פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
העברה של נכס
רחל
03/05/16
מה הפורצדורה להעביר נכס מנאמן לנהנה?
מה יש לעשות
מה יש לעשות
העברת נכס מנאמן לנהנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/05/16
שלום רחל,
העברה מנאמן לנהנה נרשמת כמו כל עסקת מקרקעין
יש להכין מסמכי העברה בהתאם לזכויות בנכס ואופן הרישום (בעלות רשומה - שטרי מכר, חכירה רשומה שטרי העברת זכות שכירות, רישום ברמ"י/חברה משכנת - לפי דרישותיהם) ולצרף אליהם את כל אישורי המסים הנדרשים (נדרש דיווח לרשות המסים, אם הנאמנות דווחה על פי דין ינתן פטור ממס שבח וממס רכישה בהעברה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העברה מנאמן לנהנה נרשמת כמו כל עסקת מקרקעין
יש להכין מסמכי העברה בהתאם לזכויות בנכס ואופן הרישום (בעלות רשומה - שטרי מכר, חכירה רשומה שטרי העברת זכות שכירות, רישום ברמ"י/חברה משכנת - לפי דרישותיהם) ולצרף אליהם את כל אישורי המסים הנדרשים (נדרש דיווח לרשות המסים, אם הנאמנות דווחה על פי דין ינתן פטור ממס שבח וממס רכישה בהעברה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אגרה
ענת
03/05/16
האם יש הבדל באגרה אם
תרשם דירה בטאבו ע"ש נאמן ובמועד נפרד תרשם הערת אזהרה לטובת הנהנה?
או לחלופין ההערה תרשם באותו יום בו תרשם הדירה?
תרשם דירה בטאבו ע"ש נאמן ובמועד נפרד תרשם הערת אזהרה לטובת הנהנה?
או לחלופין ההערה תרשם באותו יום בו תרשם הדירה?
אגרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/05/16
שלום ענת,
אין הבדל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין הבדל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי מיסים
עו"ד אלן כהן
02/05/16
התבקשתי לרשום בית בטאבו, הלקוח שלי שילם עבור הקנית בעלות מהמינהל, וכרגע עומד לפני רישום בטאבו.כמו כן הוא מבקש לרשום משכנתא על הנכס.היסטורית העסקאות בנכס:1937 ככל הנראה הסבא של הלקוח שלי קיבל את הנכס בשנה זו.1.4.1948 התאריך הרשמי שכתוב בחוזה החכירה.1983 הסבא נפטר והוריש לבתו את הנכס צדקה עדני.1996-הלקוח שלי רכש בתמורה את הנכס מאמא שלו, העסקה דווחה ושילמו כל המיסים.2010 הלקוח מכר חלק מהנכס העסקה דווחה ושולמו כל המיסים.2016- רוצים לרשום את הנכס בטאבו, והם מבקשים אישורי מיסים של עסקת המקור??במיסוי, לא מוצציאם זכר של הסבא או של החלקה. יש בלגן רציני מאוד באיזור הזה של אבן יהודה, אנשים קיבלו אדמות וסיפחו לעצמם עוד.כרגע במיסוי לא מציעיםשום פתרון חוץ מתשלום מס' רכישה ע"פ תיקון ס'5.האם ישנה דרך אחרת לצאת מזה?
אישורי מסים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום אלן,
לא ניתן להשיב לשאלתך מבלי לבדוק את המסמכים הקיימים, את הרישום הקיים ואת מהות דרישת הטאבו.
ככלל, לא קיימים אישורי מסים (במובן המקובל כיום) משנת 1937 או 1948. אם שולמו מסים ב 1996 הנכס מוכר במס שבח, אך יתכן שהסב איננו רשום שם.
אם המסמכים מבקשים לצורך זיהוי הסבא, נסה למצוא מסמכים ברשות המקומית או אצל הלקוח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן להשיב לשאלתך מבלי לבדוק את המסמכים הקיימים, את הרישום הקיים ואת מהות דרישת הטאבו.
ככלל, לא קיימים אישורי מסים (במובן המקובל כיום) משנת 1937 או 1948. אם שולמו מסים ב 1996 הנכס מוכר במס שבח, אך יתכן שהסב איננו רשום שם.
אם המסמכים מבקשים לצורך זיהוי הסבא, נסה למצוא מסמכים ברשות המקומית או אצל הלקוח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוכחת מגורים בעיר למרות שלא שיניתי את הסטטוס
עוז
02/05/16
אני ובת הזוג שלי חיים ביחד בבית דגן וראינו שאנו זכאים להשתתף בהגרלה למחיר למשתכן ובת הזוג שלי גרה כבר 3 וחצי שנים בבית דגן ומשכירה שם דירה אולם היא לא עדכנה את הסטטוס הזה במשרד הפנים ובמשרדי הישוב האם אפשר להוכיח שהיא גרה שם על מנת לקבל זכאות להיות מוגדר כבן המקום על ידי הוכחת מגורים כגון חוזי השכירות שלה ואישורים מקופת חולים וחשבונות קניות בעיר המגורים באופן קבוע ועוד הרבה מסמכים המעידים על המגורים במקום וגם הצהרות ממשכירת הדירה ושכנים וכדומה
הוכחת מקום מגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום עוז,
על פי החלטת מועצת רמי מס' 1442 יש להמציא אישור ממשרד הפנים או מהרשות המקומית על מגורים במקום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי החלטת מועצת רמי מס' 1442 יש להמציא אישור ממשרד הפנים או מהרשות המקומית על מגורים במקום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תב"ע עפ הוראות פסק דין
חיליק
02/05/16
ש ברשותי פסק דין חלוקה לארבעה מגרשים קרי כל מגרש 470 מטר ויש מעבר משותך לשני דיירים יש הוראות פסק דין שמציינות שאני יכול לגשת לועדה לתכנון ולבצע תיקון תבע נקודתית אין תזוזות שטחים אלא רק שינוי הגדרת בעלות על שני פינות בתחילת המעבר פינה ובסופו פינה כ 4 מטר רבוע לערך שהמודד הבקיע אותם לטובת השכן שדרש וכו כיום אני מעוניין לבצע שינוי תב"ע להשבת השטחים לפי פסה"ד האם הועדה יכולה לסרב לתיקון תבע נקודתית מטעמים שלה (כי הועדה לא צד בפסק דין אלא רק השכנים) לציין כי שוחחתי עם מהנדס הועדה בטלפון והוא מסר שהם מתיחסים לפסק דין כאל "חוק" כך שלא נראה לי שתיהיה בעיה עם הועדה אבל השאלות לכם כאן לקבל חוות דעת מקצועית האם הוועדה תוכל להתנגד לבעלות על שטח עפ פסד כי הבנתי שהועדה לא מתעסקת בקנין אלא רק בתיכנוני האם יהיה אפשר לתקוף ולקוף את הועדה משפטית בבית המשפטבברכה ובתודה לתשובות יש תסריט מצורף
שינוי תב"ע עפ"י הוראות פסק דין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום חיליק,
לא ניתן במסגרת זו לחוות דעה על אופן ביצועו של פסק הדין.
לאור תשובות מהנדס הועדה מציעה לך לפעול לביצוע פסק הדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן במסגרת זו לחוות דעה על אופן ביצועו של פסק הדין.
לאור תשובות מהנדס הועדה מציעה לך לפעול לביצוע פסק הדין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עושים כשהחוזה שותק לגבי מכירת דירה?
גל נבון
01/05/16
שלום,
ברשותי דירה שאני מעונין למכור. בדירה משכיר עם חוזה תקף עד לפברואר 2017. החוזה שותק לגבי מכירת הדירה (הודעה מוקדמת, זכויות השוכר / המשכיר).
המטרה היא כמובן למכור לקונה ללא בעיות מיוחדות. כיצד מומלץ לנהוג מול הדייר? האם מכירת הדירה כשדייר בתוכה מביא להפרת החוזה מבחינתי? בהנחה והחוזה שותק בנושא, האם אני רשאי להודיע לדייר כי עליו לפנות את הדירה תוך 90 יום (למשל?) או שזה אסור (כי יש לו חוזה עד פב' 17'). האם אני יכול לומר לו שהמשך החוזה תלוי ברצונות הקונה? (ואיפה זה שם אותי מול הקונה?).
תודה!
גל.
ברשותי דירה שאני מעונין למכור. בדירה משכיר עם חוזה תקף עד לפברואר 2017. החוזה שותק לגבי מכירת הדירה (הודעה מוקדמת, זכויות השוכר / המשכיר).
המטרה היא כמובן למכור לקונה ללא בעיות מיוחדות. כיצד מומלץ לנהוג מול הדייר? האם מכירת הדירה כשדייר בתוכה מביא להפרת החוזה מבחינתי? בהנחה והחוזה שותק בנושא, האם אני רשאי להודיע לדייר כי עליו לפנות את הדירה תוך 90 יום (למשל?) או שזה אסור (כי יש לו חוזה עד פב' 17'). האם אני יכול לומר לו שהמשך החוזה תלוי ברצונות הקונה? (ואיפה זה שם אותי מול הקונה?).
תודה!
גל.
מכירת דירה מושכרת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום גל,
על פי חוק השכירות ניתן למכור את הדירה גם בתקופת השכירות, אך בלא לפגוע בזכויות השוכר.
כלומר - חוזה השכירות יעמוד בתוקפו עד מועד סיומו למרות מכירת הדירה. לא תוכל לדרוש את פינוי הדייר לפני תום תקופת החוזה (אפשר לשאול אם יסכים לפנות),
הקונה רשאי להחליט שרצונו לקבל את הדירה לאחר תום תקופת השכירות, ואז, למרות המכירה, תמשיך לקבל את דמי השכירות, או להסכים לקבלה לפני תום תקופת השכירות ואז יש להסדיר את העברת הזכויות וההתחייבויות על פי חוזה השכירות אל הקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי חוק השכירות ניתן למכור את הדירה גם בתקופת השכירות, אך בלא לפגוע בזכויות השוכר.
כלומר - חוזה השכירות יעמוד בתוקפו עד מועד סיומו למרות מכירת הדירה. לא תוכל לדרוש את פינוי הדייר לפני תום תקופת החוזה (אפשר לשאול אם יסכים לפנות),
הקונה רשאי להחליט שרצונו לקבל את הדירה לאחר תום תקופת השכירות, ואז, למרות המכירה, תמשיך לקבל את דמי השכירות, או להסכים לקבלה לפני תום תקופת השכירות ואז יש להסדיר את העברת הזכויות וההתחייבויות על פי חוזה השכירות אל הקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה בחניה פרטית בפרויקט הרחבת דירות
משה
01/05/16
הקבלן דורש לבנות בחניה שלי (בטאבו) ובסוף התהליך אקבל חניה מקורה (יהיה קשה לתמרן)
אני לא רוצה את הפרויקט. אני לא רוצה שיגעו לי בחניה.
יש מתנגדים רבים יחד איתי (לדעתי אין רוב חוקי)
יכולים להכריח אותי?יכולים לבנות בשטח הפרטי שלי?
אני לא רוצה את הפרויקט. אני לא רוצה שיגעו לי בחניה.
יש מתנגדים רבים יחד איתי (לדעתי אין רוב חוקי)
יכולים להכריח אותי?יכולים לבנות בשטח הפרטי שלי?
בניה בחניה פרטית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום משה,
רוב הדיירים רשאי להחליט (ברוב הקבוע בחוק) על גריעת חלקים מן הרכוש המשותף או על בניה ברכוש המשותף אך לא ברכוש פרטי.
זכותך להתנגד לפגיעה בקניינך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רוב הדיירים רשאי להחליט (ברוב הקבוע בחוק) על גריעת חלקים מן הרכוש המשותף או על בניה ברכוש המשותף אך לא ברכוש פרטי.
זכותך להתנגד לפגיעה בקניינך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות כספית -ועד הבית
עודד
01/05/16
האם ניתן לתת יפוי כח (במקום דייר) לרואה חשבון לבדוק את התנהלות הכספית של ועד הבית בבניין משותף ,היות ועד הבית אינו עובד בשקיפות מלאה .
בדיקת ההתנהלות הכספית של ועד הבית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
03/05/16
שלום עודד,
על פי התקנון המצוי (ועליך לבדוק אם בבית בו אתה מתגורר קיימות הוראות שונות), בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.
אינני רואה מניעה במינוי מיופה כח מטעם בעל הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי התקנון המצוי (ועליך לבדוק אם בבית בו אתה מתגורר קיימות הוראות שונות), בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.
אינני רואה מניעה במינוי מיופה כח מטעם בעל הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מעמידר
נטליה שרמן
29/04/16
שלום רב! אנחנו נמצאים עכשו בתאליך רכישת
דירה מעמידר בבאר שבע.הורים(אבא ואמא-בני90) קיבלו הנחה מעמידר לקניה-
כרגע קיבלנו הודעה על תנאי רכישת דירה מורכבת משני מחירים:מחיר הדירה ועוד
-שווי דירה להנחה (פחות 210 אלף ש"ח).והנחה שקיבלנו מעמידר (הנחה
מותנית-58.68ֵֵַ%)מורידים מהמחיר שני.לא ברור-למה שני מחירים?(אחרי ביקור
של שלושה שמאים) ולמה הנחה מורידים מהמחיר שני??? אם אפשר,תענו לי דחוף
בבקשה.תודה מראש.משפ' שרמן
דירה מעמידר בבאר שבע.הורים(אבא ואמא-בני90) קיבלו הנחה מעמידר לקניה-
כרגע קיבלנו הודעה על תנאי רכישת דירה מורכבת משני מחירים:מחיר הדירה ועוד
-שווי דירה להנחה (פחות 210 אלף ש"ח).והנחה שקיבלנו מעמידר (הנחה
מותנית-58.68ֵֵַ%)מורידים מהמחיר שני.לא ברור-למה שני מחירים?(אחרי ביקור
של שלושה שמאים) ולמה הנחה מורידים מהמחיר שני??? אם אפשר,תענו לי דחוף
בבקשה.תודה מראש.משפ' שרמן
רכישת דירה מעמידר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/05/16
שלום נטליה,
הודעה על תנאי הרכישה אמורה לפרט את המחיר הבסיסי שנקבע לדירה, את גובה המענק המותנה שיינתן, את הסכום שיש לשלם עבור הדירה (ההפרש שבין המחיר הבסיסי למענק המותנה), גובה דמי ההיוון לרשות מקרקעי ישראל, תנאי התשלום ואופן ביצועו.
על פי דין, יש לבצע לדירה 2 שמאויות ואם הפרש ביניהם גבוה, מבצעים שמאות שלישית.
ככל שיש לך שאלות נוספות, אני מציעה שתבקשי הסבר מן הפקידים בסניף בו מתנהל התיק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הודעה על תנאי הרכישה אמורה לפרט את המחיר הבסיסי שנקבע לדירה, את גובה המענק המותנה שיינתן, את הסכום שיש לשלם עבור הדירה (ההפרש שבין המחיר הבסיסי למענק המותנה), גובה דמי ההיוון לרשות מקרקעי ישראל, תנאי התשלום ואופן ביצועו.
על פי דין, יש לבצע לדירה 2 שמאויות ואם הפרש ביניהם גבוה, מבצעים שמאות שלישית.
ככל שיש לך שאלות נוספות, אני מציעה שתבקשי הסבר מן הפקידים בסניף בו מתנהל התיק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת שם לדירה מתוקן
נועה זוהר
29/04/16
חבר שלי קנה דירה, הדירה עדיין בבניה. אנחנו עומדים להתחתן, הדירה רשומה על שמו ואנחנו רוצים להוסיף את השם שלי. במה זה כרוך?
העברת חלק מדירה ע"ש בן זוג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/05/16
שלום נועה,
עליכם לבצע עסקה של העברת מחצית הדירה במתנה אליך.
יש לבדוק את חוזה הרכישה של הדירה לעניין האפשרות להעביר זכויות במהלך הבניה (במקרים רבים הדבר איננו מתאפשר).
בכל מקרה מומלץ לעשות זאת רק לאחר סיום הבניה, שכן תהיה לכך השלכה על מס הרכישה שישולם. אם זו דירה שתשמש למגוריכם תוכלו לקבל פטור הן ממס שבח והן ממס רכישה בגין ההעברה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליכם לבצע עסקה של העברת מחצית הדירה במתנה אליך.
יש לבדוק את חוזה הרכישה של הדירה לעניין האפשרות להעביר זכויות במהלך הבניה (במקרים רבים הדבר איננו מתאפשר).
בכל מקרה מומלץ לעשות זאת רק לאחר סיום הבניה, שכן תהיה לכך השלכה על מס הרכישה שישולם. אם זו דירה שתשמש למגוריכם תוכלו לקבל פטור הן ממס שבח והן ממס רכישה בגין ההעברה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דודי
אחריות של היזם
29/04/16
ברצוני לרכוש בית פרטי (חדש) מיזם (איש פרטי)
ששאלתי מה לגבי האחריות הוא אמר
שהוא משפה את האחריות לקבלן ובעצם לאחר המכירה
אני יכול לדבר אך ורק עם הקבלן, שכמובן אינני מכיר.
האם זה חוקי?
והאם ניתן להגן עליי בצורה משפטית כי אני מעוניין בבית
ששאלתי מה לגבי האחריות הוא אמר
שהוא משפה את האחריות לקבלן ובעצם לאחר המכירה
אני יכול לדבר אך ורק עם הקבלן, שכמובן אינני מכיר.
האם זה חוקי?
והאם ניתן להגן עליי בצורה משפטית כי אני מעוניין בבית
אחריות של מוכר דירה חדשה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/05/16
שלום רב,
הגדרת מוכר בחוק המכר (דירות) היא רחבה ביותר:
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
המוכר איננו יכול להתנער מאחריותו על פי החוק.
אם הקבלן או גורמים אחרים נתנו למוכר אחריות מותר לו להמחות לכם אחריות זו, וזה גם אינטרס שלכם. יש לבדוק את היקף האחריות והתאמתה להוראות החוק.
יש להסדיר את העניין בחוזה המכר ולקבוע, למשל, כי המוכר יהיה אחראי ככל שהקבלן או נותני שירות אחרים יתנערו מהתחייבותם, יהיה אחראי להודיע לקבלן על המכירה ועל זהותך ויהיה אחרי לפנות אליו במקרה של ליקויים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הגדרת מוכר בחוק המכר (דירות) היא רחבה ביותר:
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
המוכר איננו יכול להתנער מאחריותו על פי החוק.
אם הקבלן או גורמים אחרים נתנו למוכר אחריות מותר לו להמחות לכם אחריות זו, וזה גם אינטרס שלכם. יש לבדוק את היקף האחריות והתאמתה להוראות החוק.
יש להסדיר את העניין בחוזה המכר ולקבוע, למשל, כי המוכר יהיה אחראי ככל שהקבלן או נותני שירות אחרים יתנערו מהתחייבותם, יהיה אחראי להודיע לקבלן על המכירה ועל זהותך ויהיה אחרי לפנות אליו במקרה של ליקויים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למי שייכות זכויות הבנייה מכוח התמ"א
זיו
28/04/16
היי, רציתי לדעת מה קורה בבניין בו בתקנון הבית המשותף כתוב במפורש שכל זכויות הבנייה - הקיימות והעתידיות שייכות לדירה מסוימת. האם זה כולל גם זכויות מכוח התמ"א?תודה!
זיו
זיו
למי שייכות זכויות הבניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/05/16
שלום זיו,
השאלה מתאימה יותר לפורום תמ"א 38.
ככלל אחוזי בניה הם נכס הנמצא
בבעלות משותפת של כל דיירי הבית המשותף, אלא אם כן הוסכם ביניהם אחרת בתקנון הרשום
או בחוזה.
בעלי הדירות בבניין משותף יכולים להסכים ביניהם על דרך ניצול אחוזי הבניה
הנותרים, בין בתקנון ובין בהסכם אחר.
ויתור על זכויות בניה צריך להיעשות במפורש, שכן מדובר בנכס בעל ערך כלכלי
המצוי, באופן רגיל, בבעלות משותפת של כל דיירי הבניין. הכללת הסכמות בדבר אחוזי הבניה
בתקנון הבית המשותף, מחייבת גם רוכשים מאוחרים יותר.
יש לבדוק את הניסוח המדוייק של סעיף התקנון העוסק בכך ולבחון האם הוא חל על כל אחוזי הבניה או אולי רק על אחוזי הבניה בגג.
לגבי השלכות התמ"א - נא פנה לפורום המתאים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השאלה מתאימה יותר לפורום תמ"א 38.
ככלל אחוזי בניה הם נכס הנמצא
בבעלות משותפת של כל דיירי הבית המשותף, אלא אם כן הוסכם ביניהם אחרת בתקנון הרשום
או בחוזה.
בעלי הדירות בבניין משותף יכולים להסכים ביניהם על דרך ניצול אחוזי הבניה
הנותרים, בין בתקנון ובין בהסכם אחר.
ויתור על זכויות בניה צריך להיעשות במפורש, שכן מדובר בנכס בעל ערך כלכלי
המצוי, באופן רגיל, בבעלות משותפת של כל דיירי הבניין. הכללת הסכמות בדבר אחוזי הבניה
בתקנון הבית המשותף, מחייבת גם רוכשים מאוחרים יותר.
יש לבדוק את הניסוח המדוייק של סעיף התקנון העוסק בכך ולבחון האם הוא חל על כל אחוזי הבניה או אולי רק על אחוזי הבניה בגג.
לגבי השלכות התמ"א - נא פנה לפורום המתאים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בניין – פנקס בניינים המשותפים
גאולה
28/04/16
שלום רב
בבעלותי דירה בבניין שנבנה לפני 30 שנה. יש רישום בטאבו על הדירה. אין רישום בפנקס הבתים המשותפים ברשם המקרקעין,של הבניין. ככל הנראה הקבלן לא ביצע זאת בעת בניית הבניין. הבנתי שרק מדובר בעניין פרוצדוראלי טכני וניתן לבצע זאת מול רשם המקרקעין (ע"י כל דיירי הבניין כקבוצה).
שתי שאלות בעניין:
1. מה התהליך לבצע זאת?
2. האם העובדה שאין רישום יכול ליצור בעיה במכירת הדירה. (כאמור, אין בעיה ברישום בטאבו על הדירה עצמה).
בבעלותי דירה בבניין שנבנה לפני 30 שנה. יש רישום בטאבו על הדירה. אין רישום בפנקס הבתים המשותפים ברשם המקרקעין,של הבניין. ככל הנראה הקבלן לא ביצע זאת בעת בניית הבניין. הבנתי שרק מדובר בעניין פרוצדוראלי טכני וניתן לבצע זאת מול רשם המקרקעין (ע"י כל דיירי הבניין כקבוצה).
שתי שאלות בעניין:
1. מה התהליך לבצע זאת?
2. האם העובדה שאין רישום יכול ליצור בעיה במכירת הדירה. (כאמור, אין בעיה ברישום בטאבו על הדירה עצמה).
רישום בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/05/16
שלום גאולה,
באין רישום בית משותף -אין גם רישום של דירה.
לא יכול להיות "טאבו" על דירה אלא לאחר רישום בית משותף.
יכול להיות מצב בו הזכויות רשומות על שם כל הבעלים במשותף וקיים הסכם שיתוף תשריט המיחד חלק מסויים למי מהבעלים.
ניתן לבדוק זאת באמצעות עיון בנסח הרישום.
על מנת לרשום בית משותף יש להגיש בקשה למפקח על רישום הבתים המשותפים, לצרף לה תשריט, תקנון, ככל שרוצים להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירות ספציפיות או לקבוע הוראות אחרות שאינן בתקנון המצוי והסכמה לשמש כנציגות בית משותף. כדאי לבצע את ההליך באמצעות עו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
באין רישום בית משותף -אין גם רישום של דירה.
לא יכול להיות "טאבו" על דירה אלא לאחר רישום בית משותף.
יכול להיות מצב בו הזכויות רשומות על שם כל הבעלים במשותף וקיים הסכם שיתוף תשריט המיחד חלק מסויים למי מהבעלים.
ניתן לבדוק זאת באמצעות עיון בנסח הרישום.
על מנת לרשום בית משותף יש להגיש בקשה למפקח על רישום הבתים המשותפים, לצרף לה תשריט, תקנון, ככל שרוצים להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לדירות ספציפיות או לקבוע הוראות אחרות שאינן בתקנון המצוי והסכמה לשמש כנציגות בית משותף. כדאי לבצע את ההליך באמצעות עו"ד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי למספר רוכשים
ניר
26/04/16
שלום רב,
ברשותי קרקע המאפשרת בניית מס' יח"ד צמודות קרקע. האם ישנו הבדל במיסוי למספר רוכשים או ליזם/קבלן אחד?
תודה
ברשותי קרקע המאפשרת בניית מס' יח"ד צמודות קרקע. האם ישנו הבדל במיסוי למספר רוכשים או ליזם/קבלן אחד?
תודה
מיסוי למספר רוכשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/05/16
שלום ניר,
אם הכוונה למיסוי שחל עליך כמוכר אין חשיבות למספר הרוכשים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם הכוונה למיסוי שחל עליך כמוכר אין חשיבות למספר הרוכשים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק המכר
נועם
26/04/16
שלום רב,
בתיקון מס' 5 לחוק המכר מדובר על פיצוי הניתן בגין איחור במסירת דירה. הפיצוי ניתן על בסיס חישוב של גובה שכר הדירה כפול 1.5. התיקון נעשה בחודש מרץ בשנת 2011.
מה הדין לגבי דירה שנמסרה באיחור ומועד החוזה הרכישה הוא 5 חודשים לפני התיקון?אודה לעזרה, נועם
בתיקון מס' 5 לחוק המכר מדובר על פיצוי הניתן בגין איחור במסירת דירה. הפיצוי ניתן על בסיס חישוב של גובה שכר הדירה כפול 1.5. התיקון נעשה בחודש מרץ בשנת 2011.
מה הדין לגבי דירה שנמסרה באיחור ומועד החוזה הרכישה הוא 5 חודשים לפני התיקון?אודה לעזרה, נועם
במשפט אחד....
נועם
27/04/16
מה היה המצב טרם כניסת התיקון לתוקף? מה היה שיעור הפיצוי על איחור במסירת הדירה?
תשלום שכר דירה ללא שהייה בדירה
ארז כהן
26/04/16
שלום לפני מוספר חודשים שכרתי דירה אחרי ממספר חודשים שגרתי בדירה אישפוזו אותי בבית חולים פסיכיאטרי ל4חודשים בזמן שהייתי מאושפז בעל הדירה המשיך לפדות צ'קים על שכר דירה הוא מסרב להחזיר לי את הכסף ובנוסף להחזיר לי את שאר הצ'קים וגם הוא הפר חוזה מה ניתן לעשות בתודה ארז כהן
שוכר שלא שהה בדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/05/16
שלום ארז,
בחתימה על הסכם שכירות יש בדרך כלל התחייבות לשלשם את שכר הדירה בגין כל תקופת השכירות.
בכפוף לאמור בחוזה השכירות, אם המשכיר לא הוציא את חפציך מהדירה ולא השכיר אותה לאחר, אלא היא עמדה לרשותך גם בזמן בו לא יכולת להשתמש בה, היה הוא זכאי לתשלום דמי השכירות.
אם החוזה מאפשר לך לסיים את השכירות במועד מוקדם יותר - עליך לפעול על פי הוראות החוזה. אם לא נסה למצוא שוכר חלופי שיכנס לדירה במקומך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בחתימה על הסכם שכירות יש בדרך כלל התחייבות לשלשם את שכר הדירה בגין כל תקופת השכירות.
בכפוף לאמור בחוזה השכירות, אם המשכיר לא הוציא את חפציך מהדירה ולא השכיר אותה לאחר, אלא היא עמדה לרשותך גם בזמן בו לא יכולת להשתמש בה, היה הוא זכאי לתשלום דמי השכירות.
אם החוזה מאפשר לך לסיים את השכירות במועד מוקדם יותר - עליך לפעול על פי הוראות החוזה. אם לא נסה למצוא שוכר חלופי שיכנס לדירה במקומך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרתף ללא היתר
נ
25/04/16
אנו מעוניינים לרכוש דירת גן שיש בה מרתף ללא היתר .
האם זה בעיה?
האם יש אפשרות לסגור את הכניסה למרתף עד סידור ההיתר?
הכניסה למרתף חיצונית בלבד לא דרך הבית
האם זה בעיה?
האם יש אפשרות לסגור את הכניסה למרתף עד סידור ההיתר?
הכניסה למרתף חיצונית בלבד לא דרך הבית
מרתף ללא היתר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/05/16
שלום רב,
עליכם לברר אם קיימת אפשרות להכשיר את המרתף ולקבל היתר בניה. אם כן - מומלץ לדרוש שהמוכרים יעשו כן טרם המכירה ולקבוע לו"ז לביצוע וסנקציות כספיות.
גם אם הבניה התישנה כבר, שימוש במבנה או חלקו שנבנה בלא היתר עלול לגרור הליכים משפטיים, צוי הריסה, קנסות וכיוב'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליכם לברר אם קיימת אפשרות להכשיר את המרתף ולקבל היתר בניה. אם כן - מומלץ לדרוש שהמוכרים יעשו כן טרם המכירה ולקבוע לו"ז לביצוע וסנקציות כספיות.
גם אם הבניה התישנה כבר, שימוש במבנה או חלקו שנבנה בלא היתר עלול לגרור הליכים משפטיים, צוי הריסה, קנסות וכיוב'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש בעיה לרכוש בית מלאכה/מחסן למגורים?
טל
25/04/16
שלום, האם יש הבדל כלשהוא ברכישת מבנה מגורים שמוגדר בטאבו כבית מלאכה + מחסן? האם יש בעיתיות כלשהיא?
תודה,
תודה,
שימוש חורג בנכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/05/16
שלום טל,
יש לבדוק במשרדי הועדה המקומית מהו יעוד המבנה. שימוש במבנה שלא לפי יעודו מהווה שימוש חורג ולכן הוא אסור. ניתן לבדוק במשרדי הועדה את האפשרות להתיר שימוש חורג לתקופה מוגבלת אולשנות את יעוד המבנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק במשרדי הועדה המקומית מהו יעוד המבנה. שימוש במבנה שלא לפי יעודו מהווה שימוש חורג ולכן הוא אסור. ניתן לבדוק במשרדי הועדה את האפשרות להתיר שימוש חורג לתקופה מוגבלת אולשנות את יעוד המבנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות בורר
nbgdh
25/04/16
האם בורר יש לו סמכות לפסוק נגד החוק.
סמכות הבורר נגזרת מהסכם הבוררות
אסף
25/04/16
כפי שנקבע בסעיף 2 לחוק הבוררות -
"2. רואים הסכם בוררות כמכיל את ההוראות שבתוספת הראשונה ככל שהן נוגעות לענין,
והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם."
ובסעיף יד לתוספת של סעיף 2 לחוק נקבע שהבורר לא יהיה קשור בדין המהותי (כלומר, הוא לא כפוף לחוק) -
"יד. הבורר יפעל בדרך הנראית לו מועילה ביותר
להכרעה צודקת ומהירה של הסכסוך ויפסוק לפי מיטב שפיטתו על פי החומר שבפניו; הבורר
לא יהיה קשור בדין המהותי, בדיני הראיות או בסדרי הדין הנהוגים בבתי
המשפט."
ולכן, אם רוצים שהבורר יפסוק על פי החוק, יש לקבוע זאת בהסכם הבוררות בצורה מפורשת.
"2. רואים הסכם בוררות כמכיל את ההוראות שבתוספת הראשונה ככל שהן נוגעות לענין,
והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם."
ובסעיף יד לתוספת של סעיף 2 לחוק נקבע שהבורר לא יהיה קשור בדין המהותי (כלומר, הוא לא כפוף לחוק) -
"יד. הבורר יפעל בדרך הנראית לו מועילה ביותר
להכרעה צודקת ומהירה של הסכסוך ויפסוק לפי מיטב שפיטתו על פי החומר שבפניו; הבורר
לא יהיה קשור בדין המהותי, בדיני הראיות או בסדרי הדין הנהוגים בבתי
המשפט."
ולכן, אם רוצים שהבורר יפסוק על פי החוק, יש לקבוע זאת בהסכם הבוררות בצורה מפורשת.
נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/04/16
שלום רב,
השאלה איננה מתאימה לפורום זה. נא פנה לפורום בתי משפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השאלה איננה מתאימה לפורום זה. נא פנה לפורום בתי משפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שבח דירה במתנה
הילה קלומיטי
24/04/16
שלום רב,
בקבלת דירה במתנה מקרוב יש פטור ממס שבח אם מוכרים את הדירה לאחר תקופת צינון של ארבע שנים.
ברצוני לדעת האם הפטור ממכירת דירה שהתקבלה במתנה תקף אם במהלך תקופת הצינון רכשתי דירה אחרת אשר שימשה למגורים?
(קיבלתי דירה לפני חצי שנה, אני חושבת לקנות מגרש ולבנות בית או לחילופין לקנות בית, רוצה לדעת אם זה יפגע לי בפטור ואולי כדאי להמתין עם הרכישה 4 שנים?)
לתשובתכם אודה
בקבלת דירה במתנה מקרוב יש פטור ממס שבח אם מוכרים את הדירה לאחר תקופת צינון של ארבע שנים.
ברצוני לדעת האם הפטור ממכירת דירה שהתקבלה במתנה תקף אם במהלך תקופת הצינון רכשתי דירה אחרת אשר שימשה למגורים?
(קיבלתי דירה לפני חצי שנה, אני חושבת לקנות מגרש ולבנות בית או לחילופין לקנות בית, רוצה לדעת אם זה יפגע לי בפטור ואולי כדאי להמתין עם הרכישה 4 שנים?)
לתשובתכם אודה
המס במכירת דירה שהתקבלה במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/04/16
שלום הילה,
קבלת הפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שנתקבלה במתנה מותנהלא רק בחלוף תקופת הצינון אלא גם בכך שקיימת זכאות לפטור, כלומר מדובר בדירה יחידה של המוכר. אם למוכר דירה נוספת לא יהיה זכאי לפטור.
אם למוכר נכס שאיננו דירה (למשל מגרש), לא יפגע הפטור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קבלת הפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שנתקבלה במתנה מותנהלא רק בחלוף תקופת הצינון אלא גם בכך שקיימת זכאות לפטור, כלומר מדובר בדירה יחידה של המוכר. אם למוכר דירה נוספת לא יהיה זכאי לפטור.
אם למוכר נכס שאיננו דירה (למשל מגרש), לא יפגע הפטור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע למס רכישה
Tziporale
24/04/16
שלום רב וחג שמח!
אני ובן זוגי מאורסים ורוצים לדעת האם חתונה (מעמד של נשואים) ישפיע עלינו ברכישת דירה בעתיד. שנינו כרגע גרים יחד בשכירות.
לי כבר יש דירה להשקעה שרשומה 100% על שמי, ו20% מדירה נוספת להשקעה. לבן זוגי אין ומעולם לא הייתה דירה בבעלותו.אנחנו ניהיה מעוניינים לרכוש דירה עבור הקמת משפחה (לא להשקעה) בעתיד הקרוב (שנה-שנתיים) ורציתי לדעת כיצד יחושב מס הרכישה במקרה שלנו.
הכסף עבור הדירה יבוא משנינו (אפילו בעיקר ממני), אך לא מפריע לי לרשום את הדירה 100% על שמו. יש בינינו הפרדת רכוש (אין לנו רכוש משותף או חשבון משותף). יתכן וארצה שנחתום על הסכם ממון בהתאם.
השאלה שלי היא האם יהיה ניתן להחשיב דירה זו כ ״דירה יחידה״ של בן זוגי בלבד ולשלם מס רכישה בהתאם או שבכל מקרה נצטרך לשלם מס רכישה כאילו הוא שייך לשנינו (בגלל מעמד של נשואים ו/או בגלל שמקור הכספים משותף)?
האם במקרה ונמתין עם החתונה יהיה אפשר להחשיב את הדירה כ״דירה יחידה״ של בן זוגי בתנאים האלו?מצד אחד לא הייתי רוצה להמתין הרבה זמן כדי להתחתן, מצד שני לא הייתי רוצה להזדרז עם חתונה כדי לגלות שהמהלך פגע בנו כלכלית.
תודה רבה וחג שמח!
אני ובן זוגי מאורסים ורוצים לדעת האם חתונה (מעמד של נשואים) ישפיע עלינו ברכישת דירה בעתיד. שנינו כרגע גרים יחד בשכירות.
לי כבר יש דירה להשקעה שרשומה 100% על שמי, ו20% מדירה נוספת להשקעה. לבן זוגי אין ומעולם לא הייתה דירה בבעלותו.אנחנו ניהיה מעוניינים לרכוש דירה עבור הקמת משפחה (לא להשקעה) בעתיד הקרוב (שנה-שנתיים) ורציתי לדעת כיצד יחושב מס הרכישה במקרה שלנו.
הכסף עבור הדירה יבוא משנינו (אפילו בעיקר ממני), אך לא מפריע לי לרשום את הדירה 100% על שמו. יש בינינו הפרדת רכוש (אין לנו רכוש משותף או חשבון משותף). יתכן וארצה שנחתום על הסכם ממון בהתאם.
השאלה שלי היא האם יהיה ניתן להחשיב דירה זו כ ״דירה יחידה״ של בן זוגי בלבד ולשלם מס רכישה בהתאם או שבכל מקרה נצטרך לשלם מס רכישה כאילו הוא שייך לשנינו (בגלל מעמד של נשואים ו/או בגלל שמקור הכספים משותף)?
האם במקרה ונמתין עם החתונה יהיה אפשר להחשיב את הדירה כ״דירה יחידה״ של בן זוגי בתנאים האלו?מצד אחד לא הייתי רוצה להמתין הרבה זמן כדי להתחתן, מצד שני לא הייתי רוצה להזדרז עם חתונה כדי לגלות שהמהלך פגע בנו כלכלית.
תודה רבה וחג שמח!
השפעת נישואין על חבות במס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/04/16
שלום רב ומזל טוב,
כמקובל בפורום זה, התשובה תהיה כללית ומומלץ לקבל יעוץ פרטני בנושא מורכב זה.
רכישת דירה ע"י כל אחד מבני זוג לפני הנישואין נבחנת באופן אישי בלבד - אם יש ברשותו דירה, ישלם מס רכישה של דירה נוספת ואם אין ברשותו דירה יזכה להקלה של דירה יחידה.
עם הנישואין הופכים בני הזוג, בראית דיני המס, ל"תא משפחתי" ובחינת כל עסקה שיבצעו תערך בהתאם לכלל הנכסיםשל התא המשפחתי (בני הזוג וילדיהם עד גיל 18), כך שאם לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו, יחשב התא המשפחתי כמרובה דירות.
במקרים בהם קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג, המעוגנת בהסכם ממון, ניתן לפצל את החבות במס באופן שבן הזוג שאין ברשותו דירה יזכה להקלות (מדרגות מס רכישה כשל דירה יחידה או פטור ממס שבח בגין דירה יחידה).
אם בן זוג חסר דירה ירכוש דירה לפני הנישואין, יהיה זכאי למדרגות מס של דירה יחידה. זה המתווה הפשוט ביותר. גם כאן מומלץ לערוך הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית (אם זו הכוונה).
יתכן להגיע לאותה תוצאה אף לאחר הנישואין אם יערך הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית.
שימי לב, שאם הכספים מגיעים כמתנה מבן הזוג שאיננו רוכש את הדירה תחול תקופת צינון בטרם ניתן יהיה למכור את הדירה בפטור, ואם מדובר ברכישה לאחר הנישואין רשות המסים עלולה לראות בכך עסקה מלאכותית, ולקבוע כי למעשה בן הזוג המשלם רכש את מחצית הזכויות בדירה.
בכל מקרה, מומלץ להתיעץ בעו"ד לבחירת המתווה הנכון לכם - על שם מי תרשם הדירה, עריכת הסכם ממון, הבטחת הכספים והזכויות במקרה בו הדירה איננה נרכשת על ידיך ועוד.
חג שמח!
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כמקובל בפורום זה, התשובה תהיה כללית ומומלץ לקבל יעוץ פרטני בנושא מורכב זה.
רכישת דירה ע"י כל אחד מבני זוג לפני הנישואין נבחנת באופן אישי בלבד - אם יש ברשותו דירה, ישלם מס רכישה של דירה נוספת ואם אין ברשותו דירה יזכה להקלה של דירה יחידה.
עם הנישואין הופכים בני הזוג, בראית דיני המס, ל"תא משפחתי" ובחינת כל עסקה שיבצעו תערך בהתאם לכלל הנכסיםשל התא המשפחתי (בני הזוג וילדיהם עד גיל 18), כך שאם לאחד מבני הזוג יש דירה בבעלותו, יחשב התא המשפחתי כמרובה דירות.
במקרים בהם קיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג, המעוגנת בהסכם ממון, ניתן לפצל את החבות במס באופן שבן הזוג שאין ברשותו דירה יזכה להקלות (מדרגות מס רכישה כשל דירה יחידה או פטור ממס שבח בגין דירה יחידה).
אם בן זוג חסר דירה ירכוש דירה לפני הנישואין, יהיה זכאי למדרגות מס של דירה יחידה. זה המתווה הפשוט ביותר. גם כאן מומלץ לערוך הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית (אם זו הכוונה).
יתכן להגיע לאותה תוצאה אף לאחר הנישואין אם יערך הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית.
שימי לב, שאם הכספים מגיעים כמתנה מבן הזוג שאיננו רוכש את הדירה תחול תקופת צינון בטרם ניתן יהיה למכור את הדירה בפטור, ואם מדובר ברכישה לאחר הנישואין רשות המסים עלולה לראות בכך עסקה מלאכותית, ולקבוע כי למעשה בן הזוג המשלם רכש את מחצית הזכויות בדירה.
בכל מקרה, מומלץ להתיעץ בעו"ד לבחירת המתווה הנכון לכם - על שם מי תרשם הדירה, עריכת הסכם ממון, הבטחת הכספים והזכויות במקרה בו הדירה איננה נרכשת על ידיך ועוד.
חג שמח!
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום צס רכישה
אבי כהן
21/04/16
שאלתי היא אם אני רוכש דירה שניה ועדיין לא שילמתי מס רכישה ובזמן הזה החלטתי למכור אותה וטרם עברה שנה האם עליי לשלם מס רכישה בכל מקרה?
תשלום מס רכישה למרות מכירת הדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/04/16
שלום אבי,
עליך לשלם מס רכישה גם אם תמכור את הדירה תוך זמן קצר (וכמובן, גם מס שבח).
חג שמח,
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לשלם מס רכישה גם אם תמכור את הדירה תוך זמן קצר (וכמובן, גם מס שבח).
חג שמח,
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיני תכנון ובניה , כתב אישום
הדס
20/04/16
שלום רב ותודה מראש,
מה הדין כאשר זוג ביצע חריגות בניה בבית בו רכשו לפני 25 שנים אך התברר בדיעבד שהבית לא הועבר על שמם. האם במצב שכזה ניתן לתת להם כתב אישום על החריגות בניה . תודה רבה
מה הדין כאשר זוג ביצע חריגות בניה בבית בו רכשו לפני 25 שנים אך התברר בדיעבד שהבית לא הועבר על שמם. האם במצב שכזה ניתן לתת להם כתב אישום על החריגות בניה . תודה רבה
התשובה היא - כן
אסף
21/04/16
עבירת בניה יכולה לנבוע משתי סיבות
הראשונה - מבניה שלא על פי היתר או בסטיה ממנו
והשניה - משימוש בבניה ללא היתר או בסטיה מהיתר
אחרי 25 שנה העבירה הראשונה התיישנה.
אבל העבירה השניה (של השימוש) לא מתיישנת לעולם, כי כל יום של שימוש כזה יוצר עבירה חדשה
הראשונה - מבניה שלא על פי היתר או בסטיה ממנו
והשניה - משימוש בבניה ללא היתר או בסטיה מהיתר
אחרי 25 שנה העבירה הראשונה התיישנה.
אבל העבירה השניה (של השימוש) לא מתיישנת לעולם, כי כל יום של שימוש כזה יוצר עבירה חדשה
סמכות מקומית
זאב
20/04/16
אני משכיר דירה בבאר שבע וגר בתל אביב
אני רוצה לתבוע פינוי הדירה.
בחוזה אין תניית שיפוט
האם אפשר לתבוע בתל אביב?
אני רוצה לתבוע פינוי הדירה.
בחוזה אין תניית שיפוט
האם אפשר לתבוע בתל אביב?
הסמכות נקבעת לפי מקום מגורי הנתבע או המחדל
שאול
20/04/16
מקום מגוריך כתובע, אינו שיקול לגבי סמכות מקומית, שבמקרה זה מתחשבת יותר בנוחות הנתבע ולא בנוחות התובע, ויש לומר אפילו בצדק.
איזו סיבה הגיונית יש לגרור תושב באר שבע לתל אביב, רק משום שזה נוח לך יותר? זה לא עובד כך.
תחשוב לרגע שאתה שוכר דירה באילת, והמשכיר תושב קרית שמונה. האם היה צודק שהוא יתבע אותך בקרית שמונה רק משום שזה נוח לו?
איזו סיבה הגיונית יש לגרור תושב באר שבע לתל אביב, רק משום שזה נוח לך יותר? זה לא עובד כך.
תחשוב לרגע שאתה שוכר דירה באילת, והמשכיר תושב קרית שמונה. האם היה צודק שהוא יתבע אותך בקרית שמונה רק משום שזה נוח לו?
ייחוד חלק מגג משותף
ג'קלין רוטבאום
20/04/16
רכשנו דירה מקבלן ב-2011. העמדנו על הגג המשותף את דוד השמש ליד
הקולטן שהתקין קבלן הבניין. נתבשרנו שהשטח בגג שבו נמצא הקולטן יוחד לאחד מדיירי
הבניין כתיקון בתשריט הבית המשותף. דייר זה מבקש שנסיר את דוד השמש מהשטח שלכאורה
יוחד לו. מה עלינו לעשות?. עורך הדין והקבלן לא מוכנים לתת לנו את התשריט של הגג.
הוצאת הגג מהרכוש המשותף
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
24/04/16
שלום רב,
הגג מהווה רכוש משותף אלא אם כן הוצמד כדין לאחת הדירות
על הקבלן היה לכלול בחוזה עמכם נספח הצמדות או סעיף מפורש בו מצוין שהגג מוצא מהרכוש המשותף
בכל מקרה עליכם לדרוש אסמכתא להצמדת
הגג לבעל הדירה ומחובתו של בעל הדירה/הקבלן להציגה בפניכם כתנאי להוכחת זכאותם להחזיק בגג
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
