פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
וועד
איל
14/08/16
באיזה חוק או תקנות רשומים חובות ועד הבית
נציגות הבית המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/08/16
שלום איל,
פעילות נציגות הבית המשותף (ועד בית) מוסדרת בחוק המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פעילות נציגות הבית המשותף (ועד בית) מוסדרת בחוק המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכינו לי חוזה מאחורי גבי וללא ידיעתי!
סיגלית
13/08/16
לעורכי הדין המלומדים בוקר טוב!
שאלתי היא כזו, מה קורה אם קונים ומתווך שהכינו חוזה
למכירת הדירה ללא ידעתי והסכמתי ומאחורי גבי, ובלי אפשרות
לדבר אם הקונים ואם העורך דין שלי, כולם במהלך "הכנת החוזה" טענו שהם כרגע בתקופת תשעה באב, והם לא עונים
ולא נתנו לי אפשרות ליצור קשר לא אם הקונים ולא אם עורך
הדין, ואמרו שאבוא לחתום!!...אחרי צום תשעה באב!!!
אני כמובן לא הסכמתי ולא חתמתי! כי כל העניין הזה ניראה
לי תרמית!! מה עושים במיקרה כזה???
תודה תודה.
שאלתי היא כזו, מה קורה אם קונים ומתווך שהכינו חוזה
למכירת הדירה ללא ידעתי והסכמתי ומאחורי גבי, ובלי אפשרות
לדבר אם הקונים ואם העורך דין שלי, כולם במהלך "הכנת החוזה" טענו שהם כרגע בתקופת תשעה באב, והם לא עונים
ולא נתנו לי אפשרות ליצור קשר לא אם הקונים ולא אם עורך
הדין, ואמרו שאבוא לחתום!!...אחרי צום תשעה באב!!!
אני כמובן לא הסכמתי ולא חתמתי! כי כל העניין הזה ניראה
לי תרמית!! מה עושים במיקרה כזה???
תודה תודה.
חוזה שהוכ בלא הסכמת המוכרת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/08/16
שלום סיגלית,
אין אפשרות להכריח אותך לחתום על הסכם שאינך מוכנה לחתום עליו, ולא הייתי מציעה לך לחתום על הסכם שאין לך יכולת השפעה עליו או כשאין תקשורת עם הקונים או עוה"ד.
לפני חתימה על הסכם כלשהו, בוודאי על הסכם מכר דירה, עליך לוודא שאת מבינה היטב את תוכנו ושתוכן זה מוסכם עליך.
יתכן שחוסר התקשורתעם עוה"ד והקונים הוא זמני וחולף (למשל עקב תשעה באב) אבל אם מדובר בתקופה ארוכה יותר ואין הסבר לשתיקת הצדדים, את צודקת ברצונ להיות זהירה יותר.
אני מציעה שתפני לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד שייצג אותך בלבד, ולא ייצג גם את הקונים, ושתרגישי בנוח להתייעץ, לשאול שאלות ולהביע את דעתך לגבי החוזה באזניו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין אפשרות להכריח אותך לחתום על הסכם שאינך מוכנה לחתום עליו, ולא הייתי מציעה לך לחתום על הסכם שאין לך יכולת השפעה עליו או כשאין תקשורת עם הקונים או עוה"ד.
לפני חתימה על הסכם כלשהו, בוודאי על הסכם מכר דירה, עליך לוודא שאת מבינה היטב את תוכנו ושתוכן זה מוסכם עליך.
יתכן שחוסר התקשורתעם עוה"ד והקונים הוא זמני וחולף (למשל עקב תשעה באב) אבל אם מדובר בתקופה ארוכה יותר ואין הסבר לשתיקת הצדדים, את צודקת ברצונ להיות זהירה יותר.
אני מציעה שתפני לקבלת יעוץ משפטי מעו"ד שייצג אותך בלבד, ולא ייצג גם את הקונים, ושתרגישי בנוח להתייעץ, לשאול שאלות ולהביע את דעתך לגבי החוזה באזניו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דו"ח ועד
ערן
12/08/16
האם יש חובה על ועד לתלות / למסור לדיירים דוח הכנסות והוצאות?
האם זכותי לסרה לשלם כל עוד לא מוסרים דוח כזה?
האם זכותי לסרה לשלם כל עוד לא מוסרים דוח כזה?
חובות ועד הבית
מיכאלוב יעקב
14/08/16
התשובה היא כן
ההליך הננקט בעקבות אי פרסום הוא פניה למפקח על המקרקעין
בברכה
ההליך הננקט בעקבות אי פרסום הוא פניה למפקח על המקרקעין
בברכה
דו"ח ועד בית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/08/16
שלום ערן,
חובה על ועד הבית למסור לדיירים דו"ח כספי.
יחד עם זאת אינך זכאי לסרב לשלם את דמי הועד גם אם הועד איננו ממלא את חובתו.
אם ינך מצליח לקבל מהועד נתונים יתכן שתאלץ לפנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חובה על ועד הבית למסור לדיירים דו"ח כספי.
יחד עם זאת אינך זכאי לסרב לשלם את דמי הועד גם אם הועד איננו ממלא את חובתו.
אם ינך מצליח לקבל מהועד נתונים יתכן שתאלץ לפנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסי מקרקעין במכירה
אור
11/08/16
שלום-
לאחרונה מכרנו בית על קרקע ונדרשנו לשלם דמי היתר עבור מחסן שהיה בחצר הבית כי עפ''י העיריה '' לא שולמו דמי היתר'' כי נבנה ''ללא רשות''
1-שילמנו ומצאנו שמינהל מקרקעי ישראל כבר בשנת 1997 דרש מאמי לשלם ''דמי היתר עבור מחסן שלא קיבלו רשות מהמינהל להקימו''
והשאלה- האם 2 זרועות יכולים לקחת את ''אותו מס'' על אותו מבנה ?או שאין קשר בין 2 הזרועות.
2- משרדי מס שבח חייבו אותנו לשלם מס על הבית וגם על הקרקע.... האמנם..? הרי מכרנו בית אחד.
3- מה גובה המס הרגיל אותו משלמים על מכירה? להסביר שאין פטור כי ירשנו 2 בתים.הכונה מה האחוז לאחר חישוב מחיר מכירה ומחיר קניה..
בברכה
אור
לאחרונה מכרנו בית על קרקע ונדרשנו לשלם דמי היתר עבור מחסן שהיה בחצר הבית כי עפ''י העיריה '' לא שולמו דמי היתר'' כי נבנה ''ללא רשות''
1-שילמנו ומצאנו שמינהל מקרקעי ישראל כבר בשנת 1997 דרש מאמי לשלם ''דמי היתר עבור מחסן שלא קיבלו רשות מהמינהל להקימו''
והשאלה- האם 2 זרועות יכולים לקחת את ''אותו מס'' על אותו מבנה ?או שאין קשר בין 2 הזרועות.
2- משרדי מס שבח חייבו אותנו לשלם מס על הבית וגם על הקרקע.... האמנם..? הרי מכרנו בית אחד.
3- מה גובה המס הרגיל אותו משלמים על מכירה? להסביר שאין פטור כי ירשנו 2 בתים.הכונה מה האחוז לאחר חישוב מחיר מכירה ומחיר קניה..
בברכה
אור
מיסוי מקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
14/08/16
שלום אור,
העיריה ורשות מקרקעי ישראל הם גופים שונים הגובים תשלומים שונים.
בלי לדעת את כל פרטי העסקה והנכס לא ניתן לחוות דעה לעניין המס החל. אם יש לכם שאלות ספציפיות אני מציעה שתפנו לעוה"ד שייצג אתכם בעיסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העיריה ורשות מקרקעי ישראל הם גופים שונים הגובים תשלומים שונים.
בלי לדעת את כל פרטי העסקה והנכס לא ניתן לחוות דעה לעניין המס החל. אם יש לכם שאלות ספציפיות אני מציעה שתפנו לעוה"ד שייצג אתכם בעיסקה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תב"ע
דן דן
11/08/16
הגשתי בקשה לשינוי תב"ע ,יש לי חצר ואני רוצה לבנות יחידת דיור ,התחלתי בהליך ונאמר לי שצריך להחתים 51אחוז מהדיירים וזה חייב להיות בנוכחות עורך דין.
כל דייר יש לו שעות נוחות אחרות ואני מתקשה למצוא עורך דין שיהיה זמין כשנוח לדיירים,האם יש דרך אחרת לעשות את זה או שזו הדרך היחידה ואני צריך להמשיך לחפש עורך דין או אפילו מספר עורכי דין ולקוות שמישהוא מהם יהיה פנוי ?
כל דייר יש לו שעות נוחות אחרות ואני מתקשה למצוא עורך דין שיהיה זמין כשנוח לדיירים,האם יש דרך אחרת לעשות את זה או שזו הדרך היחידה ואני צריך להמשיך לחפש עורך דין או אפילו מספר עורכי דין ולקוות שמישהוא מהם יהיה פנוי ?
חתימה בפני עו"ד
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום רב,
הדיירים אינם חייבים לחתום במועד אחד או בפני אותו עו"ד.
ניתן לבקשם:
להגיע (כל אחד בנפרד) למשרד עו"ד עפ"י תאום מראש או
לחתום בפני עו"ד שהם מכירים או
לחתום במועד או שני מועדים שעוה"ד מוכן (אם הוא מוכן) להגיע לבניין.
בין כל האפשרויות הללו נראה שתוכל להסתדר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הדיירים אינם חייבים לחתום במועד אחד או בפני אותו עו"ד.
ניתן לבקשם:
להגיע (כל אחד בנפרד) למשרד עו"ד עפ"י תאום מראש או
לחתום בפני עו"ד שהם מכירים או
לחתום במועד או שני מועדים שעוה"ד מוכן (אם הוא מוכן) להגיע לבניין.
בין כל האפשרויות הללו נראה שתוכל להסתדר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית שמתחמק מאחריותו
גדעון
10/08/16
אני גר בבניין תחת גג , לו
שותפים כל דייר הבניין (ממוקמים בו קולטי השמש ומתקני מים של כל דיירי הבניין המשותף) ) מזה 14 שנה הגג לא טופל ולא נצבע .
ועד הבניין מנסה בכל מיני תרגילים לדחות את צביעת הגג , מחדל שגורם לי סבל רב בקיץ .
בנסיבות אלה וכדי לחסוך ממני אותו סבל מתמשך הזמנתי צבעי על חשבוני לבצע המלאכה.
שאלתי היא: האם קימת עילת תביעה נגד הועד במקרה זה ?
האם ניתן לפנות בנושא זה בתלונה למפקחת על הבתים המשותפים ?
ואו, בפני מי אוכל להעלות את
תביעתי לאחר ששלחתי מכתבי התראה לפני הצביעה,
מהם הועד התעלם .
הפסקת תשלום מיסי הועד נראית לי כמעשה בלתי חוקי .
אודה על תשובתכם המלומדת
שותפים כל דייר הבניין (ממוקמים בו קולטי השמש ומתקני מים של כל דיירי הבניין המשותף) ) מזה 14 שנה הגג לא טופל ולא נצבע .
ועד הבניין מנסה בכל מיני תרגילים לדחות את צביעת הגג , מחדל שגורם לי סבל רב בקיץ .
בנסיבות אלה וכדי לחסוך ממני אותו סבל מתמשך הזמנתי צבעי על חשבוני לבצע המלאכה.
שאלתי היא: האם קימת עילת תביעה נגד הועד במקרה זה ?
האם ניתן לפנות בנושא זה בתלונה למפקחת על הבתים המשותפים ?
ואו, בפני מי אוכל להעלות את
תביעתי לאחר ששלחתי מכתבי התראה לפני הצביעה,
מהם הועד התעלם .
הפסקת תשלום מיסי הועד נראית לי כמעשה בלתי חוקי .
אודה על תשובתכם המלומדת
ועד בית שמתחמק מאחריותו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום גדעון,
עליך לפנות ללשכת המפקחת בתביעה כנגד נציגות הבית המשותף להשבת הכספים ששילמת ואשר על כל דיירי הבית לשאת בהם.
אתה צודק בהנחתך שלא תוכל לקזז את חוב הנציגות מן התשלומים לועד הבית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לפנות ללשכת המפקחת בתביעה כנגד נציגות הבית המשותף להשבת הכספים ששילמת ואשר על כל דיירי הבית לשאת בהם.
אתה צודק בהנחתך שלא תוכל לקזז את חוב הנציגות מן התשלומים לועד הבית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי יעוד ממגורים למסחרי
אורן
10/08/16
שלום,
חברה הפכה את בית המגורים שלה לגן וקיטנה.
המועצה מחייבת אותה בארנונה עסקית על חלק מהבית המיועד לגן ולקיטנה.
האם ביום שהיא תמכור את הבית היא תשלם יותר מיסים כגון מס שבח?
חברה הפכה את בית המגורים שלה לגן וקיטנה.
המועצה מחייבת אותה בארנונה עסקית על חלק מהבית המיועד לגן ולקיטנה.
האם ביום שהיא תמכור את הבית היא תשלם יותר מיסים כגון מס שבח?
מיסוי חלק מסחרי בדירת מגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום אורן,
דירה ששמשה לפעולות חינוך עשויה להחשב בעת מכירתה כדירה מזכה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דירה ששמשה לפעולות חינוך עשויה להחשב בעת מכירתה כדירה מזכה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה ברכוש משותף
שמואל
10/08/16
יש לבנין שלנו תב"ע מאושרת להרחבת
הדירות בבנין
הבנין שלנו בנוי לרוחב 6 דירות בכל קומה
לקומה העליונה אושרה הרחבה לגג
לקומה התחתונה אושרה הרחבה לקומת העמודים
נתון חשוב לשאלה...בקומת העמודים יש היום
מחסנים שמוצמדים בטאבו לכל דירי הבנין כל דייר בגודל חצי דירה
ההצמדה [היינו חלוקת הרכוש המשותף ]בוצעה
לפני שהתב"ע אושרה [התבע אושרה לחמשה בנינים זהים באזור]
שאלתינו....השכנים בקומה התחתונה מעכבים
כיחידה אחת"חמישים אחוז" את הסכמתם לבניה על הגג עד ובכדי שדיירי הקומה העליונה
יותרו על זכותם הקנינית במחסן לשם בנית ההרחבה לקומה התחתונה ולא..לא יאפשרו בניה לקומה העליונה מכח סעיף 71ב
למעשה שלושה שכנים תחתונים הגישו וקבלו
היתר בניה על המחסנים מה שנותן הסכמה ל"הרחבה דומה"גם בלי הסכמתם כידוע
אבל מכח הטאבו של העליונים הם יוכלו לבנות
רק בחצי מהתבע המאושרת
האם המצב הנוכחי שהשדיירים התחתונים מנועים מלבנות את כל השטח ימנע מהעליונים
לבנות את כל השטח או שכל שכן בעצם בונה עד כמה שהבניה היא על רכוש משותף ומה שנפל בחלקו
יותר יצטרך לשלם תשלומי איזון ולא לוותר על המחסן [המחסן מושכר בהרבה כסף] והשכנים
לא יוכלו להתנגד מכח 71ב משום שהם הגישו בקשה שאושרה והם יבנו את המקסימום האפשרי בנתוניהם
המצומצמים
הדירות בבנין
הבנין שלנו בנוי לרוחב 6 דירות בכל קומה
לקומה העליונה אושרה הרחבה לגג
לקומה התחתונה אושרה הרחבה לקומת העמודים
נתון חשוב לשאלה...בקומת העמודים יש היום
מחסנים שמוצמדים בטאבו לכל דירי הבנין כל דייר בגודל חצי דירה
ההצמדה [היינו חלוקת הרכוש המשותף ]בוצעה
לפני שהתב"ע אושרה [התבע אושרה לחמשה בנינים זהים באזור]
שאלתינו....השכנים בקומה התחתונה מעכבים
כיחידה אחת"חמישים אחוז" את הסכמתם לבניה על הגג עד ובכדי שדיירי הקומה העליונה
יותרו על זכותם הקנינית במחסן לשם בנית ההרחבה לקומה התחתונה ולא..לא יאפשרו בניה לקומה העליונה מכח סעיף 71ב
למעשה שלושה שכנים תחתונים הגישו וקבלו
היתר בניה על המחסנים מה שנותן הסכמה ל"הרחבה דומה"גם בלי הסכמתם כידוע
אבל מכח הטאבו של העליונים הם יוכלו לבנות
רק בחצי מהתבע המאושרת
האם המצב הנוכחי שהשדיירים התחתונים מנועים מלבנות את כל השטח ימנע מהעליונים
לבנות את כל השטח או שכל שכן בעצם בונה עד כמה שהבניה היא על רכוש משותף ומה שנפל בחלקו
יותר יצטרך לשלם תשלומי איזון ולא לוותר על המחסן [המחסן מושכר בהרבה כסף] והשכנים
לא יוכלו להתנגד מכח 71ב משום שהם הגישו בקשה שאושרה והם יבנו את המקסימום האפשרי בנתוניהם
המצומצמים
בניה ברכוש משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום שמואל,
שאלתך דורשת בחינה מעמיקה של הרישום הקיים, של זכויות הבניה ושל עובדות נוספות ואיננה מתאימה לפורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך דורשת בחינה מעמיקה של הרישום הקיים, של זכויות הבניה ושל עובדות נוספות ואיננה מתאימה לפורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית כתנאי לקבלת היתר בניה
פיני בלן
10/08/16
ראיתי באתר התייחסות לסוגיה זו , אך הכתוב שם לא ברור .
נאמר : ..עפ"י תקנה 21 א' לתקנות התכנון והבניה" ....
אני לא התלחתי למצוא את הנוסח של התקנה הזו ו/או עדכונה.
כ"כ לא ברור לי מהו המפתח לקביעת סכום הערבות.
אני מבצע שיפוץ בבית דו משפחתי שכולל : הוספת מעלות + הגדלת סלון בכ - 19 מ"ר
נאמר : ..עפ"י תקנה 21 א' לתקנות התכנון והבניה" ....
אני לא התלחתי למצוא את הנוסח של התקנה הזו ו/או עדכונה.
כ"כ לא ברור לי מהו המפתח לקביעת סכום הערבות.
אני מבצע שיפוץ בבית דו משפחתי שכולל : הוספת מעלות + הגדלת סלון בכ - 19 מ"ר
ערבות בנקאית כתנאי לקבלת היתר בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום פיני,
להלן נוסח הסעיף:
21א.
(א) ועדה מקומית תתנה מתן היתר בניה להוספה לבנין קיים, שינויו או תיקונו בכך שבעל ההיתר יפקיד בועדה המקומית ערבות בנקאית אוטונומית (להלן – הערבות) להבטחת קיום תנאי ההיתר, על ידי בעל ההיתר; סכום הערבות יהיה צמוד למדד כמשמעו בתקנה 19א(ג).
(ב) הערבות תהיה בגובה של פי עשרה משיעור האגרה לפי תקנה 19 ובלבד שלא תפחת מסך של 5,000 שקלים חדשים ולא תעלה על סך של 100,000 שקלים חדשים; הסכומים הנקובים בתקנת משנה זו ישתנו לפי שיעור עליית המדד כמפורט בתקנה 19א; שר הפנים יפרסם הודעה ברשומות בדבר הסכומים המעודכנים בהתאם לקבוע בתקנה 19א(ד).
(ג) הועדה המקומית תהיה רשאית לפטור את בעל ההיתר מהפקדת ערבות, כולה או חלקה, מטעמים מיוחדים שיירשמו.
(ד) בעל ההיתר יבטיח כי תוקפה של הערבות יהיה עד למתן האישור או תעודת הגמר כאמור בסעיף קטן (ה), ויאריכה 3 ימים לפחות טרם פקיעתה.
(ה) הועדה המקומית תחזיר לבעל ההיתר את הערבות, עם מתן האישור בידי הרשות המאשרת לפי סעיף 157א לחוק, או עם מתן תעודת גמר לפי תקנה 21, לפי המוקדם מביניהם.
(ו) לא קיים בעל ההיתר את תנאי ההיתר, כולם או חלקם, או שלא האריך את תוקפה של הערבות כאמור בתקנת משנה (ד), תהא רשאית הועדה המקומית לחלט את הערבות, כולה או חלקה, ולהשתמש בתמורתה לצורך קיום תנאי ההיתר ולכיסוי הוצאותיה בקיום התנאים האמורים ובלבד שתיתן לבעל ההיתר הודעה מוקדמת של ארבעה עשר ימים על כוונתה לחלט את הערבות.
(ז) החליטה הועדה לחלט חלק מהערבות, או שלא השתמשה במלוא הכספים שחילטה לצורך קיום תנאי ההיתר ולכיסוי הוצאותיה, תשיב לבעל ההיתר את הכספים הנותרים מיד עם תום קיום תנאי ההיתר וכיסוי הוצאותיה; כספים אלה יישאו הצמדה למדד כמפורט בתקנת משנה (א).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
להלן נוסח הסעיף:
21א.
(א) ועדה מקומית תתנה מתן היתר בניה להוספה לבנין קיים, שינויו או תיקונו בכך שבעל ההיתר יפקיד בועדה המקומית ערבות בנקאית אוטונומית (להלן – הערבות) להבטחת קיום תנאי ההיתר, על ידי בעל ההיתר; סכום הערבות יהיה צמוד למדד כמשמעו בתקנה 19א(ג).
(ב) הערבות תהיה בגובה של פי עשרה משיעור האגרה לפי תקנה 19 ובלבד שלא תפחת מסך של 5,000 שקלים חדשים ולא תעלה על סך של 100,000 שקלים חדשים; הסכומים הנקובים בתקנת משנה זו ישתנו לפי שיעור עליית המדד כמפורט בתקנה 19א; שר הפנים יפרסם הודעה ברשומות בדבר הסכומים המעודכנים בהתאם לקבוע בתקנה 19א(ד).
(ג) הועדה המקומית תהיה רשאית לפטור את בעל ההיתר מהפקדת ערבות, כולה או חלקה, מטעמים מיוחדים שיירשמו.
(ד) בעל ההיתר יבטיח כי תוקפה של הערבות יהיה עד למתן האישור או תעודת הגמר כאמור בסעיף קטן (ה), ויאריכה 3 ימים לפחות טרם פקיעתה.
(ה) הועדה המקומית תחזיר לבעל ההיתר את הערבות, עם מתן האישור בידי הרשות המאשרת לפי סעיף 157א לחוק, או עם מתן תעודת גמר לפי תקנה 21, לפי המוקדם מביניהם.
(ו) לא קיים בעל ההיתר את תנאי ההיתר, כולם או חלקם, או שלא האריך את תוקפה של הערבות כאמור בתקנת משנה (ד), תהא רשאית הועדה המקומית לחלט את הערבות, כולה או חלקה, ולהשתמש בתמורתה לצורך קיום תנאי ההיתר ולכיסוי הוצאותיה בקיום התנאים האמורים ובלבד שתיתן לבעל ההיתר הודעה מוקדמת של ארבעה עשר ימים על כוונתה לחלט את הערבות.
(ז) החליטה הועדה לחלט חלק מהערבות, או שלא השתמשה במלוא הכספים שחילטה לצורך קיום תנאי ההיתר ולכיסוי הוצאותיה, תשיב לבעל ההיתר את הכספים הנותרים מיד עם תום קיום תנאי ההיתר וכיסוי הוצאותיה; כספים אלה יישאו הצמדה למדד כמפורט בתקנת משנה (א).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת עליית גג בגג משותף
Estee Tati
10/08/16
שלום רב
יש לי דירת גג שיש אפשרות לתוספת בניה בגג (רעפים) הגג הוא גג משותף המועצה אומרת לי שצריך להחתים את כל הדיירים .
רציתי לדעת אם יש חוק לגבי אחוז השכנים שאני צריך להחתים?
ואם יש שכן אחד סרבן האם יש מה לעשות נגדו?
)תודה רבה
יש לי דירת גג שיש אפשרות לתוספת בניה בגג (רעפים) הגג הוא גג משותף המועצה אומרת לי שצריך להחתים את כל הדיירים .
רציתי לדעת אם יש חוק לגבי אחוז השכנים שאני צריך להחתים?
ואם יש שכן אחד סרבן האם יש מה לעשות נגדו?
)תודה רבה
תוספת עלית גג בגג משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום אסתי,
לצורך הרחבת דירתך כמתואר נדרשת הסכמת 3/4 מבעלי הדיות שלדירותיהם צמודים לפחות 2/3 ברכוש המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך הרחבת דירתך כמתואר נדרשת הסכמת 3/4 מבעלי הדיות שלדירותיהם צמודים לפחות 2/3 ברכוש המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום אצל רשם המשכונות
שירה
10/08/16
שלום לעו"ד
ברצוני לקנות לבני דירה חדשה מקבלן. הוא יירשם כקונה הדירה עם כל הזכויות, אבל כדי להגן מפני חשש שישעבד את הנכס לקבלת הלואה או יעקלו לו את הנכס מסיבה כלשהי, יהיה חייב להחזיר לנו את מלוא מחיר הדירה תוך 20 שנה, עם רישום אצל רשם המשכונות (כי אין רישום בטאבו). מובן שאיננו מעונינים להיות הקונים ולשלם מס רכישה. האם לאחר רישום המשכון לא יהיה ניתן לו לעשות שיעבודים וגם לא יוכלו לעקל את הדירה?
בתודה שירה
ברצוני לקנות לבני דירה חדשה מקבלן. הוא יירשם כקונה הדירה עם כל הזכויות, אבל כדי להגן מפני חשש שישעבד את הנכס לקבלת הלואה או יעקלו לו את הנכס מסיבה כלשהי, יהיה חייב להחזיר לנו את מלוא מחיר הדירה תוך 20 שנה, עם רישום אצל רשם המשכונות (כי אין רישום בטאבו). מובן שאיננו מעונינים להיות הקונים ולשלם מס רכישה. האם לאחר רישום המשכון לא יהיה ניתן לו לעשות שיעבודים וגם לא יוכלו לעקל את הדירה?
בתודה שירה
רישום משכון
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום שירה,
רישום משכון (וכשיתאפשר רישום משכנתא) איננו מונע הטלת שעבודים או עיקולים על הדירה, אבל מגן עיכם במובן זה שקבע את עדיפותכם על פני כל מעקל או ממשכן שיגיעו אחריכם.
ממליצה לכם לקבל יעוץ משפטי פרטני ולערוך הסכם הלוואה מסודר ומפורט, שיהווה גם את תנאי המשכנתא שתרשם בעתיד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רישום משכון (וכשיתאפשר רישום משכנתא) איננו מונע הטלת שעבודים או עיקולים על הדירה, אבל מגן עיכם במובן זה שקבע את עדיפותכם על פני כל מעקל או ממשכן שיגיעו אחריכם.
ממליצה לכם לקבל יעוץ משפטי פרטני ולערוך הסכם הלוואה מסודר ומפורט, שיהווה גם את תנאי המשכנתא שתרשם בעתיד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות לגבי דירה קנוייה
דוד
10/08/16
שלום רב
לפני כ-21 שנה אחי ואשתו קנו דירה ואבי עזר להם בסכום נכבד בתנאי שהוא גם גר איתם ויש לו חדר משלו כמו כן הוא מפריש סכום חודשי להוצאות הבית .
היום האח שלי ואשתו רוצים להוציא את אבי מהבית באופן מיידי
האם מגיע לאבי אחוזים מהבית או שיש לו סוג של שותפות בבית?
בתודה מראש
לפני כ-21 שנה אחי ואשתו קנו דירה ואבי עזר להם בסכום נכבד בתנאי שהוא גם גר איתם ויש לו חדר משלו כמו כן הוא מפריש סכום חודשי להוצאות הבית .
היום האח שלי ואשתו רוצים להוציא את אבי מהבית באופן מיידי
האם מגיע לאבי אחוזים מהבית או שיש לו סוג של שותפות בבית?
בתודה מראש
זכויות אב בדירה שעזר לממן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום רב,
זכויותיו של אביך תלויות בהסכמות שהיו בינו לבין אחיך.
אם נעשו הסדרים בכתב - יש לבחון אותם ואם לא, ולא תצליחו להגיע להבנות - יתכן שבית המשפט יאלץ להכריע בעניין.
אם הזכויות לא נרשמו על שמו ניתן להסיק מכך, שלא היתה כוונה שיהיו לו זכויות קנייניות בדירה אלא זכות מגורים בלבד. יש להבין אם זכות זו היתה לצמיתות או ניתנה לביטול.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
זכויותיו של אביך תלויות בהסכמות שהיו בינו לבין אחיך.
אם נעשו הסדרים בכתב - יש לבחון אותם ואם לא, ולא תצליחו להגיע להבנות - יתכן שבית המשפט יאלץ להכריע בעניין.
אם הזכויות לא נרשמו על שמו ניתן להסיק מכך, שלא היתה כוונה שיהיו לו זכויות קנייניות בדירה אלא זכות מגורים בלבד. יש להבין אם זכות זו היתה לצמיתות או ניתנה לביטול.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה
אזולאי
09/08/16
שלום אמא שלי השכירה דירה לזוג צעיר בחוזה ישנם רשימת פריטים רשומים וביניהם כד מאוד יקר אשר נקנה עבורי בקולומביה ועלותו היתה 1500 שקל, הדיירים טוענים שהכד נשבר ולא מוכנים לשלם על הנזק, האם אני יכולה להשתמש בצ'ק פיקדון עקב בעיה זו, חשוב לציין כי הכד אכן רשום בחוזה השכירות
נזק לחפצים בדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום רב,
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות הנוגעות לנזקים ולשימוש בצ'ק הפקדון.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות הנוגעות לנזקים ולשימוש בצ'ק הפקדון.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלת הדירה רוצה להגדיל את מכסות המים של הדירה
ליאור
09/08/16
שלום,אני משכיר יחדת דיור בישוב קהילתי כפרי, כבר 4 חודשים.היום בעלת הבית הודיעה שהמועצה החליטה להערים קשיים על בעלי הדירות והיא מבקשת שכל אחד מהבית יצהיר על מספר נפשות.בעלת הבית מבקשת ממני להגיע לעירייה שבכתובת שאני רשום בת.ז. להוציא מהם אישור שאני לא גר שם, כדי שהיא תמציא למועצה אישור שאני גר שם ויגדילו את מכסות המיים.יש לציין אני לא משלםממם וארנונה אלא רק חשמל.כמו-כן, שהשכרתי היחידה לא דובר כלל על הנושא ולא רשום בחוזה.האם עלי להמציא אישור כזה, או שהיא פשוט רוצה להגדיל את מכסות המיים ולנצל את היותי ביחדת דיור?
מכסות מים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום ליאור,
כיום מחירי המים מוקצבים לפי מס' קוב לנפש במחיר מוזל והכמות החורגת מכך במחיר גבוה יותר.
מאחר שמדובר בחשבון מים משותף, ניתן לקבל הקצבה נוספת במחיר מוזל גם לך.
אין לך סיבה להתנגד לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כיום מחירי המים מוקצבים לפי מס' קוב לנפש במחיר מוזל והכמות החורגת מכך במחיר גבוה יותר.
מאחר שמדובר בחשבון מים משותף, ניתן לקבל הקצבה נוספת במחיר מוזל גם לך.
אין לך סיבה להתנגד לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על קבוצת רכישה שכבר לא קיימת
נחום
09/08/16
שלום ותודה על ההזדמנות
לפני יותר משנתיים הצטרפתי לקבוצת רכישה על מנת לקנות דירה במחיר סביר, במשך הזמן שעבר עזבתי את הקבוצה וקיבלתי את רוב כספי חזרה.
היום להפתעתי הרבה קיבלתי דרישה לתשלום מס רכישה עבור העיסקה ההיא שכבר לא קשורה אליי.
יש לציין שבשעת הרכישה לא היתה דירה ברשותי וקניתי דירה רק לאחר עזיבתי את הקבוצה.
שאלתי האם דרישת תשלום זו נכונה לפי החוק?
דבר שני ככל הידוע לי מבירור שעשיתי חברי הקבוצה שנשארו לא קיבלו דרישה כזאת האם יש לזה היגיון?
שוב תודה לכם מראש
לפני יותר משנתיים הצטרפתי לקבוצת רכישה על מנת לקנות דירה במחיר סביר, במשך הזמן שעבר עזבתי את הקבוצה וקיבלתי את רוב כספי חזרה.
היום להפתעתי הרבה קיבלתי דרישה לתשלום מס רכישה עבור העיסקה ההיא שכבר לא קשורה אליי.
יש לציין שבשעת הרכישה לא היתה דירה ברשותי וקניתי דירה רק לאחר עזיבתי את הקבוצה.
שאלתי האם דרישת תשלום זו נכונה לפי החוק?
דבר שני ככל הידוע לי מבירור שעשיתי חברי הקבוצה שנשארו לא קיבלו דרישה כזאת האם יש לזה היגיון?
שוב תודה לכם מראש
מס רכישה - קבוצת רכישה שאיננה קיימת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום נחום,
לא ניתן להשיב על שאלתך בלי בדיקה של מסמכי הרכישה/הצטרפות לקבוצה והעזיבה שלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן להשיב על שאלתך בלי בדיקה של מסמכי הרכישה/הצטרפות לקבוצה והעזיבה שלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח נוטריוני למוכר דירה
יורם
09/08/16
יפוי הכוח נועד לצרכי קיום החוזה, אבל הניסוח
כוללני במיוחד – מאפשר לבעלי החברה (ולא לעו"ד) לחתום בשמי בהקשר
ל"נכסים" הנרכשים, על כל הלואה ומשכון,
למשל:
"ללוות כספים בשמנו בקשר לנכסים מאת כל אדם, חברה או אגודה", וגם:
"לוותר על שיעבודים וכל מיני זכויות הנוגעות בנכסים"...
כל
זאת ללא הגבלת זמן! אינם מוכנים לשנות דבר מכל אלה, אבל מוכנים להגביל את הפעולות "כפי שידרש לשם קיום הסכם הרכישה". האם זה מגן אלי מפני שימוש לרעה ואוכל לבטל כל מקרה של כיבוד יפוי הכוח שלא לקיום ההסכם?
כוללני במיוחד – מאפשר לבעלי החברה (ולא לעו"ד) לחתום בשמי בהקשר
ל"נכסים" הנרכשים, על כל הלואה ומשכון,
למשל:
"ללוות כספים בשמנו בקשר לנכסים מאת כל אדם, חברה או אגודה", וגם:
"לוותר על שיעבודים וכל מיני זכויות הנוגעות בנכסים"...
כל
זאת ללא הגבלת זמן! אינם מוכנים לשנות דבר מכל אלה, אבל מוכנים להגביל את הפעולות "כפי שידרש לשם קיום הסכם הרכישה". האם זה מגן אלי מפני שימוש לרעה ואוכל לבטל כל מקרה של כיבוד יפוי הכוח שלא לקיום ההסכם?
יפוי כח נוטריוני למוכר דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום יורם,
מסכימה עמך שיש קושי בניסוח כוללני ובמתן יפוי כח למי שאיננו עו"ד.
יחד עם זאת יש לזכור שיפוי הכח ניתן במסגרת עסקה ספציפית ולצורך קיומה ומימושה, ופרשנותו בבית המשפט תהיה על פי הקשר זה.
ככל שזו איננה סיבה מספקת מצידך לוותר על הדירה, התוספת המובאת מהווה הגנה מסויימת ויש להקפיד כי גם בחוזה תרשם הסתייגות דומה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מסכימה עמך שיש קושי בניסוח כוללני ובמתן יפוי כח למי שאיננו עו"ד.
יחד עם זאת יש לזכור שיפוי הכח ניתן במסגרת עסקה ספציפית ולצורך קיומה ומימושה, ופרשנותו בבית המשפט תהיה על פי הקשר זה.
ככל שזו איננה סיבה מספקת מצידך לוותר על הדירה, התוספת המובאת מהווה הגנה מסויימת ויש להקפיד כי גם בחוזה תרשם הסתייגות דומה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על ריבוי דירות
תומר
09/08/16
שלום רב,
יש ברשותי 2 דירות (נכסים).
מתוך 2 הדירות, אחת מהן היא דירה בעלת 2 קומות, אבל אין מדרגות בפנים הבית שמובילות לקומה השנייה.
מכאן נובעת לי השאלה,
האם דירה בעלת 2 קומות בלי מדרגות בפנים הבית (כניסה נפרדת), נחשבת דירה אחת (נכס אחד), או 2 דירות (שני נכסים)?
השאלה נובעת עקב המס החדש - מס על ריבוי דירות.
תודה רבה
יש ברשותי 2 דירות (נכסים).
מתוך 2 הדירות, אחת מהן היא דירה בעלת 2 קומות, אבל אין מדרגות בפנים הבית שמובילות לקומה השנייה.
מכאן נובעת לי השאלה,
האם דירה בעלת 2 קומות בלי מדרגות בפנים הבית (כניסה נפרדת), נחשבת דירה אחת (נכס אחד), או 2 דירות (שני נכסים)?
השאלה נובעת עקב המס החדש - מס על ריבוי דירות.
תודה רבה
דירה מפוצלת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום תומר,
בהסתמך על עמדת רשות המסים לגבי מכירת או רכישת דירה מפוצלת, ניתן להניח שגם במקרה כזה המבחן הפונקציונאלי הוא שיקבע אם משובר בדירה אחת או שתיים.
אם אין מעבר בין הדירות, כל אחת מהן מכילה את כל המתקנים הנדרשים על מנת לשמש דירה והן משמשות בפועל כשתי דירות, כך, כנראה, תתיחס אליהן רשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהסתמך על עמדת רשות המסים לגבי מכירת או רכישת דירה מפוצלת, ניתן להניח שגם במקרה כזה המבחן הפונקציונאלי הוא שיקבע אם משובר בדירה אחת או שתיים.
אם אין מעבר בין הדירות, כל אחת מהן מכילה את כל המתקנים הנדרשים על מנת לשמש דירה והן משמשות בפועל כשתי דירות, כך, כנראה, תתיחס אליהן רשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בדבר אי התאמה
אסתר
09/08/16
שלום רב,
בנסח טאבו ישנה הערה על אי התאמה בבניין תקנה 29 .
אני עורכת דין צעירה ומייצגת את רוכש הדירה.
האם קיימת בעיתיות להעברת הזכויות? האם יתקבל אישור עיריה בגין הנכס.
מה עלי לעשות.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
בנסח טאבו ישנה הערה על אי התאמה בבניין תקנה 29 .
אני עורכת דין צעירה ומייצגת את רוכש הדירה.
האם קיימת בעיתיות להעברת הזכויות? האם יתקבל אישור עיריה בגין הנכס.
מה עלי לעשות.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערה בדבר אי התאמה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום רב,
משמעות ההערה היא שהנכס כולו או חלקו נבנה שלא בהתאם להיתר הבניה. בנסיבות אלה קיים חשש שהועדה המקומית לא תיתין אישור להעברה בטאבו.
עליך לפנות לועדה, לברר את סיבת הרישום ולהחליט בהתאם כיצד לפעול (למשל לוותר על הרכישה, לדרוש מהמוכרים לתקן ולהסדיר את העניין, להוריד במחיר ולקחת על עצמם את התיקון וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
משמעות ההערה היא שהנכס כולו או חלקו נבנה שלא בהתאם להיתר הבניה. בנסיבות אלה קיים חשש שהועדה המקומית לא תיתין אישור להעברה בטאבו.
עליך לפנות לועדה, לברר את סיבת הרישום ולהחליט בהתאם כיצד לפעול (למשל לוותר על הרכישה, לדרוש מהמוכרים לתקן ולהסדיר את העניין, להוריד במחיר ולקחת על עצמם את התיקון וכו').
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לדירה
שני שלומי
09/08/16
שלום רב,אבי ז"ל היה יורש בדירה שנמצאת בדרום תל אביב, נכון להיום ומזה כמה שנים מתגוררים בדירה כנראה אריתראיים שפלשו לדירה. במצב של היום... מפחיד בכלל להתקרב לשם... השאלה איך מתחילים בכלל??? מה עושים כדי לפנות את הנכס? המטרה בסופו של יום היא למכור את הדירה ...חשוב לציין כי יש עוד 2 או 3 יורשים שחלקם בצרפת ועוד 2 יורשים שנפטרו בארה"ב, אז בטח צריך לחפש את היורשים של היורשים... במילה אחת - בלאגן!אודה לתשובתכם.
פלישה לדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום שני,
מאחר שמדובר בפלישה "ישנה" - עליכם להגיש תביעה לפינוי כנגד הפולשים.
לצורך כך עליכם לברר את פרטי הגרים בנכס (אפשר באמצעות חוקר פרטי) ולהוכיח את זכותכם בו.
יהיה טוב אם כל היורשים ישתפו פעולה בעניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שמדובר בפלישה "ישנה" - עליכם להגיש תביעה לפינוי כנגד הפולשים.
לצורך כך עליכם לברר את פרטי הגרים בנכס (אפשר באמצעות חוקר פרטי) ולהוכיח את זכותכם בו.
יהיה טוב אם כל היורשים ישתפו פעולה בעניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה
רונן כהן
09/08/16
שלום ברצוני להשכיר דירה פעם ראשונה בחיי שאני משכיר דירה רציתי לדעת מה חשוב לי לרשום בחוזה יש לציין שאני משכיר דירה מרוהטת ודבר שני רציתי לשאול במקרה שחלילה יש שריפה בבית או התחשמלות למרות שזה נדיר על מי האחריות תודה מראש לעונים עוד אציין שאני משלם משכנתא ויש ביטו נכס וחיים
השכרת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום רונן,
כאשר אתה משכיר דירה עליך לשים לב לכל העניינים הכרורים בכך, למשל - הבטחת התשלומים (לך ולרשויות השונות), שמירה על הנכס ועל המצוי בו, אחריות לתיקונים ולנזקים, ביטוח, פינוי במועד ועוד ועוד.
ממליצה לך לפנות לעו"ד לצורך עריכת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כאשר אתה משכיר דירה עליך לשים לב לכל העניינים הכרורים בכך, למשל - הבטחת התשלומים (לך ולרשויות השונות), שמירה על הנכס ועל המצוי בו, אחריות לתיקונים ולנזקים, ביטוח, פינוי במועד ועוד ועוד.
ממליצה לך לפנות לעו"ד לצורך עריכת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יעוץ נדלן
שוש
08/08/16
אני רוצה לקנות דירה להשקעה ומחפשת יועץ נדלן שיעזור לי לרכוש את הדירה המאימה עם התשואה המתאימה ושבמהלך השנים גם ערך הדירה יעלה, האם מומלץ ?
יעוץ נדל"ן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום שוש,
זהו פורום משפטי ושאלתך איננה בתחום עיסוקו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
זהו פורום משפטי ושאלתך איננה בתחום עיסוקו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה חייל משוחרר
חיים
08/08/16
שלום, רציתי לשאול שאלה בנוגע לקניית דירה ומכירתה תוך זמן קצר.
נניח שיש ברשותי 150,000₪ ואני רוצה לרכוש דירה שעולה כ500,000₪.
האם אני אוכל למכור אותה תוך זמן קצר או שיש הגבלים?
שאלה נוספת היא מהם המיסים שיוטלו עלי במקרה כזה? והאם זה בכלל כדאי בהתחשב המיסים אלו?
תודה רבה לעוזרים.
חיים
נניח שיש ברשותי 150,000₪ ואני רוצה לרכוש דירה שעולה כ500,000₪.
האם אני אוכל למכור אותה תוך זמן קצר או שיש הגבלים?
שאלה נוספת היא מהם המיסים שיוטלו עלי במקרה כזה? והאם זה בכלל כדאי בהתחשב המיסים אלו?
תודה רבה לעוזרים.
חיים
קניית דירה והחזקתה לטווח קצר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום חיים,
אין מניעה עקרונית למכור דירה תקופה קצרה אחרי שנרכשה
אבל
מכירה לאחר תקופה הקצרה מ 18 חודשים לאחר הרכישה תחוייב במס שבח (25% מהרווח). מכירה לאחר 18 חודשים, אם מדובר יהיה בדירתך היחידה, תהיה פטורה ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין מניעה עקרונית למכור דירה תקופה קצרה אחרי שנרכשה
אבל
מכירה לאחר תקופה הקצרה מ 18 חודשים לאחר הרכישה תחוייב במס שבח (25% מהרווח). מכירה לאחר 18 חודשים, אם מדובר יהיה בדירתך היחידה, תהיה פטורה ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול צו בית משותף
אורטל
08/08/16
שלום רב,
אני ובעלי מתעניינים ברכישת דירה חדשה שמוצעת למכירה כבר כחצי שנה בקומפלקס שמאוכלס כבר כולו.
לאחר הוצאת נסח טאבו גיליתי מספר דברים:
1.הבית רשום בפנקס הזכויות.
2.בעלות קק"ל
3.בוטל צו בית משותף
4.חכירה של משרד הבינוי והשיכון.
מה זה אומר? האם יש משהו מזה שמהווה בעיה??
אני ובעלי מתעניינים ברכישת דירה חדשה שמוצעת למכירה כבר כחצי שנה בקומפלקס שמאוכלס כבר כולו.
לאחר הוצאת נסח טאבו גיליתי מספר דברים:
1.הבית רשום בפנקס הזכויות.
2.בעלות קק"ל
3.בוטל צו בית משותף
4.חכירה של משרד הבינוי והשיכון.
מה זה אומר? האם יש משהו מזה שמהווה בעיה??
ביטול צו בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום אורטל,
עליך לבדוק בקפדנות את זכויותיו של מי שמוכר לכם את הדירה.
ביטול צו הבית המשותף מלמד שבעבר הבנין היה רשום כבית משותף ועליכם לבדוק מדוע בוטל הרישום? האם יש כוונה לרשום בית משותף חדש? מי מבצע את הרישום? מה הזכויות שנמכרות לכם ועוד.
כבכל עסקת מקרקעין ממליצה לכם לקבל יעוץ משפטי מקצועי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לבדוק בקפדנות את זכויותיו של מי שמוכר לכם את הדירה.
ביטול צו הבית המשותף מלמד שבעבר הבנין היה רשום כבית משותף ועליכם לבדוק מדוע בוטל הרישום? האם יש כוונה לרשום בית משותף חדש? מי מבצע את הרישום? מה הזכויות שנמכרות לכם ועוד.
כבכל עסקת מקרקעין ממליצה לכם לקבל יעוץ משפטי מקצועי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגנת הדייר
אבי
08/08/16
ברצוני לדעת מה אומר חוק הגנת הדייר מה זה בדיוק.
חוץ מהחוק משנת תשלב. האם יש עוד חומר בענין.
אשמח לקבל חומר עצמו
חוץ מהחוק משנת תשלב. האם יש עוד חומר בענין.
אשמח לקבל חומר עצמו
הגנת הדייר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום אבי,
חוק הגנת הדייר הוא חוק הסטורי שנועד למנוע העלאה פרועה של שכר הדירה וסילוק שוכרים מדירותיהם בתקופה ספציפית. כיום נדיר מצב בו נוצרת דיירות מוגנת חדשה מכח הסכם, אך עדיין קיימים נכסים שהושכרו בעבר החוק ממשיך לחול עליהם.
תוכל למצוא ספרות ומאמרים בספריות משפטיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק הגנת הדייר הוא חוק הסטורי שנועד למנוע העלאה פרועה של שכר הדירה וסילוק שוכרים מדירותיהם בתקופה ספציפית. כיום נדיר מצב בו נוצרת דיירות מוגנת חדשה מכח הסכם, אך עדיין קיימים נכסים שהושכרו בעבר החוק ממשיך לחול עליהם.
תוכל למצוא ספרות ומאמרים בספריות משפטיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערכת תקופת חכירה
פלוני
08/08/16
אמרת שעלינו לפנות למקרקעי ישראל בבקשה להארכת תקופת חכירה. לפי נסח טאבו תקופת חכירה נגמרה כבר בשנת 2011.
כמה שאלות:
הם לא היו אמורים להודיע לנו?
האם הם יכולים לסרב?
באיזה סכומים מדובר?
אודה מאוד לתשובה.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
כמה שאלות:
הם לא היו אמורים להודיע לנו?
האם הם יכולים לסרב?
באיזה סכומים מדובר?
אודה מאוד לתשובה.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הארכת תקופת חכירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/08/16
שלום רב,
הייתם אמורים לקבל הודעה.
בדרך כלל רמ"י איננה מסרבת להארכת החכירה.
את הסכומים תוכל לקבל מרמ"י.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הייתם אמורים לקבל הודעה.
בדרך כלל רמ"י איננה מסרבת להארכת החכירה.
את הסכומים תוכל לקבל מרמ"י.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
