לפני שנה וחצי חתמנו על הסכם פינוי-בינוי והיזם הבטיח שהפרויקט יתחיל תוך שנה. מאז לא קרה שום דבר חוץ ממפגש אחד לפני חצי שנה. אי אפשר להשיג את היזם בטלפון ומשרד המכירות שפתחו בשכונה נסגר. בינתיים הבניין ממשיך להתדרדר כי אף אחד לא משקיע בתחזוקה "כי בין כה וכה הולכים להרוס". יש לנו חוזים חתומים – איך אפשר לבטל אותם ולהתחיל עם יזם אחר?

שלום רב,

מבקש לתאר מקרה ולקבל חוו"ד:

בעל דירה קשיש סיעודי הטוען לזכויות קשיש נתבע ע"י בעלי דירות אצל המפקח על המקרקעין בגין אי חתימתו על הסכם תמ"א. במהלך הדיון התברר שבעת הגשת התביעה לא התקבל כלל רוב חוקי של חתימות בעלי דירות ולכאורה אין עסקה. כדי לתמוך בטענתם לרוב חוקי, החתים בא כוח בעלי הדירות (!) את אחד מבעלי הדירות שמהווה לשון מאזניים על תצהיר משפטי בו הוא מצהיר שחתם על ההסכם. בפועל וכפי שמוכיח ההסכם מתברר שזהו תצהיר שווא מכיוון שהחותם עליו לא חתום על ההסכם וסביר שהוכרח לעשות כן ע"י עורכי הדין כדי לתמוך בטענתם לרוב. לאחר שהקשיש הנתבע הציג את טענותיו אלו בפני המפקח קבע האחרון דיון נוסף (לאחר דיון שהתקיים וקבלת סיכומי הצדדים) לחקירת המצהיר והעלאת טענות הצדדים.

שאלות:

1. האם בא כוח בעלי דירות יכול להיות שותף לתביעת אחד מבעלי הדירות? האם אין פה ניגוד עניינים? האם חותם התצהיר לא היה צריך לחתום דווקא מול בא כוח היזם שהוא זה שהגיש את התביעה בשם בעלי הדירות?

2. במידה ובתום החקירה יתברר שמדובר בתצהיר שווא, האם יוכל הנתבע לטעון לפיצוי גם בגין שימוש פסול בהליך משפטי? כיצד יוכל לפעול גם מול עורך הדין וחותם התצהיר?

3. האם מדובר במקרה של שיפוט בחוסר סמכות שהרי התביעה הוגשה ללא רוב חוקי ומבלי שהתקיימה עסקה?

תודה.

בעת עבודות תמ"א 38 חיזוק +ממד חברת הביטוח הפסיקה את הביטוח. העבודות מתנהלות כבר שנתיים , היזם/קבלן טוען שיש נזילה באמבטיה בביוב . מצד שני אין לי ביטו ח מבנה . האם אני צריך להזמין בעל מקצוע או זה באחריות היזם. הבנתי שהיזם ביטח את כל המבנה

יש סעיף נפוץ בהסכמים של דיירים עם יועצים שבו נאמר שהדיירים מתחייבים לצרף את ההסכם להסכם הסופי עם היזם בנוסח כזה או אחר.

גיליתי לאחרונה שחלק מיועצי הדיירים לא דורשים סעיף כזה, ובעצם משאירים את ההסכם שלהם עם הדיירים כהסכם פתוח ולא מחייב, תיאורטית הדיירים יכולים להיפטר מהם לאחר בחירת היזם ולא יהיה ליועצים האלה ממי לדרוש שכר כי בהסכם שלהם עם הדיירים כתוב במפורש שבכל מקרה הדיירים לא ישלמו כלום, ועם היזם בכלל אין להם הסכם ויריבות.

נראה שיועצים שמוכנים לחתום על הסכם כזה הם או בעלי ביטחון עצמי נורא גבוה שהדיירים יתאהבו בהם ולא יעלו בדעתם לנטוש אותם, או שהם פשוט נורא נואשים ומוכנים בעצם להתנדב למען הדיירים בתקווה שימשיכו איתם אחר כך.

השאלה היא מה דעתך, האם סעיף כובל כזה הוא לגיטימי, ראוי או אפילו הכרחי בעיניך ביחסים שבין הדיירים והיועצים?

הבניין שלנו בצפון תל אביב עובר פרויקט תמ"א הריסה ובנייה. בבניין 8 בעלי דירות. היזם שלנו מפגר מאוד בהתקדמות העבודה בתירוצים שונים: מלחמה, אין פועלים, אין חומרים, וכולי, כך ש-26 חודש מאז שהוציאו אותנו מדירותינו, אנחנו בדירות שכורות, ורק עכשיו בונים את השלד של קומה 7.

לפי ההסכם בין היזם לדיירים, עליו למסור את דירות התמורה 30 חודש מיום הריסת הבניין, פלוס 90 ימים של חסד, סה"כ לאחר 33 חודש. הרסו את הבניין ב-18.6.23.

לפני שבועיים, פנה היזם לנציגות בעלי הדירות וביקש את הסכמתם לתקופת הארכה נוספת בת 4 חודשים. ז.א. שדירות התמורה תימסרנה לבעלי הדירות רק כעבור 37 חודשים מיום ההריסה.

מתוך 8 בעלי דירות, 7 נתנו את הסכמתם לדחייה, כי הם צעירים, או משכירים את דירותיהם, כך שהדחייה לא משנה להם. רק אני – אחת מתוך השמונה – אישה בעשור התשיעי של חייה (כך שהזמן דוחק לי) הטלתי וטו על ההצעה הזאת שאיננה הוגנת, נוגדת את ההסכם, ונותנת גושפנקה לזלזול מצד היזם. להשוואה, העובדה היא שכל הבניינים מסביב (המון בניינים!!!) נבנים בתנופה ללא תירוצים, ויהיו מוכנים בזמן, בעוד שהיזם הזה לא התכונן כראוי, ומתנהל כפי שנוח לו.

שאלתי: האם ה-וטו שלי מספיק כדי לא לקבל את הצעת היזם הפוגעת בי מאוד, או ש"הרוב קובע", כפי שחושבת הנציגות.

לעניות דעתי, אם קיים הסכם כתוב, די במתנגד אחד כדי שהצעת היזם לא תתקבל.

מה הדין? תודה.

עו"ד הדר פינק טבת תודה רה על המענה המהיר, אני מירושלים, והבנתי (לצערי) שהעירייה מעוניינת בכך, מאחר שבמתחם מאחור אישרו פינוי בינוי וכך יוכלו לפרוץ/להפקיע גישה לחנייה של הבניינים (ללא שינוי בתשתיות התחבורה כמובן, מה שיהווה עומס בלתי סביר על הכביש הצר הקיים היום). ויו"ר הוועד כאמור מקדם (בצורה כוחנית, כפי שציינתי בהודעה הקודמת) את העניין מאחר שיש לו 2 דירות שמושכרות ומפחד על ההכנסה משכירות בתקופה הבנייה של המתחם מאחור…

גרים בבניין שהתמ"א הסתיימה לפני כשנה (אנחנו בדירות החדשות של התמ"א והשקענו מעל לחצי מיליון ש"ח בשיפוץ לאחר קבלת הדירה) ועכשיו יו"ר הועד מוביל תהליך לפינוי בינוי (הוא אינו גר בבניין ומוביל את המהלך בצורה בריונית (לא נתן לנו להעמיד את עצמנו לבחירה בנציגות (למרות שסביר שלא היינו נבחרים אני חושבת שמן הראוי שהיה מאפשר)). האם עדיין ניתן להסתפק ברב של 66% למרות שהבניין חדש? מאחר שמדובר במקבץ של 5 בניינים (2 כניסות) האם חייב רב של כל בניין או כניסה בנפרד גם? האם דייר מעל גיל 70, במיוחד שרק חזר לדירה לפני כשנה אחרי 4 שנות בנייה, יכול להתנגד וזה יעצור את כל הפרויקט? האם השמאי חייב לקחת בחשבון בהערכת שווי הדירה את עלות השיפוץ, ושינויים שיהיו בתנאי המגורים? במיוחד שמבחנתינו זאת הרעה לאור העובדה שמבניין בוטיק זה יהפוך לבניין רב קומות (מ- 2 דיירים בקומה יהפוך ל- 4-5 דיירים בקומה) + מסחר + בעיית עומס בכביש הגישה + צמצום כיווני האוויר. האם אלו פרמטרים שנלקחים בחשבון בקביעת שווי כלכלי? – אשמח למענה ולהמלצה לעו"ד שיוכל ללוות אותנו בהתנגדות

הבניין שלנו עומד לפני פינוי בינוי ולפני המלחמה אמרו לנו שזה אמור להתרחש ממש בחודשים הקרובים, מאז פרצה המלחמה והם מושכים את זה ולא מוכנים לתת תאריך והשבוע אמרו שיכול להיות שזה יקרה רק עוד שנתיים (!). זה נשמע לי שהם סתם מורחים את זה, השאלה באיזה שלב זה כבר נחשב מוגזם ומותר לנו לתבוע אותם?

לבניין המגורים שעבר שיפוץ תמ"א, גינה שמסביבה חומה ומתחם חניה היו חלק מהבניין.

במתחם מול הבנין החל שיפוץ תמ"א וחלקים אלו "נגזרו" מבניין המגורים לטובת הבניה.

למיטב ידיעתנו, לא נתבקש אישור כלשהו מהבניין ולא מהועד "לגלח" את החלקים הנ"ל.

האם זה חוקי מבלי לקבל את אישור הבניין שמולו מתבצע הפרויקט ללא קבלת אישור?

האם יש סיכוי לבניין לקבל פיצוי כלשהו על כך?

כל השכנים שלי יושבים לי על הראש שאני אחתום על הטופס של הפינוי בינוי. עקרונית אני מתנגדת לזה אבל לאחרונה התחלתי להשתכנע. השאלה אם אני יכולה לדרוש יותר ממה ששאר הדיירים האחרים מקבלים בשביל לחתום?

הבניין שלי בתכנונים לפינוי בינוי והתחילו לשכנע דיירים, מה הרוב שצריך בשביל לעשות פינוי בינוי (נראה לי שזה פינוי בינוי, הכוונה להרוס את כל הבניין ולבנות בניין חדש וגבוה במקום)? אני מאוד רוצה וחשבתי לנסות לשכנע דיירים בבניין בעצמי

שלום , ברצוני לשאול שאלה בנושא תמ״א 38 .

אנחנו 2 דיירים מתוך 8 בבניין בתל אביב המתנגדים לתוכנית תמ״א 38/1 שהגיש אחד מבעלי הדירות שהוא קבלן בניין במקצועו . ברשותינו 113 מ״ר מתוך 250 מ״ר . הגשנו התנגדות בעירייה לפרוייקט התמ״א בטענה שאין לייתר בעלי הדירות 2/3 משטח הבניין בטאבו כחוק ועל כן לא מתקיים תנאי סף ראשוני וביקשנו לדחות את הפרוייקט הזה שגם מתכוון לגרוע שטחים מהסלון שלנו על מנת להרחיב את חדר המדרגות והוא לא לרוחינו .

למרות ההתנגדות ולמרות העדר תנאי סף העירייה התעלמה מההתנגדות שלנו והעבירה את הפרוייקט המוצע לשלב של – ״ בדיקה מרחבית ״

אנחנו חוששים שיש לקבלן הזה קשרים בעירייה ושהעירייה תאשר לו את הפרוייקט בסוף .

מה עלינו לעשות במצב הזה – האם לחכות להחלטת אישור סופית או לפעול כבר מעכשיו . למי צריך להגיש ערעור במצב הזה

אודה לכם מקרב לב על ההכוונה.

נבחרה נציגות דיירים שאני לא סומך עליה, הבחור חלקלק עורך דין רמאי, איך אני יכול לוודא שהוא לא דופק אותנו? הוא ניצל את זה שהוא בקשרים טובים עם השכנים בבניין שהם כולם קשישים ולא יודעים שצריך לדאוג לזכויות שלנו. אני יכול להתגנד לזה?

בת שלי שוכרת דירה בבניין שלאחרונה התחילו בו הליכים לפרויקט פינוי-בינוי. אנחנו מנסים להבין את המצב ומה המשמעות עבורה כשוכרת. היזם לא מוכן לתת לנו שום אינפורמציה, ובעל הדירה טוען שהוא בעצמו לא מעודכן (אבל אני די בטוחה שהוא משחק אותה). יש משרד עורכי דין שמטפל בכל התהליך עבור בעלי הדירות בבניין. עורכי הדין האלה מחויבים לספק מידע גם לשוכרים בבניין על לוחות זמנים וכו'? אני לא רוצה שהבת שלי תתקע בסוף

התנהלות בעייתית ובחוסר שקיפות מצד הדיירים.

כל אחד לעצמו מול היזם, וכולם ביחד ממדרים אותי.

אין נציגות דיירים.

לאחרונה ביקשתי שיארגנו אסיפת דיירים כי נמאס לי מכל הקומבינות והשקרים.

לוחצים עליי לחתום על הפרויקט לפני שאשאל שאלות קשות מדי …

מאיימים ש "יפעלו נגדי" …

האם סירוב לבקשתי לכנס אסיפת דיירים ו/או אי קיום נציגות דיירים מהווים עילה חוקית לא לחתום על הפרויקט?

פרוייקט תמ׳׳א 38/2 הריסה ובנייה – נקבע בהסכם, כי הבנק המלווה יקבע את התנאים במסמכי הליווי – האם הבנק המלווה יכול לקבוע תנאי במסמכי הליווי כי, ככל והייזם יפר את ההתחייבויות שלו, על פי ההסכם תמ׳׳א שנחתם עימו, הדיירים יוכלו לתבוע את הייזם רק ובלבד בתביעה כספית , ולא יוכלו לתבוע את הייזם, לכבד את ההתחייבויות שלו על פי כל הסכם התמ׳׳א שנחתם עימו. אין תנאי כזה בהסכם תמ׳׳א שנחתם עם הייזם.

ומה הדין ,כאשר מדובר בפסק דין חלוט, בין דייר לייזם, אשר אין בפסק דין החלוט, תנאי כי למימוש פסק הדין החלוט, במקרה של הפרת פסק הדין החלוט, יהיה רק בתביעה כספית.

יובהר כי, בפסק הדין החלוט, יש סעיף שקובע, כי ההסכם תמ׳׳א שנחתם בין הדייר לייזם, יהיה בתוקף. האם הבנק המלווה יכול להוסיף תנאי, שבמקרה שהייזם ייפר את פסק הדין החלוט, ניתן יהיה לתבוע רק תביעה כספית?

תודה.

מה דינה של תביעה שהוגשה למפקח על המקרקעין נגד בעל דירה והסתבר, בדיעבד ולאחר הגשתה בעת הסיכומים, שלא הושג כלל רוב חוקי בפרוייקט המאפשר הגשת תביעה?

תודה.

שלום רב,

כיצד מתבצע חישוב שווי מהוון של דירת תמורה במקרה בו קשיש יעדיף לקבל מהיזם סכום כספי בתמורה לדירתו.

תודה.

אני ושכנה שלי הדיירות היחידות עם משכנתא בבניין ואמור להיות אצלנו פרוייקט תמ"א, זה משפיע על התהליך או יכול לעכב אותו?

ברשותי היתה דירה יחידה. הדירה עברה הליך פינוי בינוי וקבלתי דירה חדשה במקום הישנה.

אין לי עוד דירה מעבר לנל.

האם במידה ומעוניינת למכור קיימת תקופת צינון ומס כל שהוא.

אם כן מה תקופת הצינון ?

מה המס וכמה ?

הדירה במרכז. במקום דירתי הישנה 3 וחצי חדרים..קבלתי דירה 5 חדרים פלוס מרפסת מחסן ושתי חניות. תודה על העזרה

בתמא- האם קיים מיסוי על דירה מחוץ לפרוייקט הניתנת לקשיש והאם היזם נושא במיסוי זה?

אנחנו דיירים בבניין ישן בפתח תקווה שלא מצליחים למצוא יזם שיהיה מוכן ללוות אותנו. כבר פגשנו 3 יזמים שונים שאחרי בדיקות שהם עשו הם אמרו לנו שהרווח שלהם נמוך מידיי ושלא משתלם לבצע את הפרויקט בבניין שלנו. זאת בעוד שבתחילת הרחוב שלנו 3 בניינים כבר נמצאים בתהליך. האם עלינו לפנות לעירייה?

שלום,

אחותי ואני ירשנו מהורינו דירה שאינה מחוייבת במס שבח בעת מכירתה (היות והיתה דירתם היחידה) והיא כרגע בתהליך בניית הבניין מחדש במסגרת פינוי בינוי.

מתי אפשר יהיה למכרה לאחר כדי להנות מפטור ממס שבח: 1. רק עם סיום הבנייה לאחר קבלת טופס 4.

2. בסמוך לסיום הבניה לפני טופס 4. או שזמן המכירה אינו משנה כלל ועיקר לצרכי הפטור?

האם העובדה שעברה השבחה במסגרת התמ״א עלולה לחייב אותנו במס שבח כלשהו למרות היותה דירת ירושה יחידה?

תודה מראש

שלום רב,

האם בין בעל דירה לבא כוח בעלי הדירות בפרוייקט תמ"א 38 מתקיים חיסיון עו"ד לקוח כפשוטו כמו בכל שירות אחר בין עו"ד ללקוחו? דהיינו, אם עו"ד בעלי דירות מעביר פניות אישיות, הנוגעות לאחד מבעלי הדירות, ללא רשות ואישור לבא כוחו של יזם הפרוייקט, האם מדובר בהפרת חיסיון עו"ד לקוח ובהפרת אמון?

תודה.

שלום מדובר בבניין בתהליך תמ"א 38/1 רכשתי דירה ונאמר כי החניה ככל הנראה תיהיה רשומה בחכירה.

החניה נמצאת בחלקה צמודה לדירה (לצורך העניין הדירה בחלקה 2 והחניה בחלקה 6)

איך בפועל מבצעים את הרישום – מול מי הסכם החכירה? האם אפשרי שאני יהיה רשום בעלים בחכירה של חניה על בעל זכות דירה בחלקה 6? האם צריך להיות הסכם חכירה?