
הטרדה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
31/10/17
שלום רות,
נשמע שעשית באמת מעל ומעבר כדי להתמודד עניינית מול התלונות של השכנה.
ככל שהיא ממשיכה בביצוע מעשים חד צדדיים כאלה אני ממליץ לנסות לערב את המשטרה על מנת לתעד את המעשים ובהמשך לפנות לבית משפט להוצאת צו למניעת הטרדה.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
נשמע שעשית באמת מעל ומעבר כדי להתמודד עניינית מול התלונות של השכנה.
ככל שהיא ממשיכה בביצוע מעשים חד צדדיים כאלה אני ממליץ לנסות לערב את המשטרה על מנת לתעד את המעשים ובהמשך לפנות לבית משפט להוצאת צו למניעת הטרדה.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה משפטית- עסקת מכר טרם קבלת היתר
מיכל
29/10/17
האם חלה חובה על עורך הדין מטעם הקבלן אשר משמש כנאמן על כספי הלקוח/הרוכש (עסקה טרם קבלת היתר) להציג כתב נאמנות/התחייבות המפרט את הוראות הנאמנות כלפי הלקוח/הרוכש?
אם כן אודה להפנייה להוראות החוק.
אם כן אודה להפנייה להוראות החוק.
נאמנות בעסקת מכר טרם קבלת היתר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום מיכל,
במקרה המדובר נאמנות נוצרת על פי הוראות הסכם. הסכם כזה איננו חייב להערך בכתב.
ההוראות הללו יכולות להיות חלק מהסכם המכר, אבל למען הסדר הטוב, מסיבות ראייתיות ולצורך הקלת ההתנהלות בהמשך רצוי שיערכו במסמך נפרד ושגם הנאמן יחתום עליהן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
במקרה המדובר נאמנות נוצרת על פי הוראות הסכם. הסכם כזה איננו חייב להערך בכתב.
ההוראות הללו יכולות להיות חלק מהסכם המכר, אבל למען הסדר הטוב, מסיבות ראייתיות ולצורך הקלת ההתנהלות בהמשך רצוי שיערכו במסמך נפרד ושגם הנאמן יחתום עליהן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רטיבות ועובד בדירה שכורה
ג'נט
29/10/17
שלום ,אני גרה בדירה שכורה 4 שנים כבר , ומההתחלה יש בעיה של רטיבות ועובש רציני בדירה.אני וחבר שלי ניקינו כמה פעמים וצבענו עם צבע נגד עובש אבל לא עוזר ויש לי תמונות של כל השלבים .העובש והרטיבות חוזרים .בעל הדירה מודע למצב והוא לא רוצה להשקיע ולתקן את הבעיה באופן רציני אלא שלח 3 פעמים מישהו שיעשה איתום מסביב לחלונות שלא עוזר .פעם אחרונה שדיברתי אתו הייתה שיחה לא נעימה שבה הוא הודיע לי שהוא לא רוצה לדבר איתי ולהתנהל מולי וזה היה לפני יותר משנה , אלא רק מול חבר שלי והוא טיפוס שלא אוהב להתעסק בדברים כאלה ככה שהנושא לא מתקדם לשום מקום.חוזה השכירות עומד להסתיים ביוני 2018אשמח לדעת מה עלי לעשות , מאחר ואנחנו שוב נכנסים לחורף .תודהג'נט
רטיבות ועובש בדירה שכורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום ג'נט,
בראש ובראשונה - כדאי שתשקלו לא לחדש את חוזה השכירות פעם נוספת, בהתחשב במצבה של הדירה.
המשכיר חייב לאפשר לכם מגורים נאותים וסבירים בדירה ועליו לתקן ליקויים המונעים זאת. המנעות מכך עלולה להחשב הפרת חוזה.
פרקטית לשנה זו - קבלו חוות דעת של מומחה בנוגע לסיבות להווצרות העובש ולאופן שבו ניתן למנוע זאת ודרשו מהמשכיר לבצע את התיקון על פי הוראות המומחה. ככל שהמשכיר לא יבצע את התיקון תוך זמן סביר תוכלו לבצעו בעצמכם (לאחר מתן הודעה זמן סביר מראש למשכיר) ולדרוש מהמשכיר את עלות התיקון.
עוד אפשרות - להפחית מדמי השכירות את השיעור בו פחת ערך השכירות עקב הפגם (לא פרקטי אם ברשות המשכיר שיקים שלכם).
בכל מקרה - עליכם לתעד את פניותיכם למשכיר (רצוי באמצעות מכתב רשום) ואת סרובו לתקן, שכן יתכן שהעניין יצטרך להתברר בסופו של דבר בבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בראש ובראשונה - כדאי שתשקלו לא לחדש את חוזה השכירות פעם נוספת, בהתחשב במצבה של הדירה.
המשכיר חייב לאפשר לכם מגורים נאותים וסבירים בדירה ועליו לתקן ליקויים המונעים זאת. המנעות מכך עלולה להחשב הפרת חוזה.
פרקטית לשנה זו - קבלו חוות דעת של מומחה בנוגע לסיבות להווצרות העובש ולאופן שבו ניתן למנוע זאת ודרשו מהמשכיר לבצע את התיקון על פי הוראות המומחה. ככל שהמשכיר לא יבצע את התיקון תוך זמן סביר תוכלו לבצעו בעצמכם (לאחר מתן הודעה זמן סביר מראש למשכיר) ולדרוש מהמשכיר את עלות התיקון.
עוד אפשרות - להפחית מדמי השכירות את השיעור בו פחת ערך השכירות עקב הפגם (לא פרקטי אם ברשות המשכיר שיקים שלכם).
בכל מקרה - עליכם לתעד את פניותיכם למשכיר (רצוי באמצעות מכתב רשום) ואת סרובו לתקן, שכן יתכן שהעניין יצטרך להתברר בסופו של דבר בבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות של המשכיר על התנהגות השוכר
אלון
28/10/17
היי
אנחנו מקבלים תלונות רבות על משפחה אשר אנו משכירים לה דירה. התלונות כוללות רעש רב מהדירה וליכלוך המסדרון. ניסינו לדבר עם המשפחה ועם שאר דיירי הבניין אך לאחר מספר ניסיונות, זה לא עוזר. כתוצאה מכך, הדיירים מאיימים בתביעה כלפינו.
האם אני כבעל הדירה עשוי להיות חשוף לתביעה כתוצאה מהתנהגות לא הולמת של השוכרים?
אם כן, מה עליי לעשות כדי להימנע מכך? (לשוכרים יש חוזה לעוד חצי שנה ולכן לא אוכל לסלק אותם מהדירה)
תודה, אלון
אנחנו מקבלים תלונות רבות על משפחה אשר אנו משכירים לה דירה. התלונות כוללות רעש רב מהדירה וליכלוך המסדרון. ניסינו לדבר עם המשפחה ועם שאר דיירי הבניין אך לאחר מספר ניסיונות, זה לא עוזר. כתוצאה מכך, הדיירים מאיימים בתביעה כלפינו.
האם אני כבעל הדירה עשוי להיות חשוף לתביעה כתוצאה מהתנהגות לא הולמת של השוכרים?
אם כן, מה עליי לעשות כדי להימנע מכך? (לשוכרים יש חוזה לעוד חצי שנה ולכן לא אוכל לסלק אותם מהדירה)
תודה, אלון
אחריות של המשכיר על התנהגות השוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום אלון,
לשם מתן תשובה לשאלתך יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
כעקרון, יתכן שאינכם אחראים להתנהגות אישית לא נאותה של השוכרים, כזו שאין לכם כל שיטה או השפעה עליה, ועל הדיירים האחרים בבניין לפנות בהליכים רק כנגד השוכרים.
ואולם - ככל שהחוזה כולל הוראות בדבר שמירה של השוכרים על השקט והנקיון בבניין, עליכם לפעול באופן סביר בהתאם להוראות אלה ובמקרה המתאים לשקול תביעת פינוי נגד אותם שוכרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לשם מתן תשובה לשאלתך יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
כעקרון, יתכן שאינכם אחראים להתנהגות אישית לא נאותה של השוכרים, כזו שאין לכם כל שיטה או השפעה עליה, ועל הדיירים האחרים בבניין לפנות בהליכים רק כנגד השוכרים.
ואולם - ככל שהחוזה כולל הוראות בדבר שמירה של השוכרים על השקט והנקיון בבניין, עליכם לפעול באופן סביר בהתאם להוראות אלה ובמקרה המתאים לשקול תביעת פינוי נגד אותם שוכרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיתר בניה
ארז
27/10/17
בתיקון 101 לחוק התכנון והבניה, מפורטים כללים עבור מבנים הפטורים מהיתר.
אם עומדים בכל סעיפי הפטור המפורטים, בצורה מושלמת ואף למעלה מכך, האם רשאי מהנדס העיר, בהחלטה שרירותית ולא מנומקת, להתעלם מכללים אילה ולדרוש הגשת היתר?
עלי לציין כי פנינו בכתב למהנדס העיר עם הסבר מנומק,
ותשובתו הראשונית נתנה בעל-פה בלבד, כדחייה על הסף.
בהמשך התבקש, על ידי הלשכה המשפטית של העיריה, לנמק החלטתו בכתב וההסברים שנתן היו קלושים והופרחו בקלות על ידנו ולכן חזר לדרישתו השרירותית, להגשת בקשה להיתר, בניגוד לאמור בתיקון לחוק.
האם בית דין לעניינים מקומיים יקבל דרישתו שרירותית, שלא הצליח להסבירה, ויחייב הגשת תכנית להיתר?
אם עומדים בכל סעיפי הפטור המפורטים, בצורה מושלמת ואף למעלה מכך, האם רשאי מהנדס העיר, בהחלטה שרירותית ולא מנומקת, להתעלם מכללים אילה ולדרוש הגשת היתר?
עלי לציין כי פנינו בכתב למהנדס העיר עם הסבר מנומק,
ותשובתו הראשונית נתנה בעל-פה בלבד, כדחייה על הסף.
בהמשך התבקש, על ידי הלשכה המשפטית של העיריה, לנמק החלטתו בכתב וההסברים שנתן היו קלושים והופרחו בקלות על ידנו ולכן חזר לדרישתו השרירותית, להגשת בקשה להיתר, בניגוד לאמור בתיקון לחוק.
האם בית דין לעניינים מקומיים יקבל דרישתו שרירותית, שלא הצליח להסבירה, ויחייב הגשת תכנית להיתר?
פטור מהיתר בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום ארז,
מענה לשאלתך דורש עובדות נוספות רבות. מומלץ שתפנה ליעוץ משפטי פרטני אצל עו"ד שעיסוקו תכנון ובניה ויוכל ליעץ על סמך בדיקת כל העובדות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מענה לשאלתך דורש עובדות נוספות רבות. מומלץ שתפנה ליעוץ משפטי פרטני אצל עו"ד שעיסוקו תכנון ובניה ויוכל ליעץ על סמך בדיקת כל העובדות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוב ארנונה ומים על תקופה שלאחר החזרת הדירה לבעלים
יהודה
27/10/17
שלום וברכה. לפני שלוש שנים אני החזרתי דירה שכורה לבעלים ונסעתי להתגורר בחו"ל. כל החשבונות של ארנונה, מים וכדו' היו משולמים. כעת התברר לי שיש נגדי תביעה משפטית בהוצל"פ על חובות ארנונה ומים על תקופה שלאחר תאריך החזרת הדירה (סכומים מאד גדולים כולל טירחת עו"ד, ריביות וכו').
אני מבין שהבעלים פשוט לא העבירו את חשבון המים וארנונה על שמם או על שם הדייר הבא ולא שילמו לעיריה לכן זה עדיין רשום על שמי.
פניתי לבעל הדירה ועדיין מחכה לתשובה אך בכל זאת רציתי לדעת מה אומר החוק הישראלי על המצב הזה ואילו כלים עומדים לרשותי כדי שבאמת לא יצטרח לשלם על דברים שאין לי איתם שום קשר.
בברכה
יהודה
אני מבין שהבעלים פשוט לא העבירו את חשבון המים וארנונה על שמם או על שם הדייר הבא ולא שילמו לעיריה לכן זה עדיין רשום על שמי.
פניתי לבעל הדירה ועדיין מחכה לתשובה אך בכל זאת רציתי לדעת מה אומר החוק הישראלי על המצב הזה ואילו כלים עומדים לרשותי כדי שבאמת לא יצטרח לשלם על דברים שאין לי איתם שום קשר.
בברכה
יהודה
חוב ארנונה ומים על תקופה שלאחר החזרת הדירה לבעלים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום יהודה,
ההשוב מתחלקת לשני מישורים:
במישור היחסים בינך לבין הרשות -
מחובתך היה להודיע לרשות בעת עזיבת הנכס ולדאוג שרישומך כמחזיק ימחק. כל עוד לא עשית זאת - הרשות רשאית לדרוש ממך את תשלום החוב. למרות זאת כדאי לפנות לעיריה, להראות ששהית בחו"ל ולנסות לבטל או לכל הפחות להפחית את הסכומים.
במישור היחסים בינך לבין המשכיר - אתה זכאי להשבה של כל סכום שתשלם לרשות לגבי התקופה שאחרי השבתה של הדירה למשכיר. ככל שהמשכיר לא יקח על עצמו את תשלום החוב תוכל להגיש כנגדו תביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ההשוב מתחלקת לשני מישורים:
במישור היחסים בינך לבין הרשות -
מחובתך היה להודיע לרשות בעת עזיבת הנכס ולדאוג שרישומך כמחזיק ימחק. כל עוד לא עשית זאת - הרשות רשאית לדרוש ממך את תשלום החוב. למרות זאת כדאי לפנות לעיריה, להראות ששהית בחו"ל ולנסות לבטל או לכל הפחות להפחית את הסכומים.
במישור היחסים בינך לבין המשכיר - אתה זכאי להשבה של כל סכום שתשלם לרשות לגבי התקופה שאחרי השבתה של הדירה למשכיר. ככל שהמשכיר לא יקח על עצמו את תשלום החוב תוכל להגיש כנגדו תביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בנסח טאבו
מלי
26/10/17
אני מעוניינת לרכוש נכס, דירה בבית משותף, כאשר מעיון בנסח טאבו מופיעה הערת רשם : "הנכס הוכרז כשיכון ציבורי"
מה משמעות והשלכת ההערה ועד כמה היא קריטית במידה וארכוש את הנכס?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
מה משמעות והשלכת ההערה ועד כמה היא קריטית במידה וארכוש את הנכס?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת שיכון ציבורי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום מלי,
בהנחה שהבית המשותף נרשם והדירה רשומה על שם המוכרים אין להערה זו כל השפעה עלייך.
בבתים שהוכרזו כשיכונים ציבוריים ניתנו בעבר הקלות בעת רישום הבית המשותף וזכויות המשתכנים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהנחה שהבית המשותף נרשם והדירה רשומה על שם המוכרים אין להערה זו כל השפעה עלייך.
בבתים שהוכרזו כשיכונים ציבוריים ניתנו בעבר הקלות בעת רישום הבית המשותף וזכויות המשתכנים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה בין שני תאגידים
שושנה
26/10/17
שלום רב,
האם בעסקת העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה בין שני תאגידים יש חובה בהגשת תצהירים או שמא ניתן להסתפק בהסכם מתנה.
אציין כי אין קשר בין התאגידים של חב' אם ובת.
תודה:)
האם בעסקת העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה בין שני תאגידים יש חובה בהגשת תצהירים או שמא ניתן להסתפק בהסכם מתנה.
אציין כי אין קשר בין התאגידים של חב' אם ובת.
תודה:)
העברה ללא תמורה בין תאגידים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום שושנה,
ניתן להסתפק בהסכם מתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן להסתפק בהסכם מתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן של עגלות ועופניים בלובי של הבניין.
לאה
26/10/17
שלום,
אני גרה בבית בו מתגוררים הרבה דתיים עם ילדיהם. כולם החליטו שנוח להם להחזיק עגלות ילדים ועפניים של מבוגרים וילדים בלובי של הבניין.
ניסיתי לפנות לעירית ירושלים אבל הם טוענים שיש מספיק מעבר בלובי ומסרבים לנקוט צעדים.
האם יש דרך לאלץ דיירים לפנות את הלובי?
אני גרה בבית בו מתגוררים הרבה דתיים עם ילדיהם. כולם החליטו שנוח להם להחזיק עגלות ילדים ועפניים של מבוגרים וילדים בלובי של הבניין.
ניסיתי לפנות לעירית ירושלים אבל הם טוענים שיש מספיק מעבר בלובי ומסרבים לנקוט צעדים.
האם יש דרך לאלץ דיירים לפנות את הלובי?
שימוש בלובי הבניין לאחסון עגלות ואופניים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום לאה,
מן המתואר בשאלתך עולה שמדובר בפתרון פרקטי שמקובל על מרבית דיירי הבניין ואיננו מפריע למעבר.
רוב הדיירים רשאים להחליט על השימוש הרגיל ברכוש המשותף ולא תכלי לאלצם לפנות את הלובי.
יחד עם זאת - ניתן לכנס אסיפת דיירים ולנסות למצוא פתרון אחסון חלופי או לקבוע כללים לאחסנת העגלות והאופניים באופן מסודר ואסתטי, שיאפשר מעבר ונקיון, כך שיותר דיירים יוכלו להנות מהשימוש בלובי, גם אם אין להם ילדים וציוד לאחסון.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מן המתואר בשאלתך עולה שמדובר בפתרון פרקטי שמקובל על מרבית דיירי הבניין ואיננו מפריע למעבר.
רוב הדיירים רשאים להחליט על השימוש הרגיל ברכוש המשותף ולא תכלי לאלצם לפנות את הלובי.
יחד עם זאת - ניתן לכנס אסיפת דיירים ולנסות למצוא פתרון אחסון חלופי או לקבוע כללים לאחסנת העגלות והאופניים באופן מסודר ואסתטי, שיאפשר מעבר ונקיון, כך שיותר דיירים יוכלו להנות מהשימוש בלובי, גם אם אין להם ילדים וציוד לאחסון.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות על הבית
אליה
26/10/17
שלום רב,
לאן אני צריכה לפנות כדיי להעביר בעלות בטבו?
בעלי מעוניין להעביר את הבית על שמי,
לאן ניתן לפנות כדיי להתחיל בתהליך?
האם זה תהליך שלוקח זמן?
לאן אני צריכה לפנות כדיי להעביר בעלות בטבו?
בעלי מעוניין להעביר את הבית על שמי,
לאן ניתן לפנות כדיי להתחיל בתהליך?
האם זה תהליך שלוקח זמן?
העברת דירה בין בני זוג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום אליה,
גם העברת דירה בין בני זוג היא עסקה במקרקעין לכל דבר, שיש לערוך בכתב ולדווח לכל הגורמים הרלוונטיים (רשות המיסים, הרשות המקומית וכו').
על מנת לבצע את העסקה עליכם לפנות לעו"ד, לעירכת מסמכי העסקה, דיווחה ורישום הזכויות בסופו של התהליך על שמך.
מדובר בתהליך שעשוי לארוך מספר חודשים, ואף למעלה מכך, בהתאם לנכס ולמורכבות הרישום).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
גם העברת דירה בין בני זוג היא עסקה במקרקעין לכל דבר, שיש לערוך בכתב ולדווח לכל הגורמים הרלוונטיים (רשות המיסים, הרשות המקומית וכו').
על מנת לבצע את העסקה עליכם לפנות לעו"ד, לעירכת מסמכי העסקה, דיווחה ורישום הזכויות בסופו של התהליך על שמך.
מדובר בתהליך שעשוי לארוך מספר חודשים, ואף למעלה מכך, בהתאם לנכס ולמורכבות הרישום).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק פרגולה
שי
25/10/17
בכל השכונה והעיר יש פרגולות לא חוקיות עם כיסוי סנטף רעפים וכו והעיריה מעלימה עין מהסיבות שלה כנראה פחות עבודה וכאבי ראש. האם ניתן לדרוש מהעיריה לטפל בכל החריגות לפני שאני מפרק מדוע יש איפה ואיפה מדוע העכיפה היא סלקט יבית חוק זה חוק ולא רק כאשר שכן מתלונן.מה לדעתך אני צריך לעשות על מנת למנוע את הפירוק.
פירוק פרגולה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום שי,
חסרים בשאלתך פרטים עובדתיים מרובים, כגון האםהתנהל הליך מנהלי או פלילי, האם ניתנה לך ההזדמנות להתגונן ועוד.
מציעה שתפנה להתיעצות פרטנית עם עו"ד העוסק בתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חסרים בשאלתך פרטים עובדתיים מרובים, כגון האםהתנהל הליך מנהלי או פלילי, האם ניתנה לך ההזדמנות להתגונן ועוד.
מציעה שתפנה להתיעצות פרטנית עם עו"ד העוסק בתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים במקרה ששכנים אינם מוכנים לשלם עבור זיפות
חיים
25/10/17
מה עושים במקרה ששכנים אינם מוכנים לשלם עבור זיפות -הוצאה של תחזוקה של מבנה משותף על פי חוק המקרקעין (1969)
אנו 6 דיירים , 3 בקומת קרקע, 3 קומה ראשונה.
אין וועד בית/אסיפות דיירים -מאולם לא היה ,
מבחינת רישום הגג משותף ושייך לכל בעלי הדירות.
מבנה הגג הוא באופן שמי גשם בגג מגיעים לניקוז אחד שיש בגג (מרזב בחלק שלהדירה שלי בגג).
כל השנים אני שילמתי עבור תחזוקת הגג וסיוד אלפי שקלים - במצטבר עשרות אלפי שקלים עבור זפת+סיוד וניקיון הגג.
כעת אין באפשרותי להמשיך לשלם.
השכנים מסרבים לוותר על חלקם בגג המשותף , גם אלו בקומת הקרקע שהעניין לא מפריע להם.
הגשתי לשכנים 3 הצעות מחיר עבור כל העניין מבעלי מקצוע בתחום הזיפות ,ואולם השכנים מסרבים לשלם עבור זיפות וסיוד שכעת הכרחי , ואף יש לי נזקים של מי הגשמים משנה שעברה שטרם תיקנתי.
הבנתי שיש אפשרות לפנות לגישור בקהילה, אולם השכנים מסרבים.
הבנתי שיש אפשרות לפנות לתביעות קטנות , בצורה של תביעה של כל אחד מהשכנים - וכעת אני נמנע , כי זה יגזול המון זמן וכסף מצידי.
הבנתי שיש אפשרות לפנות "למפקח על בניינים משותפים" - אולם גם זה הליך שנראה לי מורכב עבורי!.
אילו עצות יש לך כעו"ד על מנת לפתור עניין זה במינימום עלות מצידי , ומינימום זמן וטרחה?
מה עושים במקרה ששכנים אינם מוכנים לשלם עבור זיפות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום חיים,
מינימום זמן וטרחה משמעם גיוס השכנים וקבלת הסכמתם וחלקם בכספים.
מאחר שהשכנים אינם מוכנים לשתף פעולה ואינם מוכנים לשאת בתשלומים עבור זיפות הגג, ומאחר שמי שנושא בנזקים הנגרמים הוא רק אתה, הדרך לפתור את המצב היא:
להגיש תביעה ללשכת המפקח לקבלת צו, שיחייב את בעלי הדירות האחרים לשלם את חלקם בעבור הזיפות.
או
לשלם מכספך תמורת ביצוע האיטום על מנת למנוע נזק לרכושך ואחר כך לתבוע את החזר התשלומים מן הדיירים האחרים (תוכל לתבוע עד 7 שנים אחורנית).
חוסר מעש מצדך לא ישנה את התנהלות השכנים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מינימום זמן וטרחה משמעם גיוס השכנים וקבלת הסכמתם וחלקם בכספים.
מאחר שהשכנים אינם מוכנים לשתף פעולה ואינם מוכנים לשאת בתשלומים עבור זיפות הגג, ומאחר שמי שנושא בנזקים הנגרמים הוא רק אתה, הדרך לפתור את המצב היא:
להגיש תביעה ללשכת המפקח לקבלת צו, שיחייב את בעלי הדירות האחרים לשלם את חלקם בעבור הזיפות.
או
לשלם מכספך תמורת ביצוע האיטום על מנת למנוע נזק לרכושך ואחר כך לתבוע את החזר התשלומים מן הדיירים האחרים (תוכל לתבוע עד 7 שנים אחורנית).
חוסר מעש מצדך לא ישנה את התנהלות השכנים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון ועד בית
פ.ע
25/10/17
במשך 20 שנה בבנין משותף משלמים כל בעלי הדירות סכום זהה . לפני שבוע התעורר בעל דירה קטנה ודורש לשלם לפי שטח יחסי. לא נקבע אף פעם תקנון.
1. האם עצם הנוהג לא מהווה מעין תקנון בלתי כתוב?
2. האם אין משמעות לנוהג?
1. האם עצם הנוהג לא מהווה מעין תקנון בלתי כתוב?
2. האם אין משמעות לנוהג?
תקנון בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/10/17
שלום רב,
בתקנון הבית המשותף קבועים כללים שמטרתם הסדרת היחסים בין בעלי הדירות ביחס לרכוש המשותף ולנושאים אחרים הקבועים בו.
ככל שלא נקבע ע"י בעלי הדירות תקנון מוסכם - יחול התקנון המצוי בחוק המקרקעין.
בעלי הדירות יכולים, בהסכמה הדדית, לשנות את הוראות התקנון, אך על מנת ששינוי כזה יחייב את כל בעלי הדירות הוא צריך להתקבל באסיפת דיירים, להרשם בספר ההחלטות ובטאבו ואם הוא מטיל על בעל דירה חבויות שאינן קבועות בחוק - יש לקבל הסכמתו של אותו בעל דירה.
לפיכך - נוהג איננו מהווה תקנון בלתי כתוב וזכותו של בעל דירה להתנגד לו.
מאחר שמטעמים פרקטיים נוח יותר לועדי בתים שכל הדירות ישאו בהוצאות הבית המשותף באופן שווה - תוכלו לקיים אסיפת דיירים ולנסות לקבל החלטה בעניין, לכל ההוצאות או להוצאות השוטפות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בתקנון הבית המשותף קבועים כללים שמטרתם הסדרת היחסים בין בעלי הדירות ביחס לרכוש המשותף ולנושאים אחרים הקבועים בו.
ככל שלא נקבע ע"י בעלי הדירות תקנון מוסכם - יחול התקנון המצוי בחוק המקרקעין.
בעלי הדירות יכולים, בהסכמה הדדית, לשנות את הוראות התקנון, אך על מנת ששינוי כזה יחייב את כל בעלי הדירות הוא צריך להתקבל באסיפת דיירים, להרשם בספר ההחלטות ובטאבו ואם הוא מטיל על בעל דירה חבויות שאינן קבועות בחוק - יש לקבל הסכמתו של אותו בעל דירה.
לפיכך - נוהג איננו מהווה תקנון בלתי כתוב וזכותו של בעל דירה להתנגד לו.
מאחר שמטעמים פרקטיים נוח יותר לועדי בתים שכל הדירות ישאו בהוצאות הבית המשותף באופן שווה - תוכלו לקיים אסיפת דיירים ולנסות לקבל החלטה בעניין, לכל ההוצאות או להוצאות השוטפות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר דירה בתמ"א 38
אסתר
25/10/17
שלוםוברכה
האם בזמן פרויקט תמ"א 38 יש הנחה בתשלום שכר דירה?
האם בזמן פרויקט תמ"א 38 יש הנחה בתשלום שכר דירה?
שכר דירה בתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
26/10/17
אסתר שלום,
ראי תשובתי
http://www.lawforums.co.il/SingleMessage.aspx?MessageID=1240742
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ראי תשובתי
http://www.lawforums.co.il/SingleMessage.aspx?MessageID=1240742
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רמז דוד 93 צפת
יגאל פינסקי
24/10/17
האם מדי מפתח אפשר להעביר. בירושה ?
ירושה של דיירות מוגנת
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
26/10/17
שלום יגאל,
זכות דיירות מוגנת אינה עוברת בירושה אך במידה ובת זוג או ילדים גרו בנכס עם המוריש הם יהיו זכאים להמשיך לעשות בו שימוש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
זכות דיירות מוגנת אינה עוברת בירושה אך במידה ובת זוג או ילדים גרו בנכס עם המוריש הם יהיו זכאים להמשיך לעשות בו שימוש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
"פורק לחץ" בחיבור בין הצנרת של ההסקה המרכזית לדיר
יוסי
24/10/17
שלום,
בין היציאה מצינור ההסקה המרכזית של הבנין לצנרת לדירתי הפרטית קיים גוף המכונה בפי השרברב "פורק לחץ".
מהצנרת לאורך הקיר החיצוני של דירתי נובע טפטוף מים למסדרון הראשי בקומה בה אני מתגורר.
הצינור הראשי כמו "פורק הלחץ" ממוקמים לאורך הקיר החיצוני של הדירה שלי.
מ"פורק הלחץ" חודרים מבעד לקיר החיצוני 2 צינורות צרים אל תוך דירתי הפרטית, צינור אחד למים חמים נכנסים והשני, מים חמים יוצאים הלאה אל עבר שאר הדירות.
השכנים דורשים ממני להחליף את "פורק הלחץ" אשר לטענת השרברב הוא הגורם לטפטוף.
שאלתי: באחריות מי "פורק הלחץ" הממוקם ע"ג הצנרת המרכזית של הבנין, מחוץ לדירתי, וממנו יוצאת הצנרת לתוך דירתי? האם באחריותי או אחריות כלל הדיירים?
תודה
בין היציאה מצינור ההסקה המרכזית של הבנין לצנרת לדירתי הפרטית קיים גוף המכונה בפי השרברב "פורק לחץ".
מהצנרת לאורך הקיר החיצוני של דירתי נובע טפטוף מים למסדרון הראשי בקומה בה אני מתגורר.
הצינור הראשי כמו "פורק הלחץ" ממוקמים לאורך הקיר החיצוני של הדירה שלי.
מ"פורק הלחץ" חודרים מבעד לקיר החיצוני 2 צינורות צרים אל תוך דירתי הפרטית, צינור אחד למים חמים נכנסים והשני, מים חמים יוצאים הלאה אל עבר שאר הדירות.
השכנים דורשים ממני להחליף את "פורק הלחץ" אשר לטענת השרברב הוא הגורם לטפטוף.
שאלתי: באחריות מי "פורק הלחץ" הממוקם ע"ג הצנרת המרכזית של הבנין, מחוץ לדירתי, וממנו יוצאת הצנרת לתוך דירתי? האם באחריותי או אחריות כלל הדיירים?
תודה
אחריות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
26/10/17
יוסי שלום,
להבנתי מדובר במתקן משותף. מציע גם לברר את אחריות הקבלן ככל שמדובר בתקופת אחריות או חברת הביטוח במקרה של בלאי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
להבנתי מדובר במתקן משותף. מציע גם לברר את אחריות הקבלן ככל שמדובר בתקופת אחריות או חברת הביטוח במקרה של בלאי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה (תפיסת חזקה)
מ
24/10/17
במקרה שקניתי דירה וכבר עבר יותר משנה מתאריך המסירה המקורי כנ"ל, ולהערכתי [וכן
מעריכים גורמים מקצועיים שבדקו את התיק] בסופו של דבר יהיה פירוק חברה ומכיון שזה
תהליך ארוך אני רוצה לפלוש לדירה. מהי הדרך הבטוחה ביותר מבחינה משפטית לעשות זאת ?
מעריכים גורמים מקצועיים שבדקו את התיק] בסופו של דבר יהיה פירוק חברה ומכיון שזה
תהליך ארוך אני רוצה לפלוש לדירה. מהי הדרך הבטוחה ביותר מבחינה משפטית לעשות זאת ?
פירוק חברה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
26/10/17
שלום וברכה,
אני מציע להתאגד כעל הדיירים ולקחת יעוץ משפטי ולאחר מכן לפנות לבית משפט לצורך סיום הפרויקט תוך הקטנת הנזק שנגרם לכם ככל הניתן.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני מציע להתאגד כעל הדיירים ולקחת יעוץ משפטי ולאחר מכן לפנות לבית משפט לצורך סיום הפרויקט תוך הקטנת הנזק שנגרם לכם ככל הניתן.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב נדרש לשינוי מעטפת בבניין משותף
מואיז וייס
23/10/17
האם צודקות שופטות בית משפט מחוזי בקביעתן כי לפריצת פתחים במעטפת בית משותף, לסגירת מפתחים אחרים ולשינוי במפתחים נוספים נדרשת הסכמה של 75% ולא 100%, כפי שניסה בא כוח המערער לשכנע את כבודן ?
יעוץ משפטי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
26/10/17
מואיז שלום,
צר לי אך לא ייצגתי בתיק שלך ואינני יכול לחוות דעה.
החוק קובע כי לשינוי ברכוש המשותף לצורך הרחבת דירה נדרשת הסכמה של 75% מהדיירים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
צר לי אך לא ייצגתי בתיק שלך ואינני יכול לחוות דעה.
החוק קובע כי לשינוי ברכוש המשותף לצורך הרחבת דירה נדרשת הסכמה של 75% מהדיירים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחרי פסק דין
מלכה
23/10/17
שלום,
פסק דין ניתן והתביעה הסתיימה לאחר הרשעה והסדרה של מה שהיה דרוש להסדיר אבל הציפוי של הקיר שנבנה לא הושלם. ברור שלא צריך להרוס את הקיר אבל האם עלי לבקש מהרשות אישור לפני שמשלימה את הציפוי שלו?
פסק דין ניתן והתביעה הסתיימה לאחר הרשעה והסדרה של מה שהיה דרוש להסדיר אבל הציפוי של הקיר שנבנה לא הושלם. ברור שלא צריך להרוס את הקיר אבל האם עלי לבקש מהרשות אישור לפני שמשלימה את הציפוי שלו?
תשובה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
26/10/17
מלכה שלום,
שאלתך אינה ברורה מספיק.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך אינה ברורה מספיק.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא מס דירה שניה
סיון
23/10/17
שלום,ברשותנו דירת מגורים ולאחרונה רכשנו דירה נוספת להשקעה (בסך כ-600,000 ש"ח).עבור דירה זו נחוייב בתשלום מס דירה שנייה של 8%.
במידה ונרצה למכור את דירת המגורים שלנו ולקנות אחרת במקומה, כלומר לשפר דיור (ולהחזיק עדיין בדירה להשקעה) נאלץ שוב לשלם מס דירה שניה ?תודה.
במידה ונרצה למכור את דירת המגורים שלנו ולקנות אחרת במקומה, כלומר לשפר דיור (ולהחזיק עדיין בדירה להשקעה) נאלץ שוב לשלם מס דירה שניה ?תודה.
מס רכישה דירה להשקעה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/10/17
סיון שלום,
ככל שהדירה להשקעה תשאר ברשותכם הרי שלא תהיו בעלי דירה יחידה ולכן תשלמו מס רכישה בהתאם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל שהדירה להשקעה תשאר ברשותכם הרי שלא תהיו בעלי דירה יחידה ולכן תשלמו מס רכישה בהתאם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת עמידר
ס
23/10/17
שלום רב, אם רכשנו דירת עמידר יש מניע להשכיר אותו? ידוע לי שלא ניתן למכור את הנכס
לאחר 5 שנים
לאחר 5 שנים
האם ניתן להשכיר דירת עמידר?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/10/17
התשובה לכך צריכה להיות בהסכם מול עמידר. ככל שאין הגבלה מפורשת בהסכם אין מניעה להשכיר את הדירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכפיל חניה – רכוש משותף ?
דינה
23/10/17
לצוות שלום,
רכשתי דירה בבית משותף. 7 דיירים אמורים לחנות מתחת לבניין ול-9 הנותרים (אני ביניהם) הוצמד בחוזה הרכישה מקום חניה במתקן שנקרא "מכפיל חניה" (יש 3 מתקנים כאלה ובכל מתקן 3 מקומות חניה). האם המתקן נחשב לרכוש משותף והאם במקרה של תקלה, כל 16 בעלי הדירות אמורים להשתתף בעלות התיקון ?
תודה,
דינה
רכשתי דירה בבית משותף. 7 דיירים אמורים לחנות מתחת לבניין ול-9 הנותרים (אני ביניהם) הוצמד בחוזה הרכישה מקום חניה במתקן שנקרא "מכפיל חניה" (יש 3 מתקנים כאלה ובכל מתקן 3 מקומות חניה). האם המתקן נחשב לרכוש משותף והאם במקרה של תקלה, כל 16 בעלי הדירות אמורים להשתתף בעלות התיקון ?
תודה,
דינה
האם חניה נחשבת כרכוש משותף?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/10/17
דינה שלום,
חנייה נחשבת מעצם טבעה כרכוש משותף כל עוד לא הוצמדה לאחת מהדירות.
יש לבדוק בהסכם המכר ובמפרט האם כך נעשה.
במקרה שמדובר בהצמדה החנייה לא תיחשב כרכושמשותף ועלות התיקון במקרה של תקלה תיפול על בעלי הדירות להן מוצמדת החניה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חנייה נחשבת מעצם טבעה כרכוש משותף כל עוד לא הוצמדה לאחת מהדירות.
יש לבדוק בהסכם המכר ובמפרט האם כך נעשה.
במקרה שמדובר בהצמדה החנייה לא תיחשב כרכושמשותף ועלות התיקון במקרה של תקלה תיפול על בעלי הדירות להן מוצמדת החניה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
אורי
23/10/17
שלום
בעקבות הסכם מכר שהכין לי עו"ד, אני צריך לרשום הערת אזהרה בעצמי כי לעו"ד אין כרטיס חכם והוא ייצג אותי רק להסכם ולדיווח למיסוי. האם ניתן לרשום זאת בעצמי? תודה אני בלחץ זמן.
בעקבות הסכם מכר שהכין לי עו"ד, אני צריך לרשום הערת אזהרה בעצמי כי לעו"ד אין כרטיס חכם והוא ייצג אותי רק להסכם ולדיווח למיסוי. האם ניתן לרשום זאת בעצמי? תודה אני בלחץ זמן.
רישום הערת אזהרה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/10/17
אורי שלום,
ניתן לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
מציע בעסקה הבאה לקחת שירות מלא של בעל מקצוע.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ניתן לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין.
מציע בעסקה הבאה לקחת שירות מלא של בעל מקצוע.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
