פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
משכנתא ושמאות
מתעניינת
04/12/16
שלום רב,
האם מקובל וחוקי להוסיף לחוזה לרכישת דירה הערה כי החוזה ייכנס לתוקף רק אם שמאי הבנק למשכנתאות יאשר את מחיר הדירה והקונה יקבל מהבנק משכנתא בסכום של 75% מערך הדירה?
אני שואלת זאת מכיוון שאני מעוניינת לרכוש דירה אך זקוקה למשכנתא בסכום המירבי שהבנק מוכן לתת לי עפ"י חוק וחוששת שאם השמאי יחליט שערכה של הדירה נמוך יותר מהסכום הנדרש הבנק יקזז בסכום המשכנתא שהוא מוכן לתת לי ואז לא אוכל להוציא את העסקה לפועל...
חוששת להתחייב לעסקה שלא אוכל לעמוד בה...
תודה רבה מראש על התשובה
האם מקובל וחוקי להוסיף לחוזה לרכישת דירה הערה כי החוזה ייכנס לתוקף רק אם שמאי הבנק למשכנתאות יאשר את מחיר הדירה והקונה יקבל מהבנק משכנתא בסכום של 75% מערך הדירה?
אני שואלת זאת מכיוון שאני מעוניינת לרכוש דירה אך זקוקה למשכנתא בסכום המירבי שהבנק מוכן לתת לי עפ"י חוק וחוששת שאם השמאי יחליט שערכה של הדירה נמוך יותר מהסכום הנדרש הבנק יקזז בסכום המשכנתא שהוא מוכן לתת לי ואז לא אוכל להוציא את העסקה לפועל...
חוששת להתחייב לעסקה שלא אוכל לעמוד בה...
תודה רבה מראש על התשובה
משכנתא ושמאות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/12/16
שלום רב,
אפשר, אם המוכר מסכים לכך, להתנות את ההסכם בקבלת שמאות הבנק, אך תנאי כזה איננו מקובל.
לרוב, מוכר לא יסכים להשאר בחוסר הוודאות שתנאי כזה גורם, שכן פעמים רבות משמשים כספי התמורה לרכישה אחרת.
נסי לקבל שמאות בטרם החתימה על החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אפשר, אם המוכר מסכים לכך, להתנות את ההסכם בקבלת שמאות הבנק, אך תנאי כזה איננו מקובל.
לרוב, מוכר לא יסכים להשאר בחוסר הוודאות שתנאי כזה גורם, שכן פעמים רבות משמשים כספי התמורה לרכישה אחרת.
נסי לקבל שמאות בטרם החתימה על החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה של דירה
חמודי
03/12/16
קניתי דירה ולא רשמתי הערת אזהרה , מסיבות השמורות עימי. ועדיין לא קבלתי את החזקה.
האם אני יכול למכור דירה זו לצד ג? האם צד ג יוכל לרשום הערת אזהרה? במידה וצד ג לא יכול לרשום, האם הסכמה של המוכר שמכר לי תשנה את התשובה וכן יתאפשר לו לרשום?
האם אני יכול למכור דירה זו לצד ג? האם צד ג יוכל לרשום הערת אזהרה? במידה וצד ג לא יכול לרשום, האם הסכמה של המוכר שמכר לי תשנה את התשובה וכן יתאפשר לו לרשום?
מכירה של דירה שטרם נרשמה ע"ש המוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/12/16
שלום רב,
עקרונית ניתן למכור דירה שטרם נרשמה על שמך.
בפועל, קונה סביר ידרוש שהדירה תרשם על שמך כתנאי מוקדם לחוזה ובוודאי להעברת כספים.
כל עוד הדירה לא רשומה ע"ש המוכר - הקונה לא יוכל לרשום הערת אזהרה אלא בהסכמת הבעלים הרשום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עקרונית ניתן למכור דירה שטרם נרשמה על שמך.
בפועל, קונה סביר ידרוש שהדירה תרשם על שמך כתנאי מוקדם לחוזה ובוודאי להעברת כספים.
כל עוד הדירה לא רשומה ע"ש המוכר - הקונה לא יוכל לרשום הערת אזהרה אלא בהסכמת הבעלים הרשום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
מני
03/12/16
קניתי דירה. לא רשמתי הערת אזהרה.
האם צד ג שאני חייב לו כסף יכול לרשום עיקול על הדירה כל עוד אין הערת אזהרה לטובתי ?
האם צד ג שאני חייב לו כסף יכול לרשום עיקול על הדירה כל עוד אין הערת אזהרה לטובתי ?
הערת אזהרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/12/16
שלום מני,
צד ג' איננו יכול לעקל דירה שאיננה רשומה על שמך אלא באמצעות פניה לקבלת צו הצהרתי מבית המשפט..
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
צד ג' איננו יכול לעקל דירה שאיננה רשומה על שמך אלא באמצעות פניה לקבלת צו הצהרתי מבית המשפט..
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על מכירת דירה כשיש עוד דירה
מלכיה מי
03/12/16
שלום לכולם,
כיום יש בבעלותי בית קרקרע פרטי שמוערך בשלוש מיליון שקל.
כשהתעניינתי בלרכוש דירה קטנה נוספת להשקעה בשווי 700 אלף ש"ח הזהירו אותי שכשארצה למכור את דירת המגורים היקרה שבה אני מתגוררת כיום אצטרך לשלם הרבה מיסים בשל העובדה שיש ברשותו 2 דירות. האם זה נכון?
מה בעצם ההבדל במיסוי בין דירה אחת לשתי דירות בזמן המכירה?
תודה לעונים.
כיום יש בבעלותי בית קרקרע פרטי שמוערך בשלוש מיליון שקל.
כשהתעניינתי בלרכוש דירה קטנה נוספת להשקעה בשווי 700 אלף ש"ח הזהירו אותי שכשארצה למכור את דירת המגורים היקרה שבה אני מתגוררת כיום אצטרך לשלם הרבה מיסים בשל העובדה שיש ברשותו 2 דירות. האם זה נכון?
מה בעצם ההבדל במיסוי בין דירה אחת לשתי דירות בזמן המכירה?
תודה לעונים.
מס על מכירת דירה כשיש עוד דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
04/12/16
שלום מלכה,
עסקת מכירה של נכס מקרקעין מחוייבת כעקרון במס שבח מקרקעין (שמחושב כאחוז מסויים מהרווח שיש למוכר מהמכירה).
לגבי דירות מגורים ניתן לקבל פטור ממס שבח כאשר מדובר בדירה יחידה של המוכר (ובכפוף לתנאי החוק). מוכר שיש לו שתי דירות ויותר איננו זכאי לקבל פטור זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עסקת מכירה של נכס מקרקעין מחוייבת כעקרון במס שבח מקרקעין (שמחושב כאחוז מסויים מהרווח שיש למוכר מהמכירה).
לגבי דירות מגורים ניתן לקבל פטור ממס שבח כאשר מדובר בדירה יחידה של המוכר (ובכפוף לתנאי החוק). מוכר שיש לו שתי דירות ויותר איננו זכאי לקבל פטור זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זריקת דייר מנכס מושכר
אופיר
01/12/16
האם ניתן להוציא דייר שלא משלם שכר דירה האיש נכה
וניזרק לרחוב על ידי בעל הבית של הנכס
האם זה חוקי מה שעשה בעל הדירה ולא פנה לבית המשפט
להליך פינוי חוקי ומה עליו לעשות עם אותו בעל בית
וניזרק לרחוב על ידי בעל הבית של הנכס
האם זה חוקי מה שעשה בעל הדירה ולא פנה לבית המשפט
להליך פינוי חוקי ומה עליו לעשות עם אותו בעל בית
מענה
מתמחה
02/12/16
שלום רב,
לא ברור מדבריך אם אתה בעלי הנכס או קרוב של הנכה או הנכה?
שנית, כמה חודשים לא שולמו?
האם ניתנה הודעה קודם לכן?
נא לפרט.
תודה
לא ברור מדבריך אם אתה בעלי הנכס או קרוב של הנכה או הנכה?
שנית, כמה חודשים לא שולמו?
האם ניתנה הודעה קודם לכן?
נא לפרט.
תודה
התשובה ברורה וחד משמעית - אסור היה לו לזרוק אותו
אסף
02/12/16
יש רק דרך אחת לפנות שוכר שלא משלם שכירות - והיא באמצעות תביעה משפטית לפינוי מושכר.
זכותו של השוכר שנזרק לרחוב לפנות למשטרה, והיא תחזיר אותו בחזרה לדירה, בתנאי שלא חלף זמן משמעותי מביצוע הזריקה.
לא קיים מצב שמשכיר יזרוק שוכר לרחוב בגלל אי תשלום שכירות.
זכותו של השוכר שנזרק לרחוב לפנות למשטרה, והיא תחזיר אותו בחזרה לדירה, בתנאי שלא חלף זמן משמעותי מביצוע הזריקה.
לא קיים מצב שמשכיר יזרוק שוכר לרחוב בגלל אי תשלום שכירות.
חשוב מאוד בדחיפות
שני
01/12/16
נתתי צק לאדם כדי שיוריד את שלט השכרת הדירה שלו כדי להבטיח שלא ישכיר את דירתו לאף אחד אחר . חייבת לציין שלא רשום סכום מסויים על הצק אך הצק חתום. לא חתמתי עדיין על חוזה או משסמך המחייב אותי על הדירה. התחרטתי לאחר יומיים ואני לא מעוניינת בדירה יותר. האם אני יכולה לדרוש את הצק בחזרה.?
האם נכרת חוזה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום שני,
שאלתך מתאימה יותר לפורום חוזים.
בכל מקרה, לאור הדחיפות והעובדה שמסרת שיק "פתוח" מציעה לך לפנות לעו"ד לבחינת המסמכים עליהם חתמת, אם יש כאלה, והעובדות הנוספות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך מתאימה יותר לפורום חוזים.
בכל מקרה, לאור הדחיפות והעובדה שמסרת שיק "פתוח" מציעה לך לפנות לעו"ד לבחינת המסמכים עליהם חתמת, אם יש כאלה, והעובדות הנוספות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה מכר ושינוי חתימות
דונה
01/12/16
לאחרונה רכשתי נכס שהייתי בו דיירת מוגנת במשך שנים רבות. רק אני הייתי רשומה בחוזה המקורי של הדיירות המוגנת. ואולם ברכישת הנכס, חתמנו על החוזה אני ובעלי. האם יש אפשרות לשנות את החוזה כך שרק אני אהיה חתומה עליו ולא בעלי?
שינוי הצדדים להסכם מכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום דונה,
שינוי זהות הרוכש בהסכם מכר הוא עניין מהותי ולא טכני. הדבר כרוך גם בביטול החוזה אצל רשות המסים ודיווחה של עסקה חדשה.
התשובה תלויה בסוג הנכס (דירה? חנות?) ובעובדות נוספות שיש בהן להשפיע על זכויותי של בעלך.
ככל שמדובר בויתור של בעלך על זכויותיו בהסכמה - ניתן לחשוב על פתרון שיתאים לצרכיכם (למשל העברה במתנה).
בכל מקרה - מומלץ להתיעץ בעו"ד לבדיקת כלל העובדות והמסמכים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שינוי זהות הרוכש בהסכם מכר הוא עניין מהותי ולא טכני. הדבר כרוך גם בביטול החוזה אצל רשות המסים ודיווחה של עסקה חדשה.
התשובה תלויה בסוג הנכס (דירה? חנות?) ובעובדות נוספות שיש בהן להשפיע על זכויותי של בעלך.
ככל שמדובר בויתור של בעלך על זכויותיו בהסכמה - ניתן לחשוב על פתרון שיתאים לצרכיכם (למשל העברה במתנה).
בכל מקרה - מומלץ להתיעץ בעו"ד לבדיקת כלל העובדות והמסמכים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות מוגנת
יוסי
30/11/16
היי
ברשותי מגרש שירשתי מאימי אשר ירשה מסבי
סבי השכיר בית במגרש
בשכירות מוגנת
השוכר לא שילם שכירות 20 שנה השתמש בבית בתור מחסן לא גר בבית ולא שילם ארנונה
לאחר פטירתו של הדייר המוגן העיריה תבעה ממני ארנונה ואני שלמתי ארנונה של 20 שנה הגעתי איתם להסדר
כיום אישתו טוענת שהבית שלה
מה עלי לעשות
ברשותי מגרש שירשתי מאימי אשר ירשה מסבי
סבי השכיר בית במגרש
בשכירות מוגנת
השוכר לא שילם שכירות 20 שנה השתמש בבית בתור מחסן לא גר בבית ולא שילם ארנונה
לאחר פטירתו של הדייר המוגן העיריה תבעה ממני ארנונה ואני שלמתי ארנונה של 20 שנה הגעתי איתם להסדר
כיום אישתו טוענת שהבית שלה
מה עלי לעשות
שכירות מוגנת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום יוסי,
עליך לבדוק את עילות הפינוי הקיימות בחוק (למשל - נטישה, אי תשלום דמי שכירות וכו') ולהגיש תביעת פינוי ככל שקיימת לך עילה לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לבדוק את עילות הפינוי הקיימות בחוק (למשל - נטישה, אי תשלום דמי שכירות וכו') ולהגיש תביעת פינוי ככל שקיימת לך עילה לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות ארוכה
דן
30/11/16
האם שכירות של דירה ל24 שנה ללא אופציה, חייבת במס רכישה / מס שבח?האם חייבת דווח לרשות המיסים?האם חובת דווח כלשהי לגורם כלשהו? האם טעונה רישום? איך בדיוק?האם עיסקה כזו היא מקובלת בשוק- או שעלולה לעלות טענה של עיסקה מלאכותית?
תשובה
יוסי
01/12/16
אתה בטוח שזה מה שאתה רוצה לעשות?
אם אתה לא משנה כלום בטאבו לא צריך רישום.
תדאג לזכויותיך במסגרת החוזה.
יש מס על השכרת דירה (למשכיר) כרגיל.
אם אתה לא משנה כלום בטאבו לא צריך רישום.
תדאג לזכויותיך במסגרת החוזה.
יש מס על השכרת דירה (למשכיר) כרגיל.
שכירות ארוכת טווח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום דן,
שכירות כפי שאתה מתאר איננה עסקה מקובלת בשוק.
על פי חוק, שכירות של 25 שנים ומעלה טעונה דיווח לרשות המסים וממוסה כעסקת מכר. לכאורה 24 שנים לא נכנסות להגדרה.
שכירות ארוכת טווח טעונה רישום בטאבו (שטר שכירות בצרוף תנאי השכירות).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכירות כפי שאתה מתאר איננה עסקה מקובלת בשוק.
על פי חוק, שכירות של 25 שנים ומעלה טעונה דיווח לרשות המסים וממוסה כעסקת מכר. לכאורה 24 שנים לא נכנסות להגדרה.
שכירות ארוכת טווח טעונה רישום בטאבו (שטר שכירות בצרוף תנאי השכירות).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת נכס מכונסת
שילה
30/11/16
בוקר טוב
נא עזרתכם ,מצטטת חלק מסעיפי הסכם המכר אשר נחתם עם הכונסת להלן:
1. העסקה נשוא הסכם זה כוללת את מכירת זכויות הפיתוח במגרש ואת כל הבנוי עליו כלומר את כל הנכס as is
2. מיסים ותשלומים: המוכרת תשא בהוצאות הטיפול בהעברת הזכויות אצל ממ"י על שם הקונה ובמיסוי הנגזר מכך, כך שהקונה יהיה זכאי לאחוזי הבנייה המקסימאליים האפשריים על פי חוזה הפיתוח ע"י המינהל ו/או ועדת התכנון.
3. בכפוף לאמור בהסכם זה לעיל, כל המיסים, התשלומים, האגרות והיטלי החובה השונים, בין עירוניים ובין ממשלתיים החלים על הנכס עד ליום מסירת החזקה בו בפועל לקונה, יחולו על המוכרת וישולמו על ידה.
4. תוכניות בינוי למגרש: תמורת המכר כוללת תכנון אדריכלי וקבלת היתר בניה לרבות כוללת ליווי אדריכלי עד קבלת טופס 4 וכן שירותי מדידה לקבלת היתר בניה.
5. תמורת המכר כוללת תכנון אדריכלי וכן כוללת את קבלת מלוא עלות היועצים הנדרשים לשם קבלת היתר הבניה, אך לא לקבלת טופס 4, מלוא התשלומים הנדרשים למועצה/וועדה מקומית וכן את מלוא האגרות וההיטלים הנגזרים מכך.
6. תמורת המכר כוללת את מלוא העלויות הנדרשות לצורך קבלת היתר בניה. למען הסר ספקמובהר, כי כל ליקויי שקיים בבית במצבו דהיום המונע קבלת היתר בניה, יתוקן בהתאם לדרישות וועדת התכנון או המהנדס או האדריכל כך שניתן יהיה להמשיך בהשלמת הבית ע"י קבלן הביצוע. ככל שתתגלה מחלוקת בדבר הרכיבים הנכללית בבית, או התיקונים הנדרשים להשלמתו, תהיה החלטת המהנדס או האדריכל ההחלטה המכריעה להכללתם או אי הכללת עלות הרכבתם או תיקונם על המוכרת. המהנדס והאדריכל יכריעו על פי תקנים ותחיקת הבניה.
האדריכלית שמונתה כבוררת עובדת עם הכונסת.
משהובררו הסוגיות לעיל שאלותי הן:
1. האם הסעיפי הללו אינם מדברים בעד עצמם על מי חלה חובת ההוצאות לקבלת היתר בניה?
2. כיצד עלי לנהוד כדי לקדם את התהליך אשר נמצא בטיפול כבר 4 שנים מיום חתימת הסכם המכר?
3. בהסכם אין התחייבות של הכונסת למועד סיום המכר וכאמור נמשך זמן רב מעבר לסביר.
בברכה
שילה
נא עזרתכם ,מצטטת חלק מסעיפי הסכם המכר אשר נחתם עם הכונסת להלן:
1. העסקה נשוא הסכם זה כוללת את מכירת זכויות הפיתוח במגרש ואת כל הבנוי עליו כלומר את כל הנכס as is
2. מיסים ותשלומים: המוכרת תשא בהוצאות הטיפול בהעברת הזכויות אצל ממ"י על שם הקונה ובמיסוי הנגזר מכך, כך שהקונה יהיה זכאי לאחוזי הבנייה המקסימאליים האפשריים על פי חוזה הפיתוח ע"י המינהל ו/או ועדת התכנון.
3. בכפוף לאמור בהסכם זה לעיל, כל המיסים, התשלומים, האגרות והיטלי החובה השונים, בין עירוניים ובין ממשלתיים החלים על הנכס עד ליום מסירת החזקה בו בפועל לקונה, יחולו על המוכרת וישולמו על ידה.
4. תוכניות בינוי למגרש: תמורת המכר כוללת תכנון אדריכלי וקבלת היתר בניה לרבות כוללת ליווי אדריכלי עד קבלת טופס 4 וכן שירותי מדידה לקבלת היתר בניה.
5. תמורת המכר כוללת תכנון אדריכלי וכן כוללת את קבלת מלוא עלות היועצים הנדרשים לשם קבלת היתר הבניה, אך לא לקבלת טופס 4, מלוא התשלומים הנדרשים למועצה/וועדה מקומית וכן את מלוא האגרות וההיטלים הנגזרים מכך.
6. תמורת המכר כוללת את מלוא העלויות הנדרשות לצורך קבלת היתר בניה. למען הסר ספקמובהר, כי כל ליקויי שקיים בבית במצבו דהיום המונע קבלת היתר בניה, יתוקן בהתאם לדרישות וועדת התכנון או המהנדס או האדריכל כך שניתן יהיה להמשיך בהשלמת הבית ע"י קבלן הביצוע. ככל שתתגלה מחלוקת בדבר הרכיבים הנכללית בבית, או התיקונים הנדרשים להשלמתו, תהיה החלטת המהנדס או האדריכל ההחלטה המכריעה להכללתם או אי הכללת עלות הרכבתם או תיקונם על המוכרת. המהנדס והאדריכל יכריעו על פי תקנים ותחיקת הבניה.
האדריכלית שמונתה כבוררת עובדת עם הכונסת.
משהובררו הסוגיות לעיל שאלותי הן:
1. האם הסעיפי הללו אינם מדברים בעד עצמם על מי חלה חובת ההוצאות לקבלת היתר בניה?
2. כיצד עלי לנהוד כדי לקדם את התהליך אשר נמצא בטיפול כבר 4 שנים מיום חתימת הסכם המכר?
3. בהסכם אין התחייבות של הכונסת למועד סיום המכר וכאמור נמשך זמן רב מעבר לסביר.
בברכה
שילה
רכישת נכס מכונסת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום שילה,
לא ניתן לפרש הסכם על סמך חלקים ממנו.
מהסעיפים שצוטטו ניתן להסיק שהתמורה כוללת את ההוצאות הנדרשות לקבלת היתר בניה. לא ברור מהחלקים שצוטטו אם הקונה ישלם ויקזז מהסכום או המוכרת אחראית לשלם מהכספים שבידיה.
כדי לדעת כיצד ניתן לקדם את התהליך יש להבין מה הבעיות שהתעוררו ומה נדרש לעשות כדי לפתור אותן. פני לכונסת ובררי עמה עניין זה, כמו גם את עניין סיום העסקה.
כדאי לערב את עוה"ד שיצג אותך ברכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן לפרש הסכם על סמך חלקים ממנו.
מהסעיפים שצוטטו ניתן להסיק שהתמורה כוללת את ההוצאות הנדרשות לקבלת היתר בניה. לא ברור מהחלקים שצוטטו אם הקונה ישלם ויקזז מהסכום או המוכרת אחראית לשלם מהכספים שבידיה.
כדי לדעת כיצד ניתן לקדם את התהליך יש להבין מה הבעיות שהתעוררו ומה נדרש לעשות כדי לפתור אותן. פני לכונסת ובררי עמה עניין זה, כמו גם את עניין סיום העסקה.
כדאי לערב את עוה"ד שיצג אותך ברכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן מרעיש האם ניתן בתביעות קטנות
שגית
28/11/16
שלום
האם שכן שמרעיש בכוונה אפשר לתבוע בתביעות קטנות? איפה אפשר להגיש צו מניעה נגדו גם?
האם שכן שמרעיש בכוונה אפשר לתבוע בתביעות קטנות? איפה אפשר להגיש צו מניעה נגדו גם?
מענה
מתמחה
29/11/16
שלום רב,
בהחלט. ניתן לתבוע בגין כל נזק או הפרעה בתביעה קטנה. בית המשפט ידון ואם יראה לנכון, תקבל פיצוי.
בהצלחה
בהחלט. ניתן לתבוע בגין כל נזק או הפרעה בתביעה קטנה. בית המשפט ידון ואם יראה לנכון, תקבל פיצוי.
בהצלחה
שכן מרעיש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום שגית,
נא הפני שאלתך לפורום נזיקין או לפורום בתי משפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפני שאלתך לפורום נזיקין או לפורום בתי משפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות סירוב ראשונה
בקי
28/11/16
שלום,
בעקבות גירושין עלינו להעמיד הבית למכירה. בהסכם נכתב כי קיימת זכות סירוב ראשונה לכל אחד מהצדדים. כעת, הצד השני הביע רצון לקנות את חלקי ופנה אליי שאנקוב בסכום. השאלה היא - האם הוא צריך להגיש הצעה או שעליי לנקוב בסכום? בעיקרון, הסכם הגירושין מציין שהמחיר יהיה לפי שמאי ש-2 הצדדים הסכימו עליו או לפי הצעת קונה בלתי חוזרת, במשך 7 ימים....מה עושים במצב כזה?
תודה
בעקבות גירושין עלינו להעמיד הבית למכירה. בהסכם נכתב כי קיימת זכות סירוב ראשונה לכל אחד מהצדדים. כעת, הצד השני הביע רצון לקנות את חלקי ופנה אליי שאנקוב בסכום. השאלה היא - האם הוא צריך להגיש הצעה או שעליי לנקוב בסכום? בעיקרון, הסכם הגירושין מציין שהמחיר יהיה לפי שמאי ש-2 הצדדים הסכימו עליו או לפי הצעת קונה בלתי חוזרת, במשך 7 ימים....מה עושים במצב כזה?
תודה
מענה
מתמחה
29/11/16
רצוי לבחון לעומק את ההסכמים של שני הצדדים, על מנת למצות את מלוא הזכויות. מומלץ יעוץ משפטי.
בהצלחה
בהצלחה
רכישת הנכס עפ"י הסכם גירושין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום בקי,
יש לבחון את לשון ההסכם לשם מתן מענה מדוייק.
בנוסף כדאי להוועץ בעוה"ד שייצגו אותך בהסכם.
אם אינך רוצה לנקוב בסכום כי אינך בטוחה מה ערכו הנכון של הבית מומלץ לקבל הערכת שמאי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבחון את לשון ההסכם לשם מתן מענה מדוייק.
בנוסף כדאי להוועץ בעוה"ד שייצגו אותך בהסכם.
אם אינך רוצה לנקוב בסכום כי אינך בטוחה מה ערכו הנכון של הבית מומלץ לקבל הערכת שמאי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תב"ע בסמכות ועדה מחוזית
רואי
28/11/16
שלום רב,
יש בבעלותי נכס בבניין ישן מאוד (נבנה בשנות ה-80) המצוי על מגרש בגודל 10 דונם. כיום זכויות הבניה המאושרות בו לפי תב"ע מחוזית הן: 150% עילי ו-50% תת-קרקעי לתעשייה קלה.
אנו, בעלי הקרקע, מעוניינים לשנות את התב"ע לשם הגדלת זכויות הבניה ושינוי ייעוד הקרקע למסחר ותעסוקה לשם הקמת בניין משרדים. למעשה מדובר בפרויקט פינוי בינוי אך הגדלת הזכויות נחוצה לשם רווחיות הפרויקט. ניסיתי לפנות לעירייה על מנת לקבל מידע אודות סיכויי ההצלחה, אך נתקלתי בהתעלמות.
כיצד מתנהל הליך לשינוי תב"ע בסמכות מחוזית? האם ישנה דרך לברר טרם הגשת התכנית את סיכויי הצלחתה? אציין שוב כי מדובר באזור מאוד מתפתח שנבנו בו כמה מגדלים חדשים (שחלות עליהם התב"עות החלות על הקרקע שלנו).
באיזה שלב מומלץ להיעזר באנשי מקצוע (עו"ד, אדריכל וכיו"ב)? יש לציין כי אנו מצויים עדיין בשלב הרעיוני-תיאורטי.
תודה רבה!
יש בבעלותי נכס בבניין ישן מאוד (נבנה בשנות ה-80) המצוי על מגרש בגודל 10 דונם. כיום זכויות הבניה המאושרות בו לפי תב"ע מחוזית הן: 150% עילי ו-50% תת-קרקעי לתעשייה קלה.
אנו, בעלי הקרקע, מעוניינים לשנות את התב"ע לשם הגדלת זכויות הבניה ושינוי ייעוד הקרקע למסחר ותעסוקה לשם הקמת בניין משרדים. למעשה מדובר בפרויקט פינוי בינוי אך הגדלת הזכויות נחוצה לשם רווחיות הפרויקט. ניסיתי לפנות לעירייה על מנת לקבל מידע אודות סיכויי ההצלחה, אך נתקלתי בהתעלמות.
כיצד מתנהל הליך לשינוי תב"ע בסמכות מחוזית? האם ישנה דרך לברר טרם הגשת התכנית את סיכויי הצלחתה? אציין שוב כי מדובר באזור מאוד מתפתח שנבנו בו כמה מגדלים חדשים (שחלות עליהם התב"עות החלות על הקרקע שלנו).
באיזה שלב מומלץ להיעזר באנשי מקצוע (עו"ד, אדריכל וכיו"ב)? יש לציין כי אנו מצויים עדיין בשלב הרעיוני-תיאורטי.
תודה רבה!
תשובה
יוסי
30/11/16
לבדיקת זכויות- פנה לשמאי מוסמך עם המלצות.
לקידום העניינים בעירייה- הכן את המעטפות.
בהצלחה!
לקידום העניינים בעירייה- הכן את המעטפות.
בהצלחה!
שינוי תב"ע
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום רואי,
הזמן המתאים ביותר להעזר באנשי מקצוע הוא מתחילת הפרוייקט. אדריכל יבדוק אפשרויות ויכין תכניות על סמך התכניות הקיימות ועל סמך האפשרויות החוקיות הקיימות ויוכל להתנהל מול הועדה ולסייע לעוה"ד שלכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הזמן המתאים ביותר להעזר באנשי מקצוע הוא מתחילת הפרוייקט. אדריכל יבדוק אפשרויות ויכין תכניות על סמך התכניות הקיימות ועל סמך האפשרויות החוקיות הקיימות ויוכל להתנהל מול הועדה ולסייע לעוה"ד שלכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירות לוועד בית
אושר
28/11/16
שלום רב,
יש לי 2 שאלות:
1.האם ניתן למנות דייר לוועד הבית כאשר הוא שוכר? או שהדירה בה הוא מתגורר הוא בבעלות חברת עמידר?
2.האם גם על וועד הבית חל התשלום ששאר הדיירים משלמים?
יש לי 2 שאלות:
1.האם ניתן למנות דייר לוועד הבית כאשר הוא שוכר? או שהדירה בה הוא מתגורר הוא בבעלות חברת עמידר?
2.האם גם על וועד הבית חל התשלום ששאר הדיירים משלמים?
בחירות לועד הבית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום אושר,
ככל שאין הגבלה בתקנון רשאית האסיפה הכללית לבחור בנציגות בהתאם לרצונם של רוב הדיירים.
על דייר המכהן כועד הבית חלות כל החובות החלות על שאר הדיירים, לרבות תשלום דמי ועד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שאין הגבלה בתקנון רשאית האסיפה הכללית לבחור בנציגות בהתאם לרצונם של רוב הדיירים.
על דייר המכהן כועד הבית חלות כל החובות החלות על שאר הדיירים, לרבות תשלום דמי ועד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה שלא ע"פ החוזה שהתגלה רק לאחר 12 שנה
ד.ב.ש.
28/11/16
היה לי עובש נורא בדירה כל השנים, במרדף אחרי החברה הם רק צבעו בצבע נגד עובש, לאחרונה בדרך אגבית התברר לי שהדירה לא בנויה ע"פ החוזה. ששם כתוב שאמורים להוסיף לקיר החיצוני (העשוי מיציקת בטון) עוד קיר מאיטונג או גבס.האם יש עדיין מה לתבוע את החברה על כך (+ פיצוי) או שחל על זה חוק התיישנות.
יצויין כי באחד הפעמים שאנשי החברה באו הם כנראה עלו על הבעיה, אך הם לא סיפרו שמדובר בבעיה המצויינת אלא סתם היציעו פיתרון לבנות קיר מבודד נוסף מגבס, אנחנו לא הסכמנו (אם היו בונים את הקיר, החדר היה קטן ביותר מ-2% מהמידות המצויינות) וגם שזה היה נראה לנו כפתרון ברברי.
יצויין כי באחד הפעמים שאנשי החברה באו הם כנראה עלו על הבעיה, אך הם לא סיפרו שמדובר בבעיה המצויינת אלא סתם היציעו פיתרון לבנות קיר מבודד נוסף מגבס, אנחנו לא הסכמנו (אם היו בונים את הקיר, החדר היה קטן ביותר מ-2% מהמידות המצויינות) וגם שזה היה נראה לנו כפתרון ברברי.
אין לאף אחד שום מידע ?
ד.ב.ש.
01/12/16
ליקוי בניה והתישנות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום רב
מדובר בשאלת התיישנות מורכבת שמענה לה כרוך בבדיקת החוזה, המסמכים, ההתכתבויות לאורך השנים וההתנהלות העובדתית, המועד בו התגלה לכם הנזק וכו'.
כעקרון תקופת ההתישנות בתביעות אזרחיות היא 7 שנים, בתביעה נזיקית 10 שנים ממועד בו נתגלה הנזק, ולעיתים היא מוארכת בזמן שבו הנתבע מנע מידע הנוגע במישרין לעילת התביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדובר בשאלת התיישנות מורכבת שמענה לה כרוך בבדיקת החוזה, המסמכים, ההתכתבויות לאורך השנים וההתנהלות העובדתית, המועד בו התגלה לכם הנזק וכו'.
כעקרון תקופת ההתישנות בתביעות אזרחיות היא 7 שנים, בתביעה נזיקית 10 שנים ממועד בו נתגלה הנזק, ולעיתים היא מוארכת בזמן שבו הנתבע מנע מידע הנוגע במישרין לעילת התביעה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה בגג משותף
איציק טאטי
28/11/16
שלום רב
אני גר בבנין של10 דיירים קומה קרקע 2 דירות,קומה 1 4 דירות וקומה שנייה שהיא קומת גג 4 דירות .המועצה דורשת 100%חתימות ושנבנה את כל הארבעה ביחד למרות שבתקנון לא מופיע שצריך לבנות כולם ביחד.
האם לפי החלטה פנימית הם יכולים לדרוש מה שבא להם?
אני גר בבנין של10 דיירים קומה קרקע 2 דירות,קומה 1 4 דירות וקומה שנייה שהיא קומת גג 4 דירות .המועצה דורשת 100%חתימות ושנבנה את כל הארבעה ביחד למרות שבתקנון לא מופיע שצריך לבנות כולם ביחד.
האם לפי החלטה פנימית הם יכולים לדרוש מה שבא להם?
תוספת בניה בגג משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום איציק,
יש לבדוק את תקנון התכניות החלות במקום כדי להבין אם הדרישה נסמכת על מקור חוקי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את תקנון התכניות החלות במקום כדי להבין אם הדרישה נסמכת על מקור חוקי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בנכס של עמידר
ליז
28/11/16
לאבי ולאחיו היתה חנות של עמידר. אבי נפטר
לפני 10 שנים ואחיו מעוניין לקנות את החנות מעמידר. אחיו של אבי ביקש מאתנו לחתום
לעמידר על מסמך של ויתור על הזכויות שלנו. האם לנו היורשים מגיעה איזו שהיא זכות
בחנות?
העברת זכויות בנכס של עמידר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום ליז,
על מנת להשיב לשאלתך נחוצים פרטים רבים נוספים, כגון מה הזכות שהיתה לאביך בחנות, מי ניהל עמו את העסק וכו'. ממליצה לכם לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להשיב לשאלתך נחוצים פרטים רבים נוספים, כגון מה הזכות שהיתה לאביך בחנות, מי ניהל עמו את העסק וכו'. ממליצה לכם לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיר למשתכן ברעננה
יובל
28/11/16
שלום לכולם,אנחנו זוג צעיר וזכינו במחיר למשתכן ברעננה. יש לנו הון ראשוני לקניית את הדירה. בחרנו בדירה שעלותה 1,613,000 ₪. ברור לנו כי העסקה לרכישת הדירה לא משתלמת עבורנו, כיוון שאין לנו הון ראשוני גבוה, ובסה"כ יוצא שנשלם על הדירה 6,500 ₪ במשך 30 שנה, וכולל ההון הראשוני מדובר ביותר מ-2.8 מיליון ₪ עבור דירת שלושה חדרים. אתם בטח מבינים שהכיוון היחידי הרלוונטי עבורנו הוא קנייה ומכירה של הדירה במינימום זמן.ע"פ החוזה של מחיר למשתכן, נוכל למכור את הדירה כחמש שנים לאחר האכלוס, שיהיה בעוד כשנתיים (ע"פ החוזה של הקבלן עם משרד השיכון). ההחזר החודשי עומד על 33% מגובה המשכורת שלנו, נוכל לעמוד בו, אבל ברור לנו שבמידה ואנחנו הולכים על זה, הולכות להיות לנו שבע שנים קשות. ישנן שיקולים בעד רכישת הדירה, כיוון שההורים של כלתי גרים ברעננה ויוכלו לעזור לנו כשהיו לנו ילדים. אנחנו יכולים גם להחליט שלא לעבור לגור בדירה, ולהשכיר אותה מיד, ולהמשיך לגור בשכירות (3,500 ₪ לחודש), וכך אולי נוכל לכסות חלק מההחזר החודשי.כרגע השכונה החדשה נראית כמו אתר בנייה. אנחנו לא יודעים מה יהיה בעוד שבע-שמונה שנים, רק יכולים להניח שעיריית רעננה החזקה תנסה לזרז עניינים בשכונה ולהאיץ את הפיתוח. אני גם מזכיר שמחיר למשתכן היא תכנית בפיקוח משרד השיכון, ואני מאמין שלא יהיה עיכוב משמעותי בבנייה, ובנוסף, למעט תקופת גרייס של חודשיים, נקבל פיצויים במקרה של איחורים במסירת המפתח. בנוסף, שווה גם לציין שהדירה היא אמנם 3 חדרים, אבל הדירות מתוכננות היטב ואפשר בהשקעה זניחה מאוד לסגור חדר נוסף בדירה.אנחנו לא מומחים גדולים בנדל"ן, נשמח לקבל תשובה על שתי שאלות, במיוחד ממי שמכיר את השכונה הירוקה החדשה שנבנית ברעננה:במצב ההיפותטי בו נצליח למכור את הדירה ב-2.1 מיליון ₪ (ברור לנו – ההיפותטי לחלוטין) – איזה משמעות יש לריביות הגבוהות שקיבלנו מהבנק בגלל ההכנסה הבינונית שלנו וההון הראשוני הנמוך? איזה משקל אנחנו צריכים לתת לתת להן כשאנחנו באים לבדוק את הכדאיות של העסקה? הרי ברור את רוב הריביות האלה לא נצטרך להחזיר, כיוון שאנחנו מוכרים אחרי פחות משליש מהזמן.לאור הנתונים שהצגתי, והפעם ללא שום מצב היפותטי, האם אתם חושבים שזו השקעה כדאית? האם ההטבה של מחיר למשתכן ברעננה כפי שאתם מכירים אותה היא משמעותית? ברור שיש פה סיכון, אבל אנחנו מכירים את עצמנו ויודעים שנוכל לעמוד בהחזר החודשי במשך 7-8 שנים, וסביר להניח שהמשכורות שלנו עוד יעלו. האם הייתם הולכים על ההזדמנות הזו?נשמח מאוד לעזרה מהמומחים של הפורום, במיוחד ממי שמכיר את הפרויקט של מחיר למשתכן ברעננה.
כדאיות השקעה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום יובל,
זהו פורום משפטי ואיננו מתאים לשאלתך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
זהו פורום משפטי ואיננו מתאים לשאלתך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוצים בזמן חופשת לידה
אבשלום
28/11/16
שלום,
אנו גרים בבניין קטן שכרגע בעל הבית של אחת הדירות (הוא אינו מתגורר בה אלא היא לצרכי השכרה) מוסיף קומה בדירתו. התחילו בעבודה לפני מס' שבועות והיא עתידה להיארך לפחות כמה חודשים טובים. מדובר בעבודה מאוד רועשת בצורה כזו שממש בלתי אפשרי להיות בבית בזמן העבודה. אשתי ילדה ואמורה להיות בחופשת לידה בבית. כמובן שזה לחלוטין בלתי אפשרי להיות בחופשת לידה עם התינוק ברעש הנוראי הזה. האם עפ''י חוק יש לנו זכות לדרוש את הפסקת העבודה לתקופת חופשת הלידה? במידה ולא, האם יש לנו זכות לדרוש פתרון אחר?
תודה רבה
אנו גרים בבניין קטן שכרגע בעל הבית של אחת הדירות (הוא אינו מתגורר בה אלא היא לצרכי השכרה) מוסיף קומה בדירתו. התחילו בעבודה לפני מס' שבועות והיא עתידה להיארך לפחות כמה חודשים טובים. מדובר בעבודה מאוד רועשת בצורה כזו שממש בלתי אפשרי להיות בבית בזמן העבודה. אשתי ילדה ואמורה להיות בחופשת לידה בבית. כמובן שזה לחלוטין בלתי אפשרי להיות בחופשת לידה עם התינוק ברעש הנוראי הזה. האם עפ''י חוק יש לנו זכות לדרוש את הפסקת העבודה לתקופת חופשת הלידה? במידה ולא, האם יש לנו זכות לדרוש פתרון אחר?
תודה רבה
מטרד בזמן חופשת לידה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום אבשלום,
נא הפנה שאלת לפורום נזיקין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלת לפורום נזיקין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שת"פ במקרקעין
מאי
27/11/16
רוכש התחייב בפני אדם שהוא קרוב משפחה של בעל נכס רשום, שבמידה וידאג שבעל הנכס אכן יחתום על הייפוי כח כנדרש, ישלם לו אחוז מהעסקה. להדגיש, אין הכוונה שאותו אדם שהתחייב בפניי הרוכש אכן חותם ואו מחתים או עורך מסמך כלשהו, אלא בשל כך שיש לאותו אדם קרבה והשפעה על קרובו. האם מדובר בפעולה משפטית אסורה
הסכם שת"פ במקרקעין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/12/16
שלום מאי,
לא ברורה מהותו של ההסכם.
ככל שמדובר בהסכם תיווך, הקרוב לא יהיה זכאי לשכר אלא אם כן הוא בעל רשיון תיווך ונערך בין הצדדים הסכם בכתב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ברורה מהותו של ההסכם.
ככל שמדובר בהסכם תיווך, הקרוב לא יהיה זכאי לשכר אלא אם כן הוא בעל רשיון תיווך ונערך בין הצדדים הסכם בכתב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת שתי דירות
ארז
27/11/16
שלום
קניתי בית בשנת 1998 וקניתי בית בשנת 2007
האם אפשר על שניהם לבצע חישוב מס לינארי?
האם יתכן שבשניהם יהיה לי פטור?
תודה
קניתי בית בשנת 1998 וקניתי בית בשנת 2007
האם אפשר על שניהם לבצע חישוב מס לינארי?
האם יתכן שבשניהם יהיה לי פטור?
תודה
מכירת שתי דירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
30/11/16
שלום ארז,
כעקרון, בתקופת המעבר (עד 31/12/2017) מוכר מרובה דירות רשאי למכור עד 2 דירות בחישוב לינארי. יש לבדוק עמידה בשאר התנאים.
עד סוף תקופת המעבר לא תוכל לקבל פטור במכירת הדירות.
לאחר תום תקופת המעבר יתכן שתוכל לעשות שימוש בפטור המאפשר מכירת 2 דירות קטנות לצורך רכישת דירה גדולה יותר (ככל שאין לך דירות נוספות ושאתה עומד בתנאי הפטור) או תוכל לקבל פטור לגבי הדירה השניה שתמכר, אם תהיה דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון, בתקופת המעבר (עד 31/12/2017) מוכר מרובה דירות רשאי למכור עד 2 דירות בחישוב לינארי. יש לבדוק עמידה בשאר התנאים.
עד סוף תקופת המעבר לא תוכל לקבל פטור במכירת הדירות.
לאחר תום תקופת המעבר יתכן שתוכל לעשות שימוש בפטור המאפשר מכירת 2 דירות קטנות לצורך רכישת דירה גדולה יותר (ככל שאין לך דירות נוספות ושאתה עומד בתנאי הפטור) או תוכל לקבל פטור לגבי הדירה השניה שתמכר, אם תהיה דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול צ'ק שכירות כקיזוז
לידור
24/11/16
שלום רב,
לפני כשבוע משכיר הדירה שלי הזמין בעל מקצוע לתיקון פגם בבניין (לא בדירה שלי, בדירה סמוכה שמושכרת גם היא). במהלך העבודה נגרם קצר חשמלי ששרף לי את המקרר והשבית אותו כליל.
המשכיר מנסה להתחמק מאחריות ולא מעוניין לדבר איתי על הנושא, למרות שהוא מודה שהנזק נגרם כתוצאה מפעולות בעל המקצוע.
שאלתי היא: 1. האם יש עילה לפנות לביהמ"ש לתביעות קטנות 2. מה ההשלכות של ביטול השקים של השכירות בטענה של קיזוז החוב (ע"פ ס' 53 לחוק החוזים) ?
לפני כשבוע משכיר הדירה שלי הזמין בעל מקצוע לתיקון פגם בבניין (לא בדירה שלי, בדירה סמוכה שמושכרת גם היא). במהלך העבודה נגרם קצר חשמלי ששרף לי את המקרר והשבית אותו כליל.
המשכיר מנסה להתחמק מאחריות ולא מעוניין לדבר איתי על הנושא, למרות שהוא מודה שהנזק נגרם כתוצאה מפעולות בעל המקצוע.
שאלתי היא: 1. האם יש עילה לפנות לביהמ"ש לתביעות קטנות 2. מה ההשלכות של ביטול השקים של השכירות בטענה של קיזוז החוב (ע"פ ס' 53 לחוק החוזים) ?
נזקים שנגרמו באחריות המשכיר לרכוש השוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/11/16
שלום לידור,
1. כן, יש לך עילה לתביעה קטנה.
2. קיזוז הוא סוג של סעד עצמי. ככל שהחוזה איננו מתיחס לכך, יחולו הוראותהחוק ונראה שניתן לקזז את סכום הנזק משכר הדירה. יחד עם זאת - הקיזוז צריך להיות בסכום הנזק בלבד ויש לקחת בחשבון, שאם השיקים אינם "למוטב בלבד" המשכיר יכול היה להעבירם לאחר ובמקרה כזה תתבעו ע"י אותו צד ג' לשלמם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
1. כן, יש לך עילה לתביעה קטנה.
2. קיזוז הוא סוג של סעד עצמי. ככל שהחוזה איננו מתיחס לכך, יחולו הוראותהחוק ונראה שניתן לקזז את סכום הנזק משכר הדירה. יחד עם זאת - הקיזוז צריך להיות בסכום הנזק בלבד ויש לקחת בחשבון, שאם השיקים אינם "למוטב בלבד" המשכיר יכול היה להעבירם לאחר ובמקרה כזה תתבעו ע"י אותו צד ג' לשלמם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת הדירה מהקבלן לרוכשים (אי קבלת טופס 4)
shely201617
23/11/16
לפי חוק המכר, דיירים אשר קנו דירות מקבלן צריכים טופס 4 כדי לגור בדירה. בהנחה שאין לי איפה לגור והקבלן איחר במסירת הדירה לפי החוזה - האם הקבלן צריך לפצות אותי על כך שאין לי איפה לגור? ועל האיחור במסירה?
בהמשך
בהמשך
23/11/16
אחדד, השאלה היא: האם אני יכולה לקבל פיצוי גם אם אני גרה בדירה (ללא טופס איכלוס/4)?
פיצוי בגין איחור במסירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/11/16
שלום רב,
חוק המכר קובע, כי על הקבלן לפצות רוכש במקרה של איחור במסירה העולה על חודשיים (ואז הפיצוי יהיה מהיום הראשון לאיחור). על הקבלן לשלםאת הפיצוי מדי חודש.
חוזה המכר מגדיר את המצב בו על הדירה להמסר לך.
זכותך לסרב לקבל דירה שלא ניתן לה טופס 4. דירה כזו גם לא תהיה מחוברת לתשתיות (חשמל, גז).
אם תסכימי משום מה להכנס לדירה לפני קבלת טופס 4 עליך להסדיר את סוגיית הפיצוי עם הקבלן מראש ובכתב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק המכר קובע, כי על הקבלן לפצות רוכש במקרה של איחור במסירה העולה על חודשיים (ואז הפיצוי יהיה מהיום הראשון לאיחור). על הקבלן לשלםאת הפיצוי מדי חודש.
חוזה המכר מגדיר את המצב בו על הדירה להמסר לך.
זכותך לסרב לקבל דירה שלא ניתן לה טופס 4. דירה כזו גם לא תהיה מחוברת לתשתיות (חשמל, גז).
אם תסכימי משום מה להכנס לדירה לפני קבלת טופס 4 עליך להסדיר את סוגיית הפיצוי עם הקבלן מראש ובכתב.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבירת בניה ברכוש המשותף
אלי
23/11/16
שלום,
שכן בבניין פרץ פתח בקיר יציקת בטון מביתו לרכוש המשותף והתחיל לבצע עבודות בניה ובעקבות תלונה של ועד הבית לועדה המקומית הוצא נגדו צו הפסקת עבודה מנהלי והוא "אטם" מיד את הפתח בקיר גבס (בעובי ס"מ). בהמשך ביקשנו מהועדה המקומית שתורה לשכן להשיב מצב לקדמותו ולסגור את הפתח שנפרץ ביציקת הבטון אבל הועדה המקומית לא עושה כלום בנדון.
שאלתי, האם הפתח ש"נאטם" בגבס (שניתן להסיר אותו בתוך פחות דקה) מהווה מבחינה חוקית "תיקון" של עבירת הבניה או שעדיין כל עוד לא הושב מצב לקדמותו מדובר בעבירת בניה וניתן לפעול נגדה באמצעים משפטיים?
לתשובתכם אודה.
שכן בבניין פרץ פתח בקיר יציקת בטון מביתו לרכוש המשותף והתחיל לבצע עבודות בניה ובעקבות תלונה של ועד הבית לועדה המקומית הוצא נגדו צו הפסקת עבודה מנהלי והוא "אטם" מיד את הפתח בקיר גבס (בעובי ס"מ). בהמשך ביקשנו מהועדה המקומית שתורה לשכן להשיב מצב לקדמותו ולסגור את הפתח שנפרץ ביציקת הבטון אבל הועדה המקומית לא עושה כלום בנדון.
שאלתי, האם הפתח ש"נאטם" בגבס (שניתן להסיר אותו בתוך פחות דקה) מהווה מבחינה חוקית "תיקון" של עבירת הבניה או שעדיין כל עוד לא הושב מצב לקדמותו מדובר בעבירת בניה וניתן לפעול נגדה באמצעים משפטיים?
לתשובתכם אודה.
עבירת בניה ברכוש המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/11/16
שלום אלי,
מאחר שהקיר החיצוני של הבנין הוא רכוש משותף, תוכלו להגיש כנגד השכן תביעה שבה תדרשו כי ישיב את מצב הקיר לקדמותו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שהקיר החיצוני של הבנין הוא רכוש משותף, תוכלו להגיש כנגד השכן תביעה שבה תדרשו כי ישיב את מצב הקיר לקדמותו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי אפשר לקזז הוצאות שמאות ושכט עורך דין
דביר
22/11/16
שלום
אם רכשתי דירה. שילמתי מס רכישה ואז היו עוד הוצאות. אגרות. פתיחת תיק משכנתא. שמאי בנק. יפוי כח נוטריוני
שכט עורך דין חוזה. מתי אפשר לקזז את זה?
שעורך דין יענה בבקשה. לא מתמחה או סתם אדם בלי לזלזל
אם רכשתי דירה. שילמתי מס רכישה ואז היו עוד הוצאות. אגרות. פתיחת תיק משכנתא. שמאי בנק. יפוי כח נוטריוני
שכט עורך דין חוזה. מתי אפשר לקזז את זה?
שעורך דין יענה בבקשה. לא מתמחה או סתם אדם בלי לזלזל
הכרה בהוצאות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/11/16
שלום דביר,
ההוצאות שהוצאת לצורך רכישת הדירה יוכרו כאשר תמכור את הדירה וככל שיחול עליך חיוב במס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ההוצאות שהוצאת לצורך רכישת הדירה יוכרו כאשר תמכור את הדירה וככל שיחול עליך חיוב במס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
