פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ערבות בנקאית בחוזה שכירות

ס 30/04/14

בחוזה שכירות של בית קרקע אותו אני הולך לשכור המשכיר דורש ערבות בנקאית אוטונומית.בחנתי את הנושא ובטוחה מסוג זה נראית לי חד צדדית לטובת המשכיר.עד כמה זה מקובל בעיסקאות מסוג זה לדרוש ערובות כזו ועד כמה זה עלול לסכן אותי?

תודה

לעמוד

המלא

ערבות בנקאית בחוזה שכירות

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 30/04/14

ערבות בנקאית דינה כדין כסף מזומן, כלומר: המשכיר יוכל לחלט את הערבות ללא צורך בהליך במצב של חילוקי דעות עם השוכר.

לעומת זאת, שטר חוב ניתן לפירעון רק ע"י הליכי הוצל"פ. עדיף לנסות להגיע להסכמה עם המשכיר להסתפק בשטר חוב.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הפיכת נכס במבנה תעשיה לנכס "לא שמיש"

נכסי 30/04/14

שלום לכולם,

אשמח לקבל סימוכן והסבר משפטי כיצד יש לנקוט כדי להפוך נכס בבניין תעשיה (הנכס ממוקמם בקומה האחרונה), ללא שמיש.

בנוסף,

האם יש דרך לתבוע / לדרוש התחשבות כלפי גביית חובות ארנונה במשך כל השנים שבהם הנכס לא הגודר בתור נכס "לא שמיש"?

נ.ב

במידה והבניין הוסב להיות בניין מגורים באופן חלקי (חלק מהבעלי נכסים הפכו את הנכס שלהם לדירה) ולכן ישנו בעיה להשכיר את הכנס בתור "נכס תעשייתי"

אשמח להתייחסות תודה

לעמוד

המלא

הסבת נכס

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 30/04/14

שלום רב,

אין זה הפורום המתאים.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ביטוח דירה בשכירות

מיכאל 30/04/14

שלום.אני עומד לשכור דירה.המשכיר מבקש לבטח דירה ,בין היתר לעשות ביטוח צד ג' כך שהוא(המשכיר) יהיה המוטב.

האם בקשתו הגיונית?מדוע הוא צריך להיות המוטב ולא אני?הרי במקרה של ארוע ביטוחי התביעה מצד ג' תופנה אלי ולא אליו?תודה

לעמוד

המלא

ביטוח בחוזה שכירות

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 30/04/14

מיכאל שלום,

חשוב לדאוג לכך שפוליסה המוצאת על שמו של המשכיר, תורחב לכסות גם את אחריותו של השוכר כלפי צד שלישי.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

החלפת מנעול ע"י שוכר

ירון ל. כלכלן 30/04/14

האם לדייר גם אם לא רשום בחוזה מותר להחליף מנעול?

מה המשמעות המשפטית של כך? האם זו הפרה חמורה של ההסכם גם אם זה לא מצויין?

יתרה מכך הוא אף לא עדכן המשכיר ולא מסר מפתח .במקרה ראיתי מנעול אחר .

בברכה,

ירון ל.

לעמוד

המלא

החלפת מנעול על ידי שוכר

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 30/04/14

ירון שלום רב,

השאלה מצריכה עיון בהסכם השכירות עצמו ובחינה האם הנושא מוסדר בהסכם.

באופן כללי ביותר, לא סביר ששוכר יחליף את מנעול הדירה ולא ימסור למשכיר עותק שלו. לא יעלה על הדעת שמשכיר ייאלץ לפרוץ לדירתו במקרים המצריכים זאת, כגון כדי לאפשר תיקון דחוף וכד´. לכן שוכר אינו יכול להחליף על דעת עצמו מנעול בדירה בלא למסור למשכיר עותק שלו.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכתב החרגה מקבלן

תיאה 30/04/14

שלום לכולם,

דיירים שרכשו דירה מקבלן והקבלן הביא להם העתק ממכתב ההחרגה של הבנק לטובת הדיירים, האם לדיירים יש זכות לדרוש מכתב החרגה מקורי? ואם כן בהתאם לאיזה חוק?

תודה מראש לעונים.

לעמוד

המלא

מכתב החרגה

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 30/04/14

תיאה שלום,

נוסח חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מדבר על הודעה בכתב. אולם, אינני רואה מדוע על החברה הקבלנית לסרב למסור לכם את המקור ועליכם לדרוש זאת ממנה.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פיסקה בחוזה על דייר חלופי

רותי 29/04/14

שלום לכם,

שאלה לעו"ד בענייני חוזי שכירות.

ראיתי כאן בפורום מדברים על שוכר שמבקש לצאת באמצע שנת השכירות. רציתי גם לכתוב בחוזה שאין אפשרות להביא דייר חלופי באמצע השנה ושיתארגנו הדיירים למצב שהם אחראים עד סוף השנה. זה כאב ראש מאוד גדול לחפש דיירים בעיקר בחורף וגם הרבה זמן מבוזבז וכמו שכתבו פה, הרבה מאוד לחצים. ואם הדיירים השוכרים מתעקשים אז גם אנו המשכירים נכתוב שאפשר להוציא את השוכרים מן הדירה בהתראה של חודש חודשיים. לזה הם בוודאי לא יסכימו. אם כן, האם זה אפשרי והאם יש פיסקה קבועה בנושא ? איך כותבים ?

תודה. רותי לויטין

לעמוד

המלא

פיסקה בחוזה על דייר חלופי

עו"ד ענת קציר מנהלת 29/04/14

רותי שלום,

הדבר אפשרי. זו זכותך. השאלה אם שוכר ירצה לחתום על חוזה המנוסח באופן כזה.

כתבי כך:

"מובהר בזאת כי השוכרים ישלמו את מלוא דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות בין אם ישתמשו במושכר ובין אם לאו, וגם אם יחליטו השוכרים להפסיק את תקופת השכירות מכל סיבה שהיא לפי סיומה. לא תנתן אפשרות לשוכר להפסיק את השכירות באמצעות מציאת שוכר חלופי."

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה

תומר 29/04/14

אם יש דירה בירושה בין 5 אחים כאשר אח אחד מכר את החלק שלו לאדם מבחוץ האם זה שקנה את החלק יכול לבקש פירוק שותפות למרות שהוא לא מהיורשים במקור

לעמוד

המלא

פירוק שיתוף בנכס שניתן בירושה

עו"ד ענת קציר מנהלת 29/04/14

תומר שלום,

כיצד רשום הנכס- בטאבו ביחידה אחת על פי חלקו של כל אחד מהיורשים, או במושע?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פירוק שיתוף בדירת ירושה

עו"ד ענת קציר 30/04/14

תומר שלום,

בעיקרון על פי חוק המקרקעין כל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף. אלא אם קיימת תנייה בהסכם שיתוף בין השותפים המונעת את פירוק השיתוף, וגם היא תקפה לשלוש שנים.

ככל והוא יפנה לבית משפט לביצוע פירוק השותפות, בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

פינוי דירה בטרם סיום החוזה

יוליה 29/04/14

שלום,

אנו חיים כבר כשנתיים בדירה בה מתבצעות עבודות תמ"א 38. יש לנו חוזה עד ספטמבר אך לפני כחודשים הודיעו לנו כי נצטרך לעזוב בסביבות מאי עקב התקדמות התמ"א ווהעובדה כי רוצים להתחיל ולשבור קירות בחדרים.

חיפשנו דירה אך הדירה היחידה הנורמלית שהצלחנו למצוא היא רק מה 1.7. האם הם יכולים להוציא אותנו מהדירה לפני שהחוזה מסתיים או להתחיל לשבור קירות בדירה כל עוד אנחנו נמצאים בדירה?

חשוב לציין כי כאשר חתמנו על חידוש החוזה בספטמבר, לא נאמר לנו שנאלץ לעזוב לפני הזמן אלא החוזה נחתם עד ספטמבר. ההודעה על העזיבה הגיעה במפתיע רק לפני כחודשיים.

תודה,

יוליה

לעמוד

המלא

פינוי דירה בטרם סיום החוזה בעקבות תמ"א 38

עו"ד ענת קציר מנהלת 29/04/14

יוליה שלום,

אם סוכם בינך לבין בעל הדירה על פינוי בתאריך מסוים והנך מתבקשת לעזוב את הדירה בניגוד לאמור בחוזה ולא בגין סיבך מטעמך, לדעתי קיימת לך הזכות לפנות לבעל הדירה ולבקש ממנו פיצוי בגין הצורך לעזוב מוקדם יותר.

בכל מקרה אני מאמינה שלא יהיה כ"כ נוח ו/או בטיחותי להתגורר בדירה ששוברים את הקירות שלה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שוכר חלופי

אלונה 29/04/14

שלום, במקרה זה אני המשכירה. השוכר ביקש לצאת לפני תום תקופת השכירות ומצא דייר חלופי לחוזה שלו והשוכר החדש אמור להיכנס לדירה בעוד כחודש. אני מבינה שאני צריכה לערוך חוזה חדש עם הדייר החלופי. השאלה כיצד מסיימים את החוזה של הדייר הישן. האם אני מחתימה אותו על מסמך שאומר שהוא מוותר על החוזה שלו ? שלא יווצר מצב שהוא יבוא פתאום ויגיד שיש לו חוזה והוא לא מתכוון לעזוב. תודה על התשובה

לעמוד

המלא

סיום תקופת שכירות לפני סופה על ידי שוכר

עו"ד ענת קציר מנהלת 29/04/14

אלונה שלום,

כאשר את משיבה לשוכר את הביטחונות והשיקים הנותרים שלא פרעת, תחתימי אותו על מסמך בו הוא מאשר כי קיבל ממך את כל הנ"ל וכי תמה תקופת השכירות.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

החתמת שוכר יוצא

עידן 29/04/14

אקדים ואומר שמדובר בסיכון מזערי שכן גם אם השוכר יטען שהוא לא מתכוון לעזוב תמיד ניתן להביא לעדות את השוכר החלופי שיעיד שהשוכר המקורי מצא אותו וביקש ממנו להחליף אותו וכו.

בכל מקרה, אם יש חשש שהשוכר המקורי יטען טענות בסגנון שצויין, ניתן לנסח מסמך קצר שבו כותבים שבהמשך להסכם השכירות בין המשכיר לשוכר מיום ____, ולבקשת השוכר לסיים את הסכם השכירות לפני תום תקופת השכירות, מוסכם כי תקופת השכירות תקוצר ותסתיים ביום ____ . את יכולה גם להכניס סעיף שקיצור תקופת השכירות מותנה בכך שהשוכר החלופי יחתום על הסכם שכירות בתנאי ההסכם עם השוכר המקורי.

בהצלחה.

מחליף לשוכר

דוד 29/04/14

שלום.

אני שוכר דירה.בחוזה שלי יש סעיף שמאפשר לי לצאת לפני תום החוזה בתנאי שאני אביא מחליף במקומי.

עכשיו אני רוצה לצאת ומצאתי מחליף במקומי. אבל המשכיר לא רוצה להחזיר לי את שקים שנתתי לו, אלא אומר שהמחליף ישלם לי את השכר דירה.

השאלה- איך אני עושה חוזה עם המחליף שלי?או שאני צריך להחתים אותו על החוזה הישן?ואם בכלל יש תוקף למהלך כזה?

לעמוד

המלא

מציאת שוכר חלופי

עו"ד ענת קציר מנהלת 29/04/14

דוד שלום,

בדרך כלל כששוכר מוצא מחליף, המחליף חותם על הסכם שכירות חדש עם בעל הדירה ומשלם לו. כך, כל ההתחייבויות על פי ההסכם הן בין השוכר החדש למשכיר, והשוכר הקודם "יוצא מהתמונה".

מצב בו השוכר החלופי ישלם לך ואתה תשלם לבעל הדירה נשמע לי מסורבל, ומתאים יותר במקרה והיית שוכר את הדירה והיה ברצונך רוצה להכניס שותף. אז, היה השותף מתחייב כלפיך בלבד.

לטעמי, דרוש מבעל הדירה את לקבל את השיקים שלך בחזרה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום שומה עצמית

רועי 29/04/14

במסגרת הצהרה למס שבח אני ממלא טופס 7000 (עסקת העברה לקרוב). המוכרים פטורים ממס שבח והרוכשים חייבים בשליש מס רכישה. האם אני צריך לצרף תשלום לדיווח על פי השומה העצמית או שאני מפקיד את המש"ח ומקבל דרישת תשלום לאחר מכן?

תודה

לעמוד

המלא

תשלום מס רכישה במעמד הדיווח למיסוי מקרקעין

עו"ד ענת קציר מנהלת 29/04/14

רועי שלום,

לאחר הדיווח למיסוי מקרקעין על ביצוע ההעברה, תקבל אתה או עורך הדין שלך שובר לתשלום מס רכישה.

ניתן להפקיד שיק יחד עם המש"ח אך אני ממליצה לך להמתין לשובר.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בעל האחריות קבוצת רכישה

נחום 28/04/14

שלום לכם

לפני כמה חדשים הצטרפתי לקבוצה של רוכשים דרך עמותה לבניה, למכרז של המנהל ולאחמ"כ זכינו במכרז,

לאחר כמה זמן חשדנו שדברים מתנהלים לא כשורה, לאחרונה התברר לנו שההגשה למכרז נעשתה ללא שהיו דיי רוכשים (דבר שהסתירו מאיתנו כל הדרך) שזה דבר פסול ואולי לא חוקי בעיני המנהל, וההגשה נעשתה ע"י הוספת שמות של אנשים פיקטביים, דבר שלו הייתי יודע בוודאי שלא הייתי מצטרף לקבוצה,

כרגע המצב הוא שאין מספיק כסף לשלם למינהל על הקרקע כיון שאין מספיק רוכשים.

בוודאי שאפנה כמובן לייעוץ פרטי,

רק ברצוני לשאול בגדול האם האנשים שארגנו את הקבוצה הם נושאים באחריות ואוכל לתבוע אותם? אות את העו"ד שליוה את הקבוצה?

העו"ד טוען שזה לא אשמתו כיון שבחינתו כל האשים אמיתיים כיון שלא הוא אמור לגבות את התשלום,

יש לציין שהעו"ד הודה בפנינו שידע שהאנשים הם פיקטביים וטוען שכך זה בכל העמותות.

אודה להתייחסותכם

לעמוד

המלא

אחריות מארגן קבוצת רכישה

עו"ד ענת קציר מנהלת 28/04/14

נחום שלום,

אני מציעה לבדוק בהסכם המארגן בין חברי הקבוצה לבין המארגנים ככל שנחתם כזה, וכן בהסכם לייעוץ משפטי שאמור להיחתם בין חברי הקבוצה לבין היועץ המשפטי.

בדרך כלל ישנם סעיפים המדברים על אחריות המארגן ואחריות היועץ המשפטי.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הגבלת 35 משקיעים

אמיר 28/04/14

האם יש דרך לעקוף את חוק השותפות שמחייבת להגביל עצמה לעד 35 שותפים?

אם אני רוצה לקנות בניין ולהעזר ביותר מ35 משקיעים האם זה אפשרי?

לדעתי זה קשור לסעיף 15 ו15א לחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968, וסעיף 66 לפקודת השותפויות.

לעמוד

המלא

הגבלת 35 משקיעים

עו"ד ענת קציר מנהלת 28/04/14

אמיר שלום,

נסה לשאול בפורום יזמות עסקית או בפורום חברות.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

זכאות לדירה

גילה 28/04/14

שלומות,

אני מקווה שהגעתי לפורום הנכון, לבירור הנושא שבכותרת.

מכל מקום, להלן מספר פרטים העשויים להיות רלוונטיים:

בת 54, גרושה 14 שנים. בעת הגירושין, שני ילדי היו קטינים והתגוררו עימי. כיום רק הבן הצעיר בן ה-24 מתגורר עמי.

מעולם לא היתה לי אפשרות לרכוש דירה ובכל השנים, הן כשהייתי נשואה והן לאחר מכן, התגוררתי בשכירות. כיום, ועל-פי הסכם הגירושין, חלק מהשכירות משולם ע"י בעלי לשעבר.

ניסיתי למצוא מידע באתרי ממשלה למיניהם , אך ישנם כל כך הרבה סעיפם ותתי-סעיפים לתתי-סעיפים נוספים... שכמעט ולא הצלחתי להבין דבר.

אודה לכם מאוד על תשובה מדויקת, עד כמה שניתן

תודה,

גילה

לעמוד

המלא

זכאות לדירה

עו"ד ענת קציר מנהלת 28/04/14

גילה שלום,

שאלתך אינה ברורה. האם את שואלת על זכויות מיוחדות שמגיעות לך לרכישת דירה ראשונה או על דיור ציבורי?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

מנהלת פורום נד

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס על דירה בחו"ל

מימי 28/04/14

חבר שואל:

אני שוקל לקנות דירה בחו"ל (אנגליה) ומעוניין לדעת איך זה מבחינת מיסים, האם אני משלם מס באנגליה או רק בארץ או אולי גם וגם?

בתודה מראש,

לעמוד

המלא

מס על דירה בחו"ל

עו"ד ענת קציר מנהלת 28/04/14

מימי שלום,

השאלה מתאימה יותר לרואה חשבון או עו"ד מתחום המיסים.

עם זאת, חוקי המס בישראל מחייבים דיווח של ישראלים על השקעותיהם בחו"ל.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח על דירות נופש

א 28/04/14

האם החישוב הלניארי חל גם על דירות נופש?

תודה

לעמוד

המלא

מס שבח על דירות נופש

עו"ד ענת קציר מנהלת 29/04/14

שלום רב,

לפי חוק לשינוי סדרי עדיפויות (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014) החישוב הליניארי יחול על דירת מגורים מזכה. דירה מגורים מזכה הינה דירה כהגדרתה בס' 49 א' לחוק.

דירת נופש איננה דירת מגורים מזכה ולכן לא נהנת מהפטורים לפי פרק חמישי (1)לחוק והחישוב הליניארי לא יחול עליה.

עם זאת יש מקרים שאנשים שלמו בעבר ברכישת דירה כזו מס רכישה לפי מדרגות מס הרכישה כמו דירה רגילה, אם זה המקרה אז יתכן שהדירה תהנה מהחישוב הליניארי, אולם אם שלמו על הדירה מס רכישה מלא 5% או כיום 6% אז קרוב לוודאי שהחישוב הליניארי לא יחול על הדירה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

כישת דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי

רוכש 28/04/14

שלום.

אני בלשב מאד ראשוני שבו אני מתעניין ברכיש דירה "על הנייר" בפרוייקט קטן (15 קוטגים) מקבלן.

בשלב "על הנייר", אין עוד היתר, (בהליכים). ואין ליווי בנקאי. הקבלן אומר שלא יקח ליווי.

למרות הפיתוי במחיר, בשלב ראשוני זה, איזו בטוחה עלי לבקש כבר במו"מ עם קבלן, ועוד לפני שבכלל אני פונה לעו"ד שיבדוק את החוזה וכו', היות שלא יהיה ליווי בנקאי.

לעמוד

המלא

רכישת דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי

עו"ד ענת קציר מנהלת 28/04/14

שלום רב,

על הקבלן לספק לך אחת מן הבטוחות המצוינות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),תשל"ה-1974.

אם לא יהיה ליווי בנקאי, אזי שהקבלן לא יוכל לקבל ממך יותר מ- 7% מהסכום עבור הבית אם לא רשם לטובתך הערת אזהרה על המקרקעין, או ביטח את עצמו בחברת ביטוח להבטחת החזרת כל הכספים של הרוכש ככל שיהיה צורך, או העביר על שמך זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית.

בכל אופן, חשוב מאוד לשכור שירותיו של עו"ד מתחום המקרקעין על מנת שיוכל לבדוק עבורך את כל המסמכים טרם ההתקשרות.

בהצלחה!

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה לגבי שטר מכר

מיכאל 27/04/14

מכרתי את כל הזכויות שלי (1/3) במגרש.

1. האם בשטר המכר החלקים המועברים הם 1/3 או שהחלקים המועברים הם בשלמות?

2. האם העודף לאחר המכר = 0 או 2/3 ?

תודה מראש

לעמוד

המלא

שטר מכר

עו"ד תומר שזר מנהל 28/04/14

החלק המועבר הוא מלוא הזכויות קרי 100 אחוז כל השליש.

אין עודף.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מילוי מש"ח

רועי 27/04/14

במסגרת מילוי טופס 7000, סעיף ו', הצהרת הרוכש, עליי לבצע שומה עצמית. יש שני רוכשים (לא מאותו תא משפחתי) כך שצריך לצרף הצהרה נלווית (אחת לכל רוכש). השאלה שלי היא האם בעמודה של "שווי לצורך מס רכישה" אני צריך לרשום את השווי המלא של הנכס בכל אחת מהצהרות הרוכשים או חצי מהשווי בכל אחת מההצהרות (מכיוון שכל רוכש מקבל מחצית מכלל הזכויות בנכס). לתשובתכם אודה

לעמוד

המלא

מילוי מש"ח

עו"ד תומר שזר מנהל 28/04/14

אפשר לרשום את מלוא הסכום וליד בכתב יד מחצית מהסכום האמור לאור העובדה כי הרוכש רוכש מחצית מהזכויות בנכס.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עיקול של דירה מושכרת

גדלי 27/04/14

מה יקרה אם דירה שבה אני גר בשכירות על-פי חוזה המעניק לי כמה שנים של אופציות להארכה, תעוקל מידי הבעלים עיקול בפועל. האם בעל החוב יקבל את הדירה איתי ועם חוזה השכירות ?

לעמוד

המלא

חוזה שכירות

עו"ד תומר שזר מנהל 28/04/14

אם הדירה תעוקל, לא יקרה כלום.

אם הדירה תמושש על ידי מכירה של נושה - אז תאלצי לפנות את הדירה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דיירים נכנסים בדמי מפתח

משה 27/04/14

2 בני זוג המעוניינים לשכור דירה בדמי מפתח ולהכנס לנעליו של השוכר הקודם.

שאלתי האם הבעלים יכול להתנגד לכך שיכנסו 2 דיירים במקום הדייר היחיד הקודם שהיה עד כה?

לעמוד

המלא

דייר מוגן

עו"ד תומר שזר מנהל 28/04/14

כן הוא יכול להתנגד.

אבל חסרים המון פרטים על מנת להשיב על השאלה.

מכוח מה הם ממשיכים את הדיירות המוגנת?

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חתימה בשם מוכר ע"ג שטר מכר ע"פ ייפוי כוח

עו"ד צעירה 27/04/14

שלום,

אודה להכוונה.

עסקת מכר מגורים. אני מייצגת את הקונה. הקונה חתם בפניי. לגבי המוכר- יש לי ייפוי כוח בלתי חוזר של המוכר ועליי לתקן את שטר המכר אני רוצה לחתום בשם המוכר על שטר המכר (המתוקן) ע"פ ייפוי הכוח.

כידוע, עליי לצרף את ייפוי הכוח למסמכים ולשלוח לטאבו אבל אינני יודעת אילו קטגוריות מתאימות עליי למלא על גבי הדף השני של שטר המכר.

1). האם עליי למלא: "אני מעיד כי היום התייצבו לפניי המוכרים והקונים" ובנוסף לכך עו"ד אחר יאמת אותי ע"י חתימתו במיקום "אני מעיד כי היום התייצבו לפניי המוכרים"?

2). או שעליי למלא: "אני מעיד כי היום התייצבו לפניי הקונים" בחתימתי, ועו"ד אחר יאמת אותי בחתימתו על "אני מעיד כי היום התייצבו לפני המוכרים הנ"ל"?

או משהו אחר...?

תודה!

לעמוד

המלא

אימות חתימה של שטר מכר

עו"ד תומר שזר מנהל 28/04/14

אם הקונה חתם בפניך - את מאמת את החתימה מאחורה - אין בעיה.

לגבי המוכר, כיוון שאת חותמת מכוח יפוי כוח את עושה כך:

בעמוד הראשון תחתמי עם חותמת שלך ותוסיפי בכתב יד מכוח יפוי כוח בלתי חוזר מיום איקס.

מאחור - שעו"ד אחר יאמת את החתימה שלך מכוח יפוי הכוח.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

עדנה גילמן 27/04/14

ברשותי שתי דירות שנקנו למעלה מחמש שנים. עכשיו אנחנו לפני מכירת אחת הדירות האם עם החוק החדש יוטל עלינו מס שבח בגלל הבעלות על שתי דירות?

לעמוד

המלא

פטור ממס שבח

עו"ד תומר שזר מנהל 28/04/14

לא - השאלה מתי נמכרה דירה?

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום על העברת זכויות

רחלי גרניט 27/04/14

שלום. לפני כחודש רכשתי דירה ממוכר שקנה אותה להשקעה (לא מקבלן).תוך כדי התהליך התבקשתי מהיזם (קרקע בבעלות פרטית) לשלם סכום של כ- 2900 שח+מע״מ לטובת העברת זכויות.מבדיקה שערכתי מצאתי צו פיקוח המגביל את התשלום ל349.5 ₪+מעמ.שאלתי היא כיצד עלי לפעול?האם לשלם ולתבוע את הסכום? לתשובתכם אודה, רחלי גרניט

לעמוד

המלא

דרישה לתשלום לצורך העברת זכויות

עו"ד תומר שזר מנהל 28/04/14

תבדקי עם האדון מכוח מה הוא דורש את הסכום האמור?

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה