פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
האם אני חייב להראות את הדירה
ג
11/01/11
החוזה שלי נגמר עוד ארבעה חודשים ובעלת הדירה מתעקשת להראות את הדירה שלי לשוכרים פוטנציאלים כחודשיים וחצי לפני תום החוזה.
בחוזה שלנו אין שום סעיף רלוונטי.
האם אני מחוייב לאפשר לה להראות את הדירה כל כך הרבה זמן לפני תום החוזה? במידה וכן, אילו תנאים אני יכול להכתיב לה בכדי שזה יפגע בי במינימום האפשרי?
באותו הקשר, האם זה נכון שהמשכיר
בחוזה שלנו אין שום סעיף רלוונטי.
האם אני מחוייב לאפשר לה להראות את הדירה כל כך הרבה זמן לפני תום החוזה? במידה וכן, אילו תנאים אני יכול להכתיב לה בכדי שזה יפגע בי במינימום האפשרי?
באותו הקשר, האם זה נכון שהמשכיר
האם אני חייב להראות את הדירה
עו"ד גל לנדוי
12/01/11
בעיקרון, כן. אפילו שלא קיים סעיף כאמור בחוזה השכירות, שהרי לא יהא זה הגיוני שלא לאפשר כלל להראות את הדירה בפני שוכרים פוטנציאליים. בנוסף, באם לא תראה את הדירה תהיה חשוף לטענות משפטיות וכספיות מצד בעל הדירה שהפרעת לו מלמצוא שוכרים פוטנציאליים. לפיכך, נכון הרבה יותר יהא כן לאפשר ולהראות את הדירה, אך לנסות להגביל זאת לשעות סבירות, בתיאום עמך מראש, לא כל יום, אולי איזה יום-יומיים בשבוע, והכל תוך מתן אפשרות סבירה להראות את הדירה, ולא תוך הכשלת העניין.
רישום בטאבו של הדירה
איתן
11/01/11
רכשתי דירה לפני 5 שנים מקבלן ,הדירה עדיין לא נרשמה בטאבו.
החברה/הקבלן נקלע לקשיים ועומדים להטיל עיקול, האם תרשם הערת אזהרה עיקול על הדירה שלי
החברה/הקבלן נקלע לקשיים ועומדים להטיל עיקול, האם תרשם הערת אזהרה עיקול על הדירה שלי
רישום בטאבו של הדירה
עו"ד גל לנדוי
12/01/11
שאלה כללית מדי. יש לדעת, ראשית, באם נרשמה הערת אזהרה על זכויותיך (או לכל הפחות משכון), שעל פי הסכם הרכישה. באם נרשמה הערת אזהרה ו/או משכון, אזי גם באם מבחינה טכנית יוטל עיקול כאמור על הדירה שלך, יהא ניתן להסירו יחסית בקלות. באם לא נרשמה הערת אזהרה ו/או משכון, כאמור לעיל, אזי יהא קשה יותר, אך אפשרי. בלי קשר, באם נקלע הקבלן לקשיים כלכליים, זה בהחלט עשוי לעכב מאוד, עד כדי שלא לאפשר, רישום זכויות רוכשי הדירות בסופו של יום ברישום בית משותף בטאבו, לאור העיקולים שיוטלו, למשל באם קיימים חובות של הקבלן לרשויות המס בעניין הבניין, כאלה שלא יאפשרו לרשות המיסים להנפיק אישורים מתאימים לרישום הדירות בסופו של יום בטאבו על שמות רוכשי הדירות. יש להכנס לעומקם של דברים ולעיין במצב הספציפי והרישומי של הדירה ושל הבניין והפרוייקט כולו.
קבלן שנקלע לקשיים
עו"ד טלי קסלר
12/01/11
אני מציעה כי תקיימו אסיפת דיירים ותנסו לחבור ביחד כמה שיותר שכנים. תפנו לעורך דין שייצג אתכם בעניין ותטפלו באופן עצמאי ברישום הבניין כבית משותף וברישום הדירות בטאבו על שמכם. ככל שתעשו זאת מוקדם יותר - כך יהיה יותר טוב.
הערה בטאבו
דוד אוריון
11/01/11
שלמתי דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל לפני שנתיים.
ל-49 שנים הבאות וקבלתי אישור מהמנהל על כך
האם יש צורך לרשום הערה לטובתי בטאבו ואם כן האם עלי לשלוח את האישור שקבלתי מהמנהל לטאבו
תודה
ל-49 שנים הבאות וקבלתי אישור מהמנהל על כך
האם יש צורך לרשום הערה לטובתי בטאבו ואם כן האם עלי לשלוח את האישור שקבלתי מהמנהל לטאבו
תודה
רישום חכירה מהוונת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/11
המינהל אמור להנפיק מסמך שמופנה ללשכת רישום המקרקעין אשר יאפשר לך לרשום בטאבו שהחכירה מהוונת. כדאי בהחלט לעשות זאת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
אושרית
11/01/11
אני בעלת דירה יחידה ומעוניינת להעבירה ע"ש אימי - האם יש זמן מוגדר כלשהו מיום שרכשתי את הדירה ועד ליום העברה ע"ש אימי? האם אני צריכה להסביר מדוע אני מעבירה את הדירה?
העברת דירה ללא תמורה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
אין צורך להסביר את סיבת ההעברה. באופן עקרוני, אין צורך להמתין זמן כלשהו עד לביצוע ההעברה, אלא אם כן יש פה עסקה מלאכותית כלשהי שמסתתרת מאחורי רכישת הדירה והעברתה לאם (כגון עסקה שנועדה כל כולה להימנע מתשלום מס או עסקה לא לגיטימית מסוג אחר).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח-נכה
אפרים
11/01/11
שלום רב,ברצוני לשאול האם לנכה 100% יש הנחה או פטור כלשהו ממס שבח.בתודה מראש,אפרים
הנחה לנכה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
לנכה העומד בקריטריונים מסויימים יש הנחה במס רכישה. לא במס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיוע שכר דירה
אורית
11/01/11
אני גרושה אם חד הורית לילד בן 5.
אני זכאית לקבל סיוע בעזרה של השכרת דירה ממשרד השיכון.
איני חייה עם בן זוג אך יש לי חבר שלעיתים ישן בדירתי.
שמעתי שהמשרד עושה בדיקות פתע באמצע הלילה,רציתי לדעת מה אני יהיה חייבת במקרה שמשרד השיכון יחליט שיש לי שותף לדירה.
איני חייה עם בן זוג אך אני רוצה לחיות בשקט ומעונינת לדעת מה השלכות והחובות עם משרד השיכון בעניין זה.
אני זכאית לקבל סיוע בעזרה של השכרת דירה ממשרד השיכון.
איני חייה עם בן זוג אך יש לי חבר שלעיתים ישן בדירתי.
שמעתי שהמשרד עושה בדיקות פתע באמצע הלילה,רציתי לדעת מה אני יהיה חייבת במקרה שמשרד השיכון יחליט שיש לי שותף לדירה.
איני חייה עם בן זוג אך אני רוצה לחיות בשקט ומעונינת לדעת מה השלכות והחובות עם משרד השיכון בעניין זה.
סיוע שכר דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
אם הסיוע שאת מקבלת ממשרד השיכון מבוסס על הצהרה שלך לגבי היותך אם חד הורית ואם כתוצאה מביקור פתע או מבדיקה אחרת ייקבע שאינך חד הורית היות ויש לך ידוע בציבור או שהסטטוס שהצגת בפניהם אינו נכון - את חשופה לכך שהזכאות שלך לקבלת סיוע תישלל. בנוסף, אם הם יתרשמו כי גם בעבר הצגת בפניהם מצג שווא לגבי הסטטוס שלך, את חשופה לכך שיידרשו ממך בחזרה תשלומי סיוע ששילמו לך בעבר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות כניסה למקרקעין שכנים בזמן בניה
רמי
11/01/11
ברשותי תוכניות בנייה (שיפוץ בית קיים) עליהן חתם השכן בבית דו-משפחתי. התוכניות אושרו ע"י הועדה והוצא היתר בנייה.
לפי התוכנית יש לבנות קיר משותף על הגבול עם השכן.
אולם, יום אחד, השכן החליט שהוא לא מוכן לתת לקבלן הבונה להכנס לשטח שלו לצורך בניית הקיר המשותף.
מה עושים? האם משטרה יכולה לכפות עליו בגלל קיום ההיתר? האם צריך צו בית משפט?
לפי התוכנית יש לבנות קיר משותף על הגבול עם השכן.
אולם, יום אחד, השכן החליט שהוא לא מוכן לתת לקבלן הבונה להכנס לשטח שלו לצורך בניית הקיר המשותף.
מה עושים? האם משטרה יכולה לכפות עליו בגלל קיום ההיתר? האם צריך צו בית משפט?
הקמת קיר משותף
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
המשטרה לא יכולה לכפות על השכן כניסה של הקבלן שלך לבצע עבודות אצלו בשטח. היתר הבנייה הוא מסמך שיש לו משמעות ברמה התכנונית - מה מותר לבנות במישור היחסים שבינך לבין הוועדה המקומית לתכנון ובניה. היתר הבנייה לא מכריע ביחס לשאלת הבעלות. אם אתה לא מצליח להגיע עימו להסכמה בעניין תיאלץ להגיש נגדו תביעה לבית המשפט המוסמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניעת עיקול עתידי
דור
10/01/11
שלום לי ולגרושי דירה משותפת. לגרושי חובות רבים שיצר על שמו .כיצד אוכל למנוע עיקול הדירה המשותפת , אם יגיעו נושים ויחליטו לעקל את הדירה. כרגע אני מתגוררת בדירה .אודה על תשובתכם.דור
מניעת עיקול
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
אם הדירה רשומה על שם שניכם את לא יכולה להימנע מעיקולים שיוטלו על חלקו ע"י נושים שלו. העיקולים יחולו רק על חלקו ולא על חלקך. הדרך היחידה להימנע מכך היא לרכוש ממנו את חלקו ולרשום את כל הזכויות בדירה על שמך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה פרטית
א
10/01/11
שלום,יש לי שתי חניות פרטיות (ע"פ אישור הזכויות בדירה שרכשתי). הבנתי כי בבניין יש תופעה של "השתלטות על חנייה"..אני חוששת שמישהו יפלוש ויעשה שימוש בחניות שלי. מה אני יכולה לעשות במידה ודבר כזה יקרה?אם מישהו יעשה שימוש בחלל שלי למעשה...??
חנייה פרטית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
אם מישהו חלילה יפלוש לחניה שלך ויעשה בה שימוש תצטרכי לדרוש ממנו להימנע מכך ואם זה לא יעזור, ניתן לפנות אותו בכוח (אם מדובר בפינוי תוך 30 יום מיום הפלישה), ו/או להתלונן במשטרה על הסגת גבול ו/או להגיש תביעת פינוי ודרישה לקבלת תשלום בגין דמי שימוש ראויים. את צריכה להיות עם האצבע על הדופק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
על שכירות דירה
עליזה
10/01/11
שלום וברכה
בני הולך לשכור דירה שראה .לפי התנהלות המשכירה נראה לי משום מה שהדירה לא שלה .
איך אפשר לברר את זה במקרה שאין לה חוזה קנית דירה
ובמה אנחנו יכולים להסתבך אם באמת נכנסנו באמת ובתמים לדירה כזו האם יש חובה לשוכר לברר כאלו דברים או שהאחריות היא עליה .
אשמח אם תרחיב לי קצת את הנושא
בני הולך לשכור דירה שראה .לפי התנהלות המשכירה נראה לי משום מה שהדירה לא שלה .
איך אפשר לברר את זה במקרה שאין לה חוזה קנית דירה
ובמה אנחנו יכולים להסתבך אם באמת נכנסנו באמת ובתמים לדירה כזו האם יש חובה לשוכר לברר כאלו דברים או שהאחריות היא עליה .
אשמח אם תרחיב לי קצת את הנושא
בדיקת זהות הבעלים לפני השכרת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
את לא מעלה בדעתך לקנות רכב בלי לבדוק מי הבעלים שלו. בדיוק באותו אופן את לא אמורה לשכור דירה מבלי לוודא מי הבעלים של הדירה. על מנת לבדוק זאת צריך להוציא נסח טאבו או אישור זכויות מהמינהל או כל אסמכתא אחרת (כגון אישור החברה המשכנת וכיו"ב) שמעידה על כך שעומד מולך הבעלים של הנכס. האישור צריך להיות עדכני מהזמן האחרון. אם חלילה תשכרי דירה ממי שהוא לא הבעלים את עלולה להיות חשיפה לדרישה כפולה של דמי שכירות וכן לתביעת פינוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשובה
עו"ד
11/01/11
חובה לבדוק מי הבעלים של הדירה - ניתן לעשות זאת ע"י טאבו - אם אין למשכירה כל מסמך המוכיח כי היא הבעלים. אם אתה לא בטוח ב100% כי היא הבעלים - לא לחתום על חוזה!!! נכון שהיא תחשב כנוכלת וניתן לתבוע אותה , אך גם אתה לא יוצא "נקי" מהסיפור ובעל הדירה יכול להוציא אותך מהדירה מאחר ולא חתם איתך על הסכם ולא נתן לך אישור להתגורר בדירה, כמו כן כספך ישולם לאדם שהוא לא בעל הדירה - יש לבדוק את העניין לעומק
חריגת בניה שנמצאה טרם קניית דירה
איילת
10/01/11
שלום,
ברצוני לקנות דירה, טרם חתימה על החוזה הייתי בעיריה וגיליתי כי ישנה חריגת בניה - שינוי חזית המבנה - פתיחת חלון 30 ס"מ כלפי מטה (עד הרצפה). השכנים הגישו תלונה בעיריה, פרקליטות העיריה החליטה לא לתבוע, השכנים הגישו ערער. תשובת הערער טרם התקבלה.
האם אנו פתוחים לתביעה מצד השכנים או מצד תרבות הדיור? האם יכולים לדרוש מאיתנו לסגור את החלון (את החלק התחתון)? האם עלולים לקנוס אותנו כספית? באיזה סדר גודל של סכום? מה עלינו לעשות בנידון אם אנחנו מאד רוצים את הדירה?
ברצוני לקנות דירה, טרם חתימה על החוזה הייתי בעיריה וגיליתי כי ישנה חריגת בניה - שינוי חזית המבנה - פתיחת חלון 30 ס"מ כלפי מטה (עד הרצפה). השכנים הגישו תלונה בעיריה, פרקליטות העיריה החליטה לא לתבוע, השכנים הגישו ערער. תשובת הערער טרם התקבלה.
האם אנו פתוחים לתביעה מצד השכנים או מצד תרבות הדיור? האם יכולים לדרוש מאיתנו לסגור את החלון (את החלק התחתון)? האם עלולים לקנוס אותנו כספית? באיזה סדר גודל של סכום? מה עלינו לעשות בנידון אם אנחנו מאד רוצים את הדירה?
חריגת בנייה בנכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
אם הערר יתקבל או אם העירייה תחליט לנקוט בהליכים בכל שלב בגין חריגת הבנייה מדובר בהליכים פליליים שהעירייה רשאית לנקוט כנגד בעלי הנכס וכנגד מי שמחזיק בו. אם אתם תהיו הבעלים / המחזיקים באותה עת אתם חשופים לכך. תוצאתו של ההליך עשויה להיות הרשעה פלילית של הנאשם, קנס וכן צו הריסה או צו השבת המצב לקדמותו. אתם צריכים לקחת זאת בחשבון ולהיערך בהתאם, אם אתם מחליטים בכל זאת לקנות את הדירה. כמו כן, עליכם לקחת בחשבון שזו דירה שיש בה פגם מסויים, וככל שתחליטו למכור את הדירה בעתיד, קונה פוטנציאלי עלול להירתע מכך (בדיוק כפי שאתם נרתעים היום).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
דליה
10/01/11
קניתי דירה לפני 11 חודשים. בחוזה כתוב ש - 100 אלף שקל נשארים אצל ב"כ המוכר במשך 12 חודשים. לאחר מכן ישלם העו"ד מתוך הסכום הזה את כל המיסים הנדרשים. עד עתה לא קבלתי מהמוכר אישור מס שבח. האם עורך הדין הנאמן יכול להעביר את כל הכסף למוכרלפני קבלת האישור? האם יכול להיגרם לי נזק כלכלי כלשהו ? ובכלל, כמה זמן לוקח לקבל אישור ממ שבח? (מדובר במוכר בעל נכסי רבים שעושה הרבה עיסקאות בשנה).
תודה רבה
דליה
תודה רבה
דליה
כספים בנאמנות להבטחת תשלום מס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
באופן עקרוני קבלת אישור מס שבח, אם אין עניינים מיוחדים, אמורה לקחת מספר חודשים. הנאמן אמור לפעול בהתאם למה שכתוב בהסכם. אם לפי ההסכם אסור לנאמן להעביר את הכספים לפני קבלת האישור - אז כך צריך הנאמן לפעול. אם יפעל אחרת אז זה לא בסדר ומקים זכות תביעה כנגד הנאמן. במקום לעסוק בהשערות ולהיכנס לחרדות שלא לצורך - הייתי מציעה לך לפנות בכתב (מוטב באמצעות עורך הדין שייצג אותך בעסקה) לנאמן - עו"ד של המוכר ולבקש לקבל את ההסבר שלו בכתב מה קורה עם אישור מס שבח, מדוע העניין מתעכב, ומתי צפויה קבלתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח – דירת גן צמודת קרקע
יאיר מנחם
10/01/11
בבעלותי דירת גן אליה צמודה קרקע/גינה בשטח של 130 מ"ר. ברצוני למכור את הדירה. האם יש חשש כי מש שבח יפצל את חישוב התמורה שקיבלתי, באופן שיחול מס שבח על רכיב הקרקע בלבד (על דירת המגורים בכוונתי לבקש פטור). אם כן, מהו חישוב מס השבח שעלי לשלם אם אני בעלים של הדירה מזה 10 שנים?
מס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
כדי לתת לך ייעוץ רציני בנושא חייבים לראות את כל המסמכים והמצב המשפטי של הנכס. אם מדובר בדירה שהיא חלק מבית משותף עם הצמדה של גינה - מס שבח עשוי לבדוק אם יש זכויות בנייה נוספות לא ממומשות וביחס אליהן לדרוש מס. פנה לקבלת ייעוץ משפטי בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
יריב
10/01/11
רכשתי בית בסכום של 2,300,000 והדיווח היה רכישה של דירה שניה ושילמתי למעלה מ-100,000 ש"ח. אם אמכור את הדירה הראשונה שלי בתוך שנתיים אקבל את ההפרש בכל מקרה או שהייתי צריך להצהיר את כוונתי למכור את הדירה הראשונה. מדובר בסכום של 50,000 ש"ח.
מס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
בוודא שלא תקבל את הסכום בחזרה באופן "אוטומטי". היית צריך לדווח מלכתחילה שבכוונתך למכור את הדירה ואז סכום ההפרש היה ב"הקפאה" עד להשלמת המכירה. ייתכן שלמרות זאת, ניתן גם כעת לתקן את הדיווח ולקבל את הסכום בחזרה בעת מכירת הדירה. פנה לקבלת ייעוץ משפטי בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסים
אלי
10/01/11
בבעלותי(ואישתי) יש לי דירה שאני מתגורר בה עם משפחתי יש לי כוונות לרכוש דירה נוספת להשקעה שערכה 400000 שקל איזה מיסים אני צריך לקחת בחשבון שיש עלי לשלם בעקבות השקעה שכזאת
מיסים ברכישת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
11/01/11
מס רכישה (מס המשולם במדרגות לפי שווי הדירה. עליך יחול מס גבוה יותר החל על מי שברשותו דירה נוספת), תיווך ושכ"ט עו"ד. צריד לוודא שבחוזה המוכר לא מגלגל אלייך מיסים החלים עליו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוש חוזה לתקופת אופציה
ענבר
09/01/11
אני ושותפתי מסיימות בקרוב שנת שכירות בדירה, כאשר החוזה מאפשר שתי תקופות אופציה באותם התנאים- להלן הסעיפים העוסקים בכך:
- "תקופת השכירות הנה ל-12 חודשים החל ביום X וכלה ביום Y (להלן 'תקופת השכירות'). אם במשך תקופת השכירות יעמוד השוכר בכל חיוביו כלפי המשכיר, תהיה לשוכר הזכות להאריך את תקופת השכירות עד 12 חודשים נוספים (להלן- האופציה) וזאת ע"י משלוח הודעה בכתב למשכיר לפחות 60 יום לפני תום תקופת השכירות או האופציה לפי המקרה. לשוכר תהיה הזכות לממש 2 אופציות וכל תנאי השכירות שלפי חוזה זה יחולו גם בתקופת האופציות".
-כל שינוי ו/או תוספת להסכם זה יהיו ברי תוקף אך ורק אם ייעשו בכתב ובחתימת שני הצדדים, וכל הודעה שתישלח מאחד הצדדים למשנהו בדואר רשום על פי הכתובות המפורטות במבוא להסכם זה, תיחשב כאילו התקבלה כעבור 96 שעות משעת מסירתה בסניף הדואר".
שאלותיי הן- מחוסר תשומת לב שכחנו לשלוח לבעלת הדירה הודעה בכתב על רצוננו לנצל את תקופת האופציה הראשונה, אך יש לציין כי אמרנו לה זאת גם בטלפון וגם פנים מול פנים, וכשציינו כי נשלח הודעה בכתב אמרה כי אין בכך צורך. האם עצם העובדה שלא שלחנו הודעה בכתב עלולה לגרום לבעיות כלשהן, ואם כן, האם יעזור אם נעשה זאת כעת, באיחור של כמה ימים (זאת בהתחשב בכך שעמדנו בכל חיובינו כנדרש, ללא יוצא מן הכלל)?
שנית- האם יש צורך בחוזה חדש או שניתן להוסיף נספח בקיים, והאם שטר החוב הקודם תקף גם לתקופת האופציה או שיש צורך בחדש?
- "תקופת השכירות הנה ל-12 חודשים החל ביום X וכלה ביום Y (להלן 'תקופת השכירות'). אם במשך תקופת השכירות יעמוד השוכר בכל חיוביו כלפי המשכיר, תהיה לשוכר הזכות להאריך את תקופת השכירות עד 12 חודשים נוספים (להלן- האופציה) וזאת ע"י משלוח הודעה בכתב למשכיר לפחות 60 יום לפני תום תקופת השכירות או האופציה לפי המקרה. לשוכר תהיה הזכות לממש 2 אופציות וכל תנאי השכירות שלפי חוזה זה יחולו גם בתקופת האופציות".
-כל שינוי ו/או תוספת להסכם זה יהיו ברי תוקף אך ורק אם ייעשו בכתב ובחתימת שני הצדדים, וכל הודעה שתישלח מאחד הצדדים למשנהו בדואר רשום על פי הכתובות המפורטות במבוא להסכם זה, תיחשב כאילו התקבלה כעבור 96 שעות משעת מסירתה בסניף הדואר".
שאלותיי הן- מחוסר תשומת לב שכחנו לשלוח לבעלת הדירה הודעה בכתב על רצוננו לנצל את תקופת האופציה הראשונה, אך יש לציין כי אמרנו לה זאת גם בטלפון וגם פנים מול פנים, וכשציינו כי נשלח הודעה בכתב אמרה כי אין בכך צורך. האם עצם העובדה שלא שלחנו הודעה בכתב עלולה לגרום לבעיות כלשהן, ואם כן, האם יעזור אם נעשה זאת כעת, באיחור של כמה ימים (זאת בהתחשב בכך שעמדנו בכל חיובינו כנדרש, ללא יוצא מן הכלל)?
שנית- האם יש צורך בחוזה חדש או שניתן להוסיף נספח בקיים, והאם שטר החוב הקודם תקף גם לתקופת האופציה או שיש צורך בחדש?
חידוש חוזה שכירות
עו"ד שזר תומר
09/01/11
תשלחו כעת הודעה (כן - זה יכול להיות בעייתי).
אבל אם הבעלים לא יגיד דבר זה בסדר.
אפשר לחתום על נספח בלבד כי החוזה חודש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אבל אם הבעלים לא יגיד דבר זה בסדר.
אפשר לחתום על נספח בלבד כי החוזה חודש.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תביעה נפרדת לאחר שנדחתי בועדת ערר לתכנון ובנייה
ניר
09/01/11
הגשתי ערר לועדה המקומית לתכנון ובניה על היתר בנייה כנגד הועדה ונדחתי. האם אוכל עתה לתבוע בתביעה נפרדת (תביעה כספית) בעילת מטרד את השכן שקיבל את ההיתר שעליו עררתי בפני ועדת הערר?
תביעה נפרדת בעילת מטרד
עו"ד שזר תומר
09/01/11
כן אפשר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
למי שייכת הדירה????????
מ
09/01/11
בעלי חתם בבית משפט על העברת מחצית הדירה לילדיו, וגרושתו היתה צריכה להוציא אותו מהמשכנתא שבוע אחרי המשפט,עברו שנתיים והיא לא עשתה זאת וגם בנק משכן לא מוכן להוציא את בעלי מהמשכנתא מכיוון שהיא לא עובדת.קנינו דירה ויש הערת הזהרה שזה בית ראשון ,אלא אם הוא לא יוצא מהמשכנתא זה יהיה בית שני ואז נצטרך לשלם יותר מס. מה אפשר לעשות? ומה זה אומר לפי החוק אם קורה משהו לאחד מהם למי שייכת הדירה כרגע?(לפי בית משפט זה שלה והילדים ולפי בנק משכן זה שייך לשניהם)?????????
הערת אזהרה
עו"ד שזר תומר
09/01/11
כל עוד בעלך רשום כבעלים בנכס הקודם - תשלמו מס על נכס שני.
אם הגרושה תסרב - ניתן לפנות לביהמ"ש שיורה לטאבו לבצע את השינוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אם הגרושה תסרב - ניתן לפנות לביהמ"ש שיורה לטאבו לבצע את השינוי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סירוב ועד הבית ודיירי בניין לתשלום בגין נזקי גג
אפי
09/01/11
שלום רב,
אנו מתגוררים בקומה האחרונה בבניין בן 10 דיירים.
לאחרונה נתגלו אצלנו נזילות במרפסת שירות אשר נובעות מגג הבניין.
בשיחה עם ועד הבית נמסר לנו כי אין בקופת הועד כסף לכיסוי ההוצאות והדיירים אינם משתפים פעולה בגבייה של תיקונים לגג (ולהבנתי בגביית התשלום החודשי בגין הועד גם כן). כמו כן הוסבר לי ע"י ועד הבית כי גם אצלו היו נזילות שנבעו מהגג והוא ספג את העלויות.
הבנו כי הדייר שמתחתנו עשה תיקונים בדוד בסמוך למועד בו הופיע הנזילה אצלנו ועל כן שוחחנו עימו והוא טוען כי הזמין את בעל המלאכה אך זה התנער מאחריות. לטענתו הוא עשה עבודה נקייה ואעפ"י שאינו אחראי הוא ראה רעף שבור ותיקן אך הדבר לא הועיל והנזילה ממשיכה. פנייה נוספת לועד הבית לא הועילה ונמסרה אותה התשובה.
כמו כן, ממש בשבת האחרונה נשבר המרזב והדבר גורם לנזילה באמבטיה גם כן.
מבדיקת עלויות, תיקון הנזילה של המרפסת שירות צפויה לעלות בין 500-800 ש"ח ותיקון המרזב יקר בהרבה (סכום שלא נוכל להרשות לעצמנו לספוג כרגע).
אציין כי עד עתה כל פעם שועד הבית בא לגבות תשלום שילמנו אך קבלה לא נמסרה על ידו למרות בקשתנו. כמו כן, ניקיון חדר המדרגות ממשיך ומתקיים פעמיים בשבוע וכן לאחרונה נרכשו עציצים לחדר המדרגות והותקן קודן בכניסה לבניין (קצת מפתיע לאור העובדה כי קופת הועד ריקה...)
מה ניתן לעשות?
האם אני יכולה לא לשלם את התשלום החודשי לועד בית עד לכיסוי מלוא ההוצאות שאני סופגת על עצמי בגין התיקונים?
תודה רבה
אנו מתגוררים בקומה האחרונה בבניין בן 10 דיירים.
לאחרונה נתגלו אצלנו נזילות במרפסת שירות אשר נובעות מגג הבניין.
בשיחה עם ועד הבית נמסר לנו כי אין בקופת הועד כסף לכיסוי ההוצאות והדיירים אינם משתפים פעולה בגבייה של תיקונים לגג (ולהבנתי בגביית התשלום החודשי בגין הועד גם כן). כמו כן הוסבר לי ע"י ועד הבית כי גם אצלו היו נזילות שנבעו מהגג והוא ספג את העלויות.
הבנו כי הדייר שמתחתנו עשה תיקונים בדוד בסמוך למועד בו הופיע הנזילה אצלנו ועל כן שוחחנו עימו והוא טוען כי הזמין את בעל המלאכה אך זה התנער מאחריות. לטענתו הוא עשה עבודה נקייה ואעפ"י שאינו אחראי הוא ראה רעף שבור ותיקן אך הדבר לא הועיל והנזילה ממשיכה. פנייה נוספת לועד הבית לא הועילה ונמסרה אותה התשובה.
כמו כן, ממש בשבת האחרונה נשבר המרזב והדבר גורם לנזילה באמבטיה גם כן.
מבדיקת עלויות, תיקון הנזילה של המרפסת שירות צפויה לעלות בין 500-800 ש"ח ותיקון המרזב יקר בהרבה (סכום שלא נוכל להרשות לעצמנו לספוג כרגע).
אציין כי עד עתה כל פעם שועד הבית בא לגבות תשלום שילמנו אך קבלה לא נמסרה על ידו למרות בקשתנו. כמו כן, ניקיון חדר המדרגות ממשיך ומתקיים פעמיים בשבוע וכן לאחרונה נרכשו עציצים לחדר המדרגות והותקן קודן בכניסה לבניין (קצת מפתיע לאור העובדה כי קופת הועד ריקה...)
מה ניתן לעשות?
האם אני יכולה לא לשלם את התשלום החודשי לועד בית עד לכיסוי מלוא ההוצאות שאני סופגת על עצמי בגין התיקונים?
תודה רבה
ועד בית
עו"ד שזר תומר
09/01/11
את יכולה לתבוע את הועד בפני המפקח על המקרקעין - את אפילו לא צריכה עורך דין בשביל זה.
אל תעשי קיזוז על דעת עצמך.
תמסרי לועד, שאם לא יתקנו את הגג, את תתבעי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אל תעשי קיזוז על דעת עצמך.
תמסרי לועד, שאם לא יתקנו את הגג, את תתבעי.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
זכויות בניה ויפויי כוח בלתי חוזר
דנה
09/01/11
שלום, יש לי שתי שאלות:
1.האם מכירה של זכויות בניה זו עסקה במקרקעין? מחוייבת דיווח למיסוי? יש היטל השבחה?
2. האם עורך דין יכול לחתום על פי יפויי כוח בלתי חוזר שניתן לו ע"י מוכרים /קונים בעסקה במקרקעין, על יפויי כוח בלתי חוזר בשם המוכרים שהחברה המשכנת מבקשת?
1.האם מכירה של זכויות בניה זו עסקה במקרקעין? מחוייבת דיווח למיסוי? יש היטל השבחה?
2. האם עורך דין יכול לחתום על פי יפויי כוח בלתי חוזר שניתן לו ע"י מוכרים /קונים בעסקה במקרקעין, על יפויי כוח בלתי חוזר בשם המוכרים שהחברה המשכנת מבקשת?
חתימה על ידי עורך דין
עו"ד שזר תומר
09/01/11
תלוי בדיוק איזה זכויות מוכרים..
לגבי חתימה של עו"ד, עו"ד יכול לחתום כמעט על הכל (למעט מש"ח בדרך כלל), אבל... תלוי מה יפוי הכוח שניתן לו, צריך משוה מקיף מאוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לגבי חתימה של עו"ד, עו"ד יכול לחתום כמעט על הכל (למעט מש"ח בדרך כלל), אבל... תלוי מה יפוי הכוח שניתן לו, צריך משוה מקיף מאוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה בקשר לריכשת מגרש
לירן
09/01/11
במידה ואני רוכש מגרש צמוד קרקע למטרת מגורים האם אני זכאי לפטור ממס רכישה במידה וזה הנכס הראשון שאני רוכש?
אין לי דירה או נכס אחר.
אין לי דירה או נכס אחר.
פטור מס רכישה - מגרש
עו"ד שזר תומר
09/01/11
אם זה מגרש - לא - אין לך פטור.
רק אם זו דירת מגורים ראשונה יש פטור במידה והסכום לא עובר את המינימום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רק אם זו דירת מגורים ראשונה יש פטור במידה והסכום לא עובר את המינימום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מכירת דירה as is
אי
09/01/11
שלום
מכירה דירה as is עלולה לכלול בחובה חובות על הנכס.
בנוסף לבדיקה האם קיים חוב לחברת חשמל, לעיריה, לבזק, שעבוד בטאבו/רשם המשכונות , מה עוד צריך לבדוק והיכן עושים זאת.
בתודה
אי
מכירה דירה as is עלולה לכלול בחובה חובות על הנכס.
בנוסף לבדיקה האם קיים חוב לחברת חשמל, לעיריה, לבזק, שעבוד בטאבו/רשם המשכונות , מה עוד צריך לבדוק והיכן עושים זאת.
בתודה
אי
קניית דירה AS IS
עו"ד שזר תומר
09/01/11
AS IS הכוונה בדרך כלל למצב תכנוני של הנכס ולא למצב החובות.
כלומר צריך לרשום במפורש, שהדירה היא ללא חובות .
אתה יכול לבדוק בכל הגופים הרלוונטים באמצעו יפוי כוח מהמוכר (כונס?), את המצב המשפטי והתכנוני.
תשכור עו"ד לצורך העסקה הזאת, אם אתה רוצה לצאת ממנה בשלום.
תעשו הסכם נפרד לשינויים שלא יהיה חלק מהעלות של הרכישה, וכך תמנעו את עלות מס הרכישה.
בכל מקרה, לא מיעץ לכם לחתום מבלי לשכור עו"ד שיעיין בהסכם, עו"ד של הקבלן - לא מייצג אתכם! ובעל אינטרס מנוגד משלכם!!!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
כלומר צריך לרשום במפורש, שהדירה היא ללא חובות .
אתה יכול לבדוק בכל הגופים הרלוונטים באמצעו יפוי כוח מהמוכר (כונס?), את המצב המשפטי והתכנוני.
תשכור עו"ד לצורך העסקה הזאת, אם אתה רוצה לצאת ממנה בשלום.
תעשו הסכם נפרד לשינויים שלא יהיה חלק מהעלות של הרכישה, וכך תמנעו את עלות מס הרכישה.
בכל מקרה, לא מיעץ לכם לחתום מבלי לשכור עו"ד שיעיין בהסכם, עו"ד של הקבלן - לא מייצג אתכם! ובעל אינטרס מנוגד משלכם!!!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלת שיפוץ לשוכר ועוד..
מודאגת
09/01/11
שלום רב!
האח של אמי שוכר ממנה את הבית כבר 9 שנים.
אבי עליו השלום,כך אני מאמינה מעולם לא עשה עמו חתימת חוזה וכך הדוד שלי "שוויץ ואמר שהוא יכול לא להתפנות מהדירה ושהיא שלו כי אביך לא עשה עמי חתימת חוזה" וכל השנים הוא בוחש ובוחש "בקערה".
כעת הוא קנה ב 200 ש"ח בערך גלון צבע וצבע את הבית בן חדר ורבע בקושי בעצמו מבלי להוריד תמונות או להזיז משהו ואמר לאמי שהוא לא ישלם לה שכירות על הבית החודש כי הוא צבע את הבית.
עוד דבר הוא עושה זה שהוא מזייף כבר שנים את חתימת אבי עליו השלום שנפטר לפני כחצי שנה ומאז הוא עושה כבשלו ומזייף את הארכת השכירות וכותב מה שנוח לו.
אנחנו מתים להעיף אותו משם אבל לא יודעים מה מותר ומה אסור ומהם הדינים.
שאלותיי הן:
1. האם אנו, המשכירים אמורים לצבוע את הבית כל זמן מסויים או שזה חל על השוכר בלבד?
2. האם מותר לו לעשות ככה עם הכסף לא לתת לאמי א השכירות החודש?הוא נתן לה רק 100 $.
3. מה אנו יכולים לעשות מבחינה חוקית על שהוא מזייף את חתימת אבי?הרי זה מעשה אסור.
4. הוא גם לוקח כספים שחייבים עדיין לאבי ולא נותן לאמי.
5. כיצד ניתן להעיפו מהבית?
הוא יודע שאם נבנה דירות הוא יקבל דירה והוא כבר חולם ע"כ הגנב הזה...אני לא מוכנה שזה יקרה, אז מהם כל הדינים והחוקים??
תודה רבה לך.
האח של אמי שוכר ממנה את הבית כבר 9 שנים.
אבי עליו השלום,כך אני מאמינה מעולם לא עשה עמו חתימת חוזה וכך הדוד שלי "שוויץ ואמר שהוא יכול לא להתפנות מהדירה ושהיא שלו כי אביך לא עשה עמי חתימת חוזה" וכל השנים הוא בוחש ובוחש "בקערה".
כעת הוא קנה ב 200 ש"ח בערך גלון צבע וצבע את הבית בן חדר ורבע בקושי בעצמו מבלי להוריד תמונות או להזיז משהו ואמר לאמי שהוא לא ישלם לה שכירות על הבית החודש כי הוא צבע את הבית.
עוד דבר הוא עושה זה שהוא מזייף כבר שנים את חתימת אבי עליו השלום שנפטר לפני כחצי שנה ומאז הוא עושה כבשלו ומזייף את הארכת השכירות וכותב מה שנוח לו.
אנחנו מתים להעיף אותו משם אבל לא יודעים מה מותר ומה אסור ומהם הדינים.
שאלותיי הן:
1. האם אנו, המשכירים אמורים לצבוע את הבית כל זמן מסויים או שזה חל על השוכר בלבד?
2. האם מותר לו לעשות ככה עם הכסף לא לתת לאמי א השכירות החודש?הוא נתן לה רק 100 $.
3. מה אנו יכולים לעשות מבחינה חוקית על שהוא מזייף את חתימת אבי?הרי זה מעשה אסור.
4. הוא גם לוקח כספים שחייבים עדיין לאבי ולא נותן לאמי.
5. כיצד ניתן להעיפו מהבית?
הוא יודע שאם נבנה דירות הוא יקבל דירה והוא כבר חולם ע"כ הגנב הזה...אני לא מוכנה שזה יקרה, אז מהם כל הדינים והחוקים??
תודה רבה לך.
פינוי שוכר
עו"ד שזר תומר
09/01/11
ניתן להגיש כנגדו תביעה לפינוי מושכר.
אין לו חוזה שכירות והוא לא משלם - טענות ההגנה שלו עדיין לא ברורות.
אם ינתן פסק דין והוא לא יפנה, אפשר לפנותו באמצעות הוצאה לפועל.
פנו לעו"ד שמתמחה ב"פינוי שוכר", אתם לא יכולים לבצע את זה לבד.
תעשו הסכם נפרד לשינויים שלא יהיה חלק מהעלות של הרכישה, וכך תמנעו את עלות מס הרכישה.
בכל מקרה, לא מיעץ לכם לחתום מבלי לשכור עו"ד שיעיין בהסכם, עו"ד של הקבלן - לא מייצג אתכם! ובעל אינטרס מנוגד משלכם!!!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אין לו חוזה שכירות והוא לא משלם - טענות ההגנה שלו עדיין לא ברורות.
אם ינתן פסק דין והוא לא יפנה, אפשר לפנותו באמצעות הוצאה לפועל.
פנו לעו"ד שמתמחה ב"פינוי שוכר", אתם לא יכולים לבצע את זה לבד.
תעשו הסכם נפרד לשינויים שלא יהיה חלק מהעלות של הרכישה, וכך תמנעו את עלות מס הרכישה.
בכל מקרה, לא מיעץ לכם לחתום מבלי לשכור עו"ד שיעיין בהסכם, עו"ד של הקבלן - לא מייצג אתכם! ובעל אינטרס מנוגד משלכם!!!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
הסכם רכישה
יעל ח
09/01/11
אנו עומדים לפני רכישת דירה וסיכמנו עם המוכר היזם על כמה שינויים ותוס]ות בעלות לא מבוטלת . האם עלינו לשלםעליהם מס רכישה או שכדאי לחתום על חוזה על הבית כפי שהוא כיום ואת השינויםם לבצע בהמשך .
הסכם רכישה עם קבלן
עו"ד שזר תומר
09/01/11
תעשו הסכם נפרד לשינויים שלא יהיה חלק מהעלות של הרכישה, וכך תמנעו את עלות מס הרכישה.
בכל מקרה, לא מיעץ לכם לחתום מבלי לשכור עו"ד שיעיין בהסכם, עו"ד של הקבלן - לא מייצג אתכם! ובעל אינטרס מנוגד משלכם!!!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, לא מיעץ לכם לחתום מבלי לשכור עו"ד שיעיין בהסכם, עו"ד של הקבלן - לא מייצג אתכם! ובעל אינטרס מנוגד משלכם!!!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
חברת קפיטל גרופ מישהו מכיר?בעיות כלשהן?
מאיה
09/01/11
הם בונים בחדרה ואני מעוניינת להצטרף לקבוצת הרכישה שלהם יש בי פחד מסויים אם מישהו מבין קצת יותר ממני בנושא שיכתוב
בנוסף בהסכם רכישת הקרקע יש צו ניהול בתיק הוצהל"פעל כל הבעלים מה זה אומר?????
בנוסף בהסכם רכישת הקרקע יש צו ניהול בתיק הוצהל"פעל כל הבעלים מה זה אומר?????
קבוצת רכישה
עו"ד שזר תומר
09/01/11
אל תכנסי לקבוצת רכישה ללא ליווי של עו"ד מטעמך.
עו"ד שמלווה את הפרויקט - לא מייצג אותך ובעל אינטרסים מנוגדים.
בנוסף, צריך לבדוק את העזרה מתיק ההוצאה לפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
עו"ד שמלווה את הפרויקט - לא מייצג אותך ובעל אינטרסים מנוגדים.
בנוסף, צריך לבדוק את העזרה מתיק ההוצאה לפועל.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
היי מאיה
דודו
02/02/11
שלום צרי קשר בקשר לקפיטל גרופ
תודה דודו
תודה דודו
קפחטל
דודו
02/02/11
צרי קש-
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
