פורום תמ"א 38

הרוב הדרוש בין אם זה במושע ובין אם זה לא במושע הינו שני שליש מהבעלים שמחזיקים בשני שליש מהרכוש המשותף.

גם כאשר הבעלות לא רשומה במושע ויש מספר בעלים באותה הדירה אז צריך את חתימת כלל הבעלים באותה הדירה

צריך לבחון את פרטי ההסכם והתנאים המתלים באופן פרטני, כמו כן, יתכן וגם אם אין הוראה בהסכם שתאפשר לבטל את ההסכם, התקנות החדשות מאפשרות בתנאים מסויימים לבטל את החתימה

היי רן

הכותרת של השאלה שלך קצת מטעה... בסוף מדובר על מקרה פרטני וספציפי שיש לבדוק לפי נסיבותיו ואפילו לא בהכרח נוגע לשאלה של זכויות קשיש.

אבל בכל זאת אנסה לעזור.

קיימת החלטת ועדת האתיקה של לשכת עו"ד לפיה ב"כ הבעלים וב"כ היזם אינם יכולים לייצג את הבעלים בתביעה כנגד דייר שלא חתם על ההסכם. למעשה צריך למנות עורך דין שלישי שינהל את התביעה.

אני לא חושב שהחלטת ועדת האתיקה נוגעת לשאלה בפני מי חותמים על תצהיר. עו"ד צריך לאמת את זהות המצהיר ולהזהירו כי עליו להצהיר אמת וכו'. מעבר לכך הוא אינו קשור לתוכן התצהיר (בעצם אימות החתימה). לכן אני דוקא לא רואה בעיה בחתימה על תצהיר בפני ב"כ הבעלים אבל ברור שטוב היה עושה אם היה מתרחק מזה.

אם התצהיר הוא שקרי וכך יקבע ונגרם נזק כתוצאה מכך בהחלט ניתן להגיש תביעה כנגד המצהיר. לא רואה איך ניתן להגיש תביעה כזו כלפי עורך הדין אלא אם היה שותף פעיל לתוכן התצהיר בידיעה כי הוא שיקרי.

סמכות המפקח/ת לדון נקבעת במועד הגשת התביעה. אם יתברר כי במועד זה לא חתמו על ההסכם רוב נדרש על פי חוק (2/3) אזי אין סמכות והתביעה תדחה. זו טענה שצריך ורצוי העלותה כבר בכתב ההגנה ולא להמתין.

צריך להבין מההסכם שנחתם עם היזם מה האחריות שלו. בגדול אם הוא גרם לנזק הוא צריך לפצות או לתקן את הנזק שנגרם.

היי רענן

אם הבנתי נכון אתה שואל לגבי הסכמים עם "יועצים" של בעלי הדירות בהסכמי התחדשות עירונית. יש שני בעלי מקצוע שמלווים את בעלי הדירות בכל פרויקט כזה- עורך דין ומפקח. לעיתים יש גם שמאי, חברה מארגנת ואולי בפרויקט ספציפי נדרש יועץ נוסף. ההסכמים עם כל אלו נערכים בין אותם יועצים ובין בעלי הדירות. מאחר ובפרויקטים של התחדשות עירונית המקובל הוא שכל ההוצאות משולמות על ידי היזם אזי כדי שהחברה היזמית תדע ותסכים לסכומים שעליה לשלם- גם היא מאשרת בחתימתה את ההסכם מול היועץ. לרוב הסכמים אלו גם מצורפים להסכם הגדול עצמו משתי סיבות עיקריות. האחת- כך כל בעלי הדירות (ולא רק הנציגות) חותמת על אותו הסכם וכך גם היזם עצמו. ושנית- שקיפות וגילוי לכלל הבעלים לגבי תוכנם של הסכמים אלו. יתכן ובשלב התחלתי כאשר אין עדין חברה יזמית יש רק אישור עקרוני להתקשרות בין יועץ ובין נציגות הבעלים. לענין זה כמובן חשוב לדעת מה תוכן אותו מסמך. באופן אישי אני חושב שאם הבעלים לא מעוניינים ביועץ מסויים לא ניתן לאכפו עליהם (וכך אני נוהג). מנגד - צריך לוודא כי מי שמלווה ומשקיע זמן לבקשת הבעלים והנציגות בליווי הפרויקט מקבל לפחות תמורה הוגנת עבור הזמן שהשקיע.

שלום דליה,

יש מלחמה, אין פועלים ויש מחסור בעבודות בניה. פרק הזמן לביצוע גם לפני המלחמה היה קרוב יותר ל- 36 חודשים מאשר מה שנכתב בהסכם שלכם. כך שהבקשה של היזם לא נראית לי מופרכת בימים אלו.

אני מזכיר כי גם בפרק הזמן של האיחור אתם ממשיכים לקבל דמי שכירות. אולי פחות ממה שתקבלו כאשר תקבלו את הדירה החדשה אבל עדין מקבלים.

ולשאלתך- במישור הפרטני כל אחד יכול להסכים לבקשת היזם. ההסכמה של האחרים לא מחייבת אותך אלא אם פונים למפקחת לאכוף תיקון להסכם ואני די בטוח שלא יגיעו לכך.

מירים, צר לי לשמוע

אבל הדבר מצריך בדיקה פרטנית עם הועדה. הייתי מציעה לבדוק באמת עד כמה יש חשיבות לבניין שלכם בתוך מסגרת הפרוייקט. על פניו - אין פה נסיבות שיצדיקו "פרוייקט בסיבוב שני". איפה עומדים שאר בעלי הזכויות? שווה בדיקה אם הם מעוניינים לעבור שוב את התהליך הזה.

בהצלחה

שלום, מירים

על פניו משתמע, שלא יתירו קידום הליך התחדשות עירונית אחד לאחר הליך אחר, כך שלא סביר שהועדה תתיר לקדם פרוייקט פינוי-בינוי לאחר פרוייקט תמ"א באותו מגרש.

הדבר יכול אולי לעבור, תלוי בועדה הרלוונטית (לא רשמת מהיכן את), אבל אני בספק רב אם זה יתאפשר בנסיבות כאלו.

בכל מקרה, לא נראה שכרגע המועד להגשת התנגדות, מן הסתם הדבר יידרש רק לאחר הליך של קבלת היתר בתנאים, כמקובל.

בהצלחה

שלום, מיקו

קשה להשיב על השאלה מבלי להידרש לפרטים.

יתכן שמדובר בעיכוב מוצדק, ויתכן שלא.

התשובה צריכה להינתן ע"י עו"ד הפרוייקט מטעם בעלי הזכויות.

בהצלחה

חלק מהליך קבלת היתרים הינו הליך של פרסום להתנגדויות, ככל הנראה כן פרסמו את העתיד לבוא ואפשרו לכל מי שעתיד להפגע מכך להגיש את התנגדותו.

יתכן ומסיבה כלשהי התהליך לא בוצע כראוי ויתכן ופשוט לא ראיתם את הפרסום להתנגדויות.

על מנת להבין מה ניתן לעשות בשלב זה נדרש ייעוץ פרטני

שלום, שושנה

ככל שאינך רואה את ההטבה הגלומה בפרוייקט - וחבל שכך - את לא חייבת לחתום.

יחד עם זאת, אין כל מקום לתמורות עודפות למי מבעלי הדירות.

לתשומת לבך, ככל שהרוב הדרוש על פי דין יחתום על ההסכם, בית המשפט יחייב אותך לחתום על ההסכם, ללא כל תנאי.

שלום, הגר

הרוב הדרוש לקדם פרוייקט של הריסה ובניה מחדש הוא של שני שלישים מבעלי הזכויות, שלהן צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף.

בסופו של יום, נדרשת הסכמת כל בעלי הזכויות להריסת הבניין (הן לפי הוראות התמ"א/חלופת שקד והן לפי חוק פינוי בינוי), אך די ברוב המיוחס הנ"ל כדי לכפות את ההסכמה על יתר בעלי הזכויות (פחות משליש).

בהצלחה

העדיפות היא תמיד לא להמתין לסוף כי בסוף יותר קשה להחזיר דברים אחורה ולעיתים מעשה עשוי לא ניתן להחזיר לאחור, יחד עם זאת, נראה שצריך ייעוץ פרטני כדי להבין את התמונה יותר לעומק ולהמליץ כיצד לפעול

נציגות הדיירים זוהי נציגות שבעלי הדירות בוחרים בה וניתן להחליף אותה בכל שלב בקיום אסיפה בהתאם לחוק.

בנוגע לאיך אתה יכול לוודא שלא מרמים אותך, אם אין לך אפשרות להחליף את הנציגות או לפעול במשותף עם בעלי זכויות אחרים להחלפת עורך הדין, מומלץ להשקיע בייעוץ וליווי פרטי של עורך דין עם ניסיון בתחום שילווה אותך

ככל ואינכם בעלי הדירה, אין כל חובה לשתף אתכם באינפורמציה ויתכן שגם בעל הדירה אכן לא מעורב (יש מקרים שבעלי דירה מסויימים לא מעורבים מסיבות שונות).

עורכי הדין לא מחוייבים לשתף את השוכרים בלוחות הזמנים או כל דבר אחר שנוגע לפרויקט, יחד עם זאת, את בעל הדירה הם חייבים לשתף

התנהלות כזו בדרך ככל גם מעידה על כל מיני דברים לא לגיטימיים, כדי לתת תשובה רצינית צריך לבחון באופן פרטני את המקרה, על פניו נראה שיש כאן התנהלות לא תקינה

בהסכם שנחתם מול היזם בדרך כלל יש סעיף שמחייב את היזם לקבל את אישור ב"כ הבעלים להסכם הליווי, בנוסף, הבעלים הינם צד להסכם הליווי שכן ההסכם נחתם בין היזם, הגוף המלווה ובעלי הזכויות.

הבנק המלווה יכול להתנות כל תנאי כל עוד התנאי חוקי ויחד עם זאת אם התנאים לא מתאימים אז לא חותמים מולו הסכם ליווי

לכאורה דינה להתבטל מאחר והוגשה ללא סמכות, יחד עם זאת צריך לבחון באופן פרטני

גובה ההיוון (הריבית להיוון) זה עניין מסחרי שנקבע בין בעלי הזכויות ליזם. ההיוון זה שלוקחים סכום כסף שאמור היה להתקבל בעוד X שנים ומהוונים אותו להיום בהתאם לשער ההיוון שנקבע.

העובדה שיש למי מבעלי הזכויות משכנתא לא אמורה לפגוע ו/או לעכב את התהליך

בפרויקטים של פינוי יש מכר מלא של הזכויות ורכישה מהיזם דירה חדשה, מבחינת מיסוי מקרקעין הדירה שקבלת הינה דירה חדשה ויש לעמוד בתנאים של מכירת דירת מגורים יחידה מזכה על מנת להנות מהתנאים של דירה יחידה.

ככל והכוונה לדירה שבעליה עומד בתנאים של חוק הקשיש והדירה הנרכשת גם כן עומדת בתנאים אזי שאין מיסוי.

שלום, צורי

יתכן שיש בעייתיות במגרש שלכם, שהוא שונה ממגרשים אחרים ברחוב

ויתכן שטרם נמצא היזם המתאים.

מוזמנים ליצור קשר ונראה אם נוכל לסייע לכם בעניין.

שלום, הדס

המדובר בשאלה הנוגעת לענייני מיסוי.

מומלץ לפנות לפורום מיסוי.

בכל מקרה, לא מומלץ להסתמך על מענה כללי באתר, ומומלץ לפנות לייעוץ פרטני.

בהצלחה

שלום, רן

השאלה כללית והתשובה המחייבת באופן כללי היא שקיימים יחסי חסיון עו"ד-לקוח בכל פעולה הקשורה לעניינו של הלקוח, לפי כללי האתיקה.

אין קשר אם מדובר בצד השני לעסקה, כמו עו"ד היזם , או כל צד ג' אחר.

השאלה היא אם באמת היתה הפרה של עניין החוסה בחיסיון. אך החיסיון חל על כל מערכת יחסים שבין עו"ד לבין לקוחו.