פורום תמ"א 38

שלום דודו

לא ראיתי כיצד המכתב מנוסח אבל בגדול אין אפשרות אחרת מלבד תביעה כנגד מי שטרם חתם על ההסכם. חייבים להגיע ל- 100% חתימות או בדרך של הסכמה או דרך תביעה.

שלום רב!

תוכנית איחוד וחלוקה היא הליך שבאופן כללי לוקחת שטחי קרקע ממספר חלקות ומאחדת ואולי גם מחלקת אותם מחדש. למשל- מספר בניינים שכל אחד בנוי על חלקה נפרדת. אם יש לגבי כולם פרויקט פינוי בינוי אזי יתכן והעמדת הבניינים החדשים כבר תהיה שונה ולכן עושים הליך כזה. לכן תמצא את זה בעיקר בפרויקטים גדולים יותר של פינוי בינוי ולא בתמ"א 38 לגבי בנין בודד שם זה לא רלבנטי (למעט תוכנית חלוקה במקרה של הפקעת חלק מהחלקה להרחבת דרך למשל).

השלב התכנוי מוכר וותיק והצורך בו אינו אוטומטי אלא נגזרת של תוכנית הבינוי החדשה בפרויקט המוצע. זו לא התפתחות חדשה אלא הליך מוכר וידוע.

שלום רן

חתימה על יפוי כוח תכנוני אינה מהווה תחליף לחתימה על ההסכם לצורך קבלת הרוב הנדרש..

שלום, שיר

השאלה מאוד כללית. צריך לראות מהן ההסכמות החוזיות אליהן הגעתם, ובהתאם להן לבחון האם היזם מפר את ההסכמות, אם לאו.

הדבר מצריך ייעוץ פרטני.

בהצלחה

שלום, מוטי

אין קשר בין הדברים, היתר לפי תמ"א 38 מתנהל בהליך שונה מהיתר לפי תב"ע.

יש לבחון עניינית את הזכויות האפשריות והפוטנציאליות במגרש ע"י אדריכל.

בהצלחה

שלום, רות

קשה להשיב לשאלתך מבחלי לבחון את החוזה עצמו.

אנחנו נוהגים לאסור בחוזה הסבת זכויות, אלא באישור מראש של הבעלים, אבל כדאי מאוד להתייעץ עם עוה"ד שמלווה את בעלי הדירות כדי לבחון אם הדבר מותר ואם כן, באילו תנאים.

בהצלחה

שלום, רות

קשה להשיב לשאלתך מבחלי לבחון את החוזה עצמו.

אנחנו נוהגים לאסור בחוזה הסבת זכויות, אלא באישור מראש של הבעלים, אבל כדאי מאוד להתייעץ עם עוה"ד שמלווה את בעלי הדירות כדי לבחון אם הדבר מותר ואם כן, באילו תנאים.

בהצלחה

שלום, רפי

מבלי לנהל דיון אקדמי, שכן זו אינה מטרת הפורום, אוכל רק לומר לך, שפסק הדין של השופטת אטיאס הוא לחלוטין מה שנקרא "הוצא מהקשרו" .

הנסיבות מוכרות לי באופן אישי.

התביעה התנהלה יחד עם היזם, בהסכמה, שכן לא ניתן להגיע להסכמות הנוגדות את הוראות החוק של רשות המיסים. זה בתמצית.

שלום, אלכנסדר

הדבר בהחלט מקובל

ובהחלט לגיטימי, שכבעל זכויות בדירות הפרוייקט תקבל מידע על מספר החתימות ומועדיהן.

בהצלחה

שלום, מיה

השאלה שלך נוגעת לדיני ביטוח ואינה רלוונטית לתמ"א במהותה.

יש לבחון את ההסכם עם היזם, האם הוא מחוייב לבניין ולביטוחים בהתאם גם לפני ביצוע העבודות הרלוונטיות. מומלץ להתייעץ עם עוה"ד של הפרוייקט שמלווה אתכם.

בהצלחה

שלום, אלון

מועד תוקפן של הערבויות הוא תנאי מסחרי, שאמור להיות קבוע בהסכם עם היזם.

העובדה שערבות הסתיימה אינה מורידה מאחריות הזים לבניה שהתבצעה ולתיקונים הנדרשים, גם אם אין ערבות בתוקף לכך.

בהצלחה

שלום, רפאלה

בעיקרון, לאחר חתימה אין מקום להתחרט. חתימה של אדם בגיר וכשיר שנעשתה ללא כפיה, הטעיה או עושק היא מחייבת לכל דבר ועניין.

אם יש נסיבות מיוחדות המצדיקות חזרה מההסכמה לחתימה, כגון אי התמלאם של תנאים מתלים להסכם וכיו"ב, יש מקום לסיים את ההתקשרות, אך בנסיבות רגילות החתימה מחייבת לכל דבר ועניין.

שלום, דורון

מציעה שתגגל קצת ותלמד על הנושא, אם זה רלוונטי לך מבחינת ההתקשרות, וככל שעוה"ד המלווה את בעלי הדירות לא נתן לכם תשובות (זה תפקידו).

בגדול, הוראות התמ"א פקעו, וחלופת שקד נכנסה במקומן, והן בגדול מתארות את אותם מתווים, עם זכויות תמורה שונות, והליכי תכנון שונים.

התמ"א בעיקרה מתייחסת למגרש/בניין אחד, בעוד שפינוי בינוי מתייחס למתחם גדול יותר, ודורש אישור משרד השיכון.

ההבדלים הפרטניים רלוונטיים לנתונים הספציפיים ביחס למגרש שלכם, ולכן איני יכולהלפרט כאן מהי החלופה הרלוונטית הנכונה עבורכם.

בהצלחה

שלום, נועה

דמי השכירות אמורים להיות משולמים לפי הדירה במצבה היוצא, ולא בתחשב בעבירות בניה, אלא אם יש הסכמה חוזית מפורשת, לפיה הוסכם אחרת.

שלום, לריסה

קשה לתת מענה לשאלה כללית מבלי להידרש לנתונים הרלוונטיים למגרש הספציפי שלכם.

ישנם עיכובים שאינם בשליטת היזם - למשל, הליכי התנגדות תכנוניים - שיכולים להאריך את לוחות הזמנים גם בשנה נוספת. או הליכים של דייר סרבן.

בעיקרון לוחות הזמנים קבועים בחוזה, ושם גם אמורה להיות התייחסות לאירועים כפי שרשמתי, שאינם בשליטת הצדדים ובכל זאת מאריכים את מועד קבלת ההיתר.

השאלה מציכה ייעוץ פרטני.

בהצלחה

שלום ד'

להבנתי החלק בתשריט גובר על החלק המילולי בתנאי שהוא אכן חלק מההיתר ולא טיוטא שנמצאה בתיק הבנין. אבל כדאי וצריך לעשות בדיקה בתיק הבנין ולראות אם מוצאים שם עוד תשריטים קודמים שמהם ניתן ללמוד על השתלשלות הדברים.

שלום רב,

על פניו נראה שהבניה אינה מתקדמת באופן המתאים. לשם כך יש להיעזר בעו"ד הפרוייקט מטעם בעלי הדירות, כדי לבחון האם יש מקום להתריע על הפרת ההסכם מצד היזם.

בהצלחה

שלום, לילך

לא ניתן לתת לך תשובה מבלי לבדוק את הנתונים הספציפיים של הבניין ועמדת הועדה הרלוונטית. יש לפנות באופן פרטי לבחינת הדברים.

בהצלחה

שלום רב,

ככל שהבניין עומד בדרישות התמ"א, הממ"ד אינו מהווה מניעה לביצוע הפרוייקט. הממ"ד הינו תוספת לדירה אחת בלבד, כחדר מוגן, בעוד שהתמ"א מטרתה חיזוק הבניין כולו מפני רעידות אדמה, דבר שאינו נעשה רק במסגרת תוספת ממ"דים.

בהצלחה

בר, שלום

זכויות הקשישים מעוגנות בחוק, ויש המון תשובות פה בפורום לעניין זה.

יש לוודא שהם זוכים להטבות המוכרות בחוק.

מבחינת המעבר - בהחלט ניתן להתעקש על מעבר למקום סמוך לדירתם הנוכחית, וזו אחת ההטבות לפי החוק.

בהצלחה

שלום, אביחיל

אין באפשרותי לענות לך מבלי לבדוק את תוכן החוזה שנחתם, ולכן השאלה אמורה להיות מופנית לעו"ד המייצג בעסקה. עם זאת, אציין, כי ברוב המקרים אכן אסור להכניס בעלי מקצוע לדירה במהלך תקופת הבניה, מחשש שייגרם נזק כלשהו, ותהיה מחלוקת בדבר האחריות. ניתן לתאם ביקור בעלי מקצוע לשם עריכת מדידות, לקראת השיפוץ העתידי.

שלום דור

אני מבין שאתם בשלב התחלתי ואפילו טרם קיבלתם הצעה לגבי הפרויקט. זכותך להתנגד לכל פרויקט אבל רצוי שתדע קודם מה ההצעה שאתה מתנגד לה. אם עדין לא תרצה את הפרויקט אז אל תחתמו על ההסכם. עדין בהנתן שיחתמו על ההסכם רוב מספיק של בעלים ניתן יהיה לחייב אותך בפרויקט.

היי טמיר

הם לא יכולים להעיף אותכם מהדירה אלא צריכים לפעול לפי מה שהסכמתם בחוזה השכירות. תבדקו אם יש שם סעיף שמאפשר למשכיר לקצר את תקופת השכירות. אם אין- אז אתם רשאים להשאר בדירה עד סוף התקופה.

שלום, אורלי

לרוב נדרשות מדידות עדכניות, אך אין מניעה להסתמך על היתר לשם בחינת נתוני הפרויקט מבלי להידרש למדידות חדשות לשם התכנון ובחינת התמורות.

שלום, גני

אין משמעות למיקום, שיעור ההתנגדות לפרויקט קבוע בחוק, והוא עומד על כך שנדרש רוב של שני שלישים מבעלי הזכויות שצמודים לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף כדי להוציא פרוייקט לפעול. כלומר, על המתנגדים להוות מעל לשליש מבעלי הזכויות כדי למנוע את קידום הפרוייקט.

שלום, אלי

נשמע שהמצב קצת יותר מורכב מתשובה שניתן לתת במסגרת הזו.

יחד עם זאת, אשיב לך באופן כללי, שהתנגדות דורשת טעמים מוצדקים, שאם לא כן ניתן לכפות על המתנגד לקיים את הפרוייקט.

התנגדות בלתי מוצדקת בהחלט מקימה סיבות מוצדקות לכאורה לפיצוי של מי שנפגע בשל כך, כמו היזם ויתר בעלי הזכויות.

מאחר שלא הוצא צו ירושה, ניתן לנסות לאתר את העזבון - במקרה הזה ילדי המנוח, ובמסגרת הליכים אצל המפקח יתכן שיטילו עליכם אחריות לכך, למרות שאינכם היורשים באופן רשמי, בתור מי שמחזיקים בדירה ונוהגים בה מנהג בעלים.