פורום נדל"ן

שלום,



בעלות בדירה של 1/3 ומעלה נחשבת כבעלות בדירה, ולכן בעת רכישת דירה נוספת, לא תוכלו ליהנות מהמדרגות הנמוכות של מס רכישה עבור דירה יחידה.



בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

שלום,



סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965, ותקנות התכנון והבנייה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז-1967 קובעים מהם המקרים שבהם יש להגיש בקשה להיתר, ביניהם: הקמת בניין חדש, הריסתו או הקמתו מחדש, כל תוספת לבניין קיים. לדוגמה: חלון חיצוני, סגירת מרפסת, חניה מקורה, גדר, סככה, פרגולה, לרבות קירוי מרפסת קיימת, גם אם הקיר בנוי מחומרים קלים שונים, כל שינוי בקירות חיצוניים.

בשינוי פנימי אין צורך בהיתר בנייה, למעט במקרים בהם השינוי משנה את שטח הדירה, פוגע בשלד הבניין, במבנה משותף, בצנרת משותפת, במראה השטח או ברכוש המשותף, התווית דרך, סלילתה וסגירתה, חפירה ומילוי המשנים את פני הקרקע, את יציבותה או את בטיחותה, הנחת תשתיות או קירות תומכים, הקמה או העמדת מבנה זמני כמו משרד מכירות, וכן העמדת מחסן, מכולה ומבנים ניידים, כל בקשה לשימוש במבנה בצורה החורגת ממה שאושר בעבר בהיתר הבנייה, במקרים מסוימים, ניתן להגיש בקשה להיתר בדרך של עבודה מצומצמת, למשל: פרגולה, גדר, מחסן וכדומה.



להבנתי, ברצונך להשתמש בעגורן לייעודו, לצורך הזזת דברים ממקום למקום בקרקע.

לדעתי, אין מדובר בהעמדת מבנה זמני, אלא שימוש בכלי תחבורה כך שהוא מתנייד ממקום למקום.

יחד עם זאת, ניתן לפנות לרשות המקומית על מנת לקבל תשובה חד משמעית בעניין.



בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין 

שלום רב

שאלתך מתאימה יותר לפורום דיני חוזים וכן לפורום אתיקה מקצועית.

עם זאת אציין כי תשלום כאמור יכול להיות מכח חוזה או מכח הדין. ככל שלא סוכם בינך לבין עורך הדין על תשלום כלשהו - אין חובת תשלום לעוה"ד מכח הוראת חיקוק כלשהי ולכן אני מתקשה לראות כיצד הוא יוכל לאכוף עליך תשלום כאמור

שלום רב

נושא פיצול הנחלה מוסדר כיום בהחלטה מועצת מקרקעי ישראל 1355 אשר החליפה את החלטה 979 והחלטות מאוחרות לה. לפי החלטה זו ניתן לפצל מגרש מנחלה בתנאי שבעל הנחלה הצטרף להסדר והיוון את חלקת המגורים בנחלה בתמורה לתשלום 3.75 % מערך הקרקע וכן ישלם 29.75% מערך המגרש. לחלופין ניתן להוון את מלוא הזכויות בנחלה במסגרת תשלום דמי רכישה כנגד  33% מערך חלקת המגורים ובתמורה לקבל הטבות רבות נוספות לרבות פיצול המגרש מהנחלה ללא תשלום נוסף. המגרש הינו בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בניה של 160 מ"ר לפחות.

הקושי המרכזי הינו שהחלטה 1355 אינה מיושמת עדיין על ידי רשות מקרקעי ישראל אלא נערך פיילוט ב - 4 מושבים. עם זאת, מאחר והמועד שנקצב בבג"ץ לרמ"י ליישם את ההחלטה חלף -  ממליץ לך להגיש תכניות בניה ולדרוש פיצול של המגרש כבר עתה, כך שגם אם המינהל יודיע לך שהדבר עדיין אינו אפשרי  - תוכל לדרוש לקבע את ערך הקרקע למועד הבקשה המקורית .

יצויין שניתן כיום לפצל נחלה גם על פי הוראות אגף 62 אולם הדבר כרוך בתשלום 91% מערך הקרקע ואינו כדאי כלכלית לעומת ההטבות שבהחלטת מועצה 1355

בהצלחה

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב,

חובת התשלום לועד הבית חלה על בעלי הדירות ולא על הדירות, ומשכך- נציגות הבית המשותף תתקשה לגבות ממך תשלומי ועד בית בגין תקופה בה לא היית בעלים של הדירה ולא החזקת בה. עם זאת, יש לקרוא את תקנון הבית המשותף ולראות האם יש בו הוראה המחייבת אותך בתשלום גם עבור חובות קודמים הנוגעים לדירה - התקנון חל עליך כמי שנכנס בנעלי המוכר

כמובן שעליך לבדוק את הוראות החוזה וככל שיש סעיף מקובל לפיו המוכר נושא בהוצאות עד מסירת החזקה - יש לדרוש מהמוכר לשלם את החוב כמו גם להודיע לו כי מדובר בהפרה יסודית של חוזה המכר

שלום רב

נושא פיצול הנחלה מוסדר כיום בהחלטה מועצת מקרקעי ישראל 1355 אשר החליפה את החלטה 979 והחלטות מאוחרות לה. לפי החלטה זו ניתן לפצל מגרש מנחלה בתנאי שבעל הנחלה הצטרף להסדר והיוון את חלקת המגורים בנחלה בתמורה לתשלום 3.75 % מערך הקרקע וכן ישלם 29.75% מערך המגרש. לחלופין ניתן להוון את מלוא הזכויות בנחלה במסגרת תשלום דמי רכישה כנגד  33% מערך חלקת המגורים ובתמורה לקבל הטבות רבות נוספות לרבות פיצול המגרש מהנחלה ללא תשלום נוסף. המגרש הינו בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בניה של 160 מ"ר לפחות.

הקושי המרכזי הינו שהחלטה 1355 אינה מיושמת עדיין על ידי רשות מקרקעי ישראל אלא נערך פיילוט ב - 4 מושבים. עם זאת, מאחר והמועד שנקצב בבג"ץ לרמ"י ליישם את ההחלטה חלף -  ממליץ לך להגיש תכניות בניה ולדרוש פיצול של המגרש כבר עתה, כך שגם אם המינהל יודיע לך שהדבר עדיין אינו אפשרי  - תוכל לדרוש לקבע את ערך הקרקע למועד הבקשה המקורית .

יצויין שניתן כיום לפצל נחלה גם על פי הוראות אגף 62 אולם הדבר כרוך בתשלום 91% מערך הקרקע ואינו כדאי כלכלית לעומת ההטבות שבהחלטת מועצה 1355

בהצלחה

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

נושא פיצול הנחלה מוסדר כיום בהחלטה מועצת מקרקעי ישראל 1355 אשר החליפה את החלטה 979 והחלטות מאוחרות לה. לפי החלטה זו ניתן לפצל מגרש מנחלה בתנאי שבעל הנחלה הצטרף להסדר והיוון את חלקת המגורים בנחלה בתמורה לתשלום 3.75 % מערך הקרקע וכן ישלם 29.75% מערך המגרש. לחלופין ניתן להוון את מלוא הזכויות בנחלה במסגרת תשלום דמי רכישה כנגד  33% מערך חלקת המגורים ובתמורה לקבל הטבות רבות נוספות לרבות פיצול המגרש מהנחלה ללא תשלום נוסף. המגרש הינו בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בניה של 160 מ"ר לפחות.

הקושי המרכזי הינו שהחלטה 1355 אינה מיושמת עדיין על ידי רשות מקרקעי ישראל אלא נערך פיילוט ב - 4 מושבים. עם זאת, מאחר והמועד שנקצב בבג"ץ לרמ"י ליישם את ההחלטה חלף -  ממליץ לך להגיש תכניות בניה ולדרוש פיצול של המגרש כבר עתה, כך שגם אם המינהל יודיע לך שהדבר עדיין אינו אפשרי  - תוכל לדרוש לקבע את ערך הקרקע למועד הבקשה המקורית .

יצויין שניתן כיום לפצל נחלה גם על פי הוראות אגף 62 אולם הדבר כרוך בתשלום 91% מערך הקרקע ואינו כדאי כלכלית לעומת ההטבות שבהחלטת מועצה 1355

בהצלחה

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

העובדות אינן ברורות לי דיין.

ממה שעלה בידי להבין - הוגשה בקשה להיתר בניה שאושרה ונחתמה על ידי העיריה אך בסופו של דבר גם אם העבודה הושלמה ההליך התכנוני בעיריה לא הושלם, כלומר - לא נתקבל "טופס 4" בגין הדירה

בכל מקרה עליך להיוועץ באדריכל באשר למצב התכנוני ולבקש ממנו להשלים את ההליך

שלום רב

נושא פיצול הנחלה מוסדר כיום בהחלטה מועצת מקרקעי ישראל 1355 אשר החליפה את החלטה 979 והחלטות מאוחרות לה. לפי החלטה זו ניתן לפצל מגרש מנחלה בתנאי שבעל הנחלה הצטרף להסדר והיוון את חלקת המגורים בנחלה בתמורה לתשלום 3.75 % מערך הקרקע וכן ישלם 29.75% מערך המגרש. לחלופין ניתן להוון את מלוא הזכויות בנחלה במסגרת תשלום דמי רכישה כנגד  33% מערך חלקת המגורים ובתמורה לקבל הטבות רבות נוספות לרבות פיצול המגרש מהנחלה ללא תשלום נוסף. המגרש הינו בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בניה של 160 מ"ר לפחות.

הקושי המרכזי הינו שהחלטה 1355 אינה מיושמת עדיין על ידי רשות מקרקעי ישראל אלא נערך פיילוט ב - 4 מושבים. עם זאת, מאחר והמועד שנקצב בבג"ץ לרמ"י ליישם את ההחלטה חלף -  ממליץ לך להגיש תכניות בניה ולדרוש פיצול של המגרש כבר עתה, כך שגם אם המינהל יודיע לך שהדבר עדיין אינו אפשרי  - תוכל לדרוש לקבע את ערך הקרקע למועד הבקשה המקורית .

יצויין שניתן כיום לפצל נחלה גם על פי הוראות אגף 62 אולם הדבר כרוך בתשלום 91% מערך הקרקע ואינו כדאי כלכלית לעומת ההטבות שבהחלטת מועצה 1355

בהצלחה

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב

ראשית, אציין כי גם אם רשויות התכנון לא יוכלו להעמידך לדין על בניה ללא היתר עדיין ניתן יהיה להוציא לך מכתבי התראה או כתב אישום בגין שימוש שלא כדין בשטח שנבנה ללא היתר. ככל שהשימוש מופסק על פי רוב לא מוגש כתב אישום בגין שימוש עבר על ידי מי שלא ביצע את הבניה עצמה אך אתה חשוף גם לדרישה להשיב את המצב לקדמותו

לגופו של ענין - רצוי מאוד להוסיף לחוזה סעיף לפיו  המוכר מצהיר כי נעשה על ידו שימוש רציף במחסן הממוקם ברכוש המשותף בהסכמת שאר בעלי הדירות אשר הוקם למיטב ידיעת המוכר לפני כ __שנים

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין 

שלום רב,

אין כאן שאלה של חוקיות המסמך המצורף - אלא בהסכמה או אי הסכמה של שאר בעלי הדירות לאישור בדיעבד את פעולות הבניה הבלתי חוקיות של השכן. ככלל, יש להתייחס לפעולות הבניה שבוצעו בשני מישורים שונים: במישור התכנוני- מדובר בבניה של עבודות הטעונות היתר ללא היתר כדין, ומשכך - הוגשה על ידו כעת בקשה ללגליזציה שתידון בועדה המקומית ואתם רשאים להתנגד לה

במישור הקנייני-  עסקינן בבניה ברכוש המשותף ובתפיסת חזקה אקסלוסיבית ברכוש המשותף בניגוד להוראות פרק ו לחוק המקרקעין.

על מנת להרחיב את הדירה על חשבון הרכוש המשותף - על השכן לקבל את הסכמת 75 % מבעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד להם. אם רוב זה לא הושג-  אזי גם אם יקבל היתר בניה מהועדה המקומית - תוכלו למנוע את מימוש ההיתר בכלל ותפיסת החזקה ברכוש המשותף בפרט בפני בית המשפט / המפקח על הבתים המשותפים.

בברכה

עו"ד יהודה וישניצקי

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

 

יוסף שלום,



על פניו, אם תבצעו רישום בטאבו של הירושה, ולאחר הרישום תבקשו לבצע החלפות בין הנכסים, הרי שיהיה כבר מדובר בהליכים של מכירה ורכישה של נכסים בין היורשים, ואלה עשויים להיות חייבים בתשלום מיסים.



בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

מורן שלום,



האם האינסטלטור הוזמן על ידי בעלת הדירה?

פני אליה בדרישה שתתקן הדרוש תיקון מבחינת החשמל, שהרי הנזק לא נגרם באשמתך אלא בשל בעיה בצנרת שלהבנתי נובעת מבלאי סביר של הדירה.



בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום רב,



פנה לייעוץ פרטני עם עו"ד מתחום הנדל"ן שיוכל לסייע לך.



בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

שייקה שלום,



יש לבדוק את התכניות ותשריט הבית לפני מתן מענה מפורט על שאלתך.

על פניו אם הבניה עומדת בסטנדרטים ובתקן לטעמי לא קיימת עילת תביעה. כמו כן, ניתנה לך האפשרות לעשות את כל הבדיקות לנכס בטרם רכישתו.



בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

ירון שלום,



1. לטעמי כן.

2. האם הקבלן התקין את משאבות המים? לעיתים עושה זאת חברה חיצונית אשר נותנת אחריות ומבצעת ביקורת. בעיקרון, האחריות היא רק לליקויים.

3. האחריות היא בד"כ של החברה שמתקינה את המעליות והיא גם אמורה לבצע ביקורות לתקינותה.



בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

רוני שלום,



1. תקופת החכירה מופיעה בהסכם החכירה עם המנהל.

2.צריך לבדוק זאת אל מול החברה המשכנת. במקרים מסוימים הדירה נרשמת ישירות על שם היורשים, ובמקרים אחרים נרשמת בעלות לטובת מדינת ישראל (קק"ל/ רשות הפיתוח וכיו"ב) ואת כיורשת תירשמי כחוכרת. 



בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

רועי שלום,



יש לצרף החלטה מאסיפת דיירים על מינוי אותם בעלי זכויות כנציגות הבית.

אם התקבלה החלטה כדין באסיפת דיירים כי בעלי דירות מסוימים יהוו נציגים לצורך הפרויקט בלבד, יוכלו הם לחתום בצירוף ההחלטה.



בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

אושר שלום,



בבית משותף שאין בו ועד בית, ימנה המפקח על המקרקעין חברת ניהול לניהול הבית המשותף במקום הועד.

בעיקרון, קיימת האפשרות לתת דוחות לכל הדיירים ועליהם לשתף פעולה ולתקן את הליקוי אשר גורם לאותו מפגע תברואתי. 

עליך להודיע לבעל הדירה שהנך שוכר על אודות ההתראות הנ"ל.



בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

שרית שלום,





לטובת מי הערת האזהרה שרשומה על החנות?

שאלתך אינה ברורה- סעיף 127 לחוק המקרקעין קובע תוצאות של רישום הערת אזהרה במקרים שונים, למשל, עיקול מקרקעין שהוטל לאחר רישום הערת האזהרה.

זהו אינו סעיף שמכוחו נרשמת ההערה עצמה.

הערת האזהרה נרשמת מכוחו של סעיף 126.



בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

שלום,



בנוגע לדירה- ככל שאתם צאצאיו של המוריש, זאת דירתו היחידה, ואילו היה בחיים היה זכאי לפטור ממס שבח- תהיו פטורים ממס שבח.



אם לא מתקיים הפטור הנ"ל של ירושה, אפשר להשתמש בפטור של דירה יחידה: אם מדובר בדירה יחידה שלכם, שאתם מחזיקים בה 18 חודשים ובאותם 18 חודשים לא מכרתם דירה אחרת בפטור- גם יש פטור ממס שבח.



אם אתם לא עומדים בשני סעיפי הפטור- יש מס שבח.



בנוגע למשרד/ מסחרי- אין פטור ממס שבח.



בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ומיסוי מקרקעין

שלום,



תקופת הבדק לעניין כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב וכשל באיטום המבנה הינה 4 שנים.



לאחר מכן יש תקופת אחריות נוספת של 3 שנים.





בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

שלום,



אינני יכולה לענות על שאלה זו במסגרת הפורום.



אני מציעה לכם לפנות לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ פרטני.



בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

שלום,



יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף לבית משפט.



בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

שלום,



סמכות בית משפט שלום היא בתביעות בנוגע לשימוש וחזקה.



תביעות בנוגע לזכות בעלות היא בסמכות שיורית של בית משפט מחוזי, ולכן זהו בית המשפט שידון בתביעה.



גובה שכר הטרחה איננו הפרמטר היחידי בבחירת עורך הדין.



בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

שלום,



שימוש חורג זהו סוג של חריגת בנייה.



מדובר בעבירה שלא מתיישנת, שכן כל עוד לא מקבלים היתר על השימוש, נעברת העבירה מחדש.



בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

שלום,



כנגד פולש ניתן להגיש תביעת פינוי, וכן להגיש תביעה כספית על הנזקים שנגרמו לבעלים במשך כל התקופה שהפולש היה בנכס.



אין זה משנה מי בעל הנכס.



בברכה,

יפית יוחפז, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

שלום,



מבחינה משפטית, אין עם זה בעיה.



יחד עם זאת, יש לבדוק האם הדבר מקובל על הבנק.



ניתן להיעזר ביועץ משכנתאות, וכמובן בעורך דין בענייני נדל"ן לצורך עריכת ההסכם.



בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין