פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
אחריות על בניית מרפסות
בנו אצלנו בבניין מרפסות שמש לפני מספר שנים. האם קיים בחוק זמן אחריות של הקבלן למרפסות שבנה או האחריות היא לפי מה שכתוב בחוזה וחשוב לא פחות, איך נקבע מועד סיום הבנייה שממנה מחשבים את שנות האחריות.
בתודה, משה
אחריות על בניית מרפסות
שלום משה,
האחריות על תוספת מרפסות היא כפי שקבוע בחוזהשנחתם עם הקבלן.
בחוזה זה גם אמור להיות מוגדר מועד סיום הבניה (בעיקר אם זה גם מועד התשלום האחרון).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תאורה מהשכן
שכן הציב בגינה פרוזקטורים המאירים את השטח שלי .
זה מפריע לנו לשבת בגינה הופך את הישיבה בגינה ללא נעימה ?
למעט מכתב התראה מעורך דין ובמידה והשכן לא נענה מה התנאים שצריך להוכיח כדי להפסיק את התאורה ?
תודה מראש
תאורה מהשכן
שלום שמעון,
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת דירה
על אף שהדירה שלהם יותר גדולה הם מעוניינים להחליף איתי את הדירה ללא תשלום מצידי כלל
האם יש כזה דבר חוזה מכר דו צדדי או שזה מאוד מסובך? תודה מראש
החלפת דירה עם ההורים
שלום מאיר,
החלפת דירה משמעותה 2 עסקאות - אתה מעביר להורים את דירתך והוריך מעבירים את דירתם אליך. בכל עסקה כזו ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח וישולם מס רכישה בשיעור 1/3 מהמס הרגיל שהיה חל עליכם.
אם המטרה היא רק לאפשר להורים להתגורר בדירתך ניתן להגיע לאותה תוצאה בלי לבצע העברה של הדירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח בלתי חוזר ללקוח שנפטר
ברצוני לשאול האם ניתן להשתמש בהסמכה(העברת סמכויות ) ע"פ יפוי כח בלתי חוזר לחתימה על שטרי מכר .
מדובר ביפוי כח בלתי חוזר מהמוכר לטובת הקונה משנות ה- 90 . היפוי ניתן לעו"ד הותיק שהקים את המשרד ז"ל . אני המשכתי לטפל בתיק ע"פ הסבה הסמכה מעוה"ד ז"ל שנתן בחייו אלי ולעוד עו"ד במשרד ( שבו הוא מעביר את כל סמכויותיו ע"פ יפוי הכח הבלתי חוזר שקיבל מהמוכר ) .
האם ניתן להשתמש במסמך ההסבה העברת הסמכויות גם כשהמעביר (עו"ד הותיק ) נפטר ?
הכוונה היא לחתימה על שטר המכר בשם המוכר לרישום בלשכת המקרקעין .
אקדים תודה ,
יפוי כח בלתי חוזר לעו"ד שנפטר
שלום עומר,
השאלה מורכבת ואיננה מתאימה לפורום. אני יכולה להציע את הניתוח הבא:
ניתן להתיחס לכתב ההעברה כאל יפוי כח מעוה"ד המנוח אליך.
יפוי כח רגיל בטל בעת פטירת נותן יפוי הכח.
יש לנתח את נוסח כתב ההעברה ולבחון אם ניתן לראות בו יפוי כח בלתי חוזר. לטעמי, רק אם התשובה תהיה חיובית תוכל להשתמש ביפוי הכח מכח כתב ההעברה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החזקת חלקיות בשתי דירות
אני והגרוש שלי מחזיקים יחד בנכס.
אנחנו שוקלים לעשות את הצעד הבא-
אני אקנה ממנו מהחלק שלו ככה שאחזיק ב 2/3 מהדירה הקיימת.
ואז נקנה יחד נכס נוסף זול יותר ושם אני אחזיק ב 1/3 והוא יחזיק ב 2/3.
במידה ונחליט למכור את הדירה הראשונה, האם אחד מאיתנו יצטרך לשלם מס שבח?
במידה ונחליט למכור את הדירה השניה האם מישהו יצטרך לשלם מס שבח?
תודה
החזקת חלקיות בשתי דירות
שלום רב,
אם תמכרו את הדירה הראשונה - את תקבלי פטור והגרוש ישלם מס שבח על החלק שימכור, כי יש לו חלק העולה על 1/3 בדירה אחרת.
התשובה הפוכה אם תמכרו רק את הדירה השניה בנסיבות המזכות בפטור.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי בטרם נקיטה בפעולות אלה על מנת להבין את השלכות המיסוי וכיצד ניתן להפחית אותן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה
האבא רוצה להעביר את חלקו לילדיו במתנה כך שלכל אחד יהיה 1/3.
האם ילדיו ישלמו מס רכישה? לאחד מהם יש כבר דירה בבעלותו
העברת דירה במתנה
שלום יוסי,
כל אחד מהילדים ישלם מס רכישה בשיעור 1/3 מהמס שהיה חל עליו אילו לא היה זכאי להקלה זו. הילדים שזו דירתם היחידה יוכלו להנות ממדרגות מס מוטבות (ובהתאם לשווי הדירה אולי פטור) ומי שזו דירתו הנוספת ישלם 1/3 ממס הרכישה בגין דירה נוספת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
וידוא חנייה בטאבו
כיצד אני מוודא שהחנייה רשומה בטאבו (איזה נקרא הטופס?/מספר טופס?)
יש לציין שרכשתי דירה חדשה מקבלן עם שתי חניות פרטיות עפ"י חוזה
מצרף טפסים רלוונטים
טופס 7000ב
סעיף מחוזה
תודה רבה
כיצד יודעים שהחניה נרשמה בטאבו
שלום יוגב,
ניתן לדעת שהחניות נרשמו בטאבו ע"י הוצאת נסח טאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לדירת מגוריי – נכה צה״ל 24%
מדובר בדירה שניה/שלישית
טרם ניצלתי את הנחת מס הרכישה(0.5% לנכה צה״ל)
מהו סכום מס-הרכישה שעליי לשלם ?
מס רכישה לדירת מגוריי - נכה צה״ל
שלום עוזי,
ברכישת דירה שתשמש למגוריך יהיה עליך לשלם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי הרכישה.
אם הרכישה היא בסכום של 3,300,000 המס יהיה 16,500 ש"ח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקמת תחנת אוטובוס ממש בכניסה לבנין
האם מבחינת חוק יכולים לעשות תחנת אוטובוס ממש מחוץ לבניין בין 2 קומות ? ללא שום רווח בין הכניסה לתחנה
הקמת תחנת אוטובוס ממש בכניסה לבנין
שלום רב,
השאלה איננה בתחומי העיסוק של הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על מס רכישה
האם במידה וקונים דירה שניה, מוכרים בהמשך את אחת משתי הדירות, קונים דירה אחרת כך שסה"כ נותרות שוב שתי דירות, משלמים 8% מס רכישה גם ברכישה של דירה שניה בפעם הראשונה וגם 8% מס רכישה ברכישה של דירה שניה בפעם הנוספת?
שאלה על מס רכישה
שלום דני,
זה נכון בנסיבות מסויימות.
יש לבדוק כמה דירות יש למוכר בעת הרכישה, איזו דירה נמכרת, ובתוך כמה זמן מהרכישה תתבצע המכירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קליניקה בדירה שכורה ושכירות משנה
אני מעוניינת לשכור דירה שתשמש עבורי כקליניקה. ייעוד הדירה בחוזה הוא מגורים . מדובר בעבודה רק בשעות היום ולא אחרי השעה 8עם 2-3 מטופלים ביום ,ללא רעש ובפעילות סולידית . האם עלי לקבל אישורים בעניין זה ?
שאלה נוספת , האם אני יכולה להשכיר את המקום בימים ושעות בהן איני עובדת לשוכרת משנה ולהוציא על כך חשבונית.
תודה ,
לינוי
קליניקה בדירה שכורה ושכירות משנה
שלום לינוי,
ככל שהדירה מושכרת למגורים בלבד השימוש בה כקליניקה בלי קבלת אישור של המשכיר מהווה הפרה של החוזה, על כל המשתמע מכך, לרבות זכותו של המשכיר לבטל את החוזה או לקבל פיצוי על נזקיו.
בין היתר, שימוש כזה יגרום למשכיר נזק מיידי ככל שהוא זכאי לפטור ממס הכנסה על השכרת הדירה כדירת מגורים,שכן הפטור ישלל ממנו.
לעניין שכירות משנה - ככל ששימוש שלך בקליניקה מהווה הפרת החוזה גם שימוש של שוכר משנה מהווה הפרה כזו. בנוסף - ככל שהחוזה אוסר השכרה בשכירות משנה - עצם ההשכרה עשויה להוות הפרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה ירושה
תודה.
מכירת דירת ירושה
שלום אלי,
ככל שמדובר בדירה יחידה של אמך היא עשויה להיות פטורה ממס שבח.
אם יש לאמך דירה נוספת, מכירת חלקה בדירה תחוייב במס שבח.
מומלץ להתיעץ בעו"ד לבחינת האפשרות של עריכת הסכם לחלוקת עזבון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירת מגורים בישראל עי חברה זרה
רכישת דירת מגורים בישראל עי חברה זרה
שלום קרן,
ברכישת מקרקעין ע"י חברה זרה יש לצרף את כל המסמכים הנדרשים מחברה ישראלית בצרוף אישור עו"ד ישראלי הבקי בדיני המדינה הזרה כי החברה רשאית לבצע את הפעולה על פי דיני מקום ההתאגדות.
תוכלי למצוא פרטים נוספים כאן:
https://www.gov.il/he/departments/legalInfo/legal-info-1#1.1.18
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת דמי שכירות בתקופת ה"אופציה"
האם ניתן, וכמה ניתן (אם בכלל יש הגבלה) להעלות את דמי השכירות בתקופת האופציה בהנחה והחוזה מנוסח כך:
"לשוכר ניתנת הזכות להאריך תוקף הסכם זה ב12 חודשים נוספים וזאת על ידי מתן הודעה על כך 30 ימים לפני סיום תקופת השכירות. כל תנאי חוזה זה (למעט גובה התשלום של דמי השכירות) יחולו בתקופה זו. "
תודה,
מר גמל
העלאת דמי שכירות בתקופת ה"אופציה"
שלום רב,
אין בחוק מגבלה על האפשרות להעלות את דמי השכירות בתום תקופת השכירות.
ככל שגם בחוזה לא קיימת מגבלה, לכאורה ניתן לקבוע כל סכום שירצה המשכיר.
ככל שההעלאה תהיה מוגזמת ולא סבירה עלול הדבר להתפרש כנסיון למנוע את מימוש האופציה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בדירה
לאחר שנים, נפרדו הבת והבעל והם כבר לא גרים שם, הם חיים בנפרד במקומות אחרים.
בבית עם אותה אישה מתגוררות שתי נכדותיה.
יש לציין שהאישה אינה בקשר טוב עם משפחתה.
הבת והבעל לא שילמו את המשכנתא, הם מתכוונים לקנות דירה קטנה יותר.
אותה אישה אינה רוצה לגור איתם, ואין לה מקום מגורים אחר.
אם אינה מעוניינת לריב עם הבת והבעל, מה היא יכולה לעשות?
תודה על הסיוע.
זכויות בדירה
שלום רב,
לצערי, אם הבת והבעל התחייבו לאפשר מגורים בדירה ואינם מקיימים את הבטחתם ויהיה על אותה אישה לדרוש מהם לעמוד בהתחייבותם ולדאוג למקום למגורייה.
מומלץ לפנות בדחיפות ליעוץ משפטי פרטני באופן שיאפשר לבחון את כל העובדות ובהתאם לכך את דרכי הפעולה האפשריות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת אדם נוסף (=אישתי) כבעלת זכות בקרקע שרכשתי
אני בסיום תהליך רכישת קרקע מול רמ"י (כרגע מחכה לקבל את הסכמי החכירה).
את הקרקע רכשתי לפני שהייתי נשוי.
כעת אני רוצה להוסיף את אשתי כבעלת זכות בקרקע.
אך לפני, אשמח לשמוע מה ההשלכות של זה על שנינו מבחינת מיסוי, עלות ביצוע ההוספה שלה כבעלת זכות לקרקע ועלויות נוספות, אם נרצה לקנות עוד נכס להשקעה, האם הדבר יכול להשפיע וכד'.
כמו כן, אשמח לשמוע על התהליך, כיצד מבצעים אותו ואילו מסמכים נדרשים.
בתודה מראש,
רשף
הוספת אדם נוסף (=אישתי) כבעלת זכות בקרקע שרכשתי
שלום רשף,
המשמעות של "הוספת אדם נוסף" היא ביצוע של עסקה במקרקעין. יש להכין חוזה או תצהירי העברה ומסמכים נלווים, לדווח על העסקה לרשות המסים ולעיריה, לקבל הסכמת בנק למשכנתאות ככל שקיימת משכנתא.
ככל שמדובר בהעברה ללא תמורה לאשתך של מגרש - העסקה תהיה פטורה ממס שבח ואשתך תשלם 1/3 ממס הרכישה.
מומלץ לבצע את ההעברה בליווי עו"ד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינוי כונס נכסים לרישום בית משותף
כיצד מתבצע מינוי כונס הנכסים ? האם נרשם ברשם החברות ? או שדי בהצגתו לרשם המקרקעין ?
ככל ולחברה יש פרויקט נוסף 2 , שטרם נרשם כבית משותף , האם מינוי כונס נכסים לצורך רישום הבית המשותף בפרויקט 1 , יכול למנוע רישום בפרויקט מס' 2 ?
מינוי כונס נכסים לרישום בית משותף
שלום מיכאל,
המינוי נעשה באמצעות צו של בית משפט. בעת הרישום יש להציג למפקח את הצו.
לגבי פרוייקטים אחרים - יש לבחון את הוראות פסק הדין המסמיך ואת הקשר בין הפרוייקטים. כעקרון עצם מינוי כונס לרישום בית משותף בפרוייקט אחד איננו אמור להשפיע על פרוייקטים אחרים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
בקומה העליונה נוסף גם חדר על הגג .
חלק מדיירי הבניין מנסים להתניע תהליך של רישום בטאבו .
האם העלות אמורה להתחלק באופן שווה בין הדיירים או ביחס לגודל השינוי ( לקומה עליונה יש חדר נוסף ) ?
תיקון צו בית משותף
שלום דוד,
ניתן להגיע להסכמות לעניין הנשיאה בעלויות תיקון צו בית משותף בכל דרך שתהיה מקובלת על דיירי הבניין.
אם אין הסכמה כזו - "ברירת המחדל" של חוק המקרקעין היא בהתאם ליחס הקבוע בתקנון (אם שונה מהקבוע בחוק) או בהתאם לשטח היחסי של כל דירה כקבוע בחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
1. האם דירה שנרכשה מכספי נזיקין של קטין נכה 100% ונרשמה ע"ש הקטין כדין יכולה להיחשב כדירה יחידה של הקטין או נכללת כדירה שניה של התא המשפחתי?
הדירה דווחה כדירה יחידה של הקטין אך רשות המס חישבה כדירה שנייה עם הטבה לנכה.
2. כמה זמן ניתן ארכה לתשלום מס רכישה עם פטור לנכה בכדי להנניש את הדירה למגורי הנכה?
אשמח לתשובה
מס רכישה - רכישה ע"י קטין
שלום עופר,
על פי חזקת התא המשפחתי - הורים וילדיהם הקטינים נחשבים למוכר/רוכש אחד. אם ברשות ההורים דירת מגורים - דירת הקטין תחשב דירה נוספת.
יש לשלם את מס הרכישה במועד החוקי - תוך 60 יום מיום הרכישה.
הפטור ניתן בכפוף לכך שהנכה יעבור להתגורר בדירה בתוך זמן סביר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת תביעה למפקח המקרקעין
יש לי נזילה מהשכן שמעליי (ודו"ח מאתר נזילות שמאשר שהנזילה היא מהשכן ומציין את התיקונים הנדרשים). השכן מסרב לתקן, ולכן אני שוקל להגיש תביעה אצל המפקח על המקרקעין. השאלה שלי היא - כמה זמן (פחות או יותר) לוקח להליך אצל מפקח המקרקעין להסתיים? אם אגיש את התביעה עכשיו, בהנחה ויפסקו לטובתי, יש סיכוי שזה יקרה לפני החורף הבא?
תודה
הגשת תביעה למפקח
שלום קובי,
התשובה משתנה על פי העומס בלשכה הרלוונטית ומורכבות ההליך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירה לועד בית
האם בעל דירה שלא מתגורר בה יכול להבחר לוועד
שלום דני,
חוק המקרקעין אינו קובע תנאי כשירות לכהונת חברי הועד. הם לא חייבים להתגורר בבניין (למרות שזה עלול להכביד על תפקודם).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת חניה הרשומה בטאבו בחניה השייכת לבניין
אני גר בבית משותף וברשותי חניה הרשומה על שמי בטאבו. לבניין 3 חניות המוגדרות כ''חניות אורחים''. החניה שלי ממוקמת במקום שאינו מתאים לי וברצוני לפנות לנציגןת וועד הבית על מנת להחליף את החניה שלי באחת החניות הציבוריות. במה העניין כרוך?
תודה רבה, נעם
החלפת חניה הרשומה בטאבו בחניה שהיא רכוש משותף
שלום נועם,
כדי לקבל לרשותך חניה המהווה רכוש משותף יהיה עליך לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות האחרים.
החלפת החניה מהווה עסקה במקרקעין (למעשה - 2 עסקאות: אתה מוכר לכל הדיירים את החניה שלך וקונה מכל הדיירים את החניה המשותפת).
יש לדווח את העסקה לרשות המסים ולשלם מס שבח/רכישה.
כדי להביא לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין יש להגיש בקשה לתיקון צו הבית המשותף.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סימון חנייה פרטית בX
יש ברשותי חנייה פרטית ואני רוצה לבצע סימון X לחנייה שלא יחסמו אותי
פניתי לעירייה למחלקת הסדרי תנועה ולטענתם רשום שמדובר על שטח פרטי ושהם לא יכולים לעזור.
רציתי לדעת האם ניתן לבצע סימון מכיוון שמדובר על שטח פרטי באופן עצמאי אצל חברה?
נ.ב.
לדיירים לא מפריע הסימון מכיוון שמדובר רק בצד שלי
סימון חנייה פרטית בX
שלום משה,
בנסיבות המתוארות בשאלה אין מניעה לסמן את החניה באופן פרטי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיפוח שטח
האם בתקופה שעד לרישום הוא רשאי להשתמש בשטח או שאפשר לבקש ממנו דמי שימוש? אם כן - איך ניתן להעריך את שווים?
(ע"פ התקנון הקבלן רשאי להצמיד לשכן שטח משותף, השאלה מה קורה בתקופה שהקבלן הסכים לעשות זאת אבל טרם נרשם בפועל בטאבו).
סיפוח שטח
שלום אליהו,
יש לעיין בחוזי המכר שנחתמו מול הקבלן כדי לבחון את זכויות הרוכשים, ככל שקיימות בשטח המדובר ולבחון גם את הוראות התקנון.
ככל שהשטח היה רשום כרכוש משותף ורק בשלב מאוחר יותר נמכר לשכן, ובכפוף להוראות חוזי הרכישה של הדירות והתקנון המוסכם, אולי ניתן לחייב בדמי שימוש ראויים עד מועד הרכישה.
דמי שימוש ראויים נקבעים ע"י שמאי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה זה שינוי מבנה
האם פתיחת פתח מעבר בגדר של הבניין המשותף מוגדר כשינוי מבנה שדורש קבלת היתר בניה ותיקון צו הבית המשותף וכו'?
הדיירים מעוניינים לפתוח אבל לא מעוניינים בפרוצדורה.
מה זה שינוי מבנה
שלום חיים,
כעקרון נדרש היתר בניה לפריצת פתח בגדר. כדאי לברר עם הועדה המקומית האם אכן ידרש היתר במקרה הספציפי שלכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
